Оценка стоимости предприятия

анализ и подготовка финансовой отчетности;

оценка капитализируемой прибыли;

расчет ставки капитализации;

расчет предварительной стоимости компании;

поправка на наличие нефункционирующих активов;

поправка на размер доли акционерного капитала;

поправка на ликвидность.

При анализе финансовой отчетности выявляются разовые и нерегулярные доходы и расходы, рассчитывается свободный денежный поток и выполняются все другие необходимые расчетные процедуры.

При оценке капитализируемой прибыли решается, что будет принято за основу: прибыль или денежный проток, проводится усреднение и иные корректировки выбранного показателя.

Ставка капитализации определяется аналогично ставке дисконтирования (см. предыдущий пункт).

Предварительная стоимость бизнеса рассчитывается по формуле:



C = CF/ (r-g)

Где:
CF	- свободный денежный поток или прибыль;
g	- коэффициент роста свободного денежного потока (прибыли);
r	- коэффициент капитализации.



2. Экономические условия работы предприятия

2.1 Краткая характеристика предприятия

Предприятие ООО «Наш хлеб» представляет собой мини-пекарню. В качестве правового статуса выбрано ООО - общество с ограниченной ответственностью. Эта форма собственности проста в осуществлении деятельности и удобна по своей структуре.

Форма собственности - частная.

ООО «Наш хлеб» расположено в Свердловской области. Фирма была организована двумя учредителями как самостоятельное предприятие в 2003 году, один из которых в настоящее время является директором фирмы.

Основные виды деятельности: выпуск пшеничного и ржано-пшеничного хлеба, хлебобулочных изделий, хлеба для диетического питания.

Управление фирмой осуществляет директор.

Руководитель предприятия имеет большой практический опыт работы. Финансовую деятельность фирмы контролирует главный бухгалтер, который имеет высшее образование и опыт работы более пяти лет.

На предприятии работает технолог, имеющий высшее образование по специальности "Технология хлебопекарной, макаронной и кондитерской промышленности", имеет стаж работы более пяти лет.

Штатным расписанием фирмы так же предусмотрены должности бухгалтера, 4-х пекарей, двух грузчиков, бригадира. Кроме этого на предприятии работают: уборщица, 2 водителя и сторож.

Деятельность пекарни лицензирована и сертифицирована. Предприятие выпускает пшеничный и ржано-пшеничный хлеб, хлебобулочные изделия, хлеб для диетического питания.

Хлебобулочные изделия выпекаются по разной рецептуре, различны по вкусу и весу. Для мини-кафе булочные изделия выпускаются массой от 0,04 кг до 0,1 кг. Ассортимент может ежедневно меняться, увеличиваться в зависимости от рецептуры и начинки. Начинка выпускается в разных видах: изюм, творог, курага, мак, орех, клюква, джем, свежие яблоки и другие фрукты, мясной и рыбный фарши.

Вся продукция выпускается действующей минипекарней по отработанной технологии согласно ГОСТам, ТУ.

Всё сырье проходит подготовку к производству:

мука просеивается и очищается через магниты в мукопросеивателе;

вода нагревается до необходимой температуры в титане;

прессованные дрожжи, соль, сахар разводятся в воде, фильтруются;

дополнительное сырье проходит очистку;

после дозирования сырья по объему и массе готовится опара;

после брожения опары замешивается тесто;

выброженное тесто делится на заготовки определенной массы, проходит предварительная расстойка, затем тестовые заготовки округляются, формуются и передаются в шкаф для окончательной расстойки;

после истечения необходимого времени расстойки производится надрезка, смазка заготовок и выпечка;

готовые изделия охлаждаются, упаковываются и поступают в торговую сеть;

2.2 Характеристика экономических условий, в которых работает предприятие

Состояние и перспективы развития хлебопекарной отрасли

Основные тенденции

Характеризуя общее состояние хлебопекарной отрасли, нужно отметить прежде всего то, что хлебопекарная база страны, включая предприятия разной мощности, рентабельности, различных форм собственности, в настоящий момент в состоянии обеспечить население хлебом и хлебобулочными изделиями как в количестве, так и в ассортименте.

В последние два года наблюдается устойчивый рост производства хлеба. Ровно пятнадцать лет назад - в достаточно благополучном 1990 году - объем производства и потребления хлеба составил 18,0 млн т. Затем произошел общий спад производства, и в 1995 году было выработано 12,4 млн т. Снижение продолжалось до 1998 года, дойдя до уровня 8,3 млн т, или 45,6% к объемам 1990 года. В 1999 году рост объемов производства хлеба по стране в сравнении с 1998 годом увеличился на 8%, а в отдельных регионах значительно больше. В Северном районе, например, прирост производства за год составил 16,5%, в Поволжье - 11,0%, на Урале - 12,0%, а в Северо-Кавказском регионе достиг 24,5%. Свыше 20% объема нарастили производство хлебобулочных изделий в Липецкой, Белгородской, Калужской и Челябинской областях, в Краснодарском и Ставропольском краях, в Кабардино-Балкарии. Прирост производства хлеба произошел в 78 регионах, и только в 11 регионах спад продолжался.

Прогрессирующая тенденция увеличения выработки сохранилась и в прошлом году, особенно на Северном Кавказе, в Поволжье, на Урале и в Западной Сибири. Значительный прирост наблюдается в Москве, в Брянской, Липецкой, Ульяновской, Ростовской, Свердловской, Новосибирской, Иркутской и Магаданской областях, в Краснодарском и Алтайском краях. Начался процесс наращивания выработки в Мурманской, Воронежской и Астраханской областях.

Если исходить из норм утвержденной потребительской корзины, то, по расчетам ГосНИИХП, общее увеличение должно продолжаться до тех пор, пока уровень производства и потребления хлеба не достигнет 16,0 млн т в год. Это вполне возможно: мощная, созданная трудом нескольких поколений производственная база хлебопекарной промышленности России может и должна использоваться в полной мере.

В процессе постепенного восстановления производства довольно четко стал вырисовываться круг предприятий с устойчивыми и надежными рынками сбыта, высоким уровнем организации производства и управления, конкурентоспособной продукцией. Эти факторы стали ключевыми составляющими их успеха. Таково, например, предприятие "Архангельскхлеб", которое в последние годы направляло прибыль на реконструкцию производств, использовало кредиты на приобретение нового оборудования, расширило ассортимент продукции. Для устойчивого сбыта организована собственная торговая сеть, выработка хлебобулочных изделий на комбинате только за один год увеличилась на 11%, макаронных изделий - в три раза, рентабельность производства возросла более чем в два раза. Воронежский хлебозавод № 2, снизивший ранее выработку более чем на 50%, восстановил и превзошел прежние объемы выработки хлебобулочных изделий, используя современные методы управления, организации производства и сбыта, полностью погасил долги, организовал булочный и кондитерский цеха, внедрил прогрессивные технологии и новое оборудование. В трудных условиях конкуренции четыре хлебозавода АО "Рязаньхлеб" вырабатывают широкий ассортимент продукции, объем которой только в 2004 году достиг 105 млн руб., что на 40 млн больше предыдущего года. Этому способствовало систематическое использование прибыли на развитие. Ярославское АО "Русьхлеб" - сравнительно молодое, но чрезвычайно активно развивающееся предприятие - нашло пути для роста в условиях значительного снижения потребления хлеба в городе и жесткой конкуренции (в Ярославле еще 5 хлебозаводов). В далеко не простых условиях московской конкуренции устойчиво развивается Опытный хлебозавод НИИ хлебопекарной промышленности, тем не менее постоянно расширяется и обновляется ассортимент, открываются новые производства, ведется интенсивное техническое обновление предприятия. Таких примеров с каждым годом становится все больше.

Краткая характеристика экономики Свердловской области

Макроэкономические показатели социально-экономического положения Свердловской области

Индекс промышленного производства (по видам экономической деятельности "добыча полезных ископаемых", "обрабатывающие производства" и "производство и распределение электроэнергии, газа и воды") в 2005г. по сравнению с 2004г. составил 104,5%.

Промышленностью области увеличены по сравнению с 2004г. выработка электроэнергии (на 1,7%), добыча угля (на 12,9%), производство стали (на 4,5%), готового проката (на 11,1%), стальных труб (на 7,3%), электросварочного оборудования (на 21,2%), экскаваторов (на 7,0%), грузовых автомобилей (в 2,8 раза), синтетических смол и пластических масс (на 11,4%), автошин (на 4,7%), древесноволокнистых плит (на 1,1%), клееной фанеры (на 11,5%), асбеста (на 5,5%), цемента (на 9,0%), строительного кирпича (на 9,4%), сборных железобетонных конструкций и изделий (на 8,5%), цельномолочной продукции (на 3,4%).

Снижены добыча железной руды (на 2,3%), производство дизелей и дизельгенераторов (на 39,4%), центробежных насосов (на 47,4%), металлорежущих станков (на 41,5%), грузовых вагонов (на 6,4%), прицепов и полуприцепов к грузовым автомобилям (на 11,5%), деловой древесины (на 14,4%), пиломатериалов (на 8,3%), бумаги (на 5,8%), строительного стекла (на 15,2%), мяса (на 15,2%).

Сельское хозяйство. К 1 января 2006г. поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех категорий уменьшилось по сравнению с этой же датой 2005г. на 13,5%, свиней - на 9,7%, овец и коз - на 7,1%. Производство скота и птицы на убой (в живом весе) за 2005г. по сравнению с 2004г. сократилось на 3,9%, молока - на 3,5%, яиц - увеличилось на 0,3%.

К началу января 2006г. в сельскохозяйственных организациях имелось в наличии кормов по 13,5 центнера кормовых единиц в расчете на условную голову крупного скота против 6,6 ц год назад.

По предварительным данным в 2005г. в хозяйствах всех категорий получено 724 тыс. тонн зерна в весе после доработки (147,7% к 2004г.), накопано 991 тыс. тонн картофеля (95,1%), собрано 354 тыс. тонн овощей (104,2%).

Строительство. В 2005г. организациями всех форм собственности введено 1,1 млн. кв. м жилья, что составило 123,6% к уровню 2004 года.

Торговля. Оборот розничной торговли составил в 2005г. 230 млрд. рублей и увеличился по сравнению с 2004г. в сопоставимых ценах на 20,8%.

Потребительские цены на товары и платные услуги за 2005г. выросли на 11,9%, в том числе на продукты питания - на 10,5%, непродовольственные товары - на 8,0%, платные услуги - на 24,2%.

Кредиторская задолженность обследуемых организаций области составляла на 1 ноября 2005г. 191 млрд. рублей, в том числе просроченная - 38,9 млрд. рублей, или 20,4% (на 1 октября соответственно 190 млрд. рублей, 36,7 млрд. рублей, 19,3%). Дебиторская задолженность на 1 ноября 2005г. составила 177 млрд. рублей, из нее просроченная - 32,9 млрд. рублей, или 18,6% (на 1 октября соответственно 177 млрд. рублей, 30,6 млрд. рублей, 17,3%).

Средняя заработная плата в ноябре 2004г. по сравнению с ноябрем 2004г. выросла на 25,5% и составила 9363 рубля.

Общая сумма просроченной задолженности по заработной плате в организациях области составила на 1 января 2006г. 52,0 млн. рублей и сократилась по сравнению с предыдущим месяцем на 65,8%.

Информационные статистические материалы о социально-экономическом положении регионов РФ - 2005 год

Copyright © Федеральная служба государственной статистики

По итогам 9 месяцев работы промышленных предприятий Екатеринбурга, можно констатировать, что в городе наблюдается промышленный бум, - заявил заместитель председателя комитета по промышленности, науке, связи и информационным технологиям администрации Екатеринбурга Алексей Плотников.

По его словам, за отчетный период рост производства среди предприятий добывающей промышленности города, по сравнению с показателями за 9 месяцев 2004 года, составил 138%, предприятий обрабатывающей промышленности - 124%, предприятий, производящих и распределяющих электроэнергию, газ и воду - 115%.

Общие показатели промышленного роста в Екатеринбурге на 10% выше, чем в среднем по Свердловской области и по России.

Что касается предприятий обрабатывающей промышленности Екатеринбурга, то за рассматриваемый период рост производства в текстильной и швейной промышленности зафиксирован на уровне 120,6%, химической - 125,4%, производства неметаллических минеральных продуктов - 131,6%, металлургии - 166%, производства электрического и электронного оборудования - 144,8%, производства транспортных средств и оборудования - 121,5%.

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что на момент оценки в регионе сложилась сравнительно благоприятная экономическая ситуация, которая ставит бизнес в условия, когда темпы его дальнейшего развития полностью определяются его внутренним потенциалом и экономическим местом отрасли, в котором оно работает.

2.3. Анализ финансового состояния ООО «Наш хлеб»

Показатели, характеризующие финансовое состояние

Финансовое состояние - важнейшая характеристика экономической деятельности предприятия. Оно определяет конкурентоспособность предприятия, его потенциал в деловом сотрудничестве, оценивает в какой степени гарантированы экономические интересы самого предприятия и его партнеров по финансовым и другим интересам.

Предприятие ежедневно получают и расходуют денежные средства. Денежный оборот является отражением отношений между участниками процесса производства. Финансы как элемент экономики предприятия имеют свои специфические возможности воздействия на ход и результаты производства.

Финансовая деятельность, как часть хозяйственной деятельности, включает в себя все денежные отношения, связанные с производством и реализацией продукции, воспроизводством основных и оборотных фондов, образованием и использованием доходов.

Исходя из этого финансовая работа на предприятии, прежде всего, направлена на создание финансовых ресурсов для развития предприятия, обеспеченно роста рентабельности, по главное на его инвестиционную привлекательность.

Финансовое состояние - это совокупность показателей, отражающих наличие, размещение и использование финансовых ресурсов.

Анализ финансового состояния предприятия является базой, основной отправной точкой для определения стоимости предприятия, и в частности действующего предприятия.

Финансовый анализ включает в себя следующие процедуры:

анализ баланса;

анализ отчета о финансовых результатах;

расчет финансовых показателей (коэффициентов).

При проведении финансового анализа использовались данные бухгалтерской отчетности без дополнительной аудиторской проверки.

Финансовое состояние предприятия является главным критерием для банков при решении вопроса о целесообразности или нецелесообразности выдачи ему кредита, а при положительном решении этого вопроса - под какие проценты и на какой срок.

Показатели финансового состояния должны быть такими, чтобы все те, кто связан с предприятием экономическими отношениями, могли получить ответ на вопрос, насколько надежно предприятие как партнер в этих отношениях, а, следовательно, принять решение об экономической выгодности продолжения с ним отношений. Условием хорошего финансового состояния являются налаженные деловые отношения с партнерами. С другой стороны, от хорошего или плохого финансового состояния предприятия зависит степень его экономической привлекательности для акционеров, поставщиков, банков и т.д., имеющих возможность выбора между данным предприятием и другими предприятиями, способными удовлетворить тот же их экономический интерес. Следовательно, от улучшения финансового состояния предприятия зависят его экономические перспективы.

Устойчивое финансовое состояние формируется в процессе всей производственно-хозяйственной деятельности предприятия. Определение его на ту или иную дату отвечает на вопрос, насколько правильно на предприятии управляли финансовыми ресурсами в течение периода предшествующего этой дате. Однако партнеров и акционеров предприятия интересует не процесс, а результат, т.е. именно показатели финансового состояния за отчетный период, который можно определить на базе данных публичной официальной отчетности.

Кредитующие банки должны, прежде всего, получить ответ на вопрос о платежеспособности предприятия, т.е. о его готовности возвращать заемные средства в срок и за счет чего предприятие будет возвращать долги в т.ч. кредит, если оно получит этот кредит в банке.

Средства для погашения долгов, это в первую очередь деньги на счетах предприятия. Потенциальным средством для погашения долгов является дебиторская задолженность. Средством для погашения долгов могут служить также имеющиеся у предприятия запасы товарно-материальный ценностей.

При их реализации предприятие может получить денежные средства. Иными словами, теоретически погашение задолженности обеспечивается всеми оборотными средствами предприятия.

Платежеспособность - это готовность предприятия погасить долги в случае одновременного предъявления требования о платежах со стороны всех кредиторов предприятия. Речь идет лишь о краткосрочных заемных средствах. Платежеспособным можно считать предприятие, у которого сумма оборотных средств значительно выше размера задолженности.

Платежеспособность - это наличие у предприятия средств, достаточных для уплаты долгов по всем краткосрочным обязательствам и одновременно бесперебойного осуществления процесса производства и реализации продукции.

Коэффициент общей платежеспособности определяет долю собственного капитала в имуществе предприятия. Предприятие считается финансово устойчивым, если этот коэффициент больше 0,5.

Коэффициент абсолютной ликвидности равен отношению величины наиболее ликвидных активов к сумме наиболее срочных обязательств и краткосрочных пассивов. Показывает, какую часть краткосрочной задолженности предприятие может реально погасить в ближайшее время за счет денежных средств. Это показатель характеризует платежеспособность предприятия на дату составления баланса.

Коэффициент текущей ликвидности - показывает какую часть текущих обязательств по кредитам и расчетам можно погасить, мобилизовав все оборотные средства. На стабильно работающем предприятии он должен быть равен или больше 2.

Платежеспособность предприятия интересует также его партнеров по договорным отношениям. Партнерам важна не только способность предприятия возвращать заемные средства, но и его финансовая устойчивость, т.е. финансовая независимость предприятия, способность маневрировать собственными средствами, достаточная финансовая обеспеченность бесперебойного процесса деятельности.

Показатели финансовой устойчивости характеризуют состояние и структуру активов предприятия и обеспеченность их источниками покрытия (пассивами). Их можно разделить на две группы: показатели, определяющие состояние оборотных средств и показатели, определяющие состояние основных средств.

Состояние оборотных средств отражается в следующих показателях:

обеспеченность материальных запасов собственными оборотными средствами и коэффициент маневренности собственных средств.

Коэффициент маневренности - показывает, какая часть собственного капитала вложена в наиболее маневренную, мобильную часть активов. Он показывает насколько мобильны собственные источники средств предприятия и рассчитывается делением собственных средств на все источники собственных средств предприятия. Уровень коэффициента маневренности зависит от характера деятельности предприятия. С финансовой точки зрения, чем выше коэффициент маневренности, тем лучше финансовое состояние предприятия.

Еще два показателя отражают степень финансовой независимости предприятия в целом: коэффициент автономии и коэффициент соотношения заемных и собственных средств.

Коэффициент автономии-- соизмеряет собственный и заемный капитал. Для финансово устойчивого предприятия этот коэффициент больше 1.

Несмотря на большое количество измерителей, все они не только с разных сторон характеризуют финансовую устойчивость предприятия, но и могут быть систематизированы.

Обеспеченность материальных запасов собственными оборотными средствами - это частное от деления собственных оборотных средств на величину материальных запасов, т.е. показатель того, в какой мере материальные запасы покрыты собственными источниками и не нуждаются в привлечении заемных.

Оценка финансовой устойчивости предприятия была бы односторонней, если бы ее единственным критерием была мобильность соответствующих средств. Не меньше значение имеет финансовая оценка производственного потенциала предприятия, его основных средств.

Индекс постоянного актива - коэффициент отношения основных средств и внеоборотных активов к собственным средствам, или доля основных средств и внеоборотных активов в источниках собственных средств.

Коэффициент соотношения заемных и собственных средств - результат деления величины заемных средств на величину собственных. Он наиболее четко отражает степень зависимости предприятия от заемных средств. Он показывает, каких средств у предприятия больше - заемных или собственных. Так, увеличение доли собственных средств за счет любого из источников способствует усилению финансовой устойчивости организации.

Каждый коэффициент финансовой устойчивости имеет самостоятельное значение, и в конкретной ситуации предприятию могут быть необходимы не все, а лишь некоторые из них. Например, при привлечении заемных средств - коэффициент соотношения заемных и собственных средств; при появлении нового партнера - коэффициент реальной стоимости имущества у партнера.

Показатели, определяющие инвестиционную привлекательность предприятия для акционеров.

Инвестиционная привлекательность предприятия, т.е. ответ на вопрос о целесообразности вложения средств в данное предприятие зависит от всех показателей, характеризующих финансовое состояние. Однако, если сузить проблему, инвесторов непосредственно интересуют показатели, влияющие на доходность капитала предприятия, курс акций и уровень дивидендов.

Рентабельность капитала. Это самый общий показатель, отвечающий на вопрос, сколько прибыли предприятие получает в расчете на рубль своего имущества. От его уровня зависит при прочих равных условиях размер дивидендов на акцию. Определяется как процентное отношение балансовой прибыли к стоимости активов данного предприятия (балансовая прибыль) сопоставляется с имеющимися у предприятия основными и оборотными средствами (активами). С помощью тех же активов предприятие будет получать прибыль и в последующие периоды деятельности.

Объем реализации - показатель, напрямую связан со стоимость активов, он складывается из натурального объема и цен реализованной продукции, а натуральный объем производства и реализации определяется стоимость имущества предприятия.

С точки зрения инвестиционной привлекательности важен показатель - соотношение чистой прибыли и общей стоимости активов предприятия.

Безусловно, для оценки инвестиционной привлекательности имеет значение за счет каких факторов растет или снижается рентабельность капитала.

Точнее отражает рентабельность капитала отношение прибыли от реализации продукции к стоимости активов. Оценка такого показателя обеспечивает большую сопоставимость его в динамике.

Но еще точнее можно измерить степень инвестиционной привлекательности предприятия уровнем его чистой рентабельности, т.е. отношением чистой прибыли к средней за анализируемый период стоимости активов.

Наряду с анализом структуры активов, для оценки финансового состояния необходим анализ структуры пассивов, т.е. источников собственных и заемных средств, вложенных в имущество. При этом важно, куда вкладываются собственные и заемные средства - в основное производство и другие внеоборотные активы или в мобильные оборотные средства. Хотя с финансовой точки зрения повышение доли оборотных средств в имуществе всегда благоприятно для предприятия, это означает, что все источники должны направляться на рост оборотных средств.

Инвестор предпочтет предприятие, у которого самая высокая доля собственных средств и почти самая высокая доля собственных оборотных средств. В составе заемных средств не только кредиторская задолженность, но и кредиты банков в т.ч. значительная часть - долгосрочные. Это свидетельствует о доверии банков предприятию.

Анализ эффективности использования имущества. Эффективность использования имущества - один из важнейших критериев для решения вопроса о целесообразности вложения средств в данное предприятия. Под эффективностью подразумевается, прежде всего, величина, производная от двух других показателей: оборачиваемости активов (которые называют еще отдачей активов) и рентабельности реализации. Один из способов повышения рентабельности активов - снижение стоимости самих активов, например, избавиться от излишних материальных запасов, дебиторской задолженности, а также внеоборотных активов.

Для потенциальных инвесторов одним из важных показателей является стоимость чистых активов в расчете на акцию. Чистые активы - это активы предприятия за вычетом его обязательств. Этот показатель измеряет уровень обеспеченности акций активами предприятия. В случае ликвидации предприятия именно столько получат держатели обыкновенных акций на каждую свою акцию.

Анализ структуры баланса

Для анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия был представлен баланс предприятия на начало 2005 года и на конец 2005 года

Анализ данных бухгалтерской отчетности на основе горизонтального и вертикального анализа.

В ходе горизонтального анализа определяются абсолютные и относительные изменения величин различных статей баланса за анализируемый период. Цель вертикального анализа - вычисление удельного веса отдельных статей в итог баланса, т.е. определение структуры активов и пассивов на определенную дату.

Для проведения анализа составляется уплотненный аналитический баланс, представленный в таблице 1.

Таблица 1

Сравнительный аналитический баланс

Наименова- ние статей	Коды строк	Абсолютные величины (руб.)	Относительные величины, %
		На нача- ло года Руб	На конец года Руб	Измене ние (+ -) руб	На начало года	На конец года	Изменение(+.)
1	2	3	4	5	6	7	8
АКТИВ
1. Внеоборт ные активы Нематериальные активы	Стр. 110	58825	58825	0	6,2	5,55	-0.65
Основные средства	Стр. 120	550812	550812	0	58,0	51,8	-6,2
ИТОГО по разделу 1	Стр. 190	609637	609637	0	64,2	57,35	-6,85
2-Оборот- ные активы Запасы	Стр. 210+ 220	16055	187992	+134018	1,69	17,68	+15,91
Медленно реализуемые активы	Стр. 210 +220 +230 +270	16055	187992	+134018	1,69	17,68	+15,91
Дебиторская задолжен-ность (плате-жи до 12 мес)	Стр. 240	320140	254751	-65389	33,71	23,96	-9,75
Денежные средства	Стр. 260	3618	10784	+7166	0,4	1,01	+0,61
Наименование Строки 1	Коды строк 2	Абсолю	тные величины	,(руб.)	Относительные величины.
		На начало года 3	На конец года 4	Измене- ние (+;-)	На начало года	На конец года	Изменения (+,-)
Наиболее ликвидные активы	Стр. 250 +260	3618	10784	5 +7166	6 0,4	7 1,01	8 +0,61
ИТОГО по разделу II Стоимость имущества	Стр. 290 Стр. 190+ 290	339813 949450	453527 1063164	113714	35,80	42,65	+6,85
				113714	100	100	-
	ПАССИВ
Ш. Капитал и резервы Уставный капитал	Стр. 410	16000	16000		1,68	1,5	-0,18
Нераспределенная прибыль	Стр 460+ 470- 465- 475	-3467	363738	360271	0,36	34,21	+33,85
Итого по разделу III	Стр 490	12533	379738	367205	1,32	35,71	+34,39
Краткосрочные обязательства Заемные средства	Стр 610	250000	0	-250000	26,33	-	-26,33
Кредиторская задолженность	Стр. 620+630	686917	683426	-3491	72,34	64,28	-8,06
Краткосрочные пассивы	Стр. 610+660	250000	0	-250000	26,33	0	-26,33
Итого по разделу IV	Стр. 690	936917	683426	-253491	98,67	64,28	-34,39
Всего заемных средств	Стр. 590 +690	936917	683426	-253491	98,67	64,28	-34,39
Итог баланса	Стр. 300 или 700	949450	1063164	113714	100	100	-

В целом анализ баланса показывает что:

-валюта баланса увеличилась на конец года по сравнению с началом;

-темпы роста оборотных активов выше, чем темпы прироста внеоборотных активов;

-заемные средства уменьшились, что показывает статья «Заемные средства», при этом кредиторская задолженность почти не изменилась, тем самым предприятию удалось беспроцентно прокредитоваться у своих поставщиков;

-однако, несмотря на значительный рост собственного капитала почти на 35% по сравнению с началом года, заемный капитал превышает собственный.

Анализ показателей ликвидности

Проведем сопоставимый анализ расчетных показателей ликвидности предприятия на конец 2002 года на основании таблицы 2 по активу и пассиву.

Таблица 2

Расчет показателей ликвидности баланса ООО «Наш хлеб»

АКТИВ	Рас чет	На начало года	На конец года	ПАССИВ	Рас чет	На начало года	На конец года	Платежный излишек или недостаток (+ -)
								На начало года	На конец года
1	2	3	4	5	6	7	8	9=3-7	10=4-8
Наиболее Ликвид ные активы (А1)	Стр 250+ 260	3318	10784	Наиболее срочные Обязательства(П1)	Стр. 620	686917	683426	-683599	-672642
Быстрореализуемые активы (А2)	Стр. 240	320140	254751	Краткосрочные пассивы (П2)	Стр. 610 630 660	250000	0	+70140	+254751
Медленно реализуемые активы (АЗ)	Стр. 210 +220 +230 +270	16055	187992	Долгос рочные пассивы (ПЗ)	Стр. 590 640 650	0	0	+16055	+187992
Труднореализ уемые активы (А4)	Стр. 190	609637	609637	Постоян ные пассивы (П4)	Стр. 490	12533	379738	+59710 4	+229899
БАЛАНС	Стр. 300	949450	1063164	БАЛАНС	Стр. 700	949450	1063164

Как уже отмечалось, анализ ликвидности баланса возникает в связи с необходимостью давать оценку платежеспособности предприятия, т.е. способности своевременно и полностью рассчитываться по всем своим обязательствам.

Ликвидность баланса определяется как степень покрытия обязательств организации ее активами, срок превращения которых в деньги соответствует сроку погашения обязательств. Анализ ликвидности заключается в сравнении средств по активу, сгруппированных по степени их ликвидности и расположенных в порядке убывания ликвидности с обязательствами по пассиву, сгруппированными по срокам их погашения и расположенными в порядке возрастания сроков.

Результаты анализа представлены в таблице 3.

Таблица 3.

Анализ показателей ликвидности

Для абсолютно ликвидного баланса	Для предприятия ООО «Наш хлеб»
А1>П1	10784 < 683426	А< П1	Не выполнено
А2>П2	254751 >0	А2 >П2	Выполнено
А3>П3	187992 >0	АЗ>ПЗ	Выполнено
А4<П4	609637 >379738	А4> П4	Не выполнено

Как видно из представленного анализа (таблица 3) условия абсолютной ликвидности баланса не достигнуты. Из данных аналитического баланса можно заключить, что причиной снижения ликвидности явилось то, что краткосрочная задолженность увеличивалась более высокими темпами, чем денежные средства.

Однако следует отметить, что перспективная ликвидность, которую показывает третье неравенство, отражает некоторый платежный излишек.

Не выполнение четвертого неравенства свидетельствует о том, что у организации не хватает оборотных средств.

Анализ показателей платежеспособности

Расчет коэффициентов, характеризующих платежеспособности предприятия приведен в Таблице 4.

Анализируя коэффициенты, характеризующие платежеспособность предприятия можно сделать следующие выводы: динамика общего показателя ликвидности (L1), коэффициента абсолютной ликвидности (L2), коэффициента "критической оценки" (L3) и коэффициента текущей ликвидности положительная, но уровень очень низкий и не соответствует норме.

Для поставщиков сырья и материалов наиболее интересен коэффициент «критической оценки» (L3), показывающий какая часть краткосрочных обязательств может быть немедленно погашена за счет средств на различных счетах. Допустимое значение этого коэффициента 0,7- 0,8, для нашего предприятия он равен только 0,38 на конец года, т.е. значение коэффициента «критической оценки» (L3) далеко от критериального, но в конце года оно несколько улучшилось. Это положительная тенденция.

Коэффициент текущей ликвидности (L4) - это главный показатель платежеспособности. Его значение не превышает 1, что говорит о тем, что организация не располагает объемом свободных ресурсов, формируемых за счет собственных средств.

Определение финансовой устойчивости

Оценка финансового состояния будет неполной без анализа ее финансовой устойчивости. Анализируя платежеспособность, сопоставляют состояние пассивов с состоянием активов. Это, как уже отмечалось, дает возможность оценить, в какой степени организация готова к погашению своих долгов.

Задачей анализа финансовой устойчивости является оценка величины и структуры активов и пассивов. Это необходимо, чтобы ответить на вопросы:

на сколько организация независима с финансовой точки зрения, растет или снижается уровень этой независимости и отвечает ли состояние активов и пассивов предприятия задачам его финансово-хозяйственной деятельности.

Показатели, которые характеризуют независимость по каждому элементу активов и по имуществу в целом, дают возможность измерить, достаточно ли устойчиво анализируемое предприятие в финансовом отношении.

На практике следует соблюдать следующее соотношение: величина оборотных активов предприятия должна быть меньше разницы между удвоенной суммой собственного капитала и суммой внеоборотных активов.

Оборотные активы< (Собственный капитал х 2- Внеоборотные активы)

Как видно из баланса, данное условие ни на начало года ни на конец года не соблюдается, следовательно, предприятие является финансово зависимым.

Но это самый простой и приближенный способ оценки финансовой устойчивости. На практике для анализа применяют рассчитанные коэффициенты.

Расчет коэффициентов финансовой устойчивости приведен в табл. 5.

Анализ коэффициентов финансовой устойчивости (табл. 5) показывает, что предприятие является финансово зависимым и не устойчивым - все рассчитанные коэффициенты ниже нормы, но прослеживается улучшения показателей на конец года.

Таблица 5

Анализ рентабельности

Особый интерес для внешней оценки результативности финансово- хозяйственной деятельности предприятия представляет анализ рентабельности активов и рентабельности собственного капитала.

Показатель рентабельности активов самый общий показатель, отвечающий на вопрос, сколько прибыли предприятие получает в расчете на рубль своего имущества.

Расчет показателей рентабельности представлен в таблице 6.

Таблица 6

Показатели рентабельности предприятия.

Показатели	Расчет	На конец года
Рентабельность продукции	Стр.050 / стр.010	0,05
Рентабельность основной деятельности	Стр.050 / стр.020+стр.030+стр.040	0,052
Рентабельность собственного капитала	Пч /Стр.490	0,967
Период окупаемости собственного капитала	Стр.490 - стр.252-стр.244 / Пч	1,034
Экономическая рентабельность (рентабельность активов)	Пч / стр.300 или 700	0,345

В таблице 6 представлен расчет показателей рентабельности:

рентабельность собственного капитала предприятия показывает, сколько денежных единиц чистой прибыли заработала каждая единица, вложенная собственниками предприятия. На нашем предприятии этот показатель составляет 0,967.

Рентабельность активов служит важнейшим уточнением к показателю рентабельности собственного капитала, т.к. оно говорит о том, насколько прибыль на собственный капитал обусловлена прибыльностью использования активов и на сколько - уровнем задолженности, а конкретнее - использованием задолженности вместо собственного капитала. Для нашего предприятия соотношение чистой прибыли и общей стоимости активов составляет 0,345, что является нормальным для предприятий нашей страны.

Выводы о финансовом состоянии

Проведя финансовый анализ предприятия можно сделать следующие выводы.

За последний анализируемый год в управлении финансами предприятия отсутствуют негативные тенденции:

-валюта баланса на конец года увеличилась по сравнению с началом года;

-темпы прироста оборотных активов выше, чем темпы прироста внеоборотных активов.

Но вместе с тем темп роста заемного капитала превышает темп роста собственного капитала предприятия.

Несмотря на то, что все коэффициенты ликвидности ниже нормы, на предприятии прослеживается тенденция их роста. Динамика роста коэффициентов: молодое предприятие начинает выходить на уровень стабильного роста, и в будущем приобретет финансовую устойчивость.



3. Определение рыночной стоимости действующего предприятия с целью продажи

3.1 Оценка стоимости земельного участка

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка.

Категория использования земли имеет большое значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитута, относящиеся к конкретному участку.

Для оценки проводился анализ стоимости земельного участка, так как земля находится в долгосрочной аренде сроком на 25 лет с правом последующего выкупа для производственных целей. В связи с этим считаю целесообразным проведения оценки права аренды земельного участка.

Описание земельного участка. Форма участка - неправильный прямоугольник. Площадь участка- 5300 кв.м.

Существует несколько методик по определению стоимости земельного участка (рисунок 3): Методы оценки земли

Доходный подход	Сравнительный поход	Затратный подход
Метод прямой капитализации Дисконтирование денежных потоков Техника остатка дохода для земли	Метод сравнения продаж Метод переноса	Метод изъятия Метод определения затрат на освоение Оценка по затратам на инфраструктуру Оценка по условиям типовых инвестиционных контрактов

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода. Итоговая величина земли выводится исходя из результатов, полученных различными методами.

В нашем случае имеется достаточное количество продаж аналогичных земельных участков на территории района. Поэтому, для оценки применим метод сравнительных продаж. При применении указанного метода оценки стоимость участка определяется путем анализа цен продажи аналогичных земельных участков с последующей их корректировкой в соответствии с имеющимися различиями между оцениваемым земельным участком и аналогами.

Основные этапы применения метода сравнения продаж:

- изучение и выбор информации по продажам;

- выбор параметров сравнения;

- сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки;

- согласование данных по аналогам и получение стоимости свободного земельного участка.

Аналоги, их анализ и поправочные коэффициенты приведены в таблице 7.

Таблица 7

Анализ и корректировка цен продажи аналогов

Объект	Функцио- нальное назначение	Пло- щадь, Га	Цена за 1 Га, в руб	Поправочные коэффи	циенты, %	Стои- мость, руб
				Распо- ложение	Пло- щадь	Назна- чение
1.Участок рядом с городом	Промзона, объект коммерч. назначения	0,69	17300	-5	-7	+2	15570
2.Участок значительно удален от города	Объект комун. назначения	0,21	15790	0	+8	-5	16260
3.Участок в черте города	Магазин	0,136	20830	-8	+6	-10	18330

Среднее значение за 1 Га; 16 720 руб/Га

Стоимость прав аренды земельного участка методом сравнения продаж равна:

16 720 р/га х 0,53 га = 8 860 руб.

При расчете доходным подходом выбран метод прямой капитализации. Этот метод удобен при оценки земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и других расходов.

Условия договора аренды нашего участка достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, поэтому возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.

Согласно договору аренды, арендная плата за земельный участок установлена в 2,7 кратном размере ставки земельного налога. Земельный налог на территории данного района составляет 102,05 руб/Га. Таким образом,

А = 2,7х102,05х12х0,53 = 1 752 руб.

Коэффициент капитализации находим методом кумулятивного построения (формула 2):

Ск = Сб+Рл+Рр, (формула 2)

где Сб - безрисковая ставка (в качестве «безрисковой» взята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности. Эта ставка на сегодняшний день по данным агентства «Росбизнесконсалтинг» составляет 12 %);

Рл - риск ликвидности (возможность потери, при реализации объекта из-за недостаточной развитости рынка, его несбалансированности и неустойчивости);

Рр - региональный риск, присущ для конкретного региона.

Ск = 12%+10%+7% = 29% (по формуле 2)

Таким образом, вероятная стоимость объекта оценки определяется как отношение рентного дохода к коэффициенту капитализации и равна 6041 руб.

Метод прямой капитализации в рамках доходного подхода и метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, по моему мнению, наиболее точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды земельных участков. На основании выше изложенного и недопущения грубых неточностей в расчетах другие методы оценки для земельного участка в нашем случае не применяем.

Обобщение результатов и заключение об оценке земельного участка

На мой взгляд, наибольшей достоверностью обладает расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом, так как он базируется на реальных условиях рынка.

Применение доходного подхода в данном случае носит подтверждающий характер для итогового согласования.

Отказ от применения затратного подхода обоснован ранее.

Учитывая вышеизложенное, значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости земельного участка можно представить в виде удельного веса каждого из них следующим образом (таблица 8):

Таблица 8

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка

Подход	Рыночная стоимость, рублей	Удельный вес	Скорректированная рыночная стоимость, рублей
Затратный подход	0	0	0
Сравнительный подход	8860	0,7	6202
Доходный подход	6041	0,3	1 812
Итого, рублей		1	8014

Исходя из приведенных аналитических расчетов, земельный участок имеет рыночную стоимость (округленно) 8 000 (восемь тысяч) рублей.

3.2 Оценка стоимости зданий и сооружений

Здание мини пекарни - объект 1987 года постройки. Одноэтажное, стены из кирпича, фундамент - бетонные столбы, колонны железобетонные, перекрытия ж/б плиты, крыша - кровельное железо, оконные проемы -деревянные глухие; дверные проемы металлические ворота, полы - цементные.

Площадь 259 кв.м., объем строения 1264 куб.м.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Анализ направлен на определение наиболее эффективного использования объекта оценки, как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. При этом выявляется вариант, который обеспечивает максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Анализ основывается на 4 критериях, а именно, вариант должен быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. В качестве физически возможного и экономически оправданного наилучшего варианта использования объекта предлагается принять вариант текущего использования.

Экономика

Рынок недвижимости (для типов недвижимости, связанных с возможным использованием оцениваемого объекта) выглядит следующим образом:

Спрос- крайне ограниченный;

Предложение - крайне ограниченное;

Наиболее вероятные покупатели - сельскохозяйственные предприятия, возможно деревообрабатывающие предприятия;

Местоположение и транспортная доступность объекта - объект имеет в качестве подъездных путей проезд с твердым покрытием;

Развитость инженерной инфраструктуры - имеется подключение к электросети, водоснабжение, водоотведение;

Типичное использование окружающей недвижимости - недвижимость сельскохозяйственного назначения, жилая недвижимость.

Выводы: По информации, предоставленной риэлтерами, работающими на рынке недвижимости объектов недвижимости такого типа выставленных на продажу немного из-за небольшого предложения на такие объекты недвижимости в виду большого удаления от города и невостребованости объектов такого типа. По информации ССП№29 большинство объектов ранее реализованных на территории Свердловской области имели скраповую стоимость из-за отсутствия какого либо ремонта в течении последних 10-15 лет. Сопоставляя вышеизложенные факты можно констатировать крайне низкий спрос на объекты недвижимости данного типа. Это связано, по мнению эксперта, в первую очередь с удалением от города, общим спадом сельского хозяйства, особенно в последний год при перепроизводстве зерновых в стране и соответственно низких цен, отсутствие спроса со стороны животноводческих хозяйств. Таким образом, осуществить продажу такого объекта в разумные сроки возможно лишь существенно снизив цену предложения.

Наиболее эффективным использованием данного объекта является эксплуатация его как складского помещения. Чтобы загрузить достаточно большие складские площади инвестор должен иметь высокий товарооборот.

Как показывает анализ общеэкономической ситуации в Свердловской области, круг таких потенциальных покупателей на данный момент крайне ограничен.

Оценка объекта затратным подходом

Затратный подход, прежде всего, основывается на принципах воспроизводства или замещения и предполагает то, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение участка под строительство и возведение аналогичного (по назначению и качеству) объекта в установленных временных границах.

Стоимость объекта затратным подходом рассчитывается по следующей формуле 3:

С = СЗ + (ПВС - И) (формула 3)

где СЗ - стоимость земельного участка,

ПВС - полная восстановительная стоимость объекта оценки

И - накопленный износ объекта.

=> Определение полной восстановительной стоимости объекта

Восстановительная стоимость подразделяется на стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии объекта (вновь построенного), с использованием таких же архитектурных решений, объемно- планировочных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Стоимость замещения определяется расходами, в текущих ценах, на строительство объекта, имеющего с оцениваемым одинаковую полезность, и сопоставимые технические характеристики объекта.

Последовательность выполнения расчетов в этом случае включает:

*выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;

*корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;

*определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен

используемой нормативной базы;

* перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цены на дату оценки.

Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога принята по Укрупненным показателям восстановительной стоимости. Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению общей части УПВС.

Переход к ценам на дату оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе, переход от базовых цен к ценам на дату оценки. В расчетах учитывается НДС в размере 18%.

Оценка накопленного износа объекта

При оценке объекта учитывается его износ, который подразделяется на три вида: физический, функциональный и износ внешнего воздействия.

Физический износ

Физический износ в общем виде - это потеря конструктивным элементом здания первоначальных физико-технических свойств, он подразделяется на два основных вида:

* неустранимый физический износ;

* устранимый физический износ.

Износ начинается с момента создания улучшений. Здания и сооружения немедленно начинают подвергаться различным видам воздействий и испытывать влияние изменения архитектурных и иных требований, ведущих к функциональному износу. Негативное воздействие окружающей среды приводит к внешнему старению.

С момента сооружения зданий (улучшений) начинается их экономическая жизнь. В этот период они должны вносить свой вклад в суммарную стоимость недвижимости. Когда улучшения являются оптимальными, суммарная величина их вклада в итоговую общую стоимость улучшений равна их общей стоимости. Однако с течением времени возникает разница между общими издержками на их создание и текущей стоимостью, которая является следствием различных видов износа. В тот момент, когда улучшение уже не может прибыльно использоваться, либо перестает вносить вклад в стоимость имущества, то есть в конце срока его экономической жизни, износ улучшений достигает 100%.

Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого здание можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад в стоимость участка становится равным нулю вследствие их старения.

Срок физической жизни представляет собой период времени в течение которого то или иное строение реально существует и годно для обитания или работы в нем.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость. Перефразируя старое выражение, если бы строение имело состояние и вид 13-летнего дома, то его и надо было бы оценивать как 13- летнее (с эффективным сроком в 13 лет), даже если дому было бы 10 или 20 лет. Хронологический возраст дома должен отмечаться в оценке, если он известен, однако обычно при расчете стоимости он имеет небольшое зн...