Определение рыночной стоимости квартиры

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

строительные работы;

работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

прочие затраты.

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

ресурсный;

ресурсно-индексный;

базисно-индексный;

базисно-компенсационный;

на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

капитализации потерь в арендной плате;

сравнительных продаж (парных продаж);

срока экономической жизни.

Глава 3. Оценка стоимости конкретного объекта недвижимости

Процесс оценки начинается с задания на оценку и заключения договора на оценку (смотрите в приложениях) Свидетельство о праве на наследство по завещанию №36/2007, удостоверению личности №030622161 и технического паспорта.

3.1 Краткая характеристика объекта оценки

Оцениваемый объект представляет собой трехкомнатную квартиру в многоквартирном жилом доме, более подробная техническая характеристика представлена в Таблице 2

Таблица 3 Техническая характеристика и описание конструктивных элементов

3.2 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

Обоснование поправок по сравнительному подходу.

Поправка на передаваемые права, в связи с тем, что у оцениваемого объекта и объектов аналогов имеются полные права собственности, поправка не вносилась;

Поправка на финансирование, в связи с тем, что у оцениваемого объекта и объектов аналогов условия финансирования рыночные, поправка не вносилась;

Поправка на условия продажи/предложения, в связи с тем, что у оцениваемого объекта и объектов аналогов условия продажи типичные, поправка не вносилась;

Поправка на торг - согласно данных справочника оценщика (сборник нормативно - правовых документов СНСТ №2-2010 «Оценка недвижимого имущества»), корректировка на разницу в цене сделки и стоимости предложения в среднем составляет от 5 до 15% и от 15 до 20%, в зависимости от важности сделки. В настоящем исследовании оценщик применил среднее значение, которое составляет - 12,50%;

Поправка на время проведения торгов, в связи с тем, что дата подачи объявления о продажах объектов аналогов и дата проведения настоящего исследования одна и та же, корректировка не вносилась;

Поправка на привлекательность местоположения - в связи с тем, что объекты аналоги и оцениваемый объект находится в одной ценовой зоне, поэтому данный вид поправок, поправка не вносилась;

Поправка на площадь помещения - согласно рекомендации Республиканского налога оценщиков следует, что на развитом рынке недвижимости разница между площадью объекта аналога и исследованным объектом не должна превышать 20%, в данном случает корректировки не вносились;

Поправка на техническое состояние помещения - в связи с тем, что техническое состояние помещения объектов аналогов и оцениваемого объекта хорошее, поправка не вносилась;

Поправка на наличие подъездных дорог - в связи с тем, что наличие подъездных дорог объектов аналогов и оцениваемого объекта хорошее, поправка не вносилась;

Поправка на материал стен - так как различный материал стен здания имеет разную цену за кв.м., делаются соответствующие поправки, оцениваемый объект и аналоги имеют не одинаковые материалы стен, поэтому поправка вносилась;

Поправка на внутреннюю отделку помещения - в связи с тем, что у оцениваемого объекта и объектов аналогов внутренняя отделка помещения чистовая, поправка не вносилась; Поправка на наличие подведенных коммуникаций - в связи с тем, что у оцениваемого объекта и объектов аналогов все коммуникации подведены, поправка на вносилась;

Таблица 4 Краткая характеристика объектов аналогов

Таблица 5 Анализ Сравнительного подхода

ВЫВОД: Таким образом, стоимость исследуемого объекта, рассчитанная Сравнительным подходом, может составлять 15 849 924 тенге (Пятнадцать миллионов восемьсот сорок девять тысяч девятьсот двадцать четыре) тенге или 86 381 долларов (восемьдесят тысяч триста восемьдесят один) долларов США.

3.3 Определение рыночной стоимости доходным подходом

Потенциальный валовый доход, получаемый от использования объекта недвижимости (ПВД) определялся нами на основании технических данных здания, арендных ставок на использование жилых площадей

Таблица 6 Анализ рыночных данных

Вывод: В результате проведенного исследования, представленных объектов методом анализа рынка аренды, стало известно, что средняя ставка арендной платы может составлять округленно 11,6 долларов США.

Таблица 7 Анализ доходного метода

Вывод: в результате проведенного исследования представленного объекта доходным методом стало известно, что рыночная стоимость составит 90 560,75 долларов (девяноста тысяч пятьсот шестьдесят долларов и семьдесят пять центов) или 16 616 992 (шестнадцать миллионов шестьсот шестнадцать тысяч девятьсот девяноста две тенге).

3.4 Определение восстановительной стоимости затратным подходом

Обоснование поправок по затратному подходу.

Поправка на передаваемые права - в связи с тем, что у оцениваемого объекта и объектов аналогов имеются полные права собственности, поправка не вносилась;

Поправка на местоположение - в связи с тем, что объекты аналоги и оцениваемый объект находится в одной ценовой зоне, данный вид поправок не вносилось;

Поправка на целевое назначение - в связи с тем, что объекты аналоги и оцениваемый объект имеют целевое назначение ИЖС, поправка не вносилась;

Поправка на условия продажи/предложения - в связи с тем, что у оцениваемого объекта и объектов аналогов условия продажи типичные, поправка не вносилась;

Поправка на торг - согласно данных справочника оценщика (сборник нормативно - правовых документов СНСТ №2-2010 «Оценка недвижимого имущества»), корректировка на разницу в цене сделки и стоимости предложения в среднем составляет от 5 до 15% и от 15 до 20%, в зависимости от важности сделки. В настоящем исследовании оценщик применил среднее значение, которое составляет - 15%;

Поправка на время проведения торгов, в связи с тем, что дата подачи объявления о продажах объектов аналогов и дата проведения настоящего исследования одна и та же, корректировка не вносилась;

Поправка на привлекательность местоположения - в связи с тем, что объекты аналоги и оцениваемый объект находится в одной ценовой зоне, поэтому данный вид поправок, поправка не вносилась;

Поправка на рельеф участка - в данном случае, рельеф участка у оцениваемого объекта и объектов аналогов ровный, поправка не вносилась;

Поправка на инфраструктуру - в связи с тем, что земельные участки аналогов и оцениваемый объект находится в одной зоне, поэтому в данном районе инфраструктура развитая, поправка не вносилась;

Поправка на размер - в данном случае, размер участков у аналогов меньше, чем у оцениваемого объекта, поправка на размер вносилась;

Поправка на наличие подъездных дорог - в связи с тем, что наличие подъездных дорог объектов аналогов и оцениваемого объекта хорошее, поправка не вносилась;

Поправка на делимость земельного участка - в данном случае, земельные участки аналогов и оцениваемого объекта неделимый, поправка не вносилась;

Поправка на наличие подведенных коммуникаций - в связи с тем, что у оцениваемого объекта и объектов аналогов все коммуникации подведены, поправка не вносилась;

Поправка на ограничение в использовании - в данном случае, ограничения в использовании у объектов аналогов и оцениваемого объекта нет, поправка не вносилась.

Таблица 8 Определение нормы амортизации при установленном годе постройки

Таблица 9 Расчет стоимости земельного участка

Таким образом, стоимость земельного участка составляет 114 944долларов (сто четырнадцать тысяч девятьсот сорок четыре доллара) или 21 091 000тенге (двадцать один миллион девяноста одна тысяча тенге).

Далее, рассчитаем износ методом экономической жизни по формуле:

И = Ч 100%

где, ЭВ - эффективный возраст

СЭЖ - срок экономической службы

И = Ч 100% = 28%

Износ составляет 28%

Далее, рассчитаем восстановительную стоимость сооружения в рамках затратного подхода. Данные были взяты из УПВС - 69

Таблица 10 Расчет полной восстановительной стоимости

Полная восстановительная стоимость сооружения составляет 2212121 тенге.

Рассчитаем стоимость недвижимости:

С = 2 212 121- 28%+ 21 091 000=23 301 351тенге

Стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, составляет: 23 301 351тенге (двадцать три миллиона триста одна тысяча триста пятьдесят одна тенге) или 126 989 доллар (сто двадцать шесть тысяч девятьсот восемьдесят девять долларов).

Глава 4. Согласование результатов оценки объекта

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимостной оценки.

Таблица 11 Согласование результатов

Таким образом, рыночная стоимость трех комнатной квартиры в рамках трех подходов составляет 89 0937 долларов (восемьдесят девять тысяч тридцать семь долларов) или 16 337 555 (шестнадцать миллионов триста тридцать семь тысяч тенге)

Заключение

Проделав курсовую работу, я получила много знаний в области оценки недвижимости, на практике научились применять подходы оценки. По итогам курсовой работы стоимость квартиры составляет 89 0937 долларов (восемьдесят девять тысяч тридцать семь долларов) или 16 337 555 (шестнадцать миллионов триста тридцать семь тысяч тенге).

При сопоставлении результатов наибольший вес имел сравнительный подход, потому - что именно он считается эффективным при определении стоимости квартиры. Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).

В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в Казахстане стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в Казахстане - сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования.

Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных казахстанским рынкам, очень часто даёт неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости Казахстана в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Анализ западных методик и попытка использования в казахстанских условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации. Появившаяся в Казахстане в последние годы литература по оценке недвижимости является в лучшем случае хорошим переводом западной теории оценки, предназначенной для использования на активных, хорошо развитых рынках, практически не затрагивает проблем учёта национальных особенностей рынка недвижимости Казахстана и его государственного регулирования, без которого эффективное развитие рынка недвижимости для современного уровня экономики Казахстана невозможно.

Базируясь на мировом опыте, развития оценки, в современных условиях Казахстана необходимо создавать и развивать национальную систему оценки.

Список используемой литературы

1.Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Д. Фридман, Н. Ордуэй, Москва, Дело, 1997 г.;

2.Данные Агентства Республики Казахстан по статистике;

3.Оценка рыночной стоимости недвижимости. В. Рутгайзер, - М.: Дело, 1998. -384 с.

4.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - Спб., 1997 г.; Рутгайзер В.М., Дронова Н.Д., Еленева Ю.Я. и др. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. - М.: ДЕЛО, 1998.

5. bibliofond.ru/view.aspx?id

6. knowledge.allbest.ru

7. stud24.ru/economics/sovremennoe

Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003.-406с.

8. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. -- М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997.

9. Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РК .

10. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»

11. http://www.apex-group.ru/ocenka/omain/nedvi/

12. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М: изд-во «Маркетинг», 2002 г. - 801 с.

13. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- изд-во «Финансы и статистика», 2004. - 496с.

14. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: изд-во «Экономика», 2000.

15. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: изд-во «МКС», 2003 - 422 с.

16. Д. В. Виноградов Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; Владимир, 2007. - 136 с.

17. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие.: изд-во ТРТУ, 2003.

18. Гриненко С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций.: изд-во ТРТУ, 2004.

Размещено на Allbest.ru