Определение рыночной стоимости жилой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает оценку объектов гражданских прав: бизнеса, недвижимости, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности и других

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Понятие "недвижимость" и "недвижимое имущество" больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как "объект недвижимости".

Оценка недвижимости - это прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта, ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Следует отметить актуальность оценки недвижимости в условиях кризиса. В первую очередь кризис ударил по строительным компаниям и всем, кто хоть как-то был связан с сектором недвижимости: покупателям и продавцам недвижимости, риэлторам, ипотечным кредиторам, оценщикам недвижимости и другим субъектам на рынке недвижимости.

Целью исследования является изучение теоретических основ оценочной деятельности и определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом на примере жилого дома с земельным участком расположенном по адресу: Алтайский край, Шипуновский район, с. Шипуново, ул. Советская, д. 110, кв. 2.

Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи:

1 изучение теоретических основ оценки жилой недвижимости

2 определить рыночную стоимость объекта оценки недвижимости сравнительным подходом

3 оформить документацию к отчету об оценке.

Объектом исследования является процесс оценки недвижимости в современных рыночных условиях.

Предметом исследования является определение рыночной стоимость объекта недвижимости сравнительным подходом на примере жилого дома с земельным участком расположенном по адресу: Алтайский край, Шипуновский район, с. Шипуново, ул. Советская, д. 110, кв. 2;

Методической основой исследования являются научные труды отечественных и зарубежных ученых в области оценочной деятельности: А.В Барцева [9],С.А Боголюбова [10],А.А Варламова [12].

Использовались материалы научных периодических изданий, нормативные документы, регламентирующие оценочную деятельность в РФ, статистическая информация о рынке недвижимости Алтайского края риэлтерских и оценочных кампаний.

Курсовая работа состоит из введения, двух разделов, заключения, списка использованных источников и приложений.

Во введении обоснована актуальность, темы исследования, определены цель, задачи, объект, предмет, методы исследования.

В первом разделе рассмотрены теоретические основы оценочной деятельности в РФ. Изучены объекты оценки, цели и принципы организации оценки, методы оценки недвижимости сравнительным подходом.

Во втором разделе определена рыночная стоимость жилой недвижимости на примере жилого дома с земельным участком. Проанализирован рынок недвижимости и общие сведения об объекте оценки. Рассчитана рыночная стоимость методом сравнительных продаж.

В заключении содержатся выводы по проделанной работе, полученные результаты проведенного исследования, и подведены общие итоги исследования.

1. Теоретические основы оценочной деятельности в РФ

1.1 Недвижимость - как объект оценки. Цели организации оценки недвижимости

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса ( ГК РФ) «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса. Недвижимость как объект оценки - это, прежде всего, земля как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой часть которого могут быть:

- здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному сооружению;

обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

- стационарные сооружения благоустройства территории участка;

- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

- другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не являются объектом оценки недвижимости, если только они не входят в состав имущественного комплекса оцениваемого предприятия.

Цели и организация оценки недвижимости

Оценка -- это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях.[18, с.13]

Оценочная деятельность в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (РФ)» состоит в деятельности по установлению в отношении объектов гражданских прав рыночной или иной стоимости.

Сфера оценочной деятельности включает операции при купле, продаже, аренде, залоге и страховании объекта недвижимости, при инвестировании в собственность, при слиянии и поглощении предприятий, при установлении цены размещения эмитируемых акций, при исполнении прав наследования и судебного приговора, оценки бизнеса и услуг.

Объект оценочной деятельности (объект оценки) может включать:

-недвижимое имущество;

- предприятия в целом, как действующие, так и находящиеся в процессе ликвидации;

- движимое имущество;

- машины и оборудование;

- ценные бумаги;

- имущественные права, не овеществленные в ценных бумагах и могущие, в соответствии с действующим гражданским законодательством, являться предметами сделок до их отчуждения;

- интеллектуальная собственность и нематериальные активы;

- различные услуги.

Субъект оценочной деятельности -- это индивидуальные предприниматели (оценщики, эксперты), а также хозяйственные общества (товарищества), осуществляющие коммерческую оценочную деятельность с соблюдением условий и требований, установленных Федеральным законом об оценочной деятельности .[26, с.34]

Процесс оценивания, т.е. нахождения денежного эквивалента различным объектам недвижимости в конкретный момент времени, представляет собой определение их стоимости. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления -- потребительную и меновую стоимость.[27, с.38]

Процесс оценки может быть разделен на ряд последовательных стадий:

1 определение проблемы (постановка задачи).

2 предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку, составление плана работ.

3 сбор, проверка и анализ данных.

4 применение трех подходов к оценке стоимости объекта собственности и выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

5 согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.

6 подготовка отчета и заключения об оценке.

1-я стадия. Определение проблемы.

Данная стадия оценки подразделяется на этапы:

- формулирование цели и функции, предполагаемое использование оценки;

- определение вида стоимости;

- идентификация объекта и прав, связанных с имуществом, подлежащим оценке;

- определение даты оценки;

- ознакомление заказчика с ограничительными условиями.

2-я и 3-я стадии. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку.

Вторая стадия оценки -- это предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Эта стадия оценки включает:

1 предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией.

2 составление графика работ по оценке.

3 определение источников и способов сбора информации.

4 определение состава группы экспертов-оценщиков.

5 составление задания на оценку и календарного плана.

6 подготовку и подписание договора на оценку и определение суммы гонорара.

4-я стадия. Использование трех подходов для определения величины стоимости объекта недвижимости.

Существует три основных подхода к оценке недвижимости, которые должны быть использованы для оценки любого объекта: сравнительный, доходный, затратный.

5-я стадия. Согласование результатов.

Согласование -- это не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов. Это процесс логических рассуждений и принятия решения.

6-я стадия. Отчет о результате оценки стоимости

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передает клиенту.

1.2 Принципы оценки недвижимости

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.

Исходным принципом оценки стоимости недвижимости выступает принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.[26, с.23]

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. [26, с.26]

Принцип вклада заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта. [26, с.28]

Принцип сбалансированности предполагает, что для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости. [26, с.30]

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта. [26, с.32]

Принцип спроса и предложения означает, что цена на движимости изменяется в результате взаимодействия спроса предложения. Он выражает взаимозависимость между расту потребностью в объектах недвижимости в условиях социально экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство улучшений. [26, с.34]

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию. [26, с.36]

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость. [26, с.38]

Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.

1.3 Методы оценки недвижимости сравнительным подходом

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Рыночный (сравнительный) подход

Рыночный (сравнительный) подход, так же как и затратный, основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж моделирует поведение рынка путем сравнения оцениваемого объекта с аналогичными объектами, которые были недавно проданы или по которым поступили заявки на покупку.

Аналоги выбирают таким образом, чтобы они были подобны оцениваемому объекту, прежде всего по функциональному использованию и по основным характеристикам. Затем в цены продаж объектов-аналогов вносятся поправки на различие между объектом оценки и объектами сравнения, и на основе откорректированных значений рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта. [27, с.56]

Основные этапы процедуры оценки:

- исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов имущества, аналогичных объекту оценки.

- отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

- подбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения. Обычно выделяют следующие четыре момента при сравнении аналогов: дата продажи, местонахождение, физические характеристики, условия продажи, условия финансирования.

- корректировка известных цен продаж объектов-аналогов, с целью определения той денежной суммы, за которую предполагается переход оцениваемого имущества к другому собственнику в результате коммерческой сделки на дату оценки.

- анализ откорректированных результатов.

- окончательный вывод о стоимости объекта. [27, с.63]

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.

1й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам ; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. [24, с.78]

Классификация и суть поправок.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент. [24, с.93]

Валовый рентный мультипликатор

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке. [19, с.65]

В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.

Валовый рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения метода валовой ренты необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

МВР не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его рас чета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия. [19, с.70]

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

- может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

- в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

- не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Метод соотнесения цены и дохода

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости. [18, с.48]

В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор -- это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

Сн=ПВДоц(ДВДоц)хВРМср

Сн=ПВДоц(ДВДоц)х(Ца1/ПВД1+...+Цап/ПВДп):п,

где: Сн--расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ПВД--потенциальный валовой доход;

ДВД -- действительный валовой доход;

ВРМ -- валовой рентный мультипликатор;

Ца -- цена продажи аналогичного объекта недвижимости;

Оц -- оцениваемый объект;

а -- аналогичный объект недвижимости;

п -- число используемых аналогов. [18, с.59]

Таким образом ,оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений , способствует структурной перестройке экономики , формированию конкурентной ры-

ночной среды , активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана обеспечивать равные права всем членам обества, путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства.

2. Определение рыночной стоимости жилой недвижимости

2.1 Анализ рынка и общие сведение об объекте оценки

Объектом оценки является трехкомнатная квартира в жилом доме, площадь общая 62,0 кв.м., расположенная по адресу: Алтайский край, Шипуновский район, с. Шипуново, ул. Советская, д. 110, кв. 2.

Описание местоположения дома, в котором расположен объект оценки приведено в таблице -1

Таблица 1-Описание местоположения дома, в котором расположен объект оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Район расположения	Объект оценки расположен в с. Шипуново, Шипуновского района Алтайского края (описание района приведено ниже).
Местоположение	Село, в котором расположен объект оценки, расположено в 165 километрах от краевого центра г. Барнаул
Преобладающая застройка района	Застройка жилых одноэтажных, многоэтажных домов
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Такси
Объекты социальной инфраструктуры в пределах пешей доступности (менее 1 км).	В пределах 1000 метров от объекта оценки расположены школа, необходимые магазины, детский сад и т.д.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Хорошая
Экологическая обстановка района	Благоприятная
Объекты промышленной инфраструктуры	КХ «Роса», Шипуновское ДРСУ, АБЗ, ОАО «Алтайское управление водопроводов», ООО «Теплосервис»
Объекты транспортной инфраструктуры	Такси
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Хорошая. Территория экологически чистая, имеются зелёные насаждения.
Дополнительная существенная информация	Отсутствует.

Описание рынка недвижимости в с.Шипуново Шипуновского района

Население: 35 тыс. 537 чел.

Площадь (кв. км.): 4,20 тыс. кв. км.

Административный центр: село Шипуново (основано в 1914 году).

Администрация Шипуновского района

Природно-климатические показатели:

Шипуновский район Алтайского края расположен в юго-западной части края. Образован в 1924 году. В районе 50 сел, наиболее крупные - Бобровка, Быково, Горьковское, Зеркалы, Красный Яр, Урлапово, Хлопуново, Белоглазово, Родино.

Рельеф равнинный. Почвы - черноземы, песчаные, солончаки.

Климат континентальный. Средняя температура января -18,1, июля +19,7 С. Годовое количество атмосферных осадков 435 мм.

По территории района протекают реки Чарыш, Алей, имеется много озер.

Проходит ленточный бор. Растут сосна, тополь, береза, калина, шиповник, ива, боярышник.

Обитают из зверей лось, косуля, лиса, барсук, хорек, заяц, волк; из птиц - гусь, утка, серая цапля, выпь, чайка, куропатка, глухарь; из рыб - карась, щука, окунь, налим, язь, лещ, чебак, линь, таймень, нельма, хариус.

Социально-экономическое развитие района:

Сельскохозяйственное производство района представляют 2 колхоза, 1 закрытое акционерное общество, 2 открытых акционерных общества, 45 СПК, 131 крестьянское (фермерское) хозяйство. Ежегодно зерновыми засевается около 140 тысяч га, в том числе 112 тысяч га пшеницы, более 9-12 тысяч га подсолнечника на зерно и около 600 га сахарной свеклы.

Промышленность района представлена в основном предприятиями, перерабатывающими сельскохозяйственное сырье. Крупнейшими из них являются КХ «Роса».

В районе действуют 19 хлебопекарен, 9 мельниц.

Работают 5 предприятия по переработке мяса -- РайПО, ООО "Белком", СПК им. Гринько, СПК "Быковский", ЧП "Льдинка".

Медицинским обслуживанием населения района заняты 44 лечебно-профилактических учреждения, из которых 6 больниц, 4 врачебных амбулатории, 34 фельдшерско-акушерских пункта. Головным лечебным учреждением остается центральная районная больница на 160 мест. В поликлинике ведется прием по 28 специальностям. В ЛПУ района работают 59 врачей, 259 средних медицинских работников.

В 1993 году основан Шипуновский территориальный центр по обслуживанию престарелых граждан, в 2003 году пущено в эксплуатацию дополнительное здание центра. В нем проживает 77 человек. Действует Центр социальной помощи семье и детям.

Сегодня в районе функционируют 64 образовательных учреждения. Среди них: 42 общеобразовательные школы, из них 23 средних, 10 основных общеобразовательных, 9 начальных, где обучается 4678 детей. В 21 дошкольном учреждении воспитывается 843 ребенка.

Село Шипуново расположено в 165 км к югу от Барнаула. В селе находятся бытовые, строительные предприятия, школы, детсады и ясли, медицинские учреждения, ДК.

Шипуново связано с Барнаулом, другими городами и районами края и Казахстана автомобильными трассами. Железнодорожная станция находится в селе.

В районе присутствует устойчивый рост спроса на жилую недвижимость.

Рисунок 1- Местоположение объекта

Количественные характеристики здания приняты на основании выписки из технического паспорта, а также визуального осмотра и замеров.

Таблица 2-Технические характеристики здания объекта оценки

Наименование	Характеристика
Назначение:	Жилое
Текущее использование:	по назначению
Литер:	А
Год постройки:	Нет данных
Этажность:	1/1
Наличие подвала, технического подполья, цокольного этажа:	Нет
Высота здания (по наружному обмеру):	2,85 м
Общая площадь застройки квартиры, м2:	71,4
Расчетный строительный объем квартиры, м3:	203
Год последнего обследования	2012
Год последнего капитального ремонта	Сведения отсутствуют
Состояние здания (субъективная оценка)	Удовлетворительное
Физический износ (по данным техпаспорта БТИ), %	по состоянию на 2012 год: 21
Физический износ определенный оценщиком, %	20
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается

Таблица 3-Описание конструктивных элементов здания

Наименование	Характеристика	Техническое состояние
Фундаменты:	Бетонный ленточный	Удовлетворительное состояние
Наружные и внутренние капитальные стены:	Брус	Удовлетворительное состояние
Перегородки:	Деревянные	Удовлетворительное состояние
Перекрытия и покрытия:	Деревянные, отепленные	Удовлетворительное состояние
Крыша:	Волнистые асбестоцементные листы	Удовлетворительное состояние
Двери:	Деревянные	Удовлетворительное состояние
Окна:	Пластиковые, тройной стеклопакет	Хорошее состояние
Полы:	Деревянные	Удовлетворительное состояние
Инженерные системы:	Печное водяное отопление, электроосвещение, центральный водопровод, местная канализация.	Удовлетворительное состояние

В целом техническое состояние здания оценивается как удовлетворительное не требующее выполнения мелкого ремонта и фасадных работ.

На основании проведённого визуального осмотра и исследования предоставленных документов были установлены основные количественные и качественные характеристики объекта оценки

Таблица 4- Основные количественные и качественные характеристики объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Ограничения или обременения на объект оценки	Не зарегистрировано
Имущественные права на объект	Право собственности
Текущее использование объекта оценки	Жилое
Площадь: общая/жилая/кухня, (кв. м)	62/48,8/8,1
Кол-во комнат	3 комнаты
Слаботочное обеспечение	Нет данных
Дополнительные системы безопасности	Отсутствуют
Состояние объекта (субъективная оценка)	Здание находится в удовлетворительном состоянии
Техническое состояние помещений	Веранда (а3) на плане БТИ: стены - обиты ПВХ панелями; потолок - дощатый, обит ДВП, окрашен; пол - дощатый, обит ДСП, уложен линолеум. Двери деревянные, окрашены; установлено два деревянных окна, одинарное остекление, окрашено. Пристрой холодный (а2) на плане БТИ: стены - оштукатурены, окрашены; потолок - дощатый, обит ДВП, окрашен; пол - дощатый, окрашен, уложен линолеум. Двери деревянные, окрашены; установлено два деревянных окна, одинарное остекление, окрашено. Квартира в здании жилого дома (А) Гостиная (жилая) № 1 на плане БТИ: стены - оштукатурены, оклеены обоями; потолок - обит ПВХ панелями; пол - дощатый, обит ДСП, окрашен. Входная дверь деревянная, окрашена; окно пластиковое, тройной стеклопакет. Жилая комната № 2 на плане БТИ: стены - оштукатурены, оклеены обоями; потолок - оклеен потолочной пенопластовой плиткой; пол - дощатый, обит ДСП, окрашен. Дверь деревянная остекленная, окрашена; установлено два пластиковых окна, тройной стеклопакет. Жилая комната № 3 на плане БТИ: стены - оштукатурены, оклеены обоями; потолок - обит ПВХ панелями; пол - дощатый, обит ДСП, окрашен. Дверь деревянная остекленная, окрашена; установлено два пластиковых окна, тройной стеклопакет. Санузел совмещенный № 4 на плане БТИ: стены - обиты ПВХ панелями; потолок - оклеен потолочной пенопластовой плиткой; пол - бетонный, облицован керамической плиткой. Дверь деревянная, окрашена; сантехническое оборудование исправно. Установлены: душевая кабинка; раковина; унитаз и водонагреватель. Кухня № 5 на плане БТИ: стены - оштукатурены, оклеены обоями и керамической плиткой; потолок - обит ПВХ панелями; пол - дощатый, обит ДСП, уложен линолеум. Дверь МДФ, складная; окно пластиковое, тройной стеклопакет. Печь металлическая, окрашена; сантехническое оборудование исправно.
Дополнительная существенная информация	Отсутствует.

Фотографии объекта представлены в Приложении И.

Таблица 5 - Описание земельного участка

Описание земельного участка
Местоположение земельного участка	Алтайский край, Шипуновский район, с. Шипуново, ул. Советская, д. 110, кв. 2
Общая площадь земельного участка, кв.м.	677 кв.м.
Кадастровый номер земельного участка	22:60:150102:0393
Кадастровая стоимость, руб.	53378,60
Собственник	Макаров Валерий Николаевич, Макарова Нина Николаевна
Форма участка	Простая
Рельеф участка	Ровный
Экологическое состояние	Хорошее
Категория земли	Земли населённых пунктов
Разрешенное использование	Для ведения личного подсобного хозяйства
Имущественные права	Право собственности
Неотъемлемые улучшения	Часть жилого дома, площадь застройки 71,4 кв.м.



2.2 Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом

Обоснование отказа от использования затратного и доходного подхода к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один - сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данной курсовой работы.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего - это то, что невозможно определить поток доходов, который придётся в будущем на данную квартиру, поскольку в ближайший год объект оценки будет требовать только вложений, на перевод в нежилое, на реконструкцию и ремонт и т. д. Во-вторых, этот доход будет приносить уже бизнес а не недвижимость в отдельности, что затрудняет выделить в этом комплексе доход, приходящийся конкретно на недвижимость. Если сдавать недвижимость в аренду, то она возможно не принесёт таких высоких доходов, как бизнес и результат может быть необоснованно занижен. Кроме того, несмотря на существующий в Алтайском крае развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов.

По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

В данном отчете оценка стоимости проводилась сравнительным подходом.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-пpодажи по аналогии, то есть основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Расчет рыночной стоимости по данному методу подразумевает сбор данных на рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым они различаются. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов нежилой недвижимости.

По мнению Оценщика, при сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов могут использоваться данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов велся также поиск данных, именуемых в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

Данный подход включает сбор данных на рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым они различаются. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

С помощью местной газеты «Степная новь», нами были подобраны аналоги, наиболее близкие по характеристикам и своему назначению с оцениваемым объектом, расположенные в с. Шипуново Шипуновского района Алтайского края. После этого аналоги были скорректированы на отличия от объекта оценки.

При выборе объектов-аналогов мы придерживались следующих основных критериев сопоставимости:

1 Единое с оцениваемыми объектами функциональное назначение;

2 Равнозначное месторасположение.

Применялись следующие корректировки:

Поправка на площадь

Для расчета поправки на площадь объекта было проведено исследование рынка продаж жилой недвижимости в районах Алтайского края. В результате проведенного исследования (анализ массива данных о предложениях объектов жилой недвижимости в районах Алтайского края) были рассчитаны значения коэффициентов торможения для различных сегментов жилой недвижимости (по функциональному назначению). Расчет коэффициентов торможения был произведен с помощью средств Microsoft Excel 2002.

В стоимость 1 м2 объектов-аналогов для расчета коэффициентов торможения вносились корректировки только на состояние (физический износ) по формуле, приведенной далее по тексту отчета.

Расчет представлен:

Низкое значение RІ объясняется неразвитостью рынка жилой недвижимости в районах Алтайского края, недостатком информации у операторов рынка, спонтанными представлениями о величине стоимости, т.е. причинами указанными ранее в обзоре рынка.

Поправка на площадь определяется по следующей формуле:

, где

K - поправка на площадь;

Sо - площадь оцениваемого объекта, кв. м;

Sa - площадь объекта-аналога, кв. м;

k - расчетный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади (коэффициент торможения) таблица № 7 Приложения В.

Поправка на состояние

Поправка на разницу в износе объектов (состояние) определялась по следующей формуле:

Кизн=(100%-Ифо)/(100%-Ифа)-1, где:

Кизн - поправка на возраст здания/тех.состояние здания (Птс);

Ифо, Ифа - физический износ объекта оценки (определялся как средневзвешенное значение по оцениваемому объекту оценки) и условное значение износа аналога, определенного на основании таблицы № 2 Приложения В. Хорошее состояние - диапазон 20-40 %% (среднее значение 30 %), удовлетворительное - 40-60 %% (среднее - 50 %).

Поправка на уторгование

Учитывает возможное снижение стоимости в ходе реализации объектов недвижимого имущества. Определена на основании проведенного опроса риэлторов.

Расчет средней стоимости 1 м2 по аналогам с поправками определенными экспертным методом представлен в Приложения В.

Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом представлен в Приложения к данной курсовой работе.

Расчет рыночной стоимости земельного участка

В результате сопоставления земельного участка под объектом оценки и земельных участков аналогов оценщиком были применены следующие корректировки.

Подбор аналогов. При выборе аналогов необходимо учитывать сопоставимость объектов. Сопоставимыми следует считать объекты с одинаковым наилучшим использованием.

В Приложения к данной курсовой работе представлены аналоги, выбранные для земельного участка под объектом оценки.

В результате сопоставления объекта оценки и земельных участков аналогов оценщиком были применены следующие корректировки.

Корректировка на местоположение и функциональное назначения

Наиболее важным фактором, определяющим стоимость недвижимости, является местоположение.

Корректировка на местоположение и функциональное назначение произведена пропорционально кадастровой стоимости земельных участков с разрешенным использованием под ИЖС. Кадастровая стоимость земель населенных пунктов объектов аналогов принята на основании Постановления Администрации Алтайского края от 28 декабря 2009 г. N 546 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края".

Корректировка на торг

Объекты аналоги выставлены на продажу с учетом скидки в пределах уторговывания, которое, в среднем, составляет для жилой недвижимости 5 - 15%, исследования производились с использованием материалов, взятых из открытых источников: газета "Недвижимость Алтай".

Веса аналогов

Корректировка произведена на основании идентичности объекта аналога к объекту оценки. Делается предположение, что чем меньше аналог подвержен корректировкам тем больший вес присвоен данному аналогу, и наоборот по следующей формуле:

ВАi= 1/ОПi*1/(?(1/ОПi), где

ВАi - вес i-го аналога;

ОПi - -общая относительная поправка i-го аналога.

Общая относительная поправка i-го аналога определена по следующей формуле:

ОПi = IVai-VakiI/Vai, где

Vai - цена предложения для i-го аналога.

Vaki - скорректированная цена предложения для i-го аналога.

Расчет стоимости прав собственности земельного участка (рыночная стоимость) приведен в Приложении В. Распределение стоимости земельного участка по объектам недвижимости, расположенным на участке представлено в Приложения к курсовой работе.

Таким образом, на основании предоставленной информации, проведенных исследований и расчетов установлено:

рыночная стоимость трехкомнатной квартиры в жилом доме, площадь общая 62,0 кв. м., кадастровый номер 22:60:150102:0393:01:259:002:000003280:0100:00002 и земельного участка (земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства), площадь 677 кв. м., кадастровый номер 22:60:150102:0393, расположенных по адресу: Алтайский край, Шипуновский район, с. Шипуново, ул. Советская, д. 110, кв. 2

2.3 Формирование документации к отчету

1 Договор об оценке - документ, который заключается в простой письменной форме и должен содержать: объект оценки; вид стоимости имущества (способ оценки); размер денежного вознаграждения за проведение оценки; ведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом; наименование саморегулируемой организации оценщика, членом которой является оценщик, и место нахождение этой организации; указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведение оценки.[Приложение А]

2 Задание на оценку - документ, который должен содержать объект оценки, имущественные права на объект оценки, цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения, вид стоимости, дату оценки, срок проведения оценки, допущения и ограничения, на которых должна основываться на оценку. [Приложение Б]

3 Таблицы с расчетами рыночной стоимости объекта оценки.[Приложение В]

4. Свидетельство о государственной регистрации прав- документ, удостоверяющий проведенную государственную регистрацию возникновения и перехода права (ст.14 Закона о регистрации). [Приложение Г]

5. Кадамстровый памспорт -- выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая необходимые для государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. Необходимость получения собственниками помещений кадастрового паспорта при регистрационных действиях определена Законом о государственном кадастре недвижимости. [Приложение Д]

6.Выписка из технического паспорта на помещение -это информационно-справочный документ, в котором отражается техническое состояние объекта, наименование правообладателя помещения.[Приложение Ж]

Заключение

По итогам исследования цель была достигнута, все задачи реализованы. Были изучены теоритические основы оценочной деятельности и определена рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом на примере жилого дома с земельным участком расположенным по адрес: Алтайский край, Шипуновский район, с. Шипуново, ул. Советская, д. 110, кв. 2. недвижимость рыночный стоимость сравнительный

В данной курсовой работе обоснована актуальность, темы исследования, определены цель, задачи, объект, предмет, методы исследования.

В первом при рассмотрении теоретических основ оценочной деятельности в РФ, были изучены объекты оценки, цели и принципы организации оценки, методы оценки недвижимости сравнительным подходом.

Во втором разделе, проанализировав рынок недвижимости и общие сведения об объекте оценки на примере жилого дома с земельным участком, была рассчитана и определена рыночная стоимость методом сравнительных продаж.

Исходя из вышесказанного, следует отметить, что изучение теоретических основ оценочной деятельности является важным этапом при расчете рыночной стоимости объекта оценки.

Список использованных источников

1 Земельный кодекс Российской Федерации : по сост. на 20.02. 2011. - М. : Кнорус, 2011. - 88 с.

2 Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ : ред. от 03.12.2011 : изм. от 28.07.2012 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / Компания «Консультант Плюс».

3 Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» : Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 : ред. от 22.10.2010 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / Компания «Консультант Плюс».

4 Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» : Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 от 22.10.2010 : ред. от 22.10.2010 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / Компания «Консультант Плюс».

5 Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / Компания «Консультант Плюс».

6 Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» : Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».

7 Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» : Приказ Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / Компания «Консультант Плюс».

8 Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» : Приказ Минэкономразвития РФ от 07.11.2011 N 628 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»/ Компания «Консультант Плюс».

9 Барцев, А. В. Теоретические перспективы землеустройства и кадастров в России / А. В. Барцев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2011. - № 9. - С. 16 - 20.

10 Боголюбов, С. А. Земельное законодательство. Сборник документов : жилищное строительство, плата за землю, инвентаризация и рекультивация, сельскохозяйственные земли, кадастровая оценка земель, государственный мониторинг земель, перевод земель, охрана, судебная практика. разъяснения / С. А. Боголюбов, О. А. Золотова. - М. : Проспект, 2011. - 511 с.

11 Бриксов, В. В. 375 актуальных вопросов практики применения земельного законодательства : научно-практическое пособие / В. В. Бриксов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М. : Юрайт, 2011. - 872 с. - (Настольная книга специалиста).

12 Варламов, А. А. Земельный кадастр. В 6 т. Т. 4. Оценка земель / А. А. Варламов. - М. : КолосС, 2008 - 463 с. - (Учебники и учебные пособия для студентов высш. учебных заведений).

13 Варламов, А. А. Земельный кадастр. В 6 т. Т 5. Оценка земли и иной недвижимости / А. А. Варламов, А. В. Севостьянов. - 2008. - 265 с. - (Учебники и учебные пособия для студентов высш. учебных заведений).

14 Все о земельных отношениях : учеб.- практическое пособие / С. А. Боголюбов [и др.]. - М. : Проспект, 2010. - 655 с.

15 Гераськин, М. М. Эффективность использования результатов государственной кадастровой оценки земель в землеустройстве / М. М. Гераськин // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2012. - № 11. - С. 53 - 59

16 Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости : учебник для студентов, обучающихся по эконом. специальностям и направлениям / В. А. Горемыкин. - 6-е изд, перераб. и доп. - М. : Юрайт, 2011. - 883 с. - (Основы наук).

17 Государственный кадастр недвижимости : учеб. для студентов высш. и сред. учеб. заведений / А. А. Варламов, С. А. Гальченко ; под ред. А. А. Варламова ; Ассоц. "Агрообразование". - М. : КолосС, 2012. - 678с. : ил. (в краевой библиотеке)

18 Иванова, Е. Н. Оценка стоимости недвижимости : электронный учебник / Е. Н. Иванова. - Электрон. дан. - М. : КноРус, 2011. - 1 эл. опт. диск (CD-ROM). - Загл. с этикетки диска.

19 Иванова, Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач : учеб. пособие / Е.Н. Иванова ; ред. М.А. Федотова. - М. : Кнорус, 2010. - 260 с.

...