Удосконалення розвитку житлового господарства міст України

Ефективність використання земельних ресурсів відноситься до найвагоміших чинників розвитку житлового господарства. Одним із напрямів містобудування, який, на думку автора, потребує радикального перегляду, є щільність забудови населених пунктів. Головна увага має зосереджуватись на містобудівних засобах значного підвищення ефективності використання територій населених пунктів. Причому ущільнення забудови має відбуватися за рахунок зростання ефективності та економічної доцільності використання територіальних ресурсів міст. Варто нагадати, що кількість будинків, які мають п'ять поверхів і більше, становить лише близько 2% у містах і менше як 0,01% ? у сільській місцевості. Тобто житловий фонд України переважно одно- або малоповерховий. Отже, принципи формування садибної забудови мають велике значення для ефективності використання земельних ресурсів населених пунктів.

Не менше уваги необхідно приділити і розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури, яка виконує функцію системи життєзабезпечення міста. Потребують перегляду не тільки принципи проектування, а й нормування. Розпочати потрібно зі зміни філософії сприйняття інфраструктури та її ролі в житті сучасної людини. Найбільше потерпає від неузгодженості запровадження ринкових відносин у містобудуванні саме соціальна та інженерно-транспортна інфраструктури, зростає загроза виникнення аварійних ситуацій.

Можна стверджувати, що існує залежність між ціною на житло і рівнем розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктур. У такому разі при оцінці рівня забезпеченості враховують як наявність певного спектру послуг, так і їхній взаємний вплив. Ринок житла потребує не якнайкраще забезпечених інфраструктурою помешкань, а тих, що найбільше відповідають потребам потенційних покупців житла. Для кожного типу житлового фонду має існувати і вже поступово складається власний сегмент загального ринку житла і методи управління житловим фондом та інфраструктурою.

Основна проблема розвитку житлового господарства полягає в надмірній політизації більшості досліджень, оскільки власне постановка питання передбачає певні політико-правові та суспільні оцінки ситуації. Тому автором наголошується на необхідності відокремлення соціально-економічних складових від політичних нашарувань. Вплив політичного фактору виражається в цілком економічних показниках падіння чи зростання попиту. Збурення населення або заспокоєння може збільшувати його надію на отримання безкоштовного житла чи спонукає більше покладатись на власні сили. Наявність задекларованих ще за Радянського Союзу правових норм (забезпечення всіх громадян житлом відповідно до встановлених норм), які нічим не підкріплювалися тоді і тим більше не можуть бути забезпечені сучасною економікою України, призводить до загострення проблем у зв'язку з практичною неможливістю їхнього виконання.

Особливо гострою залишається проблема черги на поліпшення житлових умов.

Розподіл житла на соціальне, доступне і приватне загального користування звужує можливість задоволення черги лише за рахунок соціального житла і частково за рахунок доступного. При цьому соціальне житло не підлягає приватизації, а для отримання доступного житла потрібен достатньо високий за українськими вимірами рівень доходів.

У роботі сформульовано висновок, що повністю позбутись черги неможливо через наявність певних реєстраційних процедур, і черги існують у всьому світі. Головна проблема полягає не в існуванні або відсутності черги, а в часі перебування на черзі до моменту отримання очікуваного житла. Нині черга в Україні налічує 1,2 млн. сімей та одиноких громадян, які зареєстровані, що становить менше 3% загальної кількості населення.

Враховуючи наведене, автор вважає, що за найсприятливіших умов скоротити чергу при існуючих соціально-економічних умовах до менше як 0,5-1% щодо загальної кількості населення буде дуже важко через низку суто формальних причин, про які йшлося раніше. Отже, ймовірною слід вважати чергу приблизно в 300?500 тис. сімей та одиноких громадян. Звідси стає зрозумілим, що заклики до повної ліквідації черги є нереальними.

У четвертому розділі "Формування ринку житла у містах" досліджуються критерії та фактори ціноутворення житла і принципи його структуризації.

В дисертації виявлені основні тенденції розвитку ринку житла. Український ринок житла тільки сформувався і має певні переваги та недоліки. Сукупна вартість житлового фонду, який приватизовано громадянами, нині майже в три рази перевищує вартість приватизованих земель. Поступове зростання цін на житло в 90-х роках минулого століття змінилось стрімким підвищенням у період 2001-2006 років, після чого невелику паузу змінило значне коливання цін. Падіння цін у період кризи є доволі відносним і має корелювати з рівнем курсу валюти, споживчих цін та інших показників. Теоретично ці процеси вже достатньо вивчені в світовій економічній літературі. В цьому дисертаційному досліджені автором зроблені власні прогнози щодо ситуації на ринку житла.

В роботі визначено сукупність чинників, що впливають на зростання ціни при будівництві житла як основного джерела поповнення житлового фонду. Прогнозуючи надходження інвестицій, варто врахувати динаміку реальної середньої заробітної плати та динаміку зміни цін на житло. Не варто пояснювати можливе підвищення попиту на житло з боку населення дією таких інструментів для залучення коштів, як іпотека, зниження вартості першого внеску, подовження строку кредитування тощо. Ці інструменти просто переводять відкладений попит у поточний, але частка платоспроможного населення не збільшується, якщо не зростають доходи. При незбалансованому попиті на житло така ситуація призводить до ще більшого підвищення цін та активізації ажіотажного попиту в секторі спекулятивних операцій.

Останнім часом відбуваються динамічні зміни на регіональних ринках житла. Це змушує звернути увагу не тільки на коливання цін, але й на природу певних особливостей створення, використання та обігу житла в регіонах. У роботі проведено аналіз обвалу цін на ринку житла в м. Києві протягом 2008-2009 років, який показав, що зниження доларової ціни пов'язано виключно з курсом обміну, а ціни у гривнях не тільки не скоротились, але й зросли на 25%, що відповідає рівню інфляції за відповідний період.

Припущення щодо наявності залежності вартості житла в обласному центрі від кількості населення має недостатньо виражену тенденцію (здебільшого, коли населення не перевищує 500 тис. чол.). Адекватного зниження рівня заробітної плати й вартості житла не спостерігається, хоча є певний збіг коливання кривих. Натомість залежність вартості житла від рівня заробітної плати хоча і не жорстко, але простежується. Отже, вартість житла залежить не стільки від потенційних передумов того чи іншого населеного пункту, яка опосередковано виражається через кількість його жителів, скільки від показників: середньодушового доходу населення, наявності добре оплачуваної роботи, благоустрою населеного пункту та комфортності проживання людей.

Одним з найбільш потужних інструментів регулювання всього житлового господарства є будівельний комплекс. Саме кількість та якість новозбудованого житла визначає рівень вимог населення до майбутнього помешкання. В Україні характерними ознаками будівельного комплексу стала повна приватизація та дуже слабкий рівень державного регулювання процесів як у сфері дозвільних процедур, так і державного контролю. Особливо вразливою стала економічна база для прийняття рішень: вимоги до розвитку галузі дедалі зростають, а можливості все більше відстають від реальних потреб. Це стало підґрунтям для процвітання корупції і хабарництва та приховування прибутків.

Для зручності аналізу наводимо всі формальні та слабоформалізовані чинники формування ринкової ціни житла (табл. 1). Усі показники, опосередковано визначені як з офіційних, так і неофіційних джерел, є наближеними і можуть змінюватися.

Аналіз ситуації дав змогу зробити кілька попередніх висновків про те, що будівельні організації лише незначною мірою впливають на коливання ринкової ціни при реалізації житла (час спорудження і реалізації готового житла не збігаються); ціни зростають переважно за рахунок складових, які безпосередньо не входять до процесу будівництва; тільки незначна частина чинників формування ринкової ціни може бути зменшена в існуючих умовах.

Таблиця 1 Чинники формування ринкової ціни на житло*

*Джерело: Розраховано автором.

Зниження ринкової ціни за рахунок регулювання ринку не може відбутися раптово або за короткий проміжок часу, оскільки різні чинники мають неоднакову економічну природу. Додатковий негативний вплив на розвиток галузі має розпорошеність розпорядників коштів державного і місцевих бюджетів.

Обґрунтовано систему критеріїв структуризації житла в містах України. Питання структуризації ринку житла вже неодноразово розглядались у спеціальній літературі, проте в дисертаційній роботі запропонована система оцінки не кінцевого ринку (транзакцій), а комплексу факторів, які впливають на цінність житлового фонду з урахуванням його ринкової оцінки, стану будівель, рівня облаштування та його місцеположення.

Ключовим у зазначеній схемі є віднесення житла до однієї з базових категорій (І - дороге, ІІ - середнє, ІІІ - дешеве), які визначаються ринковими цінами і не можуть встановлюватися директивно.

Класи (1, 2, 3) швидше позиціонують той чи інший тип житла на ринку й пояснюють причини віднесення до певної категорії без зайвої деталізації основних характеристик (місцеположення, технічний стан, престижність та інші). Класи роблять систему набагато стабільнішою, оскільки вони лише опосередковано пов'язані з фінансовими показниками. Проте саме класи дають можливість здійснювати середньострокове прогнозування стану ринку житла і займатися плануванням.

Категорія І. Дороге житло:

Клас І.1. Житло, розташоване в міських ядрах та історичних частинах міст з прийнятним станом несучих конструкцій і плануванням.

Клас І.2. Високоякісне житло в центральній та серединній частинах міст із великим запасом міцності.

Клас І.3. Новозбудоване (не більше 10 років) дороге житло з відповідним рівнем облаштування (незалежно від місця розташування й поверховості).

Категорія ІІ. Середнє житло:

Клас ІІ.1. Житло, розташоване в спальних районах із прийнятним станом несучих конструкцій і плануванням.

Клас ІІ.2. Житло середньої та низької якості в центральній і серединній частинах міст із достатнім запасом міцності.

Клас ІІ.3. Новозбудоване (не більше 10 років) масове житло з відповідним рівнем облаштування (як правило, багатоповерхове).

Категорія ІІІ. Дешеве житло:

Клас ІІІ.1. Житло, розташоване у промислових та прилеглих районах з прийнятним станом несучих конструкцій і плануванням, а також у віддалених необжитих районах.

Клас ІІІ.2. Житло низької якості в периферійній частині міст із малим запасом міцності.

Клас ІІІ.3. Аварійний та старий житловий фонд.

Автор вважає, що таку систему простіше створити в умовах слабо-структурованого ринку України і вона дає змогу доповнювати відсутні ланки опосередкованою інформацією та придатна для використання органами місцевого самоврядування, науковими і проектними організаціями, дивелоперськими та ріелтерськими компаніями. Запропонована система в першому наближенні перевірена на показниках продажів квартир у містах-представниках Києві, Одесі і Житомирі та визначена можливість установлення діапазонів значень для розподілу ринку.

У п'ятому розділі "Механізми управління розвитком житлового господарства" удосконалено розвиток житлового господарства за допомогою цілеспрямованої зміни законодавчих та нормативних актів, що регулюють правовідносини, господарські та фінансові механізми, а також структуру органів управління різних рівнів, їх повноваження, умови формування та спрямування фінансових потоків.

Нормативно-правові механізми є обов'язковою ланкою в реалізації будь-яких заходів щодо розвитку житлового господарства через необхідність надання чинності формалізованим рішенням. Нормативно-правові акти - це багаторівнева система, яка дає змогу приймати найбільш важливі рішення у вигляді законів, деталізувати шляхи їх реалізації та механізми підзаконними актами виконавчої влади, рішеннями і розпорядженнями органів місцевого самоврядування.

Аналіз існуючої бази доводить необхідність суттєвого вдосконалення насамперед житлового законодавства, що обумовить потребу зміни низки підзаконних актів та перегляду рішень органів місцевого самоврядування і наказів підприємств. Невідповідність задекларованих принципів реальним економічним можливостям призводить до негативних наслідків як в економічній, так і соціальній сферах. Зокрема, необхідно переглянути застарілу "Концепцію державної житлової політики" (1995 р.), Мінжитлокомунгоспу за погодженням з Держкомстатом розробити перелік необхідних індикаторів (показників) для здійснення державного регулювання та контролю за дотриманням законодавства, державних стандартів і норм з урахуванням державних, суспільних і приватних інтересів.

Нова редакція Закону України "Про загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2004-2010 роки" дала змогу лише частково усунути невідповідність декларованих завдань і забезпечити їх ресурсами, нестабільність у формуванні грошових потоків, кон'юнктурного та заполітизованого коливання обсягів фінансування заходів щодо реформування житлово-комунального господарства, а також відсутність наслідків невиконання (відповідальності) задекларованих принципів та конкретних заходів.

Організаційні механізми не обмежуються тільки системою управління і мають в першу чергу враховувати реальні зміни в розподілі форм власності в житловому господарстві (табл. 2).

Таблиця 2 Розподіл житлового фонду за формами власності по роках, млн. м 2 загальної площі *

*Джерело: За даними Держкомстату України за відповідні роки.

Переважання приватного житла та комунальних організацій з його обслуговування не є суперечністю, але потребує суттєвого перегляду як принципів управління, так і більш чіткого виконання своїх прав і обов'язків усіма учасниками договірних відносин житлового комплексу. Виконання цієї вимоги значно ускладнюється через значне розшарування населення за рівнем доходів та можливостей оплати житлово-комунальних послуг.

Як альтернативу комунальним ЖЕКам рекламують приватні, але при цьому їхня сутність залишається без змін. Варто звернути увагу на наступне: головне завдання приватних ЖЕКів ? належним чином обслуговувати житловий фонд, розташований на певній частині населеного пункту, на конкретній території. За нинішніх технічних умов неможливо забезпечити надання послуг водопостачання, на відміну від мобільного зв'язку, від п'яти незалежних компаній для одного багатоквартирного будинку. Тому в цій схемі власники можуть змінюватися багато разів, а квартира чи будинок залишаться на тому ж місці. При цьому система має працювати без збоїв, і надання послуг не повинно суттєво відрізнятися. Основні проблеми побудови логічної схеми полягають у механізмі узгодження інтересів окремого власника, територіальної громади й підприємницьких структур, що працюють у цій сфері.

На думку автора, одним із можливих напрямів перетворення житлового господарства в економічно ефективний вид діяльності є створення сприятливих умов для формування великого капіталу в сфері житлового господарства в цілому, а не тільки в окремих населених пунктах. Існує суттєва суперечність між метою створення сприятливих умов для формування великого капіталу і характером розподілу власності, яка випливає із власне природи житла як особливої форми задоволення основних потреб людини. Ключова невідповідність полягає в орієнтації будівельників на продаж новоствореного житла кожному окремому власникові і неготовності експлуатаційників працювати з приватним власником. Причому форма власності експлуатаційних організацій не має значення (державна, комунальна чи приватна). Жодна із них не бачить своїм партнером власника окремого помешкання, всі хочуть мати справу тільки з великими групами власників або юридичними особами.

Фінансові механізми відносяться до найбільш дієвих в управлінні розвитком житлового господарства тому, що мають практично пряму дію. Фінансові інструменти структуровані і кожний має свою сферу впливу. В умовах перехідного періоду розвитку України досить важко зробити таку систему чіткою і зрозумілою через часте перехрещення статей витрат і реальних програм, які отримують кошти за цими статтями. Вирішення фінансових проблем ускладнюється через схильність населення до патерналізму та невиправдано жорсткий контроль за ціноутворенням у житловому господарстві, який замість установлення чітких процедур ціноутворення передбачає пряме втручання у визначення остаточної ціни.

До найбільш важливих напрямів бюджетної політики у сфері житлового господарства слід віднести: інвентаризацію, облік чинної системи соціальних пільг та пільг у частині оподаткування, забезпечення належного рівня фінансування державних програм, затверджених Верховною Радою України, стимулювання інноваційної та інвестиційної діяльності як фактору економічного зростання та фінансування у складі капітальних видатків програм місцевого значення.

Вагомим напрямом поліпшення ситуації у фінансовій сфері є термінове запровадження податку на нерухомість як основного джерела наповнення місцевих бюджетів та забезпечення реалізації житлових програм. Автор пропонує поступовий перехід до більш інтенсивного впровадження ринкових умов не стільки в господарську сферу, скільки у свідомість громадян.

У шостому розділі "Удосконалення системи управління розвитком житлового господарства міст" узагальнено підсумки дисертаційного дослідження.

Таблиця 3 Рекомендації щодо спрямування подальшого розвитку житлового господарства міст України*

Рекомендації щодо поліпшення ситуації мають сприяти уточненню таких параметрів:

- основні пріоритети в реалізації житлових програм (соціальне і доступне або приватне житло);

- спрямування загальних фінансових потоків і їх розподіл по напрямах;

- надання переваги новому будівництву чи реконструкції існуючого житлового фонду, а при необхідності і викуп недостатніх обсягів житла та переобладнання.

У дисертації наведено загальні підходи до формування подібних регіональних і місцевих програм, які носять методичний характер, призначені для подальшого вдосконалення і впровадження на практичному рівні.

Висновки

У результаті проведеного аналізу методологічних підходів і методів управління розвитком житлової сфери, узагальнення сучасних світових тенденцій та дослідження житлового господарства міст України як об'єкта управління визначено наступне.

Аналіз вітчизняної та зарубіжної наукової літератури і практики показав, що житлове господарство є складовою одночасно як соціального, так і економічного простору держави, а в межах кожного міста воно формує матеріальне підґрунтя для виникнення певних економічних і соціальних зв'язків між суб'єктами управління міським середовищем. Житло є однією з найважливіших потреб людини, вивчення якої викликає підвищену зацікавленість науковців та практиків у різних сферах суспільного життя (політиків, соціологів, економістів, юристів, архітекторів та інших фахівців). В роботі житлове господарство розглядається як сукупність матеріальних і нематеріальних складових, що об'єднують житловий фонд та систему управління ним в єдиний комплекс. Велика кількість власників із відносно невисокою вартістю об'єктів власності потребують специфічних методів управління. На часі значне корегування державної житлової політики.

Проведений аналіз наукової основи дослідження комплексності та гармонійності розвитку міст дав змогу ідентифікувати головні типи їхньої класифікації. Типізація населених пунктів та їх елементів є важливим етапом подальшого вивчення принципів удосконалення розвитку житлового господарства. Міста є базовим рівнем системи місцевого самоврядування в Україні, тому основні рішення щодо управління розвитком житлової сфери мають прийматись саме на цьому рівні відповідно до повноважень та наявних ресурсів. Аналіз існуючої системи управління житловим господарством міст доводить необхідність розгляду проблем житлової сфери як пріоритетної.

Прогнозування майбутнього стану житлового господарства потребує вивчення історичного розвитку, сучасної просторової організації, закономірностей і тенденцій його розвитку. Загальні принципи розвитку житлового господарства в Україні узгоджувалися із загальносвітовими, але упродовж останнього століття спостерігались значні відхилення від усталених тенденцій. Глобалізація політичних та економічних процесів зумовила певний зв'язок циклічних коливань, війн, соціальних потрясінь, що відбуваються як у країнах з розвинутою ринковою економікою, так і з перехідною, і суттєво впливають на перебіг розвитку житлової сфери.

Встановлено, що сучасні методологічні проблеми вивчення житлового господарства мають специфічні особливості, які необхідно враховувати при плануванні його подальшого розвитку. Це необхідно для формування цілісної державної політики та системи науково обґрунтованих пріоритетів розвитку житлового господарства, розробки методів прогнозу реальної потреби та інструментів для регулювання грошових потоків, достатніх для спорудження та використання житлового фонду відповідно до потреб населення.

Обґрунтовано необхідність визначення житлового господарства міст як основного елемента системи при застосуванні системного підходу, внаслідок чого інші структурні одиниці галузевого та просторового характеру можна розглядати як елементи субсистем та надсистем. При цьому слід ураховувати, що житло може мати багато аспектів як об'єкт дослідження: місце проживання людини, об'єкт правовідносин, об'єкт нерухомості, чинник соціальної стабільності зростання економіки держави. Домінуючу роль у розробці пропозицій щодо стратегії розвитку житлового господарства повинно відігравати врахування переважно приватної форми власності на житло та комунальної форми власності органів управління і значної частини матеріальних ресурсів, а також спосіб набуття у власність відповідного майна.

Розроблено принципи, які можуть бути основою для створення збалансованої та комплексної економіко-математичної моделі прогнозування майбутнього стану житлового господарства на варіантній основі з урахуванням фінансових можливостей різних програм забезпечення населення житлом. Дослідження особливостей моделювання розвитку житлового господарства міст дало змогу сформулювати головну теоретичну проблему, яка полягає у визначенні меж допустимих коливань показників обсягів вводу житла і бюджетних видатків та чинників, що впливають на них. Окремі елементи такої моделі перевірено конкретними розрахунками в різних розділах дисертаційного дослідження. Зокрема, одним з важливих висновків стало те, що зарубіжні аналоги недостатньо пристосовані для врахування тиску наявної черги на загальний стан системи.

Визначено та теоретично обґрунтовано принципи аналізу факторів впливу на розвиток житлового господарства. До факторів макрорівня віднесено глобалізаційні процеси, міграційні потоки та існуючу систему розселення, які мають зовнішній вплив на формування житлового господарства окремих міст. При вивченні глобалізаційних процесів необхідно звертати увагу на виникнення соціальних та економічних ризиків. В Україні міжнародні міграційні потоки вивчені краще, ніж внутрішні, хоча за кількістю осіб переважає саме внутрішня міграція, яка легше піддається регулюванню на національному рівні. Потребує перегляду й основна концепція розвитку системи розселення України у зв'язку із значними змінами умов господарювання та використання територіальних ресурсів.

Серед великої множини локальних факторів виділено лише два - земельні ресурси, а також соціальна та інженерно-транспортна інфраструктура. До відмінних ознак землі належать її просторова обмеженість, сталість місцезнаходження і незамінність. Останнім часом на перший план при аналізі територіальних ресурсів міст все частіше виходить вартість земельних ділянок, що суттєво впливає на розвиток житлового господарства як потужний ціновий важіль. Разом із тим підходи до використання земель міст дуже застаріли і потребують перегляду як принципів нормування, так і користування. Система прийняття рішень щодо розвитку й використання соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міст вимагає не просто зміни, а ґрунтовного наукового переосмислення.

Виявлено, що належність до пострадянського простору формує комплекс проблем, які притаманні більшості країн цієї групи. Однією з таких надмірно заполітизованих проблем є ситуація з чергою на поліпшення житлових умов та неспроможність держави виконати взяті на себе зобов'язання. Обґрунтовано тезу про невідворотність черги на житло для соціально незабезпечених громадян, що пов'язано з наявністю певних процедур. Оптимальна черга, за попередніми підрахунками автора, може становити в Україні 300-500 тис. сімей та одинаків. Критичним є не розмір черги, а темпи задоволення потреби в житлі. Вимагає подальшого уточнення і власне визначення черги, оскільки саме воно має бути основою до подальших розрахунків.

Ціни на житло та їх співвідношення з рівнем доходів населення є основним індикатором попиту. Протягом останніх семи років темпи зростання цін на житло значно перевищували темпи збільшення доходів населення, що за класичною схемою саморегуляції ринку завжди призводить до кризи. В Україні відбулось посилення локальної кризи житлового сектору світовою економічною кризою. Певні ознаки наближення кризи почали проявлятись за півтора року до її початку, про що автор попереджав у своїй публікації. В дисертації наведено методичні підходи до аналізу цього ринку та врахування збільшення обсягів спекулятивного капіталу на ринку житла.

Приріст нового житлового фонду забезпечує будівельна галузь. Розрив між ринковою вартістю готового житла на ринку та опосередкованою вартістю будівництва житла за нормативами профільного міністерства є показником розбалансування ринку, наявності спекулятивних і тіньових схем залучення капіталу в цей сектор економіки. Мізерні кошти, що виділяються з державного бюджету на будівельні програми, сприяють нагнітанню ажіотажу довкола обмежених ресурсів (землі, інфраструктури, інвестицій). В роботі наведено орієнтовну оцінку внеску різних складових у зростання ціни готового житла. Зроблено висновок, що головне завдання будівельної галузі в найближчий період полягає в ефективній структурній перебудові.

Необхідною умовою підвищення ефективності управління розвитком житлового господарства міст є структуризація житлового фонду. Вона дає змогу не тільки розподілити існуюче житло за певними ознаками, але й зіставити потреби потенційних споживачів житла з прогнозованою наявністю житлового фонду відповідного типу. Крім того, на основі чіткої структуризації органи місцевого самоврядування можуть планувати подальший розвиток міста і потребу в різних ресурсах. Запропоновано поєднати ознаки вартості (дороге, середнє та дешеве житло) і місцерозташування та стану (зносу) житлового фонду. Для її широкого використання необхідно вдосконалити існуючу систему інформаційного забезпечення.

Наукові результати проведених досліджень доцільно реалізувати із застосуванням нормативно-правових механізмів управління розвитком житлового господарства як найбільш дієвих, оскільки саме вони визначають загальні правила поведінки суб'єктів створення та використання (у тому числі експлуатації) житлового фонду. Чинне житлове законодавство не носить системного характеру, а неналежне виконання вже прийнятих законодавчих актів зводить нанівець значну частину зусиль органів управління як на державному, так і місцевому рівнях. Система управління ще не перебудована під переважний вплив приватної форми власності на житловий фонд міст. Приватизація житла не зробила українців багатшими, а існуюча система житлового господарства є надмірно ресурсомісткою і потребує докорінної перебудови.

Фінансові механізми розвитку житлового господарства фактично забезпечують реалізацію нормативно-правових і організаційних механізмів. Але ці механізми та їх застосування потребують подальшого вдосконалення, і одним з найбільш дієвих фінансових механізмів є швидке запровадження податку на нерухомість.

Аналіз поточної ситуації виявив, що управління розвитком житлового господарства нерозривно пов'язано з усією системою управління держави. Наразі функції державного управління у сфері житлового господарства розподілені між двома міністерствами - Мінжитлокомунгоспом та Мінрегіонбудом, що відображається в системі управління на місцевому рівні. Цілком очевидним є висновок про доцільність об'єднання функцій управління і створення єдиної централізованої системи управління. Запропоновано підвищити дієвість державного управління шляхом запровадження ринкових механізмів у практичну діяльність. Зокрема, держава та органи місцевого самоврядування залишили поза увагою питання оренди житла, яке в розвинених країнах дає змогу вирішити не тільки низку соціальних проблем, але й стати важливим джерелом поповнення бюджетів. Необхідно розробити нову парадигму реалізації права власності на житло всіма суб'єктами на рівних умовах і позбавити житлову сферу невластивих функцій соціального забезпечення.

З метою оптимізації функціонування житлового господарства в перспективі у дисертації внесено низку пропозицій щодо необхідності зосередити увагу на трьох напрямах: удосконалення інституційної бази, поліпшення інвестиційного клімату в державі та сприяння інноваційним заходам. Для належного управління процесом реалізації державної житлової політики необхідно врахувати наслідки світової кризи, яка внесе певні корективи у заходи щодо розвитку житлової сфери. Оцінка загальної потреби в житлі вимагає чіткого розмежування програм за напрямами: соціальне житло, доступне житло і житло, що будується на комерційних засадах. Можливості реалізації кожної програми різні і необхідна диференціація підходів до реалізації програм у містах різних типів. Спеціалізоване наукове дослідження може дозволити всебічно проаналізувати можливості реалізації житлових програм міст у різних регіонах. Це дасть змогу оцінити потребу участі держави в таких програмах та більш ефективно розподіляти кошти державного й місцевих бюджетів.

Дисертаційна робота є певним етапом створення наукової бази цілеспрямованого та послідовного вивчення проблем житлового господарства України. Дослідження можливостей управління розвитком житлового господарства міст дозволило при певній обмеженості статистичного матеріалу більш ретельно зосередитись на найважливіших тенденціях сучасності та виділити головні, з погляду автора, проблеми сьогодення в цій сфері і на базі проведеного наукового дослідження запропонувати власну ідею її вдосконалення.

Список опублікованих праць за темою дисертації

1. Манцевич Ю.М. Житло: проблеми та перспективи: [монографія] / Ю.М. Манцевич. - К.: ПРОФІ, 2004. - 360 с.

2. Манцевич Ю.М. Соціально-економічні проблеми розвитку житлового господарства України і стратегія його удосконалення: [монографія] / Ю.М. Манцевич. - К.: ПРОФІ, 2007. - 388 с.

3. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: монографія / Дехтяренко Ю.Ф., Лихогруд М.Г., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М.. - К.: ПРОФІ, 2004. - 256 с. Особистий внесок: розділи "Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці", "Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)".

4. Манцевич Ю.М. Проблеми регулювання розвитку територій засобами містобудування в нових соціально-економічних умовах / Ю.М. анцевич, А.В. Степаненко // Регіональна економіка. - 2002. - № 4. - С. 99-107. Особистий внесок: аналіз передумов і засобів регулювання розвитку територій.

5. Манцевич Ю.М. Зміни у нормативній грошовій оцінці земель на часі / Ю.М. Манцевич // Землевпорядний вісник. - 2004. - № 4. - С. 82-84.

6. Манцевич Ю.М. Зміни у нормативній грошовій оцінці земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення / Ю.М. Манцевич // Землевпорядний вісник. - 2005. - № 1. - С. 62-64.

7. Манцевич Ю.М. Соціально-економічні передумови розвитку житлового господарства / Ю.М. Манцевич // Інвестиції: практика та досвід. - 2007. - № 6. - С. 32-35.

8. Манцевич Ю.М. Про можливість обвалу ринку житла в Україні / Ю.М. Манцевич // Економіка України. - 2007. - № 7. - С. 81-87.

9. Манцевич Ю.М. Окремі економічні аспекти створення соціального житла в Україні / Ю.М. Манцевич // Агросвіт. - 2007. - № 7. - С. 27-31.

10. Манцевич Ю.М. Економічні передумови структуризації ринку житла / Ю.М. Манцевич // Регіональна економіка. - 2007. - № 3. - С. 88-97.

11. Манцевич Ю.М. Особливості проведення експертної оцінки лісового фонду / Ю.М. Манцевич, Б.І. Новак // Агросвіт. - 2007. - № 12. - С. 24-27. Особистий внесок: аналіз проблем теоретико-методологічної бази та ключових факторів грошової оцінки земель лісового фонду.

12. Манцевич Ю.М. Вплив грошової оцінки на ринок земель у Києві: стан, проблеми та перспективи розвитку / Дехтяренко Ю.Ф., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М., Тарнопольский А.В. // Землеустрій і кадастр. - 2008. - № 1. - С. 59-68. Особистий внесок: аналіз факторів, що впливають на ринок міських земель.

13. Манцевич Ю.М. Фактори, що впливають на формування ціни землі у Києві / Дехтяренко Ю.Ф., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М., Тарнопольский А.В. // Землеустрій і кадастр. - 2008. - № 2. - С. 39-51. Особистий внесок: уточнено термінологію, розроблено принципи системи моніторингу оцінки земельних ділянок для м. Києва.

14. Манцевич Ю.М. Про можливі шляхи зниження цін на ринку житла / Ю.М. Манцевич // Економіка України. - 2008. - № 3. - С. 76-83.

15. Манцевич Ю.М. Земля як фактор впливу на ринок житла / Ю.М. Манцевич // Землеустрій і кадастр. - 2008. - № 2. - С. 52-60.

16. Манцевич Ю.М. Про окремі методологічні аспекти розподілу цін на ринку житла в містах України / Ю.М. Манцевич // Регіональна економіка. - 2008. - № 3. - С. 210-218.

17. Манцевич Ю.М. Вплив соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури на розвиток житлового господарства / Ю.М. Манцевич // Економіка та держава. - 2008. - № 16. - С. 15-18.

18. Манцевич Ю.М. Структурна модель стратегії розвитку житлового господарства та програм його фінансування / Ю.М. Манцевич // Інвестиції: практика та досвід. - 2008. - № 16. - С. 39-43.

19. Манцевич Ю.М. Формування цілісної системи управління розвитком житлового господарства та підготовка кадрів / Ю.М. Манцевич // Зайнятість та ринок праці: методологія, розвиток та конкурентоспроможність, проблеми ефективності: [зб. наук. праць]. - К.: РВПС України НАН України, 2008. - С. 157-162.

20. Манцевич Ю.М. Особливості розвитку житлового господарства міст різних типів / Ю.М. Манцевич // Інвестиції: практика та досвід. - 2009. - № 10. - С. 36-40.

21. Манцевич Ю.М. Організаційні та фінансові механізми розвитку житлового господарства / Ю.М. Манцевич // Інвестиції: практика та досвід. - 2009. - № 11. - С. 18-22.

22. Манцевич Ю.М. Дослідження ситуації з обвалом ринку житла в Україні на прикладі м. Києва / Ю.М. Манцевич // Економіка та держава. - 2009. - № 5. - С. 15-18.

23. Манцевич Ю.М. Вплив глобалізації та міграції на розвиток житлового господарства / Ю.М. Манцевич // Інвестиції: практика та досвід. - 2009. - № 12. - С. 35-39.

24. Манцевич Ю.М. Проблеми розвитку житлового господарства України / Ю.М. Манцевич // Інвестиції: практика та досвід. - 2009. - № 13. - С. 34-38.

25. Манцевич Ю.М. Градостроительная документация и ее совершенствование с введением приватизации земли / Ю.М. Манцевич // Будівництво України. - 1993. - № 3-4. - С. 81-88.

26. Манцевич Ю.М. Чи зміниться на краще ситуація у сфері містобудування з набранням чинності Земельним кодексом України? / Ю.М. Манцевич // Ринок землі. - 2002. - № 2. - С. 17-20.

27. Манцевич Ю.М. Зміни у системі фінансування містобудівної документації та їх наслідки / Ю.М. Манцевич // Досвід та перспективи розвитку міст України (методичні аспекти територіального планування) - 2003. - № 5. - С. 95-106.

28. Манцевич Ю.М. Радикальні зміни в житловому законодавстві відкривають нові горизонти розвитку містобудування / Ю.М. Манцевич // Містобудування та територіальне планування. - 2004. - № 19. - С. 150-158.

29. Манцевич Ю.М. Комплексність та гармонійність - основні принципи ефективного розвитку населених пунктів / Ю.М. Манцевич // Містобудування та територіальне планування. - 2007. - № 28. - С. 155-163.

30. Манцевич Ю.М. Ретроспективний аналіз проектів Житлового кодексу України / Ю.М. Манцевич // Містобудування та територіальне планування. - 2008. - № 29. - С. 157-161.

31. Манцевич Ю.М. Законодавчі і нормативні основи розвитку регіональної містобудівної документації / Ю.М. Манцевич // Роль та значення планування територій в сучасних умовах: матеріали семінару / Черкаська ОДА, Держкоммістобудування, ПАДКО (США). - Черкаси, 1997. - С. 9-16.

32. Манцевич Ю.М. Окремі економічні аспекти перехресного субсидування житлово-комунального господарства та їх вплив на формування цін на житло / Ю.М. Манцевич // Географічні проблеми розвитку продуктивних сил України: матеріали IV Всеукр. наук. конф., 16-17 трав. 2007 р. - Київський національний університет імені Тараса Шевченка, К., 2007. - С. 77-79.

33. Манцевич Ю.М. Формування структури ринку житла в Україні (врахування ринку вторинного житла при плануванні реконструкції житла) / Ю.М. Манцевич // Реконструкція житла - 2007: ІХ міжнар. наук.-практ. конф., 6-7 черв. 2007 р. / НДІпроектреконструкція. - К., 2007. - Вип. 9. - С. 389-394.

34. Манцевич Ю.М. Житло як основа муніципального господарства, європейські орієнтири муніципального управління / Ю.М. Манцевич // Матеріали наук.-практ. конф. за міжнародною участю, 14 берез. 2008 р.: у 2 ч. / Академія муніципального управління. - К., 2008. - Ч. 2. - С. 203-205.

35. Манцевич Ю.М. Роль і місце житлового господарства в системі наукових досліджень / Ю.М. Манцевич // Ювілейна міжнародна наукова конференція ["Розвиток продуктивних сил України: від В.І. Вернадського до сьогодення"], (Київ, 20 берез. 2009 р.): матеріали конф.: у 2 ч. / РВПС України НАН України, - К., 2009. - Ч. 2. - С. 304-307.

Размещено на Allbest.ru