Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости, г. Оренбург

· Дата совершения сделки;

· Местоположение;

· Физические характеристики;

· Экономические характеристики;

· Отклонения от целевого использования и т.д.

После каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). Корректировки, начиная с пятой, могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах.

Таблица 17 - Расчет стоимости объекта исследования методом сравнения продаж

Корректировка на разницу между ценой предложения и ценой продажи.

Для расчетов применяются цены предложений по аналогичным объектам недвижимости. При использовании таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку - «скидку на торг».

Скидки на торг в условиях кризиса существенно выросли (что подтверждается данными, представленными в средствах массовой информации). Основной причиной роста скидок в условиях кризиса можно считать неуверенность участников рынка в будущем. Существенную роль сыграла и недоступность заемных средств, и значительное количество предложений, не подкрепленных платежеспособным спросом ввиду увеличившейся стоимости заемных средств.

В результате исследования по анализу скидок на торг, в условиях современного рынка по состоянию на январь 2015 г. были получены средние значения скидок на торг в разрезе сегментов размеров рынка.

Таблица 18 - Рекомендуемые значения скидки на торг

В настоящем отчете, с учетом того, что объект оценки относится к сегменту жилой недвижимости, корректировка на торг принята в размер -7%.

Корректировка на наличие хозяйственных построек.

Объект оценки, как и аналоги, относится к жилым, используемым для ведения личного подсобного хозяйства. Для частных жилых домов свойственен определенный набор необходимых хозяйственных построек, без которых ведение хозяйства невозможно: баня, сараи, гараж и т.д. отсутствие определенной постройки ведет к снижению цены объекта. Объект оценки обладает сараями и баней. Объекты-аналоги так же обжитые хозяйства с полными наборами построек. Корректировка не требуется.

Корректировки на отделку помещения.

Т.к. объекты являются жилыми, состояние внутренней отделки влияет на ценность дома. Объект оценки в одинаковом состоянии с приблизительно равным процентом износа, соответственно, корректировка не требуется.

Корректировка транспортную доступность.

Расположение объектов в населенных пунктах вызывает необходимость учета транспортной доступности до объектов в течении всего года. Все объекты находятся в одном населенном пункте, дороги проходят до всех домов. Корректировка не требуется.

Корректировка на инфраструктуру.

Наличие в районе школы, детского сада, магазинов, библиотек, домов культуры и т.д. делает район боле привлекательным для проживания потенциальных покупателей жилых домов. Отсутствие или плохо развитая инфраструктура поселка ведет к снижению стоимости домов. Все аналоги и объект оценки находятся в одном районе, следовательно, корректировка не требуется.

Остальные корректировки - условия сделки, площадь.

Согласование результатов корректировки, значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

В связи с тем, что существует небольшой разброс цен на выбранные аналогичные объекты, согласование результатов корректирования, значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам производится путем расчета среднеарифметического значение скорректированных цен аналогов.

Стоимость объекта оценки через подход прямого сравнения продаж составляет 2 822 186,3 руб.

Согласование полученных результатов.

При оценке в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы все три основных метода определения стоимости объекта недвижимости: затратный, доходный и рыночный. В связи с отказом от применения затратного метода получены результаты от двух подходов:

Стоимость объекта оценки затратным способом составляет 1 536 145,7 руб.

Стоимость объекта оценки через подход прямого сравнения продаж составляет 2 822 186,30 руб.

Результаты, полученные методами: затратным и прямого сравнения продаж, демонстрируют некоторый разброс значений стоимости, что, по нашему мнению, вполне закономерно.

Для того, чтобы дать как можно более четкий и однозначный ответ Заказчику относительно величины стоимости оцениваемого объекта, мы провели итоговое согласование величины стоимости на основе значений, полученных с применением разных методов. При выводе итоговой величины мы руководствовались целью оценки, а также количеством и качеством исходной информации, имеющейся по каждому методу.
Исходя из вышеизложенного и руководствуясь нашим опытом и профессиональными знаниями, мы сочли возможным придать следующие удельные веса величинам стоимостей, полученным разными подходами:

затратный подход - 30 %;

сравнительный подход- 70 %

Более значительный вес придан сравнительному подходу так как более реально отображает ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости в городе Оренбурге.

Итоговая стоимость определяется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими методами, на соответствующие весовые коэффициенты.

Таблица 19 - Результаты, полученные двумя методами

3.3 Выводы

Рыночная стоимость жилого дома с хозяйственными постройками и земельным участком, расположенного по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, Центральный район, ул. Новая, д. № 110 на дату оценки 09 апреля 2015 года составляет 2 440 000 (два миллиона четыреста сорок тысяч) рублей.

Эксперт ООО «Экспертиза» А.В. Гранкин

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги выполненной работы можно сделать вывод, что проведение исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости требует обширного комплексного подхода. На специалисте при выполнении данной работы лежит ответственность за достоверность, объективность и проверяемость полученных результатов. Экспертиза исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости это важный и объемный шаг в процессе доказывания справедливой стоимости для процесса судопроизводства. Работа эксперта стоит на защите интересов участников процесса. Особо необходимо отметить, что для проведения экспертизы важен не только подход, но и оформление. Способность эксперта отразить и обосновать проведенные исследования позволяет сделать его работу доступной для широкого круга лиц, которым предстоит базировать на ней свои доводы. Поставленная цель аттестационной работы достигнута. Закреплены теоретические знания по общепрофессиональным и специальным дисциплинам, полученных слушателем в процессе обучения по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости».

Подробно решены поставленные задачи.

- раскрыто понятие экспертизы;

- показаны основные методики проведения экспертизы;

- изучены особенности проведения экспертизы земельных участков с целью представления в качестве доказательственной базы в Арбитражном процессе;

- отражены особенности оформления экспертных заключений.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Ч. 1, от 30 ноября 1994 г., ч.2, от 26.01.96 г.

2. Федеральный Закон "О Государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 5 июня 2001 года.

3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г №135-ФЗ (с последними изменениями от 28.12.2010г.).

4. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256.

5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255.

6. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254.

7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельного участка, утв. Минимуществом России от 06.03.2002 г. № 568-р.

8. Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. - М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2003.- 488с.

9. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2002 г. - 512 с.

10. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н.Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007.

11. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипова, С.К. Мирзажанов. - М.: КНОРУС, 2010.

12. Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн. 2: учеб. пособие / О.М. Ванданимаева, П.В. Дронов, Н.Н. Ивлиева и др.; под ред. И.В. Косоруковой. - М.: Маркет ДС, 2009 (Университетская серия)

13. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2008.

14. Энциклопедия судебной экспертизы. М., 1999

15. Зинин А.М., Майлис Н.П. Научные и правовые основы судебной экспертизы. М., 2001

16. Основы естественно-научных знаний для юристов. М., 1999

17. Винберг А.А., Шляхов А.Р. Общая характеристика методов экспертного исследования // Общее учение о методах судебной экспертизы. Сборник научных трудов ВНИИСЭ. М., 1977.

18. Маркетинговые исследования рынка.

19. Информационная база эксперта.

20. Ресурсы INTERNET.

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Информация об объектах- аналогах, используемая

при проведении экспертизы

Фото 1: Аналог жилого дома № 3

Фото 2: Аналог жилого дома № 2

Фото 3: Аналог жилого дома № 1

Фото 4: Аналог земельного участка № 1

Фото 5: Аналог земельного участка № 2

Фото 6: Аналог земельного участка № 3

Фото 7: Аналог земельного участка №4

Приложение Б - Фотоматериалы объектов исследования

Фото 8: Оцениваемый объект

Фото 9: Оцениваемый объект

Фото 10: План дома

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на Allbest.ru