· Финансово целесообразное и максимально продуктивное использование.

В рыночных условиях возможные варианты использования, как позволяющие получить определенный доход, являются финансово возможными. Определение варианта использования, дающего максимальную продуктивность данной собственности, как улучшенной, выполняется сравнением стоимости будущих выгод, которые могут быть получены от использования оцениваемой недвижимости. Местоположение земельного участка подходит для размещения индивидуального жилого дома, и должно обеспечивать доходность землепользования, и тем самым создавать стоимость.

Вывод

Проведенный анализ наиболее эффективного и оптимального использования земельного участка с улучшениями позволяет сделать вывод о том, что по единственно разрешенному использованию наилучшим использованием оцениваемого объекта является текущее использование в качестве жилого.

3.2 Исследовательская часть

3.2.1 Анализ рынка объектов исследования

Таблица 1- Общая информация, идентифицирующая объекты недвижимости

Факторы	Характеристики	Значение
		Оренбургская область	г. Оренбург
	Экономический статус		Административный центр
	Число жителей, тыс. чел.	2112,9	575,588
	Территория (площадь, км2)	124 000	900 000
	Крупные промышленные предприятия	ПО «Оренбургнефть», ПО «Оренбурггазпром», ПО «Орскнефтеоргсинтез», ПО «Оренбургские минералы», АО «Уральская сталь», Орский завод легких металлоконструкций, Медногорский медно-серный комбинат и др.
	Число ВУЗов	8 самостоятельных 25 филиалов	22
	Число театров	7	5
Удаление от столиц, других центров, от крупных границ с соседними государствами, от "горячих точек"	Расстояние от Москвы (по основной транспортной магистрали)	1478 км
	Ближайший крупный (административный) центр, расстояние до него	Самара (расстояние - 425 км), Уфа (расстояние - 365 км)
	Наличие границы региона с соседними государствами, расстояние до них	Граница с Республикой Казахстан составляет 1876 км.
Характер транспортных связей с ними	Аэропорт (международный, федерального, местного значения)	ФГУП «Оренбургские авиалинии» (осуществляет транспортные авиаперевозки на международных, внутрироссийских авиалиниях).
	Железнодорожная магистраль (международная, федерального, местного значения)	На территории Оренбургской области функционируют два филиала ОАО «РЖД»: Оренбургское отделение Южно-Уральской железной дороги, Самарское отделение Куйбышевской железной дороги
	Автомагистраль (международная, федерального, местного значения)	Общая протяженность автомобильных дорог составляет 28 452 км, в том числе: дорог федерального значения 786 км, дорог территориального значения - 13 104 км.
Природно-климатические и экологические условия	Характер климата в регионе	Резко-континентальный
	Предприятия с вредными выбросами в атмосферу	Предприятия электроэнергетики, топливной промышленности, черной и цветной металлургии.
	Нарушение естественного состояния почв	12 288 га	-
Характер и состояние жилищного фонда	Жилищный фонд, м2 общей площади	46481,0 млн.	11 987,0 тыс.
	Доля частного (в том числе приватизированного) фонда	-	1 928,8 (по итогам 2010г)
	Ввод жилых домов, м2	5500000	-
	Благоустройство жилфонда, % (водопровод, канализация, центральное отопление, ванна, газовая плита, гор. вода)	Уд. вес площади, оборудованной: водопроводом - 74%, канализацией - 66 %, центральным отоплением - 85%, ванной - 58%, газом - 94%, горячим водоснабжением - 49%.	-
Социально- экономические условия	Общая численность населения, тыс. чел.	2112,9	564,2
	Естественная убыль населения	764 человека	-
	Денежные доходы на душу населения, руб.	(январь 2015 г.)
	Соотношение денежных доходов населения с величиной прожиточного минимума, %	(13806,2/ 6044) * 100 % = 228,4
	Среднемесячной заработной платы и прожиточного минимума для трудоспособного населения, %	(21700 / 6044) * 100 % = 359,0
	Величина прожиточного минимума, руб.	6435,40	-

Оренбургская область - один из крупнейших регионов Российской Федерации, входящий в состав Приволжского федерального округа. Расположена на границе двух частей света - Европы и Азии, разделенных восточным склоном Уральских гор и рекой Урал. Область граничит с Татарстаном, Башкортостаном и Челябинской областью на севере, Казахстаном - на востоке и юге, Самарской областью - на западе.

В составе области 35 районов и 12 городов: Абдулино, Бугуруслан, Бузулук, Гай, Кувандык, Медногорск, Новотроицк, Оренбург, Орск, Соль-Илецк, Сорочинск, Ясный.

Численность постоянного населения области на 1 января 2014 года - 2112,9 тыс.человек, в том числе: городское - 1261,4 тыс.человек (59,7%); сельское - 851,5 тыс.человек (40,3%). Плотность населения - 16,3 человек на 1 км2. В Оренбуржье проживает более 100 национальностей, функционируют национально-культурные объединения, издаются национальные газеты.

Климат Оренбуржья характеризуется хорошо выраженной континентальностью, что объясняется значительной удаленностью области от океанов. Показателем континентальности климата является большая амплитуда колебаний средних температур воздуха между зимой (январь) и летом (июль), которая в Оренбуржье достигает 34-38 0С. Отличительной особенностью континентальности климата является также недостаточность атмосферных осадков, годовая сумма которых колеблется от 450 мм на северо-западе до 350 мм на юге и юго-востоке области. Около 60-70% годового количества осадков приходится на теплый период. Продолжительность залегания снегового покрова составляет от 135 дней на юге до 154 дней на севере области. Глубина промерзания почвы меняется от 70 см на северо-западе до 100 см на востоке.

Примечательно сочетание аграрного и индустриального потенциалов. Узловое, промежуточное положение Оренбургской области обусловливает ее роль связующего, интегрирующего звена в системе связей и отношений Урала с Поволжьем, Сибирью и Казахстаном. Несколькими поколениями оренбуржцев на территории области создан достаточно мощный экономический потенциал, социальная инфраструктура.

Оренбургская область располагает крупными предприятиями различных видов экономической деятельности. Они производят сотни наименований продукции - это чугун, сталь, нефтепродукты, газ, уголь, сера, хромовые соединения, строительные материалы.

Оренбуржье сегодня - это свыше 600 млрд. рублей промышленной и 71 млрд. сельскохозяйственной продукции в год. В недрах области разведаны более 2500 месторождений 75 видов полезных ископаемых. По объемам запасов и добыче полезных ископаемых область входит в ведущую группу регионов России.

В области хорошо развита транспортная инфраструктура.

Анализ рынка жилой недвижимости г. Оренбурга

Обязательным условием оценки недвижимости является исследование последних тенденций на рынке, что позволяет более объективно определить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Рынок недвижимости в г. Оренбурге представлен в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений. В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты.

Квартиры составляют основной сегмент рынка недвижимости.

Современный рынок жилой недвижимости г. Оренбурга можно условно разделить на:

- первичный рынок жилой недвижимости;

- вторичный рынок жилой недвижимости.

Наибольшую долю на рынке продаж (предложения) составляет вторичный рынок жилья (более 60%).

Массовая застройка г. Оренбурга -- это в основном дома типовых серий, пяти-, девяти- и четырнадцатиэтажные, характеризующиеся не самыми привлекательными потребительскими качествами. По индивидуальным проектам здания стали активно строиться только в последние годы.

В таблицах 2 и 3 представлена типизация объектов жилой недвижимости в городе Оренбурге по качеству и размеру соответственно.

Таблица 2. Результаты типизации жилья по качеству

Тип жилья Параметры	Сталинские дома	«Хрущевки»	«Тольятинки»	Панельные и кирпичные дома улучшенной планировки
Этажность	2, 3, 4, 5	4, 5	5	9, 10, 12, 16, 17
Материал стен дома	Кирпичные, панельные	Кирпичные, панельные	Кирпичные, панельные	Кирпичные, панельные
Наличие лифта	Отсутствует	Отсутствует	Отсутствует	Имеется
Наличие балкона/лоджии	Балкон	Балкон	Балкон, лоджия	Лоджия, балкон
Высота потолков, м.	2,8 - 3,2	2,5	2,6	2,5 - 2,7
Площадь кухни мин./ макс., кв. м.	7 - 10	4,5 - 6	7 - 8	7,5 - 9,0
Год постройки мин./макс.	1930 -1950	1960 - 1970	1970 - 1980	1970 - 2000
Горячее водоснабжение	Автономное	Автономное, центральное	Центральное	Центральное

Разброс цен на квартиры и комнаты зависит от многих факторов, таких как местоположение жилья, его состояние, этаж, инфраструктура, бытовые удобства и, конечно же, от спроса. Одним из основных параметров, определяющих стоимость квартиры, считается месторасположение недвижимости, что в свою очередь определяет престижность объекта.

Таблица 3. Результаты типизации жилья по размеру

Тип жилья Параметры	1-комнатные квартиры	2-комнатные квартиры	3-комнатные квартиры	Многокомнатные квартиры
	Мин	Макс	Мин	Макс	Мин	Макс	Мин	Макс
Общая площадь, м2.	27	55	40	76	45	110	60	145
Жилая площадь, м2.	14	22	26	45	33	60	45	75
Площадь кухни, м2.	5	15	5	15	5	20	5,5	20

В городе Оренбурге можно выделить несколько районов, которые отличаются по престижности, экологической обстановке, озеленению, наличию промышленных объектов, уровню зашумленности, особенностям жилого фонда, наличию инфраструктуры, возрасту и другим характеристикам, определяющим ценовой диапазон объектов недвижимости.

Сегодня престижность района во многом определяется следующими факторами:

* расположение района относительно центра города;

* наличие необходимой инфраструктуры в районе;

* количество домов высокого качества в районе, наличие равноценного окружения;

* благоприятный социальный состав жителей;

* благоприятная экологическая обстановка (отсутствие вредных производств, загазованности, шума);

* низкий уровень криминогенности;

* наличие рекреационных зон (парки, скверы, детские площадки);

* удобство транспортного сообщения.

Полнота соответствия характеристики района перечисленным параметрам позволяет судить о степени его престижности.

Наиболее престижным является жильё в центральной части города, в районе Форштадта, в силу развитой инфраструктуры, насыщенности общественного транспорта, отсутствия крупных промышленных предприятий. Основными улицами этого района являются улицы «старого» центра (Советская, Володарского, 8 марта, Чкалова, Туркестанская и т.д.). Здесь сосредоточены основные кредитные, медицинские, образовательные учреждения, культурно-развлекательные объекты, а также большое количество торговых центров. Сегодня это самый дорогой район города Оренбурга.

Далее по престижности выделяют Степной поселок, Восточный поселок, 23 микрорайон, Малую землю. В этих районах диапазон цен на квартиры улучшенной планировки и «хрущевки» примерно одинаковый. Большинство домов имеют современные планировки. Наиболее высоким спросом пользуются квартиры, расположенные на пр. Гагарина, ул. Терешковой. Эти районы города характеризуются плотной жилой застройкой. Районами интенсивной новой застройки являются мкрн. 70 лет ВЛКСМ, 18 мкрн, 20 мкрн., в которых отсутствуют дома старой постройки и активно возводятся дома с квартирами большой площади, свободной планировки. Помимо жилого сектора ведется строительство объектов социального назначения, что определяет перспективность данных районов.

Более дешевым и менее привлекательным для жителей является жилье в районе Маяка, в Подмаячном посёлке, а также в южной части города, которая включает Карачи, Пугачи, Южный, Заречный и Пристанционный поселки. Жилая недвижимость в данных районах в основном представлена домами старой постройки (хрущевки, сталинки), домами индивидуальной жилой застройки. Исключение составляют пр. Бр. Коростелевых, ул.Чернышевского, ул.Ткачева, застроенные 9-этажными домами с квартирами улучшенной планировки. Для данных районов характерно расположение крупных промышленных предприятий, слабо развитая инфраструктура, отсутствие крупных торговых центров, удовлетворительная транспортная доступность и менее благоприятная экологическая обстановка.

Анализируя предложения квартир по районам, необходимо отметить явное преобладание Ленинского и Дзержинского районов -- это объясняется наличием больших спальных массивов в них. Наименьшую долю по предложению занимает Центральный район, на территории которого располагаются не только большое количество учреждений, но и значительная доля частного сектора.

Средние цены (данные предоставлены генеральным директором ИРК «Милана», президентом Оренбургской гильдии риэлторов М. Левченко) на январь 2015 года: по первичной недвижимости:

- 1-комнатные квартиры -- 44 000 за м2,

- 2-комнатные -- 42 тысяч рублей за м2,

- 3-комнатные квартиры -- 38 000 м2.

Цены на рынке вторичного жилья варьируются:

- 1-комнатные квартиры -- от 1 800 000 рублей и выше

- 2-комнатные квартиры -- от 2 500 000 и выше

- 3-комнатные квартиры -- 3 000 000 и выше.

Стоимость 1 м2 в различных районах города Оренбурга колеблется довольно в широком диапазоне. Так, стоимость 1 м2 в квартирах типовой планировки в Центральной части города и Форштадте (престижные районы города) превышает стоимость 1 м2 в не престижных районах города (Южный поселок, Маяк) на 15%.

3.2.2 Расчет стоимости объектов исследования

Анализ местоположения и состояния оцениваемого объекта

Объектом оценки в данной дипломной работе является жилой дом, расположенный по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, Центральный район, ул. Новая, д. № 110. На рисунке 1 представлена Карта расположения объекта оценки.

Объект оценки расположен в Центральном районе г. Оренбурга в микрорайоне «Новостойка», в квартале, ограниченном улицами Комсомольская и Пролетарская. В пределах пешей доступности расположены школа, детский сад, продовольственные магазины. Транспортная доступность - удовлетворительная (по ул. Комсомольской и Пролетарской проходят автобусные и троллейбусные маршруты).

На основании визуального осмотра и данных кадастрового паспорта помещения можно сделать следующее описание объекта оценки.

Оцениваемый дом одноэтажный, бревенчатый, на фундаменте из бутового камня, общей площадью 64,1 кв. м. с верандой на земельном участке площадью 240 кв. м. Удален от проезжей части, расположен в середине квартала. Год постройки дома - 1969 год. Водоснабжение, канализация и энергоснабжение в доме - центральное, отопление индивидуальное газовое, вентиляция - естественная. Общий вид дома - удовлетворительный. На земельном участке так же располагаются тесовые строения - два гаража и сарай.

Используется объект для ведения личного подсобного хозяйства с проживанием граждан.

Таким образом, анализ местоположения и состояния объекта в первом приближении позволяют говорить о недостаточно высокой стоимости объекта.

Оценка произведена в соответствии со следующими допущениями:

- специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась;

- объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на его стоимость;

- объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам;

- при оценке использованы достоверные источники информации.

Количественные и качественные характеристики объектов недвижимости

Имущественные права

На дату оценки объекты недвижимости находится в собственности физических лиц.

Обременения, связанные с объектом оценки

В рамках настоящего отчета под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект других лиц (например, залог, аренда, сервитут и др.). Различают обременения в силу закона и обременения в силу договора.

Согласно свидетельствам на право собственности объект оценки не имеет обременения.

Расчет стоимости недвижимости через затратный подход.

Расчет полной стоимости замещения.

В процессе определения остаточной восстановительной стоимости нами вначале была определена полная восстановительная стоимость (полная стоимость замещения) объекта оценки - ПС зам.

Под восстановительной стоимостью понимается стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Основная формула расчета полной стоимости замещения (ПС зам.) следующая:

ПС зам. = СС х V х И69-84 х И84-91 х И91-01 х И01-13, где:

ПС зам. - полная стоимость замещения;

СС - стоимость единицы строительного объема аналогичного объекта в ценах 1969 года;

И 69-84, И 84-91, И 91-01 - индексы изменения стоимости строительно- монтажных работ из цен 1969г. в цены 1984г., из цен 1984г. в цены 1991г., и из цен 1991г. в цены 2001 года.

Для пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1969г. в цены 1984г. был использован индекс в размере 1,21 и территориальный коэффициент 1,02 .

Для пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1984 г. в цены 1991 г. был использован индекс в размере 1,59 и территориальный коэффициент 1,02 .

Для пересчета стоимости строительно - монтажных работ из цен 1991 г. в цены 2001года, т.е. на дату оценки, был принят индекс в размере 10,56 (без учета НДС).

Для пересчета стоимости строительно - монтажных работ из цен 2001 г. в цены 2015 года, т.е. на дату оценки, был принят индекс в размере 4,61.

Расчет полной стоимости замещения объекта оценки представлен в таблицах:

Таблица 4 - Расчет полной стоимости замещения строений

Наименования составляющих расчета	Дом жилой	Веранды
Данные на основании которых произведен расчет	УПВС 26, Табл. 2	УПВС 26, Табл. 137
Дата на которую взяты цены из справочника	1969	1969
Единица измерения	Куб.м.	кв. м.
Общий объем здания	160,25	4,9
Стоимость 1 куб.м. восстановительной стоимости	35,5	10,5
Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1984г.	1,21	1,21
Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1984г.	1,02	1,02
Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1991г.	1,59	1,59
Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1991г.	1,02	1,02
Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.2001г.	10,56	10,56
Индекс приведения к восстановительной стоимости на дату оценки	4,61	4,61
НДС	1,18	1,18
Прибыль предпринимателя	1,25	1,25
Стоимость замещения на дату оценки, руб.	817 647,46	7 394,78

Таблица 5 - Расчет стоимости замещения подсобных строений

Наименования составляющих расчета	Сарай дощатый	Гараж дощатый №1	Гараж дощатый №1
Данные на основании которых произведен расчет	УПВС 26, Табл. 144	УПВС 26, Табл. 144	УПВС 26, Табл. 144
Дата на которую взяты цены из справочника	1969	1969	1969
Единица измерения	куб. м.	кв.м.	куб.м.
Общий объем здания	67,5	15	37,5
Стоимость 1 куб.м. восстановительной стоимости	5,3	5,3	5,3
Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1984г.	1,21	1,21	1,21
Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1984г.	1,02	1,02	1,02
Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1991г.	1,59	1,59	1,59
Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1991г.	1,02	1,02	1,02
Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.2001г.	10,56	10,56	10,56
Индекс приведения к восстановительной стоимости на дату оценки	4,61	4,61	4,61
НДС	1,18	1,18	1,18
Прибыль предпринимателя	1,25	1,25	1,25
Стоимость замещения на дату оценки, руб.	51 417,26	11 425,74	28 564,35

Таблица 6 - Расчет стоимости замещения ограждений

Наименования составляющих расчета	ворота	забор
Данные, на основании которых произведен расчет	УПВС 26, Табл. 151	УПВС 26, Табл. 149
Дата, на которую взяты цены из справочника	1969	1969
Единица измерения	кв.м.	м.п.
Общий объем здания	16,11	17,02
Стоимость 1 куб.м. восстановительной стоимости	29,4	8
Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1984г.	1,21	1,21
Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1984г.	1,02	1,02
Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1991г.	1,59	1,59
Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1991г.	1,02	1,02
Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.2001г.	10,56	10,56
Индекс приведения к восстановительной стоимости на дату оценки	4,61	4,61
НДС	1,18	1,18
Прибыль предпринимателя	1,25	1,25
Стоимость замещения на дату оценки, руб.	68 070,68	19 568,92

Полная стоимость замещения объекта составляет 1 004 089,20 рубля.

Расчет износа.

Каждое построенное здание и сооружение под действием различных природных, физических и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации;

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим,

объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ объекта оценки.

Расчет физического износа.

Под физическим износом конструктивных элементов здания или здания в целом понимают утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате нормального износа в процессе эксплуатации под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Существует несколько способов расчета физического износа здания. Наиболее распространенными методами являются экспертный метод, определение износа по нормативным срокам службы и метод “номинальной” стоимости.

Экспертный метод оценки физического износа является наиболее точным и предусматривает следующую последовательность действий:

- визуальный осмотр и инструментальное обследование отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей оцениваемого здания;

- выявление признаков физического износа и установление их количественных характеристик на основе инструментального обследования (установление числа поврежденных участков, определение размеров повреждения);сравнение выявленных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в ведомственных нормативных материалах.

Расчет физического износа производим исходя из удельного веса и фактического состояния конструктивных элементов строений:

Физический износ отдельного конструктивного элемента определяется по формуле:

 N Рi

Иф. = Иi---- , (2)

i=1 Po

где:

Иi - физический износ i-го участка конструктивного элемента определенной по таблицам ВСН 53-86;

Рi - размеры (площадь или длина) i - го поврежденного участка;

Ро - размеры всего конструктивного элемента;

n - число поврежденных участков.

Физический износ здания в целом, после определения износа отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей определяется по формуле:

m

Ифз = ИФ х У , (3)

i=1

где

И - физический износ i - го конструктивного элемента, либо инженерных сетей;

Уi - удельный вес i-го конструктивного элемента (инженерных сетей) в общей восстановительной стоимости здания.

Значение удельного веса отдельных конструктивных элементов в общей восстановительной стоимости объекта оценки определяется исходя из способа, примененного при расчете этой стоимости.

Определение износа по нормативным срокам службы основан на следующем принципе: износ здания зависит, при нормативных условиях эксплуатации и ремонтно-технического обслуживания, от группы капитальности объектов оценки и его календарного срока эксплуатации, т.е. от дня ввода в эксплуатацию по день оценки.

Для каждого конструктивного элемента в разрезе всех групп капитальности и инженерных сетей в соответствующих нормативных документах установлены нормативные сроки службы.

Расчет физического износа здания на основе нормативного срока жизни отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей проводим следующим образом:

определяется удельный вес каждого конструктивного элемента здания или сооружения в общей стоимости объекта оценки по соответствующим таблицам УПВС, сметам и др. расчетным документам;

рассчитываем восстановительную стоимость, приходящуюся на каждый конструктивный элемент согласно определенного удельного веса;

определяем нормативный срок жизни каждого конструктивного элемента из нормативных документов (Положение о проведении ППР производственных зданий и сооружений; Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р); Положение о проведении ППР жилых и общественных зданий; Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86);

устанавливаем фактический срок эксплуатации каждого конструктивного элемента;

рассчитываем износ каждого конструктивного элемента в процентном и денежном выражении;

суммируя износ конструктивных элементов определяем величину физического износа здания или сооружения на основе нормативного срока жизни отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей в процентах от восстановительной стоимости и в денежном выражении.

 ФВэ

Ин.ср. = ------- х ВСэ (4)

НВэ

Метод номинальной стоимости базируется на следующем положении: оценить физический износ здания -это значит определить стоимость его необходимого капитального ремонта.

Определение физического износа проводится в следующей последовательности:

-на основании конкретных деформаций определяется величина физического износа по каждому конструктивному элементу здания;

-определяется общая величина физического износа здания исходя из физического износа отдельных конструктивных элементов и их удельных весов в восстановительной стоимости здания;

-определяется коэффициент Кс (табличный), определяющий соотношение между стоимостью капитального ремонта Скр и “номинальной” стоимостью С здания в зависимости от величины фактического физического износа;

-устанавливается значение физического износа в стоимостном выражении по формуле:

Ифиз. = С х Кс, (5)

где С - восстановительная стоимость (стоимость замещения) здания.

Расчет физического износа производим исходя из удельного веса и фактического состояния конструктивных элементов строений.

Таблица 7 - Расчет физического износа дома

№	Наименование конструктивного элемента	Описание конструктивного элемента	Состояние конструктивного элемента	удельный вес элемента	устранимый физ износ в %	Взвешеное значение устранимого физ износа в %	Нормативный срок жизни элемента	Фактический срок жизни элемента, лет	неустранимый физ. Износ %	Взвешенное значение неустранимого физ износа %
1	Фундамент	бетонный ленточный	волосяные трещины	7	30	2,1	150	53	35	2,47
2	Стены и перегородки	бревенчатые	Незначительные щели в бревнах	26	30	7,8	125	53	42	11,02
3	Перекрытия	деревянные	Незначительный прогиб	5	30	1,5	125	53	42	2,12
4	Крыши	Кровельная жесть	Частичная коррозия	7	80	5,6
5	Полы	деревянные	рассохлись местами	9	45	4,1
6	Проемы	оконные деревянные, дверные деревянные	хорошее	8	40	3,2
7	Отделочные работы	нет	хорошее	12	40	4,8
8	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	отопление, электроосвещение, газ	хорошее	18	40	7,2
9	Прочие работы	отмостки	трещины	8	40	3,2
	Итого					39,5				15,62
Итого физически	55,12

Таблица 8 - Расчет физического износа веранды

№	Наименование конструктивного элемента	Описание конструктивного элемента	Состояние конструктивного элемента	удельный вес элемента	устранимый физ износ в %	Взвешеное значение устранимого физ износа в %	Нормативный срок жизни элемента	Фактический срок жизни элемента, лет	неустранимый физ. Износ %	Взвешенное значение неустранимого физ износа %
1	Фундамент	бетонный ленточный	волосяные трещины	11	30	3,3	125	35	28	3,08
2	Стены и перегородки	каркасные обшиты с 2-х сторон досками	рассохлись, облупилась краска	9	30	2,7	125	35	28	2,52
3	Перекрытия	деревянные	Незначительный прогиб	8	30	2,4	125	35	28	2,24
4	Крыши	профнастил	одиночные мелкие повреждения	25	55	13,8
5	Полы	деревянные	рассохлись	22	55	12,1
6	Проемы	оконные из ПВХ-профилей	Повреждений нет	7	0	0
7	Отделочные работы	окраска	потемнеие, облупилась	12	50	6,0
8	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	электроосвещение	хорошее	2	60	1,2
9	Прочие работы	отмостки	трещины	4	55	2,2
	Итого					43,6				7,84
Итого физически	51,44

Таблица 9 - Расчет физического износа тесового гаража №1

№	Наименование конструктивного элемента	Описание конструктивного элемента	Состояние конструктивного элемента	удельный вес элемента	устранимый физ износ в %	Взвешеное значение устранимого физ износа в %	Нормативный срок жизни элемента	Фактический срок жизни элемента, лет	неустранимый физ. Износ %	Взвешенное значение неустранимого физ износа %
1	Фундамент	отсутствует		6	-	-	-	-	-	-
2	Стены и перегородки	тесовые	прогнили	31	45	14,0	125	35	28	8,68
3	Перекрытия	деревянные	незначительный прогиб	6	45	2,7	125	35	28	1,68
4	Крыши	Рулонные материалы	одиночные повреждения	7	50	3,5
5	Полы	земляные	хорошее	8	50	4,0
6	Проемы	деревянные	рассохлись	8	55	4,4
7	Отделочные работы	нет		2	50	1,0
8	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	Электроосвещение	Покоробленность проводки	21	55	11,6
9	Прочие работы	нет	-	-	-	-
	Итого					41,2				10,36
Итого физически	51,56

Таблица 10 - Расчет физического износа тесового гаража №2

№	Наименование конструктивного элемента	Описание конструктивного элемента	Состояние конструктивного элемента	удельный вес элемента	устранимый физ износ в %	Взвешеное значение устранимого физ износа в %	Нормативный срок жизни элемента	Фактический срок жизни элемента, лет	неустранимый физ. Износ %	Взвешенное значение неустранимого физ износа %
1	Фундамент	отсутствует		6	-	-	-	-	-	-
2	Стены и перегородки	тесовые	прогнили	31	45	14,0	125	35	28	8,68
3	Перекрытия	деревянные	незначительный прогиб	6	45	2,7	125	35	28	1,68
4	Крыши	Кровельная жесть	коррозия	7	50	3,5
5	Полы	земляные	хорошее	8	50	4,0
6	Проемы	деревянные	рассохлись	8	55	4,4
7	Отделочные работы	нет	-	2	-	-
8	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	нет	-	21	-	-
9	Прочие работы	нет	-	-	-	-
	Итого					28,6				10,36
Итого физически	38,96

Таблица 11 - Расчет физического износа тесового сарая

№	Наименование конструктивного элемента	Описание конструктивного элемента	Состояние конструктивного элемента	удельный вес элемента	устранимый физ износ в %	Взвешеное значение устранимого физ износа в %	Нормативный срок жизни элемента	Фактический срок жизни элемента, лет	неустранимый физ. Износ %	Взвешенное значение неустранимого физ износа %
1	Фундамент	отсутствует		6	-	-	-	-	-	-
2	Стены и перегородки	тесовые	прогнили	31	45	14,0	125	35	28	8,68
3	Перекрытия	деревянные	значительный прогиб	6	80	7,5	125	35	28	1,68
4	Крыши	Кровельная жесть	коррозия	7	50	3,5
5	Полы	земляные	хорошее	8	50	4,0
6	Проемы	деревянные	рассохлись	8	55	4,4
7	Отделочные работы	нет	-	2	-	-
8	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	нет	-	21	-	-
9	Прочие работы	нет	-	-	-	-
	Итого					33,4				10,36
Итого физически	43,76

Забор деревянный имеет физический износ в размере 50%.

Металлический забор и ворота свежей постройки имеют физический износ 5 %.

Расчет функционального износа

Функциональный износ отражает снижение стоимости в результате таких факторов, как непривлекательный вид, плохая или не эффективная планировка, дизайн и т.д. Этот вид износа обусловлен внутренними свойствами объекта и также может быть устранимым и не устранимым.

Исчисление функционального износа может производиться либо в виде капитализированной величины дополнительных затрат, связанных с недостатками или несоответствием внешнего и внутреннего оформления объекта оценки, либо как разница между стоимостью современного конструктивного элемента и стоимостью имеющегося на объекте оценки устаревшего конструктивного элемента с учетом его физического износа и затрат на его демонтаж.

В жилом доме есть индивидуальное отопление, горячая вода, канализация. Необходим косметический ремонт. Следовательно, он имеет функциональный износ в размере 5%.

Тесовые гаражи и сараи так же имеют функциональный износ в размере 5% в силу того, что современные хозяйственные постройки выполняются из кирпича.

Расчет внешнего износа.

Экономический износ вызывается внешними по отношению к факторам и поэтому называется внешним износом.

Он определяется как снижение срока полезности в результате факторов, внешних по отношению к объекту, таких, как экономическое развитие или изменение окружающей среды, которые оказывают влияние на соотношение спроса и предложения на рынке.

Обычно внешний износ проводится двумя методами:

метод капитализации потери дохода, относящийся к внешнему воздействию;

метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

В данном случае объект оценки находится в густонаселённом районе в центре города, и снижение интереса к нему потенциальных пользователей по прямому назначению не представляется возможным. Внешний износ принимаем равным 0%.

Расчет остаточной стоимости объекта оценки.

Остаточная восстановительная стоимость - это стоимость, которая определяется на основе полной стоимости замещения с учетом износа, т.е. потери в стоимости и ценности объекта в результате его устаревания, изнашивания, эксплуатации и т.д.

(Постановление Правительства РФ № 519 от 6.07.01г. “Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности”).

Остаточная стоимость замещения объекта оценки была определена путем вычисления из полной стоимости замещения величины физического износа:

ОС = ПС зам. - И нак.

где:

ОС - остаточная стоимость объекта оценки;

ПСзам. - полная стоимость замещения объекта оценки;

И нак - накопленный износ.

Таблица 12 - Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа

Наименование	Стоимость замещения руб	Физический износ руб	Функц. Износ	Стоимость, руб.
Дом жилой	817 647,46	450 687,28	18 348	348 612,18
Веранды	7 394,78	3 803,87	179,5	3 411,41
Сарай дощатый	51 417 ,26	22 500,19	1 445,85	27 471,22
Гараж дощатый №1	11 425,74	5 891,11	276,73	5 257,9
Гараж дощатый №2	28 564,35	11 128,67	871,78	16 563,9
ворота	68 070,68	3 403,53	3 233,35	61433,8
забор	19 568,92	9 784,46	489,22	9 295,24
Итого	1 004 089,2			472 045,65

Остаточная стоимость улучшений земельного участка составляет 472 045,65 рублей.

Расчет стоимости земельного участка.

Согласно ст. 9 Конституции Российской Федерации земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В соответствии с Законом РФ “О плате за землю” пользование землей является платным.

Формами платы являются: земельный налог, а также арендная плата и нормативная цена земли - единовременные платежи при передаче земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственности местного самоуправления, в собственность граждан и юридических лиц, пожизненное наследуемое владение, пользование, в том числе в аренду, включая плату на воспроизводство инженерной и природоохранной инфраструктуры населенного пункта.

Собственн...