Економічні засади експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення

Размещено на http://www.allbest.ru/

Національний університет біоресурсів і природокористування України

УДК 332.64:336.74:63

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

Економічні засади експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення

08.00.06 - економіка природокористування та охорони навколишнього середовища

Мельничук Володимир Олександрович

Київ 2009

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми. Розвиток аграрного сектора України значною мірою залежить від функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення. Ефективність роботи такого ринку потребує чіткого економічного механізму регулювання, необхідним елементом якого є грошова оцінка земельних ділянок.

Актуальність питання визначення вартості земельних ділянок зумовлена тим, що здійснення трансакцій купівлі-продажу, міни тощо на земельному ринку передбачає проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок. Крім того, надання кредиту аграрному підприємству під заставу земельних ділянок, внесення їхньої вартості до статутного капіталу підприємства, також базуватиметься на результатах експертної грошової оцінки.

Наукові дослідження щодо проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення знайшли відображення в працях таких українських учених: В.Г. Андрійчука, А.М. Асаула, Ю.Д. Білика, Л.І. Воротіної, В.П. Галушка, Д.І. Гнатовича, Р.Й. Гулько, А.С. Даниленка, Ю.Ф. Дехтяренка, В. Дмитренка, Д.С. Добряка, О.І. Драпіков-ського, І.Б. Іванової, М.Г. Лихогруда, В.М. Кривова, С.І. Кручка, В.Я. Меселя-Веселяка, Ю.М. Манцевича, Л.Я. Новаковського, Ю.М. Палехи, Б. Пасхавера, Ю.Г. Полулях, І.А. Розумного, А.М. Стельмащука, М.Г. Ступеня, А.М. Третяка, М.М. Федорова, О.М. Шпичака. Деякі питання оцінки земельних ділянок відображені у працях російських вчених: Е.Р. Бугулов, І.Н. Буздалова, В.В. Бобильова, А.М. Гатауліна, В.А. Горемикіна, А.Г. Грязнова, К. Діля, М. Козодаева, В.В. Ноздріна, Ф.П. Румянцева, М.М. Светлова, М.М. Соловйова, Н.Н. Суханова, Д.В. Хавіна, М.А. Федотової.

У зарубіжній літературі існує кілька напрямів дослідження оцінки земельних ділянок: принципи оцінки та фактори, що впливають на вартість земельних ділянок - Дж. Медічі, Дж. Крейген, П. Пьюконнен; методичні підходи до оцінювання - П. Баррі, C. Бекер, Дж. Бойкін, П. Елінджер, Я. Коновальчук, Є. Кухарська-Стасюк, A. Маршал, Дж. Хопкін; методи визначення ставки капіталізації - Р. Армстронг, Л. Парчер та ін.

Конкретнішими є роботи з вивчення особливостей оцінювання фермерських господарств як цілісних майнових комплексів - C. Еверетт, E. Кроус і Х. Вівер. Для розуміння сучасних проблем проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення велике теоретико-методологічне значення мають також праці таких зарубіжних вчених, як Ч.Б. Акерсон, М. Бебкок, Ф. Бейлі, Е. Елвуд, Р. Елі, А. Маршал, Н. Ордуэй, В. Петті, Д. Рікардо, Р.У. Реткліф, А. Сміт, Х.Х. Чапмен, І. Фішер, Дж. Фокс, Дж. Фрідман та багато інших.

У дослідженнях науковців України певною мірою відображено аспекти експертної грошової оцінки земельних ділянок, але недостатньо врахована специфіка оцінювання ділянок сільськогосподарського призначення в сучасних умовах. Так, ґрунтовному дослідженню підлягають питання врахування цінового фактора при оцінюванні. Беручи до уваги стан розвитку ринку земельних ділянок сільськогосподарського призначення і недосконалість існуючих методів розрахунку ставок капіталізації, постає необхідність у розробці нових нетрадиційних підходів до їх визначення та в удосконаленні існуючих. Потребують дослідження підходи до визначення земельної ренти при здійсненні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення тощо.

Актуальність зазначених проблем, розв'язання яких забезпечить удосконалення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення, а також сприятиме розвитку повноцінного земельного ринку, зумовила вибір і актуальність теми дослідження, структурну побудову дисертаційної роботи та її наукове й практичне значення.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота виконувалася відповідно до наукових програм кафедри банківської справи Національного аграрного університету на 2005-2008 роки „Вдосконалення методик експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення” (номер державної реєстрації 0107U004871).

Автор дисертаційного дослідження був співвиконавцем зазначеної теми.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційної роботи є розробка теоретико-методологічних основ і практичних рекомендацій щодо вдосконалення існуючих методик експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Для реалізації мети в дисертації були поставлені такі завдання:

- розкрити економічну природу й сутність експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення;

- узагальнити теоретичні основи, що зумовлюють специфіку експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення;

- проаналізувати розвиток оцінки земельних ресурсів за період з IX ст. до теперішнього часу;

- дослідити методики експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та розробити шляхи щодо їх вдосконалення;

- здійснити аналіз процесу проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та оцінити його ефективність відповідно до сучасних умов;

- визначити вплив зміни цін реалізації сільськогосподарської продукції на вартість земельних ділянок при їх оцінюванні;

- проаналізувати методи визначення ставок капіталізації, які використовують при здійсненні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення;

- виявити недоліки підходів до визначення величини рентного доходу при проведенні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення, опрацювати пропозиції щодо їх вдосконалення.

Об'єктом дослідження визначено процес удосконалення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Предметом дослідження є сукупність теоретичних, методичних і практичних питань, пов'язаних із здійсненням експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Методи дослідження. Вибір методів дослідження зумовлений прагненням у комплексі оцінити стан експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Для наукового розв'язання поставлених у роботі завдань використано загальні та спеціальні методи наукового пізнання. Серед загальних методів, застосованих при дослідженні, потрібно відзначити методи емпіричного дослідження (метод порівняння - аналіз стану розвитку оціночної діяльності в Україні та багатьох зарубіжних державах; порівняльно-історичний метод - виокремлення етапів становлення оціночної діяльності земель), методи, які використовують на емпіричному й теоретичному рівнях дослідження (абстрактно-логічний - вивчення і класифікація факторів впливу на вартість земельних ділянок сільськогосподарського призначення; моделювання - розроблення моделі визначення мінімальної ренти земельної ділянки) та методи теоретичного дослідження (системний - вивчення відповідних явищ і процесів, що стосуються експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення; монографічний - вивчення й аналіз наукових праць вітчизняних і зарубіжних авторів). Дослідження проводилося також за допомогою таких спеціальних методів наукового пізнання як прогнозування (для визначення прогнозних цін реалізації стратегічної продукції), кореляційно-регресійний метод, економіко-математичний, розрахунково-конструктивний (при аналізі впливу різних факторів на ставку капіталізації, розробці методики розрахунку величини земельної ренти).

Інформаційною базою дослідження є матеріали Державного комітету статистики України, Державного комітету України із земельних ресурсів, Міністерства аграрної політики, положення законодавчих і нормативно-правових актів з питань експертної грошової оцінки земельних ділянок, ринку земельних ділянок, земельних відносин у цілому, матеріали Національного банку України та багатьох комерційних банків, Європейського банку, статистичні огляди зарубіжних країн, матеріали наукових семінарів і конференцій, праці провідних вітчизняних та зарубіжних учених, матеріали консалтингових і оціночних підприємств з питань агрохімічної характеристики земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розміщених у різних ґрунтово-кліматичних зонах країни, а також матеріали власних досліджень.

Наукова новизна одержаних результатів полягає в розробці нових теоретичних аспектів і практичних рекомендацій щодо вдосконалення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Відповідно до мети та завдань проведеного дослідження у дисертаційній роботі містяться такі обґрунтовані теоретичні положення й практичні рекомендації, яким притаманна наукова новизна:

вперше:

- розроблено метод визначення ставки капіталізації, що ґрунтується на врахуванні відсоткових ставок фінансового ринку, рівня забезпеченості населення земельними ресурсами та ризику країни, в якій знаходиться земельна ділянка (С. 13);

удосконалено:

- формулювання суті експертної грошової оцінки земельної ділянки як процесу визначення на певну дату в грошовому вимірі ринкової або іншого виду вартості земельної ділянки та пов'язаних із нею прав експертом-оцінювачем шляхом застосування сукупності підходів, методів і оціночних процедур, що забезпечують збирання й аналіз даних, проведення розрахунків та оформлення результатів у вигляді звіту (С. 6);

- класифікацію факторів, які впливають на вартість земельних ділянок, виділенням окремої групи екологічних факторів, а також розподілом усіх факторів на загальні, що впливають на формування вартості будь-яких земельних ділянок, і специфічні, які притаманні лише земельним ділянкам сільськогосподарського призначення (С. 6-7);

- підхід до визначення величини доходу при здійсненні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення шляхом застосування прогнозних середньозважених цін реалізації сільськогосподарської продукції, яка є типовою для відповідного цінового регіону (С. 11);

- підхід до розподілу доходу на прибуток і ренту при проведенні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення врахуванням державної підтримки аграрного товаровиробника, а також за рахунок впровадження нового компонента - мінімальної ренти (С. 11-13);

дістали подальшого розвитку:

- класифікація принципів здійснення експертної грошової оцінки земельних ділянок, суть якої полягає у виділенні трьох груп принципів за критерієм відношення до об'єкта оцінки: загальні, суб'єктивні та об'єктивні принципи (С. 7);

- кумулятивний метод розрахунку ставки капіталізації уточненням підходу до визначення базової ставки, а також розробкою підходів до врахування поправок на ризик ліквідності, зміни ціни та передачі земельної ділянки сільськогосподарського призначення в оренду (С. 13-14).

Одержані результати доповнюють науковий напрям і дають підстави для подальших досліджень щодо вдосконалення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Практичне значення одержаних результатів дисертаційного дослідження полягає в удосконаленні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення при врахуванні сучасного стану розвитку ринку земельних ділянок, чинного законодавства з питань грошової оцінки земельних ділянок, національних, європейських та міжнародних стандартів. Обґрунтовані пропозиції при їх впровадженні у практику дадуть змогу підвищити ефективність визначення вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення, захистити інтереси їхніх власників. Результати дослідження здобувача використовувались:

- консалтинговим підприємством „Інвесткон” при здійсненні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення (Довідка КП „Інвесткон” від 01.04.2008 р. №35);

- ТОВ „Українські аграрні інвестиції” при оцінюванні земельних ділянок сільськогосподарського призначення, обчисленні економічної ефективності виробництва певних видів сільськогосподарської продукції на цих ділянках (Довідка ТОВ „Українські аграрні інвестиції” від 10.04.2008 р. № 41);

- у навчальному процесі Національного аграрного університету при викладанні дисципліни „Іпотечне кредитування” (Акт про впровадження результатів дисертаційного дослідження в навчальний процес від 17.04.2008 р. № 3345);

- при виконанні ініціативної теми „Вдосконалення методик експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення” (номер державної реєстрації 0107U004871).

Особистий внесок здобувача. Усі результати наукових досліджень, наведені у дисертаційній роботі, одержані автором особисто, зокрема вдосконалено підходи до розподілу доходу на прибуток і ренту, а також врахування цін реалізації продукції при проведенні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. В результаті розроблення нового та вдосконалення існуючих методів визначення ставки капіталізації, спрогнозовано та обґрунтовано ставки, які слід використовувати при здійсненні експертної грошової землеоціночної діяльності за різних рівнів розвитку економіки.

Дисертантом самостійно виконано весь обсяг теоретичних і практичних досліджень щодо теми дисертації, опрацьовано методологічну базу, зібрано й статистично опрацьовано матеріали дослідження, проаналізовано та узагальнено дані. Наукові публікації, підготовлені в співавторстві, в процесі дослідження використані лише в тій частині, яка належить особисто здобувачу.

Апробація результатів дисертації. Основні положення і результати проведеного у дисертації дослідження доповідалися на Міжнародній конференції „Проблеми сучасної економіки й інституціональної теорії” (м. Донецьк, Донецький національний технічний університет, 16-17 травня 2006 р.); Міжнародній науково-практичній конференції „Євроінтеграція та конкурентоспроможність продукції агропромислового комплексу” (м. Київ, Національний аграрний університет 5-6 жовтня 2006 р.).

Публікації. За темою дисертаційної роботи опубліковано 8 наукових праць, загальним обсягом 3,45 друк. арк., в т.ч. 7 у фахових наукових виданнях і 1 у зарубіжних виданнях.

Обсяг і структура дисертації. Дисертаційна робота складається із вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел із 230 найменувань, містить 30 таблиць, 21 рисунок, 16 додатків. Загальний обсяг дисертації - 260 сторінок, у тому числі основна частина - 193 сторінки.

Основний зміст роботи

У вступі обґрунтовано актуальність теми дисертації, визначено мету й завдання, об'єкт і предмет дослідження, розкрито наукову новизну та практичне значення одержаних результатів, відображено їхню апробацію, окреслено особистий внесок здобувача.

У першому розділі «Теоретичні основи експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення» досліджується сутність понять „експертна грошова оцінка земельної ділянки”, „ціна земельної ділянки”, „земельна рента”, розглядаються основні види вартості земельних ділянок і фактори, які впливають на формування такої вартості, досліджено еволюцію землеоціночної діяльності за період з ІХ ст. до тепер, зроблено огляд сучасної вітчизняної та іноземної літератури з питань застосування методичних підходів і методів оцінювання при здійсненні грошової оцінки земельних ділянок, визначено методику й порядок проведення дослідження.

Аналіз вітчизняної літератури та нормативно-правових актів, присвячених оцінці, свідчить про відсутність однозначного тлумачення змісту експертної грошової оцінки земельних ділянок. У цілому це пояснюється тим, що вказане поняття в оціночній діяльності з'явилося порівняно недавно. У результаті здійснених досліджень зроблено висновок, що під експертною грошовою оцінкою земельної ділянки слід розуміти процес визначення на певну дату в грошовому вимірі ринкової або іншого виду вартості земельної ділянки та пов'язаних із нею прав експертом-оцінювачем шляхом застосування сукупності підходів, методів і оціночних процедур, що забезпечують збирання й аналіз даних, проведення розрахунків та оформлення результатів у вигляді звіту.

Дослідження суті експертної грошової оцінки дає можливість зробити висновок про те, що нині ряд вітчизняних та іноземних науковців виділяють кілька основних факторів чи груп факторів, які впливають на вартість земельних ділянок: економічні, соціальні, юридичні, адміністративні і політичні, й фізичні фактори. Зважаючи на специфіку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення, автором запропоновано згадані групи факторів розподілити на загальні фактори, що впливають на формування вартості будь-яких земельних ділянок, і специфічні, які притаманні лише земельним ділянкам сільськогосподарського призначення.

На підставі поглибленого аналізу теоретичних основ проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення було виявлено, що оцінювачі не надають відповідної уваги впливу екологічної чистоти (якості) ґрунту певної земельної ділянки сільськогосподарського призначення на її вартість. Проте даний фактор є чи не найголовнішим при здійсненні грошової оцінки земельних ділянок, які використовуються як основний засіб у сільському господарстві, оскільки лише екологічно чиста продукція може бути реалізована як на міжнародному, так і на внутрішньому ринку. Зважаючи на вищесказане, запропоновано зазначені групи факторів доповнити новою окремою групою - екологічними факторами.

Сучасний етап розвитку оціночної діяльності в Україні характеризується адаптацією до міжнародних стандартів, принципів оцінювання. Аналіз міжнародних, європейських, національних стандартів деяких країн (Російська Федерація, США), а також наукових робіт вітчизняних фахівців землеоціночної діяльності, надав можливість виділити найпоширеніші, основні види вартостей земельних ділянок, які слід визначати при проведенні експертної грошової оцінки земельних ділянок, а саме: ринкову вартість, вартість у використанні, інвестиційну, ліквідаційну, страхову, споживчу та спеціальну вартості.

Теоретичною базою оціночної діяльності в Україні й водночас фундаментом теорії оцінки нерухомості є принципи оцінки. На основі детального аналізу ряду наукових робіт та нормативно-правових актів, які стосуються оціночної діяльності, автор узагальнив найважливіші існуючі й запропонував нові принципи здійснення експертної грошової оцінки земельних ділянок, виокремивши їх за критерієм відношення до об'єкта оцінки у три групи: загальні, суб'єктивні та об'єктивні принципи.

Зародження чинних в Україні теоретичних основ землеоціночної діяльності та їхній подальший розвиток відбувалися протягом декількох історичних періодів і, беручи до уваги існуючі кордони нашої країни - у різних державах та імперіях (Київська Русь, Російська імперія, Австро-Угорська імперія, Чехословаччина, Польща, Українська Радянська Соціалістична Республіка, Україна). Зважаючи на історичний шлях формування оціночної діяльності в Україні, виділено кілька етапів її розвитку: перший - історичні передумови формування оцінки земельних ресурсів; другий - створення топографічної бази оцінки земель і виділення землеоціночної діяльності в окрему наукову та професійну діяльність; третій - оціночна діяльність у період соціалістичного будівництва; четвертий - оціночна діяльність в Україні.

Згідно з міжнародною оціночною практикою, основні положення якої закріплені в міжнародних стандартах оцінки, грошову оцінку земельних ділянок прийнято здійснювати на основі відповідних методичних підходів або методів оцінки. У результаті проведеного дослідження автором було відзначено, що експертна грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення в Україні, на відміну від оціночної діяльності більшості зарубіжних держав (Іспанія, Німеччина, Угорщина та ін.), здійснюється на основі конкретних методичних підходів у розрізі відповідних методів оцінювання. Здебільшого це можна пояснити різними рівнями деталізації, якої намагалися досягти в певних нормативних документах із питань оціночної діяльності у тій чи іншій країні або відповідному стандарті.

Дослідження суті грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення свідчить, що, на відміну від нормативної, експертна грошова оцінка здійснюється з використанням рентного доходу без поділу його на складові. Проте можна припустити, що при проведенні експертної грошової оцінки сільськогосподарських угідь у деяких випадках можуть виникати ситуації, коли розрахунки покажуть дуже низький рівень такого доходу, який може утворюватися на конкретній земельній ділянці й безпосередньо позначатися на її вартості. Основною причиною даного явища є характерний для певного часу та суспільства рівень ведення господарювання на певній ділянці сільськогосподарського призначення. Автором запропоновано при здійсненні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення визначати мінімальну ренту для відповідної ділянки, а не використовувати єдину для всіх земельних угідь абсолютну ренту. Мінімальна рента ґрунтується на врахуванні того мінімального доходу, який може бути одержаний з конкретної земельної ділянки при здаванні її в оренду як пасовище.

У другому розділі «Стан експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення в Україні» здійснено огляд еволюції та стану ринку земельних ділянок сільськогосподарського призначення в Україні у процесі проведення земельної реформи, досліджено сфери використання результатів оцінювання земельних ділянок, розвиток оціночної діяльності в різних державах, проаналізовано можливості застосування відповідних методичних підходів і методів при виконанні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення, здійснено порівняння методик грошової оцінки.

Проведені дослідження свідчать, що незважаючи на те, що в Україні були створені майже всі передумови для розвитку ринку земель сільськогосподарського призначення і навіть відбулися перші трансакції у вигляді земельних сертифікатів (за період з 1999 по 2002 рік було укладено близько 40 тис. угод), деякі перешкоджаючі фактори подальшого розвитку даного ринку все ще мають місце. До таких факторів автор відносить мораторій на купівлю і продаж сільськогосподарських земель, який після розробки та впровадження чіткого механізму функціонування ринку земельних ділянок сільськогосподарського призначення повинен бути знятий.

Оціночна діяльність, як і будь-яка інша діяльність, потребує певного регулювання. Законодавством України з питань оціночної діяльності визначено способи регулювання у сфері експертної грошової оцінки земельних ділянок, які, на думку автора, залежно від об'єкта здійснення такого регулювання можна класифікувати на державне (Верховна Рада України, Кабінет Міністрів України, Фонд державного майна України, Державний комітет України із земельних ресурсів) та недержавне (саморегулювальні організації оцінювачів, оцінювачі з експертної грошової оцінки земельних ділянок із стажем практичної роботи не менше двох років).

Дослідження розвитку індивідуальної й експертної грошової оцінки різних країн у сфері регулювання дали змогу авторові виділити країни із недержаним регулюванням (перша група) та країни із змішаним регулюванням (друга група).

До першої групи належать такі держави як Великобританія, Італія й Норвегія. Порівняно з двома останніми у Великобританії відсутність державного регулювання землеоціночної діяльності призвело до значного розвитку добровільної системи регулювання за допомогою відповідних професійних організацій. Недержавне регулювання оціночної діяльності в Італії та Норвегії також здійснюється саморегулювальними добровільними організаціями, проте останні у своїй діяльності користуються в цілому лише європейськими стандартами оцінювання через відсутність відповідного національного нормативно-правового забезпечення оцінки нерухомого майна.

До другої групи країн можна віднести Іспанію, Литву, Молдову, Польщу, Росію, Сполучені Штати Америки й Україну. Ці держави характеризуються високим розвитком державного регулювання у сфері індивідуальної та/або експертної оцінки, про що свідчать відповідні нормативно-правові акти з оціночної діяльності, включаючи оцінку земельних ділянок, а також існуванням різного роду громадських саморегулювальних організацій, які представляють недержавне регулювання оціночної діяльності.

Здійснення експертної грошової оцінки передбачає наявність розвинутої нормативно-правової бази. Дослідження свідчать, що переважна більшість країн при оцінюванні користуються власними, національними стандартами оцінки, які повністю узгоджені з європейськими чи міжнародними стандартами (Великобританія, Іспанія, Польща, Росія, Франція та ін.). Деякі держави використовують як власні, так і міжнародні або європейські стандарти, але з урахуванням певних відмінностей (Литва, Норвегія тощо). Оцінювачі інших країн, зважаючи на відсутність національних стандартів оцінки, керуються виключно європейськими стандартами (Албанія).

Проведений аналіз підтверджує, що у питаннях здійснення експертної грошової оцінки земельних ділянок, Україна є однією із найбільш забезпечених нормативно-правовою базою держав. До такої нормативно-правової бази належать Земельний кодекс, закони України, методики і порядки проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, методичні рекомендації, національні стандарти оцінки тощо. Крім того, професійна діяльність вітчизняних оцінювачів регулюється міжнародними та європейськими стандартами оцінки.

Головною відмінністю й одночасно перевагою аналізованого законодавства зарубіжних країн щодо відображення правил та/або вимог до етики, кваліфікації й професійності оцінювача від українського є те, що вони зосереджені в одному нормативно-правовому документі та чітко виражені. Певні вимоги в нормативно-правових актах з оціночної діяльності в Україні виділені у Законах України „Про оцінку земель” і „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, а також Національному стандарті № 1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав” та інших документах.

Один із найважливіших етапів проведення експертної грошової оцінки - вибір і обґрунтування застосування відповідних методичних підходів.

Розроблений алгоритм не є примусом щодо використання того чи іншого методу оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення за рахунок виключення можливості застосування іншого або інших методів і має лише рекомендаційний характер, а також охоплює тільки законодавчо закріплені методи оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Ознаками української оціночної діяльності, характерними для більшості держав колишнього Радянського Союзу (Білорусь, Молдова, Росія), є складність в одержанні, недостатність, неточність, недоказовість або застарілість інформації, необхідної для визначення ринкової вартості певних видів оцінюваного майна. Обмеженість доступу до інформації стосовно трансакцій сільськогосподарських земель, а також її дефіцит позначаються на поточній ціні землі. Найкраща ситуація із забезпеченням актуальною інформацією оцінювачів у Сполучених Штатах Америки, де оцінювачі централізовано забезпечуються необхідною інформацією.

У третьому розділі «Вдосконалення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення» запропоновано нові підходи до визначення дохідності земельних ділянок сільськогосподарського призначення при здійсненні експертної грошової оцінки, уточнено методику розподілу доходу на прибуток і ренту при здійсненні експертної грошової оцінки, обґрунтовано методи визначення ставок капіталізації при встановленні вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення, спрогнозовано вартість земельних ділянок сільськогосподарського призначення за умови різних рівнів розвитку національної економіки.

Проведені дослідження свідчать, що ціни реалізації сільськогосподарської продукції в Україні характеризуються різкими змінами, що відбувалися протягом кількох останніх років, причому зміна цін на один вид продукції необов'язково супроводжувалася зміною цін на інший. На думку автора, різкі зміни цін реалізації сільськогосподарської продукції у певному році не можуть так само різко позначатись на вартості земельних ділянок, які використовуються як засіб виробництва в сільському господарстві. Крім того, підвищення або зниження цін на той чи інший вид сільськогосподарської продукції повинне „не прямо” впливати на вартість земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Це можна обґрунтувати тим, що вартість ділянки залежить не лише від однієї, а від певного переліку сільськогосподарських культур, які можна вирощувати на відповідній ділянці й забезпечувати нормальний кругообіг культур за рахунок оптимально сформованої сівозміни.

Враховуючи вищесказане, автором запропоновано новий підхід до врахування реалізаційних цін при здійсненні експертної грошової оцінки земельних ділянок, що ґрунтується на застосуванні прогнозних середньо-зважених цін реалізації сільськогосподарської продукції, яка є типовою для відповідного цінового регіону. Зважаючи на те, що серед культур, які вирощують у всіх без-винятку природно-економічних зонах, є озима пшениця, при визначенні середньозваженої ціни, інші види продукції перераховували в умовну пшеницю. Прогнозувати такі ціни на продукцію слід за допомогою тренду.

Одним з основних етапів проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення є визначення величини прибутку виробника сільськогосподарської продукції та рентного доходу. При дослідженні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення було вдосконалено методику розподілу доходу із земельних ділянок на прибуток і ренту впровадженням нового компонента - мінімальної ренти та можливості врахування державної підтримки аграрного товаровиробника.

Отже, якщо різниця між очікуваним доходом від реалізації продукції, яка буде одержана з конкретної земельної ділянки, прибутком і виробничими витратами виявиться нижчою від мінімальної ренти, то у такому разі прибуток виробника визначатиметься як різниця між доходом, виробничими витратами та мінімальною рентою. Це можна пояснити тим, що власник землі гарантовано повинен одержати плату за свою ділянку від передачі її в оренду орендареві, наприклад, для випасання худоби. Низький прибуток виробника, який буде визначений у такому разі, свідчитиме про те, що ефективність роботи даного виробника сільськогосподарської продукції є дуже низькою або відповідна ділянка має неправильне цільове використання тощо.

Враховуючи те, що будь-яка земельна ділянка сільськогосподарського призначення може бути використана щонайменше як пасовище, величина мінімальної земельної ренти, на нашу думку, повинна містити такі складові:

1) ренту за родючістю відповідної земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Від родючості земельної ділянки залежить кількість одержаної зеленої маси, яку використовуватимуть для відгодівлі великої рогатої худоби та одержання молока;

2) ренту за відстанню від земельної ділянки до господарського двору. При різних відстанях умови утримання великої рогатої худоби є неоднаковими, що безпосередньо позначиться на витратах, пов'язаних із виробництвом тваринницької продукції, й відповідно на величині земельної ренти;

3) ренту за відстанню між населеним пунктом, до якого віднесена земельна ділянка, та ринком. Витрати на транспортування тваринницької продукції від господарського двору до ринку впливає на величину земельної ренти, що може бути одержана із конкретної земельної ділянки;

4) реалізаційну ціну молока і живої маси великої рогатої худоби (Цм, ж.м.ВРХ).

Отже, формула розрахунку мінімальної ренти повинна складатися з чотирьох блоків згідно з вищезгаданими складовими, що і визначають даний вид земельної ренти:

грошовий оцінка земельний ділянка

Rmin = [(2,5-B1)Ч0,035+1]Ч[(20-B2)Ч0,016+1]Ч

Ч [(Бр-60)Ч0,0147+1]Ч(1,790ЧЦм+0,223ЧЦжм) (5),

де Бр - родючість, балів; Цм - ціна молока, ум. од.; Цжм - ціна живої маси великої рогатої худоби, ум. од.; В1 - відстань від земельної ділянки до господарського двору, км; В2 - відстань від господарського двору до ринку реалізації сільськогосподарської продукції, км.

Одержані значення мінімальної ренти досліджуваних земельних ділянок коливаються в межах від 110 до 1000 грн на 1 га. При цьому найбільше значення мінімальної ренти у земельної ділянки, яка знаходиться в Миронівському районі Київської області, а найменше - у ділянки, що знаходиться у Коростишівському районі Житомирської області.

У дисертаційному дослідженні на основі розробленої моделі (6, 7) було спрогнозовано ставки капіталізації для визначення вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення відповідно до різних рівнів розвитку економіки України:

(6), (7),

де Рк - ризик країни, в якій знаходиться земельна ділянка, %; - середній ризик країн Західної Європи (=1); Со - облікова ставка Національ-ного банку України, %; x1 - дохід від державних довгострокових облігацій, %; х2 - забезпеченість земельними ресурсами, га/особу.

Розрахунок ставок капіталізації при здійсненні експертної грошової оцінки вільних від поліпшень земельних ділянок сільськогосподарського призначення за різних рівнів розвитку української економіки (існуючий, середній, високий) становить відповідно 8,8, 5,5 та 2,5%. Потрібно також зазначити, що навіть за умов високого рівня розвитку національної економіки ставка капіталізації, яку використовуватимуть при визначенні вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення в Україні, вища, ніж у деяких європейських державах, наприклад, в Австрії та Голландії.

У результаті проведеного дослідження методів обчислення ставок капіталізації було вдосконалено кумулятивний метод, що ґрунтується на врахуванні оперативних факторів і може бути відображений у вигляді наступної моделі:

СкЗкор = ДПС + ПЦз + ПР + ПЛ (8), ПЛ = 100 Ч (КтвгЛД - КтвгЛЗ) (9),

ПЦз = ? Цз (10), ПР = 100 Ч [ідД + КтвгдД Ч (1- ідД) - іоп + Ктвгоп Ч (1 - іоп)] (11),

де ДПС - середня для групи системоутворювальних банків депозитна ставка за валютними депозитами фізичних осіб (у дол. США) із щомісячним нарахуванням відсотків строком до одного року, % річних; ПЦз - поправка на ризик зміни ціни на земельну ділянку сільськогосподарського призначення; ? Цз - середньорічна зміна цін на земельні ділянки сільськогосподарського призначення (у разі зростання цін ПЦз надається від'ємне значення, у разі зниження - додатне), %; ПЛ - поправка на ризик, пов'язаний із ліквідністю земельної ділянки; К твгЛД - коефіцієнт теперішньої вартості грошей з урахуванням ліквідності банківських депозитів; КтвгЛЗ - коефіцієнт теперішньої вартості грошей з урахуванням ліквідності земельних ділянок; ПР - поправка на ризик, пов'язаний із передачею земельної ділянки в оренду; ідД - індекс своєчасності виплат за банківськими депозитами; КтвгдД - коефіцієнт теперішньої вартості грошей стосовно прострочених виплат за банківськими депозитами; іоп - індекс своєчасності виплати орендної плати сільськогосподарськими підприємствами; Ктвгоп - коефіцієнт теперішньої вартості грошей стосовно прострочених виплат орендної плати.

Ставки капіталізації на 2009 рік згідно з наведеною моделлю залежно від досліджуваних регіонів становлять 5,8-9,3%. Потрібно наголосити, що ставки капіталізації у межах 5,8-6,5% можуть бути застосовані в тих цінових регіонах, які характеризуються високим рівнем виплати орендної плати (близько 90%) і низьким рівнем інвестиційного ризику. Підвищення ризику затримки або невиплати орендної плати призводить до зростання інвестиційного ризику й відповідно ставки капіталізації до 8,2-9,2%.

Отже, враховуючи можливе збільшення кількості земельних трансакцій згідно із розвитком ринку земельних ділянок сільськогосподарського призначення, нині важливим завданням для держави є вдосконалення експертної грошової оцінки земельних ділянок із метою забезпечення збереження інтересів новостворених власників земельних ділянок.

Висновки

Результатами проведеного дисертаційного дослідження є теоретичне узагальнення й розробка практичних рекомендацій щодо вдосконалення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Одержані результати дають підставу для таких висновків:

1. Під експертною грошовою оцінкою земельної ділянки слід розуміти процес визначення на певну дату в грошовому вимірі ринкової або іншого виду вартості земельної ділянки та пов'язаних із нею прав експертом-оцінювачем шляхом застосування сукупності підходів, методів і оціночних процедур, що забезпечують збирання й аналіз даних, проведення розрахунків та оформлення результатів у вигляді звіту.

2. У роботі здійснено класифікацію існуючих та запропоновано нові принципи проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок. У цілому виокремлено загальні (забезпечують відповідність оцінювання нормативно-правовим актам України й гарантують законність одержаних результатів), суб'єктивні (встановлюють вимоги до оцінювачів і суб'єктів оціночної діяльності) та об'єктивні принципи (визначають правила оцінювання з урахуванням певних специфічних особливостей, властивостей і якостей земельної ділянки).

3. У дисертаційному дослідженні проведено класифікацію факторів, які впливають на вартість земельних ділянок, розподілом усіх факторів на загальні, що позначаються на формуванні вартості будь-яких земельних ділянок, та специфічні, які притаманні лише земельним ділянкам сільськогосподарського призначення.

Посилення уваги зі сторони споживачів до екологічної якості продукції, яку виробляють у сільському господарстві, зумовлює необхідність врахування екологічної чистоти ґрунтів земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Дослідження свідчать, що саме екологічні фактори, які й визначають можливість використання відповідної земельної ділянки для виробництва того чи іншого виду сільськогосподарської продукції, найменше порівняно з іншими факторами враховують при встановленні вартості ділянки шляхом проведення експертної грошової оцінки. Так, при здійсненні оцінки до визначеної вартості застосовуються коефіцієнти, в яких мають братися до уваги лише ризики ерозії, підтоплення, заболочення тощо. Зважаючи на вищесказане, розглянуті в роботі групи факторів, які повинні бути враховані при проведенні експертної грошової оцінки, запропоновано доповнити новою окремою групою - екологічні фактори.

4. Визначено, що експертна грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення в Україні, на відміну від оціночної діяльності більшості зарубіжних держав (Іспанія, Німеччина, Угорщина та ін.), здійснюється на основі конкретних методичних підходів у розрізі відповідних методів оцінювання. Здебільшого це можна пояснити різними рівнями деталізації, якої намагалися досягти в певних нормативних документах із питань оціночної діяльності у тій чи іншій державі або відповідному стандарті. Методичне забезпечення експертної грошової оцінки земельних ділянок в Україні характеризується середнім ступенем деталізації.

5. Доведено, що вибір методичних підходів, методів і методик оцінювання земельних ділянок сільськогосподарського призначення має принципове значення і великою мірою впливає на результати оцінки. Так, вартість однієї й тієї ж ділянки, визначена за двома методиками оцінювання, може різнитися в 1,5 рази.

Важливого значення набуває також врахування цільового призначення земельної ділянки при її оцінюванні (відмінність результатів проведеної експертної грошової оцінки земельної ділянки залежно від зміни її призначення у деяких випадках може різнитись у 90 разів і більше). У цілому це зумовлено низькою прибутковістю сільськогосподарського виробництва на відкритому ґрунті, неефективною аграрною політикою в державі, відмінностями у статках міського та сільського населення, урбанізацією міст тощо.

6. З метою мінімізації впливу різкої зміни цін реалізації сільськогосподарської продукції на вартість земельних ділянок сільськогосподарського призначення автором запропоновано новий підхід до визначення дохідності таких ділянок. А отже, при проведенні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення очікуваний дохід слід розраховувати за допомогою застосування прогнозних середньозважених цін реалізації сільськогосподарської продукції, яка є типовою для відповідного цінового регіону.

7. У процесі дослідження експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення було вдосконалено методику розподілу очікуваного доходу від продукції, одержаної на земельній ділянці, на прибуток і ренту, яка:

- ґрунтується на встановленні середнього для цінових зон необхідного рівня окупності витрат з урахуванням тривалості обороту капіталу, кон'юнктури ринку (цінових ризиків) та інфляції;

- передбачає врахування мінімальної ренти, що дасть змогу перевірити доцільність використання земельної ділянки як ріллі. Під мінімальною рентою слід розуміти мінімальний дохід, який можна одержати із земельної ділянки сільськогосподарського призначення (пасовище) залежно від її якості та місцеположення;

- дає можливість враховувати фінансову підтримку аграрного товаровиробника.

8. Установлено, що розробка нових, нетрадиційних методів обчислення ставки капіталізації, яка може бути використана для визначення вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення, повинна супроводжуватися дотриманням певних умов: врахування природних та технологічних особливостей земельних ділянок сільськогосподарського призначення, використання зарубіжного досвіду, економічна обґрунтованість, врахування оперативних і прогнозних факторів, що впливають на вартість земельних ділянок, надання можливості прогнозування.

9. На основі проведеного дослідження було встановлено, що при використанні кумулятивного методу обчислення ставки капіталізації, у якості базової ставки на даному етапі розвитку експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення слід брати ставку, величина якої знаходиться на рівні середньої для групи системоутворювальних банків річної депозитної ставки за валютними депозитами фізичних осіб (у дол. США) із щомісячним нарахуванням відсотків строком до одного року.

Обов'язковими поправками на ризик при розрахунку ставки капіталізації за допомогою кумулятивного методу є поправка на ризик зміни ціни на земельну ділянку сільськогосподарського призначення (обчислюється на основі аналізу динаміки зміни цін пропозиції на земельні ділянки відповідного виду), поправка на ризик, пов'язаний із ліквідністю земельної ділянки (визначається шляхом врахування тривалості перетворення земельних ділянок у гроші), і на ризик, пов'язаний із передачею земельної ділянки в оренду (обчислюється врахуванням затримок у виплаті орендної плати та інвестиційного ризику).

Результати проведених розрахунків згідно з удосконаленим кумулятивним методом визначення ставки капіталізації свідчать, що визначення вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення за допомогою експертної грошової оцінки повинне здійснюватися із застосуванням ставки капіталізації, яка залежно від цінового регіону становить 5,8-9,3%. Оскільки кумулятивний метод ґрунтується у цілому на врахуванні оперативних факторів, вартість земельної ділянки на відповідну дату слід визначати за допомогою даного методу.

10. Вартість земельних ділянок сільськогосподарського призначення має прогнозуватися із застосуванням ставок капіталізації, розрахованих на основі відповідних прогнозних факторів. Розроблений автором дисертаційної роботи метод визначення ставки капіталізації ґрунтується на кореляційно-регресійному аналізі й врахуванні особливостей земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зарубіжного досвіду, а також дає можливість прогнозувати таку ставку відповідно до різних рівнів розвитку української економіки. Результати визначення ставки капіталізації згідно із вказаною моделлю свідчать, що дана ставка сягає 5,5% для середнього і 2,5% для високого рівнів розвитку української економіки.

11. Аналіз результатів визначення вартості досліджуваних земельних ділянок сільськогосподарського призначення показує, що за умови середнього рівня ведення господарювання вартість таких ділянок знаходиться на рівні цін на ділянки такого ж виду, розміщених у Польщі, Чеській Республіці, Швеції. При цьому найнижча вартість земельної ділянки становить 1200, а найвища 36 000 грн.

За умови високого рівня ведення господарювання вартість земельних ділянок наближається до рівня цін Німеччини, Фінляндії, Франції, а у деяких випадках навіть перевищує їх. Так, вартість земельних ділянок сільськогосподарського призначення коливається від 5800 до 227 000 грн. Така велика різниця пояснюється різною дохідністю ділянок, що пов'язано з їхньою неоднаковою родючістю, віддаленістю від населеного пункту та ринку збуту сільськогосподарської продукції.

Список опублікованих праць за темою дисертації

1. Мельничук В.О. Вплив інфляції і податків на ефективність земельних інвестицій / В.О. Мельничук // Землеустрій і кадастр. - 2004. - № 1-2. - C. 97-100.

2. Мельничук В. Нові можливості отримання кредиту сільськогосподарськими товаровиробниками / В. Мельничук // Банківська справа. - 2005. - № 1 (61). - С. 82-88.

3. Мельничук В.О. Використання ставок капіталізації в процесі грошової оцінки земельних ділянок / В.О. Мельничук // Агроінком. - 2006. - № 11-12. - С. 111-114.

4. Melnychuk V. Formation of the Property Rights on Agricultural Land and Creation of the Full-Fledged Land Market in Ukraine / V. Melnychuk // Scientific work of DonNTU. Serial title : economic. - 2006. - № 103-4. - P. 200-205.

5. Мельничук В.О. Експертна грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення: нові підходи визначення ставок капіта-лізації / В.О. Мельничук // Облік і Фінанси АПК. - 2007. - № 1-2 (27-28). - С. 109 - 114.

6. Мельничук В.О. Зарубіжний досвід застосування видів вартості в процесі оцінки земельних ділянок / В.О. Мельничук // Науковий вісник НАУ. - 2007. - Вип.110. - С. 34-39.

7. Мельничук В.О. Законодавче регулювання відносин щодо прав влас-ності на землю / В.О. Мельничук // Науковий вісник НАУ. - 2007. - Вип.105. - С. 259-264.

8. Melnychuk V., Parkhomenko S., Lissitsa A. Creation of agricultural land market in Ukraine: Current state of development. Discussion Paper № 86. Institute of Agricultural development in Central and Eastern Europe, 2005. - Режим доступу до матеріалів : http://www.iamo.de/dok/dp86.pdf.

Анотація

Мельничук В.О. Економічні засади експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.06 - економіка природокористування та охорони навколишнього середовища. - Національний університет біоресурсів і природо-користування України, Київ, 2009.

Дисертацію присвячено дослідженню теоретичних і практичних аспектів експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

У роботі узагальнено теоретичні аспекти експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення виявленням її економічної природи та структури. Запропоновано класифікацію принципів проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок за критерієм відношення до об'єкта оцінки. Вдосконалено класифікацію факторів, які впливають на вартість земельних ділянок. З метою мінімізації впливу різкої зміни цін реалізації сільськогосподарської продукції на вартість земельних ділянок сільськогосподарського призначення автором запропоновано новий підхід до визначення дохідності таких ділянок. Удосконалено методику розподілу очікуваного доходу від продукції, одержуваної із земельних ділянок, на прибуток і ренту, яка ґрунтується на визначенні середнього для цінових зон необхідного рівня окупності витрат з урахуванням тривалості обороту капіталу, кон'юнктури ринку та інфляції, передбачає врахування мінімальної ренти і дає змогу враховувати підтримку аграрного товаровиробника. В роботі запропоновано підходи до вдосконалення методів розрахунку ставок капіталізації при здійсненні експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також новий метод визначення таких ставок.

Ключові слова: експертна грошова оцінка, земельна ділянка сільськогосподарського призначення, ринок земельних ділянок сільськогосподарського призначення, ставка капіталізації.

Аннотация

Мельничук В.О. Экономические аспекты экспертной денежной оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения. - Рукопись.

Диссертация на соискание научной степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.06 - экономика природопользования и охраны окружающей среды. - Национальний университет биоресурсов и природопользования Украины, Киев, 2009.

Диссертация посвящена исследованию теоретических и практических аспектов экспертной денежной оценки земельных участков сельско-хозяйственного назначения.

В роботе обобщены теоретические аспекты экспертной денежной оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения выявлением её экономической природы и структуры. В исследовании классифицированы принципы проведения экспертной денежной оценки земельных участков. В целом выделены общие, субъективные и объективные принципы.

Выполненные исследования свидетельствуют, что рассмотренные в работе группы факторов, которые должны учитываться при проведении экспертной денежной оценки, предложено дополнить новой группой - экологические факторы.

В целях минимизации влияния резкого изменения цен реализации сельскохозяйственной продукции на стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения автором разработан и предложен новый подход к определению доходности таких участков. Ожидаемый доход от реализации сельскохозяйственной продукции, которая может быть произведена на конкретном земельном участке, нужно определять с помощью прогнозных средневзвешенных цен реализации сельскохозяйственной продукции, для соответственного ценового региона.

...