Оценка стоимости объекта недвижимости

Для определения собственного варианта расчетов студентам необходимо к цифрам, приведенным в исходных данных с пометкой (*) , прибавить число, состоящее из двух последних цифр (четвертой и пятой по счету) номера своей зачетной книжки. Все расчеты выполняются в тысячах рублей, цифры округляются до двух знаков после запятой. Один из пунктов курсовой работы (п. 1.3) выполняется на основе анализа информации, собранной студентами самостоятельно, характеризующей состояние рынка недвижимости в г. Челябинска.

Курсовая работа оформляется в виде отчета, содержащего все необходимые расчеты и пояснения, в соответствии со стандартом ЮУрГУ.

В курсовую работу должны быть включены следующие основные положения и расчеты.

1) ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ

1.1) Краткая характеристика объекта оценки

В данном пункте отчета студент приводит характеристику объекта оценки:

- тип и назначение здания;

- текущее использование здания;

- ситус объекта недвижимости и земельного участка;

- описание прав собственности на объект.

Информация по объекту оценки содержится в исходных данных.

1.2) Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.

1.3) Краткая характеристика рынка недвижимости

В данном пункте работы студент приводит характеристику социально-экономической ситуации и рынка недвижимости (сегмента рынка недвижимости, к которому относится здание данного типа) в г. Челябинске. Здесь необходимо указать источники информации (наименование изданий; наименование организаций, от которых получена информация и т.п.).

1.4) Основные понятия, используемые в работе

В работе необходимо раскрыть содержание следующих понятий:

– рыночная стоимость объекта недвижимости;

– наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости;

– подходы к оценке стоимости объекта недвижимости (затратный, сравнительный, доходный) и др.

1.5) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Необходимо определить и обосновать, что является наилучшим и наиболее эффективным использованием для оцениваемого объекта недвижимости - продолжение текущего использования, перепрофилирование, ликвидация или что-то другое.

1.6) Дата оценки стоимости объекта

В работе датой оценки объекта является дата выдачи задания.

2) ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

V_L=95 * T_L * S_L, (1),

где: V_L - стоимость земельного участка, тыс. руб.;

T_L - ставка земельного налога, руб./ кв. м.;

S_L - площадь земельного участка, кв. м.

Примечание: Расшифровка применяемых в формулах условных обозначений приведена так же в Приложении к данным заданию и методическим указаниям.

3) ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Оценка объекта затратным подходом производится в изложенной ниже последовательности.

3.1) Определение полной восстановительной стоимости здания

Полная восстановительная стоимость здания V_R определяется по формуле

V_R=C_D+C_I+P, (2),

где: C_D - прямые затраты, тыс. руб.;

С_I - косвенные затраты, тыс. руб.;

Р - предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.

Прямые затраты рассчитываются по формуле:

, (3)

где: - прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;

- строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;

- коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.

Косвенные затраты C_I составляют 40% от прямых затрат.

Предпринимательская прибыль застройщика Р рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 - 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли рекомендуется принять равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.

3.2) Определение накопленного износа здания

Накопленный износ здания D определяется по формуле:

D = D_P + D_F + D_E, (4)

где: Dp - физический износ здания, тыс. руб.;

D_F - функциональный износ здания, тыс. руб.;

D_E - внешний износ здания, тыс. руб.

Для определения физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Необходимые для расчётов данные приведены в таблице 2. Там же следует представить и результаты расчетов.

Далее, в соответствии с исходными данными, определяются функциональный и внешний износы.

3.3) Определение остаточной стоимости здания

Остаточная стоимость здания V_rem определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:

V_rem = V_R - D (5)

3.4) Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом V_CA определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)

V_CA = V_rem + V_L

Таблица 2 - Расчет физического износа оцениваемого здания

Наименование конструктивных элементов здания	Доля в восстановительной стоимости всего здания, %	Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.	Фактический срок эксплуатации, лет	Нормативный срок эксплуатации, лет	Коэффициент износа (гр.4/ гр.5)	Сумма износа, тыс. руб. (гр.3 *гр.6)
1	2	3	4	5	6	7
Фундамент	7	-	-	100	-	-
Наружные стены	16	-	-	100	-	-
Перекрытия	14	-	-	100	-	-
Кровля	8	-	-	50	-	-
Перегородки	8	-	-	80	-	-
Внутренняя отделка	6	-	-	5	-	-
Наружная отделка	3	-	-	30	-	-
Система водоснабжения и канализации	10	-	-	50	-	-
Система электроснабжения	7	-	-	40	-	-
Система отопления	9	-	-	50	-	-
Система вентиляции	2	-	-	40	-	-
Система пожаротушения	3	-	-	50	-	-
Система телефонизации	2	-	-	40	-	-
Лифты	5	-	-	30	-	-
Всего	100	-	-		-	-

4) ОЦЕНКА ОБЪЕКТА РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ

Стоимость объекта по рыночному подходу (сравнительному подходу) методом парных продаж определяется в приведенной ниже последовательности.

4.1) Характеристики сопоставимых объектов аналогов

На основании исходных данных о характеристиках объектов А, Б, В и Г, сопоставимых с оцениваемым объектом заполняется таблица 3.



Таблица 3 - Характеристики сопоставимых объектов аналогов

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи, тыс. руб.	-	-	-	-
Полезная площадь здания, кв. м.	-	-	-	-
Время продажи, месяцы	-	-	-	-
Местоположение объекта (хуже, лучше, аналог)	-	-	-	-
Состояние объекта (хуже, лучше, аналог)	-	-	-	-

4.2) Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов

Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого сопоставимого объекта либо уменьшается, либо увеличивается в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.

Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.

Результаты расчетов приводятся в таблице 4. Величина корректировки по каждому фактору и каждому объекту записывается в таблицу 4 либо со знаком (+), если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый, либо со знаком (-), если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый.

Таблица 4 - Характеристики объектов аналогов

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания	-	-	-	-
Величина корректировки по времени продаж	-	-	-	-
Скорректированная по времени продажи цена	-	-	-	-
Величина корректировки по местоположению	-	-	-	-
Скорректированная по местоположению цена	-	-	-	-
Величина корректировки по состоянию объекта	-	-	-	-
Скорректированная по всем показателям цена	-	-	-	-

В результате расчетов будет получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв. м. полезной площади, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта.

Стоимость оцениваемого здания V_B: определяется по формуле

V_B = P_C * S_B, (7),

где: P_C - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

S_B - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв. м.

4.4) Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж V_SC определяется путем суммирования стоимости здания V_B и стоимости земельного участка V_L, которая определена ранее по формуле (1)

V_SC = V_B + V_L (8)



5) ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.

Расчеты производятся по приведенным далее формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 5.

5.1) Потенциальный валовой доход от аренды здания

Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле

PGI = (r_B * S_B + r_b * S_b) х m, (9),

где: r_B - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.;

S_B - полезная площадь здания, кв. м.;

r_b - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.;

S_b - полезная площадь подвала, кв. м.;

m - количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

5.2) Действительный валовой доход от аренды здания

Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле

EGI = PGI * k, (10),

где: k - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

5.3) Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования:

- фонда оплаты труда персонала;

- отчислений на страховые взносы;

- платежей за коммунальные услуги;

- прочих расходов;

- амортизационных отчислений на полное восстановление здания.

При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.

Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году

(11)

Остаточная стоимость здания в каждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле

, (12)

где: - остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;

- амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.

Примечание: Остаточная стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее по формуле (5).

Налог на прибыль NU определяется по формуле

(13)

5.4) Чистый операционный доход от аренды здания

Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOI_З определяется по формуле

NOI_З = ( EGI - COE) - NI - NU + A (14)

5.5)Реальный денежный поток

Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе

CF = NOI_З + NOI_К, (15)

где: NOI_K - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

5.6) Коэффициент дисконтирования

Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации зданияопределяется по формуле

, (16)

где - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания.

5.7) Дисконтированный денежный поток

Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется по формуле

DCF = CF * (17)

5.8) Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле

, (18)

где: - дисконтированный денежный поток последнего 5-го года (m=5);

- коэффициент капитализации.

5.9) Текущая стоимость здания

Текущая стоимость здания PV_B определяется по формуле

, (19)

где: - единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс. руб.

Результаты расчетов представляют в таблице 5

Таблица 5 - Расчёт стоимости здания доходным подходом

Наименование показателей	Значение показателей по годам
	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
1	2	3	4	5	6
Полезная площадь здания, кв. м.	-	-	-	-	-
Полезная площадь подвала, кв. м.	-	-	-	-	-
Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.	-	-	-	-	-
Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади подвала в месяц, тыс. руб.	-	-	-	-	-
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс. руб.	-	-	-	-	-
Потенциальный валовой доход от аренды подвала тыс. руб.	-	-	-	-	-
Итого потенциальный валовой доход, тыс. руб.	-	-	-	-	-
Коэффициент заполняемости	-	-	-	-	-
Действительный валовой доход, тыс. руб.	-	-	-	-	-
Фонд оплаты труда персонала, тыс. руб.	-	-	-	-	-
Отчисления на социальные нужды персонала, тыс. руб.	-	-	-	-	-
Плата за коммунальные услуги, тыс. руб.	-	-	-	-	-
Прочие расходы, тыс. руб.	-	-	-	-	-
Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб.	-	-	-	-	-
Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб.	-	-	-	-	-
Остаточная стоимость здания, тыс. руб.	-	-	-	-	-
Налог на имущество, тыс. руб.	-	-	-	-	-
Налог на прибыль, тыс. руб.	-	-	-	-	-
Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс. руб.	-	-	-	-	-
Чистый операционный доход от аренды помещений кафе, тыс. руб.	-	-	-	-	-
Реальный денежный поток, тыс. руб.	-	-	-	-	-
Ставка дисконтирования, %	-	-	-	-	-
Коэффициент дисконтирования	-	-	-	-	-
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	-	-	-	-	-
Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс. руб.	-	-	-	-	-
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс. руб.	-
Стоимость здания по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб.	-

5.10) Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков V_DI определяется по формуле

, (20)

6) СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Полученные тремя подходами значения стоимости объекта недвижимости необходимо проанализировать. Для этого кратко описываются преимущества и недостатки каждого из использованных методов оценки применительно к оцениваемому объекту с учетом его специфических особенностей (времени продажи, местоположения, технического состояния, назначения и т.п.) и конъюнктуры на рынке недвижимости.

На основании этого, полученным различными методами оценкам присваиваются весовые коэффициенты (коэффициенты значимости) в долях единицы.

Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости V и принимается в качестве его рыночной стоимости.

, (21)

где , , - коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно.

Размещено на Allbest.ru

...