Удосконалення розвитку житлового господарства міст України

Размещено на http://www.allbest.ru/

Національна академія наук України

Рада по вивченню продуктивних сил України

УДК 332.85(477)

Спеціальність 08.00.05 - розвиток продуктивних сил

і регіональна економіка

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

доктора економічних наук

Удосконалення розвитку житлового господарства міст України

Манцевич Юрій Миколайович

Київ-2009

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Раді по вивченню продуктивних сил України Національної академії наук України.

Науковий консультант доктор економічних наук, професор, академік НАН України Данилишин Богдан Михайлович, Міністерство економіки України, міністр.

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, професор Онищук Георгій Ілліч, Державний науково-дослідний та проектно-вишукувальний інститут "НДІпроектреконструкція", директор;

доктор економічних наук, професор Бубенко Павло Трохимович, Харківська національна академія міського господарства Міністерства освіти і науки України, завідувач кафедри міської і регіональної економіки;

доктор економічних наук Запатріна Ірина Вікторівна, Міністерство з питань житлово-комунального господарства України, заступник міністра.

Захист відбудеться "18" листопада 2009 р. об 11 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.160.01 Ради по вивченню продуктивних сил України Національної академії наук України за адресою: 01032, м. Київ, бульвар Тараса Шевченка, 60.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Ради по вивченню продуктивних сил України Національної академії наук України за адресою: 01032, м. Київ, бульвар Тараса Шевченка, 60.

Автореферат розісланий "16" жовтня 2009 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради Л.В. Левковська

Анотації

Манцевич Ю.М. "Удосконалення розвитку житлового господарства міст України" - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня доктора економічних наук за спеціальністю 08.00.05 - розвиток продуктивних сил і регіональна економіка. - Рада по вивченню продуктивних сил України НАН України, Київ, 2009.

У дисертації розроблені теоретико-методологічні основи і механізми вдосконалення розвитку житлового господарства міст України. Житлове господарство розглядається як сукупність матеріальних і нематеріальних складових, що об'єднують житловий фонд та систему управління ним в єдиний неподільний комплекс. Воно характеризується значною розпорошеністю власників, високою фондомісткістю та інвестиційною привабливістю. В ретроспективному та просторовому аспектах проаналізовано закономірності формування житлового господарства в Україні та за кордоном. Розроблено пропозиції щодо створення єдиної системи управління розвитком цієї сфери міст з урахуванням переважно приватної форми власності на житло, державних центральних органів управління і комунальних структурних підрозділів з експлуатації житлового фонду. житловий фондомісткість інвестиційний

Виходячи з дослідження закономірностей коливання цін на ринку житла, запропоновано напрями розвитку будівельної галузі як одного з найбільш ефективних інструментів формування житлового фонду, розроблено систему структуризації житла для планування та реалізації завдань розвитку житлового господарства міст за допомогою нормативно-правових, організаційних та фінансових механізмів.

За результатами дослідження визначено шляхи формування цілісної системи управління та основні напрями реалізації концепції розвитку житлового господарства в цілому, а також принциповий підхід до розподілу обмежених ресурсів для розвитку житлового господарства міст з урахуванням їх особливостей.

Ключові слова: житлове господарство, місто, регіон, соціально-економічний розвиток, житлова політика, ринок, земельні ресурси, соціальна та інженерно-транспортна інфраструктура, інвестиції.

Манцевич Ю.М. "Усовершенствование развития жилищного хозяйства городов Украины" - Рукопись.

Диссертация на соискание учёной степени доктора экономических наук по специальности 08.00.05 - развитие производительных сил и региональная экономика. - Совет по изучению производительных сил Украины НАН Украины, Киев, 2009.

В диссертации разработаны теоретико-методологические основы и механизмы совершенствования развития жилищного хозяйства городов Украины. Жилищное хозяйство рассматривается как совокупность материальных и нематериальных составляющих, которые объединяют жилищный фонд и систему управления им в единый неделимый комплекс. Оно характеризуется значительной разобщенностью владельцев, высокой фондоемкостью и инвестиционной привлекательностью. В ретроспективном и пространственном аспектах осуществлен анализ закономерности формирования жилищного хозяйства в Украине и за рубежом.

Автором проанализировано методологическое обеспечение исследований и предложен комплексный подход к изучению жилья как особенной составляющей жилищного хозяйства городов, разработаны экономико-математические методы распределения ограниченных финансовых ресурсов на развитие жилищных программ всех типов, а также углублены научно методические принципы оценки влияния глобализационных явлений и миграционных процессов. При исследовании развития рынка земель значительное внимание уделено плотности застройки и денежной оценке стоимости земельных участков, их дифференциации в зависимости от особенностей развития регионов и городов различного типа.

Изменения в технологиях требуют пересмотра подходов к оценке состояния социальной и инженерно-транспортной инфраструктур городов, совершенствованию принципов формированию жилищной политики государства. В работе сделан вывод о том, что социальная и инженерно-транспортная инфраструктуры городов не только способствуют развитию жилищного хозяйства, но и сами являются производной от его развития.

В настоящее время недостаточно внимания уделено влиянию социальных и политических процессов развития общества на материальную составляющую жилищного хозяйства. Ряд норм законодательства, являясь декларативными, порождают целый комплекс обязательств государства перед своими гражданами, реализация которых требует значительных затрат бюджетных средств, а их невыполнение не только повышает социальную напряженность в обществе, но и приводит к росту ажиотажного спроса на жилье, что еще больше усугубляет проблемы развития жилищного хозяйства. Автор считает, что наличие очереди на улучшение жилищных условий является неизбежным и обусловлено рядом процедурных вопросов. Наиболее реальными являются снижение числа очередников с 2 до 0,5% от количества населения страны и сокращение сроков пребывания на очереди.

Выявлены предпосылки колебания цен на рынке жилья Украины в целом и регионов. Особое внимание уделено рынку г. Киева. В работе приведен алгоритм расчетов по оценке потенциальной способности населения самостоятельно решать свои жилищные проблемы в зависимости от уровня доходов. В результате исследования закономерностей колебания цен на рынке жилья предложены направления развития строительной отрасли как одного из наиболее эффективных инструментов формирования жилищного фонда, разработана система структуризации жилья для планирования и реализации заданий развития жилищного хозяйства городов.

Нормативно-правовые, организационные и финансовые механизмы имеют различные принципы и результаты воздействия на жилищное хозяйство городов, но следствием их применения должно стать достижение конкретного результата - усовершенствование его развития. Так, основные усилия в сфере нормативно-правового обеспечения такого развития должны быть направлены на корректировку государственной жилищной политики и принятия нового Жилищного кодекса Украины, в организационном обеспечении - на приведение в соответствие преимущественно частного жилого фонда и коммунальной формы управления им, а в сфере финансового обеспечения - развитие жилищного хозяйства следует обеспечить введение налога на недвижимость и упорядочение платежной системы.

В результате исследования предложены пути формирования целостной системы управления и основные направления реализации концепции развития жилищного хозяйства в целом, основанной на рыночных принципах. Автор считает, что кризис имеет негативное влияние на экономику, но позволяет критически переоценить состояние научного обеспечения развития жилищного хозяйства. В результате ориентировочных расчетов стало очевидным, что существенно улучшить ситуацию в жилищном хозяйстве в течение ближайших 10-15 лет невозможно, однако бездействие может ее значительно ухудшить.

В работе предложен принципиальный подход к распределению ограниченных ресурсов для развития жилищного хозяйства городов с учетом их особенностей, профиля и принадлежности к депрессивным регионам или территориям активного развития.

Ключевые слова: жилищное хозяйство, город, регион, социально-экономическое развитие, жилищная политика, рынок, земельные ресурсы, социальная и инженерно-транспортная инфраструктуры, инвестиции.

Mantsevich Y.M. "The improvement of housing economy development of Ukrainian cities" - Manuscript.

Dissertation on the receipt of scientific degree of doctor of economic sciences 08.00.05 - the development of productive forces and regional economy. - The Council for study of Ukrainian productive forces of NAN of Ukraine, Kyiv, 2009.

The theoretical and methodological bases and mechanisms of improvement of housing economy development of Ukrainian cities are developed in the dissertation. A housing economy is examined as an aggregate of financial and non-material constituents which unite a housing fund and control system to them in an unique indivisible complex. A housing economy is characterized: considerable disjoined of proprietors, high level of funds capacity and investment attractiveness. In retrospective and spatial aspects conformities to the law of housing economy forming are analyzed in Ukraine and abroad. Developed suggestion for creation of the single control development of housing economy of cities system taking into account the primary private pattern of ownership on habitation.

The methodological providing of researches is analyzed and the complex approach is offered to the study of habitation as special constituent of housing economy of cities, the economical and mathematical methods of allocation of the limited financial resources are developed for all types of the housings programs, and also methodical principles of estimation of the globalization phenomena and migratory processes influencing, land market development, social, engineering and transport infrastructure, social and political processes of society development are deep.

As a result of research of conformities to the law of price-wave at the market of habitation directions of development of a build industry are offered as one of the most effective instruments of forming of housing fund, the system of habitation structuring is developed for planning and realization of tasks to development of housing economy of cities by legislative, organizational and financial mechanisms.

As a result of research the ways of forming of the whole integral control system and basic directions of realization of housing economy development conception are offered, and also the principle approach to allocation of the limited resources for development of housing economy of cities is certain taking into account their features.

Keywords: housing economy, city, region, social and economic development, housing policy, market, landed resources, social, engineering and transport infrastructure, investments.

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми. Сучасний етап розвитку України характеризує стрімкий та невпорядкований процес набуття економікою ринкових ознак. Житлове господарство ? одна з найбільш фондоємних сфер економіки і разом із тим найменш вивчена фахівцями-економістами.

Міста є осередками специфічних функцій територіального управління, форм організації виробничої та невиробничої сфер, а також умов життєдіяльності населення, що потребує окремого розгляду питань розвитку житлового господарства. Проблема вдосконалення розвитку житлового господарства міст є міждисциплінарною. Можливість постановки і розв'язання завдань, пов'язаних з переходом теорії і практики управління житловим фондом міст на якісно новий рівень, визначається цілеспрямованою діяльністю провідних науково-дослідних і проектних інститутів та науковців країни.

Фундаментальні теоретико-методологічні дослідження проблем регулювання економіки здійснені такими вченими, як Брю С., Кейнс Д., Кене Ф., Котлер Ф., Леонтьєв В., Макконнел К., Маркс К., Маршалл А., Пігу А., Пітере Т., Рікардо Д., Ростоу А., Самуельсон П., Сміт А., Уотермен Р., Хейне П. та іншими.

Проблеми територіальної організації продуктивних сил у державі, її регіонах і населених пунктах та нинішнього економічного розвитку досліджувались у роботах провідних науковців Алимова О.М., Бубенка П.Т., Гейця В.М., Данилишина Б.М., Долішнього М.І., Дорогунцова С.І., Запатріної І.В., Заставного Ф.Д., Іщука С.І., Корецького М.Х., Степаненка А.В., Хвесика М.А., Чернюк Л.Г. Значний внесок у розробку питань удосконалення соціально-економічних відносин зробили Лук'янченко А.А., Крамаренко Г.О., Куценко В.І., Онищук Г.І., Шутенко Л.М.

Досі житлове господарство розглядалось як складова частина житлово-комунального комплексу на рівні держави, регіонів та населених пунктів. Уся інституційна система побудована саме за відомчим принципом підпорядкування. Проте житлове господарство має власні специфічні ознаки, яких позбавлені такі складові житлово-комунальної сфери, як водо- чи теплопостачання, ритуальні послуги або санітарна очистка. Воно має власні закони формування попиту і пропозиції, специфічні ознаки діяльності ринку та економічного розвитку. Недостатнє методологічне й методичне обґрунтування застосування об'єктивних економічних законів науковцями та відсутність їх усвідомлення з боку практиків створили останнім часом загрозливу ситуацію на ринку житла в містах України з однобічною орієнтацією на максимальне отримання прибутку та повне ігнорування потреб усіх верств населення. Це сприяло посиленню впливу світової економічної кризи на ринок житла в Україні.

Така ситуація стала можливою в результаті недостатнього глибокого наукового аналізу робіт іноземних фахівців Беккера Г., Поляковського Г., Кінга Т., Мейсона Д., Мілза Е., Хітона В., присвячених особливостям розвитку соціальної сфери та житлового ринку в умовах ринкового середовища, в яких домінують економічні погляди і недостатньо враховується соціальна складова при формуванні уявлення про оптимальну стратегію розв'язання житлових проблем.

Значний розрив у теоретико-методологічних дослідженнях виявився при аналізі таких важливих чинників формування та функціонування житлового господарства, як демографічні процеси, будівництво, землеустрій, правознавство, що сконцентровані на вивченні власних теоретичних і практичних проблем та не мають достатніх наукових зв'язків із житловим господарством. Додаткового теоретичного осмислення потребують проблеми управління житловим господарством у містах для подолання недоліків попередньої адміністративної системи та застереження щодо впровадження в Україні сучасних іноземних досліджень і практичних результатів без належної адаптації.

Потребують подальшого поглиблення теоретичні основи моделювання і математичного забезпечення оцінки та прогнозу економічної складової житлового господарства, раціонального розподілу дуже обмежених фінансових ресурсів державного та місцевих бюджетів. Головною проблемою сучасного етапу функціонування економічного блоку житлового господарства є відсутність стабільних і прогнозованих джерел для реалізації державних та місцевих програм соціального й економічного розвитку в частині вирішення житлових питань.

Визначення стратегії вдосконалення розвитку житлового господарства міст України є метою розв'язання соціально-економічних проблем однієї з найбільш соціально чутливих сфер суспільних відносин - забезпечення населення житлом, а також знаходження методів та механізмів, адекватних сучасним умовам і вимогам, для досягнення цієї мети.

Зазначені вище положення зумовили актуальність, наукову і практичну цінність дисертаційної роботи, її основні цілі та завдання.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційне дослідження виконане в межах науково-дослідних робіт Ради по вивченню продуктивних сил України HAH України, зокрема за темами: "Макроекономічне регулювання інвестиційних процесів та впровадження стратегії інновативно-інноваційного розвитку в Україні" (номер державної реєстрації 0107U0004762), "Розроблення "Галузевої програми організації навчання, підготовки, перепідготовки фахівців для запровадження ринкових умов господарювання у сфері житлово-комунального господарства та поліпшення ефективності управління" (номер державної реєстрації 0108U007135), "Реформування інституту комунальної власності як інструменту впливу на формування доходів місцевих бюджетів" (номер державної реєстрації 0107U005803).

Запропоновані в дисертації ринкові підходи до вдосконалення розвитку житлового господарства міст України на основі переважно економічних методів регулювання відносин між суб'єктами правовідносин дають змогу подолати кризовий стан, в якому воно перебуває нині.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційного дослідження є обґрунтування теоретико-методологічних засад і концепції вдосконалення розвитку житлового господарства міст України з урахуванням факторів, які впливають на формування житлового фонду та управління ним в умовах загострення соціально-економічних проблем, і наслідків глобалізації національної економіки.

Для досягнення цієї мети в роботі поставлені та вирішені такі основні завдання:

– визначити роль і місце житлового господарства в системі наукових досліджень;

– розкрити сутність житлового господарства як важливої складової соціально-економічного розвитку міст і проаналізувати систему управління ним;

– дослідити основні еволюційні трансформації розвитку житла від простих форм до складного господарського комплексу в системі наукових знань;

– виділити житлове господарство як самостійний об'єкт наукових досліджень, що має специфічні ознаки функціонування;

– дослідити багатоманітність житла як особливої складової житлового господарства міст на основі системного підходу;

– вдосконалити моделі прогнозування потреб у новому будівництві житла на основі розрахунків фінансового забезпечення розвитку різних його типів для кожного міста;

– визначити вплив макрорівневих та локальних факторів, а також політичних чинників і соціально-економічних передумов на розвиток житлового господарства;

– виявити основні тенденції розвитку ринку житла в Україні, поглибити дослідження щодо зв'язку між доходами населення та рівнем цін на ринках окремих міст;

– визначити сукупність чинників, що впливають на зростання ціни при будівництві житла як основного джерела поповнення житлового фонду;

– обґрунтувати систему критеріїв структуризації житла в містах України з урахуванням поточних транзакцій, місцезнаходження, стану будівель та рівня їх облаштування для потреб планування й управління існуючим житловим фондом;

– розробити пропозиції з удосконалення інструментарію управління розвитком житлового господарства міст, а саме нормативно-правової бази, застосування організаційних та фінансових механізмів;

- виявити можливості подальшого вдосконалення цілісної системи управління, підвищення ефективності державного регулювання розвитку житлового господарства;

- розробити концепцію розвитку житлового господарства та визначити основні напрями її реалізації в контексті житлової політики на перспективу;

– обґрунтувати алгоритм побудови теоретичної моделі формування державної, регіональних та місцевих програм для визначення найбільш реальних шляхів розвитку житлового господарства міст України з урахуванням базових передумов, які впливають на формування житлового фонду.

Об'єктом дослідження є процес розвитку житлового господарства міст України на сучасному етапі вдосконалення ринкових відносин.

Предметом дослідження є сукупність теоретичних, методологічних, методичних і прикладних положень удосконалення розвитку житлового господарства міст в умовах перехідного періоду та впливу негативних наслідків світової економічної кризи.

Методи дослідження. Теоретико-методологічною основою реалізації дослідницької мети є використання загальнонаукових та спеціальних методів. Дослідження базується на принципах і методах системного підходу, що забезпечує розгляд проблем розвитку житлового господарства на базі комплексної постановки соціальних, економічних, правових і просторових завдань.

З метою реалізації поставлених у роботі завдань використовувався метод системного і структурного аналізу - для оцінки законодавчої бази та економічної спроможності держави виконувати зобов'язання, визначені законодавством, а також побудови вербальної моделі структуризації ринку житла; історичного аналізу та порівняння - у процесі розгляду розвитку житлового господарства країн світу в попередні історичні періоди у взаємозв'язку продуктивних сил і динаміки міграційних процесів та аналогічних тенденцій на території України; балансовий - для аналізу впливу міграційних потоків на формування потреби в житлі та прогнозуванні фінансових можливостей держави в забезпеченні населення житлом; функціонально-планувального моделювання; математичної формалізації - для визначення потреби в різних типах житла, фінансових можливостей держави, територіальних громад та населення в задоволенні цієї потреби, а також оцінки диференціації ринку житла на різні цінові групи в містах України.

Інформаційну базу дослідження становлять закони України, укази Президента України, постанови Кабінету Міністрів України, нормативно-правові документи і дані центральних органів виконавчої влади України, офіційні матеріали державної статистичної звітності Держкомстату України, монографії та статті вітчизняних і зарубіжних дослідників, результати експертних оцінок, особисті дослідження автора.

Наукова новизна одержаних результатів. Найбільш суттєві здобутки, які характеризують новизну наукових результатів і розкривають особистий внесок автора в розробку досліджуваної проблеми, полягають у тому, що:

вперше:

- розроблено концепцію розвитку житлового господарства міст України та визначено основні напрями її реалізації в контексті житлової політики на перспективу;

- обґрунтовано систему критеріїв структуризації житла в Україні за станом поточних транзакцій на ринку житла, оцінки його місцеположення, стану будівель, рівня облаштування та престижності;

- розроблено алгоритм побудови теоретичної моделі формування державної, регіональних та місцевих програм забезпечення населення житлом як складової частини загальної системи регулювання економічного і соціального розвитку держави та оптимізації розподілу фінансових і матеріальних ресурсів для ефективного розвитку житлового господарства міст різних типів залежно від базових передумов, які впливають на вирішення житлових проблем;

удосконалено:

- систему критеріїв розподілу житла за основними проявами різноманітних властивостей з урахуванням форми власності та шляхів набуття його у власність, які, на відміну від попередньої ієрархічної системи управління, мають більший рівень свободи вибору форм та засобів управління майном;

- моделі прогнозування потреб у новому будівництві різних типів житла (соціального, доступного та приватного) з урахуванням можливостей основних джерел фінансування, економічних складових, умов забезпечення створення житлового фонду на сучасному етапі розвитку України і тиску на ринок житла існуючої черги;

- структуру чинників формування ринкової ціни житла при здійсненні нового будівництва, яка враховує, крім кошторисної вартості об'єкта, такі складові: дозвільну систему, відрахування, банківські кредити, компенсацію ризиків, прибуток забудовника, послуги посередників, неофіційні та непередбачувані витрати;

- принципи аналізу факторів впливу на розвиток житлового господарства на макрорівні (глобалізаційні процеси, міграційні потоки, існуюча система розселення) та локальному рівні (земельні ресурси, соціальна й інженерно-транспортна інфраструктура), а також політичних і соціальних чинників;

- систему організаційно-фінансового регулювання розвитку житлового господарства міст по трьох основних напрямах: удосконалення інституційної бази, створення інвестиційно привабливого клімату та сприяння прискоренню інноваційних процесів;

набули подальшого розвитку:

- теоретичні засади розвитку житлового господарства в структурі національної економіки як сукупності матеріальних і нематеріальних складових, що об'єднують житловий фонд та систему управління ним в єдиний неподільний комплекс, який одночасно є частиною економічного та соціального простору;

- обґрунтування посилення ролі держави у формуванні цілісного комплексу житла та містобудівного простору, що потребує регулярних і цілеспрямованих заходів для застосування потужного апарату й регуляторних механізмів, зумовлених сучасним зростанням рівнів ризику;

- механізми визначення зв'язку між доходами населення та формуванням цін на ринку житла, які перевірені на фактичних даних коливання цін міст (обласних центрів) в умовах слабоструктурованого ринку України та впливу спекулятивних операцій на коливання цін, інших факторів;

- обґрунтування посилення взаємозв'язків нормативно-правових актів з науковими дослідженнями в напрямах проведення аналітичних оцінок доступності житла для населення України та внесення змін до діючої державної житлової політики;

- підходи до визначення основних напрямів виникнення фінансових потоків у сферу житлового господарства міст за джерелами фінансування, видами операцій і витрат та запровадження податку на нерухомість, дотримання самоокупності послуг;

- обґрунтування необхідності урізноманітнення впливу держави на розвиток житлового господарства міст як через удосконалення системи центральних органів виконавчої влади, так і збільшення обсягів фінансування з державного бюджету, посилення ролі органів місцевого самоврядування та їх відповідальності за якість надання житлових послуг, забезпечення реалізації непрямих методів впливу через підвищення добробуту населення та його платоспроможності.

Практичне значення одержаних результатів. Науково-методичні розробки автора та рекомендації з удосконалення розвитку житлового господарства міст України використані Міністерством регіонального розвитку та будівництва України при виконанні таких науково-дослідних робіт: "Розроблення проекту Закону України "Про затвердження Загальнодержавної соціально-економічної програми забезпечення громадян доступним житлом на період 2009-2016 років" та "Розроблення пропозицій до проекту Закону України "Про внесення змін до деяких законів України" (щодо поєднання інтересів територіальних громад та інвесторів у розвитку інфраструктури населених пунктів)" (довідка № 18/17-177 від 17.04.2009 p.).

Результати досліджень використані в діяльності Міністерства з питань житлово-комунального господарства України при виконанні наступних тем: "Проведення аналітичних досліджень доступності житла для населення України: кількісні та якісні аспекти", "Проведення аналітичних досліджень з питань запровадження "прибуткових будинків" та захист прав наймачів жилих/нежилих приміщень у таких будинках", "Розроблення нормативно-правової бази для реалізації основних положень Закону України "Про житловий фонд соціального призначення" (довідка № 8/10-4270 від 22.04.2009 p.).

Теоретичні та методичні положення і пропозиції з проблем удосконалення розвитку житлового господарства міст України запроваджені в навчальний процес Київського національного університету будівництва та архітектури при підготовці бакалаврів, спеціалістів і магістрів за спеціальностями "Міське будівництво і господарство" та "Землевпорядкування і кадастр", а також використовуються при викладанні дисциплін: "Оцінка нерухомості", "Управління земельними ресурсами", "Формування інфраструктури територій" (довідка № 28-15 від 24.04.2009 p.).

Особистий внесок здобувача. Дисертаційна робота є самостійно виконаною працею, в якій викладено авторські розробки щодо вдосконалення розвитку житлового господарства міст України. Опубліковані наукові праці містять положення, висновки та пропозиції, сформульовані особисто автором, і відображають його конкретний внесок у розвиток економічної науки.

З наукових праць, опублікованих у співавторстві, в дисертаційній роботі використані лише ті ідеї та положення, які отримані особисто. Дисертація не містить матеріалів кандидатської дисертації.

Апробація результатів дисертації. Основні положення і результати дисертаційного дослідження апробовано на українських і міжнародних науково-практичних конференціях, зокрема: конференції "Фінансування будівництва та іпотечне кредитування в Україні" (м. Київ, 2002 р.), ІІ Міжнародній конференції "Нерухомість в Україні - 2003: ринок іпотечного кредитування" (м. Київ, 2003 р.), ІV Міжнародній конференції "Нерухомість в Україні - 2005: що стримує інвестиції?" (м. Київ, 2005 р.), ІV Всеукраїнській науковій конференції "Географічні проблеми розвитку продуктивних сил України" (м. Київ, 2007 р.), Міжнародній науково-практичній конференції "Реконструкція житла - 2007" (м. Київ, 2007 р.), Міжнародній науково-практичній конференції "Проблема ефективного використання та професійно-технічної підготовки кадрів промислового сектору економіки України" (м. Київ, 2007 р.), науково-практичній конференції за міжнародною участю "Європейські орієнтири муніципального управління" (м. Київ, 2008 р.), Міжнародній науково-практичній конференції "Реконструкція житла - 2008" (м. Київ, 2008 р.), Ювілейній міжнародній науковій конференції "Розвиток продуктивних сил України: від В.І. Вернадського до сьогодення" (м. Київ, 2009 р.).

Публікації. За темою дисертації опубліковано 35 наукових праць загальним обсягом 75,95 друк. арк. (особисто автору належить 57,1 друк. арк.), з них 2 особисті монографії, 1 колективна монографія, 21 стаття у фахових виданнях, 6 в інших виданнях і 5 - у матеріалах наукових конференцій.

Структура та обсяг дисертації. Дисертаційна робота складається зі вступу, шести розділів, висновків, списку використаних джерел і додатків. Загальний обсяг дисертації 431 сторінка, у т.ч. 21 таблиця, 26 рисунків, 6 додатків, які разом займають 19 сторінок. Список використаних джерел із 339 найменувань викладено на 34 сторінках. Основний обсяг дисертації становить 378 сторінок комп'ютерного тексту.

Основний зміст роботи

У Вступі наведено загальну характеристику роботи, зокрема обґрунтовано актуальність теми, розкрито мету, завдання, об'єкт, предмет і методи дисертаційного дослідження, охарактеризовано наукову новизну та практичне значення отриманих результатів, особистий внесок здобувача у розробку обраної теми.

У першому розділі "Теоретичні основи дослідження розвитку житлового господарства" визначено теоретико-методологічні підходи до житлового господарства як складової частини продуктивних сил України, що має певні особливості розвитку і потребує вивчення як самостійний об'єкт наукового дослідження.

Значний вплив на розвиток суспільних відносин мало виникнення економіки як самостійного наукового напряму. Ключовим змістом класичної економічної теорії є тези про здатність до саморегулювання і те, що ринок допомагає виробництву збільшувати споживання. Певний вплив на розвиток економічної теорії мали ідеї соціалістів-утопістів. Вони відіграли певну позитивну роль у формуванні програм соціального розвитку міст, в яких проблеми забезпечення житлом малозабезпечених верств населення за рахунок суспільства є невід'ємною складовою.

Дослідників міст варто розділити на представників західної школи - переважно прихильників кількісних методів вивчення та архітектурно-планувальних засобів, а також російських дослідників, які приділяли більше уваги просторовим аспектам розвитку міст. В Україні проблеми розвитку міст вивчались як дослідниками-теоретиками так і практиками. Значний інтерес становлять специфічні наукові пошуки авторів, які обіймали посади міських голів або нині працюють на цій посаді.

Другим напрямом є дослідження, які присвячені переважно економічним проблемам житлово-комунального господарства, де житло є лише однією з його складових.

Житлове господарство це складова частина продуктивних сил держави й, отже, розвивається за всіма законами єдиної системи і відповідно до загальних тенденцій розвитку України. В дисертації житлове господарство визначено як сукупність матеріальних і нематеріальних складових, що об'єднують житловий фонд та систему управління ним в єдиний неподільний комплекс. Воно є одночасно частиною економічного і соціального простору та характеризується ознаками розвитку як одного, так й іншого. Автор дійшов такого висновку на підставі того, що з одного боку, процеси створення житлового фонду і виробництва відокремлені від споживання і не потребують контакту зі споживачем, а з іншого - надання послуг здійснюють уже інші суб'єкти економічної діяльності, які безпосередньо контактують зі споживачами, і споживання послуг дійсно відбувається безпосередньо в певному місці.

Житлове господарство має специфічні ознаки розвитку, а саме: значна розпорошеність власників; висока фондомісткість; інвестиційна привабливість; неможливість здійснення керованої централізованої політики з прогнозованим результатом; дуже великий ризик переходу будь-якої суперечності в судову площину.

Наявність тісних економічних зв'язків з іншими галузями і підгалузями господарського комплексу дає нам право вважати житлове господарство дуже вагомим чинником формування і стабільності економіки держави в цілому.

Житлове господарство відіграє ключову роль у просторовій організації міста, формуванні оптимальних умов життєдіяльності населення. Існують загальні закономірності розвитку міст, але разом із тим кожне місто є унікальним, тому застосування класифікацій міст за різними ознаками дає змогу більш ефективно знаходити спільні шляхи вирішення найбільш нагальних проблем розвитку житлового господарства. В роботі досліджені відмінності щодо розмірів та адміністративного статусу міст, які суттєво впливають на структуру органів управління житлового господарства та певною мірою на розмір фінансових потоків, що спрямовуються ними на подальше вдосконалення системи управління та матеріальної основи житлового господарства як важливої складової соціально-економічного розвитку міст.

Тільки в окремих містах управління (головні управління) житлового господарства виділені в самостійні структурні підрозділи. У більшості міст існують управління житлово-комунального господарства, що зумовлене не тільки рекомендаціями Кабінету Міністрів України, але й традиційним підходом до розподілу сфер управління органів місцевого самоврядування, закладеним ще за радянських часів. Є певні відмінності у внутрішній структурі цих управлінь. На рівні відділів малих і середніх міст чіткої структури взагалі не виявлено.

Розвиток житлового господарства нерозривно пов'язаний з удосконаленням системи управління цією сферою та подальшим приведенням його структури відповідно до вимог сучасності та адаптації до ринкових умов.

Для прогнозування майбутнього стану житлового господарства необхідно уважно вивчити події та особливості його розвитку як у світовому масштабі, так і в межах найближчого соціального та економічного просторів і поєднати ці знання з аналізом сучасної просторової організації, закономірностей і тенденцій розвитку. В дисертації проаналізовано трансформацію житла від примітивних суспільних формацій, де воно є предметом опіки сім'ї або роду, через ускладнення економічних і соціальних зв'язків у суспільстві та перетворення житла у предмет турботи територіальної громади. Значний прорив у всіх сферах суспільного життя відбувся в результаті промислових революцій в європейських країнах, що обумовили бурхливий розвиток не тільки засобів виробництва та виробничих відносин, але й рівня добробуту та способу життя. Концентрація виробництва привела до концентрації виробничих зв'язків, а взаємозалежність матеріальної і нематеріальної сфер швидкого одночасного розвитку науки і виробництва. Внаслідок значного розвитку промисловості відбулося створення нових робочих місць, а їх концентрація в містах викликала значне переміщення великих мас людей. Багаторазове збільшення чисельності працюючих потребувало будівництва нового житла. Але свої корективи в розвиток житлового господарства вносили війни та соціальні потрясіння.

Поступово до вирішення житлової проблеми все більше залучається держава з її потужним апаратом та регуляторними механізмами. З початку 90-х років ХХ століття в Україні обсяги спорудження житла за 10 років скоротилися майже в 20 разів. У 1987 році введено в експлуатацію 21,3 млн. м 2, 1991-му - вже 14,5, а у 2000 році лише 5,6 млн. м 2 житла. Фінансування зазначеної сфери з державного бюджету за 1991-2000 роки зменшилося в 60 разів. До 2008 року поступово нарощувалися обсяги будівництва по 6?9% за рік, але з урахуванням кризових явищ 2008-2009 років і скорочення обсягів інвестицій, житлові програми необхідно скорегувати.

З часу включення держави у процеси регулювання житлової проблеми вони потребують постійних і цілеспрямованих наукових досліджень, створення потужної методичної бази. Автор вважає, що держава не може витрачати ресурси на заходи з великим рівнем ризику. Стабільність і надійність державних інвестицій у житлове господарство може бути забезпечено лише за рахунок підвищення рівня наукового обґрунтування відповідних програм.

У другому розділі "Методологічні засади дослідження розвитку житлового господарства міст" проаналізовано методологічне забезпечення та визначено концептуальні підходи до розвитку житлового господарства міст.

На сучасному етапі дослідження житлового господарства виявлено закономірності функціонування, які негативно впливають на його розвиток. Серед них варто виділити: домінування патерналізму в соціальній поведінці мешканців, необґрунтоване зростання частки приватного житла в структурі житлового фонду міст і відсутність навичок управління житловим господарством у ринкових умовах в органів управління всіх рівнів, а також стихійно сформований ринок житла з великим спекулятивним капіталом та відсутність інструментів впливу на нього як з боку держави, так і органів місцевого самоврядування.

Спеціальне вивчення житлового господарства, у тому розумінні, яке використовується в даній роботі, а саме як сукупність матеріальних і нематеріальних складових, що об'єднують житловий фонд та систему управління ним в єдиний неподільний комплекс, проведено вперше як самостійного об'єкта наукових досліджень. У процесі дослідження можна використати загальний алгоритм виділення певної сфери діяльності як сукупності видів економічної діяльності, що мають чітко виражену спільність функцій, особливе призначення в суспільному поділі праці та низку характеристик, що істотно відрізняють ці види економічної діяльності від інших. За такого досить широкого тлумачення поняття сфера житлове господарство в певних випадках можна розглядати як житлову сферу. Тобто це сукупність видів економічної діяльності, що мають спільні функції забезпечення населення житлом як матеріальним ресурсом та надання відповідних житлових послуг, що пов'язані з цим житлом.

Серед сучасних методологічних проблем розвитку житлового господарства слід виділити невизначеність місця житлового господарства в сучасному економічному і соціальному просторі України, відсутність цілісної державної політики та системи науково обґрунтованих пріоритетів розвитку житлового комплексу, недосконалість науково-методичної бази для створення передумов його розвитку, недостатня вивченість основних тенденцій та факторів, що вливають на формування ринково орієнтованої системи управління житловим господарством.

Дисертаційна робота базується на принципах комплексності вивчення об'єкта дослідження, збалансованості потреб та можливостей, прогнозованості необхідності кількісних та якісних змін розвитку житлового господарства, забезпечення регулювання ринкових процесів і використання ресурсів.

Провідну роль у дослідженні розвитку житлового господарства відіграє системний підхід, який дає змогу всебічно розглянути як складові об'єкта дослідження, так і основні фактори впливу й механізми регулювання його розвитку.

Важливе значення для вивчення розвитку житлового господарства має формування концептуальних засад на основі системного підходу. Розподіл загальної проблеми на складові елементи дає змогу більш конкретно вивчати особливості формування та експлуатації різних типів житла, ієрархічну систему управління житловим господарством та елементи його матеріальної бази. В роботі широко застосовані методи просторового аналізу, тому розглядаються не тільки житлове господарство взагалі як певний вид господарської діяльності, але й міста як складові території України. Просторова орієнтація роботи допомогла узагальнити результати вивчення таких складних галузевих систем, як містобудування, будівництво житла, землеустрій та інші напрями наукових досліджень і сформулювати пропозиції з удосконалення розвитку житлового господарства міст на комплексній основі.

Значний вплив на ефективність функціонування системи управління має форма реалізації прав на майно (житло, нежитлові приміщення та обладнання), а також підходи до формування соціальних стандартів і нормативів. Орієнтовна вартість реалізації програми забезпечення населення соціальним житлом при ціні 5000 грн. за 1м 2 може становити понад 350 млрд. грн.,або майже 50% номінального ВВП України, та більше як у 1,5 раза перевищує видатки Зведеного бюджету 2008 року. Серед найвищих пріоритетів формування концепції розвитку житлового господарства міст, на думку автора, має стати чітке розмежування сфер відповідальності держави, територіальних громад та приватного сектору. Без вирішення цієї проблеми подальший ефективний розвиток житлового господарства просто неможливий. З цією метою необхідно сформулювати чіткі завдання для наукового пошуку та закріплювати наукові результати в нормативно-правових актах держави, які зроблять їх обов'язковими для дотримання і виконання.

Відсутність державного регулювання на ринку житла спричинила низку диспропорцій, які унеможливлюють реалізацію державної програми підтримки населення у вирішенні житлових проблем. Ціни на житло в Україні протягом досить тривалого часу зростали значно швидше, ніж доходи населення, і є штучно завищеними. Відсутність податку на нерухомість та обмежень надмірної рентабельності будівельних організацій і операцій з нерухомістю призвели до використання житлового фонду як інструменту накопичення коштів. Розмежування соціально незахищених верств населення - потенційних мешканців соціального житла і тих, хто проживає в будинках, які обслуговуються на ринкових засадах, внесе порозуміння і в питання тарифоутворення. Не секрет, що тарифи на житлово-комунальні послуги давно не відповідають економічно обґрунтованому рівню, а підприємства втратили здатність до відновлення і перебувають на межі масового банкрутства.

Вдосконалено модель прогнозування потреб у новому будівництві житла. Економіко-математичне моделювання є одним з інструментів вивчення складних економічних явищ та прогнозування майбутнього стану досліджуваного об'єкта на варіантній основі. Найбільш складним для прогнозування в рамках дисертаційного дослідження є розрахунок коштів, які потрібні для реалізації ідеї вдосконалення розвитку житлового господарства. Основною проблемою створення математичної моделі є невизначеність багатьох показників, які можуть бути закладені в розрахунки лише у вигляді ймовірнісних величин. Отже, власне модель в остаточному підсумку не є достовірним відображенням можливого стану житлового господарства в майбутньому, а лише виявляє очікуваний результат за наявності певних умов.

При підготовці роботи зроблено певні наближені розрахунки. Для цього визначено рівень доходів, які повинна одержувати сім'я, щоб мати змогу придбати житло.

У розрахунках використано таку залежність:

,

де Дс - сукупний дохід сім'ї;

УВвл - сума витрат на власні потреби всіх членів сім'ї;

ДВж - додаткові витрати (різниця) на оплату житла і житлово-комунальних послуг у разі, якщо сім'я не має власного житла й орендує його за ринковими цінами;

Вн - непередбачувані витрати, пов'язані з лікуванням, освітою, розвагами тощо (як правило, вони становлять близько 10% поточних витрат);

Н - нагромадження коштів для придбання майбутнього житла;

t - час, протягом якого нагромаджуються кошти, необхідні для придбання житла.

Обчислення проведено з урахуванням обмежень у часі, протягом якого можуть здійснюватися нагромадження (цей період не повинен бути довшим за тривалість працездатного віку людини), та кількості членів сім'ї. Крім того, знадобилися проміжні розрахунки із періодами від одного до 25 років. Наприклад, для періоду тривалістю п'ять років сума поточних витрат є незначною ? меншою ніж 14% необхідних доходів. При цьому щомісячні доходи сім'ї мають наближатися до 30 тис. грн. Через співвідношення середньостатистичного місячного реального доходу на одного працівника на початок 2007 року та необхідного доходу можна наближено визначити частку населення, потенційно спроможного придбати житло, але з поправкою на частку працездатних громадян. З урахуванням цього з'ясовано, що частка населення, яке потенційно здатне придбати житло, не перевищує 15% усього населення України, у т.ч. протягом п'яти років -до 3%.

Особливість визначення потреби в покращенні житлових умов полягає в тому, що в кожному населеному пункті існує власна черга на кожний тип житла, яка залежить від його конкретних умов і не може бути переведена в інший населений пункт, або громадянам, які перебувають на черзі на соціальне житло, не може бути запропоноване комерційне житло і навпаки. Моделі для кожного міста потрібні для того, щоб хоча б наближено прогнозувати поведінку ринку при певних ситуаціях та відповідну потребу в певному типі житла.

Перш ніж починати створення програми розвитку соціального та доступного житла, необхідно визначити можливий стан житлового господарства в майбутньому. Це практичне питання пов'язано з тим, що на ринку завжди існує певний вплив спекулятивних операцій. Залежно від прибутковості капітал може надходити на ринок або вилучатися з нього. Відповідно, ринок буде реагувати коливаннями цін на нерухомість. Слід ураховувати, що два ринки - власне житла і оренди житла, тісно пов'язані. Тому всі закономірності розвитку і структуризації ринку житла будуть характерними і для ринку його оренди.

У третьому розділі "Основні фактори впливу на розвиток житлового господарства" розкрито сутність і важливість впливу таких факторів, як глобалізаційні процеси та міграційні потоки в межах існуючої системи розселення, встановлено тенденції ринку землі та вплив земельного чинника, особливості розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міст, політичної та соціальної складової стратегії розвитку житлового господарства.

Фактори макрорівня в дисертації виділено як досить потужний зовнішній чинник, здатний змінити не тільки загальні кількісні показники, які можуть змінювати сприйняття рівня розвитку житлового господарства, але й досить суттєво впливати на якісні характеристики житлового фонду. Особливо це стосується глобалізаційних процесів, які несуть з собою, крім потоків біженців з бідних країн, зовнішні інвестиції, нові технології, культуру управління та, на жаль, напрацьовані схеми отримання додаткової ренти.

Разом із тим глобалізація сприяє загостренню соціальних конфліктів. Перші ознаки таких конфліктів, що виникли на принципово новій основі, можна помітити в хвилі заворушень, які прокотилися у передмістях Франції 2005 року і повторилися взимку 2007 та 2009 років. Їх ініціювали мешканці паризьких кварталів соціального житла. Аналогічні соціальні конфлікти відбулися в Греції, Німеччині, Нідерландах та інших країнах Європи.

Нові умови господарювання і нові технології вимагають відповідної якості трудових ресурсів, які прагнуть покращити рівень свого життя, а це спонукає населення до активнішої внутрішньої міграції. За рахунок міграційних потоків різко зростає потреба в новому житлі, посилюється тиск на ринок житла. При цьому варто нагадати, що вже відбувається формування зовнішніх міграційних потоків в Україну, а також очікується інтенсифікація процесів внутрішньодержавної міграції. Таким чином, поєднання двох досить потужних міграційних потоків може сформувати в Україні небезпечну ситуацію. Особливе занепокоєння викликає те, що матеріальне становище представників обох міграційних потоків дуже подібне.

Наступна ланка глобалізації ? залучення фінансових ресурсів. Останнім у фінансовому ланцюжку є власник. Нині через відсутність єдиної системи реєстрації нерухомого майна достеменно невідомо, яка частина вітчизняної нерухомості перебуває у власності іноземних осіб.

Необхідно враховувати не тільки сальдо міграції, але й загальні потоки мігрантів, оскільки будь-яка зміна місця проживання вимагає розв'язання житлових проблем. Ці процеси в державі відбуваються безсистемно.

Наслідком диференціації умов розвитку регіонів стала нерівномірність щільності населення, виробничої і соціальної інфраструктури та розподілу показників виробництва валового продукту на душу населення. Тому доцільно переосмислити підходи, закладені в основу планування і регулювання таких масштабних процесів, як входження в глобальний простір, міграційні потоки і формування системи розселення.

Земельні ресурси міст є одним з найбільш важливих факторів, формуючих вимоги до розвитку житлового господарства. Важливою особливістю міських земель є те, що в межах міст усі земельні ділянки за визначенням включають монопольну ренту. Зокрема, у м. Києві всі придатні для забудови ділянки в центрі інтенсивно забудовуються без урахування цін на землю та витрат на їхнє облаштування.

...