Оценка стоимости недвижимости гостиницы "Калуга"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Гостиница - это определённый тип недвижимости, при котором эксплуатация объекта напрямую связана с самой собственностью, поэтому при оценке гостиниц бывает сложно разграничить. Затруднения возникают при определении части стоимости гостиницы, которая связана с меблировкой, обстановкой, ресторанами, услугами.

Актуальность выбранной темы проекта определена тем, что оценка гостиниц представляет собой трудоёмкий процесс, при котором необходимо обращаться к помощи специалистов со знанием всевозможных ценообразующих факторов.

Целью работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки мобильности на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и проведения расчётов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачи исследования:

Рассмотрение основных аспектов оценки недвижимости;

Изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного метолов оценки недвижимости;

Описание методики оценки по выбранному объекту недвижимости;

Сведения полученных стоимостных показаний в итоговую оценку стоимости недвижимости и дефиницию рыночной стоимости объекта на примере гостиницы «Калуга».

Объект исследования - гостиница «Калуга» город Калуга.

Предмет исследования - методика оценки объекта недвижимости при помощи метода капитализации доходов, с целью определения его текущей рыночной стоимости.

Практическая значимость работы связана с тем, что оценка недвижимости это особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества. И в то же время это необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений организации проектов строительства, объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в уставной капитал.

недвижимость оценка гостиница



Глава 1. Теоретические основы недвижимости

1.1 Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости - это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения - это вложения в физические активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость - это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле. Антонов В.П. Оценка стоимости земельных участков. - Владимир: Русская оценка, 2006. - С. 21 Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Все операции с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей. Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и вероятную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным снабжением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценно-образующих параметров на величину стоимости по аналогам и запрашиваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. - М.: ИНФРА-М, 2005. - С.23

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

товар;

формирование цены;

способы финансирования сделки;

степень ликвидности;

баланс спроса и предложения;

число потенциальных покупателей;

информированность участников сделки;

методы регулирования;

надежность прогнозирования рыночной ситуации. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистка, - С. 48

Основными параметрами сравнения могут выступать следующие категории:

Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, собирающие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках,

отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.

Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от действенного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются целыми. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

Способы финансирования сделки. Высокая коллективная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому вероятность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости.

Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости доходит редко. Предложение теоретического вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, предприимчивость и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Ввиду увеличения покупателей на недвижимость дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. Или при уменьшении рынка покупателей избыточное предложение также не будет поглощено быстро.

Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать основное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов

Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменимости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2007. - С. 82

Определение рынка недвижимости как устройства эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка - это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью реализации операций с недвижимостью:

покупатели;

продавцы;

арендаторы;

арендодатели;

кредитные учреждения;

заемщики;

девелоперы;

строители;

менеджеры;

владельцы;

инвесторы.

Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

1.2 Понятие, принципы и цели оценки недвижимости

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо соединенные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистка, 2007. - С. 15 Под объектом недвижимости разумеет, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в коллективной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

стационарные сооружения благоустройства территории участка;

элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. - С. 25

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом разнообразных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно вращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

квартиры и комнаты;

помещения и здания под офисы и магазины;

пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

складские и производственные объекты. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2006. - С. 34

Кроме того, объекты недвижимости входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) что существенно влияет на их стоимость.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Симионова Н.Е. Методы оценки недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2006. - С. 89 Форма показать меновой стоимости - цена, которая отрешает суммарное действие всех рыночных факторов, где на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания.

1.3 Методика оценки коммерческой недвижимости

Гостиницы относятся к тем типам недвижимости, где эксплуатация объекта настолько тесно переплетается с самой собственностью, что их бывает сложно разграничить с целью оценки.

Например, если недвижимость - это только строение и земельный участок, то составные части гостиницы связаны с тем, что не является недвижимостью: меблировкой, обстановкой, ресторанами, услугами по проведению конференций и прочими предоставляемыми услугами. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2007. - С. 76 Стоимость прибыльной недвижимости зависит от способности земли и строений приносить арендную плату. Все же к гостиницам трудно применить это определение, так как считать гостиницу лишь объектом недвижимости не совсем верно.

Обычно гостиницы взимают плату, исходя из количества ночей, и их способность давать доход обусловлена такими независимыми от недвижимости факторами, как уровень и качество предоставляемых услуг, наличие и комфортность дополнительно даваемых услуг и уровень создаваемой атмосферы. Поэтому оценка гостиниц - сложный процесс, для которого приглашают специалисты со знанием разнообразных ценно-образующих факторов, влияющих на стоимость гостиницы.

Таким образом, несмотря на то, что гостиницы обычно считаются недвижимостью, при оценке они все же рассматриваются и как недвижимость, и как бизнес.

1.4 Гостиницы как объект оценки

В процессе развития гостиничного бизнеса все чаще возникает необходимость оценки стоимости существующих гостиниц, других зданий под реконструкцию или свободных земельных участков, предполагаемых для реализации гостиничной функции. При этом заказчиками оценки могут выступать как регион власти, так и частные инвесторы. Как показывает практический, инвестиционные проектный расширения и реконструкции существующих гостиниц имеют значительные конкурентные преимущества по сравнению с проектами строительства новых гостиниц. Однако эти преимущества реализуются в полной мере только в том случае, когда имеющаяся гостиница продается городом или собственником под реконструкцию по рыночным ценам, а после реконструкции подлинно сможет соответствовать международным стандартам по предоставляемым услугам.

При оценке объектов мобильности (свободных земельных участков и реконструируемых зданий) под гостиничные комплексы должны приниматься во внимание такие особенности, как более высокие риски из-за больших первоначальных вложений и длительные сроки окупаемости. Инвестиции в жилые, некоммерческие и офисные комплексы для российского бизнеса пока намного эффективнее и выгоднее, чем вложения в гостиницы, прежде всего из-за несоизмеримо больших сроков окупаемости вложенных средств. Игнорирование этих и других особенностей может привести к принятию неэффективных решений, замораживанию инвестиций в гостиничные комплексы, длительным срокам их строительства и реконструкции, дискредитации усилий администрации города и области по развитию гостиничной индустрии в регионе. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: Питер, 2003. - С. 185

В рамках оценки гостиниц как объектов недвижимости могут анализировать два варианта: оценка земельного участка как застроенного (гостиничным зданием или другими зданиями и сооружениями) и оценка земельного участка как незанятого для реализации на нем в последующем гостиничной функции. В рамках оценки бизнеса обычно определяется стоимость ценных бумаг или долей в случае купли-продажи акций гостиничного комплекса на фондовом рынке. Для принятия доказанного инвестировать решения необходимо оценить собственность гостиничного комплекса и долю этой собственности, приводящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса. В обоих случаях оценка гостиницы воплощать в действительность, как правило, на основе данных бухгалтерского учета и результатов хозяйственной деятельности подобных объектов. В соответствии с доходным подходом на основании отрекомендов номера. Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие./ Под ред. В.А. Прорвича. - М.: Экономика, 2004. - С. 195 При оценке необходимо учитывать, что реальные цены размещения в гостиницах отличаются от сказанных стоимостей гостиничных номеров, представляемых в открытых прайс-листах. Гостиницы независимо от их статуса и категории тесно сотрудничают с туристскими фирмами, в том числе в сфере делового туризма. В зависимости от количества выкупаемых мест туристическим фирмам могут предоставляться различные скидки.

Так, корпоративный тариф может быть на 20-30% ниже стандартного. В отелях высокого класса действует, как правило, система бонусов: набрав определенное количество баллов, туристическая фирма получает право на бесплатные номера и дорогие презенты. Во многих гостиницах имеется своя система поощрения постоянных партнеров. В среднем, цены на размещения могут быть ниже заявленных на 10-50%. Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). - М.: Аудит и финансовый анализ. - С. 85

1.5 Технология оценки гостиницы

Гостиничная недвижимость периодически становится объектом различного рода операций - сделок купли-продажи, слияния-поглощения, финансирования-рефинансирования и т.д. Для этого требуется установить предполагаемую рыночную стоимость объекта, опираясь на существующих профессиональных методах и подходах.

Обычно при оценивании гостиницы применяются три традиционных подхода (затратный, сравнительный и доходный), как и при оценке других доходных активов, будь то объекты недвижимости или бизнеса. Для того чтобы учесть все элементы, образующие стоимость функционирующей гостиницы, при затратном методе оценки следует учесть все нематериальные ценности, связанные с брендом гостиницы и ее функционированием как единого бизнеса и его стабильностью. При доходном методе рассматриваются расходы по замене быстроизнашивающихся предметов и сложного оборудования. А метод сопоставления продаж должен включать корректировки на потенциальную разницу в физическом состоянии и финансовом статусе гостиниц, заявленных в сделках по продаже.Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2007. - С. 119

Поскольку стоимость гостиницы на назначенную дату оценки зависит от ее способности приносить чистый доход в будущем, при оценке этой стоимости чаще всего применяется доходный подход. Для прогнозирования будущего дохода гостиницы оценщики анализируют гостиничный рынок. Текущая стоимость этого предсказываемого дохода и определяет готовность рынка предложить за гостиницу ту или иную сумму.

Прогноз чистого дохода гостиницы напрямую зависит от рыночных условий, которые характеризуются объемом спроса на гостиничные номера и услуги, а также конкурентным предложением на рынке. Для анализа спроса предполагается, что клиентура гостиницы неоднородна и может быть разделена на различные категории: деловой туризм, посетители совещаний и конференций, сотрудники авиакомпаний, туристы (индивидуальные и групповые туры). Затем прогнозируется объем спроса по каждому сектору в будущем, а также производится прогноз неудовлетворенного и принужденного спроса, которые могут возникнуть на рынке. Конкурентное предложение гостиничных номеров оценивается как сумма количества номеров за сутки в год, включающая существующее предложение на рынке, предложения в рамках проектов в стадии реализации, а также гостиничных проектов, ожидаемых в будущем.

Для каждого года анализируемого периода возможная цена и наполняемость номеров определяются на основе прогноза показателей спроса и предложения. Это требует оценки конкурентоспособности гостиницы и сочетания уровня наполняемости и средней цены номера, которые можно достичь при ожидаемых рыночных условиях. Основной источник доходов гостиницы - годовой доход от сдачи номеров - рассчитывается как число занятых номеров, умноженное на достижимую цену номера (смотрите прилагаемую таблицу). Доход от других услуг, предоставляемых гостиницей, обычно поступает одновременно, в зависимости от возможной наполняемости гостиницы.

Для получения чистого дохода оценщик использует специальный набор счетов, в тот или иной представлены все источники дохода, соотносимые с гостиничным бизнесом. В случае если гостиница предоставляет полный набор услуг, сюда, кроме дохода от сдачи номеров, входят: доходы от ресторанов, баров, кафе, доходы от услуг телефонной связи, услуг прачечной, услуг по организации конференций, доходы бизнес центра, фитнес центра и от сдачи в аренду торговых помещений.

Чтобы определить текущую стоимость ожидаемого чистого годового дохода, используется ставка дисконтирования (коэффициент отдачи), которая отражает, как потенциальный риск, объединенный с эксплуатацией гостиницы, так и заинтересованность инвесторов в приобретении здания и оборудования гостиницы в настоящее время. Хотя гостиницы, безусловно, относятся к объектам недвижимости, они управляются как бизнес, что делает их оценку более сложной и не однозначной, чем в случае с обычными типами коммерческой недвижимости, где стоимость определяется в зависимости от уровня возможной арендной платы.

Таким образом, оценивая недвижимость и бизнес гостиничных комплексов, российские оценщики применяют все три общепринятых подхода - доходный, затратный и сравнительный. Необходимо отметить, что во многих странах с рыночной экономикой, где гостиницы продаются на вакантном и открытом рынке, наиболее часто применяются только доходный и сравнительный подходы. Рассмотрим особенности применения указанных подходов в оценке гостиниц.

Затратный подход - способ оценки имущества гостиниц, основанный на определении стоимости издержек на создание, модификация и утилизацию имущества с учетом всех видов износа. При этом реализуется принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. выпущенный подход чаще всего применяется, когда задачей является определение стоимости недвижимости гостиниц. Как правило, он мало приемлем, когда оценивается гостиничный бизнес. В этом случае он может быть использован только для оценки активов в рамках оценки бизнеса. Затратный подход может быть успешно применен, когда задачей оценки является определение стоимости недвижимости, состоящей в правильном варианте из земельного.

участка и застройки. Слабым местом затратного подхода является необходимость определения стоимости иного имущества гостиничного комплекса кроме зданий и земельного участка. Вклад затратного подхода в конечный результат может быть не столь важен, когда имеется существенный износ застройки. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: Питер, 2007. - С. 26

С точки зрения оценки затратного подхода особенностью гостиничных комплексов является необходимость учета больших (по сравнению с другими вариантами развития недвижимости) единовременных инвестиций в строительство (реконструкцию) объектов и их оборудование. При определении стоимости свободного земельного участка к затратам на новое строительство должны быть добавлены затраты на меблировку номерного фонда и другое оборудование гостиниц. Этого, как правило, не требуется при оценке других типов недвижимости. При оценке стоимости земельного участка необходимо выполнить оценку стоимости строительства недвижимости, соответствующей наиболее эффективному использованию этого участка (с учетом правомочности, физической осуществимости, финансовой оправданности, максимальной эффективности). При этом оценивать земельный участок целесообразно под функцию наиболее эффективного использования. В этом случае оценщице необходимо охарактеризовать условно свободные и застроенные земельные участки по наличию или отсутствию обременений, так как это обстоятельство в значительной мере оказывает влияние на конечный результат - величину рыночной стоимости. Сравнительный подход в оценке основан на сопоставлении стоимости оцениваемого имущества со стоимостью на рынке других аналогичных объектов, т.е. на основе информации об аналогичных сделках. Показателем рыночной стоимости оцениваемого объекта выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Сравнительный подход пока довольно редко применяется на практике. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: Питер, 2003. - С. 219

Сравнительный подход может быть реализован двумя основными методами: методом статистического моделирования и методом сравнительного анализа сделок. Метод статистического моделирования предусматривает построение соответствующих функций стоимости объектов гостиничного комплекса от ценно-образующих факторов в виде элементов сравнения объекта и характеристик среды деятельности подобных объектов методами регрессионного и корреляционного анализов, позволяющих получить статистические зависимости между параметрами (стоимостью и ценно-образующими факторами). Предоставленный метод основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами, которые недавно были проданы или предложены к продаже на рынке, с внесением корректировок по тем их параметрам, по которым оцениваемый объект и сопоставимые объекты отличаются друг от друга. Метод динамического моделирования может применяться, если имеется достаточно большой массив данных о сделках или предложениях по подобным объектам. Статистическая зависимость может устанавливаться для определенных временных рядов. При этом должен быть обеспечен механизм корректировки этой зависимости в отдельные периоды времени на основе мониторинга рынка и ценно-образующих характеристик подобных объектов. Если информация на рынке представлена единичными сделками или предложениями по сопоставимым объектам, следует применять метод сравнения продаж и предложений с последующей корректировкой цены сделки или предложения на вычисленную соответствующим образом величину поправки. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. - С. 129

Доходный подход основан на определении величины будущих доходов от использования имущества гостиниц. Оценка гостиниц с помощью доходного подхода наиболее адекватна для объектов данного типа. Она осуществляется путем вырабатывания особой структуры доходов гостиницы, учитывая, что гостиницы, как правило, не сдаются на условиях долгосрочной аренды. Гостиницами управляют представители собственников, управляющие компании сетей и т.п. В связи с этим моделирование доходов и расходов гостиниц осуществляется в основном с использованием данных бухгалтерской отчетности. Определить чистый дисконтированный доход для гостиницы, относящийся к недвижимости, возможно на основе бизнеса (или данных бухгалтерского учета) и результатов хозяйственной деятельности аналогичных объектов, выделив ту часть дохода, которая непосредственно относится к недвижимости. Чтобы вычислить величину чистого дисконтированного операционного дохода, относящуюся к недвижимости, необходимо из величины чистого операционного дохода гостиницы вычесть доход, приходящийся на движимое и другое имущество, включая нематериальные активы. Обязательным условием использования доходного подхода при оценке гостиничных комплексов является проведение ретроспективного анализа за предыдущие периоды деятельности, как правило, за три предшествующих года. При этом важно, чтобы правильно были произведены учет доходов из всех источников, а также разделение их величин, относящихся к различным элементам имущества гостиницы.

1.6 Методы подхода к определению рыночной стоимости предприятий

Научно, экономически, юридически и социально обоснованная (настоящая, действительная, реальная, объективная) рыночная стоимость предприятия состоит из двух обосновываемых слагаемых: рыночной стоимости, непосредственно самого предприятия с учетом нематериальных активов и инфраструктуры, если таковая имеется, а также рыночной стоимости земельного участка, на котором оно расположено и который ему принадлежит на правах земельной собственности. Внимательное и непредвзятое ознакомление с доходным подходом к определению стоимости предприятий в его современном виде. Размышления на эту тему, вызывают глубокую озабоченность чрезвычайно низким уровнем теоретической и практической обоснованности, справедливости, адекватности получаемых на его основе оценок, неограниченными возможностями манипулирования, мистификации результатов работы оценщика при таком подходе как в сторону занижения, что встречается чаще, так и в строну завышения. И то, и другое, как правило, делается в порядке коррупции в интересах заказчика оценочных работ за дополнительную плату, получившую собственное название - «откат».

При доходном подходе сегодня используют два метода определения стоимости предприятий. В тех случаях, когда предприятия имеют разработанные и утвержденные бизнес-планы работы на те или иные периоды календарного времени до ожидаемого конца срока их использования по назначению, в существующих учебниках и научной литературе по оценочной деятельности рекомендуется применять и применяется на практике метод дисконтирования соответствующих ожидаемых (прогнозируемых) годовых доходов. При отсутствии у оцениваемых предприятий таких бизнес-планов в указанных публикациях предлагается использовать и практически используется метод прямой капитализации капитализируемых доходов этих предприятий, полученных преимущественно за последний полный год их работы либо усредненных за несколько последних лет. Существующий теоретический метод доходного подхода, состоит в том, что стоимость предприятия определяется только на основе ожидаемых будущих доходов, которые оцениваемый объект может принести до окончания срока его жизнедеятельности.

Является принципиально ошибочным, так как при таком подходе игнорируется тот очевидный факт, что предприятие является имущественным комплексом. Что оно обычно не витает в воздухе, а стоит на дорогостоящей земле и, кроме того, величину его стоимости в значительной степени образуют нематериальные активы, особенно в той их части, которая

в современных системах бухгалтерского учета и отчетности предприятий не оценивается. Анализ общеизвестных случаев продажи конкретных предприятий и компаний в нашей стране и за рубежом, и, в частности, тех, которые относятся к объектам высоких технологий, показывает, что их рыночная цена, за счет стоимости имевшейся у них земельной и латентной нематериальной собственности намного, иногда в десятки раз превышала их бухгалтерскую балансовую стоимость, подсчитанную затратным методом. Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). - М.: Аудит и финансовый анализ. - С. 65

Наибольшее число недостатков-неопределенностей при использовании его для определения стоимости предприятий имеет метод дисконтирования капитализируемых доходов:

отсутствует однозначное представление о том, какими конкретно капитализируемыми доходами должен заниматься оценщик (совокупными доходами, чистыми доходами с учетом или же без учета той или иной доли амортизационных средств, прибылью до уплаты или же после уплаты налогов и процентов и т.д.);

сегодня в условиях рыночной и особенно переходной экономики часто бывает неизвестно, что будет завтра. Прогнозировать доходы на те или иные по продолжительности отдельные периоды календарного времени, как минимум на пять лет вперед, - это примерно то же самое, что «строить воздушные замки»;

для прогнозов будущих доходов за базу обычно принимают фактический доход за последний отчетный год. Он, в силу, например, неудовлетворительного уровня менеджмента на предприятии, может во много раз, и даже на порядок, отличаться от возможного в нормальных условиях организации производства и труда, при наличии квалифицированной управленческой команды;

в переходных экономиках инфляционные процессы крайне нестабильны, не исключены кризисы и дефолты, поэтому прогнозы уровней инфляции для ожидаемых доходов предприятия ненадежны;

отдельной графой можно выделить определение ставок дисконтирования будущих доходов. Для этой цели разработаны и используются примерно 15 методов, если не больше. В конечном итоге побеждает метод экспертных оценок совокупного риска невыхода на прогнозируемые доходы при повседневной экономической деятельности предприятий. По литературным источникам сейчас эта ставка находится в пределах 30-35%, но со временем может быть снижена до 25%. Интересно отметить, что фактическая ставка дисконтирования сегодня в 3,5-5,5 раз отличается от величины без рисковой ставки капитализации доходов. При таком положении, оценка текущей стоимости предприятия оказывается равной сумме годовых значений прогнозируемой для него фактической прибыли за вычетом налогов и процентов всего лишь за 3,5 и 4 года работы этого предприятия в будущем, что вряд ли соответствует его действительной стоимости;

при использовании метода дисконтирования капитализируемых доходов не учитываются стоимости большей части нематериальных активов и земельного участка предприятия;

результаты оценки стоимости предприятия, полученной методом дисконтирования доходов, не учитывают его интегральный (физический, моральный и экономический) износ, а также существующий баланс кредиторской и дебиторской задолженностей предприятия, а также ряд других факторов, влияющих на величину оценки его стоимости.

Концептуальная формула для определения оценки текущей стоимости предприятия (Осп) методом дисконтирования доходов в общем виде выглядит следующим образом:

Осп = Ди/(1 + Кд), (2.1)

где Ди - поток капитализируемого дохода предприятия в i-том периоде календарного времени;

Кд - ставка (коэффициент) дисконтирования потока Ди;

П - число рассматриваемых периодов календарного времени (лет) работы предприятия.

Считается, что метод дисконтирования доходов при оценивании стоимости предприятий целесообразно применять в следующих случаях:

при ожидании, что будущие доходы будут существенно отличаться от текущих;

при наличии экономических обоснований оценок размеров ожидаемых в будущем доходов;

оцениваемый объект находится в стадии строительства илиже только что построен;

потоки доходов и расходов оцениваемого объекта носят сезонный характер.

Аналогичные недостатки-неопределенности характерны и для метода прямой капитализации дохода предприятия, применяемого для определения его стоимости, за исключением двух наиболее одиозных моментов. При этом методе отпадает необходимость использования сомнительных прогнозов потоков будущих доходов и ожидаемых уровней их инфляции. Все остальные недостатки, естественно, остаются. Степень достоверности получаемых ставок капитализации и дисконтирования капитализируемых доходов примерно одинаковы.

Общий вид концептуальной формулы для получения оценки стоимости предприятия (Осп) методом прямой капитализации капитализируемого дохода:

Осп = Дкс/Кк, (2.2)

где Дкс - среднегодовое за ряд последних лет либо фактическое за последний отчетный год значение капитализируемого дохода предприятия;

Кк - ставка (коэффициент) капитализации дохода Дкс.

Формально по рекомендуемой формуле метода прямой капитализации доходов предприятия получается, что если по каким-то причинам оно временно, например, в течение последнего года не работало, то его стоимость при нулевом доходе также равна нулю.

Предполагается, что этот метод наиболее эффективен для объектов, имеющих стабильные годовые доходы (т.е., когда ожидается, что будущие доходы предприятия будут примерно равны текущим или темпы их возможного роста могут быть достоверно просчитаны), а также для

предприятий с однозначно определенной и стабильной арендной платой на многие годы вперед. Считается, что метод прямой капитализации доходов отличается простотой расчетов и отражает сложившуюся рыночную конъюнктуру. Однако этот метод не рекомендуется применять при отсутствии надежной информации о результатах достаточного количества уже совершившихся аналогичных рыночных сделок. Таким образом, получается, что для оценивания стоимости предприятий, каждый случай продажи, которых обычно уникален, применять этот метод нельзя. Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие./ Под ред. В.А. Прорвича. - М.: Экономика, 2004. - С. 546

При использовании фактических значений ожидаемых доходов или фактического значения капитализируемого дохода для определения стоимости оцениваемых предприятий оценивают не реальную стоимость предприятия, а стоимость, которая напрямую увязывается с уровнем профессиональной состоятельности и эффективности работы его управленческой команды. Нормативно-доходный метод является усовершенствованным вариантом метода прямой капитализации капитализируемого дохода, суть рационализации которого, применительно к

производственно-технической базе предприятия, состоит в замене фактического (текущего или же среднегодового) значения капитализируемого дохода нормативным значением этого дохода. Несмотря на элементарность, примитивность такого шага, существенно пересматривается экономико-математическая модель оцениваемого предприятия. Случайная цифра капитализируемого текущего дохода, практически не зависящая от основополагающих паспортных технико-экономических характеристик оцениваемого предприятия, заменяется экономико-математической моделью этого предприятия, которая учитывает его производственные возможности в нормальных условиях производства и труда, а также структуру и стоимость стоимостном образующих видов его имущества.

Концептуальная формула для определения стоимости предприятия, отражающая суть этого метода, имеет вид:

Осп = N нп Дн-ч Мкд (1 - Ии ) - Фоп + Осзуп, (2.3)

где Nнп - нормативная номинальная производственная мощность (производственный потенциал) оцениваемого предприятия, нормо-часы (нормо-ч)/год; Дн-ч - фактическая (рыночная) доходопроизводительность этого предприятия в расчете на один нормо-час его работы по капитализируемому доходу, денежные единицы (д.е.)/н-ч;

Мкд - стоимостной мультипликатор (капитализатор) капитализируемого дохода предприятия, т.е. коэффициент пересчета этого дохода в номинальную стоимость предприятия;

Ии - интегральный износ предприятия, характеризующий совокупность его физического, морального и экономического износ

где Апн - амортизационные средства, начисленные на момент проведения оценочных работ, тыс. д.е.;

Аин - амортизационные отчисления, к моменту оценочных работ использованные по прямому назначению, тыс. д.е.;

Апо - общая сумма амортизационных отчислений предприятия, ожидаемая за весь срок его службы, тыс. д.е.



Глава 2. Оценка стоимости гостиницы «Калуга»

Описание процесса оценки

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1) Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2) Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости.

3) Принципы, связанные с рыночной средой.

4) Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Экономический износ предприятия может быть не функциональным, частично функциональным и полностью функциональным, в зависимости от того, какого типа его структурные рабочие места (СРМ) оказались утраченными. Если были утрачены только некоторые универсальные СРМ, большая часть которых еще осталась, то в таком случае наблюдается не функциональный экономический износ предприятия. При утрате отдельных универсальных и специализированных СРМ имеет место частично функциональный износ, а при закрытии только специализированных СРМ - полностью функциональный экономический износ предприятия, особенно тогда, когда утраченные СРМ последнего типа были в единственном числе.

Иногда в случаях возникновения полностью функционального экономического износа предприятия, связанные с ними потери продуктивности приходится компенсировать за счет выполнения выпавших видов работ и изготовления выпавшей номенклатуры деталей на стороне по существующим расценкам на эти работы. Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). - М.: Аудит и финансовый анализ. - С. 187

Нормативно-доходный метод определения величины Осп пригоден для применения на любой стадии существования предприятия: в проекте, в только что построенном состоянии, на стадии освоения производственной мощности, в состоянии производственной, торговой или сервисной зрелости, на завершающем этапе своего жизненного цикла, перед перепрофилированием или окончательной ликвидацией. При этом величина Осп никогда, ни при каких обстоятельствах не может иметь и не имеет нулевого значения. Как минимум, рыночная стоимость оцениваемого предприятия не может быть меньше разницы между стоимостью его земельного участка и сметными затратами на ликвидацию и утилизацию подлежащих слому его строительных конструкций и списанных машин, оборудования и организационно-технической и технологической оснастки в той стадии, когда сносимое предприятие становится обременением

занимаемого им земельного участка. В настоящее время определение ставки капитализации и соответствующего ей мультипликатора для каждого конкретного предприятия производят как методом экспертных оценок, так и по результатам специального структурного анализа цен состоявшихся торговых сделок по продаже-покупке предприятий на рынке этих объектов.

Поэтому, нормативно-доходный метод может давать заниженные оценки стоимости оцениваемых предприятий, в тех случаях, когда стоимость производственной недвижимости и движимости этих предприятий оказывается существенно неадекватной их производственным и производительным возможностям. Т.е. когда фактические значения удельных капитальных вложений в строительство этих объектов по тем или иным причинам значительно, а то и в разы превышают действующие для таких предприятий нормы удельных капитальных вложений. Например, если для сооружения данных предприятий используются самые качественные и дорогие строительные материалы, предусмотрены дорогое санитарно-техническое оборудование, современные отопительные и вентиляционные системы, кондиционеры, наблюдаются некоторые архитектурные излишества, имеются спортивные сооружения, сауны, бассейны, комнаты для фитотерапии, психологической разгрузки и т.д. Тогда, естественно, что между доходами предприятия и балансовой стоимостью его имущества пропорциональной связи не существует, поэтому в рассматриваемых случаях оценка стоимости таких предприятий должна производиться не только нормативно-доходным, но и затратным методом и за окончательную оценку следует принимать наибольшую их этих оценок.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки матери материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

2.2 Краткая характеристика гостиницы «Калуга»

Объектом практического исследования является гостиница «Калуга», изображённая на рис. 1, основная деятельность которой заключается в оказании услуг по временному размещению и проживанию.



Рис. 1. Гостиница «Калуга»

Гостиница "Калуга" расположена на центральной уличной магистрали города, в месте максимального сосредоточения деловой и торговой жизни города.

В 2010 году интерьер гостиничных номеров был полностью переработан, согласно всех современных тенденций отельного бизнеса, чтобы являться бесспорным образцом гостиницы Калуги.

Гостей ждут 90 номеров различной площади и категории комфортабельности - стандартный, полулюкс, люкс и апартаменты, предназначенные для длительного комфортного проживания. Все номера выполнены в классическом европейском стиле. Как и в других гостиницах Калуги, цены, весьма демократичны, перечень и качество услуг максимальны, что в конечном итоге удовлетворит всех наших посетителей.

Вам будет предложен завтрак, оформленный шведским столом, расходы на который включены в стоимость проживания, а в дополнение гости всегда могут посетить уютный лобби-бар и воспользоваться рестораном с европейской кухней.

Как и некоторые другие отели Калуги, наша гостиница предлагает своим постояльцам бесплатный круглосуточный доступ в интернет по Wi-Fi. В случае необходимости, посетители отеля могут воспользоваться бесплатной круглосуточной охраняемой парковкой отеля, а также услугой аренды автомобиля на весь срок проживания в гостинице.

Среди гостиниц в г. Калуга, это единственная гостиница, в инфраструктуру которой удачно имплементирован крупнейший торговый комплекс города - «21 век».

Торговый комплекс «21 век» открыт в марте 2005 года, считается одним из самых престижных торговых комплексов, а также развлекательной меккой г. Калуги. Торговый комплекс «21 век» представляет собой оптимальное сочетание бизнес-центра, супермаркета, торговых галерей, фуд-корта и парка развлечений, который венчает современный кинотеатр на два зала, вместимостью 164 места каждый. Кинозалы оснащены шестнадцатью звуковыми системами Dolby Digital Surround EX, а изображение формируется итальянскими 3D проекторами Cinemeccanica.

Территории, находящиеся вблизи ТК «21 век» максимально облагорожены для придания всему архитектурному ансамблю эстетического вида, окаймленного зеленью газонов и чистотой проезжих и пешеходных участков.

Мы предлагаем посетить наш торговый комплекс и высококлассный отель, которые максимально удобно расположены в центре г. Калуга

Таблица 1.

Цены на размещение в гостиницы «Калуга»

Категория номера	Будние дни	Выходные дни
	Одноместное размещение	Двухместное размещение	Одноместное размещение	Двухместное размещение
Аппартаменты	6500 руб.	7100 руб.	5300 руб.	5900 руб.
Люкс	8200 руб.	8800 руб.	7000 руб.	7600 руб.
Полулюкс	6500 руб.	7100 руб.	5300 руб.	5900 руб.
Стандарт	4300 руб.	4900 руб.	3500 руб.	4100 руб.

2.3 Определение стоимости объекта при помощи затратного подхода

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

принцип «замещения».

Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Итак, стоимость объекта при помощи затратного подходы рассчитывается следующим образом:

Со = Сзем. уч. + (ПВС - Износ), (1)

где Со - Стоимость объекта

Сзем. уч. - Стоимость земельного участка

ПВС - Полная восстановительная стоимость (рассчитывается по сборнику УПВС

Определение стоимости земельного участка

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Мин. имущества России от 07.03.2002 № 568-р: «Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный - к земле не применим, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Согласно этому, в курсовой работе, при определении стоимости земельного участка, рассмотрены сравнительный и доходный подходы.

Таблица 2

Стоимость земельного участка по доходам

Наименование подхода	Стоимость земельного участка, руб.	Стоимость 1 кв. м земельного участка, руб.
Сравнительный подход	470 438	1 221,92
Доходный подход	1 082 992,85	2 812,97р.

Таблица 3

Итоговая согласованная рыночная величина земельного участка

Наименование подхода	Стоимость земельного участка, руб.	Удельный вес подхода
Сравнительный подход	470 438	70%
Доходный подход	1 082 992,85	30%
Итого стоимость земельного участка 654 204,46руб. Стоимость 1 кв. м земельного участка 1 699руб

Расчет восстановительной стоимости объекта

Расчет восстановительной стоимости объекта производится по сборнику № 28 «УПВС Жилые и общественные здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения», отдела III «Здания и сооружения коммунально-бытового назначения», раздел 1 «Жилые коммунальные здания» - общежития одноэтажные кирпичные - таблица 98. Исходя из стоимости 1 куб.м. здания - 25,6 руб. Строительный объем здания составляет - 432,6 куб. м.

...