Главная Коллекция "Revolution" Экономика и экономическая теория Современные методы определения рыночной стоимости домовладения в условиях сельского поселения

Современные методы определения рыночной стоимости домовладения в условиях сельского поселения

Понятие и классификация объектов недвижимости. Цели и принципы оценки жилой недвижимости. Основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости: сравнительный, затратный, доходный. Определение стоимости домовладения в условиях сельского поселения.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 06.01.2015
Размер файла 1,0 M
рефераты на заказ со скидкой

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

Размещено на http://www.allbest.ru/

Главное управление образования и молодежной политики Алтайского края

Краевое государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования

«Тальменский технологический техникум»

Дипломная работа

Тема: Современные методы определения рыночной стоимости домовладения в условиях сельского поселения

Выполнила студентка Гаранькина Вера Григорьевна

Специальность 120714 «Земельно - имущественные отношения»

Руководитель работы ___________«___» _________20__г. В.К. Иванов

Консультант __________ «___» _________20__ г. В.К. Иванов

2014

Содержание

Введение

1. Теоретические и правовые основы оценки недвижимости

1.1 Понятие и классификация объектов недвижимости

1.2 Цели и принципы оценки жилой недвижимости

1.3 Особенности гражданско - правового режима недвижимого имущества

1.4 Понятие рыночной стоимости объекта недвижимости

2. Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

2.1 Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимого имущества и его методы

2.2 Затратный подход к оценке стоимости недвижимого имущества и его методы

2.3 Доходный подход к оценке стоимости недвижимого имущества и его методы

3. Определение стоимости домовладения в условиях сельского поселения

3.1 Анализ состояния рынка недвижимости Тальменского района

3.2 Характеристика и описание домовладения в сельской местности

3.3 Расчет стоимости домовладения с применением сравнительного и затратного подходов к оценке

3.4 Согласование результатов и выведение итоговой величины стоимости домовладения в условиях сельской местности

Заключение

Библиографический список

Введение

Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Поэтому тема оценки недвижимости всегда будет актуальна.

Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает оценку объектов гражданских прав: бизнеса, недвижимости, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности и других.

В данной дипломной работе будут рассматриваться особенности оценки жилой недвижимости в условиях сельского поселения.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Оценка недвижимости - это прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Исходя из этого, целью дипломной работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в условиях сельского поселения и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи:

1) дать понятие недвижимости;

2) изучить классификацию объектов недвижимости;

3) изучить принципы и подходы к оценке недвижимости;

4) изучить правового регулирования оценочной деятельности;

5) проанализировать рынок Тальменского района;

6) рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости в условиях сельского поселения.

Объектом исследования в данной дипломной работе является жилой дом, находящийся по адресу Тальменский район, ст. Озерки, улица Мастерская, дом 12.

Предмет исследования является рыночная стоимость объекта недвижимости, пути ее определения и особенности.

Методической основой исследования в дипломной работе послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, учебная и научная литература.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

недвижимость жилой стоимость сельский

1. Теоретические и правовые основы оценки недвижимости

1.1 Понятие и классификация объектов недвижимости

В России недвижимость делится на движимое и недвижимое. Согласно ст. 130 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009): "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связанно с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. "Также, согласно 2 абзаца части 1 статьи 132 ГКРФ: "предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью".

Основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК РФ и являются самостоятельными основными объектами недвижимости.

Исходя из ГК РФ объектами недвижимости называются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса и другие многолетние насаждения, здания и сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, также недвижимым имуществом признаётся "предприятие в целом как имущественный комплекс".

Кодекс позволяет отнести к недвижимым вещам и иные виды вещей. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 перечисляет те вещи, которые являются недвижимостью в жилищной сфере: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, а также жилые дома, квартиры иные жилые помещения.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Признаки недвижимости:

1) недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

2) прочно связана с землей как физически, так и юридически;

3) долговечность объекта инвестирования;

4) стоимость недвижимости высока;

5) каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

6) потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

7) новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

8) строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

9) способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

1) полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);

2) фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);

3) стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);

4) неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);

5) ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектов.

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жильё и неживые помещения.

Земля подразделяется на:

1) земельные участки, предназначенные под застройку;

2) природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье -- это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть:

1) элитным;

2) типовым;

3) городским;

4) загородным.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

Таблица 1. Общая классификация недвижимости

Тип классификации

Виды недвижимости

По целям владения

§ Для ведения бизнеса

§ Для проживания владельца

§ В качестве инвестиций

По степени готовности к эксплуатации

§ Введенные в эксплуатацию

§ Требующие реконструкции или капитального ремонта

§ Незавершенное строительство

По степени воспроизводимости в натуральной форме

§ Невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых

§ Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

1.2 Цели и принципы оценки жилой недвижимости

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. - М.: ЮрИнфоР, 2001. - С. 9.

Соответственно, основные цели оценки бывают: купля-продажа; мена; проведение конкурсов; аукционов; торгов; аренда; лизинг; залог; раздел; наследование; дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта и т.д.

Теоретической базой процесса оценки различных объектов имущества является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта. Участники рынка выработали набор оценочных принципов, которые объединяются в группы.

Принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя;

1) Принцип полезности. Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Определяется величиной, сроками и характером получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости.

2) Принцип замещения. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

3) Принцип ожидания. Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер.

2. Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (связанные с землей, зданиями и сооружениями);

1) Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

2) Принцип вклада. Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства. Стоимость вклада определяется полезностью элемента с точки зрения покупателя.

3) Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства (компонент объекта), оптимальное сочетание которых достигается максимальная стоимость земли.

4) Принцип экономического разделения и соединения прав. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.

3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды;

1) Принцип зависимости утверждает, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

2) Принцип соответствия (окружению) состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

3) Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и предложения. Под предложением понимается количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Спрос - это представленная на рынке платёжеспособная потребность в объектах недвижимости.

4) Принцип конкуренции: когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

5) Принцип изменения внешней среды предполагает учёт при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Синтезом рассмотренных выше принципов является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Под эти понимается такое использование, которое:

а) является законодательно разрешённым, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости. Лучшее и наиболее эффективное использование рассматривается в два этапа: во - первых, земельного участка как свободного, во - вторых, участка земли с существующими улучшениями Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с..

1.3 Особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим.

Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, закрепленных Гражданским кодексом и другими законами.

Необходимо также отметить, что важной особенностью правового режима недвижимости является также установление в законе особого порядка оформления сделок с ней.

Исходя из вышесказанного, а также из анализа статей Гражданского кодекса Российской Федерации и других нормативных актов можно выделить следующие характерные особенности правового режима недвижимости Гражданское право: Учебник. Т. 2: Полут. 2 [Витрянский В.В., Ем В.С., Козлова Н.В. и др.] - М.; БЕК, 2000. - С. 284.:

1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость, а также ограничение этих прав, возникновение, переход, прекращение, изменение подлежат обязательной государственной регистрации.

2. Обязательства, предметом которых является недвижимость, по общему правилу исполняются по месту нахождения недвижимости (защита права на недвижимое имущество - иск подается по месту нахождения недвижимости).

3. Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи.

4. Установлены более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество. Установлен особый порядок обращения на взыскание на заложенное недвижимое имущество, устанавлен особый порядок распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим государственному или муниципальному предприятию.

5. Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимым имуществом (практически все сделки подлежат государственной регистрации, также необходимо заключение письменного договора). Предусмотрена зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость.

Итак в итоге можно сказать что правовой режим недвижимого характеризуется усложнённым порядком юридических действий над ним, что обусловлено особой важностью объектов недвижимости в общественных отношениях, и как следствие законодатель наделяет его особым правовым статусом.

1.4 Понятие рыночной стоимости объекта оценки

Фундаментальной категорией законодательства об оценочной деятельности, является категория рыночной стоимости. В законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3) объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;

5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

2. Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

2.1 Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимого имущества и его методы

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с..

Метод сравнения продаж при оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:

1) анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;

2) определение подходящих единиц сравнения;

3) выделение необходимых элементов сравнения;

4) проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

5) приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

При проведении сравнительного анализа для участков земли в качестве единицы сравнения применяются:

1) цена за единицу площади;

2) цена за единицу длины вдоль магистрали;

3) цена за участок.

При проведении сравнительного анализа для застроенных участков в качестве единицы сравнения применяются:

1) цена за единицу площади участка;

2) цена за единицу площади помещении, подлежащей сдаче в аренду;

3) цена за единицу общей площади помещений;

4) цена за единицу объема сооружения;

5) цена за комнату;

6) цена за квартиру;

7) цена за единицу недвижимости, приносящую доход.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость.

К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

1) состав передаваемых прав собственности;

2) условия финансирования сделки купли-продажи;

3) условия продажи;

4) время продажи;

5) месторасположение;

6) физические характеристики;

7) экономические характеристики;

8) характер использования;

9) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

1) в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

2) во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным.

Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

2.2 Затратный подход к оценке стоимости недвижимого имущества и его методы

Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчёте затрат на воспроизводство или замещение оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и стоимости земли Коростылев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Русская Деловая Литература», М. - 1998.

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

1) определение стоимости участка земли;

2) определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;

3) определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

4) определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

При определении рыночной стоимости недвижимости, участок земли рассматривается как свободный в предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования.

Стоимость участка земли определяется одним из следующих способов:

1) при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков земли - методом сравнения продаж;

2) при наличии достаточного количества достоверной информации о продажах или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями или сооружениями, представляющими наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли как свободного - методом остаточной стоимости земли;

3) при наличии рыночной информации о долгосрочной аренде земли - методом капитализации арендного дохода;

4) при отсутствии достаточного количества рыночной информации о продажах или аренде - применением действующих нормативных методик, установленных государством.

Выбор принятого для расчета метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

При определении восстановительной или замещающей стоимости необходимо учитывать следующие обстоятельства. Стоимость зданий и сооружений должна определяться при допущении, что на дату оценки они являются завершенными объектами. Данная процедура не эквивалентна составлению сметы гипотетических будущих затрат на строительство.

Если стоимость замещения здания или сооружения аналогичной площади, рассчитанная с учетом применения современной технологии и материалов, оказывается меньше, чем восстановительная стоимость уже существующих зданий, то в расчет следует принимать стоимость замещения.

Если в результате применения передовой современной технологии, можно обеспечить такой же объем производства или услуг за счет использования современного здания-заменителя меньших размеров, то в расчет следует принимать стоимость замещения.

Для зданий, которые находятся под охраной государства или зарегистрированы как имеющие историческую или архитектурную ценность, стоимость замещения согласовывается с законодательными требованиями, предписывающими сохранение всего строения или его части.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все затраты по застройке, включая затраты на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуются в соответствии с законодательными и нормативными актами.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или нормативными актами.

Стоимость финансирования должна учитываться на базе текущей стоимости заемного капитала, или в исключительных случаях, по принятой внутренней ставке. Определение восстановительной или замещающей стоимости производится:

1) на основании данных специализированных нормативных баз и справочников для оценки;

2) на основании расчетов затрат, необходимых для получения на дату оценки либо точной копии объекта оценки, либо объекта-заменителя равной полезности;

3) на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:

1) стоимость материалов, изделий и оборудования;

2) заработная плата строительных рабочих;

3) стоимость строительных машин и механизмов;

4) стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы;

5) прибыль и накладные расходы подрядчика.

Способ расчета прямых издержек должен согласовываться с принятым методом расчета накопленного износа. Выбор конкретного способа расчета прямых издержек зависит от:

1) наличия и полноты имеющейся проектно-сметной документации;

2)физической возможности получения дополнительной информации о конструкции объекта оценки;

3) особенностей задания на оценку;

4) роли результата, полученного затратным методом, при согласовании результатов оценки.

При выборе способа расчета стоимости восстановления или замещения, определяющим является допущение, что для целей оценки недвижимости не требуется разработка сметной документации, соответствующей уровню детализации, необходимому для проектирования нового строительства.

При наличии в полном объеме проектно-сметной документации и соответствии ей объемов работ и конструктивных решений, выполненных в натуре, прямые издержки следует определять базисно-индексным методом. При этом сметные цены на строительство, рассчитанные в базисе систем ценообразования строительной продукции приводятся к текущим ценам на дату оценки с помощью индексов удорожания.

При полном или частичном отсутствии проектно-сметной документации для определения прямых издержек необходимо выполнить обмерные работы, рассчитать объемы строительно-монтажных работ и их стоимость. Детализация расчета объемов строительно-монтажных работ зависит от применяемой нормативной базы по ценообразованию Татарова А.В. Оценка недвижимости. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003..

К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ:

1) стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;

2) оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;

3) стоимость финансирования строительства;

4) расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;

5) административные и другие расходы застройщика.

Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям. Для определения величины внешнего (экономического) износа применяются два метода:

1) метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

2) метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

Общая величина накопленного износа здания или сооружения определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки.

2.3 Доходный подход к оценке стоимости недвижимого имущества и его методы

Этот подход подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и капитализацию этого дохода в текущую стоимость. В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, утверждающий, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод от владения ею.

При использовании доходного метода имеет большое значение и принцип замещения Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости: учебник. М.: Дело, 1997.. Инвесторов интересует распределение во времени, гарантии и размер будущего дохода, при этом, как правило, им безразличен источник поступлений. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами его вложения, и спрос на доходную недвижимость сильно зависит от доходности альтернативных вложений. Рост ставки процента или ожидаемых доходов от несвязанных с недвижимостью инвестиций уменьшает спрос на приносящую доход недвижимость и ее рыночную стоимость. Доход и стоимость могут быть связаны в этом методе простым выражением:

I=R*V,где

I - доход;

R - ставка капитализации;

V - стоимость.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

1) арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

2)часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата - общепринятая и наиболее широко используемая база для определения доходности недвижимости при ее оценке.

Доходный метод наиболее удобен для тех видов недвижимости, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений(офисов). Этот подход с трудом применим к таким видам недвижимости, как промышленные здания, которые, как правило, являются частью более крупных производственных структур и редко сдаются в аренду.

Применение доходного метода для объектов, чаще сдающихся в аренду, чем продающихся в собственность позволяет лучше использовать доступную рыночную информацию. Для определения ставки арендной платы используются достаточно близкие аналоги, обеспечивающие достаточную точность и обоснованность ее оценки. А для определения ставки капитализации или мультипликатора валового дохода могут использоваться и отдаленные аналоги, по которым есть одновременно информация о ставках арендной платы и о продажных ценах .На арендную плату и на продажную цену объектов определенного назначения ценообразующие факторы действуют примерно одинаково. Поэтому соотношение продажной цены и ставки арендной платы обычно изменяется незначительно даже при значительных различиях параметров объектов. Соответственно, при определении значений этих коэффициентов, используемых в доходном методе, можно рассматривать и отдаленные аналоги, непригодные для использования в методе сравнения продаж. Таким образом, частично преодолевается недостаток рыночной информации о продажах объектов-аналогов, близких к оцениваемому объекту.

В данной работе стоимость домовладения в сельской местности не будет рассчитана доходным подходом, т.к. объект недвижимости не сдается в аренду и не приносит никаких доходов.

3. Расчет стоимости домовладения в сельском поселении Тальменского района

3.1 Анализ состояния рынка недвижимости Тальменского района

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов.

Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользовании Рынок недвижимости и ипотека: Учебное пособие/ Г. А. Лигай; Каф.теории рыночной экономики и инвестирования. - М.: МЭСИ, 2006. - 328 с..

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом.

В данной работе произведен анализ рынка Тальменского района. При этом рынок Тальменского района был сравнен с рынками недвижимости других районов.

При этом есть незначительные изменения - квартиры в Тальменском районе купить можно дешевле, чем в некоторых других округах. Это связанно что с тем, что предложение на рынке Тальменского района превосходит предложения на рынках недвижимости других районов. Тальменский район является наиболее развитым и рационально расположенным - граничит с Новосибирской областью. При выборке информации о сделках купли - продажи и аренды, были выбраны источники в виде газет и сайтов о продажах.

Таблица 2 Обзор предложения на рынках недвижимости Алтайского края

№

п/п

Местоположение

объекта

S дома, м2

S земельного участка, га

Стоимость объекта, руб.

Ставка арендной платы за месяц, руб.

Состояние

1

Заринский район

55,4

0,3

660000

7900

хорошее

2

Баевский район

68,2

0,5

720000

7600

хорошее

3

Первомайский район

45,6

0,7

450000

4800

среднее

4

Тальменский район

66,0

0,4

480000

2300

хорошее

5

Тальменский район

88,1

0,3

950000

6800

отличное

6

Тальменский район

36,8

0,9

420000

1400

среднее

7

Первомайский район

65,6

0,2

1050000

6000

отличное

8

Тальменский район

48,3

0,5

960000

4500

хорошее

9

Чарышский район

59,2

0,8

500000

2500

среднее

10

Первомайский район

47,7

0,4

630000

3600

отличное

11

Алейский район

59,8

0,8

750000

4000

хорошее

12

Калманский район

104,3

0,3

1360000

5000

хорошее

13

Рубцовский район

67,2

0,6

940000

6000

хорошее

14

Ребрихинский район

36,7

0,7

420000

2000

хорошее

15

Калманский район

49,8

0,5

590000

3300

хорошее

16

Первомайский район

95,4

0,6

1200000

8000

хорошее

17

Залесовский район

54,0

0,8

820000

6000

отличное

18

Тальменский район

50,2

0,4

660000

3200

среднее

19

Змеиногорский район

63,2

0,3

730000

4500

хорошее

20

Косихинский район

47,0

0,6

400000

1800

хорошее

Проанализировав рынка недвижимости Алтайского края за 2014 год можно сделать вывод о том, что наибольшее число предложений о продаже объектов недвижимости исходит из Тальменского района. Ставка арендной платы за 1 м2 дешевле всего в Тальменском районе. Цена продажи по Тальменскому району составляет среднее значение стоимости, по сравнению с другими районами, в некоторых из них цена продажи больше чем в Тальменском районе, в некоторых ниже, чем в Тальменском районе.

Таблица 3 Обзор спроса на жилые помещения на рынке недвижимости Алтайского края

№ п/п

Местоположение

объекта

Вид недвижимого имущества

Вид сделки

Число комнат

Предпочитаемая площадь

Стоимость объекта оценки

Дополнительные сведения

1

Тальменский район

дом

Купля - продажа

2

50

500000

Транспортная доступность

2

Тальменский район

дом

аренда

3

70

800000

Благоприятная экология

3

Тальменский район

квартира

аренда

1

45

650000

Недалеко от центра

4

Заринский район

дом

аренда

3

60

720000

Благоприятная экология

5

Калманский район

дом

Купля - продажа

4

80

900000

Транспортная доступность

6

Алейский район

квартира

аренда

2

60

500000

центр

7

Змеиногорский район

квартира

аренда

3

70

700000

Развитая инфраструктура

8

Тальменский район

дом

Купля - продажа

2

60

700000

центр

9

Кулундинский район

квартира

аренда

3

100

1500000

Центр, транспортная доступность

10

Ельцовский район

дом

аренда

2

62

850000

Развитая инфраструктура

11

Кытмановский район

дом

аренда

2

50

650000

Благоприятная экология

Проанализировав рынок недвижимости Алтайского края по спросу можно сделать следующие выводы:

1) Наиболее предпочтителен спрос на объекты недвижимости, находящиеся в Тальменском районе;

2) Большинство потенциальных покупателей предпочитает жить в частном доме, нежели в квартире;

3) Средняя стоимость спроса на жилую недвижимость 790000 рублей;

4) Большой спрос на объекты, используемые как арендуемое жилье, меньше спрос на объекты, подлежащие купле - продаже;

5) Тем не менее важными показателями при покупке и аренде жилья являются: транспортная доступность, благоприятная экологическая обстановка, близость к центру и развитая инфраструктура для всех районов Алтайского края.

3.2 Характеристика и описание домовладения в сельской местности

Объект оценки - одноэтажный жилой дом, находящийся по адресу: ст. Озерки, улица Мастерская, дом 12. Дом находится в собственности. Обременения не зарегистрированы.

Рис.1. Объект оценки - жилой одноэтажный дом

Дом находится в на ст. Озерки Тальменского района. Центром муниципального образования является Новоозерский сельский совет. Население составляет 5500 человек. В селе транспортная сфера развита хорошо, т.к присутствует железная дорога, общественный транспорт ходит - по расписанию. В селе развита торговля - имеется большое число магазинов. Социальная сфера развита довольно хорошо - имеется детский садик, школа, библиотека, клуб, церковь, больница, котельная. Промышленность и малый бизнес развиты довольно широко.

Дом находится в центре села. Построен был в 1965 году. Общая площадь дома составляет 55,8 кв. м.В состав дома входит три комнаты и кухня. В помещениях сделан ремонт. Пол окрашен, стены оклеены обоями. Высота потолка 2,5 метра. Материал стен дома - бревно.

Крыша покрыта шифером. Фундамент бетонный. К дому пристроена веранда. Материал стен - дерево.

Транспортная доступность - хорошая, имеется остановка общественного транспорта. Основной транспорт - автобусы, такси, грузовые и легковые автомобили личного пользования.

Благоустройство территории - в окружающей застройке выполнены проезды к объекту, подъездной путь не асфальтирован - грунтовая дорога.

Рис.2. Подъездные пути

Наличие инженерных коммуникаций - дом оборудован системами водоснабжения, канализации, отоплением, электроснабжением, слаботочными системами (телевидение, телефон).

Дом находиться на земельном участке. Площадь участка 2060 кв. м. Форма участка прямоугольная. Рельеф не ровный. Тип почв: чернозем.

На участке произрастают различные овощные и кормовые культуры. Различные плодово - ягодные кустарники. Большое видовое разнообразие цветов. Часть участка занята домом, часть огородом, часть палисадником, часть дворовыми постройками, теплицей и часть под хозяйственные нужды.

Рис.3. Огород

На участке имеются постройки - баня, летняя кухня, гараж.

Рис.4. Летняя кухня и беседка

Рис.5. Баня

Рис.6. Теплица

Рис.7. Палисадник

Рис.8. Гараж

Экология местоположения объекта оценки благоприятная.

Непосредственно рядом с объектом находятся прочие жилые объекты.

Рис.9. Соседнее домовладение

К локальному окружению можно отнести следующие объекты: школа, клуб, магазины, аптека, стадион.

Рис.10. Магазины

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Наилучшее и наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1) Физическая возможность - физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.

2) Допустимость с точки зрения законодательства - характер предлагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.

3) Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику участка.

4) Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Поскольку в данном случае объектом оценки является жилой дом с земельным участком, то наилучшее использование дома будет под жильё, без рассмотрения других вариантов.

3.3 Расчет стоимости домовладения в сельской местности с помощью сравнительного и затратного подходов к оценке

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки будут применены сравнительный и затратный подход. Доходный подход применим не будет, т.к. объект оценки не приносит дохода и не относится к категории доходных.

При применении сравнительного подхода будет взят метод сопоставления продаж.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Он проводится в несколько этапов:

Первый этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Второй этап. Собирается и проверяется информация по объектам- аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Третий этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Четвертый этап. Согласовываются скорректированные цены объектов -аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Для использования подхода взято три объекта - аналога. Расчет стоимости приведен в таблице 4.

Таблица 4. Расчет стоимости домовладения методом сравнительных продаж

Элементы сравнения

Ед.измерения

Оцениваемый объект

Объекты - аналоги

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Цена домовладения

Руб.

-

950000

1270000

930000

Площадь дома

м2

56

57

48

50

Корректировка

%

-

0

+10

+5

Местоположение

-

центр

коттеджи

окраина

центр

Корректировка

%

-

-15

+10

0

Имущественные права

-

полное

полное

полное

долевое

Корректировка

%

-

0

0

+15

Условия продажи

-

обычные

обычные

срочные

обычные

Корректировка

%

-

0

-15

0

Условия финансирования

-

обычные

обычные

обычные

льготные

Корректировка

%

-

0

0

-10

Подъездные пути

-

Грунт

Асфальт

Щебень

Грунт

Корректировка

%

-

-10

-5

0

Время продажи

Мес.

Текущий момент

1 мес. назад

Текущий момент

2 мес. назад

Корректировка

%

-

+1,5

0

+3

Тип почв

-

Чернозем

Луговая

Чернозем

Суглинок

Корректировка

%

-

+5

0

+15

Материал наружных стен

-

бревно

бревно

кирпич

бетон

Корректировка

%

-

0

-5

-10

Покрытие крыши

-

металлопрофиль

шифер

черепица

шифер

Корректировка

%

-

+5

0

+5

Покрытие двора

-

грунт

грунт

щебень

грунт

Корректировка

%

-

0

-5

0

Площадь земельного участка

м2

2060

1300

2500

2050

Корректировка

%

-

+10

-5

0

Форма земельного участка

-

прямоугольник

прямоугольник

треугольник

трапеция

Корректировка

%

-

0

+15

+10

Рельеф

-

неровный

Крутой склон

неровный

ровный

Корректировка

%

-

+15

0

+10

Элементы благоустройства

-

палисадник

клумба

клумба

палисадник

Корректировка

%

-

+5

+5

0

Общая корректировка

%

-

+16,5

-15

+18

Количество корректировок

Шт.

-

7

7

8

Скорректированная цена

Руб.

-

1106750

1079500

1097400

Весовые коэффициенты

Доля 1,0

0,35

0,40

0,25

Стоимость удельных весов

Руб.

-

387400

431800

274350

Стоимость домовладения

Руб.

-

1093550

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки при применении сравнительного подхода, найденная методом сравнения продаж равна округленно 1090000 (один миллион девяносто тысяч) рублей.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа:

Соб = Сзу + Свс - Сиз, где

Сзу- стоимость земельного участка;

Свс - восстановительная стоимость;

Сиз - совокупный износ.

Стоимость земельного участка можно найти несколькими способами, но в данной дипломной работе он рассчитан методом сравнительных продаж.

Стоимость земельного участка приведена в таблице 5.

Таблица 5Расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнительных продаж

Элемент сравнения

Ед.измерения

Оцениваемый объект

Объекты - аналоги

Аналог 1

Аналог 2

Аналог...

Страница:


Подобные документы

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены