Управління процесом становлення та розвитку регіонального ринку земельних ресурсів

Размещено на http://www.allbest.ru/

Державний вищий навчальний заклад

Ужгородський національний університет

УДК 332.72:33+318.42(477)

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

Управління процесом становлення та розвитку регіонального ринку земельних ресурсів

Спеціальність - 08.00.05 - розвиток продуктивних сил і регіональна економіка

Москва Мар'яна Георгіївна

Ужгород 2009

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми. Однією з основних умов досягнення стратегічних цілей економічної реформи в Україні є ефективне використання усіх ресурсів, центральне місце серед яких посідають земельні, оскільки наша держава володіє надзвичайно потужним земельно-ресурсним потенціалом. Від ефективності використання земельного фонду залежать рівень економічного розвитку країни, добробут і здоров'я нації. Розвиток ринкових відносин у сфері земельних ресурсів є закономірною формою прояву аграрної реформи в ринковій економіці України, що обгрунтовує актуальність досліджуваної проблеми. Не менш важливим на сучасному етапі є питання удосконалення функціонування ринку несільськогосподарських земель в Україні, оскільки такі землі мають високу господарську цінність і повинні давати суттєві надходження до державного та місцевих бюджетів.

Формування ефективного ринкового середовища у сфері земельних ресурсів створить сприятливі умови для виходу країни з економічної кризи. Саме тому питання створення повноцінного земельного ринку є важливою складовою економічної реформи України. Актуальність дослідження становлення та розвитку ринку земельних ресурсів в Україні зумовлена необхідністю створення ефективного нормативно-правового поля для регулювання реалізації права на землю, прискорення реформування інститутів власності та удосконалення ефективності землекористування.

Проблеми становлення і розвитку ринку земельних ресурсів в Україні стали предметом наукових досліджень після проголошення нашою державою незалежності. Широке коло питань, пов'язаних з формуванням земельного ринку в Україні, знайшли своє відображення у працях багатьох вітчизняних учених. Цій проблемі, зокрема, приділяють увагу А. Балян, А. Даниленко, С. Добряк, І. Колесник, З. Котик, М. Лендєл, І. Малий, Є. Майовець, В. Месель-Веселяк, І. Михасюк, Л. Паламарчук, П. Саблук, А. Тихонов, А. Третяк, В. Трегобчук, М. Федоров, А. Юрченко. У своїх працях вони висвітлюють теоретичні аспекти ринку землі, механізм його розвитку та функціонування як в Україні, так і за кордоном, висловлюють свої думки та рекомендації стосовно перспективи застосування ринкового механізму у сфері земельних ресурсів у нашій державі. Водночас практичне втілення цих питань має суперечливий характер. Сучасна Українська економічна наука не виробила єдиного підходу до трактування сутності ринку землі, його ролі та значення за сучасних умов господарювання, дискусійним залишається питання про необхідність запровадження купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення. У зв'язку з цим постає гостра необхідність в аналізі становлення та розвитку ринку земельних ресурсів в Україні з метою виявлення можливостей і пошуку шляхів підвищення ефективності його функціонування, що й визначає актуальність досліджуваної проблеми.

Зв'язок роботи з науковими планами, програмами, темами. Тема дисертаційної роботи безпосередньо пов'язана з тематикою наукових досліджень, які проводяться на кафедрі економічної теорії Львівської комерційної академії за такими темами: „Проблеми функціонування і розвитку економічних систем”, „Перехідні економічні системи”, „Системи економічного вимірювання”.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційного дослідження є комплексний аналіз і теоретичне обґрунтування становлення та розвитку ринку земельних ресурсів в Україні, а також розробка на їх основі наукових рекомендацій стосовно підвищення ефективності функціонування цього ринку з урахуванням передового світового досвіду і національних й історичних особливостей.

Щоб реалізувати поставлену мету необхідно розв'язати такі основні завдання:

· розкрити сутність категорії „ринок землі”, визначити його основні елементи, роль та значення за сучасних умов господарювання;

· визначити ключові умови, необхідні для повноцінного розвитку та функціонування ринку землі;

· виявити основні фактори, під впливом яких формуються попит, пропозиція та ціна землі;

· визначити найбільш дієві форми руху землі до ефективного господаря;

· виявити основні тенденції становлення і розвитку ринку земельних ресурсів в Україні;

· виокремити етапи становлення земельного ринку;

· визначити основні напрямки підвищення ефективності функціонування ринку земельних ресурсів з урахуванням передового світового досвіду та особливостей розвитку вітчизняної економіки.

Об'єкт і предмет дослідження. Об'єктом дослідження є обіг земельних ресурсів.

Предметом дослідження є основні тенденції та особливості становлення і розвитку регіонального ринку земельних ресурсів, його структурних елементів, а також перспективи функціонування цього ринку в Україні.

Методи дослідження. Методологія дослідження ґрунтується на діалектичному методі пізнання, системному підході, аналізі та синтезі. Теоретичною основою дослідження є праці вітчизняних і зарубіжних учених, присвячені питанням становлення і розвитку ринку земельних ресурсів як в Україні, так і за кордоном. Інформаційною базою слугують законодавчі та нормативно-правові акти, що регулюють земельні відносини в Україні, оперативні дані Державного комітету України по земельних ресурсах, Головного управління земельних ресурсів у Львівській області, інформаційні бюлетені, наукові публікації та монографії, матеріали періодики за темою дослідження.

Методологія наукового дослідження ґрунтується на використанні сукупності методів, а саме: індукції, дедукції, аналізу, синтезу, історичного, логічного, статистичного, монографічного, порівняння та прогнозування.

Наукова новизна одержаних результатів полягає в тому, що на підставі комплексного аналізу формування та розвитку ринку земельних ресурсів в Україні з урахуванням передового світового досвіду та особливостей національної економіки запропоновано шляхи підвищення ефективності його функціонування. Наукова новизна дослідження полягає в наступному:

вперше:

- розроблено авторський підхід до формування стратегії управління регіональним ринком земельних ресурсів, який ґрунтується на поелементному аналізі його розвитку у вітчизняній економіці з урахуванням позитивного світового досвіду;

удосконалено:

- визначення категорії „ринку землі”, його основні типи і функції;

- підходи до визначення сутності інфраструктури земельного ринку та обґрунтовано необхідність формування основних її елементів за умов трансформаційної економіки України;

- теоретичне обґрунтування механізму формування пробного проекту державного земельного (іпотечного) банку у Львівській області;

- конкретні пропозиції щодо внесення відповідних змін до чинних нормативно-правових актів у сфері земельних відносин;

дістали подальший розвиток:

- підходи до організації високоефективного екологобезпечного землекористування;

- напрями державного регулювання ринку земельних ресурсів на регіональному рівні.

Практичне значення одержаних результатів

Основні положення і висновки дисертації знайшли застосування у навчальному процесі при викладанні дисциплін „Політекономія”, „Державне регулювання економіки”, „Макроекономічна теорія”, „Мікроекономічна теорія” та „Історія економічних учень” у Львівській комерційній академії (довідка №1402/01-108 від 15. 11. 2008 р.), а також впроваджені в науково-дослідну діяльність академії при розробці методики оцінки економічної ефективності функціонування макроекономічних систем перехідного типу (довідка № 1404/01-108 від 15. 11. 2008 р.).

Окремі методичні положення дисертаційного дослідження використані при розробці Тимчасових науково-методичних рекомендацій для місцевих органів земельних ресурсів Державного комітету України із земельних ресурсів (довідка № 01-16/1-218 від 26. 11. 2008 р.).

Особистий внесок здобувача. Дисертація є самостійною, завершеною роботою, в якій відображено авторський підхід до становлення економічного механізму ефективного земельного ринку. Всі опубліковані статті на тему дисертаційного дослідження виконані автором самостійно.

Апробація результатів дослідження. Науковий зміст основних результатів дисертаційного дослідження та їх практичне застосування обговорювалися на Всеукраїнській науково-практичній конференції національного аграрного університету „Конкурентоспроможність продукції АПК України та вимоги СОТ” (4-5 жовтня 2007 р.); Міжнародній науково-практичній конференції „Наукове забезпечення інноваційного розвитку виробництва та переробки продукції АПК” у Львівському національному університеті ветеринарної медицини та біотехнологій імені С. З. Гжицького (29-30 листопада 2007 р.); Всеукраїнській науково-практичній інтернет-конференції інституту наукового прогнозування „Соціум. Наука. Культура.” (29-31 січня 2008 р.); Всеукраїнській науково-практичній інтернет-конференції інституту наукового прогнозування „Українська наука в мережі Інтернет” (26-28 лютого 2008 р.); IV міжнародній науково-практичній інтернет конференції Дніпропетровського національного університету „Наука та технології: крок в майбутнє” (1-15 березня 2008 р.); Міжвузівській науково-практичній конференції студентів та аспірантів „Соціально-економічні наслідки та стратегія реформування економіки України” у Львівській комерційній академії (15 квітня 2008 р.); Всеукраїнській науково-практичній конференції у Львівській комерційній академії „Проблеми соціально-економічного розвитку та інтеграція України у міжнародні зв'язки” (25-28 березня 2008 р.); Всеукраїнській науково-практичній конференції „Фінансова система України: становлення та розвиток” (16-18 травня 2008 р.) у національному університеті „Острозька академія”; Міжнародній науково-практичній конференції „Основні напрями наукового забезпечення інноваційного розвитку виробництва та переробки продукції АПК” у Львівському національному університеті ветеринарної медицини та біотехнологій імені С. З. Гжицького (15-16 травня 2008 р.).

Публікації результатів дослідження. Основні положення і результати дисертаційного дослідження відображено у чотирнадцяти опублікованих одноосібних працях загальним обсягом 3,6 друк. арк., з них вісім - у фахових наукових виданнях.

Обсяг і структура дисертаційної роботи. Повний обсяг дисертації становить 210 сторінок комп'ютерного тексту, складається із вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних літературних джерел, який включає 213 найменувань. Робота ілюстрована 3 таблицями і 34 рисунками.

Основний зміст роботи

У першому розділі „Теоретико-методологічні засади дослідження ринку земельних ресурсів” висвітлюються теоретичні аспекти та економічний зміст функціонування земельного ринку: виявлено його суть, типи, функції, охарактеризовано механізм розвитку та функціонування цього ринку, суть та особливості формування земельної ренти, визначено процедуру ціноутворення на землю та її особливості.

Земля - специфічний ресурс, який водночас є унікальним продуктом природи, предметом і засобом виробництва. Від ефективності її використання залежить як розвиток економіки країни, так і добробут окремої людини. Забезпечити ефективне використання земельних ресурсів можна лише за умов ринку - коли земля перейде до найбільш ефективних власників. Тому однією з голових проблем реформування економічних відносин сучасності є формування такої моделі ринку, яка б відповідала інтересам суспільства. Проте, успішне вирішення цього питання можливе лише за умови правильного трактування сутності ринку, усвідомлення його ролі та значення за сучасних умов господарювання.

У літературних джерелах можна знайти безліч визначень поняття „ринок землі”, кожне з яких висвітлює різноманітні його аспекти. У дисертації проаналізовано різні тлумачення сутності цієї категорії та запропоновано власне трактування.

Ми вважаємо, що ринок землі є системою економічних й правових відносин між громадянами, юридичними особами і державою, що виникають у процесі купівлі-продажу, оренди, іпотеки та обміну землі для провадження ефективної господарської діяльності. Найбільш повно сутність ринку землі розкривається у головних його функціях, а саме: стимулятивній, регулятивній, контрольній, ціноутворювальній, інформаційній та відтворювальній.

Для того, щоб ринок землі діяв ефективно та виконував покладені на нього функції, необхідні певні умови, а саме: відповідна законодавча та нормативно - правова база, плюралізм форм власності на землю; наявність земель для продажу; платоспроможний попит на землю; запровадження такої методики ціноутворення, яка б враховувала усі фактори, що визначають її вартість; розвинена система державного регулювання ринку землі на місцевому, регіональному та національному рівнях; наявність відповідної ринкової інфраструктури; створення відповідної системи державної підтримки виробників товарної сільськогосподарської продукції, умов для функціонування та розвитку іпотеки; створення ефективного організаційно- правового механізму оформлення угод тощо.

Основними складовими ринку землі є попит, пропозиція та ринкові ціни, які формуються під впливом взаємодії між ними. Пропозиція землі є незмінною, оскільки її кількість обмежена в просторі. Попит еластичний та залежить від цілої низки економічних, адміністративних, соціальних і природно-кліматичних факторів. Земля дає своєму власнику дохід у формі земельної ренти, яка поділяється на три види: абсолютну, монопольну та диференціальну, що своєю чергою поділяється на диференційну ренту І та диференційну ренту ІІ.

Диференційна рента І - це економічний прибуток, який одержують власники земельних ділянок кращої та середньої якості. Диференціальна рента ІІ виникає в результаті здійснення додаткових капіталовкладень у землю.

Абсолютна рента є винагородою землевласнику за володіння таким обмеженим ресурсом, як земля. Основною причиною її виникнення є монополія приватної власності на землю внаслідок фіксованої пропозиції. Ця рента утворюється на всіх без винятку земельних ділянках, навіть найгірших. Джерелом її утворення є перевищення прибутку, який одержують товаровиробники, над середнім прибутком.

Особливої актуальності в період становлення та розвитку ринку земельних ресурсів набуває питання ціноутворення, оскільки визначення ціни землі є невід'ємною умовою включення її в ринковий оборот. Саме тому на цьому питанні зосереджена увага в дисертаційному дослідженні. Питання ціноутворення на землю складне і багатогранне, оскільки вартість землі формується під впливом незліченної кількості факторів, основними серед яких є родючість ґрунту, місцезнаходження земельної ділянки, ставка банківського відсотка, рівень цін на сільськогосподарську продукцію, макроекономічна ситуація в державі та ін.

Основою ціноутворення є оцінка землі. Залежно від результатів та порядку проведення у вітчизняній та зарубіжній практиці використовують два види оцінки землі - нормативну (масову) та експертну грошову, кожна з яких має свою мету та методику. Нормативна проводиться з метою встановлення розміру оподаткування земельних ділянок, державного мита при їх міні, спадкуванні, даруванні, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, визначення втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, включення вартості землі при розрахунку норми прибутку в аграрній сфері, розробки показників та механізмів раціонального землекористування, а експертна грошова оцінка потрібна при здійсненні будь-якої господарської операції, пов'язаної із зміною власності на землю - купівлі-продажу, оренди, обміну чи застави.

У другому розділі „Становлення ринку земельних ресурсів” досліджуються передумови та етапи формування ринку сільськогосподарських земель в Україні та у Львівській області зокрема, особливості становлення ринку несільськогосподарських земель, аналізуються зміни в структурі форм власності на землю, висвітлюються фактори й умови формування земельно-орендних та іпотечних відносин, розглядаються особливості процесу ціноутворення на землю в Україні.

Землі сільськогосподарського призначення є найбільш цінним ресурсом для України, яка володіє надзвичайно високим природно-ресурсним потенціалом. Земельна площа нашої держави займає 60,3 млн. га., а її земельний фонд представлений різноманітними за якісним станом землями, однак у його структурі переважають родючі ґрунти, найбільш цінні з яких - чорноземи займають близько 60% території, що становить майже 7% світових запасів. Однак ефективність використання земельного фонду України є значно нижча, ніж у більшості розвинених країн світу через недотримання екологічних і технологічних вимог землеробської діяльності. Це становить загрозу екологічній безпеці країни та спричиняє розвиток деградаційних процесів. Поліпшення якості сільськогосподарських земель можливе лише за умови ринку, коли земля перейде до більш ефективних землевласників.

Створення повноцінного земельного ринку насамперед передбачає еволюцію відносин власності та визнання землі товаром. Саме тому пріоритетним завданням земельної реформи в Україні є перерозподіл сільськогосподарських земель та передання у власність і користування фізичним та юридичним особам з метою забезпечення рівноправного розвитку різних форм господарювання на селі, раціонального використання та охорони земель.

Однак, питання запровадження ринку земель в Україні поки що залишається дискусійним, оскільки в нашій державі відсутні належні умови для його повноцінного функціонування. Основними причинами, які перешкоджають створенню ефективної моделі ринку земельних ресурсів в Україні є низька купівельна спроможність більшості населення країни, відсутність відповідної ринкової інфраструктури, ефективної системи ціноутворення на різні категорії земель, належно сформованої законодавчої та нормативно-правової бази, дієвого організаційно-правового механізму оформлення угод тощо. Саме тому питання створення ринку сільськогосподарських земель в Україні викликає полеміку серед українських економістів. Ми вважаємо, що з метою забезпечення умов повноцінного розвитку та функціонування ринку земельних ресурсів, його становлення повинно відбуватися еволюційно, поетапно в логічній послідовності.

В ході дисертаційного дослідження було виявлено, що ринок сільськогосподарських земель в Україні формувався поетапно.

Перший етап розпочався у 1992 році і був пов'язаний з процесом роздержавлення земель і переданням їх у власність колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, а також сільськогосподарським акціонерним товариствам.

На другому етапі була проведена грошова оцінка сільськогосподарських земель, а також паювання земель, які були передані у колективну власність сільськогосподарським підприємствам між членами цих підприємств та пенсіонерами з їх числа. Як свідчать дані статистики, ще на початковій стадії в основу розпаювання земель були закладені нерівномірні базисні засади регіонального формування ринку земельних ресурсів. Середній розмір частки (паю) в Україні розподілявся нерівномірно - від 1,1-1,5 га. у Закарпатській, Івано-Франківській та Чернівецькій областях до 7,3 - 8,7 га. у Запорізькій та Луганській областях

У процесі роздержавлення і приватизації відбулися докорінні зміни у земельних відносинах Львівської області. Значна частина земель була передана у власність колективних сільськогосподарських підприємств і громадян. Так, станом на 1 січня 2009 року у власності фізичних та юридичних осіб перебувало 36 % земель, тоді як у 1993 році цей показник становив лише 1,6%.

Третій етап земельної реформи в Україні розпочався у 2000 році та триває до тепер. Він пов'язаний з реорганізацією колективних сільськогосподарських підприємств у нові агроформування ринкового типу, розвитком орендних відносин в аграрній сфері, зростанням ролі держави на ринку земельних ресурсів, створенням дієвого правового поля, формуванням системи іпотечного кредитування.

За умов законодавчої заборони купівлі-продажу землі, переважаючою формою її руху до ефективного власника стала оренда. Про це свідчить те, що частка орендованих земель сільськогосподарського призначення в агроформуваннях України сьогодні перевищує 90%. Станом на 1 січня 2009 року 65,3% власників права на земельну частку уклали договори оренди з новоствореними агроформуваннями. Орендодавцями здебільшого виступають селяни-пенсіонери. В тому числі у Львівській області на підставі виданих сертифікатів і державних актів на право власності на землю було укладено 62839 договорів оренди на площі 205,5 тис. га., що становить 32% розпайованих земель. Порівняно з 1998 роком площа орендованих земель в Україні зросла на 16,9 млн. га. або в 21,9 рази. Терміни чинності укладених договорів оренди по Україні різні, проте переважаючою є короткострокова оренда терміном до 5 років. Так, у 2009 році частка договорів оренди терміном до 5 років становила 64,1% їх загальної кількості, тоді як частка договорів на період від 10 і більше років - лише 9,2%.

На сучасному етапі становлення ринку землі в Україні триває підготовка до іпотечного кредитування. Однак поки що можливості розвитку земельної іпотеки у нашій державі залишаються обмеженими, що зумовлено недосконалістю вітчизняного законодавства, низькою ціною сільськогосподарських земель, відсутністю відповідної ринкової інфраструктури, єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, недосконалістю методики грошової оцінки земель тощо.

На відміну від ринку земель сільськогосподарського призначення, який в Україні перебуває лише на стадії становлення, ринок несільськогосподарських земель реалізує себе повною мірою і дає певні результати. Фактичний продаж таких земель у нашій державі розпочався у 1992 році. Станом на 1 січня 2009 року від запровадження продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення в Україні на первинному ринку було продано 46272 земельних ділянок загальною площею 28842 га. та вартістю 9508214,2 тис. грн. Найбільше їх було продано у Львівській (4355) та Волинській (3327) областях, найменше - в містах Києві та Севастополі, у яких земля є найдорожчою.

Продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення у Львівській області з кожним роком набуває все більших обертів. Львівщина займає перше місце в Україні за кількістю проданих земельних ділянок та третє - за їх вартістю та за показником надходженням коштів до бюджетів усіх рівнів.

Від початку продажу в області продано 4345 земельні ділянки несільськогосподарського призначення, від продажу яких до бюджету надійшло 584,98 млн. грн. Протягом 2007 року продано 428 земельних ділянок площею 556,37 га. (що на 316,1 га. більше, ніж у 2006 році), вартістю 205,74 млн. грн. (що на 124,34 млн. грн. більше порівняно з 2006 роком), а протягом 2008 року - 453 ділянки площею 264,96 га. та вартістю 162,91 млн. грн. Зниження вартості продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення у 2008 році призвело до зменшення надходження коштів до державного та місцевих бюджетів.

Значного обороту на сучасному етапі набуває продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення і прав оренди на них на земельних торгах - конкурсах та аукціонах. Загалом на земельних торгах в Україні станом на 1 січня 2009 року продано 1665 земельних ділянок площею 1509,07 га. вартістю 2120408,46 тис. грн. Проведення земельних аукціонів сприяло підвищенню ціни продажу земельних ділянок, адже, як свідчить статистика, стартова ціна землі на аукціонах зростає у середньому в 1,5 - 4 рази, а у деяких випадках - значно більше.

Львівщина посідає третє місце в Україні за кількістю проданих земельних ділянок несільськогосподарського призначення на земельних торгах. Станом на 1 січня 2009 року в області було продано 175 таких ділянок загальною площею 201,33 га. вартістю 200,81 млн. грн., що майже удвічі перевищує їх стартову ціну - 104,53 млн. грн. Найбільш активним продаж земель на земельних торгах був у містах Львові (64) та Трускавці (13), Самбірському (12), Радехівському (12) і Мостиському (12) районах.

Широкого розвитку набуває продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення на вторинному (третинному і т. д.) ринку. Станом на 1 січня 2009 року на вторинному ринку було перепродано 634 земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Вартість продажу цих ділянок значно перевищує їх вартість на первинному ринку. Однак, вторинний ринок земельних ресурсів в Україні не є достатньо прозорим через недосконалість норм чинного законодавства.

Значна увага в дисертаційному дослідженні приділяється питанню ціноутворення на землю. Як відомо, основою для визначення ціни землі слугує її оцінка - нормативна та експертна грошова. Експертна грошова оцінка в Україні здійснюється за доходним і витратним методами та методом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок. Ці методичні підходи відповідають тим, що використовуються у світовій практиці і зафіксовані у розділі І „Ринкова вартість як база оцінки” Міжнародних стандартів оцінки.

Нормативна (грошова) оцінка земель в Україні має свою специфіку і проводиться окремо для різних категорій земель загалом по Україні, АР Крим, областях, регіонах, містах і сільськогосподарських підприємствах, що дає можливість виявити різницю між вартістю земель окремих міст, регіонів, областей. Таке оцінювання сприяє збільшенню надходжень від плати за землю до місцевих бюджетів. Проте через відсутність необхідного фінансування роботи з грошової оцінки земель проводяться досить повільно. Крім того, чинна методика такої оцінки вимагає удосконалення, як така, що створює багато труднощів і не дає змоги досягти бажаних результатів. В основу визначення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено рентний доход, що створюється при виробництві зернових культур, який визначається на підставі економічної оцінки, проведеної ще в 1988 році на основі результатів господарської діяльності 1980-1986 років. Не зважаючи на те, що цей період характеризувався стабільністю цін на промислову та сільськогосподарську продукцію, на нашу думку, застосування згаданої оцінки за сучасних умов не виправдане, адже за час, що минув відбулося багато змін - зросла собівартість виробництва сільськогосподарської продукції, змінилася структура виробничих витрат, структура посівів, умови і ціни реалізації продукції, погіршилася родючість ґрунтів. Не достатньо враховує чинна методика грошової оцінки відмінності в якості земель, пов'язаних з утворенням земельної ренти. Так, у Вінницькій області, в структурі земельного фонду якої переважають чорноземи, середня ціна 1 га. ріллі більша, ніж у Волинській, земельний фонд якої представлений переважно супісками та перезволоженими ґрунтами, лише на 1123,3 грн. На Черкащині, яка також славиться своїми чорноземами, ціна 1 га ріллі становить 14286,5 грн., що на 2085,2 грн. менше, ніж на Чернігівщині. Отже, грошова оцінка земель в Україні має нормативний характер та істотно відрізняється від ринкової, тому питання оцінки залишається актуальним і вимагає розвитку та удосконалення.

Проведений нами аналіз свідчить про позитивні зміни, які відбулися внаслідок проведення земельної реформи. Однак поряд з цим низка негативних факторів стримує формування повноцінного земельного ринку.

У третьому розділі „Проблеми подальшого розвитку та управління регіонального ринку земельних ресурсів в Україні” визначаються основні напрями удосконалення механізму функціонування ринку сільськогосподарських та несільськогосподарських земель.

Невід'ємним фактором періоду становлення та розвитку ринку земельних ресурсів в Україні є держава, основною метою якої на сучасному етапі має стати вирішення пріоритетних завдань земельної реформи, що можливе лише за умови впровадження дієвого нормативно-правового поля, удосконалення системи державного регулювання ринку землі на загальнодержавному та регіональному рівнях, а також формування усіх необхідних для його розвитку елементів.

Особливо актуальним на сучасному етапі є питання становлення та розвитку ринку сільськогосподарських земель. Щоб землі сільськогосподарського призначення у нашій державі стали товаром, необхідні певні умови. Створення цих умов забезпечить прийняття законів України „Про ринок земель” та „Про державний земельний кадастр”, „Про державний земельний (іпотечний) банк”, „Про іпотечні цінні папери”, „Про облік земельних ділянок сільськогосподарського призначення”, „Про розмежування земель державної та комунальної власності”, а також внесення відповідних змін до законів України „Про оренду землі”, „Про іпотеку”, „Про земельний податок”, чинної “Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”. Формування нового та удосконалення чинного правового поля повинно відбуватися із залученням науковців і фахівців з урахуванням передового світового досвіду.

У Законі України „Про ринок землі” повинні бути визначені організаційно-правові засади купівлі-продажу, оренди обміну та іпотеки землі, чітко розподілені повноваження у сфері земельних відносин між органами державної влади та місцевого самоврядування, забезпечення раціонального використання та охорони ґрунтів, захист економічних інтересів ринкових суб'єктів, визначення порядку застави, кредитування та страхування земельних ділянок, забезпечення фінансової дисципліни на ринку землі тощо.

З метою забезпечення умов раціонального використання та охорони земель необхідно розробити і законодавчо закріпити нові підходи до організації високоефективного екологобезпечного землекористування. Закон України „Про ринок землі” повинен передбачати сувору відповідальність за порушення екологічних і технологічних вимог до землеробської діяльності. З метою підвищення ефективності використання сільськогосподарських угідь необхідно передбачити систему заходів, спрямованих на зниження їх розораності, розробити та запровадити в дію економіко-екологічний механізм раціонального землекористування. Для екологічної оптимізації землекористування слід вивести з інтенсивного обробітку земельні ділянки, непридатні для сільськогосподарського використання, призупинити вилучення високопродуктивних земель для інших, несільськогосподарських, потреб, оптимізувати структуру посівних площ, впровадити нормативи і стандарти раціонального землекористування та налагодити постійний контроль за їх дотриманням. З метою економічної оптимізації необхідно запровадити штрафні санкції за неефективне користування землею, а особам, які здійснюють заходи, пов'язані з захистом ґрунтів і підвищенням їх родючості, надавати податкові пільги та кредити. Землекористувачів, які ефективно, за цільовим призначенням використовують сільськогосподарські угіддя, доцільно було б звільнити від земельного податку терміном до п'яти років. Для гарантування умов високоефективного землекористування до покупця земельної ділянки сільськогосподарського призначення в Законі України „Про ринок землі” слід встановити певні вимоги. Основними вимогами до покупця земельної ділянки сільськогосподарського призначення, площа якої перевищує 50 га. мають бути: наявність у нього вищої спеціальної освіти, досвіду роботи у сільськогосподарському виробництві, проживання на невеликій відстані від цієї ділянки.

Для стимулювання довготермінового використання землі та недопущення спекулятивних проявів слід запровадити механізм диференційованого оподаткування, який повинен передбачати високу податкову ставку при продажу землі за умови короткотермінового її використання і послідовне зниження податкової ставки із збільшенням терміну землеволодіння або ж встановити мораторій на продаж землі протягом певного проміжку часу (наприклад, 5 років).

З метою недопущення монополізації ринку у Законі України „Про ринок землі” доцільно було б встановити певні обмеження на площу сільськогосподарських угідь, яку може придбати одна особа, а також обмежити доступ іноземців до цих земель.

Важливим кроком у напрямі формування високоефективного ринку сільськогосподарських земель в Україні має стати створення у нашій державі Державного земельного фонду, основним завданням якого повинен бути суворий контроль за раціональним використанням та охороною земель, проведення інвентаризації земельних ділянок, що не використовуються або використовуються не за призначенням, та внесення відомостей про них до єдиної державної реєстраційної системи. Після цього добровільно (через викуп) або шляхом відчуження Фонд повинен передати ці землі на конкурсній основі більш ефективним землекористувачам. Для стимулювання ділової активності на ринку землі доцільно було б, на наш погляд, законодавчо визначити право викупу земельної ділянки з розстроченням платежу. регіональний ринок земельний ресурси

Важливою передумовою становлення та розвитку ринку сільськогосподарських земель має стати прийняття Закону України „Про державний земельний кадастр”. В ньому слід чітко визначити порядок формування земельно-кадастрової документації, механізм створення єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та вказати на обов'язковість внесення до цієї системи необхідних відомостей про усі земельні ділянки.

Нагального розв'язання вимагає питання земельно-орендних відносин. Для цього слід законодавчо врегулювати питання розміру орендної плати. Пропонуємо встановити її спочатку на рівні 2 - 3% ринкової вартості землі, а потім поступово підвищити до 3-4%. Це, на нашу думку, сприятиме зростанню частки середньо- та довгострокових договорів оренди та здійсненню додаткових капіталовкладень, спрямованих на підвищення якісного стану ґрунтів.

З метою правового регулювання іпотечних відносин необхідно якнайшвидше прийняти закони України „Про ринок земель”, „Про державний земельний (іпотечний) банк”, „Про іпотечні цінні папери”, внести поправки до Закону України „Про іпотеку землі”.

На нашу думку, доцільно створити в Україні спеціальний іпотечний банк, який би займався виключно довгостроковим кредитуванням сільськогосподарських товаровиробників. Оскільки питання формування державного земельного (іпотечного) банку в нашій державі залишається дискусійним, вважаємо за доцільне реалізувати пробний проект його створення у Львівській області. У разі успіху цього проекту досвід функціонування такого банку можна буде застосувати на рівні держави. Для формування стартового капіталу земельного банку у Державному бюджеті необхідно передбачити відповідну суму коштів, а також сприяти залученню фінансово - кредитних ресурсів вітчизняних та міжнародних інвесторів (але в обсязі, що не перевищує 49%). Сприятливі умови для нарощування фінансових ресурсів державного земельного банку створило б існування вторинного іпотечного ринку, суть якого полягає в рефінансуванні іпотечних кредитів, що дало б можливість ринковим суб'єктам зосереджувати в своїх руках додатковий фінансовий капітал, забезпечений землею та сприяти залученню додаткових капіталовкладень. До функцій земельного банку має входити не лише надання кредиту під заставу землі, а й інші послуги, пов'язані з аналізом господарської діяльності сільськогосподарських підприємств, оцінкою їх фінансового стану, інформуванням і консультуванням підприємців. Кошти від здійснення усіх операцій із землею, повинні акумулюватися у спеціалізованому державному земельному банку. Це дасть змогу державі відповідним чином контролювати за їх використанням, спрямовувати у відповідне русло та не допустити розпорошення.

Запорукою становлення та розвитку повноцінного ринку сільськогосподарських земель в Україні має стати удосконалення методики нормативної оцінки землі. Нагального вирішення потребує питання оновлення показників економічної оцінки, які є основою для проведення грошової оцінки. З метою зменшення витрат та поліпшення якості земельнооцінних робіт доцільно було б об'єднати методики економічної та грошової оцінки в єдиний документ. Крім того, для недопущення штучного заниження або завищення цін, доцільно було б скористатися досвідом Франції, законодавчо закріпивши регіональні мінімально- та максимальнодопустимі ціни на землю.

Забезпечення умов повноцінного розвитку ринку несільськогосподарських земель в Україні передбачає формування дієвого нормативно-правового поля, зокрема прийняття законів України „Про ринок землі”, „Про державний земельний (іпотечний) банк”, „Про державний земельний кадастр”, „Про інвентаризацію земель”, внесення змін до законів України „Про оренду землі”, „Про іпотеку”, „Про земельний податок”, а також чинної “Методики грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)”. Усе це сприятиме сталому розвитку ринку несільськогосподарських земель, зростанню ефективності функціонування економіки України та підвищенню добробуту населення.

У Законі України „Про ринок землі” необхідно визначити правові засади ринкового обороту земельних ділянок несільськогосподарського призначення, чітко розмежувати права та обов'язки землевласників і землекористувачів, держави й територіальних громад, повноваження у сфері регулювання земельних відносин з боку органів державної влади і місцевого самоврядування, визначити механізм здійснення земельних торгів та закріпити вимоги до їх організаторів, визначити порядок проведення грошової оцінки землі, забезпечити раціональне використання та охорону несільськогосподарських земель, гарантувати захист економічних інтересів як продавців, так і покупців землі, визначити порядок застави, кредитування та страхування земельних ділянок, забезпечити фінансову дисципліну на ринку землі тощо.

У Законі України „Про державний земельний кадастр” необхідно закріпити основні засади проведення земельно-кадастрових робіт і державного земельного кадастру, у тому числі реєстрації земельних ділянок та прав на них з метою інформаційного забезпечення управління земельними ресурсами.

На сьогодні ринок земель несільськогосподарського призначення в Україні характеризується корумпованістю та спекулятивністю. Для усунення спекулятивних проявів працівники Міністерства внутрішніх справ України, прокуратури, Служби безпеки, податкової міліції разом з представниками місцевих органів Держземінспекції повинні проводити періодичні перевірки установ, які здійснюють продаж земельних ділянок, а в Законі України „Про боротьбу з корупцією” необхідно передбачити жорсткі міри покарання службовців, які зловживають своїм становищем. Крім цього, зниженню рівня спекулятивності та корумпованості на ринку земель несільськогосподарського призначення сприятиме стимулювання продажу земельних ділянок на земельних торгах, створення єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, запровадження регресивної системи оподаткування операцій з продажу земельних ділянок на вторинному ринку залежно від терміну їх перебування у власності продавця. Для запобігання спекуляцій на ринку несільськогосподарських земель в Україні доцільно було б скористатися досвідом Швеції, де земельну ділянку можна продати за ціною, яка не перевищує ту, за якою вона була придбана. Якщо ж на цій ділянці були здійснені земельні поліпшення або споруджено об'єкти нерухомості, то при її продажу слід враховувати витрати на них.

З метою активізації продажу земельних ділянок і прав оренди на них на конкурентній основі необхідно якнайшвидше завершити роботи з інвентаризації та грошової оцінки земель, розмежування земель державної та комунальної власності, створення єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмеження. Всю інформацію про земельні ділянки, що пропонуються для продажу на торгах, слід опубліковувати в засобах масової інформації, а також у глобальній мережі Internet, що значно розширить коло учасників і зробить такі торги більш ефективними. Самі ж торги слід проводити на базі спеціалізованих бірж або земельно-кадастрових бюро, які б відповідали усім вимогам до організаторів торгів, затвердженим у чинному законодавстві, та пройшли відповідні тендери.

Висновки

1. Ринок землі - це система економічних й правових відносин між громадянами, юридичними особами та державою, що виникають у процесі купівлі-продажу, оренди, обміну та іпотеки земельних ділянок для ефективної господарської діяльності. Отже, основними його елементами є купівля-продаж, оренда, обмін та іпотека.

2. За умови ефективного функціонування ринок землі виконує такі функції: стимулюючу, оскільки заохочує виробників до найбільш раціонального користування земельною ділянкою; регулюючу, яка проявляється в процесі перерозподілу земельних ресурсів між аграрною сферою та іншими галузями економіки, приводить у відповідність платоспроможний попит і пропозицію, робить виробників зацікавленими в задоволенні платоспроможного попиту; контролюючу, оскільки здійснює постійний контроль над процесом привласнення землі, скорочення витрат на придбання земельних ділянок, передбачає постійне зіставлення грошових доходів населення з цінами на землю; ціноутворюючу, яка проявляється тоді, коли на основі збалансування попиту і пропозиції землі здійснюється остаточне формування її вартості, реалізація земельної ділянки, відбувається перетворення її на товар; інформаційну, яка реалізується в процесі надання інформації ринковим суб'єктам про наявний попит і пропозицію на землю, стан та перспективи розвитку цього ринку, ціни оренди та іпотеки землі.

3. Основними складовими ринку землі є попит, пропозиція та ринкові ціни, які формуються під впливом взаємодії між ними. Пропозиція землі є абсолютно нееластичною, оскільки її кількість обмежена в просторі. Попит еластичний і залежить від цілої низки факторів. Ціна землі визначається на основі її оцінки, яка поділяється на два види - експертну грошову та нормативну, кожна з яких має свою мету та методику.

4. Реформування земельних відносин в Україні має поетапний характер. Перший етап розпочався у 1992 році і був пов'язаний з процесом роздержавлення земель та передачею їх у власність колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, а також сільськогосподарським акціонерним товариствам. На другому етапі проведено грошову оцінку сільськогосподарських земель, а також паювання земель, які були передані у колективну власність сільськогосподарським підприємствам між членами цих підприємств та пенсіонерами з їх числа. Третій етап земельної реформи в Україні розпочався у 2000 році та триває до тепер. Він пов'язаний з реорганізацією колективних сільськогосподарських підприємств у нові агроформування ринкового типу, засновані на приватній власності. Сучасний етап земельної реформи тісно пов'язаний з розвитком орендних відносин в аграрній сфері, зростанням ролі держави на ринку земельних ресурсів, створенням дієвого правового поля, формуванням системи іпотечного кредитування.

5. Чинниками, які стоять на перешкоді становленню повноцінного ринку сільськогосподарських земель в Україні є: низька купівельна спроможність більшості населення країни, відсутність відповідної ринкової інфраструктури, дієвої системи ціноутворення на різні категорії земель, належно сформованої законодавчої та нормативно-правової бази, відповідного організаційно-правового механізму оформлення угод тощо.

6. Ринок несільськогосподарських земель в Україні діє і дає певні результати. Землі несільськогосподарського призначення у нашій державі почали продаватися і купуватися починаючи з 1992 року. З кожним роком продаж таких земель набуває дедалі більших обертів, проте переважаючою формою руху земель залишається оренда.

7. Значного обороту на сучасному етапі набуває продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення і прав оренди на них на земельних торгах - конкурсах та аукціонах, однак процедура їх проведення сьогодні залишається недостатньо врегульованою.

8. Чинниками, які гальмуюють розвиток ефективного ринку несільськогосподарських земель у нашій державі є: відсутність відповідної нормативно-правової бази, незадовільний стан ринкової інфраструктури, не урегульованість процедури продажу земельних ділянок і прав на них, проведення земельних торгів, повільність темпів інвентаризації земельних ділянок, відсутність єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, чіткого визначення правового режиму земель у межах та поза межами населених пунктів, не досконалість методики грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення тощо.

9. Невід'ємним фактором становлення та розвитку цивілізованого земельного ринку в Україні є держава, пріоритетним завданням якої на сучасному етапі розвитку має стати вирішення основних завдань земельної реформи щодо підвищення ефективності використання земельних ресурсів, створення сприятливих умов для формування та розвитку повноцінного земельного ринку, підвищення ефективності земельних орендних та іпотечних відносин тощо. Розв'язання усіх цих завдань можливе лише за умови впровадження належно сформованого нормативно-правового поля, трансформації суспільної свідомості щодо проведення земельних реформ, удосконалення системи державного регулювання ринку землі на загальнодержавному та регіональному рівнях, а також формування усіх необхідних для його розвитку елементів.

Держава повинна регулювати процес перерозподілу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, встановлювати максимальні розміри приватного землеволодіння, контролювати за раціональним та ефективним землекористуванням, створити сприятливі умови для розвитку конкурентного середовища на ринку земель, забезпечити формування відповідної ринкової інфраструктури (земельних іпотечних банків, земельних бірж, торгових домів, консалтингових підприємств, страхових компаній, інформаційних служб, брокерських та юридичних контор, спеціальних навчальних закладів тощо), законодавчо встановити відповідні екологічні і технологічні вимоги для землевласників та землекористувачів з метою забезпечення найбільш раціонального та ефективного землекористування, запровадити дієву систему податкового регулювання земельних відносин, яка б базувалася на диференціації податкових платежів з урахуванням функціонального призначення земель, дохідності землекористування та терміну володіння земельною ділянкою тощо.

Основні питання державного регулювання ринку земель несільськогосподарського призначення в Україні повинні включати комплекс заходів, спрямованих на удосконалення організаційно-правового механізму оформлення угод на земельні ділянки несільськогосподарського призначення як на первинному, так і на вторинному ринках; посилення державного контролю за дотриманням чинного законодавства, за цільовим використанням та охороною земель; удосконалення механізму грошової оцінки земель і запровадження ефективної системи оподаткування земельних ділянок; прискорення темпів інвентаризації земель; стимулювання викупу земельних ділянок несільськогосподарського призначення на земельних торгах; спрощення процедури надання земель під забудову; розширення можливостей надання земельних ділянок, які перебувають у державній та комунальній власності в оренду; створення умов для ефективної взаємодії ринку землі з ринком цінних паперів; здійснення оперативних заходів з розмежування земель державної та комунальної власності; створення відповідної ринкової інфраструктури; ліквідацію суперечностей у чинному законодавстві в сфері земельних відносин; стимулювання конкуренції на земельному ринку; прискорення створення єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно; організацію інформування населення з питань проведення земельної реформи; забезпечення гарантій і захисту прав учасників ринку; створення умов збалансованості ринку; посилення ролі науки у формуванні земельних відносин.

Список опублікованих праць за темою дисертації

1. Москва М. Г. Еколого-економічний стан та структура земельного фонду Львівської області / Москва М. Г. // Науковий вісник Національного аграрного університету / Редкол.: Д. О. Мельничук та ін. - К., 2008. - Вип. 120. - С. 306-311.

2. Москва М. Г. Методика проведення експертної грошової оцінки земель в Україні: суть та особливості / Москва М. Г. // Економіка: проблеми теорії та практики: Збірник наукових праць. - Вип. 236: В 5 т. - Т. 4. - Дніпропетровськ: ДНУ, 2008. - С. 815-820.

3. Москва М. Г. Становлення та розвиток ринку земельних ресурсів в Україні / Москва М. Г. // Економіка: проблеми теорії та практики: Збірник наукових праць. - Вип. 239: В 5 т. - Т. І. - Дніпропетровськ: ДНУ, 2008. - С. 156-161.

4. Москва М. Г. Особливості визначення ціни землі / Москва М. Г. // Науковий вісник Національного лісотехнічного університету України: Збірник науково-технічних праць. - Львів: НЛТУУ. - 2008. - Вип. 18.1. - С. 169-172.

5. Москва М. Г. Сучасний стан та перспективи розвитку ринку земель несільськогосподарського призначення в Україні (на прикладі Львівської області) / Москва М. Г. // Науковий вісник Національного лісотехнічного університету України: Збірник науково-технічних праць. - Львів: НЛТУУ. - 2008, вип. 18.4. - С. 37-41.

6. Москва М. Г. Розвиток іпотеки земель сільськогосподарського призначення в Україні / Москва М. Г. // Вісник Львівської державної фінансової академії. - Львів: ЛДФА, 2008. - №14. - С. 134-139.

7. Москва М. Г. Земельна реформа в сільському господарстві України: хід, наслідки та перспективи / Москва М. Г. // Вісник Львівської комерційної академії. - Серія економічна. - Вип. 28 - Львів: Видавництво Львівської комерційної академії, 2008. - С. 336-341.

8. Москва М. Г. Проведення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення в Україні / Москва М. Г. // Вісник Львівського державного аграрного університету: Економіка АПК. - 2008. - №15. - С. 629-635.

9. Москва М. Г. Ринок земельних ресурсів у Львівській області: сучасний стан та проблеми розвитку / Москва М. Г. // Науковий вісник Львівського національного університету ветеринарної медицини та біотехнологій імені С. З. Гжицького. - Львів, 2007. - Т. 9. - №4 (35), Ч. 2. - С. 187-191.

10. Москва М. Г. Становлення і розвиток ринку земель несільськогосподарського призначення в Україні / Москва М. Г. // Науковий вісник Львівського національного університету ветеринарної медицини та біотехнологій імені С. З. Гжицького. - Львів, 2008. - Т. 10. - №1 (36), Ч. 1. - С. 296-299.

11. Москва М. Г. Реформування земельних відносин у Львівській області / Москва М. Г. // Соціально-економічні наслідки та стратегія реформування економіки України: Збірник тез доповідей до міжвузівської науково-практичної конференції студентів та аспірантів. - Львів: Видавництво ЛКА, 2008. - С. 226-228.