Определение рыночной стоимости жилого дома

Выводы: Исходя из имеющихся данных и цели оценки, для проведения расчетов были использованы два подхода - сравнительный и затратный.

8.5 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Методы сравнительного подхода:

ѕ метод сравнительной единицы (сравнения продаж);

ѕ метод валового рентного мультипликатора.

Наиболее предпочтительным, по мнению Оценщика, в рамках сравнительного подхода является метод сравнительной единицы, поскольку рынок жилой недвижимости Курской области достаточно полно представлен в открытых источниках информации частными объявлениями. Учитывая объем и качество имеющейся информации, для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж.

Этапы применения сравнительного подхода к оценке:

выбор и описание объектов-аналогов;

выбор единицы сравнения;

выбор элементов сравнения и расчет корректировок;

расчет рыночной стоимости объекта оценки.

8.5.1 Выбор и описание объектов-аналогов

Объекты-аналоги для дальнейшего расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей по трем уровням:

-функциональное;

-конструктивное;

-параметрическое.

Функциональное сходство характеризует сходство в назначении, т.е. способность выполнять одинаковые функции (операции, действия, процессы).

Конструктивное сходство разделяются на близкое (или практически идентичное) и конструктивно подобное.

Параметрическое сходство устанавливается исходя из основных эксплуатационных показателей (количество комнат, площадь и пр.)

На дату оценки по данным сайтов www.moyareklama.ru и www.avito.ru на дату оценки было предложено к продаже порядка 50 домов, расположенных в Курской области. В результате было выбрано 4 объекта с близкими техническими характеристиками (материал, конструкции, техническое состояние, коммуникации и т.д.), т.е. объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству. Перечень и описание объектов-аналогов представлены в таблице 8.1.

Все цены указаны без учета НДС, т.к. НДС не облагаются сделки, связанные с реализацией жилых помещений и жилых домов. Вся необходимая информация получена при телефонном интервьюировании продавцов объектов-аналогов.

Таблица 8.1. Перечень и описание объектов-аналогов

№	Элементы сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
	Объект	Жилой дом с хоз. строениями и земельным участком	Жилой дом с хоз. строениями и земельным участком	Жилой дом с хоз. строениями и земельным участком	Жилой дом с хоз. строениями и земельным участком	Жилой дом с хоз. строениями и земельным участком
1	Передаваемые права	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
2	Условия финансирования	стандартные	стандартные	стандартные	стандартные	стандартные
3	Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
4	Факт сделки	-	предложение	предложение	предложение	предложение
5	Время продажи	февраль 2014 г.	январь 2014 г.	январь 2014 г.	январь 2014 г.	январь 2014 г.
6	Местоположение	Курская область, Касторенский район, д. Благодать, ул. Луговая, д. 24	Курская область, Касторенский район, п. Касторное	Курская область, Касторенский район, п. Касторное	Курская область, Касторенский район, п. Касторное	Курская область, Касторенский район, п. Олымский, ул. Советская, д. 16
7	Материал стен	деревянные	кирпичные	кирпичные	кирпичные	деревянные обложены кирпичом
8	Площадь улучшений, кв.м.	34,6	100	85	100	83,9
9	Площадь земельного участка	1 500	3500	1200	1000	3200
10	Наличие коммуникаций	газоснабжение, электричество	все необходимые коммуникации	все необходимые коммуникации	все необходимые коммуникации	все необходимые коммуникации
11	Развитость инфраструктуры	не развита	достаточно развита	достаточно развита	достаточно развита	достаточно развита
12	Состояние внутренней отделки	простая отделка, удовлетворительное состояния	простая отделка, хорошее состояние	простая отделка, хорошее состояние	простая отделка, хорошее состояние	простая отделка, хорошее состояние
13	Цена, руб.	определяется	1 650 000	1 300 000	2 000 000	1 370 000
14	Цена, руб./м2		16 500	15 294	20 000	16 329

Рисунок 8.1 - Объект-аналог №1

Рисунок 8.2 - Объект-аналог №2

Рисунок 8.3 - Объект-аналог №3

Рисунок 8.4 - Объект-аналог №4



8.5.2 Выбор единицы сравнения

Согласно анализу рынка показатель цены является 1 кв.м. общей площади жилого дома. Таким образом, для дальнейших расчетов единицей сравнения является цена 1 кв.м. общей площади.

8.5.3 Выбор элементов сравнения и расчет корректировок

Выбор элементов сравнения. Базой для внесения поправок является единица сравнения - цена продажи/предложения объекта-аналога.

Для дальнейших расчетов были выбраны следующие основные элементы сравнения:

1. передаваемые права;

2. условия финансирования;

3. условия продажи;

4. факт сделки;

5. время продажи/предложения;

6. физические характеристики.

Допущение: в расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом не принимались элементы (факторы) сравнения, которые, по мнению Оценщика, не являются существенными, либо не оказывают однозначного влияния (отсутствует возможность количественного расчета) на рыночную стоимость объекта оценки.

Если элемент объекта-аналога превосходит по качеству тот же элемент объекта оценки, то делается понижающая поправка, если же уступает - то вводится повышающая поправка.

Различают относительные (процентные и коэффициентные) и абсолютные (денежные) корректировки (поправки), которые рассчитываются одним из пяти приведенных ниже методов:

Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов идентичных почти во всем за исключением одной, как правило, характеристики, если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию.

Метод прямого анализа характеристик. Суть метода заключается в анализе характеристик объекта оценки и объекта-аналога. Методом прямого анализа характеристик обычно рассчитывается: поправка на время продажи/предложения объекта или поправка на износ.

Экспертный метод расчета. Экспертные методы расчета и внесения поправок основаны на данных о преимуществах или недостатках объекта-аналога по сравнению с объектом оценки. Экспертные поправки вносятся в цену объекта-аналога последовательно.

Регрессионный анализ. В развитых секторах рынка недвижимости используются различные виды уравнений регрессии.

Статистические методы. Например, метод анализа иерархий. В методе используется дерево критериев, в котором общие критерии разделяются на критерии частного характера. Для каждой группы критериев определяются коэффициенты важности. Альтернативы также сравниваются между собой по отдельным критериям с целью определения каждой из них. Средством определения коэффициентов важности критериев либо критериальной ценности альтернатив является попарное сравнение. Результат сравнения оценивается по бальной шкале. На основе таких сравнений вычисляются коэффициенты важности критериев, оценки альтернатив и находится их общая оценка как взвешенная сумма оценок критериев. После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев, и оценивается каждая из альтернатив по критериям.

Факторы ценообразования. Для дальнейших расчетов были выбраны следующие основные элементы сравнения:

1. передаваемые права;

2. условия финансирования;

3. условия продажи;

4. факт сделки;

5. время продажи/предложения;

6. физические характеристики.

Расчет корректировок.

1. Передаваемые права. Учитывая передачу идентичных прав у объекта оценки и объектов-аналогов - прав собственности, корректировка по данному фактору не проводилась.

2. Условия финансирования. Продажа объектов недвижимости на необычных для данного сегмента рынка условиях (бартер, продажа в кредит, и т.п.) требует тщательного анализа и внесения соответствующих поправок к цене сделки. Учитывая, отсутствие информации о наличии каких-либо особенных условий финансирования сделок по рассматриваемым объектам, условия совершения сделок принимаются как стандартные. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

3. Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Учитывая отсутствие данных о каких-либо специальных условиях, можно предположить, что все сделки проводятся в рыночных условиях, таким образом, введение поправки на особые условия продажи считается нецелесообразным. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

4. Факт сделки (уторговывание). По данным статьи Л.А. Лейфера «Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости», опубликованной в журнале «Регистр оценщиков» (№ 4, выпуск 20.01.2011г., изд.: ИП Бабенко Р.В., г. Ростов - на - Дону), скидка на уторговывание для жилой недвижимости в среднем составляет 6,8%, поэтому корректировка для всех аналогов составит 0,932.



Таблица 8.2 Расчет корректировки на факт сделки

№ п/п	Показатель	Среднее	Нижняя граница	Верхняя граница
1	Скидки на цены торгово-офисных объектов	11,9%	11,0%	12,7%
2	Скидки на арендные ставки торгово-офисных объектов	8,9%	8,1%	9,8%
3	Скидки на цены производственно-складских объектов	14,9%	13,8%	16,0%
4	Скидки на арендные ставки производственно-складских объектов	11,0%	9,9%	12,0%
5	Скидки на цены земельных участков под ИЖС	10,8%	9,8%	11,9%
6	Скидки на цены земельных участков под коммерческие объекты	13,0%	11,9%	14,1%
7	Скидки на цены земельных участков под производственно-складское назначение	14,6%	13,4%	15,8%
8	Скидки на цены земельных участков сельхозназначения	17,2%	15,3%	19,2%
9	Скидки на цены жилой недвижимости	6,8%	6,0%	7,5%

5. Время продажи/предложения. Поправка учитывает рост/падение цен на рынке недвижимости. Объявления о продаже объектов-аналогов актуальны на дату оценки, поэтому корректировка не требуется.

6. Физические характеристики.

6.1. Местоположение. Поскольку все аналоги, как и объект оценки, расположены в Касторенском районе, корректировка для них не требуется.

6.2. Материал стен. Аналоги №1,2,3 имеют кирпичные стены (относятся к III группе капитальности), аналог №4 имеет деревянные стены, облицованные кирпичом, объект оценки имеет деревянные стены (IV группа капитальности). Для аналогов №1,2,3 коэффициент перехода из III группы капитальности в IV группу равен 0,93. Для аналога №4 корректировка на наличие облицовки у деревянных стен составит: К=1/1,08=0,93 (сборник УПВС, Раздел «Разъяснения по вопросам оценки недвижимости»).

6.3. Площадь улучшений. Одним из факторов, определяющих цену продажи зданий, является их площадь. На рынке объектов недвижимости прослеживается обратно пропорциональная зависимость: чем меньше площадь объекта, тем больше стоимость его 1 кв.м. Это обусловлено сложившимся соотношением спроса и предложения в зависимости от площади и класса здания. Расчет корректировки производился на основании Сборника «Укрупненные показатели стоимости строительства КО-Инвест, 2005 «Общественные здания» содержащем таблицу, в которой приведены корректировки цен объектов-аналогов, которые необходимо применить при определении величины стоимости объекта оценки, в случае отличия объекта оценки от аналогов по объему или общей площади. Сборника «Укрупненные показатели стоимости строительства КО-Инвест, по мнению оценщика, с достаточной степенью достоверности характеризует ситуацию на рынке жилой недвижимости.

Таблица 8.3. Поправка на разницу в объеме (V, куб.м.) или площади (S, кв.м.)

На разницу в объеме	На разницу в площади
Vo/Vспр	Ко	So/Sспр	Ко
< 0.10	1,24	< 0,25	1,25
0.29-0.10	1,22	0,49-0,25	1,2
0,49-0,30	1,2	0,86-0,50	1,1
0,71-0,50	1,16	0,85-1,15	1
0,70-1,30	1	1,16-1,50	0,95
1,31-2,00	0,87	>1,50	0,93
>2,00	0,86

В случае отличия общей площади объекта оценки от общей площади аналога в So/Sспр корректирующий коэффициент принимает значение Ко.

Аналог №1: 34,6/ 100 кв. м. = 0,35, т.е. корректировка равна 1,2.

Аналог №2: 34,6/ 85 кв.м. = 0,41, т.е. корректировка равна 1,2.

Аналог №3: 34,6/ 100 кв.м. = 0,35, т.е. корректировка равна 1,2.

Аналог №4: 34,6/ 83,9 кв.м. = 0,41, т.е. корректировка равна 1,2.

6.4. Площадь земельного участка. Поправка на разницу в площади между объектом оценки и аналогами рассчитывалась по формуле (источник: исследование зависимости стоимости единицы площади объекта недвижимости от его размера, проведенное Лейфером Л.А. (http://www.i-con.ru/publications/other/d463/):

, где:

КS - корректировка на площадь земельного участка;

SО - площадь объекта оценки;

SА - площадь объекта-аналога;

n - величина торможения цены;

Величина торможения цены определяется экспертным методом на основании анализа цен предложений по продаже земельных участков аналогичного назначения в Курской области и по данным риэлтерских компаний и составляет -5%.

6.5. Развитость инфраструктуры. Наиболее востребованы индивидуальные жилые дома, окружение которых обладает необходимым минимумом объектов инфраструктуры в пределах шаговой (до 5 минут пешком) доступности (магазин, аптека, детская площадка и т.п.). Различие цен индивидуальных жилых домов с неразвитой инфраструктурой (при равенстве иных факторов влияющих на стоимость) может составлять до 10-20% от цены объекта с развитой инфраструктурой. Аналоги находятся в районном центре или в крупном поселке, обладают развитой инфраструктурой, в отличие от объекта оценки. Согласно анализу рынка для них целесообразно ввести корректировку -15%.

6.6. Состояние внутренней отделки. Аналоги находятся в хорошем состоянии, а объект оценки в удовлетворительном, поэтому требуется корректировка. На сегодняшний день в Курской области на рынке ремонтно-строительных работ средняя стоимость простой отделки, включая стоимость материалов, составляет порядка 1500 рублей за 1 кв.м. общей площади.

К₁=1-(1500*100/1650000)=0,91

К₂=1-(1500*85/1300000)=0,9

К₃=1-(1500*100/2000000)=0,93

К₄=1-(1500*83,9/1370000)=0,91

6.7. Наличие коммуникаций. Стоимость продажи жилой недвижимости, не располагающей коммуникациями, меньше стоимости аналогичных объектов, оснащенных коммуникациями. Аналоги характеризуются всеми необходимыми коммуникациями, в отличие от объекта оценки, поэтому требуется корректировка. По данным сайта http://www.ceae.ru/ocenka -zemel-uchastkov.htm увеличение стоимости недвижимости в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

1. транспортные подъездные пути - 5-15%;

2. электроэнергия - 10-20% (среднее 15%);

3. газоснабжение - 10-25% (среднее 17,5%);

4. остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуник. связи) - 5-15%.

Для аналогов корректировка на коммуникации составит -10%.

Допущение: Осмотр объектов-аналогов лично оценщиком не производился. Вывод о состоянии объектов-аналогов был сделан на основании данных, полученных из объявлений о продаже объектов-аналогов и при телефонном интервьюировании продавцов.

8.5.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода представлен в таблице 8.4. Рыночная стоимость 1 кв. м объекта оценки определялась как сумма скорректированных стоимостей объектов-аналогов с учетом их удельного веса. Чем больше корректировок вводилась в цену аналога, тем меньший вес ему присваивается.

Таблица 8.4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

	Наименование показателя	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
	Цена, руб.		1 650 000	1 300 000	2 000 000	1 370 000
	Площадь, кв.м.	34,6	100	85	100	83,9
	Цена, руб./кв.м.		16 500	15 294	20 000	16 329
1	Передаваемые права	собственность	собственность	собственность	собственность	собственност
	Величина корректировки		1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб./кв.м.		16 500	15 294	20 000	16 329
2	Условия финансирования	стандартные	стандартные	стандартные	стандартные	стандартные
	Величина корректировки		1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб./кв.м.		16 500	15 294	20 000	16 329
3	Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
	Величина корректировки		1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб./кв.м.		16 500	15 294	20 000	16 329
4	Факт сделки	предложение	предложение	предложение	предложение	предложение
	Величина корректировки		0,932	0,932	0,932	0,932
	Скорректированная цена, руб./кв.м.		15 378	14 254	18 640	15 219
5	Время продажи	февраль 2014 г.	январь 2014 г.	январь 2014 г.	январь 2014 г.	январь 2014 г.
	Величина корректировки		1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб./кв.м.		15 378	14 254	18 640	15 219
6	Физические характеристики:
6.1	Местоположение	Курская область, Касторенский район, д. Благодать, ул. Луговая, д. 24	Курская область, Касторенский район, п. Касторное	Курская область, Касторенский район, п. Касторное	Курская область, Касторенский район, п. Касторное	Курская область, Касторенский район, п. Олымский, ул. Советская, д. 16
	Величина корректировки		1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб./кв.м.		15 378	14 254	18 640	15 219
6.2	Материал стен	деревянные	кирпичные	кирпичные	кирпичные	деревянные, обложены кирпичом
	Величина корректировки		0,93	0,93	0,93	0,93
	Скорректированная цена, руб./кв.м.		14 302	13 256	17 335	14 153
6.3	Площадь улучшений, кв.м.	34,6	100	85	100	83,9
	Величина корректировки		1,2	1,2	1,2	1,2
	Скорректированная цена, руб./кв.м.		17 162	15 907	20 802	16 984
6.4	Площадь земельного участка, кв.м.	1 500	3500	1200	1000	3200
	Величина корректировки		1,04	0,99	0,98	1,04
	Скорректированная цена, руб./кв.м.		17 848	15 748	20 386	17 663
6.5	Развитость инфраструктуры	не развита	достаточно развита	достаточно развита	достаточно развита	достаточно развита
	Величина корректировки		0,85	0,85	0,85	0,85
	Скорректированная цена, руб./кв.м.		15 171	13 386	17 328	15 014
6.6	Тип и состояние отделки	простая отделка, удовлетворительное состояние	простая отделка, хорошее состояние	простая отделка, хорошее состояние	простая отделка, хорошее состояние	простая отделка, хорошее состояние
	Величина корректировки		0,91	0,9	0,93	0,91
	Скорректированная цена, руб./кв.м.		13 806	12 047	16 115	13 663
6.7	Наличие коммуникаций	газоснабжение, электричество	все необходимые коммуникации	все необходимые коммуникации	все необходимые коммуникации	все необходимые коммуникации
	Величина корректировки		0,9	0,9	0,9	0,9
	Скорректированная цена, руб./кв.м.		12 425	10 842	14 504	12 297
	Количество корректировок		7	7	7	7
	Удельный вес		0,25	0,25	0,25	0,25
	Скорректированная цена с учетом веса, руб./кв.м.	12 517	3 106	2 711	3 626	3 074
	Площадь объекта оценки, кв.м.	34,6
	Предварительная величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. без НДС	433 088

8.6 Определение рыночной стоимости затратным подходом

8.6.1 Расчет полной стоимости воспроизводства основного строения литер А методом сравнительной единицы

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного объекта аналогичной полезности.

Расчет стоимости восстановления оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы. Для определения удельных затрат на строительство недвижимого имущества используются показатели справочника Укрупненные Показатели Восстановительной Стоимости.

Этапы расчета затратного подхода следующие:

1. По сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий подобрать аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого здания.

2. С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответствующей таблице сборника УПВС выбирается стоимость единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 г.

3. Определяется полная восстановительная стоимость S₁₉₆₉ оцениваемого объекта в ценах 1969 года:

,

- показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в ценах 1969 г.

- поправочный коэффициент, учитывающий различия в климатическом районе и территориальном поясе оцениваемого объекта и объекта-аналога;

- коэффициент капитальности, учитывающий различия в группе капитальности оцениваемого объекта и объекта-аналога;

- коэффициент объема, учитывающий различия в объемах оцениваемого объекта и объекта-аналога;

- коэффициент, учитывающий различия в санитарно-техническом и электротехническом устройстве оцениваемого объекта и объекта-аналога;

- коэффициент, учитывающий конструктивные различия оцениваемого объекта и объекта-аналога;

N - строительный объем.

4. Определяется полная восстановительная стоимость S₁₉₈₄ оцениваемого объекта в ценах 1984 года:

S₁₉₈₄ = К₁₉₈₄ S₁₉₆₉,

где: К₁₉₈₄ коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года

5. Определяется полная восстановительная стоимость S₁₉₉₁ оцениваемого объекта в ценах 1991года:

S₁₉₉₁ = К₁₉₉₁ S₁₉₈₄,

где: К₁₉₉₁ коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 1991 года.

6. Рассчитывается полная восстановительная стоимость S₂₀₁₄ объекта оценки на дату оценки:

S₂₀₁₄= К_т S₁₉₉₁,

где: Кт - коэффициент перехода от уровня цен 1991 года к уровню цен на текущую дату оценки.

7. Оценка износов. В соответствии с затратным методом должны быть учтены три вида износов: физический, функциональный и внешний.

8. Определяется остаточная восстановительная стоимость О_т оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки:

О_т = S₂₀₁₄ (100 - И) / 100.

Таблица 8.5. Расчет восстановительной стоимости основного строения литер А.

№	Показатель	Величина	Источник информации
1	, руб./куб.м.	31,3	Сборник УПВС, Сборник №28, Отдел I. Жилые дома, Таблица 5а
2		1	Общая часть УПВС. Курская область относится к 1 территориальному поясу, I климатическому району
3		1	Корректировка не требуется
4		1	Корректировка не требуется
5		0,972	Корректировка на коммуникации
6		1	Корректировка не требуется
7	N, куб. м.	116	Объем здания литер А (по техпаспорту)
8	К1984	1,2	Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94 (Приложение №1)
9	Территориальный коэффициент к индексам по отраслям для Курской области	1,0	Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94 (Приложение №2)
10	К1991	1,61	Письмо Госстроя от 24.09.1990 № 15-149/6
11	Территориальный коэффициент к индексам по отраслям для Курской области	1,0	Письмо Госстроя от 24.09.1990 № 15-149/6
12	К1кв 2014г.	78,90	Сборник индексов цен в строительстве на 1 квартал 2014г. для Курской области. Разработан ОБУ «Центр по ценообразованию в строительстве» г. Курск, ул. Димитрова 96/1
13	Полная стоимость восстановления S2014, рублей	537 3

8.6.2 Определение полной восстановительной стоимости хозяйственных строений

Таблица 8.6. Расчет восстановительной стоимости хозяйственных строений

Наименование элементов объекта оценки	Объем, куб.м., площадь застройки, кв.м., длина, пог. м., количество, шт.	Номер сборника УПВС	Номер оценочной таблицы	Стоимость измерителя по таблице УПВС, руб./кв.м.	Поправочный коэффициент на группу капитальности	Ценностный коэффициент по техническому паспорту	Стоимость измерителя после применения ценностного коэффициента, руб./кв.м.	Коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года (К1984)	Территориальный коэффициент к индексам по отраслям для Курской области	Коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 1991 года (К1991)	Территориальный коэффициент к индексам по отраслям для Курской области	Расчетный индекс к ценам 1991 года для Курской области К2014	Полная восстановительная стоимость объекта оценки на дату оценки, руб.
Сени литер а	59 куб.м.	28	164а	10,5 руб./куб.м.	1	1	10,5	1,2	1,0	1,61	0,98	78,90	92545
Сени литер а1	19 куб.м.	28	164а	10,5 руб./куб.м.	1	1	10,5	1,2	1,0	1,61	0,98	78,90	29803
Сарай литер Г	8,1 кв.м.	28	163б	5,3 руб./кв.м.	1	1	5,3	1,2	1,0	1,61	0,98	78,90	6413
Сарай литер Г1	5,9 кв.м.	28	163б	5,3 руб./кв.м.	1	1	5,3	1,2	1,0	1,61	0,98	78,90	4671
Сарай литер Г2	4,4 кв.м.	28	163б	5,3 руб./кв.м.	1	1	5,3	1,2	1,0	1,61	0,98	78,90	3484
Сарай литер Г3	3,3 кв.м.	28	163б	5,3 руб./кв.м.	1	1	5,3	1,2	1,0	1,61	0,98	78,90	2613
Сарай литер Г4	4,6 кв.м.	28	163б	5,3 руб./кв.м.	1	1	5,3	1,2	1,0	1,61	0,98	78,90	3642
Сарай литер Г5	7,3 кв.м.	28	159б	30,4 руб./кв.м.	1	1	30,4	1,2	1,0	1,61	0,98	78,90	33152
Сарай литер Г6	6,2 кв.м.	28	159б	30,4 руб./кв.м.	1	1	30,4	1,2	1,0	1,61	0,98	78,90	28156
Сарай литер Г7	5,4 кв.м.	28	163б	5,3 руб./кв.м.	1	1	5,3	1,2	1,0	1,61	0,98	78,90	4275
Сарай литер Г8	6,2 кв.м.	28	159б	30,4 руб./кв.м.	1	1	30,4	1,2	1,0	1,61	0,98	78,90	28156
Погреб литер Г8	1 шт.	28	173а	104 руб./шт.	1	1	104	1,2	1,0	1,61	0,98	78,90	15536
Уборная №1	2 куб.м.	28	169а	34 руб./куб.м.	1	1	34	1,2	1,0	1,61	0,98	78,90	10158
Ограждение №2	94,8 пог.м.	4	104е	5,8 руб./пог.м.	1	1	5,8	1,2	1,0	1,61	0,98	78,90	82138
Калитка №3	1,2 кв.м.	4	108б	34 руб./кв.м.	1	1	34	1,2	1,0	1,61	0,98	78,90	6095
Калитка №4	1,2 кв.м.	4	108б	34 руб./кв.м.	1	1	34	1,2	1,0	1,61	0,98	78,90	6095
Калитка №5	1,2 кв.м.	4	108б	34 руб./кв.м.	1	1	34	1,2	1,0	1,61	0,98	78,90	6095

Оценка накопленного износа

Экономическое обесценивание имущества происходит в силу уменьшения его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости выделяют следующие виды износа:

1. физический;

2. функциональный;

3. внешний.

Можно выразить степень износа в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ (И), иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы совокупного износа:

- Расчет физического износа

Физический износ (И_ф) - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-экономических качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а так же жизнедеятельности человека.

На основании визуального осмотра и согласно рекомендациям ВСН 53-86(р) «Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий» определяем величину физического износа.

Таблица 8.7. Определение физического износа жилого дома литер А

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес, %	Поправка	Удельный вес с учетом поправки, %	Износ, %	Таблица ВСН 53-86 (р)	Удельный вес износа, %
1	Фундаменты	7	0	7	50	Таблица 3	3,5
2	Стены и перегородки	29	0	29	55	Таблица 8,23	15,95
3	Перекрытия	6	0	6	50	Таблица 27	3
4	Крыши	7	0	7	50	Таблица 43	3,5
5	Полы	9	0	9	50	Таблица 51	4,5
6	Проемы	9	0	9	50	Таблица 55,57	4,5
7	Отделочные работы	11	0	11	55	Таблица 59-61,63	6,05
8	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	14	0	14	50	Таблица 66-69	7
9	Прочие	8	0	8	60	-	4,8
10	Всего:	100	0	100			52,8

Таким образом, с учетом округления, величина физического износа для жилого дома литер А составит 53%.

Определение физического износа пристроек и хозяйственных строений

Физический износ пристройки и хозяйственных строений принимался на основании визуального осмотра и согласно рекомендациям ВСН 53-86(р) «Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий» определяем величину физического износа.

Таблица 8.8. Физический износ пристройки и хозяйственных строений

Объект оценки	Физический износ, %
Сени литер а	50
Сени литер а1	50
Сарай литер Г	55
Сарай литер Г1	55
Сарай литер Г2	55
Сарай литер Г3	55
Сарай литер Г4	55
Сарай литер Г5	50
Сарай литер Г6	50
Сарай литер Г7	55
Сарай литер Г8	50
Погреб литер Г8	50
Уборная №1	60
Ограждение №2	60
Калитка №3	60
Калитка №4	60
Калитка №5	60

- Расчет функционального износа

Функциональный износ (И_фн) - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д.

Оцениваемое здание представляет собой широко распространенные строительные конструкции применяющиеся повсеместно. Факторы и данные, определяющие функциональный износ не выявлены. На основании этого принимаем функциональный износ равным нулю.

- Расчет внешнего износа

Внешний износ (И_вн) - потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, снижения функциональной пригодности зданий и сооружений вследствие влияния внешней среды. Внешний износ у объекта оценки отсутствует.

Таблица 8.9. Расчет рыночной стоимости объекта оценки с учетом физического износа

Наименование объекта	Полная восстановительная стоимость (без НДС), руб.	Физический износ, И, %	Величина совокупного износа, руб.	Рыночная стоимость с учетом износа
Жилой дом литер А	537 963	53	285 120	252 843
Сени литер а	92 545	50	46 273	46 272
Сени литер а1	29 803	50	14 902	14 901
Сарай литер Г	6 413	55	3 527	2 886
Сарай литер Г1	4 671	55	2 569	2 102
Сарай литер Г2	3 484	55	1 916	1 568
Сарай литер Г3	2 613	55	1 437	1 176
Сарай литер Г4	3 642	55	2 003	1 639
Сарай литер Г5	33 152	50	16 576	16 576
Сарай литер Г6	28 156	50	14 078	14 078
Сарай литер Г7	4 275	55	2 351	1 924
Сарай литер Г8	28 156	50	14 078	14 078
Погреб литер Г8	15 536	50	7 768	7 768
Уборная №1	10 158	60	6 095	4 063
Ограждение №2	82 138	60	49 283	32 855
Калитка №3	6 095	60	3 657	2 438
Калитка №4	6 095	60	3 657	2 438
Калитка №5	6 095	60	3 657	2 438
Итого

Подобные документы

• Определение рыночной стоимости квартиры

  Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом. Согласование результатов, определение итоговой стоимости объектов.
  
  курсовая работа [6,8 M], добавлен 02.12.2013
  

• Определение рыночной стоимости здания с земельным участком, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Доваторцев

  Сведения о заказчике оценки рыночной стоимости здания. Ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости затратным, сравнительным и доходным подходами.
  
  курсовая работа [2,5 M], добавлен 10.07.2013
  

• Определении рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки

  Расчет стоимости объекта оценки. Анализ достаточности и достоверности использованной информации. Допущения и ограничительные условия, примененные оценщиком и стандарты оценочной деятельности. Количественные и качественные характеристики объекта оценки.
  
  курсовая работа [87,4 K], добавлен 24.03.2011
  

• Определение рыночной стоимости дома

  Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности. Особенности недвижимости как объекта оценки. Подходы к оценке стоимости объекта оценки. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков. Требования к методам оценки.
  
  курсовая работа [43,8 K], добавлен 16.12.2012
  

• Оценка рыночной стоимости квартиры

  Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при определении стоимости квартиры в г. Красногорск. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Технология оценки и применяемые подходы, расчет рыночной стоимости сравнительным методом.
  
  практическая работа [34,2 K], добавлен 10.05.2015
  

• Практика оценки стоимости нематериальных активов

  Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Сведения о заказчике оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Оценка стоимости интеллектуальной собственности сравнительным, затратным или доходным подходом.
  
  курсовая работа [87,5 K], добавлен 07.11.2014
  

• Оценка рыночной стоимости транспортного средства ВАЗ 1119, 2007г.в., г/н Т535ВС/12RUS, цвет темно сине-фиолетовый

  Допущения и ограничительные условия при проведении оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Анализ рынка легковых транспортных средств. Определение рыночной стоимости транспортного средства ВАЗ-1119 сравнительным и затратным подходом.
  
  курсовая работа [1,9 M], добавлен 27.01.2016
  

• Оценка стоимости земельного участка

  Информация, идентифицирующая объект оценки. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Анализ рынка объекта. Расчет стоимости земельного участка.
  
  отчет по практике [2,0 M], добавлен 02.06.2011
  

• Оценка рыночной стоимости легкового автомобиля ГАЗ-3110 2000 г.в.

  Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки автомобиля ГАЗ-3110. Обзор вторичного рынка легковых автомобилей. Выбор и характеристика подходов к оценке, описание процесса оценки. Расчет рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [71,5 K], добавлен 25.03.2012
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Процесс оценки здания

  Определение рыночной стоимости жилого дома в г. Астрахань. Анализ местоположения объекта оценки: социально-экономическая ситуация, рынок недвижимости, характеристика объекта. Расчет рыночной и итоговой стоимости объекта по результатам трех методов.
  
  курсовая работа [142,4 K], добавлен 09.06.2011
  

• Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры

  Применяемые стандарты оценочной деятельности. Вид определяемой стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки: однокомнатная квартира. Технология определения стоимости объекта. Анализ эффективного использования и оценка рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [710,4 K], добавлен 16.06.2011
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере "Московский планетарий"

  Оценка объекта недвижимости на примере ОАО "Московский Планетарий". Сведения о заказчике оценки и об оценщике, перечень данных. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при оценке. Применяемые стандарты оценочной деятельности.
  
  курсовая работа [1,2 M], добавлен 09.04.2016
  

• Оценка рыночной стоимости оборудования

  Основание для проведения оценки. Результаты оценки и итоговая величина стоимости объектов оценки. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода. Процедура оценки рыночной стоимости движимого имущества. Этапы процесса оценки.
  
  курсовая работа [151,9 K], добавлен 02.04.2009
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости – жилой дом по адресу: г.Мамадыш, ул.Вишневая, 8

  Изучение информации, идентифицирующей жилой дом как объект оценки. Характеристика местоположения дома. Перечень документов, используемых при проведении оценки. Анализ рынка недвижимости. Определение стоимости затратным и сравнительным доходным подходами.
  
  курсовая работа [458,3 K], добавлен 24.10.2014
  

• Оценка стоимости пятикомнатной квартиры

  Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Расчет рыночной стоимости объекта оценки.
  
  курсовая работа [5,0 M], добавлен 13.09.2014
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. Виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Определение величины накопленного износа.
  
  презентация [3,4 M], добавлен 21.04.2015
  

• Определение рыночной стоимости земли

  Порядок и принципы составления письма об оценке земельного участка, предпосылки и основные этапы данного процесса. Главные предположения и ограничивающие условия. Используемое определение стоимости и дата оценки. Описание и анализ объекта оценки.
  
  курсовая работа [73,1 K], добавлен 30.05.2014
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам