Определение рыночной стоимости жилой недвижимости

20 Киндеева, Е. А. Недвижимость : права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав : практическое издание / Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова. - 4-е изд., перераб. и доп. - М. : Юрайт, 2011. - 806 с. - (Настольная книга специалиста).

21 Козочкина, Е.А. Особенности расчета кадастровой стоимости земель населенных пунктов (на примере Омской области) // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2012. - № 9. - С. 51 - 55.

22 Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / под ред. С. А. Боголюбова. - 7-е изд., перераб. и доп. - М. : Проспект, 2011. - 630 с.

23 Котляров, М. А. Кадастровая стоимость в системе налогообложения недвижимости / М. А. Котляров // Финансы. - 2011. - № 11 . - С. 25-28.

24 Наназашвили, И. Х. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости : справ. пособие для вузов / И. Х. Наназашвили, В. А. Литовченко, В. И. Наназашвили. - М. : Высш. шк., 2009. - 432 с.

25 Нюансы определения кадастровой стоимости : методический материал // Экономика и жизнь. - 2011. - № 27. - С. 10.

26 Основы оценочной деятельности : учебник / В.Е. Кацман, И.В. Косорукова, А.Ю. Родин и др. - 3-е изд., перераб. и доп. - М. : Московский финансово-промышленный университет "Синергия", 2012. - 336 с. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / Компания «Консультант Плюс».

27 Петров, В. И. Оценка стоимости земельных участков : электронный учебник / В. И. Петров. - Электрон. дан. - М. : КноРус, 2010. - 1 эл. опт. диск. - Загл. с этикетки диска.

28 Пылаева, А. В. Информационное обеспечение кадастровой оценки недвижимости / А. В. Пылаева // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2012. - № 5. - С. 45-49

29 Сапожников, П. М. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения: проблемы, пути решения : методический материал / П. М. Сапожников, С. И. Носов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2011. - № 7. - С. 73-77

30 Севостьянов, А. В. Кадастровая оценка объектов недвижимости в целях налогообложения / А. В. Севостьянов, В. А. Севостьянов, Е. В. Короткова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2012. - № 6. - С. 60-64

31 Хавина, А. Государство изучило СРО / А. Хавина // Экономика и жизнь. - 2011. - № 8. - С. 11

32 Экономика недвижимости : учебник для вузов / под ред. О. С. Белокрыловой. - Ростов н/Д : Феникс, 2009. - 378 с. - (Высшее образование).

Приложения

Приложение А

ДОГОВОР № 118-09.12

Оказания оценочных услуг

с.Шипуново «17»сентября 2012

Стрельцов Александр Владимирович (Паспорт гражданина РФ серия: 01 03 № 248252, выдан Шипуновским РОВД Алтайского края, 07.08.2002 г.

г., именуемый (-мая) в

дальнейшем «ЗАКАЗЧИК», с одной стороны и «ИП Николаенко», в лице индивидуально предпринимателя Николаенко Владимира Сергеевича, действующего на основании Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, именуемое в дальнейшем «ОЦЕНЩИК» с другой стороны, вместе именуемые «СТОРОНЫ», заключили настоящий Договор (далее - ДОГОВОР) о нижеследующем

1 Предмет договора

1.1 ЗАКАЗЧИК поручает и оплачивает, а ОЦЕНЩИК оказывает ему на условиях настоящего договора комплекс услуг по оценке "вид оцениваемой стоимости" "вид прав" на наименование «Объекта оценки»

1.2 Адрес месторасположения объекта оценки: "адрес месторасположения объекта оцен-

ки"

1.3 Собственник объекта оценки: "собственник объекта оценки"

1.4 Цель оценки определение "вид оцениваемой стоимости"

1.5 Назначение оценки: "назначение оценки". Отчет об оценке не может быть использован по какому-либо иному назначению, кроме назначения, оговоренного в п. 1.5 настоящего договора и техническим заданием на оценку.

1.6 Дата проведения оценки: "дата оценки"

1.7 Итоговая стоимость объекта оценки в отчете будет выражена в рублях .

1.8 Основание заключения ДОГОВОРА - взаимная инициатива сторон.

1.9 Выполнение заказа по ДОГОВОРУ осуществляется ОЦЕНЩИКОМ в соответствии с требованиями Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.98 г. в действующей редакции, а так же стандартами оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, а так же стандартами оценки, разработанными НП «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских Магистров Оценки» (НП «АРМО»).

1.10 ОЦЕНЩИК предоставляет ЗАКАЗЧИКУ информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, о стандартах оценки.

1.11 ОЦЕНЩИК представляет ЗАКАЗЧИКУ Отчет об оценке в письменной форме на русском языке в кол-во экземпляров отчета экземплярах.

2 Стоимость работ и порядок расчетов

2.1 Стоимость работ ОЦЕНЩИКА по настоящему Договору составляет стоимость услуг

(стоимость услуг)(НДС не облагается) Основание: Уведомление о возможности применения упрощенной системы налогообложения от 05 мая 2005 г. № 521.

2.2 Оплата производится путём предоплаты в размере 100% (Сто процентов) от общей стоимости работ. (В случае если стоимость работ по договору составляет более 50 000 руб. предоплата может составлять 50% (пятьдесят) процентов от общей стоимости услуг.)

2.3 Датой предоплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет

ОЦЕНЩИКА, указанный в п. 9

2.4 Окончательная оплата выполненной работы производится ЗАКАЗЧИКОМ до получения отчета и подписания СТОРОНАМИ Акта сдачи - приемки работ. (В случае если стоимость работ по договору составляет более 50 000 руб.)

2.5 Датой окончательной оплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет ОЦЕНЩИКА, указанный в п. 9

3 Порядок проведения работ и сроки оценки работ

Сдача - приемка выполненных ОЦЕНЩИКОМ работ, предусмотренных п. 1.1 настоящего

ДОГОВОРА, проводится следующим образом:

3.1 Датой начала работ считается дата выполнения ЗАКАЗЧИКОМ пункта 2.2 настоящего

ДОГОВОРА, но не ранее выполнения ЗАКАЗЧИКОМ пункта 4.4.1. настоящего ДОГОВОРА.

3.2 Окончание работ по настоящему ДОГОВОРУ: через срок проведения работ ((срок проведения работ)) рабочих дня(-ей) с даты начала работ ОЦЕНЩИКОМ (в соответствии с пунктом 3.1), но не ранее выполнения ЗАКАЗЧИКОМ п. 2.4 настоящего договора

3.3 Датой окончания работ по ДОГОВОРУ считается дата передачи ЗАКАЗЧИКУ ОРИГИНАЛА отчета, и подписания Акт сдачи - приемки работ.

3.4 В случае необоснованного отказа от подписания или уклонения от подписания Акта сдачи - приемки работ со стороны ЗАКАЗЧИКА на срок более ТРЕХ рабочих дней с даты предоставления ЗАКАЗЧИКУ отчета, работы считаются принятыми. Акт сдачи - приемки работ, подписанный в одностороннем порядке, считается вступившим в силу и предоставленные услуги подлежат оплате в установленном настоящим ДОГОВОРОМ впорядке.

3.5 В случае мотивированного отказа ЗАКАЗЧИКА от подписания Акта сдачи - приемки работ, ЗАКАЗЧИК обязан в два рабочих дня с момента получения отчета направить ОЦЕНЩИКУ перечень замечаний и предложений.

3.6 Суждения и предложения по компоновке и редакции текста Отчета не признаются замечаниями. ОЦЕНЩИК не обязан, но может реализовать их, если те не противоречат законодательству и требованиям лицензирующих и надзирающих органов.

3.7 Исполнитель обязан провести оценку объекта добросовестно и объективно, силами квалифицированных специалистов - оценщиков соответствующего профиля и к определенному настоящим договором сроку. Подробная информация о сотрудниках, имеющих право проводить работу по настоящему договору их профессиональном опыте и сведения о саморегулируемой организации, приведены в Приложении № 1 к договору.

3.8 В случае недостаточности средств страховки оценщика и компенсационного фонда для покрытия убытков и имущественного вреда Заказчику, Исполнитель несет дополнительную ответственность по возмещению убытков и имущественного вреда в размере 30 000 000 рублей. Сведения о страховой компании приведены в Приложении № 1 к договору.

4 Права и обязанности сторон

4.1ОЦЕНЩИК имеет право (на основании закона 135-ФЗ в действующей редакции):

4.1.1Проводить осмотр и фотографирование имущества.

4.1.2Применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

4.1.3 Требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки.

4.1.4Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки.

4.1.5 Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной: в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, ОЦЕНЩИК указывает это в отчете.

4.1.6Привлекать по своему выбору, за свой счет отдельных специалистов, либо специализированные организации для выполнения работ, либо для консультирования.

4.1.7Отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если ЗАКАЗЧИК нарушил условия ДОГОВОРА, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие ДОГОВОРУ условия работы, и потребовать возмещения понесенных убытков.

4.1.8 Требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению су-

да, арбитражного суда или третейского суда.

4.2ОЦЕНЩИК обязан:

4.2.1 Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства РФ об оценочной деятельности.

4.2.2 Выполнить работу с надлежащим качеством.

4.2.3 Сообщить ЗАКАЗЧИКУ о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки.

4.2.4Обеспечить сохранность документов, получаемых от ЗАКАЗЧИКА и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки.3

4.2.5Предоставить по требованию ЗАКАЗЧИКА документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис.

4.2.6 ОЦЕНЩИК обязуется сохранить конфиденциальность любой информации, связанной с исполнением ДОГОВОРА, и не раскрывать ее третьим лицам без предварительного письменного согласия ЗАКАЗЧИКА в период действия ДОГОВОРА и до момента, когда указанная информация будет общедоступной. Обязательства конфиденциальности и не использования информации, возложенные на оценщика настоящим ДОГОВОРОМ не распространяются на общедоступную информацию, которая станет известна не по вине ОЦЕНЩИКА. Обязательства по сохранению конфиденциальности не распространяются также на случаи предоставления информации по запросу уполномоченного должностного лица компетентного государственного органа, сделанному в установленном законом порядке.

4.2.7 Хранить копии составленных отчетов в течение ТРЕХ лет.

4.3 ЗАКАЗЧИК имеет право:

4.3.1Потребовать предоставления Оценщиком сведений о членстве в саморегулируемой организации, страхового полиса, документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

4.3.2Получать консультирование по содержанию Отчета об оценке.

4.4 ЗАКАЗЧИК обязан:

4.4.1Предоставить ОЦЕНЩИКУ имеющуюся в распоряжении и необходимую для проведения оценки информацию об объекте оценки. В случае если ЗАКАЗЧИК не предоставил необходимую для проведения оценки информацию, срок окончания работ продлевается на период времени, фактически затраченный на предоставление полного объема необходимой информации. Если ЗАКАЗЧИК не предоставил необходимую для проведения оценки информацию в разумный срок и ОЦЕНЩИК отказался от проведения оценки, то ЗАКАЗЧИК обязан возместить ОЦЕНЩИКУ понесенные им убытки.

4.4.2 Оплатить ОЦЕНЩИКУ стоимость проведенных работ по ДОГОВОРУ в соответствии с условиями п. 2 ДОГОВОРА.

4.4.3 Право владения, пользования и распоряжения результатами выполненных работ переходит к ЗАКАЗЧИКУ после перевода всех денежных средств в оплату по ДОГОВОРУ на расчетный счет ОЦЕНЩИКА.

5 Основание прекращения ДОГОВОРА и ответственность СТОРОН

5.1 ДОГОВОР вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения СТОРОНАМИ своих обязательств по ДОГОВОРУ.

5.2 Настоящий ДОГОВОР может быть прекращен по соглашению СТОРОН.

5.3 Каждая из СТОРОН имеет право досрочно прекратить действие настоящего ДОГОВОРА в одностороннем порядке, путем письменного уведомления другой стороны, если другая сторона нарушит свои обязательства по ДОГОВОРУ и/или приложения к нему, и такое нарушение не будет ею устранено в течение ПЯТИ рабочих дней со дня получения письменного уведомления о совершенном нарушении.

5.4 ОЦЕНЩИК не несет ответственности за выводы, сделанные на основе полученных от

ЗАКАЗЧИКА документов и информации, содержащих недостоверные сведения, кроме тех случаев, когда ОЦЕН ЩИК в соответствии со своим профессиональным уровнем был способен выявить недостоверность сведений.

5.5 ДОГОВОР может быть изменен до полного исполнения СТОРОНАМИ принятых на себя обязательств только по взаимному соглашению СТОРОН.

5.6 Все изменения и дополнения, внесенные в ДОГОВОР в одностороннем порядке, не имеют юридической силы.

5.7 Все изменения, приложения и дополнения к ДОГОВОРУ должны быть составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то лицами СТОРОН.

5.8 Договор может быть продлен по соглашению СТОРОН.

5.9 За нарушение своих обязательств по настоящему ДОГОВОРУ стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6 Форс - мажор.

6.1 Форс - мажорными обстоятельствами или обстоятельствами непреодолимой силы признаются: стихийные бедствия, пожары, массовые беспорядки, военные действия, аварии сетей коммуникаций, вступление в действие законодательных актов, правительственных постановлений, распоряжений государственных органов прямо или косвенно запрещающих указанные в договоре виды деятельности и препятствующие выполнению обязательств по ДОГОВОРУ.4

6.2 СТОРОНЫ освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ДОГОВОРУ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения ДОГОВОРА в результате событий чрезвычайного характера, которые СТОРОНЫ не могли бы ни предвидеть, ни предотвратить разумными силами.

6.3 СТОРОНА, ссылающая на обстоятельства, указанные в пункте 5.9., обязана немедленно информировать другую СТОРОНУ ДОГОВОРА о наступлении подобных обстоятельств в письменной форме. Информация должна содержать данные о характере обстоятельств, а также по возможности оценку их влияния на исполнение СТОРОНОЙ своих обязательств по настоящему ДОГОВОРУ.

6.4 При прекращении действия указанных обстоятельств СТОРОНА должна без промедления известить об этом другую СТОРОНУ в письменной форме.

6.5 В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств, срок выполнения обязательств по настоящему ДОГОВОРУ отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства и их последствия.

7 Порядок разрешения споров

7.1 Взаимоотношения СТОРОН, не установленные в ДОГОВОРЕ, регулируются законодательством Российской Федерации.

7.2 Все споры и разногласия, возникшие из ДОГОВОРА или в связи с ним или его толкованием, будут, по возможности, улаживаться СТОРОНАМИ путем переговоров, а при не достижении согласия передаются на рассмотрение в Арбитражный суд г. Барнаула.

8 Заключительные положения

8.1 Стоимость работ по настоящему ДОГОВОРУ определена только для исполнения настоящего ДОГОВОРА и не может служить прецедентом при заключении аналогичных договоров в будущем.

8.2 Условия ДОГОВОРА, в том числе порядок и формы взаиморасчетов, являются конфиденциальной информацией и не подлежат разглашению СТОРОНАМИ третьим лицам.

8.3 Ни одна из СТОРОН не вправе передавать свои права и обязанности по ДОГОВОРУ третьим лицам без письменного согласия другой СТОРОНЫ, если иное не указано в ДОГОВОРЕ.

8.4 ДОГОВОР вступает в силу с момента подписания его полномочными представителями СТОРОН и действует до момента полного взаиморасчёта между сторонами.

8.5 ДОГОВОР составлен на 4 (ЧЕТЫРЕХ) страницах, на русском языке, в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из СТОРОН.

9 Адреса и реквизиты сторон ОЦЕНЩИК: 658390, Алтайский край, с. Шипуново, ул. Тополевая, д.17 тел.: 8(38550) 21-8-15, 8-906-940-60-38, е-mail:

ЗАКАЗЧИК: Стрельцов Александр Владимирович (Паспорт гражданина серия: 01 03 № 248252, выдан Шипуновским РОВД Алтайского края, 07.08.2002 г.

Адрес регистрации: 658390, Алтайский край, Шипуновский р-н., с. Шипуново,

ул. М. Горького, д.136, кв.1

/Николаенко В.С/ /Стрельцов А.В/

М.П.

Приложение Б

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Согласно договора № 118-09.12 от 17 сентября 2012 года об оказании услуг по оценке имущества Стрельцов Александр Владимирович поручил произвести оценку рыночной стоимости недвижимого имущества.

Объект оценки

В качестве объекта оценки в данном отчете, выступает имущество Макаровой Нины Николаевны и Макарова Валерия Николаевича.

Таблица - 3

Наименование объекта	Адрес
Трехкомнатная квартира в здании жилого дома, площадь общая 62,0 кв.м.	Алтайский край, Шипуновский район, с. Шипуново, ул. Советская, д. 110, кв. 2

Имущественные права на объект оценки

В качестве объекта оценки в данном отчете, выступает имущество Макаровой Нины Николаевны и Макарова Валерия Николаевича, за которыми закреплены следующие имущественные права, табл. 4.

Таблица - 4

№ п/п	Объект оценки	Имущественные права на объект оценки	Ограничения и обременения
1	Трехкомнатная квартира в здании жилого дома, площадь общая 62,0 кв.м.	Право собственности (Св-во № 22 АГ 198931 от 13 сентября 2012 г.)	Не зарегистрировано
2	Земельный участок (22:60:150102:0393)	Право собственности (Св-во № 22 АГ 198930 от 13 сентября 2012 г.)	Не зарегистрировано

Цель оценки и вид определяемой стоимости

Целью настоящей работы, является определение рыночной стоимости объекта оценки.

Вид определяемой стоимости - рыночная стоимость.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

- принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Результаты настоящей оценки предполагается использовать для расчета залогового обеспечения.

Связанные с результатами оценки ограничения - Использование отчета в других целях не допускается.

Сроки проведения оценки

Согласно договора № 118-09.12 от 17 сентября 2012 года об оказании услуг по оценке имущества были установлены следующие сроки проведения работ по оценке, табл. 5.

Таблица - 5

№ п/п	Наименование временного этапа (периода)	Дата
1	Дата заключения договора	17 сентября 2012 года
2	Дата составления отчета об оценке по договору	19 сентября 2012 года
3	Фактическая дата составления отчета об оценке	19 сентября 2012 года
4	Дата проведения осмотра объекта оценки	17 сентября 2012 года
5	Действительная дата оценки	17 сентября 2012 года
6	Сроки проведения работ	начало	17 сентября 2012 года
		конец	19 сентября 2012 года
7	Оцененное маркетинговое время	6 месяцев

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

Следующие допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью данного отчёта.

1. Настоящий отчёт достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях.

2. Оценщик не несёт ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

3. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несёт ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

4. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчёте, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность приводимой информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

5. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчёт иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

6. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведённой оценки, иначе как по официальному вызову суда.

7. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникать после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

8. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в отчёте.

9. Авторские права на отчет принадлежат оценщику. Копирование и распространение отчета без согласования с авторами является нарушением Закона об авторских правах.

Приложение Г

Свидетельство о государственной регистрации права

Приложение Д

Кадастровый паспорт

Приложение Ж

Выписка из технического паспорта на помещение



Приложение З

Свидетельство о государственной регистрации права

Приложение И

Фото объекта оценки



АНАЛОГИ



с. Шипуново, ул. Алтайская, д. 108, кв. 1

с. Шипуново, пер. Больничный, д. 6, кв. 1

с. Шипуново, ул. Мамонтова, д. 136, кв. 2

Размещено на Allbest.ru

...