Определение рыночной стоимости жилого дома

Размещено на http://www.allbest.ru

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - федеральное бюро технической инвентаризации»

ФГУП «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ - ФЕДЕРАЛЬНОЕ БТИ»

Курский филиал

Отчет об оценке №4601/05.02.14/Ц-09/26/Ф-2/0137

Определение рыночной стоимости жилого дома общей площадью 119,7 кв.м. с хозяйственными строениями и земельным участком площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу:

Курская область, Суджанский район, с. Гончаровка, ул. Полева, д. 20

Дата оценки: 05.03.2014 г.

Дата составления: 14.03.2014 г.

Заказчик: Кузнецова Н.В., Кузнецов Н.Е.

Оценщик: Н.И. Астанкова

г. Курск, 2014 г.



Содержание

1. Основные факты и выводы

2. Задание на оценку

3. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике

4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности

6. Описание объекта оценки

6.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

6.1.1 Сведения об имущественных правах и обременениях

6.1.2 Описание местоположения

6.2 Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

6.3 Информация о текущем использовании объекта оценки

6.4 Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

6.5 Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

7. Анализ рынка объекта оценки

7.1 Анализ рынка жилой недвижимости

7.2 Анализ наиболее эффективного использования

8. Описание процесса оценки объекта оценки

8.1 Определение понятия рыночной стоимости

8.2 Основные этапы проведения оценки

8.3 Общие понятия процесса оценки

8.4 Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов

8.5 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

8.6 Определение рыночной стоимости затратным подходом

8.7 Определение рыночной стоимости земельного участка

9. Согласование результатов

10. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

10.1 Перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих качественные и количественные характеристики объекта оценки

10.2 Перечень нормативных актов

10.3 Перечень методической литературы

10.4 Перечень источников внешней информации

11. Приложения

11.1 Фотографии объекта оценки

11.2 Копии документов, устанавливающих качественные и количественные характеристики объекта оценки, предоставленные Заказчиком

11.3 Копии документов Оценщика



Сопроводительное письмо

Гр. Кузнецовой Н.В., гр.Кузнецову Н.Е.

Уважаемые Николай Егорович и Наталья Викторовна !

На основании договора №09/26 ц/р на оказание услуг по оценке от 05 марта 2014 года, заключенного между Вами и ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», в лице начальника Суджанского отделения Курского филиала Разиньковой В.А.., определена рыночная стоимость жилого дома общей площадью 119,7 кв.м. с хозяйственными строениями и земельным участком площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Суджанский район, с.Гончаровка, ул. Полевая, д. 20.

Оценка произведена на основании предоставленных Заказчиком документов:

- Свидетельство о государственной регистрации права 46 АП №080230 от 30.01.2014 г., запись регистрации №46-46-09/001/2014-9 от 30.01.2014 г.;

- Свидетельство о государственной регистрации права 46 АП №080231 от 30.01.2014 г., запись регистрации №46-46-09/001/2014-8 от 30.01.2014 г.;

- Технический паспорт домовладения по состоянию на 02.02.1989 г.;

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки, для кредитования под залог недвижимости. Оценка произведена по состоянию на 05.03.2014 г.

Отчет составлен в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки - жилого дома общей площадью 119,7 кв.м. с хозяйственными строениями и земельным участком площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Суджанский район, с.Гончаровка, ул. Полевая, д. 20, по состоянию на 05.03.2014 г. без учета НДС составляет:

3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей без учета НДС,

в том числе: - рыночная стоимость жилого дома общей площадью 119,7 кв.м. с хозяйственными строениями, расположенного по адресу: Курская область, Суджанский район, с.Гончаровка, ул. Полевая, д. 20, по состоянию на 05.03.2014 г. составляет:

3 000 000 (три миллиона ) рублей,

- рыночная стоимость земельного участка площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Суджанский район, с. Гончаровка, ул. Полевая, д. 20, по состоянию на 05.03.2014 г. составляет:

500 000 (пятьсот тысяч ) рублей.

Это письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Развернутая характеристика объекта оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться отдельно, а только в связи с полным его текстом, принимая во внимание все содержащееся в нем допущения и ограничения.

Следует отметить, что настоящий отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что рассмотренный объект оценки будет реализован по определенной в результате оценки стоимости.

С уважением, оценщик Е.Н.Жукова



1. Основные факты и выводы

оценка рынок жилой дом стоимость

Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Объект оценки	Жилой дом с хозяйственными строениями и земельным участком
Адрес	Курская область, Суджанский район, с.Гончаровка, ул. Полевая, д. 20
Площадь жилого дома	119,7 кв.м.
Площадь земельного участка	2500 кв.м.
Правоустанавливающие (правоподтверждающие) документы на жилой дом	Свидетельство о государственной регистрации права 46 АП №080230 от 30.01.2014 г., запись регистрации №46-46-09/001/2014-9 от 30.01.2014 г.
Правоустанавливающие (правоподтверждающие) документы на земельный участок	Свидетельство о государственной регистрации права 46 АП №080231 от 30.01.2014 г., запись регистрации №46-46-09/001/2014-8 от 30.01.2014 г.
Оцениваемые имущественные права	Общая долевая собственность
Собственник	Кузнецова Наталья Викторовна, Кузнецов Николай Егорович
Качество передаваемых прав	Без обременения собственности
Балансовая стоимость	На балансе организации не числится
Текущее использование	Жилой дом с хозяйственными строениями и земельным участком
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, без учета НДС, руб.
Сравнительный подход	3 000 000 - объект оценки; 500 000 - земельный участок
Затратный подход	Не применялся
Доходный подход	Не применялся
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки:
3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей без учета НДС, в том числе: - рыночная стоимость жилого дома общей площадью 119,7 кв.м. с хозяйственными строениями, расположенного по адресу: Курская область, Суджанский район, с.Гончаровка, ул. Полевая, д. 20, по состоянию на 05.03.2014 г. составляет: 3 000 000 (три миллиона) рублей, - рыночная стоимость земельного участка площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Суджанский район, с.Гончаровка, ул. Полевая, д. 20, по состоянию на 05.03.2014 г. составляет: 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.



2. Задание на оценку

Объект оценки	Жилой дом общей площадью 119,7 кв.м. с хозяйственными строениями и земельным участком площадью 2500 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Суджанский район, с.Гончаровка, ул. Полевая, д. 20
Имущественные права на объект оценки	Право собственности принадлежит физическому лицу, ограничения (обременения) объекта оценки отсутствуют.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Для кредитования под залог недвижимости. Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки, отсутствуют.
Вид стоимости	Рыночная стоимость
Дата оценки	05.03.2014 г.
Дата составления отчета	14.03.2014 г.
Срок проведения оценки	3 (три) рабочих дня со дня исполнения Заказчиком обязательств, предусмотренных п. 3.2 Договора



3. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике

Сведения о Заказчике:

Заказчик оценки	Кузнецова Наталья Викторовна, Кузнецов Николай Егорович
Документ, удостоверяющий личность	Паспорт серия 38 02 №750466 выдан 28.11.2002 г. Касторенским РОВД Курской области
Адрес места жительства	Курская область, Касторенский район, с.Гончаровка

Сведения об Оценщиках:

Жукова Екатерина Николаевна	Оценщик, работает на основании бессрочного трудового договора №77/11 от 05.12.2011г. Адрес места нахождения: г. Курск, ул. Садовая, д. 12
Саморегулируемая организации оценщиков	Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (НП «СРО «НКСО»), номер по реестру 01513
Получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности подтверждается следующими документами	Диплом «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» Московского государственного университета технологий и управления, ПП №653675 от 16.11.2007г. Свидетельство о повышении квалификации от 01.03.2012г., выданное Московским государственным университетом технологий и управления им. К.Г. Разумовского по программе «Оценочная деятельность», регистрац. № 4483.
Сведения о страховании гражданской ответственности	Страховой полис №13510В4002163 страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, срок действия с 24.03.2013г. до 23.03.2014г., страховая сумма 3 000 000 рублей, выдан СОАО «ВСК»
Стаж работы в оценочной деятельности	6 лет 2 месяца
Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор	Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» (ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»)
ОГРН, дата присвоения	1027739346502, 09.10.2002г.
Сведения о страховании ответственности юридического лица	Страховой полис №001-073-000039/13 страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, срок действия с 01.01.2014 г. по 31.12.2014 г., страховая сумма 303000000 рублей, выдан ООО «ИСК Евро-Полис»
Место нахождения	г. Москва, Звенигородское шоссе, д. 18/2, к. 2
Наименование филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», заключившего договор на оценку	Курский филиал
Место нахождения филиала	г. Курск, ул. Садовая, д. 12

Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах:

Не привлекались.



4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

1. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является Оценщик, подготовивший отчет об оценке, предназначенный для Заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение Оценщика относительно стоимости объекта оценки.

2. Пределы применения полученных результатов оценки ограничены целью и предполагаемым использованием результатов оценки, а также датой оценки.

3. Отчет об оценке основан на профессиональном суждении Оценщика относительно стоимости объекта оценки, которое не является гарантией перехода прав, по стоимости, рассчитанной в отчете об оценке.

4. В процессе определения стоимости Оценщик применяет подходы к оценке и методы оценки, и использует свой профессиональный опыт. Профессиональное суждение Оценщика - основанное на требованиях законодательства РФ, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является Оценщик, аргументированное, подтвержденное соответствующими исследованиями и верифицированное заключение о рыночной или иной стоимости объекта оценки, выраженное в письменной форме в отчете об оценке, как документе, содержащем сведения доказательственного значения.

5. Суждение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые в дальнейшем могут повлиять на стоимость объекта оценки.

6. При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

7. В обязанности Оценщика не входит проведение экспертизы документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству. Информация, предоставленная Заказчиком, считается достоверной в том случае, если она подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, при условии, что у Оценщика нет оснований считать иначе.

8. Оценщики не могут разглашать содержание отчета об оценке в целом или по частям без предварительного письменного согласования с Заказчиком, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

9. В отчете об оценке имеются ссылки на все источники информации, используемой в отчете об оценке, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо прилагаются копии материалов и распечаток.

10. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете об оценке информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории РФ, к отчету об оценке прилагаются копии соответствующих материалов.

11. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. Все расчеты в отчеты выполнены с помощью электронных таблиц Excel.

Допущения и ограничения, связанные с различными этапами расчетов, представлены далее по тексту отчета об оценки с пометкой «допущение».



5. Применяемые стандарты оценочной деятельности

Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению на территории РФ:

- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. №256.

- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. №255.

- Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. №254.

Также оценщик использовал стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные НП «СРО «НКСО». Данные стандарты и правила являются обязательными к использованию (в соответствии с положениями ст.15 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. №135-ФЗ), т.к. оценщик является членом НП «СРО «НКСО».



6. Описание объекта оценки

6.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Объектом оценки согласно заданию на оценку является жилой дом общей площадью 119,7 кв.м. с хозяйственными строениями и земельным участком площадью 2500 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Суджанский район, ул.Полевая д.20.

6.1.1 Сведения об имущественных правах и обременениях:

Таблица 6.1. Описание имущественных прав на жилой дом

Правоподтверждающие документы на жилой дом	Свидетельство о государственной регистрации права 46 АП №080230 от 30.01.2014 г., запись регистрации №46-46-09/001/2014-9 от 30.01.2014 г.
Документы-основания	Свидетельство о праве собственности на землю №341 от 01.07.1992 г. Орган выдачи: Котовский сельский Совет народных депутатов Касторенского района Курской области
Вид права	Собственность
Субъект права	Пигарева Антонина Дмитриевна, дата рождения: 01.03.1925 г. Паспорт серия 38 02 №750466 выдан 28.11.2002 г. Касторенским РОВД Курской области. Адрес постоянного места жительства: Курская область, Касторенский район, д. Благодать
Объект права	Здание, назначение: жилой дом. Площадь: общая 34,6 кв.м., Инвентарный номер: 2021. Литер: А, а, а1,Г, Г1,Г2,Г3,Г4,Г5,Г6,Г7,Г8,Г8,№1,№2,№3,№4,№5. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Курская область, Касторенский район, д. Благодать, ул. Луговая, д. 24.
Существующие ограничения (обременения) права	Не зарегистрировано



Таблица 6.1.1. Описание имущественных прав на земельный участок

Правоподтверждающие документы на земельный участок	Свидетельство о государственной регистрации права 46 АП №080231 от 30.01.2014 г., запись регистрации №46-46-09/001/2014-8 от 30.01.2014 г.
Документы-основания	Свидетельство о праве собственности на землю №341 от 01.07.1992 г. Орган выдачи: Котовский сельский Совет народных депутатов Касторенского района Курской области
Вид права	Собственность
Субъект права	Пигарева Антонина Дмитриевна, дата рождения: 01.03.1925 г. Паспорт серия 38 02 №750466 выдан 28.11.2002 г. Касторенским РОВД Курской области. Адрес постоянного места жительства: Курская область, Касторенский район, д. Благодать
Объект права	Земельный участок. Категория земель: Земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства. Площадь: 1500 кв.м. Кадастровый номер: 46:08:030101:53. Адрес (местоположение): Курская область, Касторенский район, с/с Котовский, д. Благодать, ул. Луговая, д. 24.
Существующие ограничения (обременения) права	Не зарегистрировано

6.1.2 Описание местоположения

Объект оценки расположен по адресу: Курская область, Суджанский район, с.Гончаровка, ул.Полевая д.20

Курская область граничит: на юге - с Белгородской областью, на юго-западе и западе -- с Украиной, на северо-западе -- с Брянской областью, на севере - с Орловской, на северо-востоке - с Липецкой, на востоке - с Воронежской областью.

Суджанский район -- юго-западный район Курской области. Район граничит с Кореневским, Льговским, Большесолдатским, Беловским районами Курской области, а также с Украиной.

Общая площадь района 996 га. Поверхность представляет возвышенное волнистое плато, сильно изрезанное оврагами и балками. Район имеет хорошо развитую сеть путей сообщения, через его территорию проходят пути железной дороги «Санкт-Петербург--Льгов--Суджа--Харьков», со станциями на территории района: Левшинка, Гродненский, Локнинский, Курчаниново, Суджа и Конопельки. г.Суджа связан автомобильной дорогой с областным центром (100 км) автомагистралью «Дьяконово- Суджа- граница с Украиной».

В административном отношении Суджанский район разделен на 17 муниципальных образования. Административный центр - г.Суджа, является культурно - хозяйственным центром района. Всего в районе насчитывается 81 населённый пункт.

Численность населения на 1.01.2014 года-26,4 тысяч человек, в том числе в городских условиях проживают 6 000 человек, сельские жители - 20400 человек. Средняя людность сельского поселения составляет 114.5 человек. Среди сельских населенных пунктов преобладают поселения с численностью от 100 до 500 человек (31% от общего числа сельских поселений). Плотность населения района 16,7 чел./кв. км, в том числе сельского - 9,7 чел./кв.км.

Рисунок 6.1 Местоположение объекта оценки (http://maps.yandex.ru)

Далее проанализированы положительные и отрицательные факторы местоположения объекта оценки. Описание местоположения объекта оценки представлено в таблице 6.2.

Таблица 6.2. Описание местоположения.

Наименование	Характеристика
Адрес	Курская область, Суджанский район, с.Гончаровка, ул.Полевая д.20
Преобладающая застройка микрорайона	жилая застройка (индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками)
Транспортная доступность	хорошая
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	вполне удовлетворительная
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры	удовлетворительная
Экологическая обстановка района	благоприятная
Состояние прилегающей территории	хорошее

Вывод: Положительными факторами расположения оцениваемого жилого дома являются: хорошая транспортная доступность и благоприятная экологическая обстановка.

Отрицательные факторы: удаленность от областного центра.

6.2 Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

На основании визуального осмотра и представленных Заказчиком документов, были установлены количественные и качественные характеристики объекта оценки, представленные в таблицах 6.3 - 6.7.



Таблица 6.3. Количественные и качественные характеристики элементов объекта оценки

Наименование	Характеристика
Характеристики объекта оценки (индивидуальный жилой дом)
Тип постройки дома	индивидуальный жилой дом
Год постройки	Лит. А - 1960
Этажность	1
Площадь застройки, кв.м.	Лит. А - 41,5
Объем, куб.м.	Лит. А - 116
Высота, м	Лит. А - 2,80
Количество жилых комнат	2
Внутренние санитарно-технические, электротехнические и слаботочные устройства	электричество, газоснабжение, отопление печное
Общее состояние объекта оценки	объект оценки находится в удовлетворительном состоянии, тип отделки простая

Таблица 6.4. Экспликация к поэтажному плану жилого дома

Литера по плану	Номер комнаты на плане	Назначение комнаты	в т.ч. площадь	Высота
			Общая площадь жилого помещения	из нее	лоджий, балконов, террас, веранд и кладовых
				Жилая	Подсобная
А	1	жилая	8,0	8,0
	2	жилая	22,3	22,3
	3	кухня	4,3		4,3
		Итого по дому:	34,6	30,3	4,3

Таблица 6.5. Описание конструктивных элементов строения - жилой дом литер А (на основании представленного заказчиком техпаспорта и визуального осмотра)

Конструктивный элемент	Материал, конструкция	Техническое состояние
Фундаменты	кирпичный ленточный	трещины в цоколе
Стены	бревенчатые, оштукатуренные	трещины
Перегородки	деревянные оштукатуренные	отклонение от вертикали
Перекрытие	деревянное отепленное	прогибы и просадка балок
Крыша	шиферная по деревянной обрешетке	расстройство креплений
Полы	дощатые, окрашены	прогибы и просадка досок
Окна	двойные глухие	переплеты рассохлись
Двери	простые	полотна осели
Отделка внутренняя	штукатурка, побелка	трещины в штукатурке
Коммуникации	электричество, газоснабжение	рабочее состояние

Таблица 6.6. Количественные и качественные характеристики элементов хозяйственных строений

Наименование	Материал стен	Площадь застройки, м2	Высота, м	Объем, м3
Сени литер а	бревенчатые	21,1	2,80	59
Сени литер а1	дощатые	7,3	2,60	19
Сарай литер Г	пластины	8,1	1,60	13
Сарай литер Г1	пластины	5,9	1,90	11
Сарай литер Г2	горбыль	4,4	1,60	7
Сарай литер Г3	горбыль	3,3	1,60	5
Сарай литер Г4	горбыль	4,6	1,90	9
Сарай литер Г5	кирпичные	7,3	1,90	17
Сарай литер Г6	кирпичные	6,2	1,90	12
Сарай литер Г7	горбыль	5,4	1,70	9
Сарай литер Г8	кирпичные	6,2	1,60	10
Погреб литер Г8	кирпичные	-	-	-

Таблица 6.7. Характеристика земельного участка

Кадастровый номер	46:08:030101:53
Площадь	1500 кв.м.
Категория земель	Земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства
Возможность регистрации	Есть

6.3 Информация о текущем использовании объекта оценки

На дату оценки объект оценки используется в качестве жилого дома с хозяйственными строениями и земельным участком.

6.4 Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

Отсутствуют.

6.5 Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

- Свидетельство о государственной регистрации права 46 АП №080230 от 30.01.2014 г., запись регистрации №46-46-09/001/2014-9 от 30.01.2014 г.;

- Свидетельство о государственной регистрации права 46 АП №080231 от 30.01.2014 г., запись регистрации №46-46-09/001/2014-8 от 30.01.2014 г.;

- Технический паспорт домовладения по состоянию на 02.02.1989 г.;

Также для установления количественных и качественных характеристик были использованы фотографии, полученные при визуальном осмотре 05.02.2014 г.



7. Анализ рынка объекта оценки

7.4 Анализ рынка жилой недвижимости

Наиболее развитым сегментом рынка недвижимости в большинстве регионов России является рынок жилой недвижимости, аналогичная ситуация прослеживается и в Курской области.

Основная волна падения цен на недвижимость по России в целом и в Курске в частности, вызванная приходом финансового кризиса, прошла в 2009 году. Однако, как утверждают специалисты, ожидать заметного движения цен вверх в 2014 году вряд ли стоит. Зато уже сейчас с уверенностью можно говорить о других, не менее приятных тенденциях. По мнению аналитиков, новое строительство из дорогого сегмента продолжит активную миграцию в эконом-класс, причем как на рынке жилья, так и на рынке коммерческой недвижимости.

Специалисты отмечают, что после стремительного падения цен на протяжении 2009 года, в 2014 наблюдается стагнация ценовой ситуации. Весьма влиятельным фактором остается спрос на недвижимость, хотя в нынешнее время он также имеет цикличный характер. В зависимости от курса валюты и экономической ситуации в стране спрос может увеличиваться или падать, хотя весьма важным аспектом в склонности покупателя к покупке является именно цена. Большим спросом, нежели ранее стало пользоваться именно вторичное жилье.

Анализ рынка земельных участков.

Основная волна падения цен на недвижимость по России в целом и в Курске в частности, вызванная приходом финансового кризиса, прошла в 2009 году. Однако, как утверждают специалисты, з движения цен вверх в 2012 и 2014 годах не наблюдается.

Земли населенных пунктов. В соответствии с действующим законодательством землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов и отделенные чертой от земель других категорий. Черта населенных пунктов представляет собой внешние границы земель, которые устанавливаются на основании градостроительной и землеустроительной документации.

В состав земель населенных пунктов входят жилая, общественно-деловая и промышленная застройки, территория общего пользования, транспорта, связи, инженерных коммуникаций, сельскохозяйственного использования, особо охраняемые территории, а также земли, занятые лесами, водными, военными и иными режимными объектами, иного специального назначения и земли, не вовлечённые в градостроительную или иную деятельность.

На 1 января 2011 года земли населенных пунктов, занимают 420,5 тыс. га (14,0% от общего земельного фонда области).

В структуре земель населенных пунктов преобладают земли сельскохозяйственного использования - 311,7 тыс. га (74,1%); земли общего пользования составили 28,9 тыс. га (6,9%); под землями промышленности занято 15,6 тыс. га (3,7%); под землями жилой застройки 11,3 тыс. га (2,7%); под землями особо охраняемых территорий - 12, 0 тыс. га (2,9%); землями, не вовлеченными в градостроительную деятельность - 22,9 тыс. га (5,4%).

Города и поселки занимают 61,7 тыс. га, из них 15,6 тыс. га - земли сельскохозяйственного использования, 14,6 тыс. га - земли промышленности, 8,6 тыс. га - земли жилой застройки, 6,5 тыс. га - земли общего пользования.

Площадь сельских населенных пунктов составляет 358,8 тыс.га. Преобладающая доля площади земель сельских населенных пунктов - 296,1 тыс. га (82,5%) приходится на земли сельскохозяйственного использования.

Земли сельскохозяйственного назначения - это земли, предоставленные в пользование для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Земли этой категории располагаются за чертой поселений. Площадь земель этой категории составляет 2276,8 тыс.га. Земли сельскохозяйственного назначения предоставлены для сельскохозяйственного производства различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям (товариществам, обществам, кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, научно-исследовательским и учебным учреждениям), а также гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота. Кроме того, в эту категорию вошли земли, предоставленные государственным и муниципальным несельскохозяйственным предприятиям, религиозным организациям для ведения сельскохозяйственного производства.

В структуре земель сельскохозяйственного назначения преобладают сельскохозяйственные угодья - 2099,1 тыс. га (92,2%), из них 1803,4 тыс. га пашни. Под лесами занято 27,9 тыс. га (1,2%), под лесными насаждениями не входящими в лесной фонд - 49,1 тыс. га (2,2 %), под застройкой 28,1 тыс. га (1,2%), земель, занятых водными объектами -17,9 тыс. га (0,8%), дорогами - 22,6 тыс. га (1,0%), болотами - 19,0 тыс. га (0,8%), под другими землями занято 13,1 тыс. га (0,6%). В 2010 году площадь земель сельскохозяйственного назначения увеличилась на 0,9 тыс. га за счет земель запаса.

В отличие от продавцов недвижимости, которые проявляют консерватизм и инерционность в вопросах снижения цен продажи, арендодатели более уступчивы: продержав коммерческие площади свободными несколько месяцев, они готовы сдать свои площади в аренду по существенно более низким ценам.

Российский земельный рынок пока еще очень слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования. Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке. Анализируя структуру земель РФ, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн. га, что не может не огорчать.

Делая вывод, можно увидеть, что в настоящее время преобладают арендные отношения среди всех сделок с землей, но развивающийся рынок, регулируемый государством и подкрепляемый законодательными актами, пытается сделать из этой сферы действительно рынок, с гарантиями и правами. И неуклонный рост цен на землю, дает серьезные основания считать рынок земли наиболее перспективным вложением капитала.

Таблица 7.1. Стоимость 1 кв.м. земельных участков под ИЖС по Курской области

Наименование	Характеристика
Состояние сегментов рынка продажи земельных участков (глобальные тенденции):	Достаточно развит
Диапазон средней стоимости земельных участков под ИЖС по Курской области, руб./кв.м.:	25-500
Срок экспозиции при продаже	6

Разброс цен наблюдается и в пределах одного района, что объясняется различным техническим состоянием зданий и помещений, близостью к крупным магистралям и т.д.

Основные операторы рынка. На дату оценки на рынке насчитывается не менее десятка операторов, основными из которых являются:

- Агентство недвижимости «Центральное» (локальный оператор);

- Агентство недвижимости «Ривьера» (локальный оператор);

- Агентство недвижимости « Имобильярити» (локальный оператор).

Наиболее активным на дату оценки является АН «Центральное», доля рынка услуг на рынке недвижимости, по мнению Оценщика, составляет более 30%.

Какие-либо специализированные издания отсутствуют. Данные о предложениях к продаже встречаются в таких специализированных изданиях как газета «Моя реклама» (выходит 2 раза в неделю) и еженедельная газета «Из рук в руки».

Предложения по Курской области в данные издания попадают, как правило, через рубрику «частные объявления».

Информация о ситуации на рынке жилой недвижимости освещается материалами Интернет страниц:

http://www.moyareklama.ru;

http://www.avito.ru;

http://www.move.su.

Описание ситуации сегментов рынка. Рынок жилой недвижимости можно разделить на 2 крупных сегмента:

- первичный рынок (новые дома, еще не имевшие хозяев - встречается редко, в случае строительства дома для последующей продажи). В отдаленных районах области новое строительство востребовано слабо (лишь в случае строительства дома для себя). Новое строительство в целях последующей продажи практически отсутствует.

- вторичный рынок (жилье, уже имевшее хозяев). Достаточно развит, наблюдается достаточное количество предложений при устойчивом спросе.

Срок экспозиции при продаже составляет порядка 6 месяцев, при сдаче в аренду, в среднем, - 3 месяца.

Факторы ценообразования.

На разброс цен жилой недвижимости (индивидуальных жилых домов с земельными участками) обычно влияет ряд физических факторов.

Далее проводится анализ основных ценообразующих факторов применительно к рынку жилой недвижимости Курской области (по данным специалистов АН «Центральное» - (www.centr-an.ru), «Моя квартира» (www.moyakvartira.ru), печатных изданий «Из рук в руки», «Моя реклама», а также по информации, предоставленной ОБУ «Центр по ценообразованию в строительстве Курской области»).

Местоположение. Местоположение объекта в существенной степени влияет на его стоимость. Если сравниваемые объекты расположены в равноценных районах, то корректировка не принимается. В противном случае размер корректировки определяется исходя из различий в «престижности» района для данного вида недвижимости и расстоянии от районного центра. Удаленность от административного центра оказывает большое влияние на стоимость объекта недвижимости. С удалением от административного центра наблюдается тенденция снижения стоимости земельных участков.

Материал стен. Дома, сделанные из кирпича, имеют более высокую стоимость, чем дома, деревянные и бревенчатые, так как кирпичные дома имеют более высокие эксплуатационные показатели (срок службы, способность сохранять теплоэнергию) и являются более привлекательными в глазах потенциальных покупателей. Обшивка дома сайдингом повышает стоимость деревянных домов в среднем на 5%, т.к. повышает его эстетические свойства, улучшает внешний вид объекта.

Площадь строения. На рынке недвижимости Курской области прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м. объекта недвижимости в зависимости от площади объекта: чем больше площадь объекта недвижимости, тем меньше цена 1 кв.м. общей площади.

Наличие коммуникаций. Один из важнейших факторов, влияющих на цену индивидуальных жилых домов, -- наличие коммуникаций. Наличие коммуникаций значительно увеличивает привлекательность объекта для потенциальных покупателей и, соответственно, его стоимость.

По данным сайта http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm увеличение стоимости недвижимости в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

1. транспортные подъездные пути - 5-15%;

2. электроэнергия - 10-20%;

3. газоснабжение - 10-25%;

4.остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуник. связи)-5-15%.

Развитость инфраструктуры. Наиболее востребованы индивидуальные жилые дома, окружение которых обладает необходимым минимумом объектов инфраструктуры в пределах шаговой (до 5 минут пешком) доступности (магазин, аптека, детская площадка и т.п.). Различие цен индивидуальных жилых домов с неразвитой инфраструктурой (при равенстве иных факторов влияющих на стоимость) может составлять до 5-15% от цены объекта с развитой инфраструктурой.

Тип и состояние внутренней отделки. Данный фактор наиболее сильно влияет на стоимость квартиры в рамках одного района. Затраты на внутреннюю отделку можно условно разделить на несколько групп:

затраты на проведение простой внутренней отделки (побелка, окраска, обои, в сан.узлах - плитка);

затраты на проведение улучшенной внутренней отделки (ламинат или линолеум, обои под окраску, потолочные плиты, керамическая плитка новых образцов);

затраты на проведение внутренней отделки евростандарта (ламинат, паркет, линолеум, теплые полы, выравнивание стен и потолка, отделка ГКЛ с последующей окраской, стеклопакеты, сантехника соответствующего уровня).

На сегодняшний день в Курской области на рынке ремонтно-строительных работ средняя стоимость простой отделки, включая стоимость материалов, составляет порядка 1500 рублей за 1 кв.м. общей площади, а стоимость работ по проведению улучшенной внутренней отделки составляет порядка 2700-3500 руб. Стоимость проведения евроремонта начинается от 5000 руб./кв.м.

Таблица 7.3. Диапазон цен. Цены на рынке жилой недвижимости Курской области.

Наименование	Диапазон средних цен предложения за индивидуальный жилой дом в хорошем техническом состоянии с удобствами, тыс. руб.	Средняя цена предложения за 1 кв. м, тыс. руб.
Жилой дом S=40-60м2	600-1500	15-25
Жилой дом площадью S=60-100 м2	600-2000	10-20
Жилой дом площадью S>100 м2	От 2000	От 20

Таблица 7.4. Выводы

Наименование	Характеристика
Состояние сегментов рынка (глобальные тенденции): первичного рынка вторичного рынка	не развит Достаточно развит
Диапазон средних цен предложения за жилой дом (с удобствами, земельным участком, в хорошем техническом состоянии), тыс. руб.:	S=40-60м2 15-25
	S=60-100 м2 10-20
	S>100 м2 От 20
Срок экспозиции, мес.: при сдаче в аренду при продаже	3 6

7.2 Анализ наиболее эффективного использования

Объектом оценки является жилой дом общей площадью 119,7 с хозяйственными строениями и земельным участком площадью 2500 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Суджанский район, с.Гончаровка, ул. Полевая, д. 20.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, надлежаще оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого надлежащая оценка стоимости имущества будет максимальной.

Как видно из приведенного выше определения, наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

· Юридическая законность. Базируется на общественных юридических ограничениях, обусловленных правилами зонирования территории, градостроительными кодексами, законодательством в области окружающей среды и другими действующими нормативно-правовыми актами, а также на частных ограничениях, привносимых застройщиками и переходящими от владельца к владельцу.

· Физическая возможность. Необходимость рассмотрения данного критерия в качестве одного из определяющих при определении варианта наиболее эффективного использования связано с такими факторами, как конструктивные особенности объекта оценки (материал конструкций), наличие коммуникаций (отопления, водопровода, освещения), которые в каждом конкретном случае могут привести к невозможности использования оцениваемого объекта для одного из рассматриваемых ниже вариантов функционального использования.

· Финансовая осуществимость. Рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

· Максимальная стоимость. Соответствие/несоответствие каждого из ниже рассматриваемых вариантов функционального использования объекта оценки варианту наиболее эффективного использования по данному критерию определяется итогом рассмотрения критерия «наибольшая вероятность» и определяет единственно возможный вариант использования объекта оценки, который обеспечивает единственно возможную максимальную текущую стоимость объекта оценки.

Несоответствие потенциального варианта использования любому из критериев не позволяет рассматривать его в качестве наиболее эффективного.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в два этапа: сначала для участка земли как условно свободного (незастроенного), а затем - для этого же участка, но с существующими улучшениями.

Выводы: Учитывая назначение и текущее использование земельного участка, на котором расположен объект оценки, единственным использованием объекта оценки, соответствующим представленным выше критериям, будет являться - использование объекта оценки в качестве жилого дома с хозяйственными строениями и земельным участком.



8. Описание процесса оценки объекта оценки

Согласно заданию целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки, предполагаемое использование результата оценки: для кредитования под залог недвижимости.

Основными документами при проведении оценки являются Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки (ФСО №1,2,3), обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Приказом Минэкономразвития России.

8.1 Определение понятия рыночной стоимости

Согласно разделу III. «Виды стоимости» п. 6 ФСО №2 «При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

ѕ одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

ѕ стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

ѕ объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов;

ѕ цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

ѕ платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет «принуждения совершить сделку».

8.2 Основные этапы проведения оценки

Согласно п. 16. ФСО №1 проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке;



8.3 Общие понятия процесса оценки

Согласно пунктам раздела II. «Общие понятия оценки » ФСО №1:

«… 5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбр...