Оценка стоимости предприятия

Износ внешнего воздействия (экономический износ)

Износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.

Источники информации для расчетов

1.Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете.

2.Сборники «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов».

3. "Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС" - М: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.

4-Индексы изменения сметной стоимости строительства (индексы инфляции) к ценам 1984 года (по материалам "Уральского Регионального Центра Экономики и Ценообразования в Строительстве").

Восстановительная стоимость - это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

=> Переход к уровню цен на дату оценки

Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов.

Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года. С 1969 на индекс И69/84 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94.

И 69/84=1,17

Переход к уровню цен на дату оценки производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс цен на строительные- монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений И84/06 по состоянию на дату оценки. Значение индекса принимается по данным Уральского регионального центра экономики и ценообразования в строительстве на 01.01.2006г.

И 1984/2006 = 31,41.

=> Прочие удорожания

Прибыль девелопера.

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Это прибыль выражает вклад застройщика экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством.

Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск.

Мною в расчетах использовалась норма прибыли в 20 %.

Расчет стоимости объекта по затратным подходом

Для начала найдем удельные веса конструктивных элементов по данным соответствующей таблицы УПВС (таблица 10):

Таблица 10

Удельные веса конструктивных элементов по данным УПВС

Основные конструктивные элементы	Удельный вес в общей стоимости, %
Фундамент	10
Стены	26
Перекрытия и покрытия	8
Кровля	10
Полы	15
Проемы	12
Отделка внутренняя	6
Внутренние инженерные сети	7
Прочие	6
Долгоживущие элементы	44
Короткоживущие элементы	56
Всего	100

Определим восстановительную стоимость объекта аналога 259 кв.м., объем строения 1264 куб.м. (таблица 11):

Таблица 11

Определение восстановительной стоимости объекта аналога

Аналог	Стоимость един. Площ. Руб./м2	Стоимость един.объема, руб./м.куб	Стоимость приведена в ценах
УПВС №18, табл. 49	-	21,8	1969г.
Корректировки
Элементы сравнения	Описание	Корект. коэфф.
	объект оценки	объект- аналог
Количество этажей	1	1	1
Класс капитальности	II	II	1
Общая площадь, м2	259	-	1
Объем, мЗ	1264	до 1000	1,26
Фундамент	бетонный	бетонный	1
Стены	Кирпичные	Кирпичные	1
Перекрытия	Ж/бетонные	Ж/бетонные	1
Крыша и кровля	Кров.железо	Кров.железо	1
11олы	Цементные	Цементные	1
Окна	Деревянные	деревянные	1
Отделка внутренняя	простая	простая	1
Внутренние инженерные сети	все	все	1
Общий корректирующий коэффициент	1,02
Поправка на климатический район	1,09
Корректирующий коэффициент перехода 69-84	1,17
И на 22.03.2002г.	31,41
Стоимость объекта в ценах на дату оценки, руб.	1145104.5
Прибыль предпринимателя, % от затрат	20	229021
Стоимость восстановления объекта, Руб.	1374125

Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам представлено в таблице 12:

Таблица 12

Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам

Основные конструктивные элементы	Удельный вес в общей стоимости, %	Стоимость, тыс.руб.
Фундамент	10	137412,5
Стены	26	357272,5
Перекрытия и покрытия	8	109930
Кровля	10	137412,5
Полы	15	206118,75
Проемы	12	164895
Отделка внутренняя	6	82447,5
Внутренние инженерные. сети	7	96188,75
Прочие	6	82447,5
Долгоживущие элементы	44	604615
Короткоживущие элементы	56	769510
Всего	100	1374125



Определение исправимого физического износа представлено в таблице 13:

Таблица 13

Определение исправимого физического износа

Конструкции и элементы с признаками износа	Стоимость устройства нового эле- мента,тыс.руб	% износа	Износ, тыс.руб
1	2	3	4
Фундамент	137412,5	20	27482,5
Стены	357272,5	30	107181,75
Перекрытия и покрытия	109930	20	21986
Кровля	137412,5	30	41223,75
Полы	206118,75	5	10305,94
Проемы	164895	3	4946,85
Отделка внутренняя	82447,5	7	5771,33
Внутренние инженерные сети	96188,75	10	9618,88
Прочие	82447,5	5	4122,38
Всего	1374125	0	232639,36

Определение неисправимого физического износа короткоживущих элементов представлено в таблице 14:

Таблица 14

Определение неисправимого физического износа короткоживущих элементов

Основные конструктивные элементы	Остаточная стоимос ть	Фактический срок эксплуатации	Нормативн ый срок эксплуатации	износ, %	Износ тыс. рублей
Кровля	96188,75	16	20	80,00	76951,00
Полы	195812,81	3	55	5,45	10680,70
Проемы	159948,15	3	45	6,67	10663,21
Отделка внутренняя	76676,18	3	35	8,57	6572,24
Внутренние инженерные сети	86569,88	3	60	5,00	4328,49
Прочие	78325,13	16	100	16,00	12532,02
Всего	693520,89	121727,67

Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов представлен в таблице 15:

Таблица 15

Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов

Параметры	Значения
Стоимость строительства нового объекта, тыс.руб.	1374125
Исправимый физический износ, тыс. руб.	232639,36
Стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, тыс. руб.	693520,89
Стоимость долгоживущих элементов с неисправимым физическим износом, тыс.руб.	447964,75
Фактический возраст здания	16
Нормативный срок эксплуатации	100
Коэффициент к определению износа	0,44
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов, тыс. руб.	76474,36
Общий износ, тыс. руб.	430842
Остаточная стоимость, тыс. руб.	943283

Определение функционального износа

Значение функционального износа принимаем равным нулю.

Определение внешнего износа

Экономический износ выражается в снижении стоимости объектов оценки, вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленный экономическими, политическими либо другими внешними факторами.

Причинами внешнего износа могут быть общий упадок района, в котором находится объект или действия налогообложения, страхования и т.д. В данном случае можно говорить об экономическом износе объекта оценки, вызванном как негативными внешними факторами, так и внутренним социально-экономическим положением, сложившимся в данном муниципальном образовании. А именно: предприятия расположенные в данном и находящихся рядом селах имеют задолженности по налоговым платежам в бюджеты всех уровней, кроме того, имущество этих предприятий арестовано Службой судебных приставов или рассматривается вопрос о применении процедуры банкротства. На основании вышеизложенного, по моему мнению, внешний износ для данного объекта оценки составляет 13 %.

Общий (совокупный) износ зданий и сооружений определяется суммированием всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Анализ восстановительной стоимости объекта с учетом износа определяется по следующей формуле 4:

Сизн.=ПВС-(ПВС х Иф)-(ПВС х Им)-(ПВС х Иэ) (формула 4)

где Иф- физический износ,

Им- функциональный износ (моральный),

Иэ -экономический износ

Стоимость здания мини-пекарни, определенная затратным подходом, согласно расчетов, составляет (округленно) с учетом НДС: 820 650 (Восемьсот двадцать тысяч шестьсот пятьдесят) рублей.

Сравнительный подход.

Среди методов, опирающихся на сравнительный подход, чаще всего применяют метод прямого сравнения. Правда, подобрать строго идентичную модель чаше всего не удаётся, и поэтому в цену аналога вносят корректировки. Специфика применения данного метода для оценки имущества заключается в том, что среди коэффициентных корректировок важную роль играет коэффициент различия коммерческой привлекательности. Он учитывает различия между оцениваемым и аналогичным имуществом в качестве сборки, дизайне, эргономичности, компактности.

В Свердловской области объектов аналогичной функциональной полезности не выявлено, на дату близкую к дате оценки. При подборе аналогов, были проанализированы местные периодические издания - «Быстрый курьер», и «Пульс цен».

Поэтому, на основании выше изложенного и недопущения грубых неточностей в расчётах, данный подход в нашем случае не применяем.

Оценка доходным подходом.

Общие положения

Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на инвестирование другого проекта, способного приносить аналогичный доход.

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование средств.

В данном отчете использовался метод прямой капитализации.

Определение ставки дисконтирования

Термин «Ставка дисконтирования» определяется, как «коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем». Таким образом, ставка дисконтирования используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки недвижимости ставка дисконтирования представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.

Определение риска

Под степенью риска понимается степень оправданности ожиданий по-

лучения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами, как риск реализации прогноза.

При оценке недвижимости ставка дисконтирования выбирается методом кумулятивного построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на не ликвидность.

Определение очищенной от риска нормы дохода

В настоящем отчете используются российские показатели по безрисковым операциям.

В качестве безрисковой ставки принята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности - 12%, (информация агентства «Россбизнесконсалтинг»).

Поправка на неликвидность

Поправка на неликвидность - это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже. То есть, поправка на не ликвидность представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу.

В результате статистического анализа состояния рынка недвижимости в Свердловской области оценщик сделал вывод о том, что, среднее время рыночной экспозиции оцениваемых объектов может составить более года. В настоящем отчете принят горизонт расчетов, равный одному году и, следовательно, поправка на не ликвидность равна размеру без рисковой ставки 12%.

Поправка на риск

При инвестировании капитала в объекты недвижимости основную часть риска можно переложить на страховые компании. Размер поправки на риск определяется, как размер страховых начислений за страховку недвижимости по полному пакету в наиболее надежных страховых компаниях. В ходе консультаций установлено, что средние действующие ставки в страховых компаниях по страхованию аналогичных объектов недвижимости составляют в среднем 2%.

Общая ставка дисконтирования складывается из безрисковой ставки 12%, поправки на риск вложения в недвижимость 2%, поправки на неликвидность 12%, Рассчитанная таким образом ставка составляет 26%.

Прямая капитализация

В случае, когда можно предвидеть, что объект будет приносить стабильный доход (или обеспечивать стабильную экономию) в течение долгого времени, стоимость объекта целесообразнее определять методом прямой капитализации. Специфика рынка недвижимости как российского в целом, так и в Свердловской области в частности, такова, что ставки доходности, арендной платы и другие показатели изменяются вне любых закономерностей, изменения невозможно предусмотреть. В таких условиях, по моему мнению, применение метода прямой капитализации в рамках доходного подхода к оценке недвижимости является оправданным при определении стоимости на дату оценки.

Данный метод предусматривает капитализацию дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации, в отличие от ставки дисконтирования, должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект, и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.

Стоимость равна доходу деленному на ставку капитализации, а ставка капитализации равна ставке дисконтирования плюс ежегодный процент возмещения вложенных средств.

Ежегодный процент возмещения денежных средств равен нормативному сроку жизни деленному на остаточный срок жизни объекта.

Нормативный срок жизни 100 лет здания мини пекарни принят в соответствии с едиными нормами амортизационных отчислений.

Эффективный срок службы исчислен исходя из накопленного физического износа. За оставшийся срок жизни инвестор должен вернуть 100% вложенных средств. Таким образом, ставка капитализации составит 27,19 %.

Определение ставки арендной платы

Ставка арендной платы рассчитана в соответствии с Методикой расчета арендной платы за нежилые помещения, утвержденной Постановлением районной администрации. Расчет размера арендной платы за нежилые помещения.

Расчет размера арендной платы за нежилые помещения на год (таблица 16) рассчитывается по следующей формуле 5:

Апл = 200 х К 1 х К2 х КЗ К4 х К5 х Sар (формула 5)

Где Алл -арендная плата за год в руб.

Sар - общая арендуемая площадь;

К1 - коэффициент территориального зонирования;

К2 - коэффициент благоустройства объекта недвижимости;

КЗ - коэффициент типа деятельности;

К4 - коэффициент комфортности;

К5 - коэффициент, учитывающий основной материал объекта недвижимости;

Таблица 16

Расчет арендной платы за нежилые помещения на год

Наименование	S,м.кв	К1	К2	КЗ	К4	К5	Арендная плата в год, руб.
Здание цеха	259	1,5	0,8	1,4	1,0	1,8	156642

Определение прочих расчетных параметров

Валовой операционный доход включает в себя потенциальный доход от арендной платы за год.

Учитывая местоположение, качественные характеристики объекта и то, и что часть помещений будет пустовать некоторый период времени в течение года, поэтому принят понижающий коэффициент недосбора арендной платы (К1). Этот коэффициент также учитывает потери арендной платы при неплатежеспособности арендатора.

Налог на имущество составляет 2% от стоимости объекта, рассчитанной затратным подходом.

Эффективный валовой доход получен от валового операционного дохода, путем применения коэффициента К1.

Расходы на управление объектом принимаются в размере 2% от эффективного валового дохода в год.

Вычитая из эффективного валового дохода налог на имущество, расходы на управление, получаем чистый операционный доход. Расчет представлен в таблице 17:

Таблица 17

Расчет чистого операционного дохода

Остаточная стоимость согласно затратному подходу, рублей	Налог на имущество в год, рублей	Валовой операци онный ДОХОД, Рублей	К1	Эффектив ный валовой доход, рублей	Расходы по управ лению объектом, рублей	Чистый операцион ный доход рублей,
820650	16413	156642	0,7	109649	219	93017

Результаты расчетов методом капитализации дохода

Расчет ставки капитализации приведен выше, доходная стоимость получена как отношение чистого операционного дохода и ставки капитализации и составляет (таблица 18):

Таблица 18

Стоимость здания мини пекарни доходным подходом

Наименование	Чистый операционный доход,рублей	Доходная стоимость рублей
Здание мини пекарни	93017	342100

Стоимость здания, определенная методом капитализации дохода с учетом НДС составляет 410520 (Четыреста десять тысяч пятьсот двадцать) рублей.

Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости здания.

На мой взгляд, наибольшей достоверностью обладает расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, так как он базируется на реальных условиях рынка реальных инвестиций.

Применение затратного подхода в данном случае носит подтверждающий характер для итогового согласования.

Отказ от применения сравнительного подходы обоснован ранее.

Учитывая вышеизложенное, считаю возможным предположить, что значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки можно представить в виде удельного веса каждого из них следующим образом (таблица 19):

Таблица 19

Расчет скорректированной рыночной стоимости объекта недвижимости

Подход	Стоимость объекта	Весовой коэффициент	Скорректированная рыночная стоимость, рублей
1	2	3	4
Затратный	820650	0,3	246195
Сравнительный	0	0	0
Доходный	410520	0,7	287364
Итого		1	533 560

Таким образом, окончательная величина стоимости объекта недвижимости

ООО «Наш хлеб» составляет:

533560 (Пятьсот тридцать три тысячи пятьсот шестьдесят) рублей

3.3. Оценка стоимости оборудования

При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный:

Подходы к оценке машин и оборудования

Затратный подход	Сравнительный (рыночный) подход	Доходный подход
Определение стоимости воспроизводства актива исходя из затрат на его воспроизводство (стоимость восстановления или стоимость замещения)	Определение стоимости актива исходя из рыночных данных по продажам сопоставимых объектов и его аналогов	Определение стоимос- ти актива исходя из прогнозируемого по- тока доходов



В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать :

- отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай - определение страховой стоимости, купля-продажа; передача в аренду);

- множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай - переоценка основных фондов);

- производственно-технологические системы; комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай - при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов).

На предприятии ООО «Наш хлеб» имеется следующее хлебопекарное оборудование:

Взбивальная машина МС 12-15,

Машина тестораскаточная МРТ-601

Мукопросеиватель П-2П «Пионер»

Машина тестомесильная МТМ-60M

Машина тестомесильная А2-ХТБ

Машина тестомесильная DITOSAMAPRO35

Шкаф пекарный ШПСЭМ-3

Шкаф пекарный РЗХПГ-12Б

Котел КНЭ-10М

Холодильник производственный

Все агрегаты образуют одну линию по производству готовой продукции. Работа на оборудовании ведется в две смены по 7 часов в смену. Производственный процесс описан в п.2.1. настоящей работы, в котором дается краткая характеристика предприятия.

Дата начала эксплуатации 2003 год.

Оборудование используется на полную мощность.

Состояние -- хорошее.

Нормативный срок службы - 20 лет.

Фактический возраст - 2 года.

Эффективный возраст - 1,5 года.

При определении рыночной стоимости объекта используются три основных подхода: затратный подход, сравнительный подход, доходный подход.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. В основу данного подхода положен принцип замещения.

Затратный подход состоит из трех этапов:

- Оценка полной стоимости воспроизводства или полной стоимости

замещения объекта оценки.

- Оценка величины накопленного износа объекта оценки.

- Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Оценка полной восстановительной стоимости объекта оценки.

Полная восстановительная стоимость объекта оценки определена с использованием метода сравнения объекта оценки с ценой предприятия изготовителя-АО «Пензмаш».

В процессе оценки было установлено следующее:

1. В ноябре 2005 г. производитель АО «Пензмаш» продавало подобное оборудование по цене 425000 рублей,

2. Затраты на доставку, монтаж и настройку оборудования составляют -

10500 рублей.

3. Цены предприятия - изготовителя с нового года выросли на 3%.

Таким образом, полная восстановительная стоимость объекта оценки

составит: ПВС = 425000 + 10500 + 12750 = 448250 рублей.

Оценка величины накопленного износа

Накопленный износ - это потеря стоимости объекта оценки, вызванная различными причинами в связи с физическим износом, функциональным и экономическим устареваниями.

Оценка величины накопленного износа определяется методом разбиения. При этом рассматриваются следующие виды износа и устаревания объекта оценки:

- физический износ;

- функциональное устаревание;

- экономическое устаревание.

Для определения совокупного износа используем формулу 6:

СИ =1-[(1- Физ.И) х (1-Функц. Устарев.) х (1-Экон. Устарев.)] (формула 6)

где СИ - совокупный износ

Физ.И - физический износ

Функц.Устарев. - функциональное устаревание

Эконом. Устарев - экономическое устаревание

Физический износ - уменьшение стоимости имущества, вследствие

потери его элементами своих первоначальных свойств.

Величина физического износа определена методом «срока жизни», который находится как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни (формула 7):

ЭВ

ФизИ == ----------

ЭЖ



где ЭВ - эффективный возраст актива

ЭЖ - срок экономической жизни объекта

Срок экономической жизни - 20 лет.

В процессе осмотра эффективный возраст объекта был установлен - 1,5 года.

1,5

ФизИ= ------ =0,07 (по формуле 7)

20

Функциональное устаревание - это потеря стоимости объекта оценки, вызванная факторами, присущими самому объекту оценки, в результате развития новой техники, технологии, стандартов и т.д. Все это приводит либо к нехватке производственных мощностей, либо к появлению сверхмощностей, что в конечном итоге увеличивает затраты и снижает полезность объекта в целом. В связи с разработкой и появлением нового аналогичного оборудования определяем коэффициент износа, который равен 0,15.

Экономическое устаревание - это потеря стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самому объекту, таких как государственное регулирование, изменение в снабжении сырьевыми ресурсами, потерей рынка и т.д. Экономическое устаревание является функцией внешнего воздействия не только на оборудование, но и на бизнес в целом.

В связи с тем, что данное оборудование является упрощенным аналогом технологически совершенных производственных линий, установленных на крупных хлебокомбинатах, оно претерпевает экономическое устаревание. Как известно из «Доклада о положении дел в сельском хозяйстве и на продовольственных рынках Свердловской области по итогам работы за 10 месяцев 2005 года», утвержденным постановлением Правительства Свердловской области от 27.12.2005 г. № 1463-ПП, в настоящее время на ОАО «Екатеринбургский хлебокомбинат» осуществляется техническое перевооружение. Результатом станет улучшение качества выпускаемой продукции, сокращение ее затрат, что напрямую отразится на бизнесе оцениваемого предприятия. Таким образом, экономический износ принимаем равным 30%.

Величина совокупного износа составит:

СИ= 1- [(1 - 0,07) х(1- 0,15) х (1 - 0,3)]= 0,45 или

448250 х 0,45 = 201713 (по формуле 6)

Определить рыночную стоимость объекта оценки возможно по формуле 8:

РС = ПВС - СИ (формула 8)

Рыночная стоимость равна: Двести сорок шесть тысяч пятьсот тридцать семь

рублей.

448250 - 201713 == 246537 (по формуле 8)

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход основан на принципе ожидания.

В доходном подходе важнейшим понятием является капитализация дохода, представляющая собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. То есть доходный подход позволяет произвести оценку стоимости объекта в зависимости от ожидаемых в будущем доходов. Он предусматривает составление прогноза будущих доходов, оценку риска, связанного с получением дохода, определение времени получения дохода. Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколько готов заплатить за оцениваемый объект потенциальный инвестор.

Существует три основных метода для определения рыночной стоимости оборудования доходным подходом:

- метод прямой капитализации;

- метод дисконтирования чистого дохода;

- метод равноэффективного аналога

В данной работе использован метод прямой капитализации, так как с одной стороны, на рынке отсутствует информация о функциональных аналогах оцениваемой линии, т.е. невозможно применить метод равноэффективных аналогов. С другой стороны, результат, рассчитанный на основе прогноза дохода на один год будет достаточно точным в данном случае.

Данный метод заключается в том, что рыночная стоимость оборудования равна стоимости будущих доходов от всех возможных вариантов использования оцениваемого объекта (формула 9)

ЧОД

Ст= ---------- , (формула 9)

Кк

где ЧОД - чистый операционный доход,

Кк - годовой коэффициент капитализации

Последовательность реализации метода прямой капитализации:

1. Определение потенциального валового дохода.

2. Определение эффективного валового дохода.

3. Определение операционных расходов.

4. Определение ежегодного чистого операционного дохода.

5. Определение годового коэффициента капитализации:

- расчёт ставки возврата капитала;

- расчёт нормы дохода.

6. Расчёт рыночной стоимости линии доходным подходом

Определение потенциального валового дохода.

Чистый операционный доход (далее - ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, получаемого от оцениваемого объекта после вычета всех операционных расходов и резервов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных начислений.

Средняя производительность линии - 110,25 кг\ч. Средняя продолжительность работы в день - 13 час. Линия работает в среднем -245 дней в году.

Таким образом потенциальная производительность линии составляет:

ПП =110,25х13х245 = 351146 кг/год

Определение эффективного валового дохода

Проанализировав данные реализации продукции, в расчет берем среднюю цену реализации 1 кг изделий, которая составляет 15 руб.:

ЭВД = 351146 х 15 = 5 267 194 руб.

Определение суммы операционных расходов

В величину операционных расходов включается сырье, материалы, заработная плата, начисления на заработную плату, электроэнергия, топливо, налги, текущий ремонт и обслуживание оборудования. Таким образом, величина операционных расходов в среднем за год составляет - 5 053 872 руб.

Определение ежегодного чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход равен эффективному валовому доходу за вычетом операционных расходов (формула 10):

ЧОД=ЭВД- Опрас

ЧОД=5 267 194 - 5 053 872 = 213 322 руб. (по формуле 10)

Определение годового коэффициента капитализации

Годовой коэффициент капитализации Кк состоит из годовой нормы

дохода Нд (формула 11) и годовой нормы возврата капитала Нв (формула 12):

Кк= Нд+ Нв, (Формула 11)

(Формула 12)

где Ро - базовая (безрисковая) ставка

- премия за риск

N - количество факторов

В качестве безрисковой ставки примем ставку по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности. Эта ставка на сегодняшний день по данным агентства «Росбизнесконсалтинг» составляет 12 %.

При расчете величины нормы дохода необходимо учесть следующие

риски:

- риск обусловленный особенностью оцениваемого объекта, P 1 = 9%,

- риск за низкую ликвидность оцениваемой линии, Р2= 12%,

-риск инвестиционного менеджмента Р3 = 4%

Нд= Ро+ Р1+ Р2+ Рз = 0,12+0,09+0,12+0,04 =0,37 или 37%

Расчет нормы возврата капитала Нв производится по фактору фонда возмещения. Фактор фонда возмещения определяется по методу Инвуда следующим образом (формула 13):

(формула 13)



где m -- оставшийся срок службы объекта оценки

Учитывая характер эксплуатации считаем, что эффективный возраст технологической линии совпадает с действительным и равен 1,5 годам. Таким образом, оставшийся срок службы объекта оценки составляет 18,5 лет.

(по формуле 13)

Расчёт рыночной стоимости линии доходным подходом (формула 14)

(формула 14)

руб. ( По формуле 14)

Таким образом, стоимость технологической линии, полученная доходным подходом, составляет 574990 (Пятьсот семьдесят четыре тысячи девятьсот девяносто) рублей.

Сравнительный подход

При анализе сравнительного подхода к оценке применительно к данному оборудованию было проведено исследование рынка на наличие сопоставимых аналогов. Вывод: в рамках данной оценки расчет рыночной стоимости линии сравнительным подходом не применим.

На рынке отсутствуют сделки по продаже объектов аналогов. Кроме того, агрегаты составляют одну технологическую линию. Поэтому считаю нецелесообразным использовать в расчетах данные по продаже отдельных узлов оцениваемого объекта, тем более, что данные продажи носили нерыночный характер.

Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости машин и оборудования.

Использованные для расчета стоимости машин и оборудования подходы дали следующие результаты:

1. Затратный подход - 246 537 рублей

2. Доходный подход - 574 990 рублей

На мой взгляд наибольшей достоверностью обладает расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, так как он базируется на реальных условиях рынка реальных инвестиций.

Применение затратного подхода в данном случае носит подтверждающий характер для итогового согласования.

Отказ от применения сравнительного подходы обоснован ранее.

Учитывая вышеизложенное, значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости машин и оборудования можно представить в виде удельного веса каждого из них следующим образом (таблица 20):

Таблица 20

Расчет скорректированной рыночной стоимости машин и оборудования

Подход	Рыночная стоимость, рублей	Удельный вес	Скорректированная рыночная стоимость, рублей
Затратный подход	246 537	0,4	98615
Сравнительный подход	0	0	0
Доходный подход	574 990	0,6	344 994
Итого, рублей		1	443 609

Исходя из приведенных аналитических расчетов, машины и оборудование имеют рыночную стоимость 443 609 (Четыреста сорок три тысячи шестьсот девять) рублей.

3.4 Оценка стоимости нематериальных активов (товарного знака)

Товарные знаки представляют собой обозначения, позволяющие отличать товары и услуги одних производителей от однородных товаров и услуг других производителей, и являются, таким образом, средством индивидуализации товаров и услуг.

Объект оценки представляет собой комбинированный товарный знак ООО "Наш хлеб", который состоит из двух частей:

* Изобразительный символ,

* Словесное обозначение на русском языке.

Правовая охрана товарного знака в Российской Федерации предоставляется на основании его государственной регистрации, действующей в течение 10 лет: выдается свидетельство на товарный знак.

Срок действия регистрации товарного знака может быть продлен каждый раз

на 10 лет.

Вышеуказанные обозначения и символы зарегистрированы в государственном реестре товарных знаков и знаков обслуживания 18.09.2005г. Согласно представленным документам, владельцем товарного знака является ООО "Наш хлеб".

Приоритет товарного знака от 18.09.2005.

При определении стоимости нематериальных активов в оценке используются три подхода: доходный, затратный и сравнительный.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает активы в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами стоимость объекта интеллектуальной собственности может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Доходный подход представлен :

- Методом избыточных прибылей;

- Методом дисконтирования денежных потоков;

- Методом освобождения от роялти;

- Методом преимущества в прибылях.

Наиболее применимым методом для оценки товарного знака ООО «Наш хлеб», по моему мнению, является метод освобождения от роялти.

Согласно этому методу стоимость товарного знака представляет собой текущую стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы товарного знака. Размер роялти определяется на основании анализа рынка. Этот метод несет в себе черты как доходного, так и сравнительного подхода.

С учетом специфики предприятия принимаем объем продаж в каждом году постоянным. Объем продаж составляет: 9300 000 руб., в затраты на поддержание товарного знака в силе входят затраты на правовую охрану по годам и затраты на рекламу. В среднем они составляют 1500 руб. в месяц.

Оставшийся срок жизни товарного знака 8 лет. Ставка роялти для мукомольного производства- 1%.

Для определения ставки дисконта используется метод кумулятивного построения, как дающий наиболее реальные результаты в условиях России.

Данный метод заключается в следующем: к безрисковой ставке прибавляются надбавки за все вышеуказанные риски, выраженные в процентах (формула 15):

(формула 15)

Учитывая также ситуацию, сложившуюся на рынке РФ на дату оценки в качестве безрисковой ставки была взята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности 12% (информация агентства «Россбизнесконсалтинг»).

С1 - компенсация за риск, связанный со степенью готовности ОИС к коммерческому использованию. Данная компенсация подразумевает под собой риск, связанный с тем, на какой стадии находится освоение ОИС:

исследование, испытание, опытное или промышленное внедрение.

Учитывая характер оцениваемого объекта интеллектуальной собственности (товарный знак), по моему мнению, в этом случае компенсация за риск, связанный со степенью готовности ОИС к коммерческому использованию составляет 0%.

С2 - компенсация за риск, обусловленный сроками освоения, уровнем достижения прогнозируемых технических, экономических, экологических параметров на пакет оборудования с использованием ОИС. В данном случае, по моему заключению, компенсация за риск, обусловленный сроками освоения, уровнем достижения прогнозируемых технических, экономических, экологических параметров на пакет оборудования с использованием ОИС отсутствует и составляет 0%.

СЗ - компенсацию за риск возможности противоправного использования ОИС, изготовлением и реализацией контрафактной продукции. Данная компенсация имеет место в случае отсутствия регистрации ОИС в Российском агентстве по патентам и товарным знакам. В силу того, что оцениваемый товарный знак должным образом зарегистрирован в Роспатенте, владелец ТЗ имеет все права на законное пресечение реализации контрафактной продукции. Тем не менее, ввиду характера ОИС нарушение прав владельца ТЗ на сегодняшний день возможно, а судебные разбирательства по такого рода вопросам длятся довольно долго, по моему заключению компенсация за данный риск должна быть учтена при расчете итоговой ставки дисконта и размер этой компенсации составляет при всех вариантах развития событий - 3%.

С4 - компенсация за коммерческие риски общего характера: рынки, цены, курсы валют, налоговые ставки и т.п.. Оценщики провели анализ условий коммерциализации оцениваемого товарного знака на сегодняшний день, а также проанализировали возможные изменения во внешней рыночной среде в течение ближайших лет с точки зрения степени воздействия внешних факторов на коммерциализацию данного товарного знака. Основываясь на проведенном анализе и учитывая характерные особенности оцениваемого ТЗ, мы пришли к выводу, что величина данной компенсации составляет 5%.

С 5 - компенсация за прочие риски. Данная компенсация учитывает возможные изменения в политической, экономической, социальной и прочих сферах, которые могут оказать воздействие на условия коммерциализации данного ОИС. Величина компенсации за прочие риски, по моему мнению, составляет 3%.

Таким образом, ставка дисконтирования составляет:

К= 12+0+0+3+5+3= 23% (по формуле 15)

Расчет стоимости товарного знака представлен в таблице 21:

Таблица 21Расчет стоимости товарного знака

Годы	1	2	3	4	5	6	7	8
Показатели
Объем продаж	9300	9300	9300	9300	9300	9300	9300	9300
Роялти	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01
Ожидаемые выплаты по роялти	93	93	93	93	93	93	93	93
Расходы на поддержание ТЗ в силе	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5
Денежный поток	91,5	91,5	91,5	91,5	91,5	91,5	91,5	91,5
Коэффициент текущей стоимости	0,81301	0,66098	0,53738	0,4369	0,3552	0,28878	0,23478	0,19088
Текущая стоимость денежного потока	74,39	61,47	49,98	40,63	33,03	26,86	21,83	17,75
Стоимость денежного потока	325,95

Таким образом, стоимость товарного знака, рассчитанная доходным подходом, получилась равной - 325950 (Триста двадцать пять тысяч девятьсот пятьдесят) рублей.

Затратный подход основывается на изучение возможностей инвестора в приобретении товарного знака и исходит из того, что инвестор заплатит за объект ИС сумму, в которую обойдется разработка аналогичного продукта в обозримый период без существенных издержек.

Затратный метод отражает издержки, понесенные владельцем ТЗ при разработке. Перечень затрат представлен в таблице 22:

Таблица 22

Перечень затрат на создание ТЗ ООО «Наш хлеб»

Наименование статьи затрат	руб.
Поиск знака на сходство	825
Пошлина за подачу заявки	15000
Тариф за ускорение экспертизы	30000
Пошлина за регистрацию знака и выдачу свидетельства на товарный знак	10000
Гонорар патентного поверенного	3000
Итого	58825

Расчет рыночной стоимости ТЗ:

Расчет рыночной стоимости товарного знака осуществляется

следующим образом (формула 16):

(формула 16)

где ТСтз - текущая стоимость товарного знака;

Зс - затраты на создание товарного знака;

R - ставка дисконтирования

I - срок жизни ТЗ.

ТСтз= 58825 х (1+0,23)2 = 96379 (по формуле 16)

Таким образом, стоимость товарного знака, рассчитанная затратным подходом составляет: 96 379 (Девяносто шесть тысяч триста семьдесят девять) рублей.

Сравнительный подход к оценке интеллектуальной собственности предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемой собственности может быть реальная цена продажи аналогичной собственности, зафиксированная рынком.

Поскольку в России в настоящее время отсутствует хорошо сформированный рынок интеллектуальной собственности, не удалось установить фактов передачи прав собственности на объекты ИС такого типа на дату оценки в реальных рыночных условиях, которые можно было бы использовать для оценки данного товарного знака.

Основываясь на вышеизложенном, приходим к выводу о невозможности применения сравнительного подхода для оценки товарного знака.

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости товарного знака.

Анализируя совокупность перечисленных определений и факторов, я считаю, что потенциальный инвестор предпочтет приобрести уже раскрученный товарный знак, который (ТЗ) сам по себе обеспечивает его владельцу большой доход безотносительно номенклатуры выпускаемой продукции, а зачастую, гарантирует сбыт заведомо низкосортных товаров.

На мой взгляд, товарный знак ООО «Наш хлеб» не может обеспечить решение такой задачи на сегодняшний день. С другой стороны, согласно определению затратного подхода, потенциальный инвестор не заплатит за объект ИС большую сумму, чем та, в которую обойдется разработка аналогичного товарного знака.

Таким образом, в данной оценке целесообразно большее значение придать затратному подходу, хотя нужно отдавать себе отчет, что с течением времени ситуация может измениться и превалировать будут результаты полученные в доходном подходе.

Рыночная стоимость ТЗ может быть определена как взвешенная сумма стоимостей, полученных затратным, сравнительным и доходным подходами:

Результат в этом случае имеет следующий вид (таблица 23):

Таблица 23

Расчет рыночной стоимости товарного знака

Подход	Стоимость объекта	Весовая доля	Рыночная стоимость
1	2	3	4
Затратный	96379	0,97	93488
Сравнительный	0	0	0
Доходный	325 950	0,03	9779
Итого		1	103267

Таким образом, окончательная величина стоимости товарного знака ООО «Наш хлеб» составляет: 103 267 (Сто три тысячи двести шестьдесят семь) рублей.

3.5 Оценка стоимости оборотных активов

Оценка производственных запасов

Производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.

В связи с тем, что большая часть производственных запасов приобретена в течение IV квартала 2005 года по рыночным стоимостям и подлежащих списанию запасов нет, то оценку производственных запасов производим по балансовой стоимости на конец 2005 года - 134018 рублей.

Оценка дебиторской задолженности

Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа:

составляется список всех дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируется возможность возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами.

Непросроченная дебиторская задолженность может оцениваться путем дисконтирования будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости. При этом ставка дисконта должна учитывать риск, связанный со сбором будущих платежей.

Дебиторскую задолженность предприятия ООО «Наш хлеб» в сумме 254751 рублей составляют:

- Задолженность за продукцию ИП Самойлова 72000 рублей (согласно договора расчет ожидается через 5 дней);

- Задолженность ИП Окинян - 30000 рублей (расчет через 10 дней);

- Задолженность за продукцию ООО «Национальный продукт» - 102000 рублей (расчет в течение недели).

Просроченной задолженности не выявлено. Таким образом, дебиторскую задолженность ООО «Наш хлеб» оцениваем в сумме 254751 рубль.

Оценка денежных средств

Денежные средства являются наиболее ликвидными активами, находятся в кассе предприятия в размере 503 рубля, не превышают разрешенный банком лимит кассового остатка (3000 рублей) и в расчетах учитываться не будут.

3.6 Заключение о рыночной стоимости активов предприятия

На основании проведенных расчетов, а также данных, полученных после оценки основных и оборотных фондов, находящихся на балансе, можно рассчитать рыночную стоимость всех активов предприятия (таблица 24).

Таблица 24

Расчет рыночной стоимости всех активов предприятия

Актив	По балансу	Рыночная...

Подобные документы

• Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ООО "Экспертиза", г. Краснодар

  Понятие и цели оценки бизнеса. Обоснование выбранных подходов и методов оценки. Анализ финансово-экономического состояния ООО "Экспертиза". Определение рыночной стоимости земельного участка, зданий, сооружений, оборудования, активов, денежных средств.
  
  дипломная работа [299,6 K], добавлен 13.05.2015
  

• Методы рыночной оценки земельного участка

  Развитие рынка земли в России. Принципы рыночной оценки стоимости земли. Подача заявки и конкретизация задачи по оценке земельного участка. Расчет стоимости оцениваемого участка. Оформление отчета о результатах рыночной оценки размера арендной платы.
  
  дипломная работа [133,0 K], добавлен 20.10.2011
  

• Оценка стоимости бизнеса (на примере ОАО "Ярославский бройлер")

  Особенности бизнеса как объекта оценки. Цели, этапы, подходы и методы оценки стоимости бизнеса, использование её результатов. Оценка рыночной стоимости бизнеса затратным методом на основе активов, доходным и рыночным методами и агрегированная оценки.
  
  курсовая работа [1,2 M], добавлен 02.04.2014
  

• Экспертная денежная оценка земельного участка несельскохозяйственного назначения

  Определение стоимости объекта оценки по выбранным методическим подходам. Анализ рынка недвижимости в районе объекта оценки. Расчет ставки капитализации. Определение чистого операционного дохода с земельного участка. Расчет стоимости земельного участка.
  
  курсовая работа [74,7 K], добавлен 22.01.2014
  

• Оценка стоимости бизнеса

  Понятие, принципы, подходы и методы оценки стоимости. Применение финансового анализа для целей оценки стоимости промышленного предприятия. Отбор финансовых коэффициентов и показателей для целей оценки стоимости бизнеса и их практическое применение.
  
  дипломная работа [547,0 K], добавлен 03.05.2018
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

  Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012
  

• Оценка недвижимости

  Этапы оценки стоимости недвижимости. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Методы расчета физического износа административного здания, рыночной стоимости земельного участка, величины арендной платы.
  
  курсовая работа [61,7 K], добавлен 18.11.2011
  

• Оценка бизнеса предприятия

  Структура стоимости объекта недвижимости по элементам. Определение стоимости бизнеса в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов. Этапы оценки стоимости бизнеса. Процесс согласования стоимостных результатов оценки стоимости бизнеса.
  
  контрольная работа [85,5 K], добавлен 10.02.2016
  

• Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости

  Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
  
  дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011
  

• Оценка бизнеса предприятия ООО "Хирш на Садовом"

  Характеристика понятия бизнеса для целей оценки. Виды стоимости, цели и принципы оценки бизнеса. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Оценка рыночной стоимости предприятия затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходами.
  
  курсовая работа [36,7 K], добавлен 09.02.2015
  

• Определение рыночной стоимости бизнеса ОАО "Газпром"

  Понятие стоимости, ее роль в управлении бизнесом. Подходы к оценке бизнеса, их содержание и характеристика. Порядок определения рыночной стоимости объекта оценки. Расчет стоимости товарного знака ОАО "Газпром" на основании предоставленной документации.
  
  контрольная работа [55,9 K], добавлен 18.01.2015
  

• Сущность и понятие оценки стоимости предприятия (бизнеса)

  Оценка стоимости предприятия (бизнеса) как расчет и обоснование стоимости на определенную дату. Результат проведенной оценки, ее определение в денежном выражении. Доходный подход, расчет денежных потоков. Анализ рисков и расчет ставки дисконтирования.
  
  контрольная работа [50,9 K], добавлен 28.08.2012
  

• Оценка стоимости предприятия ООО "Аланд"

  Виды стоимости, цели и принципы оценки бизнеса. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Оценка рыночной стоимости предприятия затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходами. Порядок определения рыночной стоимости оценщиком.
  
  курсовая работа [514,0 K], добавлен 08.10.2013
  

• Оценка рыночной стоимости оборудования

  Основание для проведения оценки. Результаты оценки и итоговая величина стоимости объектов оценки. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода. Процедура оценки рыночной стоимости движимого имущества. Этапы процесса оценки.
  
  курсовая работа [151,9 K], добавлен 02.04.2009
  

• Оценка стоимости предприятия методом чистых активов

  Оценка стоимости предприятия и бизнеса. Анализ внешней и внутренней среды функционирования организации. Оценка рыночной стоимости активов предприятия. Технологии оценки автотранспортного бизнеса. Оценка величины долговых обязательств и платежеспособности.
  
  курсовая работа [295,7 K], добавлен 24.03.2011
  

• Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

  Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия. Сущность каждого из методов оценки стоимости бизнеса в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Отчет об определении рыночной стоимости 1 пакета акций ЗАО "Сибур-Моторс".
  
  дипломная работа [772,0 K], добавлен 02.07.2012
  

• Оценка стоимости неосвоенного земельного участка

  Определение рыночной стоимости земельного участка. Земля как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства. Структура земельного фонда РФ по категориям земель. Согласование результатов оценки стоимости земельного участка.
  
  курсовая работа [1,6 M], добавлен 06.03.2014
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
  
  курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
  

• Оценка стоимости предприятия

  Методические основы оценки стоимости предприятия (бизнеса). Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия в современных условиях. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости предприятия: основные преимущества и недостатки.
  
  курсовая работа [197,5 K], добавлен 18.11.2010
  

• Определение рыночной стоимости магазина

  Задачи, цель и процедура проведения оценки магазина. Инвестиционный климат российских регионов. Определение рыночной стоимости объекта. Описание объекта. Методика расчета стоимости прав долгосрочной аренды земельного участка, нового строительства здания.
  
  презентация [1,1 M], добавлен 03.10.2008
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам