Определение рыночной стоимости квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в Казахстане еще не достигла мирового уровня.

Цель работы - определение рыночной стоимости объекта недвижимости и земельного участка.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

2. Дать характеристику объекту оценки и его окружению;

3. Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов;

Объект исследования - процедура определения рыночной стоимости имущества.

Предмет исследования - обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости.

Структурно работа состоит из введения, пяти глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе характеристика место-расположения объекта оценки, в третьей -расчет рыночной стоимости недвижимого имущества тремя подходами, в четвертой-оценка стоимости конкретного объекта недвижимости , в пятой - согласование результатов оценки .

Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

1. Теоретические основы оценки недвижимости

недвижимость стоимость затратный

1.1 Понятие, цели и принципы оценки недвижимости

Оценка - процедура, в результате которой устанавливается рыночная или иная стоимость объекта оценки.

Оценочная деятельность - предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не предусмотрено законами.

Оценщик - физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности и обязательно являющийся членом одной из палат оценщиков.

Цели оценки недвижимости - определение рыночной или иной стоимости для совершения тех или иных действий с объектом оценки.

Безусловно, цели оценки недвижимости прямым образом зависят от конкретной сделки с имуществом в каждом случае.

Итак, какие бывают цели оценки недвижимого имущества:

Выявление стоимости недвижимости при проведении мероприятий по приватизации, при передаче в доверительное управление или аренду,

Проведение оценки недвижимости требуется при составлении различный брачных контрактов, а также при разделе имущества в случае расторжения брака, например, по требованию одной из сторон в том случае, когда имеет место спор о разделе имущества.

При необходимости предоставить в качестве залога недвижимое имущество,

При осуществлении контроля за правильностью и законностью уплаты налогов в том случае, если имеет место спор об исчислении налогооблагаемой базы,

В случае продажи либо отчуждения иным образом недвижимого имущества,

При выкупе либо в случае, если нормами законодательства предусмотрено изъятие недвижимости у собственника для различных государственных или муниципальных нужд,

При ипотечном кредитовании,

При переуступке долговых обязательств, которые непосредственно связаны с объектами оценки - недвижимым имуществом,

В случае, когда недвижимость передается в уставный капитал юридических лиц.

Список не носит исчерпывающий характер. Очевидно, что оценка недвижимого имущества может быть проведена в самых разных целях, хотя из оценочной практики становится ясно, что обычно необходимость возникает при совершении различных хозяйственных сделок. Цели оценки недвижимости непосредственно влияют и на содержание оценки - т.е. на ту совокупность отношений и действий экономического, юридического, технического, исследовательского и иного характера в связи с определением стоимости объекта оценки. В каждом конкретном случае, постановка целей перед специалистом имеет первоочередное значение и ставится во главу угла.

Подход к оценке - способ определения возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки, с использованием одного или нескольких методов оценки.

Метод оценки - совокупность действий юридического, финансово-экономического и организационно-технического характера, используемых для установления рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Стандарты оценки - нормативный документ, в котором устанавливаются для всеобщего и многократного использования правила, принципы и характеристики в области оценочной деятельности.

Дата оценки - день или период времени, на которое определяется возможная рыночная или иная стоимость объекта оценки.

Недвижимость - это здания, сооружения, земельные участки и все, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно.

Классифицируются отдельно стоящие объекты. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию самостоятельного хозяйственного значения, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций входят в состав основного здания.

Сюда же входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации:

системы отопления с оборудованием, например котельная установка - бойлерная (если последняя находится внутри здания);

внутренняя сеть водо- и газопровода, канализация со всеми устройствами;

внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;

внутренние телефонные и сигнализационные сети;

вентиляционные устройства обще-санитарного назначения;

подъемники и лифты.

Фундаменты под объектами, не являющимися зданиями, котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и прочее, расположенными внутри зданий, не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженных одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин «специализированные здания».

Сооружения. К сооружениям относятся инженерно - строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т.д.).

В сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Например, при определении восстановительной стоимости плотины в состав объекта включают тело плотины, фильтры и дренажи, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепление откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.

Номенклатура сооружений включает более 100 наименований, а доля стоимости в общем объеме строительства более 25%. К подразделу «сооружения» также относятся придаточные устройства. В эту группу входят все имеющие самостоятельное значение объекты, предназначенные для передачи энергии и информации, такие, как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сетей.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценочная деятельность - это новый вид экономической деятельности для РК, наряду с бухгалтерским учётом, аудитом, налогообложением.

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Соответственно, основные цели оценки бывают:

отражение в отчётности; купля-продажа;

мена;

проведение конкурсов; аукционов; торгов; аренда; лизинг; залог; раздел; наследование; дарение;

страхование; исчисление налога, пошлин, сборов;

приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров;

передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление;

инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение;

составление брачного контракта и так далее.

Оценка стоимости - методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта оценки и процесс его определения.

Теоретической базой процесса оценки различных объектов имущества является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта. В мировой практике участники рынка выработали унифицированный набор оценочных правил или принципов, которые объединяются в группы.

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя (собственника).

1.1. Принцип полезности.

Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Определяется величиной, сроками и характером получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости.

1.2. Принцип замещения.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

1.3. Принцип ожидания.

Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер.

2. Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (связанные с землей, зданиями и сооружениями).

2.1. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

2.2. Принцип вклада. Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства (ресурса). Стоимость каждого компонента зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от его использования, с учётом имеющихся количественных и качественных характеристик. Стоимость вклада определяется полезностью элемента с точки зрения покупателя (т.е. рынка).

2.3. Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства (компонент объекта), оптимальное сочетание которых достигается максимальная стоимость земли.

2.4. Принцип экономического разделения и соединения прав. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.

3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды.

3.1. Принцип зависимости утверждает, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

3.2. Принцип соответствия (окружению) состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

3.3. Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и предложения. Под предложением понимается количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Спрос - это представленная на рынке платёжеспособная потребность в объектах недвижимости.

3.4. Принцип конкуренции: когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

3.5. Принцип изменения внешней среды предполагает учёт при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Под эти понимается такое использование, которое:

а) является законодательно разрешённым, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

1.2 Государственное регулирование оценочной деятельности и основные требования к оценщику

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Республике Казахстан, состоит из закона Республики Казахстан “Об оценочной деятельности в Республике Казахстан”, принимаемых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов Республики Казахстан, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РК, а также из международных договоров РК.

Но также в становлении и развитии оценочной деятельности в Республике Казахстан активное участие принимают саморегулируемые организации оценщиков. Законом предусмотрено помимо государственного регулирования саморегулирование деятельности оценщиков.

Государственное регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур государственных органов, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно. Регулирование развивается в рамках следующих процедур:

определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;

определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;

определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Республики Казахстан.

С момента начала оценочной деятельности в РК в 1997 году уполномоченным государственным органом по развитию оценочной деятельности является Комитет регистрационной службы и оказания правовой помощи Министерства юстиции РК. Он выдаёт лицензии и контролирует деятельность оценщиков.

Таблица 1 Сравнительный анализ систем контроля за оценочной деятельностью

Вид регулирования	Преимущества	Недостатки
Государственное	Подкрепление решений и нормативных актов силой государственной власти. Установление равенства контролируемых субъектов,	Издержки гос. власти на поддержание аппарата контролирующих органов. низкая привлекательность гос. службы в сегодняшний момент,
	подконтрольность государству контролирующего органа. информированность государственной власти, эффективные рычаги воздействия на подконтрольные субъекты.	недостаток кадров. Коррупция доминирования публичных интересов, снижает профессиональную общность оценщиков, проблема отчужденности государственной власти от интересов оценщиков, пороки чиновничьего управления.
Саморегулирование	Повышает общность оценщиков как профессии, понимание, профессиональная работа над стандартами. Самостоятельные рычаги влияния на свою деятельность.	Опасность формирования ситуации с возможной “закрытостью”, “кастовостью” профессии. Возможность превращения в закрытую систему, неподконтрольную обществу. Возможное взаимное “прикрывание” противоправных действий. Возможно искусственное создание барьеров вступления в отрасль, снижение конкуренции на рынке.

Сфера государственного и правового регулирования оценочной деятельности можно разграничить как функции и деятельность государственных органов, направленных на контроль за оценочной деятельностью и сферу действия норм права, определяющих права и обязанности субъектов оценочной деятельности, соответственно. К сфере государственного регулирования оценочной деятельности можно отнести принятие стандартов оценки некоторых видов объектов, необязательных к применению. Так некоторые методические рекомендации (например Методические рекомендации по оценке объектов интеллектуальной собственности) не носят обязательный характер, но являются рекомендуемыми к использованию. Таким образом, одной из основных целей государственного регулирования является повышение качества оценочных услуг.

Однако стоит отметить, меры государственного регулирования оценочной деятельности, направлены на защиту прав и интересов граждан в ходе осуществления оценочной деятельности, что вытекает из сути лицензирования оценочных услуг. Кроме того, в функции государственного регулирования входят задачи администрирования деятельности лицензиатов (учет, выдача, приостановления или прекращения лицензий), проведение проверок, инспекция отчетов. Значительный спектр отношений, связанных с регулированием оценочной деятельности связан с функциями с Комитетом регистрационной службы и оказания правовой помощи Министерства юстиции РК. Смысл контрольных функций заключается в осуществлении функций органа исполнительной власти.

Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являются:

лицензирование;

система Стандартов;

система сертификации качества услуг;

унификация учебных программ по подготовки оценщиков;

создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;

организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;

контроль за исполнением законодательства в области оценки.

Одной из существующих проблем в области правового регулирование оценочной деятельности, является неподготовленность казахстанской правовой системы к терминологии, методологии, профессиональной оценки. Дело в том, что стандарты и законодательство по оценке стран с развитой рыночной экономикой представляют собой достаточно гибкий инструмент. Так оценщики имеют механизмы отхода от стандартов в проведении оценочных работ. Общее настроение регулятивных актов по оценке представляет собой методологическую базу, ориентир для действия, профессиональным кодексом работы. Специфика оценочной деятельности, как работы требующей не всегда стандартных подходов к объектам и целям оценки, носящей исследовательский характер и требующей, особенно в казахстанских условиях, гибкости в методологии и свободы оценщика в выборе путей проведения оценки, не может регулироваться жесткими законами и стандартами. Общая правовая традиция Казахстана, с одной стороны, жестко требующая выполнения буквы закона и диалектически отраженная тенденция к бесконечному поиску не совершенств в законе и путей его обхода не совсем совместима с профессиональным самосознанием оценщиков в зарубежных странах и основной целью регламентационных актов повысить качество и профессионализм оценщиков, сконцентрировать профессионализм оценщиков, а не жестко регулировать их деятельность и создавать ситуации вечного противоречия между законом и практикой его применения.

Необходимость государственного регулирования оценочной деятельности возникла в Казахстане в связи с переходным периодом. В традиции регулирования присутствует насаждение сверху института оценочной деятельности, в целях быстрейшего формирования оценочной деятельности в РК. Создание института оценочной деятельности сформировано объективными потребностями в экономике, для упорядочивания имущественных отношений, защиты государственного и частного имущества от произвола. Так с 1991 года приватизация в РК признается возмездным процессом, а для адекватного определения стоимости, пополнения бюджета и не допущение приватизации высокодоходных предприятий за бесценок необходимы, развитые оценочные отношения, с участием государства в их становлении для защиты собственных интересов.

1.3 Виды стоимости

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные (особые) обстоятельства.

Иная стоимость:

Ликвидационная стоимость -- это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе.

Специальная стоимость объекта оценки -- стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и т. п.

Стоимость для целей налогообложения -- стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Утилизационная стоимость -- стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объектов оценки.

Инвестиционная стоимость -- это стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной, инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

Первоначальная стоимость - это сумма выплаченных денежных средств, или их текущая стоимость, установленная по соглашению сторон, к достигнутому в момент приобретения недвижимости.

Износ - это процесс потери физических, функциональных и других характеристик объектов недвижимости во времени:

Физический износ - потеря стоимости объекта вследствие повреждений (дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации, ухода, под воздействием природно-климатических и других факторов.

Функциональный износ - потеря стоимости объекта оценки, в результате невозможности осуществления функций, присущих современным зданиям и сооружениям, с усовершенствованными архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными или другими характеристиками.

Внешнеэкономический износ - потеря стоимости объекта в результате изменений на рынке недвижимости вследствие воздействия окружающей среды (соотношение спроса и объема предложений на сложившемся рынке, обусловленного состоянием экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью потребителей и другими региональными факторами.)

1.4 Специфика рынка недвижимости

Рынок недвижимости является частью рынка инвестиций, действует параллельно с финансовым рынком и обеспечивает обмен прав на недвижимость и иные объекты, осуществляемый юридическими или физическими лицами.

Недвижимость является одним из способов вложения капитала, который определяет возрастание (сохранение) капитала, обеспечивает доход. Сделки - это инвестиционный процесс, требующий расчета срока и величины вложения, степени риска. Рыночная цена капитала, вложенного в объекты, уравновешивает интересы участников сделки.

Неотъемлемые составляющие расчета рыночной стоимости объекта - это анализ рынка, оказывающего влияние на доходы, а также анализ факторов влияния на стоимость объекта. Обязательным действием при оценке стоимости недвижимости является выявление инвестиционной привлекательности объекта, что предполагает прогнозирование динамики развития сделок. Эксперт по оценке недвижимости и имущества, зная конкретный сегмент оборота товаров, имеет возможность правильной выработки критериев сопоставимости с объектами - аналогами.

Параметры отличия рынка недвижимости от прочих финансовых рынков.

Рассмотрим подробнее критерии сравнения.

Товар. Товар определяет эффективность сделок и оборота.

Система образования цены. Цены на недвижимость высокие, что ограничивает круг покупателей. Цена - итог отношения спроса и предложения. Следует отметить, что стоимость сходной недвижимости различаются, и являются нестабильными.

Условия финансирования сделки.

В части способов финансирования следует отметить использование объектов в качестве залога для привлечения заемных средств.

Уровень ликвидности. Уровень ликвидности объектов невысок в связи со значительной стоимостью объектов, отсутствием доступа к источникам финансирования альтернативного характера, и фиксированного местоположения объектов.

Соотношение предложения и спроса. Баланс предложения и спроса обеспечивается конкуренцией, достигается крайне редко. Предложение обычно меньше спроса, поскольку обеспечивается строительством, либо реконструкцией зданий, сооружений. Избыточному предложению на рынке способствуют инертность, сложность, длительность строительства. При резком увеличении спроса предложение не обеспечивается быстро. Соответственно снижение спроса вызывает избыточное предложение, которое не поглощается рынком быстро.

Количество покупателей. Количество покупателей, продавцов определяет конкурентную среду на рынке. Высокая стоимость объектов определяет покупательную способность, в связи с чем, рынок реагирует на изменение уровня доходов, занятости и миграции населения.

Уровень информированности покупателей и продавцов. Уровень информированности участников рынка предполагает наличие сведений о поведении участников, активности сделок, качестве и заменимости товара.

Параметры регулирования. Регулирование рынка осуществляется местными, региональными, федеральными законами.

Достоверность прогнозирования ситуации. Достоверность прогнозирования ситуации обеспечивается экспертами оценочных компаний, в обязанности которых входит анализ факторов неэффективности рынка.

Участниками рынка являются:

Покупатели и продавцы;

Арендаторы и арендодатели;

Заемщики и кредитные учреждения;

Девелоперы;

Менеджеры;

Строители;

Инвесторы;

Владельцы.

1.5 Классификация объектов недвижимости

Недвижимость (недвижимое имущество) -- земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Признаки недвижимости:

недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

прочно связана с землей как физически, так и юридически;

долговечность объекта инвестирования;

стоимость недвижимости высока;

каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);

фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);

стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);

неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);

ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

здание (сооружение);

обособленные водные объекты;

многолетние насаждения;

инженерные сооружения и сети;

элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

Классификация и виды недвижимости

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилые помещения и нежилые помещения.

Земля подразделяется на:

земельные участки, предназначенные под застройку;

природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилое помещение - это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жилое помещение может быть:

элитным;

типовым;

городским;

загородным.

Нежилое помещение - помещение здания, которое используется для любых целей, кроме проживания в нем физических лиц.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

Таблица 2 Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По целям владения	Для ведения бизнеса Для проживания владельца В качестве инвестиций
По степени готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию Требующие реконструкции или капитального ремонта
По степени воспроизводимости в натуральной форме	Невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения



Глава 2. Основные подходы и методы оценки недвижимости

2.1 Доходный подход при оценке недвижимости

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода:

С - стоимость недвижимости; ЧД - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.



Рис. 1 Модель капитализации дохода

Метод капитализации доходов используется, если:

* потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

* потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

,

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

* нестабильность потоков доходов;

* если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД - ОР

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Без рисковая ставка дохода;

Премии за риск;

Вложения в недвижимость;

Премии за низкую ликвидность недвижимости;

Премии за инвестиционный менеджмент.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

длительность прогнозного периода;

прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет.

2. Прогнозирование величин денежных потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

На практике казахстанские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

* ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),

* чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию, облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

* денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

* понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

* показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;

* денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;

ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;

ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.

ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Ставка доходности на капитал = безрисковая ставка дохода+ премии за рис + вложения в недвижимость + премии за низкую ликвидность недвижимости+ премии за инвестиционный менеджмент.

2.2 Сравнительный подход при оценке недвижимости

Сравнительный подход применим в случае развитого рынка, что дает возможность оценщику подобрать достаточное количество аналогичных объектов. Основным источником информации в сравнительном подходе является информация о сделках купле-продаже. Обрабатывается полученная информация такими статистическими методами как: корреляционный, дисперсионный, регрессионный анализы и т.п.

Далее оценщик приводит стоимость, подобранных им аналогичных объектов оценки сопоставимый вид, по средствам корректирующих поправок к стоимости. Оценщик, таким образом, получает такую стоимость аналогичных объектов как если бы аналогичный объект обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. Можно считать, что полученная скорректированная стоимость аналога отражает его рыночную стоимость. Отсюда данный подход оценки получил название сравнительный подход.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах:

Принцип замещения. Суть принципа заключается в том, что стоимость объекта оценки не может превышать минимальной стоимость аналогичного объекта или стоимости строительства такого же нового объекта.

Принцип вклада. Основным понятием данного принципа является понятие "Вклад". Вклад - денежное выражение некой характеристики объекта, некая сумма на которую оценщик может либо уменьшить либо увеличить стоимость объекта.

Принцип спроса и предложения. В этом принципе основную роль играет определение факторов влияющих на стоимость объекта, оценщик должен определить все факторы оказывающие существенное влияние на стоимость объекта недвижимости, а также как должен представлять как изменится стоимость объекта недвижимости при изменении этих факторов.

Перечисленные выше принципы сравнительного подхода определяют ряд количественных и качественных элементов сравнения объектов недвижимости (корректирующих коэффициентов) применяемых для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход можно разбить на следующие этапы:

Этап 1. Изучение рынка недвижимости, анализ тенденций и состояние рынка, создание банка данных по стоимости аналогичных объектов.

Этап 2. На этом этапе оценщик проводит выбор наиболее схожих аналогичных объектов недвижимости с объектом оценки.

Этап 3. Статистическая обработка данных цель которой выявление факторов влияющих на стоимость объекта оценки (определение корректирующих коэффициентов).

Этап 4. Приведение стоимости аналогов в сопоставимы вид путем определенных на 3 этапе корректирующих коэффициентов и получение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Методы, применяемые при сравнительном подходе:

Метод общая группировка. Данный метод применим на рынке с достаточно большим количеством однородных аналогов, что позволяет снизить разброс цен, путем подбора достаточного числа однородных аналогов. Наличие большого числа однородных объектов позволяет проводить сравнение объектов целиком, а также применять общие корректировки, а не рассматривать отдельные характеристики.

Метод восстановительной стоимости по аналогам. Данный метод основан на том, что за стоимость объекта оценки принимается стоимость строительства нового аналогичного объекта недвижимости (рассчитывается сметная стоимость аналога).

Метод парных продаж.

Суть метода заключается в продаже двух объектов являющихся точной копией друг друга и отличающихся только одной характеристикой, которая объясняет разницу в стоимости объектов. Это характеристика и используется как корректирующий коэффициент необходимый для сопоставления объектов.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. В данном методе величина корректирующих поправок (как правило в процентах) определяется экспертом на основание его субъективного мнения насколько объект хуже или лучше сопоставимого аналога, т.е. эксперт прежде всего опирается на свой опыт.

Преимуществами сравнительного подхода являются:

наиболее простой подход;

статистически обоснованный;

предлагает методы корректировки;

обеспечивает данные для других подходов в оценке.

Недостатками сравнительного подхода являются:

требует активного рынка;

сравнительные данные не всегда имеются;

требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

2.3 Затратный подход при оценке недвижимости

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

уровень заработной платы;

величина накладных расходов;

затраты на оборудование;

нормы прибыли строителей в данном регионе;

рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

обоснование необходимости обновления действующего объекта;

оценка зданий специального назначения;

при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

анализ эффективности использования земли;

решение задач страхования объекта;

решение задач налогообложения;

при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

Отдельная оценка земельного участка от строений.

Этапы затратного подхода (см. рис.4):

Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа:

Сон=Свс-Сизн.

Определение итоговой стоимости недвижимости:

Сит= Сз+Сон.

Рис. 4 Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.) Если в качестве сравнительной единицы выбран 1м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:

Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,

где: Со - стоимость оцениваемого объекта;

См2 - стоимость 1м2 типичного сооружения на базовую дату;

Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:

единое функциональное назначение;

близость физических характеристик;

сопоставимый хронологический возраст объектов;

другие характеристики.

Метод разбивки по компонентам

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты - фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:



, где

Сзд - стоимость строительства здания в целом;

Vj - объем j-го компонента;

Сj - стоимость единицы объема;

n - количество выделенных компонентов здания;

Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Метод количественного обследования

Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Расчет стоимости строительства

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

...