Составление модельного расчета системы платежей по обратной ипотеке для г. Москва

Временная структура процентных ставок и цен на жилье.

Для некоторых пенсионреов проценты, полуаемые по вкладам, являются сущестенным источником доходаи колебания процентных ставок представляют собой риск. В данной модели процентные ставки являются стохастическими. Пусть r_1t -это ожидаемый доход до вычета налогов в логарифмах от однопериодного бонда, таким образом r_1t=log(1+R_1t). Предположим, что он следует процессу AR(1):

(3)

где е_t это нормально распределенный белый шум со средним значением 0 и дисперсией у²_е.

Чтобы смоделировать долгосрочные ставки процента, предположим, что сохраняется гипотеза логарифмированных ожиданий. Таким образом предположим, что доход в логарифмах от долгосрочного бонда равен r_nt=log(1+R_nt), что соответствует ожидаемой сумме от успешных вложений в однопериодные бонды, которые продлены на n периодов плюс постоянная временная премия о:

(4)

Эта модель предполагает, что превышение доходов от долгосрочных бондов над краткосрочными непредсказуемо, хотя изменения в краткосрочных ставках частично могут быть предсказаны.

Цены на недвижимость колеблются время от времени. Цена на момент времени t на одиницу недвижимости равна P^H_t c учетом размера дома цена дома определяется как P^H_t на момент времени t. Размер дома отпределяется не только площадью, но и состоянием недвижимости.Цена других потребляемых благ фиксирована и нормирована к единице. Нормируем начальную цену дома P^H_t=1. Предположим, что изменения в логарифмированной цене дома следуют процессу случайного блуждания со смещением:

(5)

где м_H - доход от дома в логарифмах и з_t+1 это шок с нормальным распределением, средним 0 и дисперсией у²_з . Причем шоки цен на недвижимость коррелированы с шоками ставок в логарифмах и коэффициент коррелляции равен с_е,з .

Пенсионные доходы, прочие доходы и налоги.

В каждом периоде t пенсионе получает доход Y для t=1,…,T. Это мера постоянного дохода. Это ресурс может быть государственной пенсией, индексирующейся по инфляции или частным пенсионным планом (аннуитетным), который пенсионер зарабол себе в течение жизни.

Предполагается, что человек выходит на пенсию как собственник жилья размером H₁= и владелец денежных накоплений Х₁. У него может быть изначальный размер долга, равный D^PR₁, PR - выплата основной суммы по ипотеке. Он платит ежегодные платежи М^PR ко времени t^PR. Процентная ставка по этому займу является фиксированной и равна проценту по долгосрочному бонду с той же суммой что и сумма залога плюс премия ш^PR. Пенсионер может принять решение о выплате долга используя существующие финансовые накопления. Им необходимо будет это сделать при продаже дома или получении обратной ипотеки. В базовой модели предполагается, что неспользуемые финансовые активы инвестируются в однопериодные бонды.

Пенсия и доходы по вкладам облагаются налогом по ставке ф. Для тех, кто имеет низкий уровень обеспеченности, а также получает социальные выплаты Tr_t минимальный уровень потребления равен . Съемщики жилья, не имеющие значительных сбережений снимают на выплаты жилье площадью . Таким образом, подписаине договора обратной ипотеки или продажа дома существенно повлияют на сбережения и возможность получать трансферты от государства. Наследуемое имущество также облагается налогом по ставке ф.

В каждом периоды пенсионеры принимают решение: продать дом и переехать в съемное жилье, в случае чего они также должны определять размер съемного жилья. Недвижимость по своей природе неликвидна и в модели предполагается, что ее продажа связана с издержками, которые считаются в пропорционально текущей стоимости дома с коэффициентом л. Если пенсионер является собственником недвижимости, то он должен ежегодно оплачивать содержание дома, страховку и налоги: m_p, ф_p. Важно учитывать, что расходы на содержание дома могут по-разному восприниматься собственником и потенциальными покупателями. Более того, собственник может получать удовольствие от дополнительных трат на обустройство своего дома.

Стоимость ренты в модели определеяется как U_t пропорционально текущей стоимости дома, равной издержкам на дом плюс рентной премии ц. Для дома размером H_t они будут равны:

(6)

Таким образом издержки на ренту зависят для пенсионеров от колебаний цены дома.

В данной модели пенсионеры - собственники недвижимости могут продать свой дом и снимать жилье. Однако они могут также взять кредит под залог своего дома. В данной модели рассматриваются два варианта займа - line of credit (LC) и lump-sum (LS). Каждый тип характеризуется тремя параметрами (l_j,f_j,ш_j) для j= LC, LS, который определяет лимит по займу, соглашение о ссуде и оценочные взносы и процентную ставку, соответственно. Для каждого типа лимит по займу зависит от возраста заемщика, стоимости дома и процентных ставок на момент взятия кредита. Соглашение по займу и оценочные взносы уже включены в сумму займа. Процентная ставка равна спреду между ставками и включает в себя маржу кредитора страховую премию государственному агентству (ш_j,L и ш_j,A, соответственно). Начальные платежи также включают в себя страховую премию государству (f_j,A). Получение обратной ипотеки также требует от заемщика выплату долга по обычной ипотеке.

Кредитная линия по обратной ипотеке сопряжена с процентным риском. В периоде t процентная ставка по займу равна краткосрочной плюс премия по ипотеке (R_1t+ш_F). Процентная ставка по займу определяет норму от которой считается конечный размер ставки. Для этого типа ипотеки ожидаемая ставка по кредиту также релевантна, так как используется определение лимита заимствования. Она равна ставке по десятилетним бондам на время заключения договора плюс маржа кредитора (в которую не включена страховая премия).

В каждом периоде пенсионер, долг которого меньше, чем лимит по кредитной линии, может получать дополнительные ресурсы. Пусть D^S_LC,t определяет размер внешнего долга в период t и D^C_LS,t - дополнтельная сумма, которую заемщик решает занять в этот период. Таким образом процесс может быть описан следующим уравнением:

(7)



В случае обратной ипотеки с единовременной выплатом все дополнительные выплаты должны быть известны заранее и процентная ставка фиксирована в момент заключения договора. Она равна процентной ставке по десятилетним бондам плюс премия по ипотеке. Процесс описывает следующим образом:

(8)

где t₀ обозначает период старта ипотеки.

В случает, если пенсионер решает продать дом в момент t по стоимости D^S_j,t, j=LC,LS, которая определяется на момент продажи. Таким образом, если заемщик умирает, задолженность по займу вычитается из суммы от продажи дома, что уменьшает наследство. В этой ипотеке пенсионеры могут сохранить домовладение и заработать (или потерять) при увеличении или уменьшении стоимости соответственно. Более того, у заемщиков есть вариант прекратить быть собственником в будущем. Также если к моменту отказа от недвижимости ее стоимость не покрывает издержки кредитора, то собственник не обязан ничего платить.

В контрактах по обратной ипотеке уточняется, что пенсионеры обязаны сохранять свое имущество в должном состоянии, платить налоги и страховые платежи. Если заемщики выполняют эти обязательства, то кредиторы не могут выгнать их из дома, даже если его стоимость не покрывает издержек.

Кредиторы, страховые агентства и ценовое ядро.

В модели учтено, что потери по кредитам покрываются государственными агентствами. Такая практика действительно существует в США. Однако если риски берут на себя кредитные организации (как в Великобритании), процентная ставка и страховая премия консолидируются.

В момент заключения договора t₀ потоки полученные частными кредиторами (L) равны сумме кредита (или платежу по кредитной линии), плюс начальные платежи третьим лицам l^TP_j (оценщикам, государственному страховому агентству):

(9)

В каждый последующий период t, предшествующий периоду окончания займа t', денежные потоки, получаемые кредиторами измеряются таким образом:

(10)

где ш^MIP_j определяет страховую премию по ипотеке, которая оплачивается государственному агентству. При закрытии договора кредитования кредиторы получают сумму равную накопленному долгу:

(11)

Страховое агентство (А) получает премию в кажый период, предшествующий окончанию договора займа и на конечную дату получает:

(12)

Это отвечает тому факту, что, если стоимость дома ниже, чем величина долга, то государственное агентство обязано компенсировать разницу кредиторам.

Авторы модели использовали данные по моделям обратной ипотеки американского и британского рынков. Также авторам интересна интерпретация модели, в каторой считается насколько корректно оценена страховая премия и может ли покрыть маржа кредитора потенциальные убытки в отсутствие государственных страховых агентств. Также считается, что рынок является конкурентным и договор ипотеки учитывает все параметры, влияющие на вероятность дожития на момент заключения. Необхоимо специфицировать ставку дисконтирования для определения текущей стоимости денежных потоков кредитора. Авторы рассчитали модели для безрисковой и рисковой ставок.

Данное уравнение описывает количество получаемых денег песионером в каждый период времени, при этом он выбрал обратную ипотеку типа j и принял решение о сохранении права собственности на жилье:

(13)

где D^C_j,t то дополнительная сумма долга, которую решил взять пенсионер в период t, ME - расходы на медицину и Tr - государственные трансферты.

Для периодов, в которых заемщик решил стать арендатором, уравнение выглядит следующим образом:

(14)

где U_t это арендная плата и D^S_j,t - это долг, накопленный к началу периода t. Если сумма от продажи дома меньше, чем долг, то заемщик не несет за это ответственности.

В случае смерти заемщика в период t, наследуемое имущество с учетом налогов оценивается следующим образом:



(15)

Проблема не может быть решена аналитически. Авторы используют численные методы ее решения. С учетом конечного характера проблемы решение существует и может быть получено путем обратной индукции.

Среди достоинств данной модели стоит отметить то, что в ней учитываются вероятности дожития; результат от получаемых выплат для заемщика оценивается в том числе с помощью функций полезности; параметры, описывающие состояние заемщика, учтены максимально полно; модель является динамической; учитываются расходы на страхование. Что касается недостатков, то среди них можно отметить достаточно высовий уровень сложности расчетов, а также сбора базы данных - так, например, для России так полно описать состояние заемщика невозможно за неимением такого рода баз данных.

2.3 Анализ модели из статьи Ma S., Cho D. The Building of New Reverse Mortgage Payment Plans in the Korean Housing Market (2007)

Построение модели плана платежей. Измерение будущей стоимости дома.

Приведенная стоимость дома периода N (t=N), которая учитывает ежемесячные темпы роста недвижимости g_t и ставку процента r_t, может быт рассчитана следующим образом:

(1)

PV_N=приведенная стоимость дома

HP₀ = текущая стоимость дома (t=0)



= стоимость дома на момент t=N

g_t = рост стоимости дома на момент t (t=1,2,3,…N)

r_t = номинальная ставка процента на момент времени t (t=1,2,3)

Чистая дисконтированная ставка в уравнении (1) выражена как ((1+gt)/(1+rt)). Если временной ряд такой чиcтой дисконтированной ставки является стационарным, значение оценки чистой дисконтированной ставки (Net Discount Ratio, NDR) может быть использовано для расчета приведенной стоимости недвижимости. И затем уравнение (1) можт быть преобразовано в уравнение (2):

(2)

PV_N =приведенная стоимсоть дома

HP₀ = текущая стоимость дома (t=0)

g= стредний темп роста цен на недвижимость

r = средняя номинальная рпоцентная ставка

NDR = ((1+ g )/(1+ r)) = значение чистой исконтированной ставки

Определение максимального значения коэффициента сумма займа/стоимость дома

В данной модели максимальное значение отношения займа к стоимости дома (Loan-to -Value, LTV) рассчитывается исходя из значений NDR^N в уравнении (2). LTV рассчитывается как произведение текущей стоимости дома HP₀ и чистой ставки процента NDR^N. В данной модели предполагается, что требуемые начальные (авансовые) издержки договора обратной ипотеки равны 5% от текущей стоимости недвижимости. Было эмпирически доказано, что при заключении договора на достаточно долгий срок NDR^N принимает значения меньше чем 1.0 (для корейского рынка). Этот феномен является следствием того факта, что значение темпа роста цен на недвижимость в Корее меньше, чем процентная ставка.

Максимальный уровень постоянных аннуитета

В данной модели рассматривается максимально возможный размер ежемесячной выплаты, основанный на максимальном размере единовременной выплаты (the maximum level of total payment amount - LSUM^*) в каждом периоде. Это предполагает расчет ожидаемой продолжительности жизни заемщика на 20, 18, 15 и 12 лет, основанной на таблице ожидаемой продолжительности жизни для удобства сравнения. Максимальный уровень аннуитетных платежей может быть рассчитан согласно уравнению (3):

(3)

ежемесячный аннуитетный платеж

LSUM^* = максимальный уровень единовременной выплаты

= кумулятивный дисконтирующий фактор (CDF, cumulative discount factor)

N = ожидаемое остаточное количество лет жизни заемщика

i = ставка по аннуитету

После определения максимального уровня единовременной выплаты (LSUM^*), максимальный уровень ежемесячных платежей (a^*) может быть определен с использованием ставки аннуитета. Специфицированный уровень ставки аннуитета (i) может быть определен в ходе переговорного процесса между кредитором и заемщиком.

Максимальный уровень нового вида выплат - дифференцированных ежемесячных платежей

Данное исследование анализирует новый метод ежемесячных выплат - дифференцированные ежемесячные платежи, которые реагируют на рост индекса потребительских цен и расходов на проживание. Это формализуется следующим образом: предусматривается, что временные ряды обоих растущих ставок являются стационарными и начальные суммы по методу дифференцированных платежей могут быть рассчитаны следующим образом:

(4)

LSUM^* = максимальная единовременная выплата

PV = приведенная стоимость недвижимости

= приведенная стоимость постоянного аннуитетного (месячного) платежа

= приведенная стоимость дифференцированного месячного платежа

g_I = значение прироста ставки расходов (g_EXI) или потребительских цен (g_CPI).

Основываясь на этом соотношении уровень стартовых сумм дифференцированных ежемесячных платежей (a) определяется из уравнения (5):

(5)



a = базовая стартовая сумма дифференцированных платежей

LSUM^* = максимальный уровень единовременной выплаты

= кумулятивный дисконтирующий фактор (CDF)

Из-за инфляции риска снижения покупательной способности возрастает со временем. Однако если заемщик выбирает дифференцированные платежи, реагирующие как на ценовую инфляцию, так и на требуемые расходы на проживаение, то риск возникновения дефицита средств сводится к минимуму и даже может быть полностью исключен в некоторых случаях.

Бесспорными преимуществами данной модели являются такие параметры, как учет приведенной стоимости недвижимости в расчетах; расчет двух видов выплат - единовременной суммы и аннуитетного платежа; описание методики дифференцированных платежей, а также простота расчетов при их актуальности и простота сбора базы данных. Среди недостатов следует выделить отстутвие вероятностей дожития, плохо формализованный коэффициент LTV; отсутсвие расчета ежемесячных выплат; отсутсвие страховых выплат.



ГЛАВА 3. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ И ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА В РФ

3.1 Анализ законодательной базы по вопросу оценки недвижимости

Для проведения оценки и составления отчетности любая оценочная компания руководствуется законодательными актами РФ. Вопрос оценки недвижимости регулируется актами двух уровеней, а именно Федеральным законом об оценочной деятельности в РФ №135 ФЗ, а также федеральными стандартами оценки:

1. ФСО №1: “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки” от 20.07.2007 г.

2. ФСО №2: “Цель оценки и виды стоимости” от 20.07.2007 г.

3. ФСО №3: “Об утверждении федерального стандарта оценки “Требования к отчету об оценке” от 20.07.2007 г.

4. ФСО №4: “Определение кадастровой стоимости” от 22.10.2010 г.

5. ФСО №5: “Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения” от 4.07.2011 г.

6. ФСО №6: “Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков” от 7.11.2011 г.

7. ФСО №7: “Оценка недвижимости” от 25.09.2014 г.

В федеральном законе об оценочной деятельности, а также в стандартах оценки описываются все процедуры и документы которые могут быть необходимы для проведения оценочной деятельности, а также достаточно полно описаны области применения отчетов, процедура аккредитации и принятия отчетов об оценке организацией, для которой они были сделаны.

Для того, чтобы внести ясность следует рассмотреть подробно структуру каждого нормативного акта, а также процедуры, описывающиеся в нем.

Итак, что касается Федерального закона ФЗ-135, то он состоит из четырех глав, включающих в себя 26 статей. Глава №1 называется «Общие положения» и включает в себя статьи, которые описывают законодательство РФ в области оценочной деятельности, определение отношений, регулируемых данным законом, определение субъектов оценочной деятельности (котороми являются оценщики и заказчики, при этом обе стороны могут быть как физическими, так и юридическими лицами), объкты оценки (в законе приводится подробный список, который включается в себя вещи, права собственности и иные права, долги, работы или услуги идр.). Также в этой главе описывается предположительное установление рыночной стоиомости объекта, список случаев, согласно которому оценка проводится в обязательном порядке и описание права на проведение оценки у РФ и субъектов РФ.

Глава №2 называется «Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления» и в соответсвии с этим содержит информацию об основаниях для проведения оценки, а также требования к договору, являющиеся обязательными. В статье 11 описываются требования к содержанию отчета и его структуре, далее следует комментарий о достоверности отчета и случаях оспоримости. Также в главе содержатсья права и обязанности оценщика и требования в его независимости.

В главе №3 прописан общий порядок регулирования оценочной деятельсности. В статьях описываются органы, осуществляющие контроль за оценочной деятельностью, их функции, также стандарты оценки, которые дополняют данный закон. Содержится информация о профессиональном обучении оценщиков и саморегулируемых организациях, а также о лицензированаиии и требованиях к лицензированию.

В главе №4 описаны заключительные положения.

Затем разумно будет проанализировать содержание федеральных стандартов оценки.

ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» согласно названию включает в себя все эти элементы. Если говорить чуть более подробно, то стандарт состоит из четырех частей, которые описыают требования, подходы, общие положения. Среди этих частей значимыми являются пункты, которые касаются описания объектов оценки, определения их цены, стоимости и итоговой стоимости, орпеделение наиболее эффективного метода использования объекта оценки, сроки. Также здесь описываются три похода к оценке, которые включают в себя доходный, сравнительный и затратный, а также их определение. В заключительной части подробно описаны требования, которые предъявляются к процессу проведения оценки- его этапы, конкретизацию содержания задания на оценку, а также типы информации которые должен собрать и обработать оценщик и ее применение. Помимо этого в четвертой чати определяются случаи и условия, в которых следует применять тот или иной подход к оценке, а также приоритетность подходов. По итогу проведения всех мероприятий составляется отчет об оценке.

ФСО №2 “Цель оценки и виды стоимости” включает в себя три части, которые содержат информацию об общих положениях, о цели оценки и предполагаемых случаях использования результатов, а также о видах стоимости. На этом стоит остановиться более подробно. Законодатель в стандарте описывает четыре вида стоимости - рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую, а затем дает определения каждому виду стоимости, а также особенности ее использования в каждом из случаев. Также отмечены такие понятия, как разумность действий сторон и полнота располагаемой информации.

ФСО №3 “Требования к отчету об оценке” состоит из пяти частей, которые касаются определения общих положений, требований к составлению оценочных отчетов, требования к содержательной части отчета, требования к информации и ее описанию, которая используется для составления отчета, а также требования к описанию используемой методологии и системы расчетов. В данном стандарте обозначается, что отчет является документом, на который распространяется действие законодательных актов РФ и который составляется в соответствии с этими актами. При составлении отчета о проведении оценки оценщик обязан придерживаться принципов существенности изложенной информации, а также обосновенности - информация должна иметь подверждение. Отчет должен быть однозначным и его проверка должна приводить к аналогичным результатам, а также не содержать информацию, которая не используется при проведении оценки. Отчет хранится у оценщика в течение срока исковой давности. Он также должен быть пронумерован, подписан ответсвенным лицом, прошит, а также иметь печать.

Что касается содержательной части отчета, то в ней должны оязательно находиться основные результаты и общая информация об объекте оценки (включая итоговую стоимость), задачние на оценку, сведения об оценщике и заказчике (включая сведения об организационно-правовой форме, ОГРН и месте нахождения для юридических лиц и паспортные данные для физических лиц, также для оценщика необходимо указывать сведения о лицензии и документах, удостоверяющих право заниматься оценочной деятельностью).

Помимо этого указывается описание объекта оценки, процесса оценочной деятельности, описание рынка и результатов. Также отчет дожен содержать приложение с копиями документов, касаюзщихся установления количественных и качественных характеристик оьъекта оценки.

В отчете об оценке также должны соержаться ссылки на используемые сточники информации (включая закрытые данные о деятельности фирмы, которые должны быть заверены в существующием порядке) и подробное описание методологии расчетов и оценки, включая последовательность, выбора методов.

ФСО №4 “Определение кадастровой стоимости” включает в себя шесть частей. Так, первая - Общие положения - дает определение понятию “Кадастровая стоимость”, перечень объектов, для которых необходимо опеределение данного вида стоимости, перечень этапов определения кадастровой стоимости. Часть вторая определяет общие требования, такие, как дата оценки, выбор подходов и особенности проведения массовой оценки. В третьей части определяются условия и особенности сбора сведений о факторах, влияющих на цену и информацию о рынке. Особенностью здесь является обязательное использование данных государственного фонда кадастровой оценки, недвижимости, фонд данных документации по землеустройству и иных источников информации, которые могут быть значимыми применительно к данному случаю. В части №4 описывает моетоды группироваки объектов невижимости, а также методологии, применяемой к каждой из групп. В части пятой описываются методы построения оценочных моделей. Здесь может быть использован любой подход - доходный, затратный или сравнительный. В части шестой описвается порядок, в котором проводится расчет кадастровой стоимости. Также по звершении всех этапов составлятся отчет и он должен быть оформлен согласно нормам, описанным в законодательстве РФ.

ФСО №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» состоит из пяти частей. В части первой “общие положения” дается определение экспертизе оценочного отчета, ее особенностей. В части второй расматриваются виды экспертизы и дается их определение. В части третьей определяется порядок, в котором проводится экспертиза отчета. Также здесь устанавливаются сроки, выбор экспертов из СРО, особенности предоставления отчета для проведения экспертизы, запроса необходимой информации, которая может отсутсвовать по каким-либо причинам в отчете, а также порядок действий экеперта. В части четвертой прописываются требования к экпертному заключению, которые обязательно должны включать в себя дату и номер заключения, основания согласно которым была проведена экпертиза, сведения об инициаторе экспертизы, вид экпертизы, сдения об отчете, экпертах, условиях и допущениях, результатах проверки и выводах, сделанных по итогам проведения проверки.

По факту проведения проверки может быть вынесено либо положительное заключение, которое подтверждает результаты отчета, либо отрицательное, окторые опровергает сведения из отчета и также в отрицательном заключении должна содержаться полная и достаточная информация о доказательствах валидности такого заключения. В части пятой устанавливаются требования, предъявляемые к порядку утверждения экспертизы. Согласно ему в порядке заключения обязательно должны содеражться сведения о составе лиц, которые ставят подписи на заключении, форме утвердждения и формезаверения заключения экпертов, а также сроки подписания, объем содержащихся сведений и порядок заключения утверждения.

ФСО №6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО №6)» состоит из двух частей, первая из которых содержит информацию об общих положениях, а второй подробный перечень требований, которые предъявляются к уровню знаний и квалификации эксперта СРО. Среди них выделяется информация о знания, необходимых для проведения проверки отчета, соблюдения всех требований законодательства, обоснованности выводов, определения точности и полноты сведений, указанных в отчете и других процедур, отвечаюших за достоверность сведений, указанных в отчете и соответсвие их целям проведения оценки и законодательству РФ, включая правильное употребление видов расчета стоимости и их методологии.

ФСО №7 “Оценка недвижимости (ФСО №7)” включает в себя семь частей, в первой из которых описаны общие положения, касающиеся нормативных актов и дополнительных сведений. Второая часть описывает порядок определения объектов оценки для целей данного стандарта, также указан поряд сбора и источники информации, которые оценщик обязан использовать в процессе составления отчета. В части третьей представлено подробное описание задания на оценку, которые дополняет информацию, указанную в соответствии с ФСО №1 и включает в себя характеристики, состав и права на предмет оценки. Также в задании могут быть указаны другие расчетные величины, как, например, рыночная ставка аренды, затраты, понесенные в случае создания объектов капитального строительства, убытки от отчуждения недвижимости, затраты на устранения ущерба от экологического загрязнения. В части четвертой содержится подробный анализ рыночной ситуации, который проводится в определенной последовательности с учетом влияния политической и экономической обстановки, рыночного сегмента, проведения анализа о фактических ценах сделок с аналогичными объектами, а также анализа факторов спроса, предложения и цен в данном сегменте с обязательным в=приведением выводов о рассматриваемом рынке. В части пятой проводится процедура проведения анализа наиболее эффективного использования, включающая в себя определение данного понятия и объектов оценки, к воторому оно может быть применено. В части шестой рассматриваются возможные подходы к оценке. Здесь также могут быть применены сравнительный, доходный и затратный подходы, однако следует учитывать тонкости каждого из них. Так, для сравнительного метода должно быть достаточное количество аналогичных объектов, а также могут быть задействованы дополнительные методы - качественные методы оценки, методы корректировок, методы регрессионного анализа. При применеии доходного метода важно учитывать то, что во-первых, он используется для недвижимости, приносящей или способной приносить доход, во-вторых, для определения стоимости могут также применяться методы прямой капитализации, метод капитализации по расчетным моделям и метод дисконтирования денежных потоков. В-втретьих, в данном пункте описываются тонкости применения указанных выше методов. При применеии затратного подхода следует учитывать то, что он наиболее релевантен для объектов капитального строительства и земельных участков, условия, при которых проводится оценка, а именно, возможность определить износ и моральное устаревание. Также рекомендуется использовать этот подход в период спада, когда может не быть достаточной информации для сравнительноо или доходного подходов. Далее определяется последовательность действий оценщика и обязательная информация (например, износ, затраты на создание объектов недвижимости и др.), которая должна быть указана в отношении оцениваемого объекта при использовании затратного метода. В части седьмой описывается процедура согласования результатов оценки.

3.2 Методы оценки недвижимости

Прежде всего необходимо отметить, что выделяют четыре основные вида стоимости: инвеcтиционная, кадастровая, ликвидационная и рыночная.

Для определения стоимости инвестиционным методом необходимо определить какой доход планируется получать от данного объекта недвижимости, так как именно от него будет зависить стоимость объекта. Затем могут применять различные методы, например, метод дисконтированных денежных потоков.

Кадастровая стоимость определяется с помощью проведения методов массовой оценки с целью определения рыночной стоимости, которая затем утверждается в соответсвии с законодательными актами.

При определении стоимости по ликвидационному методу учитывается срок износа, а также есть особенность -в даном методе учитывается потенциальный ущерб от чрезвычайных обстоятельств.

Очевидно, что для использования метода рыночной стоимости необходимо провести глубокий анализ цен в том сегменте, в котором реализуется объект недвижимости в данным момент времени.

Как было указано выше подходы к оценке недвижимости, определяемые законодательством, прописаны в ФСО №7, согласно которому существует три подхода - затратный, сравнительный и доходный.



Затратный подход

Что касается затратного подхода, то его особенностью является то, что законодатель рекомендует его использовать для замельных участков и объектов капитального строительства, но не для их частей. Во -вторых, при использовании данного метода должна быть возможность корректного определения износа. В-третьих, рекомендуется его использовать в период низкой рыночной активности или экономического спада. Рассчитанная по этому методу стоимость объекта рассчитывается по следующей формуле:

Стоимость земельного участка+стоимость воспроизводства всех улучшений-износ-обязательства.

Сравнительный подход

Данный метод может иметь место, когда имеется достаточное количество объектов оценки, сопоставимых по характеристикам (техническим, материальным, экономическим и другим, влиящими на стоимость) с оцениваемым объектом, а также они находятся в одном рыночном сегменте. Что ксается определения стоимости, то здесь могут применяться регрессионные методы, методы корректировки и качественные методы (метод экспертных оценок, относиетльных корректировок и др.). При этом важно максимально точно и полно описывать информацию о сравнимаевых объектах, а также выявлять их взаимосвязи.

Доходный подход

Во-первых, стоит отметить, что данный подход часто называют маржинальным, его популярность резко возрастает в период экономического роста, а тажже он является обязательной компонентой процедуры Due Diligence, применяемой в оценке бизнеса.

Данный вид оценки имеет под собой базис в виде ожидаемой величины доходов от пользования данным объектом недвижимости. Данный показатель в первую очередь потому, что с помощью него можно прогнозировать стоимость объекта на несколько периодов вперед, именно поэтому он является одним из наиболее применяемых на практике в оценочной деятельности.

Основу данного метода составляет определение стоимости объекта недвижимости с помощью расчета дисконтированного потока доходов, которые приносит этот объект его собственнику. Таким образом очевидно, что в этом подходе большую роль играет ожидание, так как денежные потоки будут сформированы только в будущем. Для того, чтобы рассчитать стоимость недвижимости по этому методу используются две основные методики - дисконтирование денежных потоков и капитализация доходов.

В методе приямой капитализации доходов стоимость может быть определена следующим образом:

Ц = ЧОД/R, где

Ц - стоимость недвижимости

ЧОД - чистый операционный доход до налогообложения

R - коэффициент капитализации, который опеределяется оценщиком путем корректировки на риски базовой ставки. Он рассчитывается следующим образом:

R = I+N, где

I - ожидаемая доходность инвестора от вложенного капитала - ожидаемая норма доходности с учетом соотношения риск-доходность от портфельного инвестирования на открытом рынке.

N - норма возврата капитала. На практике используются три метода расчета данного показателя: метода Инвуда, метод Хоскольда и метод Ринга. Опишем их подробнее.

Метод Инвуда применяется в случае, когда сумма возврата капитала реинвестируется по ставке, равной доходности инвестиций.

Метод Хоскольда применяется тогда, когда изначальная доходность инвестиций выше рыночной и реинвестирование по такой же ставке является маловероятным, в то время как панируется реинвестировть средства по безрисковой ставке. Этот метод имеет место, когда потоки являются стабильными в течение долгого периода времени и представляют собой значительные суммы или в том случае, когда они возрастают равными темпами и этот рост является стабильным. Однако метод нельзя использовать в случае, когда объектом оценки является объект незавершенного строительства или объект оценки требует реконструкции, так как в этих случаях он не сможет приносить доход в течение ближайшего года.

Метод Ринга применяется при ожидании равных платежей как возмещения основной суммы. При этом норма возврата равна долю от первоначального капитала, которая ежегодно отчисляется в беспроцентный фонд возмещения.

Также важно отметить, что информационная непрозрачность и несовершенство российского рынка делает затруднительным расчет ЧОД и ставки капитализации в силу недостаточности информации по сделкам купли-продажи и др.

Что касается метода дисконтированных денежных потоков, то он применяется, когда поступление потоков является неравномерным или при использовании различных коэффициентов капитализации. Он применяется в следующих случаях:

· Имеется предположение о том, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих

· По имеющимся данным можно спрогнозировать будущие значения потоков

· На потоках отражается сезонность

· Объект недвижимости является многофункциональным крупным коммерческим объектом

· Оцениваемый объект достраивается или только что введен в эксплуатацию

В то же время метод дисконтированных денежных потоков является наиболее универсальным и он позволяет рассчитать приведенную стоимость будущих денежных потоков. Здесь важно понимать, что потоки могут поступать нервномерно, изменяться произвольно и быть высокорискованными, так как это неразделимо связано со спецификой эксплуатации недвижимого имущества. Это также следует из того, что недвижимость приобретается именно для получения выгод в будущем и именно за определенный набор преимуществ в будущем инвестор готов нести определенные риски. Также большую роль играет цена - инвестор также рассчитывает на то, что выгоды, которые будут получены «отобьют» ту цену, по которой объект приобретается, а также временные затраты.

, где

PV - приведенная стоимость объекта недвижимости

CDF - дисконтированный денежный поток за каждый из периодов

R - ставка дисконтирования, равная норме доходности от инвестирования в аналогичный объект недвижимости на рынке

N - количество периодов.

Cреди недостатков доходного подхода можно обозначить то, что доходы от недвижимости являются прогнозной величиной, определяемой с помощью анализа ряда факторов и сопоставмой информации по аналогичным объектам оценки, в связи с этим они есть риска неверного определения этой величины, а значит, понесения убытков инвестором.



ГЛАВА 4. СОСТАВЛЕНИЕ СИСТЕМЫ ПЛАТЕЖЕЙ ДЛЯ Г. МОСКВА

4.1 Описание методики расчета платежей

Цель данной работы - сотавить систему платежей по инструменту обратной ипотеки для г. Москвы. Как было указано выше, за основу принята модель Ма, Чо (2015) и ее расчеты по определению приведенной стоимости недвижимости, единовременной суммы выплаты и определению аннуитетных платежей. Однако модель необходимо трансформировать с учетом особенностей российского рынка.

Во-первых, в формуле для определения приведенной стоимости недвижимости необходимо учитывать среднюю ставку инфляции вместо безрисковой поцентной ставки:

(1)

PV_N =приведенная стоимость дома

HP₀ = текущая стоимость дома (t=0)

g= средний темп роста цен на недвижимость

р = средняя ставка инфляции.

NDR = ((1+ g )/(1+ р)) = значение чистой дисконтированной ставки

После исследования ряда инфляции с 1.01.2008 по 1.05.2015 средняя ставка была принята за 8,43%.

Коэффициент LTV (Loan-To-Value) согласно практике западных финансовых институтов обычно принимает значения от 65% до 70%. Однако важно понимать, что инструмент обратной ипотеки уществует в этих странах уже достаточно давно и особенностью системы является ее стабильность и низкие ставки кредитования (5%-7%), при том что в российской реальности ставки по ипотеке (которые, бесспорно, можно использовать как бенчмарк для ставок по обратной ипотеке) начинаются от 9%, что, безусловно, скажется как на размере займа, так и на его сроке заимствования. Таким образом в целях исследования разумно будет рассмотреть значения LTV в интервале от 20% до 95% с шагом в 5%. Исходя из этих значений будет определена сумма, которая будет выдана заемщику.

(2)

ежемесячный аннуитетный платеж

LSUM^* = максимальный уровень единовременной выплаты

t = количество периодов (в месяцах)

Что касается периодов кредитования, то в работе будут рассмотрены периоды 10,12,15,18 и 20 лет. Они выбраны такими по двум причинам - во-первых, авторы статьи предлагают рассмотреть их в качестве значимых сроков именно для заемщика. Во-вторых, это также реальные сроки выдачи кредитов из практики западных институтов. Важно отметить, что в США обратная ипотека начиналась именно с займа, выданного на 10 лет. Та же практика имела место быть в Великобритании, Австралии и Канаде. Также они согласуются с официальными данными по ожидаемой продолжительности жизни в России:

Таблица №4.1 Ожидаемая продолжительность предстоящей жизни по РФ (число лет)

Годы	Для мужчин,	Для женщин,
	достигших	достигших
	60 лет	55 лет
2005	13,26	22,85
2006	13,89	23,32
2007	14,20	23,77
2008	14,28	23,88
2009	14,52	24,23
2010	14,58	24,23
2011	15,14	24,85
2012	15,38	25,05
2013	15,73	25,36

Источник: Старшее поколение::Федеральная служба государственной статистики

Также взможно рассмотрение разновидности платежей - дифференцированные платежи. Это актуальное усовершенствование договора особенно в условиях российской экономики, отличающейся своей нестабильностью. Он основывается на учете роста индекса потребительских цен. Также здесь можно использовать инфляцию. Такую формулу имеет смысл применять для пересчета плетежей раз в год, в конце года, считая базисным период, в которым был выдан кредит. Такую схему следует предварительно обговаривать с потенциальным заемщиком, так как при ее использовании хоть и увеличивается ежемесячный платеж, но сокращается срок выплаты платажей. Соответственно, необходимо ответить на вопрос насколько это оправданно.

Также важно отметить, что для целей расчета в модели средняя площадь квартиры принята за 45 кв. м., а средняя цена квадратного метра недвижимости равна 163173 р. - для недвижимости на вторичном рынке в г. Москва.

Таким образом, первой задачей для решения стало составление и систематизация базы данных по ценам на недвижимость за 2012-2014 гг.

Что касается базы данных, то она была собрана во время преддипломной практики в оценочной компании ООО «Формула Согласия» и представляет собой реальную стоимость недвижимости согласно отчетам, составленным в компании за период с 2012 по 2015 г.. Эти данные были использованы для построения регрессионных моделей для оценки влияния факторов на стоимость недвижимости. Что касается стоимости квадратного метра недвижимости на вторичном рынке, то этот ряд представлен значениями на промежутке с 01.01.2008 г. по 01.04.2015 г. Данный период был взят специально для того, чтобы проанализировать влияние кризиса на стоимость. Что касается данных по инфляции, то они также рассмотрены за период с 01.01.2008 г. по 01.04.2015 г. и взяты из ресурса.

Для того, чтобы определить, как именно влияют различные факторы на цену недвижимости, был проведен регрессионный анализ.

Зависимая переменная - цена квартиры

Независимые - площадь, близость к метро (дамми), наличие или отсутствие ремонта (дамми), новый или старый дом (дамми).

Таким образом уравнение регрессии приняло такой вид:

Y = a+b₁S+b₂M+b₃R+b₄H

Такого вида регрессия была построена на данных по 2012, 2013 и 2014 гг.



Таблица № 4.2 Анализ влияния факторов на стоимость квартиры, 2012 г.

Таблица № 4.3 Анализ влияния факторов на стоимость квартиры, 2013 г.

Таблица № 4.4 Анализ влияния факторов на стоимость квартиры, 2014 г.

Из результатов анализа видно, что, согласно регрессии, факторы являются незначимыми. Такой результат возможен по нескольким причинам - неправильная спецификация, некорректное измерение данных, недостаточно большая выборка. Поэтому для того, чтобы проанализировать какие факторы влияют на стоимость жилья, я проанализировала специальную литературу.

В целом, наиболее существенными являются, как это и было указано выше такие факторы, как площадь квартиры и ее расположение (относительно метро и район). Все остальные (наличие ремонта, новый дом или старый, наличие мебели) являются второстепенными.

4.2 Прогнозирование темпов роста стоимости недвижимости

Для того, чтобы построить прогноз для темпа роста стоимости недвижимости, было необходимо построить временной ряд цен на недвижимость и построить регрессию.

Данные по ценам на недвижимость в Москве взяты за период с 22.10.2008 по 01.04.2015. Выбор именно этого интервала обоснован тем, что он захватывает как кризисный период, так и период выхода из кризиса и изменения цен в на данном этапе. Также это важно, так как сейчас также наступает период снижения цен на недвижимость, а значит выбранный интервал достаточно хорошо подходит для прогнозирования.

На его основе была простроена регрессия

Y=a + bX

Y - цена на недвижимость (за 1 кв. м, вторичная), X - период времени (2 недели)

Таблица № 4.5 Анализ изменения стоимости 1 кв. м недвижимости на вторичном рынке

Результаты показывают, что средняя цена равна 95639,34 р. За 1 кв. м недвижимости на вторичном рынке, что соответствует реальности. Рост цены за 2 недели в среднем равен 504,11 р.. Данная оценка достаточно точно характеризует ситуацию на рынке недвижимости и по ней можно строить прогнозы относительно будущей стоимости недвижимости, что является важной частью модели и исследования.

Следующим важным моментом был учет инфляции в прогнозных значениях стоимости недвижимости. Для этого были взяты данные по инфляции за период 01.01.2008 - 01.02.2015 с интервалом в 1 месяц, затем была проведена проверка ряда на стационарность. Эта процедура была необходима для того, чтобы ответить на вопрос - можно ли использовать данный ряд для прогнозирования будущих значений.

Таблица № 4.6 Проверка ряда показателей инфляции по стационарность

Согласно тесту Дикки-Фуллера, нулевая гипотеза отвергается и ряд можно считать стационарным.

Для того, чтобы учесть влияние инфляции на цену недвижимости был использован метод дисконтирования: P_n/(1+i)ⁿ, где P -цена недвижимости в период N, i-среднегодовая инфляция, N - количество периодов.

Далее, согласно описанной выше методике, были произведены расчеты сумм к выдаче и приведенной стоимости долга для различных периодов времени.

Затем были рассчитаны суммы ежемесячных выплат для соответсвующих периодов и ставок.

4.3 Расчет платежей по обратной ипотеке

Прежде всего необходимо понимать какая сумма к выдаче может быть представлена максимально. Для этого были рассчины суммы в зависимоти от коэффициента LTV. Результаты представлены в таблице ниже.

Таблица №4.7 Максимальная сумма кредита с учетом коэффициента LTV

LTV	LSUM
0,2	1468557
0,25	1835696,25
0,3	2202835,5
0,35	2569974,75
0,4	2937114
0,45	3304253,25
0,5	3671392,5
0,55	4038531,75
0,6	4405671
0,65	4772810,25
0,7	5139949,5
0,75	5507088,75
0,8	5874228
0,85	6241367,25
0,9	6608506,5
0,95	6975645,75

Исходя из этих сумм были рассчитаны аннуитетные платежи для периодов 10, 12, 15, 18 и 20 лет.

Далее представлены расчеты приведенных сумм долга с учетом различных ставок процента. Также в таблицах рассчитаны соответсвующие аннуитетные платежи, иначе говоря, та сумма, которую будет получать заемщик в месяц.

Для периода 10 лет приведенная стоимость недвижимости равна 10 614 302,46р.

Таблица №4.8 Зависимость ежемесячных аннуитетных платежей от процентной ставки для периода 10 лет

LTV	LSUM/10	8%	10%	12%	14%	15%
0,2	12237,97	3170504,41	3809058,64	4561115,12	5444265,81	5941132,13
0,25	15297,46	3963130,52	4761323,30	5701393,90	6805332,26	7426415,16
0,3	18356,96	4755756,62	5713587,96	6841672,69	8166398,71	8911698,19
0,35	21416,45	5548382,73	6665852,63	7981951,47	9527465,17	10396981,23
0,4	24475,95	6341008,83	7618117,29	9122230,25	10888531,62	11882264,26
0,45	27535,44	7133634,93	8570381,95	10262509,04	12249598,08	13367547,30
0,5	30594,93	7926261,04	9522646,61	11402787,82	13610664,53	14852830,33
0,55	33654,43	8718887,14	10474911,28	12543066,60	14971730,98	16338113,36
0,6	36713,92	9511513,25	11427175,94	13683345,38	16332797,43	17823396,40
0,65	39773,41	10304139,36	12379440,60	14823624,16	17693863,89	19308679,43
0,7	42832,91	11096765,46	13331705,26	15963902,95	19054930,34	20793962,46
0,75	45892,40	11889391,56	14283969,92	17104181,73	20415996,79	22279245,49
0,8	48951,90	12682017,67	15236234,58	18244460,51	21777063,25	23764528,53
0,85	52011,39	13474643,77	16188499,25	19384739,29	23138129,70	25249811,56
0,9	55070,88	14267269,88	17140763,91	20525018,07	24499196,15	26735094,59
0,95	58130,38	15059895,98	18093028,57	21665296,85	25860262,60	28220377,63

Из таблицы видно, что займ может быть выдан в размере от 20% до 65% от стоимости недвижимости в зависимости от процентной ставки. В то время как сумма ежемесячного платежа будет составлять от 12237,975р. до 39773,41р.

Для периода 12 лет, приведенная стоимость недвижимости равна 11 426 088,62 р.

Таблица №4.9 Зависимость ежемесячных аннуитетных платежей от процентной ставки для периода 12 лет

LTV	LSUM/12	8%	10%	12%	14%	15%
0,2	10198,31	3698076,35	4608960,96	5721462,81	7075367,84	7857147,24
0,25	12747,89	4622595,44	5761201,20	7151828,52	8844209,81	9821434,05
0,3	15297,46	5547114,52	6913441,44	8582194,22	10613051,77	11785720,87
0,35	17847,04	6471633,61	8065681,68	10012559,93	12381893,73	13750007,68
0,4	20396,62	7396152,70	9217921,92	11442925,63	14150735,70	15714294,49
0,45	22946,20	8320671,79	10370162,16	12873291,34	15919577,66	17678581,30
0,5	25495,78	9245190,88	11522402,40	14303657,04	17688419,62	19642868,11
0,55	28045,35	10169709,97	12674642,64	15734022,74	19457261,58	21607154,92
0,6	30594,93	11094229,06	13826882,88	17164388,45	21226103,55	23571441,73
0,65	33144,51	12018748,14	14979123,13	18594754,15	22994945,51	25535728,54
0,7	35694,09	12943267,23	16131363,37	20025119,85	24763787,47	27500015,35
0,75	38243,67	13867786,32	17283603,61	21455485,56	26532629,43	29464302,17
0,8	40793,25	14792305,41	18435843,85	22885851,26	28301471,39	31428588,98
0,85	43342,82	15716824,50	19588084,09	24316216,97	30070313,36	33392875,79
0,9	45892,40	16641343,59	20740324,33	25746582,67	31839155,32	35357162,60
0,95	48441,98	17565862,67	21892564,57	27176948,37	33607997,28	37321449,41

Согласно представленным в таблице данным, размер платежа может составлять от 20% до 60%, в то время как размер ежемесячной выплаты принимает значения от 10198,31р. до 30594,93р.

Для периода 15 лет, приведенная стоимость недвижимости равна 12 761 648,61 р.

Таблица №4.10 Зависимость ежемесячных аннуитетных платежей от процентной ставки для периода 15 лет

Подобные документы

• Торговля на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на ее развитие

  Сущность и структура рынка недвижимости. Факторы, влияющие на развитие торговли на рынке недвижимости. Особенности воздействия факторов на развитие торговли на рынке недвижимости в России. Прогнозы развития торговли на рынке недвижимости в городе Москва.
  
  курсовая работа [1,9 M], добавлен 06.01.2015
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости: "Трехкомнатная квартира, расположена по адресу г. Москва ул. Новомарьинская дом 16 корп. 1 кв. 223"

  Теоретические основы методов и подходов по оценке недвижимости. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы. Расчет рыночной стоимости трехкомнатной квартиры с использованием сравнительного подхода. Разработка заключения стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [6,1 M], добавлен 08.11.2012
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007
  

• Оценка стоимости объектов недвижимости общественного назначения

  Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011
  

• Оценка рыночной стоимости квартиры по адресу: г. Москва, ул. Ратная

  Информация, идентифицирующая объект оценки. Результаты оценки недвижимости, полученные при применении различных подходов к оценке. Итоговая величина стоимости объекта. Оцениваемые права и их обременения. Договорные связи при различных способах управления.
  
  курсовая работа [1,8 M], добавлен 16.12.2010
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости: "Трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Москва Боровское шоссе д.44 кв.9"

  Нормативно-правовая база оценочной деятельности, требования к ее проведению. Процесс, принципы определения рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным способом, процедура оценки. Способы оформления заключения стоимости трехкомнатной квартиры.
  
  курсовая работа [2,1 M], добавлен 22.11.2013
  

• Оценка жилой недвижимости

  Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
  
  дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.12.2010
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Экономическое обеспечение оценки недвижимости

  Роль недвижимости в становлении и развитии рыночных отношений в экономике России. Особенности применения методических подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости.
  
  дипломная работа [1,3 M], добавлен 16.05.2014
  

• Оценка недвижимости

  Этапы оценки стоимости недвижимости. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Методы расчета физического износа административного здания, рыночной стоимости земельного участка, величины арендной платы.
  
  курсовая работа [61,7 K], добавлен 18.11.2011
  

• Основы оценки недвижимости

  Описание риэлтерской компании ООО "БизнесОценка", анализ ее места на рынке. Экономические принципы определения стоимости недвижимости. Обзор московской офисной недвижимости. Составление аналитической справки для оценки офисного помещения в г. Москве.
  
  отчет по практике [524,0 K], добавлен 16.04.2013
  

• Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости

  Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
  
  курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013
  

• Оценка недвижимости на примере офисного здания

  Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.
  
  курсовая работа [179,7 K], добавлен 23.06.2012
  

• Метод капитализации дохода в оценке недвижимости

  Особенности использования доходного подхода в оценке недвижимости. Принципы метода прямой капитализации. Этапы определения чистого дохода от использования объекта недвижимости. Методы расчета ставки капитализации, расчет стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [29,1 K], добавлен 10.05.2010
  

• Доходный метод оценки недвижимости

  Экономическая сущность затратного, доходного и рыночного методов оценки недвижимости. Определение уровня доходов от коммерческого использования как основа доходного метода оценки объекта недвижимости. Капитализация дохода и расчет стоимости недвижимости.
  
  презентация [253,8 K], добавлен 29.12.2014
  

• Оценка объекта недвижимости

  Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023
  

• Виды стоимости, принципы её оценки

  Анализ отличия стоимости в обмене от стоимости в пользовании. Исследование понятия рыночной и инвестиционной стоимости. Принципы ожидания и замещения в оценке стоимости недвижимости. Жизненные циклы объектов недвижимости. Особенность рынка недвижимости.
  
  реферат [34,1 K], добавлен 21.10.2013
  

• Определение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

  Особенности методики оценивания объектов недвижимости. Специфика классификации, основные этапы оценки стоимости, расчет коэффициента готовности, величины физического износа. Определение емкости рынка, его функции. Рынок недвижимости как сфера инвестиций.
  
  курсовая работа [35,2 K], добавлен 23.12.2009
  

• Оценочная деятельность. Методы оценки стоимости недвижимости

  Порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности. Основные функции денежной единицы. Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода. Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края.
  
  контрольная работа [424,7 K], добавлен 25.02.2009
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам

LTV	LSUM/15	8%	10%	12%	14%	15%
0,2	8158,65	4658511,15	6134527,04	8038243,31	10482468,78	11949738,81
0,25	10198,31	5823138,94	7668158,80	10047804,14	13103085,98	14937173,52