Оценка стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка стоимости объекта недвижимости

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА К КУРСОВОЙ РАБОТЕ

по дисциплине «Экономика недвижимости»



АННОТАЦИЯ

В данной работе приводится оценка конкретного объекта недвижимости, с использованием необходимых научных инструментов оценки, что позволяет одновременно закрепить полученные теоретические и практические навыки, а так же проанализировать определенный (офисный) рынок недвижимости. Приводится оценка объекта недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами.



СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

I. ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ

1.1 Краткая характеристика объекта оценки

1.2 Цель оценки

1.3 Краткая характеристика рынка недвижимости

1.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

II. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

III. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

3.1 Определение полной восстановительной стоимости здания

3.2 Определение накопленного износа здания

3.3 Определение остаточной стоимости здания

3.4 Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

IV. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ

4.1 Характеристики сопоставимых объектов аналогов

4.2 Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов

4.3 Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

V. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

5.1 Потенциальный валовой доход от аренды здания

5.2. Действительный валовой доход от аренды здания

5.3. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

5.4. Чистый операционный доход от аренды здания

5.5. Реальный денежный поток

5.6. Коэффициент дисконтирования

5.7. Дисконтированный денежный поток

5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)

5.9. Текущая стоимость здания

5.10. Стоимость объекта недвижимости

Значение показателей по годам

VI. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Очевидно, что в настоящее время рынок недвижимости играет важную роль в решении не только социальных проблем общества, но и развитии реального сектора экономики, оживлении инвестиционного процесса, макроэкономической стабильности.

В условиях жесткой конкуренции обоснованные экономические решения должны приниматься на основе анализа имеющейся информации, быть рациональными и доказуемыми, при этом требуются расчеты, связанные с прогнозами развития рынка недвижимости. В связи с этим, существует объективная необходимость оценки и анализа состояния и развития рынка недвижимости.

Цель работы: закрепление теоретических знаний и практических навыков по оценке недвижимости, изучение подходов к оценке объектов недвижимости, которые могут быть использованы в будущей профессиональной деятельности.

Задачи работы:

1) Краткая характеристика объекта оценки:

3) Краткая характеристика рынка недвижимости;

4) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

5) Оценка земельного участка.



I. ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ

недвижимость земля оценка

1.1 Краткая характеристика объекта оценки

1. Тип и назначение здания: здание офисного типа, класс «В».

2. Текущее использование здания:

Здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 0,758 тыс. руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 0,458 тыс. руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 50,008 тыс. руб. в месяц.

Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2,408 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ - 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй - 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.

Текущие расходы по эксплуатации здания составляют:

- Основная и дополнительная заработная плата персонала (фонд оплаты труда - ФОТ) - 60,000 тыс. руб. в месяц;

- отчисления на страховые взносы - 30% от ФОТ;

- оплата коммунальных услуг - 0,070 тыс. руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

- прочие расходы - 0,045 тыс. руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

- налог на прибыль в размере 20,0 %;

- налог на имущество в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания.

Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

- арендная плата - на 10,0 %;

- чистый доход от кафе - на 15,0%;

- заработная плата персонала - на 5,0 %;

- коммунальные и прочие расходы - на 7,5 %.

Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % - для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % - для второго года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвёртого и для пятого года.

3. Ситус объекта недвижимости и земельного участка:

Здание расположено в центральной части Челябинска по адресу ул. Советская д.12 на участке земли площадью 2 008 кв. м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 0,080 тыс. руб. за 1 кв. м.

Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 7 лет назад.

Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.

Строительный объём здания - 18008 куб. м.

Полезная (арендная) площадь здания - 3458 кв. м.

Полезная (арендная) площадь подвала -608 кв. м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3,908 тыс. руб. / 1 куб. м.

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40.

Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 130,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,35% от полной восстановительной стоимости здания.

4. Описание прав собственности на объект:

Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли. Собственником здания является ОАО «Урал-сервис», собственник земли - государство.

1.2 Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.

1.3 Краткая характеристика рынка недвижимости

Для удобства делового оборота офисы принято относить к той или иной категории. Наиболее распространённой является буквенная классификация, в соответствии с которой выделяются основные категории офисных помещений A, B, C, D, (A - наиболее высокий, D - наиболее низкий класс) которые дополнительно уточняются путём дополнения символами «+» и «-» (A+, A, A- и т. д.), либо цифровыми индексами (A1, A2 и т. д.). Присвоение класса в определенной степени субъективно и производится с учётом следующих характеристик помещений: расположение, тип здания, год постройки, права, управление зданием, конструктивные решения, межэтажные перекрытия, окна, планировка и отделка, инженерные системы, системы кондиционирования и вентиляции, телекоммуникации, парковка, лифты, охрана, инфраструктура.

Так как в данной курсовой работе внимание уделяется офису принадлежащему к классу В, целесообразно дать подробное описание данного класса. Офисы класса В - один из типов помещений, предназначенных для работы служащих, осуществления коммерческой деятельности. Несколько уступают по уровню офисам класса А, относятся к офисам эконом-класса, характеризуются более низкой арендной ставкой. Предназначены для размещения основного персонала компании. Офисы класса B относят к категории рабочих, а не представительских помещений. Обычно их выбирают солидные банки, представительства зарубежных компаний, СМИ. Офисы класса В располагаются в реконструированных особняках, зданиях современной постройки, модернизированных административных, промышленных зданиях 60 - 80 годов прошлого века. Некоторые офисы класса B находятся в бывших бизнес-центрах категории А, прошедших период 5-летней эксплуатации.

Для зданий класса B характерны те же параметры, что и для объектов класса А, однако спектр услуг может быть более узким. Так, для офисов класса B характерно наличие наземной парковки, часто отсутствует автоматизированная система управления зданием. К зданиям с офисами класса B предъявляются менее строгие требования к качеству отделки помещений, уровню инженерных, вентиляционных систем. В категории B различают офисы класса B+, B-.

Что касается характеристики в целом рынка недвижимости (офисов), то по данным сайта «ChelReal.ru» на рынке офисных помещений города Челябинска представлены помещения классов: A, В+, B-, C и D (рисунок 1). Доминирующая часть основного предложения приходится на классы В и С. Общий объем предложения наиболее качественных офисных помещений (класс А, В+ и В) на конец 2012 г. составляет 209,1 тыс. м2.

Рисунок 1 - Процентное распределение площадей офисов отдельного класса

Из рисунка 2 видно, что офисы класса А занимают около 60 тыс. кв. м, класса B+ - более 50 тыс. кв. м. Основные деловые площади расположены в Центральном районе, который является бизнес-центром города. В нем находятся площади общим объемом более 200 тыс. м² (что составляет 60% от общей офисной площади города Челябинска).

Рисунок 2 - Распределение офисов по районам Челябинска

Примеры современных действующих офисных центров:

– торгово-офисный центр «Челябинск-СИТИ», Кирова улица, д.159, класс А, Центральный район;

– бизнес-центр «Аркаим Плаза», Карла Маркса улица, д.38, класс А, Центральный район;

– офисный центр «Rekkom Palace», Энгельса улица, д.44, к. д, класс В+, Центральный район;

Результаты исследования, проведенного отделом маркетинга ОАО «Теплоприбор», показали, что арендные ставки на офисные помещения с 2011 года значительно увеличились: на офисы класса А - на 8%, класса В+ - на 29%, класса В- - на 20%, класса С - на 12%, класса D - на 11%.

В соответствии с уровнем спроса средние цены ранжируются по районам города (таблица 1). Максимальная средняя цена на офисную недвижимость в конце 2012 года - в Центральном районе и составляют 0,654 тыс. руб./кв. м. В Металлургическом районе средняя арендная ставка на офисы составляет 0,392 тыс. руб./кв. м.

В настоящее время арендные ставки офисов класса «В» г. Челябинска находятся в диапазоне 0,350-0, тыс.850 руб. за кв. м./мес. Величина арендной ставки в наибольшей степени зависит от местоположения офисного здания.

Таблица 1 - Средняя арендная ставка на офисные помещения, декабрь 2012 г.

Район	% от общей офисной площади	Средняя арендная ставка, руб. кв. м/мес.
Центральный	59,9	654
Советский	15,5	571
Ленинский	3,3	452
Курчатовский	7,7	535
Калининский	5,2	458
Металлургический	6,0	392
Тракторозаводский	2,5	368

Арендные ставки на офисы можно увидеть в таблице 2. Из нее видно, что наибольшая цена у офисов класса «А», наименьшая у класса «С».

Таблица 2 - Арендные ставки на офисные помещения по классам

	Арендная ставка, руб. кв. м/мес.
	минимальная	максимальная	средняя цена
Класс А	593	1250	922
Класс В+	450	1100	775
Класс В-	350	850	600
Класс С	169	614	392
Класс D	250	525	388

По состоянию на конец 2012 года по классу А средняя доля вакантных помещений составляет около 15%, по классу В+ -5%, по классу В - 3%, по классу С - 21%, что является хорошим показателем заполняемости офисных центров в Челябинске и востребованности офисных помещений класса В+ и В-.

В среднесрочной перспективе ситуация на офисном рынке Челябинска будет стабильна. В 2013 ставки аренды, при сохранении текущих макроэкономических трендов, будут оставаться на уровне 2012 года, либо, возможно небольшое увеличение во второй половине 2013 года.

Стоит отметить, что Челябинск входит в десятку российских городов с наибольшим объемом предложения качественных офисных площадей. В рамках данного исследования был составлен рейтинг городов по количеству качественных офисных объектов, лидером рейтинга стал Екатеринбург - в городе насчитывается 520 470 кв. м офисов.

Интерес арендаторов к покупке офисных площадей для собственного использования сейчас крайне низок. Данная тенденция позволяет говорить об определенной комфортности текущих ставок для арендаторов и приверженности стратегии «минимизации рисков», в рамках которой будет формироваться отложенный спрос на такие сделки в будущем.

Основным источником спроса на качественные офисные помещения в регион. городах являются крупные российские и международные компании, а также гос. организации, которые открывают свои представительства. Преуспевающие местные компании обычно предпочитают арендовать офисы класса С, в основном, из-за большего выбора в этом сегменте и ограниченного бюджета.

1.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Наилучшим и наиболее эффективным использованием данного объекта недвижимости является его дальнейшее использование, при этом необходимо учитывать, что здание довольно недавно построено, на рынке офисы класса Б конкурентоспособны, более того кафе на первом этаже здания так же приносит стабильный доход.

II. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

V_L=95 * T_L * S_L (1),

где: V_L - стоимость земельного участка, тыс. руб.;

T_L - ставка земельного налога, тыс. руб./ кв. м.;

S_L - площадь земельного участка, кв. м.

V_L=95*0,08 тыс. руб./ кв. м.* 2008 кв. м.= 15 260,8 тыс. руб.



III. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

3.1 Определение полной восстановительной стоимости здания

Полная восстановительная стоимость здания V_R определяется по формуле:

V_R=C_D+C_I+P (2),

где: C_D - прямые затраты, тыс. руб.;

С_I - косвенные затраты, тыс. руб.;

Р - предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.

V_R= 98 525,80 тыс. руб. +39 410,32 тыс. руб.+48 274,65тыс. руб.= 186 210,77 тыс. руб.

Прямые затраты рассчитываются по формуле:

(3),

где: - прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;

- строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;

- коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.

3,91 тыс. руб./1 куб. м.*18 008 куб. м.*1,40 =98 525,80тыс. руб.

Косвенные затраты рассчитываются по формуле:

C_I = C_D * 0,4 (4)

C_I = 98 525,80 тыс. руб.* 0,4=39 410,32 тыс. руб.

Предпринимательская прибыль застройщика Р рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 - 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли рекомендуется принять равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.

Предпринимательская прибыль рассчитывается по формуле:

Р = (C_I+C_D)*0,35 (5)

Р = 137 936,12 * 0,35 = 48 274,65тыс. руб.

3.2 Определение накопленного износа здания

Накопленный износ здания D определяется по формуле:

D = D_P + D_F + D_E (6),

где: Dp - физический износ здания, тыс. руб.;

D_F - функциональный износ здания, тыс. руб.;

D_E - внешний износ здания, тыс. руб.

D = 22 034,56 тыс. руб. + 4 841,49 тыс. руб.+651,74 тыс. руб.= 27 527,79 тыс. руб.

Для определения физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Необходимые для расчётов данные приведены в таблице 3. Далее, определяются функциональный и внешний износы.



Таблица 3 - Расчет физического износа оцениваемого здания

Наименование конструктивных элементов здания	Доля в восстановительной стоимости всего здания, %	Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.	Фактический срок эксплуатации, лет	Нормативный срок эксплуатации, лет	Коэффициент износа (гр.4/гр.5)	Сумма износа, тыс. руб. (гр.3 *гр.6)
1	2	3	4	5	6	7
Фундамент	7	13 034,76	7	100	0,07	912,44
Наружные стены	16	29 793,73	7	100	0,07	2 085,57
Перекрытия	14	26 069,51	7	100	0,07	1 824,87
Кровля	8	14 896,87	7	50	0,14	685,57
Перегородки	8	14 896,87	7	80	0,09	1 340,72
Внутренняя отделка	6	11 172,65	2	5	0,40	4 469,06
Наружная отделка	3	5 586,33	7	30	0,23	1 284,86
Система водоснабжения и канализации	10	18 621,08	7	50	0,14	2 606,96
Система электроснабжения	7	13 034,76	7	40	0,17	2 215,91
Система отопления	9	16 758,97	7	50	0,14	2 346,26
Система вентиляции	2	3 724,22	7	40	0,17	633,12
Система пожаротушения	3	5 586,33	7	50	0,14	782,07
Система телефонизации	2	3 724,22	7	40	0,17	633,12
Лифты	5	930,53	7	30	0,23	214,03
Всего	100	186 210,77	-	-	-	22034,56

Физический износ = 22 034,56 тыс. руб.

Внешний износ составляет 0,35% от полной восстановительной стоимости здания, следовательно внешний износ равен:

D_E = V_R * 0,0035 (7)

D_E = 186 210,77 тыс. руб. * 0,0035 =651,74 тыс. руб.

В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям и относится к фактическому износу. Стоимость устройства такой системы составляет 130,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Фактический износ = V_{R телефонизации} * 1,30 (8)

Фактический износ = 3 724,22 *1,30 = 4 841,49 тыс. руб.

3.3 Определение остаточной стоимости здания

Остаточная стоимость здания V_rem определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:

V_rem =V_R - D (9)

V_rem = 186 210,77 тыс. руб.- 27 527,79 тыс. руб.=158 682,98тыс. руб.

3.4 Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом V_CA определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1).

Общая стоимость объекта равна:

V_CA = V_rem + V_L (10)

V_CA = 158682,98 тыс. руб.+15 260,8тыс. руб. = 173 943,78тыс. руб.



IV. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ

4.1 Характеристики сопоставимых объектов аналогов

На основании исходных данных о характеристиках объектов А, Б, В и Г, сопоставимых с оцениваемым объектом заполняется таблица4.

Таблица 4- Характеристики сопоставимых объектов аналогов

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи, тыс. руб.	47250	19820	35960	21730
Полезная площадь здания, кв. м.	3508	2008	3208	1808
Время продажи, месяцы	3	3	1	1
Местоположение объекта (хуже, лучше, аналог)	аналог	хуже	хуже	хуже
Состояние объекта (хуже, лучше, аналог)	лучше	аналог	аналог	лучше
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.	6960	5950	12200	6950

4.2 Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов

Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого сопоставимого объекта либо уменьшается, либо увеличивается в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым. Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.

Результаты расчетов приводятся в таблице 5. Величина корректировки по каждому фактору и каждому объекту записывается в таблицу 5 либо со знаком (+), если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый, либо со знаком (-), если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый.

Таблица 5 - Расчет объектов недвижимости методом парных продаж

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания	13,470	9,880	11,210	12,020
Величина корректировки по времени продаж	+1,995	+1,995	+ 0,665	+ 0,665
Скорректированная по времени продажи цена	15,465	11,875	11,875	12,685
Величина корректировки по местоположению	0,000	+ 2,780	+2,780	+2,780
Скорректированная по местоположению цена	15,465	14,665	14,655	15,435
Величина корректировки по состоянию объекта	- 0,770	0,000	0,000	- 0,770
Скорректированная по всем показателям цена	14,695	14,665	14,665	14, 665

Алгоритм заполнения таблицы 5:

1. Находим величину 1 кв. м. полезной площади здания для каждого из сравниваемых объектов:

Объект А: 47250 / 3508 = 13, 47

Объект Б: 19820 / 2008 = 11,21

Объект В: 35960 / 3208 = 9,88

Объект Г: 21730 / 1808 = 12,02

2. Корректировка цены по времени продажи:

Абсолютная величина корректировки (для объектов Б и В) = 11,21 - 9,88 = 1,33

Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц:

Объект А: (1,33/2)*3=1,995

Объект Б: (1,33/2)*3=1,995

Объект В: 1,33/2=0,665

Объект Г: 1,33/2=0,665

Скорректированная по времени продажи цена для объектов:

Объект А: 13,47+1,995=15,465

Объект Б: 9,88 + 1,995 = 11,875

Объект В: 11,21 + 0,665= 11,875

Объект Г: 12,02 + 0,665 = 12,685

3. Величина корректировки по местоположению:

Абсолютная величина корректировки (для объектов А и Г) = 15, 465 - 12, 685 = 2,78

Скорректированная по местоположению цена:

Объект А: 15,465 + 0 = 15, 465

Объект Б: 11,875 + 2,78 = 14,665

Объект В: 11,875 + 2,78 = 14,665

Объект Г: 12,685 + 2,78 = 15,435

4. Величина корректировки по состоянию объекта:

Абсолютная величина корректировки (для объектов В и Г) = 15,435- 14,665 = 0,77

Скорректированная по состоянию объекта:

Объект А: 15, 465 -0,77 = 14,695

Объект Б: 14,665 +0 = 14,665

Объект В: 14,665 + 0 =14,665

Объект Г: 15,435 - 0,77 = 14,665

5. Скорректированная по всем показателям цена для каждого из объектов равна показателю по местоположению:

Объект А=14,695;

Объект Б =14, 665;

Объект В =14, 665;

Объект Г = 14, 665.

В результате расчетов получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв. м. полезной площади, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта, т.е. 14,665 тыс. руб./ кв. м.

Стоимость оцениваемого здания определяется по формуле:

V_B = P_C * S_B (11),

где: P_C - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

S_B - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв. м.

V_B = 14, 665 тыс. руб. _* 3458 кв. м. = 50 711,57 тыс. руб.

4.3 Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж V_SC определяется путем суммирования стоимости здания V_B и стоимости земельного участка V_L, которая определена ранее по формуле (1).

Стоимость всего оцениваемого объекта определяется:

V_SC=V_B+V_L (12)

V_SC= 50 711,57 тыс. руб. +15 260,8 тыс. руб. = 65 972,37 тыс. руб.



V. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

5.1 Потенциальный валовой доход от аренды здания

Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.

Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется:

PGI=(r_B*S_B+r_b*S_b)*m (13),

где: r_B - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.;

S_B - полезная площадь здания, кв. м.;

r_b - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.;

S_b - полезная площадь подвала, кв. м.;

m - кол-во месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

- 1 год: PGI = 23 590,48 тыс. руб. + 2506,18 тыс. руб. = 26 096,66 тыс. руб.

- 2 год: PGI = 34 527,60 тыс. руб. + 3677,19 тыс. руб. = 38 204,79 тыс. руб.

- 3 год: PGI = 38 093,33 тыс. руб. + 4049,28 тыс. руб. = 42 142,61 тыс. руб.

- 4 год: PGI = 41 537,50 тыс. руб. + 4450,56 тыс. руб. = 45 988,06 тыс. руб.

- 5 год: PGI = 46 102,06 тыс. руб. + 4895,62 тыс. руб. = 50 997,68 тыс. руб.

Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 758 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 458 руб. в месяц. Начиная со второго года арендная плата будет ежегодно расти на 10,0 %. Полезная (арендная) площадь здания 3458 кв. м. Полезная (арендная) площадь подвала -608 кв. м.

Ставка для полезной площади здания:

- 1 год: 0,758 тыс. руб.

- 2 год: 0,834 тыс. руб.

- 3 год: 0,918 тыс. руб.

- 4 год: 1,001 тыс. руб.

- 5 год: 1,111 тыс. руб.

Стоимость аренды полезной площади здания:

- 1 год: 23590,48 тыс. руб.

- 2 год: 34527,60 тыс. руб.

- 3 год: 38093,33 тыс. руб.

- 4 год: 41537,50 тыс. руб.

- 5 год: 46102,06 тыс. руб.

Ставка для полезной площади подвала:

- 1 год: 0,458 тыс. руб.

- 2 год: 0,504 тыс. руб.

- 3 год: 0,555 тыс. руб.

- 4 год: 0,610 тыс. руб.

- 5 год: 0,671 тыс. руб.

Стоимость аренды полезной площади подвала:

- 1 год: 2506,18тыс. руб.

- 2 год: 3677,19 тыс. руб.

- 3 год: 4049,28 тыс. руб.

- 4 год: 4450,56 тыс. руб.

- 5 год: 4895,62 тыс. руб.



5.2. Действительный валовой доход от аренды здания

Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле:

EGI = PGI * k, (14)

где: k - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

Действительный валовой доход от аренды помещений равен:

- 1 год: 26 096,66 тыс. руб. * 0,6 = 15 657,00 тыс. руб.

- 2 год: 38204,79 тыс. руб. * 0,85 = 32474,08 тыс. руб.

- 3 год: 42142,61 тыс. руб. * 1 = 42142,61 тыс. руб.

- 4 год: 45988,06 тыс. руб. * 1 = 45988,06 тыс. руб.

- 5 год: 50997,68 тыс. руб. * 1 = 50997,68 тыс. руб.

5.3. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования:

- фонда оплаты труда персонала; - 60,00 тыс. руб. в месяц

- отчислений на страховые взносы; 30% от ФОТ;

- платежей за коммунальные услуги; 0,070 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания; т.е.- прочих расходов; 0,045 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

- амортизационные отчислений на полное восстановление здания. 1862,11 тыс. руб.

Стоимость указанных выше затрат соответствует 1 году. Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

- заработная плата персонала - на 5,0 %;

- коммунальные и прочие расходы - на 7,5 %.

Так же нужно учитывать то, что в первый год ежемесячные расходы рассчитываются для 9 месяцев (1-е три месяца - ремонт), для остальных лет - 12 месяцев. Полезная (арендная) площадь здания - 3 458 кв. м.

Тек. опер. расходы = (ком. услуги + др. расходы + ФОТ) * 12 + амортизация + страх. взносы

Текущие операционные расходы равны (в тысячах рублей):

- 1 год:(242,06+155,61+60,00)*9+ 1 396,59 + 162,00 =5 677,62 тыс. руб.

- 2 год:(260,22+167,29+63,00)*12+1 862,11+226,80 =7 975,23 тыс. руб.

- 3 год:(279,74+179,84+66,15)*12+1 862,11+238,14 = 8 409,01тыс. руб.

- 4 год:(300,73+193,33+69,46)*12+1 862,11+250,06 = 8 874,41 тыс. руб.

- 5 год:(323,29+207,83+72,94)*12+1 862,11+262,59 = 9 373,42 тыс. руб.

При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.

Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году

(15).

Налог на имущество:

- 1 год: 1 586,83 тыс. руб.

- 2 год: 1 568,21 тыс. руб.

- 3 год: 1 549,59 тыс. руб.

- 4 год: 1 530,97 тыс. руб.

- 5 год: 1 512,35 тыс. руб.

Остаточная стоимость здания в каждом прогнозируемом году, начиная со второго, рассчитывается по формуле:

, (16)

где: - остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;

- амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.

Примечание: Остаточная стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее по формуле (5). Амортизация = 1862,11 тыс. руб.

Остаточная стоимость здания:

- 1 год: 158 682,98 тыс. руб.

- 2 год: 158 682,98 тыс. руб. - 1 862,11 тыс. руб.=156 820,88 тыс. руб.

- 3 год: 156 820,88 тыс. руб. - 1 862,11 тыс. руб.=154 958,77 тыс. руб.

- 4 год: 154 958,77 тыс. руб. - 1 862,11 тыс. руб.=153 096,66 тыс. руб.

- 5 год: 154 958,77 тыс. руб. - 1 862,11 тыс. руб.=151 234,55 тыс. руб.

Налог на прибыль NU определяется по формуле:

. (17)

Налог на прибыль:

- 1 год: (15 657,00 тыс. руб. - 5 677,62 тыс. руб. - 1 586,83 тыс. руб.)*0,2 = 1 678,51 тыс. руб.

- 2 год: (32 474,08 тыс. руб. - 7 975,23 тыс. руб. - 1 568,21 тыс. руб.)*0,2 = 4 586,13 тыс. руб.

- 3 год: (42 142,61 тыс. руб. - 8 409,01 тыс. руб. - 1 549,59 тыс. руб.)*0,2 = 6 236,81 тыс. руб.

- 4 год: (45 988,06 тыс. руб. - 8 874,41 тыс. руб. - 1 530,97 тыс. руб.)*0,2 = 7 116,54 тыс. руб.

- 5 год: (50 997,68 тыс. руб. - 9 373,42 тыс. руб. - 1 512,35 тыс. руб.)*0,2 = 8 022,39 тыс. руб.

5.4. Чистый операционный доход от аренды здания

Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOI_З определяется:

NOI_З = EGI - COE - NI - NU + A (18);

- 1 год: 8 576,15 тыс. руб.

- 2 год: 20 206,63 тыс. руб.

- 3 год: 26 809,35 тыс. руб.

- 4 год: 30 328,27 тыс. руб.

- 5 год: 33 951,67 тыс. руб.

Амортизация = 1862,11 тыс. руб.

5.5. Реальный денежный поток

Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе.

CF = NOI_З + NOI_К, (19)



где: NOI_K - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

Кафе приносит чистый операционный доход в размере 50, 008 тыс. руб. в месяц. В первый год ежемесячные доходы рассчитываются для 9 месяцев (1-е три месяца - ремонт), для остальных лет - 12 месяцев. Начиная со второго года после ремонта здания, чистый доход от кафе будет ежегодно расти на 15,0%.

Реальный денежный поток:

- 1 год: 8 576,15 тыс. руб. + (50,01 тыс. руб. * 9) = 9 026,24 тыс. руб.

- 2 год: 20 206,63 тыс. руб. + (57,52 тыс. руб. *12) = 20 896,87 тыс. руб.

- 3 год: 26 809,35 тыс. руб. + 793,78 тыс. руб. = 27 603,13 тыс. руб.

- 4 год: 30 328,27 тыс. руб. + 912,85 тыс. руб. = 31 241,12 тыс. руб.

- 5 год: 33 951,67 тыс. руб. + 1 049,78 тыс. руб. = 35 001,45 тыс. руб.

5.6. Коэффициент дисконтирования

Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации зданияопределяется по формуле:

, (20)

где - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания.

Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % - для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % - для 2-го года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвёртого и для пятого года.

Коэффициент дисконтирования:

- 1 год: 0,85

- 2 год: 0,70

- 3 год: 0,50

- 4 год: 0,24

- 5 год: 0,06

5.7. Дисконтированный денежный поток

Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется:

DCF = CF * (21)

Дисконтированный денежный поток:

- 1 год: 7 672,31

- 2 год: 14 627,81

- 3 год: 13 801,57

- 4 год: 7 497,87

- 5 год: 1 999,29

5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле:

(22)

где: - дисконтированный денежный поток последнего 5-го года;

- коэффициент капитализации, определяется с использованием таблицы 6.

1 999,29 тыс. руб. . /0,276= 7243,81тыс. руб.

Таблица 6 - Характеристики сопоставимых объектов аналогов

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи, тыс. руб.	47 250	19 820	35 960	21 730
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.	6 960	5 950	12 200	6 950

R= (+ ):4 = (0,147 + 0,300 + 0,339 + 0,319) / 4 = = 0,276 (23)

5.9. Текущая стоимость здания

Текущая стоимость здания PV_B (в тысячах рублей) определяется по следующей формуле:

(24),

где: - единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс. руб.

= -2408 +51 999,91 +7243,81= 56835,72 тыс. руб.

5.10. Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков V_DI определяется по формуле:

(25)

=56835,72 тыс. руб. +15 260,8 тыс. руб. =72 095,72 тыс. руб.

Результаты расчетов представляют в таблице 7.

Таблица 7 - Расчёт стоимости здания доходным подходом

Наименование показателей	Значение показателей по годам
	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
1	2	3	4	5	6
1. Полезная площадь здания, кв. м.	3 458	3 458	3 458	3 458	3 458
2. Полезная площадь подвала, кв. м.	608	608	608	608	608
3. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.	0,758	0,834	0,918	1,001	1,111
4. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади подвала в месяц, тыс. руб.	0,458	0,504	0,555	0,610	0,671
5. Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс. руб.	23 590,48	34527,60	38 093,33	41 537,50	46 102,06
6. Потенциальный валовой доход от аренды подвала тыс. руб.	2 506,18	3 677,19	4 049,28	4 450,56	4 895,62
7. Итого потенциальный валовой доход, тыс. руб.	26 096,66	38204,79	42 142,61	45 988,06	50 997,68
8. Коэффициент заполняемости	0,6	0,85	1	1	1
9. Действительный валовой доход, тыс. руб.	15 657,00	29576,21	3495,54	3495,54	3495,54
10. Фонд оплаты труда персонала, тыс. руб.	540,00	756,00	793,80	833,52	875,28
11. Отчисления на социальные нужды персонала, тыс. руб.	162,00	226,80	238,14	250,06	262,59
12. Плата за коммунальные услуги, тыс. руб.	2 178,54	3 122,64	3 356,88	3 608,76	3 879,48
13. Прочие расходы, тыс. руб.	1 400,49	2 007,48	2 158,08	2 319,96	2 493,96
14. Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб.	1 862,11	1 862,11	1 862,11	1 862,11	1 862,11
15. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб.	5 677,62	7 975,23	8409,01	8874,41	9373,42
16. Остаточная стоимость здания, тыс. руб.	158682,98	156820,88	154 958,77	153 096,66	151 234,55
17. Налог на имущество, тыс. руб.	1 586,83	1 568,21	1 549,59	1 530,97	1 512,35
18. Налог на прибыль, тыс. руб.	1 678,51	4 586,13	6 236,81	7 116,54	8 022,39
19. Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс. руб.	8 576,15	20 206,63	26 809,35	30 328,27	33 951,67
21 Чистый операционный доход от аренды помещений кафе, тыс. руб.	450,09	690,24	793,78	912,85	1 049,78
22 Реальный денежный поток, тыс. руб.	9 026,24	20896,87	27 603,13	31 241,12	35 001,45
23 Ставка дисконтирования, %	19	22	24	25	25
24 Коэффициент дисконтирования	0,85	0,70	0,50	0,24	0,06
25 Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	7 672,31	14 627,81	13 801,57	7 497,87	1 999,29
26 Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс. руб.	2408	0	0	0	0
27 Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс. руб.	56835,72
28 Стоимость здания по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб.	72 095,72



VI. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

В результате полученных расчетов, целесообразно выбрать наиболее важный для данного объекта недвижимости. Так как оцениваемое здание является коммерческим, и главная цель от его использования - получение дохода, то наиболее важным в данном случае является доходный подход. Главное преимущество этого дохода в том, что он гораздо лучше отвечает представлениям будущего владельца о том или ином объекте недвижимости, в который он инвестирует с целью получения дохода. Следовательно, в этом аспекте доход определяется как главный фактор ценообразования.

Если говорить об остальных подходах, то затратный подход в данном случае не занимает главную позицию, так как в основном полезен для новых объектов, а так же для объектов на «пассивных» или малоактивных секторах рынка недвижимости. Что касается сравнительного подхода, то информация о сопоставимых объектах недвижимости не является исчерпывающей, полностью достоверной и проверенной.

На основании этого, полученным различными методами оценкам присваиваются весовые коэффициенты (коэффициенты значимости) в долях единицы (доходный подход = 0,5; затратный = 0,25 и сравнительный = 0,25).

Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости V и принимается в качестве его рыночной стоимости.

(26)

V =(173 943,78+65 972,37)*0,25+72 095,72 *0,5=96 206,47 тыс. руб.,

где , , - коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Цели курсовой работы достигнуты - закреплены теоретические знания и получены практические навыки по оценке недвижимости, которые могут быть использованы в будущей профессиональной деятельности.

В данной работе проведена оценка тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным, по окончании которых стоимость объекта равна: 173 943,78 тыс. руб., 65 972,37 тыс. руб., 72 095,72 тыс. руб. соответственно.

Затратный подход состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости, а именно внешний, функциональный и физический.

Сравнительный подход основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу.

Доходный подход рассматривает возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период. В данном случае рассматривали срок 5 лет.

В конце работы по преимуществам и недостаткам каждого из подхода были расставлены коэффициенты значимости. Наибольший вес имеет доходный подход к оценке объекта недвижимости, так как оцениваемое здание является коммерческим, и главная цель от его использования - получение дохода. Затем рассчитана рыночная стоимость здания, которая стала равной 96 206,47 тыс. руб.



БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Джек Фридман, Николас Ордуэй, Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М. ДЕЛО 2007 461 с.

2. Генри С. Харрисон, Оценка недвижимости: Учебное пособие. М., 1994. 230с.

3. А.Г. Грязнова, М.А. Фетодова, Оценка недвижимости М. Финансы и статистика 2010 557 с.

4. С.В. Грибовский, Оценка стоимости недвижимости М. Маросейка 2012 420с.

5. Е.Н. Иванова. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие М. Кнорус 2009. 344 с.

6. В.И. Оценка стоимости земельных участков Учебное пособие. М Кнорус 2008 220 с.

7. Джозефа К. Эккерта, Оценка земельной собственности. «Красная гора». Красногорск. 2011.

8. Приложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации» Вопросы оценки земли Международная академия оценки и консалтинга.. М. 2009

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение А - Перечень условных обозначений

Условное обозначение	Обозначаемое понятие (величина, показатель)
1	2
VL	Стоимость земельного участка
TL	Ставка земельного налога
SL	Площадь земельного участка
VR	Восстановительная стоимость здания
CD	Прямые затраты на строительство здания
CD	Прямые затраты на строительство 1 куб. м. здания
CI	Косвенные затраты на строительство здания
Р	Предпринимательская прибыль застройщика
BV	Строительный объем здания
D	Износ здания
DP	Физический износ здания
DF	Функциональный износ здания
DE	Внешний износ здания
Vrem	Остаточная стоимость здания
VCA	Стоимость объекта по затратному подходу
PС	Скорректированная стоимость 1 кв. м здания
S	Полезная площадь здания
VB	Стоимость здания по сравнительному подходу
VSC	Стоимость объекта по сравнительному подходу
r	Ставка арендной платы
PGI	Потенциальный валовой доход
EGI	Действительный валовой доход
СОЕ	Текущие эксплуатационные расходы
NOI	Чистый операционный доход
CF	Реальный денежный поток
DCF	Дисконтированный денежный поток
R	Коэффициент капитализации
VDI	Стоимость объекта по доходному подходу
V	Средневзвешенная (рыночная) стоимость объекта



Приложение Б - Глоссарий

1. Аренда - юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях договора аренды.

2. Дисконтирование - процесс нахождения текущей (сегодняшней) стоимости будущих денежных потоков.

3. Доходный подход к оценке недвижимости - подход, основанный на определении текущей (сегодняшней) стоимости будущих доходов, которые недвижимость принесет.

4. Затратный подход к оценке недвижимости - подход, который заключается в оценке рыночной стоимости недвижимости на основе суммирования затрат на приобретение земли, строительство зданий, износа элементов объекта недвижимости.

5. Износ физический - износ имущества, связанный со снижением его стоимости в результате утраты своих физических свойств (прочность, внешний вид и т. п.) путем естественного физического старения в процессе использования данного объекта имущества.

6. Износ моральный (функциональный) - частичная утрата основными фондами потребительной стоимости в связи с удешевлением их воспроизводства или в связи с более низкой производительностью по сравнению с новыми.

7. Износ экономический - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешних факторов (политических, экономических и т. д.).

8. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости - разумный и возможный (физически осуществимый) вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки.

9. Недвижимость - земельные ...