Экономическая оценка земель

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Понятие «земля» можно рассматривать в двух смыслах: в первом - имеется в виду планета Земля со всеми ее естественными компонентами и характеристиками, во втором - только земная поверхность.

С точки зрения земельных отношений, землеустройства и земельного кадастра земля является важнейшей частью окружающей природной среды, характеризующейся определенными природными (пространство, рельеф, почвы, растительность, в том числе и леса, недра, воды и др.) социально-экономическими (средство производства, ценность, престижность и др.) и и производственными (предмет, орудие и средство труда, средство производства и др.) характеристиками.

Земля - основа всей человеческой деятельности, что определяет важность земельных отношений в социальной и экономической политике общества. экономический оценка земля урожайность

При формировании системы государственного регулирования земельных отношений важно понимать, что проблема проведения эффективных земельных преобразований с точки зрения вовлечения земли и недвижимости в гражданский оборот находится прежде всего в сфере создания соответствующей инфраструктуры, обеспечивающей формирование и функционирование цивилизованного оборота земли.

При создании указанной инфраструктуры наряду с государственным кадастровым учетом земель особое значение в создаваемой системе регулирования земельных отношений имеет оценка земель, проводимая под контролем государственных земельных органов. Можно назвать такие ее виды, как бонитировка почв, экономическая оценка земель, внутрихозяйственная оценка, государственная кадастровая оценка и др.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. государственную кадастровую оценку земель (ГКОЗ) городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляют на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. ГКО сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда проводят на основе капитализации расчетного рентного дохода. ГКО иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда проводят на основе капитализации расчетного рентного дохода. ГКО иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляют на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала. Реализация этих методических положений позволила при расчетах кадастровой стоимости земель использовать общепринятые в международной практике подходы к оценке недвижимости.



Глава 1. Понятие, общие положения и принципы экономической оценки земли

1.1 Понятие, общие положения экономической оценки земли

Оценка стоимости земли дает возможность перевести разговор о ней в «денежную» плоскость, рассматривать как товар. Оценка земли - это оценка участка земли, поскольку именно земельные участки (т. е. части земной поверхности, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке), а не земля «вообще», являются предметом гражданского оборота.

При осуществлении оценочной деятельности используется несколько видов стоимости земельных участков. В статье 66 «Оценка земли» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) говорится о двух видах стоимости: рыночной и кадастровой. Применительно к земельным участкам еще говорят об инвестиционной стоимости.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков.

Кадастровая оценка земли -- это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам (кластерам).

Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Главная цель кадастровой оценки -- создание базы для налогообложения. В соответствии с гл. 31 «Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, специальной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценка земли проводится с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Данная информация дополняется анализом рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Правительство Российской Федерации или уполномоченные им органы федеральной исполнительной власти разрабатывают и утверждают:

порядок проведения и методику кадастровой оценки земли для налогообложения и иных государственных целей, предусмотренных федеральными законами. В соответствии со ст. 66 ЗК РФ органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);

методики рыночной оценки земельного участка в случаях изъятия участка для государственных или муниципальных нужд, проведения судебной экспертизы, продажи, залога и внесения в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков и рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка.

Инвестиционная стоимость земельного участка определяется для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, ориентированной на «среднего» покупателя, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного приобретателя и напрямую связана с величиной будущих доходов, которые он сможет получить при использовании земельного участка. Для определения инвестиционной стоимости важны такие факторы, как оценка возможных рисков (например, изменений в налоговом законодательстве), будущее повышение или понижение стоимости земельных участков в силу различных причин и т. д.

При определении инвестиционной стоимости земельного участка используются методы, аналогичные применяемым для определения его рыночной стоимости.

Экономические принципы оценки земли условно можно разделить на три группы.

1.2 Принципы оценки земли

С позиции потенциального собственника

- Обусловленные процессом эксплуатации

- Обусловленные действием рыночной среды

Полезность

- Остаточная продуктивность

- Спрос и предложение

- Замещение

- Конкуренция

- Ожидание

Предельная производительность -- Соответствие

- Сбалансированность

- Изменение внешней среды

- Разделение

Первую группу принципов оценки образуют принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников.

Исходным принципом оценки рыночной стоимости земель различного назначения выступает принцип полезности, который означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника (пользователя), тем выше его полезность и стоимость.

Полезность выступает ключевым критерием для оценки любого недвижимого имущества. Полезность -- понятие относительное, рассматриваемое применительно к конкретным условиям. Для некоторых видов недвижимого имущества оптимальная полезность достигается, если объекты эксплуатируются как отдельные, другие могут оказаться более полезными в составе некоторого комплекса.

Поэтому целесообразно различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, и его полезность как части комплекса. Оценщик должен рассматривать имущество так, как его воспринимает рынок: либо как отдельный объект, либо как часть имущественного комплекса.

В экономической оценке полезность обусловлена совокупностью характеристик земельного участка, которые определяют целевое назначение, возможность и способы его эксплуатации, а в результате -- величину и сроки получения доходов или других выгод от использования земли, таких как эксплуатация способом режиме или связь с историческими ценностями. Основными признаками, по которым определяется полезность конкретного земельного участка, могут быть объем и характер правомочий собственника земельного участка, формы и величина выгод, размер, риск и время получения денежного потока от использования участка и иные характеристики условий землепользования или местоположения (например, престижность).

Полезность для каждого потребителя индивидуальна, она количественно и качественно определена во времени и пространстве. Например, для сельскохозяйственных и лесных земель полезность обусловлена величиной ренты по плодородию и местоположению, а для земель под застройку особое значение имеет местоположение, внешнее окружение и потенциал повышения стоимости конкретного участка.

Необходимо особо подчеркнуть, что земля выступает в качестве общественного блага, поскольку она служит местом обитания и условием жизни людей, выполняя важнейшую экологическую функцию. Поэтому весь земельный фонд страны не может являться объектом коммерческого использования. Он включает земли различного целевого назначения, которые удовлетворяют не только индивидуальные, но и общественные потребности. К объектам совместного использования относятся национальные парки и заповедники, культовые и исторические территории, некоммерческие государственные объекты недвижимости и т.п. Кроме того, совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами, земельным, гражданским, лесным, экологическим законодательством.

Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие его участки. Данный принцип учитывает возможность альтернативного выбора для покупателя, т.е. при наличии определенного числа однородных (по полезности или доходности) земельных участков самым высоким спросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой. Кроме того, принцип замещения определяет максимальную стоимость единого объекта недвижимости. Например, для земельных участков в населенных пунктах верхняя граница рыночной стоимости недвижимости устанавливается на основе затрат на строительство заменяющей недвижимости в приемлемые сроки.

Принцип замещения наиболее полно реализуется в новых поселениях, районах массовой жилой и дачной застройки, где высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов и преобладают однотипные, земельные участки.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель (инвестор).

Данный принцип лежит в основе оценки стоимости земельных участков доходным подходом, когда оценочная стоимость определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов. По отношению к земле сельскохозяйственного назначения принцип ожидания проявляется в том, что стоимость участка отражает капитализированную величину ожидаемой ренты от сельскохозяйственного производства.

Стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую можно будет получить от эксплуатации земельного участка со строениями.

Кроме того, поскольку использование земельных участков носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе всегда учитывает перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении данный принцип заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов спроса и предложения, конкуренции, отражающих текущую рыночную ситуацию.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Согласно классической теории экономики, разработанной первоначально для сельскохозяйственных земель, доход, приписываемый земле, трактуется как остаточный, а стоимость земли определяется величиной остаточного дохода.

Как известно, процесс любого производства представляет собой соединение четырех групп факторов: земли, труда, вещественного капитала и предпринимательских способностей (менеджмента). Так как земля неподвижна, то труд, капитал и управление должны быть привлечены к ней.

Поэтому собственник земли, сначала должен оплатить расходы по привлечению других факторов производства, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле.

Для плодородной земли характерен более высокий доход, и поэтому она будет обладать более высокой стоимостью. Если возрастет цена сельскохозяйственных продуктов, то возрастет остаточный доход от земли и сама стоимость земли.

Таким образом, принцип остаточной продуктивности раскрывает особое положение земли в системе факторов производства и объясняет, почему ее остаточная стоимость может быть подвержена сильным колебаниям.

Принцип предельной производительности гласит: добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат.

Предельная производительность земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, выступающих в качестве основного средства производства, связана с понятием естественного и экономического плодородия почвы. Если первое обусловлено природными факторами, то экономическое плодородие достигается за счет целенаправленного улучшения свойств почвы и более эффективного ее использования путем интенсификации производства на основе применения машин, удобрений, передовой агротехники, т.е. связано с научно-технической революцией и деятельностью человека. При рациональной системе хозяйствования происходит повышение плодородия почвы. Важным условием этого выступает государственный контроль за соблюдением земельного законодательства, использованием и охраной земель, который осуществляют федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов РФ, специально уполномоченные органы государственной власти по контролю за использованием и охраной земель, а также органы местного самоуправления. К сожалению, на практике имеется много примеров истощения плодородия почв.

В населенных пунктах принцип предельной производительности учитывается через возрастающую или уменьшающуюся доходность каждой части земельного участка с улучшениями.

Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловливающие полезность или доходность какого-либо земельного участка, сбалансированы между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли.

Для земельных участков с улучшениями сбалансированность характеризуется показателями емкости и эффективности. Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к данному земельному участку. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки. Например, живописный вид участка, его естественные особенности -- растительность, наличие ручьев и водоемов, престижное местоположение -- могут обусловить более эффективное использование при строительстве коттеджей по сравнению со строительством производственных или складских помещений.

Таким образом, максимальная стоимость земельного участка достигается в том случае, когда его застройка является сбалансированной.

Сбалансированность нарушается, если сооружения на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например его размеру.

Принципы предельной производительности и сбалансированности играют большую роль при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них означает, что физические элементы единого объекта недвижимости и имущественные права на него можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Характерная черта земельного участка заключается в том, что он не может быть перемещен с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход земельного участка от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на него. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на земельную недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее земельный рынок, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости.

При разделении физических элементов единого объекта недвижимости и имущественных прав на него возможны следующие варианты:

¦ пространственное разделение:

- разделение прав на воздушное пространство,

- на почвенный слой земли,

- на подземное пространство с недрами,

- на водные ресурсы прибрежных полос,

- деление земельного массива на отдельные участки, здания и строения;

¦ разделение по видам имущественных прав:

- аренда,

- ограниченное использование,

- ипотека,

- внесение в уставные капиталы предприятий,

- эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

¦ разделение по времени владения или пользования:

- краткосрочная и долгосрочная аренда,

- бессрочное пользование,

- срочное пользование,

- пожизненное наследуемое владение,

- право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Третья группа принципов оценки отражает действие рыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды.

Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.

Спрос на земельные участки формируется под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на следующие группы:

- экономические: темпы экономического роста, развитие инфраструктуры и транспорта, уровень занятости населения, величина доходов и цен, отраслевая и региональная структура производства и др.;

- демографические: численность и плотность населения в данном регионе, возрастной и профессиональный состав, миграция населения, средний размер семьи и др.;

- природно-климатические: продолжительность времен года, водный режим, физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, форма участка) и др.;

- административные: территориально-экономическое зонирование, политика государства в области налогов, цен, кредита, правовое регулирование земельного рынка.

Предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Взаимодействие спроса и предложения на землю в краткосрочном периоде можно проиллюстрировать.

В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по категориям пользователей. Например, с 1990 по 2004 гг. площадь земель, находящихся в ведении городских, поселковых и сельских администраций увеличилась на 11,6 млн га за счет передачи земель, ранее входивших в земли колхозов, совхозов и государственного лесного фонда; площадь земель промышленности, транспорта и иного специального назначения возросла на 0,7 млн га; земли особо охраняемых территорий увеличились на 16,8 млн га; земли сельскохозяйственного назначения уменьшились на 238,1 млн га; земли запаса уменьшились на 24,1 млн га.

Таким образом, предложение земельных участков, пользующихся наибольшим рыночным спросом -- земель под застройку, -- имеет тенденцию к росту за счет сокращения лесного фонда и земель запаса. Графически кривая предложения земель указанной категории не является вертикальной линией, т.е. абсолютно неэластичной, а имеет низкую эластичность

1.3 Цена

Соотношение спроса и предложения определяет текущий уровень цен на земельные участки. Принцип спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разрешенного использования, формы собственности и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на земельный рынок и усиливает конкуренцию. Однако при наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов, а в конечном счете приводит к искажению реальной стоимости земли. Особенно опасен этот процесс для стадии зарождения и становления рыночных земельных отношений, что характерно для нашей страны.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на земельном рынке ожидается обострение соперничества, то оценщик пли уменьшает величину прогнозируемых доходов или повышает степень риска. Кроме того, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность дальнейшего поступления дохода требует тщательного обоснования, например заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется совместимый характер землепользования различных участков сельскохозяйственного назначения, а также-достаточный уровень архитектурной однородности или сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю земельных участков населенных пунктов.

Использование земельного участка будет эффективным, если затраты на его приобретение и освоение соответствуют полезности или доходности построенного на нем объекта недвижимости и отвечают существующим в данном регионе стандартам, потребностям и ожиданиям. Таким образом, соответствие означает, в какой степени архитектурный стиль и уровень удобства и услуг, предлагаемых имущественным комплексом, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип соответствия требует определенного местоположения участка с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве складских помещений предпочтение отдается участкам, имеющим выход на крупные шоссе или железнодорожные станции. Для таких объектов как кафе, рестораны, мотели, бензоколонки, магазины хозяйственных товаров, запчастей, горюче-смазочных материалов большое значение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения.

При выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может создать неудобства и нанести вред планируемой застройке. Например, не допускается сочетание объектов отдыха и малопривлекательных производственных зданий и сооружений, загрязняющих окружающую среду, источников шума, неприятных запахов и т.п.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.

Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке земельных участков возможных изменений экономических, социальных, юридических условий, при которых используется земля, и учет внешнего окружения.

Земельные участки, наряду с расположенными на них объектами недвижимости, подвержены влиянию внешних факторов значительно больше, чем любой другой вид товаров или услуг. Это обусловлено физической неподвижностью земли, ее фиксированным местоположением. При этом можно выделить несколько уровней внешнего воздействия:

- макроэкономический;

- региональный;

- местный.

На макроэкономическом уровне на рыночную стоимость земельных участков оказывают влияние такие факторы как: тенденции развития экономики, темпы экономического роста, структурные преобразования, уровень занятости и реальных доходов населения, налогообложение имущества, государственная земельная и кредитная политика, законодательство по охране окружающей среды и др.

На региональном и местном уровне велико воздействие местного законодательства, налоговой политики администрации, интенсивности строительства, уровня развития ипотеки, инфраструктуры в районе и особенно транспорта. Необходимо также учитывать, на какой стадии развития (рост, зрелость, упадок) находятся город, район или отрасль производства.

Влияние указанных ранее трех групп принципов оценки обобщает принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

НЭИ означает, что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности единого объекта недвижимости. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости земли.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости земли, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

НЭИ определяется как использование, которое:

¦ является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая нормы землепользования и охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории и архитектуры, благоустройству прилегающей территории;

¦ физически осуществимо;

¦ финансово выполнимо;

¦ обеспечивает наивысшую стоимость земельного участка.

В российской практике НЭИ обычно оценивается в два этапа: рассматривается, во-первых, незастроенный земельный участок, во-вторых, участок земли с существующими улучшениями.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных- ограничений, а также перспектив развития района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то, как показывает практика, его существующее использование может не соответствовать наиболее эффективному варианту. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений.

В МСО наиболее эффективное использование имущества определяется как вероятное, физически возможное, имеющее надлежащее оправдание, юридически допустимое и финансово осуществимое и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

Применение этого определения позволяет оценщику определять степень износа и устаревания зданий, объективно обусловленный характер улучшений для земельного участка, судить об осуществимости реабилитационных и реновационных проектов, а также ориентироваться во многих других ситуациях, связанных с оценкой. В МСО описываются следующие ситуации:

- на рынках, характеризующихся чрезвычайной неустойчивостью или значительным неравновесием между спросом и предложением, наиболее эффективным использованием имущества может быть его сохранение для будущего использования;

- в других ситуациях, когда можно выявить несколько типов потенциально наиболее эффективного использования, оценщику следует рассмотреть такие альтернативные варианты использования и ожидаемые уровни доходов и расходов;

там, где использование земли и зонирование находятся в состоянии изменения, наиболее эффективное использование имущества в настоящий момент может быть промежуточным использованием.

- Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости.

НЭИ может изменяться с течением времени. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип НЭИ является исходной предпосылкой, на которой строится заключение о рыночной стоимости земельного участка. Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают текущих требований развивающегося земельного рынка, и поэтому фактическое использование земельного участка может не соответствовать наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки земельного участка тесно взаимосвязаны и в зависимости от специфики оцениваемого объекта, назначения земли, используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Изложенные выше принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке земельного участка: доходный, сравнительный и затратный.



Глава 2. Методика экономической оценки земель

2.1 Земельно-оценочные показатели

Методика оценки земель рассматривает основные земельно-оценочные показатели, связанные между собой функционально и имеющие конкретное назначение, как единую систему показателей, характеризующую производительную способность земель. Чистый и дифференциальный доход в сумме должны использоваться для определения платы за землю на средних и лучших по плодородию землях, а на худших же землях для расчетов платы за землю принимается только величина чистого дохода. Поскольку каждое предприятие, каждый труженик работает на себя и на общество; он создает прибавочный продукт, который распределяется на две части: первая часть остается у труженика, а вторая - отчисляется обществу. Норматив отчисления здесь должен быть не выше, чем в промышленности, и, кроме того, должен быть стабильным на определенный период. Значительная часть чистого дохода переходит в распоряжение арендатора. Остальная часть передается обществу в качестве арендной платы за пользование землей. Эта часть находится в жесткой связи с величиной кадастровой цены земли. Для решения конкретных практических задач в местных условиях валовой продукт при оценке земли наряду с использованием кадастровых цен может дополнительно исчисляться в зерновых или кормовых единицах. Оценке подлежат пашня, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища, а также сельскохозяйственные угодья в целом по сельскохозяйственным предприятиям различных форм хозяйствования и собственности, хозяйственным объединениям, административным районам, областям, краям, республикам в составе Российской Федерации и стране в целом. При различном значительном развитии в районах ирригации и осушения оценка производится раздельно по орошаемым, осушенным и немелиорированным землям. В незначительных площадях мелиорированных земель и отсутствии достоверной информации по их использованию оценка земель может производиться без их подразделения на мелиорированные и немелиорированные. В обязательный перечень культур, по которым проводится оценка земель, включаются зерновые и зернобобовые культуры в целом, кукуруза, основные технические культуры. Основную исходную информацию для проведения оценки земель составляют материалы государственного учета количества и качества земель, агроклиматические данные, материалы почвенных и геоботанических обследований, годовые отчеты сельскохозяйственных предприятий, статистическая отчетность по внесению удобрений. Основной статистический материал по хозяйствам собирается и обрабатывается не менее чем за пятилетний период.

Экономическая оценка земель выполняется по формуле:

, (1)

где О_з - экономическая оценка 1 га земли;

К - средняя стоимость освоения 1 га земли по стране ;

- отношение урожайности к затратам на производство земледельческого продукта на оцениваемом участке;

- отношение урожайности к затратам на производство земледельческого продукта в среднем по стране.

Расчет дифференциальной ренты проводится по формуле:

, (2)



где R - дифференциальная рента, усл. ед. / га;

З_зам, З_инд - замыкающие и индивидуальные затраты на производство продукции соответственно, усл. ед. / га.

Для экономической оценки земли используется следующая формула:

,(3)

где О_З - экономическая оценка 1 га сельхозугодий;

r - ставка банковского процента, равная 0,08.

Экономическая оценка земель определяется системой земельно-оценочных показателей, имеющих свое конкретное содержание и назначение. Основными из них: -урожайность сельскохозяйственных культур (у), ц/га; - продуктивность земель по видам угодий, исчисленная по стоимости валовой продукции (ВП) растениеводства в кадастровых ценах, руб/га; - дифференциальный доход (ДД) - часть чистого дохода, выражающая стоимость дополнительного прибавочного продукта на относительно лучших землях, руб./га; - окупаемость затрат (ОЗ) - отношение стоимости валовой продукции в кадастровых ценах к затратам (З) на ее производство, руб./руб. Относительное экономическое плодородие количественно характеризуется величиной дифференциального дохода. Показателем относительного плодородия, составляющего часть абсолютного экономического плодородия, является величина дифференциального дохода.

Экономическая оценка земель включает:

- подготовительные работы;

- земельно-оценочное районирование;

- определение базисных урожаев и затрат для составления оценочных шкал;

- исчисление показателей оценки земель и составление оценочных шкал;

- проведение оценки земель в хозяйствах;

- рассмотрение и утверждение материалов оценки земель;

- изготовление и выдачу земельно-оценочной документации.

Так как бонитировка почв и экономическая оценка земель представляют единый непрерывный земельно-оценочный процесс, то подготовительные работы и земельно-оценочный процесс, то подготовительные работы и земельно-оценочное районирование проводят вначале по единой программе. Полученные при бонитировке почв агропроизводственные группы почв (класс) подлежат оценке по экономическим показателям. Поэтому экономическая оценка земель начинается с подготовительных работ - сбора и систематизации исходной информации и, если необходимо, ее уточнения.

В задачу подготовительных работ входит выявление наличия и определения качества обследовательских материалов, содержание и производственного значения выполнявшихся ранее работ по природно-сельскохозяйственному районированию, агропроизводственной группировке почв, классификации земель, бонитировке почв и экономической оценке земель, возможностей их использования при проведении оценки земель. Затем следует сбор, систематизация, анализ и уточнение необходимой для оценки земель исходной информации. Подготовительные работы подразделяют на камеральные работы и полевые обследования.

2.2 Определение нормативной цены земельного участка

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится одновременно на всей территории РФ по единой методике сверху вниз по схеме: субъект РФ - административный район - землепользование юридического или физического лица.

Результаты межрегиональной оценки служат нормативной базой для оценки сельхозугодий административных районов, а административных районов - для землепользователей юридических и физических лиц. Определение нормативной цены земельного участка отдельных видов угодий проводится тремя способами:

1 - метод определения цены по ставке земельного участка без учета плодородия почвы.

2 - метод оценки земли по ставке земельного налога с учетом естественного плодородия почв.

3 - метод оценки участка земли осуществляется по тарифу за 1 балл бонитета по категориям зональных почв, т.е. по доходности за единицу почвенно-экологического индекса.

Эти способы определения ставки земельного налога, который в свою очередь очень слабо учитывает ренту (доход от земли), либо вовсе ее не учитывает, не стимулирует рациональное использование земли и всего, что на ней имеется.

В связи с этим оценка земли носит во многом условный характер.

Наш подход к моделированию ценообразования на земли основывается на классической теории цены земли как капитализированной земельной ренты.

Методологические установки представлены следующим образом.

1. В сельском хозяйстве, как и в добывающих полезные ископаемые отраслях, имеется дифференциация в условиях производства.

Особенность этой дифференциации в том, что она носит фиксированный характер, т.е. за отдельными хозяйствами закрепляется возможность длительного получения разностного предельный прибавочного продукта (дохода).

Разностный предельный прибавочный продукт, созданный в процессе труда на лучших и средних участках земли, образует материальную основу дифференциальной ренты.

2. Общественно необходимыми затратами признаются нормальные затраты (типичные) со средним уровнем умелости и интенсивности труда на относительно худших участках, что вытекает из необходимости обеспечить бесперебойный процесс воспроизводства сельхозпродукции, в количествах, удовлетворяющих общественный (совокупный) спрос на нее.

3. По своей структуре разностный (избыточный) прибавочный продукт в зависимости от факторов, влияющих на его производство, делится на:

избыточный продукт I рода - в результате различия в естественном плодородии;

избыточный продукт II рода - в результате различной производительности инвестиций (равных по величине) в процессе интенсификации;

избыточный продукт III рода - возникающий в результате различного уровня хозяйствования (менеджмент) на данных участках.

Три рода разностного продукта служат материальной основой дифференциальной ренты I, II и III рода.

4. Условием образования такого дохода (доходов) служат равные затраты капитала в равновеликие по площади участки, но разные по плодородию почвы.

5. Выявление зависимости величин дифренты I и II обеспечивается с помощью корреляционного метода с применением способа наименьших квадратов. Этот метод позволяет разграничить проявление дифференциальной ренты I и II при различных комбинациях в оценке плодородия земель, дополнительных капиталовложений и уровня хозяйствования. При этом мы рассматриваем дифференциальную ренту в качестве избытка над оптимальной величиной чистого дохода.

Сущность данного способа в приложении к поставленной задачи заключается в том, что на основе анализа сложности и изменчивости факторов, ведущих к образованию различных форм дифренты, выявляется их влияние на доходность предприятий.



Глава 3. Определение базисных урожаев и затрат для составления оценочных шкал

3.1 Способы определения базисной урожайности

Базисная урожайность определяется в России двумя способами - выборочным и сплошным

Выборочный способ расчёта базисной урожайности используется по картофелю.

При выборочном способе используются материалы так называемых «ключевых» (типичных) хозяйств, которые:

1. имеют средний уровень экономики

2. расположены на одной, оцениваемой, группе почв

Используя средние многолетние (за 6 -7 лет) данные ключевых хозяйств подсчитывается суммарная посевная площадь и суммарный объём валового сбора по культуре, по оцениваемым группам почв. Результаты вносятся в Таблицу урожайность определяется делением валового сбора на площадь посевов с точностью до третьей значащей цифры ( т. е. По озимой пшенице, озимой ржи, многолетним травам и льну до 0,1 ц, а по кукурузе и картофелю - до 1 ц с гектара)

Крупным недостатком выборочного метода является частая невозможность отбора ключевых хозяйств на некоторых группах почв.

Сплошной способ определения базисной урожайности основан на использовании множественной линейной прогрессии типа:

У= а0+а1х1+а2х2+………+аnхn (4)

Где, У - базисная урожайность культуры

а0 - свободный член уравнения

х1,2,3…n - факторы, влияющие на урожайность

а1,2,3…n - коэффициент регрессии соответствующего фактора

3.2.Определение шкал частной экономической оценки

Процесс проведения экономической оценки земель осуществляется в двух аспектах: частная оценка и общая оценка.

Частная оценка проводится в разрезе экономических показателей по каждой ведущей сельскохозяйственной культуре в отдельности. Общая оценка охватывает весь массив продукции растениеводства, выраженный, для сопоставимости, в стоимостных показателях.

В данном разделе методических указаний рассматривается процесс проведения частной оценки.

На основании данных о базисной урожайности ведущих сельскохозяйственных культур строится региональная шкала оценки пашни по урожайности.

Балл оценки определяется по формуле:

Бi = Уi/Уmax*100 (5)

где Бi- балл оценки пашни по урожайности на i-ой группе почв.

Уi - базисная урожайность (в ц с 1 га) на i-ой группе почв

Уmax - максимальная урожайность на одной из групп почв по оцениваемой ведущей культуре.

Цена балла определяется делением базисной урожайности на балл оценки

Цена балла - это количество признака делённого на соответствующую величину балла.

Для того чтобы результаты оценки земель по урожайности были сопоставимы по всей России. Разрабатывается общероссийская шкала.

За 100 баллов по всей России принята урожайность в 50 ц кормовых единиц с 1 га для всех сельскохозяйственных культур.

Общероссийский балл оценки по урожайности культур рассчитывается по формуле:

Бi = Уi(к.е)/50 ц.кор.ед.*100 (6)

Где Уi(k.e.) - базисная урожайность на данной группе почв в ц к.е.

Расчёт даётся в таблице . Цена балла всех культур в таблице равна 0,50 ц к.е.

Кроме шкал оценки земель по базисной урожайности для шести ведущих культур рассчитываются структурные шкалы.

Выход продукции на 1 га в к.е. (Ук) определяется по формуле:

Ук = У Ук*Вп/100 (7);

Где,

Ук - выход продукции на 1 га в к.е. (или средневзвешенная урожайность всех сельскохозяйственных культур) на i-ой почве.

Вп - удельный вес в структуре посевов данной культуры

Ук - урожайность на i-ой группе почв, ц к.е. с 1 га

Региональный структурный балл определяется по формуле:

Бi = Уi/Уmax*100 (8)

Общероссийский - по формуле:

Бi = Уi(к.е)/50 ц.кор.ед.*100 (9)

3.3 Шкала экономической оценки земель

Главное звено оценки земель - определение базисных значений земельно-оценочных показателей. Эти показатели рассчитываются по агропроизводственным группам почв в границах земельно-оценочных районов. Агропроизводственные группы почв - это основные оценочные единицы, по которым исчисляются показатели, характеризующие их производительную способность. Для исчисления базисных показателей используются современные математико-статистические методы обработки информации в системе расчетов, связанных с решением промежуточных задач. В земельно-оценочных работах важным является выборочный метод статистических исследований, который основан на законах больших чисел. Смысл применения этого метода при оценке земель состоит в том, что выборки формируются на основе не случайного отбора объектов в натуре, а массовых хозяйственных данных, которые целенаправленно систематизируются по совокупности в границах земельно-оценочных районов по определенной программе. Эта программа предусматривает группировку объектов как по экономическим показателям, так и по качественному составу почв. Выборочный метод предусматривает: - использование в оценочных работах данных прямого учета урожайности и затрат, - однофакторных типических выборок по преобладающим почвам, - структурных выборок с данными о структуре почвенного покрова оцениваемых земель, - методов корреляционного и регрессивного анализов, - анализа данных с установлением причинных связей и зависимостей. Прямой учет урожайности и затрат используется при наличии в соответствующем земельно-оценочном районе достоверных массовых данных по размещению посевов, урожайности и затратам на оцениваемых почвах за принятый ряд лет. Метод типических выборок применяется как основной при наличии в земельно-оценочном районе значительного числа хозяйств с одной оцениваемой почвой или группой почв. При репрезентативности такой выборки ее средние значения по урожайности и затратам принимаются в качестве параметров оценки данной почвы. Структурная выборка является совокупностью хозяйств оценочного района с различной структурой почвенного покрова в составе сельскохозяйственных угодий при относительно однородных показателях специализации и уровне интенсивности земледелия.При использовании структурных выборок особое значение имеет роль однородности исходных данных по объектам. Этот контроль осуществляется методом ранговой корреляции, позволяющей оставлять для решения задачи лишь те хозяйства группы, в которых повышение доли лучших земель сопровождается последовательным повышением урожайности и окупаемости затрат. Система линейных уравнений множественной регрессии не обеспечивает получение удовлетворительных результатов решений задачи при значительном числе групп почв и небольшом удельном весе каждой из них почвенном покрове хозяйств.В этих случаях используются малые структурные выборки, формирование которых обеспечивается путем ступенчатого отбора последовательного расслоения агрегированных групп почв в выборках. Таким образом, экономическая оценка земли призвана дать объективную характеристику продуктивной способности земельных участков. При её оценке используются такие показатели, как валовой продукт земледелия, который определяет производительность земли, и окупаемость затрат, которая отражает количество произведенной продукции на единицу затрат.



Заключение

Огромный земельный фонд Российской Федерации нуждается в строжайшем учете и контроле над использованием земель. Одним из основных механизмов регулирования земельных отношений и развития регионов России на современном этапе является система Государственного земельного кадастра, которая за последние 10 лет претерпела существенные изменения. Эти изменения привели к тому, что резко возросло значение кадастровой и стоимостной оценки земель в связи с формированием многообразия форм собственности, владения и пользования землей, организации рыночного оборота земли.

В статье 340 ГК РФ законодательно закреплена особая роль земли как объекта залога. Земля является одним из самых надежных объектов залога в странах с развитым земельным рынком, поскольку со временем она не изнашивается (в сельском и лесном хозяйстве при рациональном использовании), как другие виды недвижимости, более того, стоимость ее постоянно возрастает.

10 января 2000 г. был принят Федеральный закон № 28 "О государственном земельном кадастре". Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

государственного контроля за использованием и охраной земель;

мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия почв;

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

землеустройства;

экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

установления обоснованной платы за землю;

иной, связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, деятельности.

Государственный земельный кадастр содержит сведения:

о земельных участках;

территориальных зонах;

землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление;

землях и границах субъектов Российской Федерации;

землях и границах Российской Федерации.

К основным документам государственного земельного кадастра относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты.

В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках:

кадастровые номера;

местоположение (адрес);

площадь;

категория земель и разрешенное использование земельных участков;

описание границ земельных участков, их отдельных частей;

зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа. Сведения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно.

...