Составление модельного расчета системы платежей по обратной ипотеке для г. Москва

16304789,05

21470844,64

28133851,59

36688640,74

41824085,85

0,75

30594,93

17469416,84

23004476,40

30143412,42

39309257,94

44811520,56

0,8

32634,60

18634044,63

24538108,16

32152973,24

41929875,13

47798955,26

0,85

34674,26

19798672,42

26071739,92

34162534,07

44550492,33

50786389,96

0,9

36713,92

20963300,21

27605371,68

36172094,90

47171109,53

53773824,67

0,95

38753,58

22127928,00

29139003,44

38181655,73

49791726,72

56761259,37

Согласно таблице максимальный размер выплаты может колебиться от 20% до 50%, при этом ежемесячный плетеж при различных вариантх ставок будет составлять от 8158,65 р. до 20396,62 р.

Для периода 18 лет, приведенная стоимость недвижимости равна 14 253 318,05 р.



Таблица №4.11 Зависимость ежемесячных аннуитетных платежей от процентной ставки для периода 18 лет

LTV	LSUM/18	8%	10%	12%	14%	15%
0,2	6798,87	5868382,40	8165055,49	11293153,10	15530238,73	18174059,02
0,25	8498,59	5823138,94	7668158,80	10047804,14	13103085,98	14937173,52
0,3	10198,31	6987766,73	9201790,56	12057364,97	15723703,18	17924608,22
0,35	11898,03	8152394,52	10735422,32	14066925,79	18344320,37	20912042,93
0,4	13597,75	9317022,31	12269054,08	16076486,62	20964937,57	23899477,63
0,45	15297,46	10481650,11	13802685,84	18086047,45	23585554,76	26886912,33
0,5	16997,18	11646277,89	15336317,60	20095608,28	26206171,96	29874347,04
0,55	18696,90	12810905,68	16869949,36	22105169,10	28826789,16	32861781,74
0,6	20396,62	13975533,47	18403581,12	24114729,93	31447406,35	35849216,44
0,65	22096,34	15140161,26	19937212,88	26124290,76	34068023,55	38836651,15
0,7	23796,06	16304789,05	21470844,64	28133851,59	36688640,74	41824085,85
0,75	25495,78	17469416,84	23004476,40	30143412,42	39309257,94	44811520,56
0,8	27195,50	18634044,63	24538108,16	32152973,24	41929875,13	47798955,26
0,85	28895,21	19798672,42	26071739,92	34162534,07	44550492,33	50786389,96
0,9	30594,93	20963300,21	27605371,68	36172094,90	47171109,53	53773824,67
0,95	32294,65	22127928,00	29139003,44	38181655,73	49791726,72	56761259,37

Для периода займа 18 лет размер займа может составлять от 20% до 60% от стоимости недвижимости, что в денежном выражении равно суммам от 6798,87 р. до 20396,62 р. Важно также отметить, что в данном случае ставки 14% и 15% не являются приемлемыми, так как приведенна стоимость долга значительно превышает приведенную стоимость недвижимости, что означает, что долг не может быть погашен.

Для периода 20 лет, приведенная стоимость недвижимости равна 15 343 417,61 р.



Таблица №4.12 Зависимость ежемесячных аннуитетных платежей от процентной ставки для периода 20 лет

LTV	LSUM/20	8%	10%	12%	14%	15%
0,2	6118,98	6844881,24	9879717,14	14166131,25	20183098,26	24035193,05
0,25	7648,73	8556101,55	12349646,43	17707664,06	25228872,82	30043991,32
0,3	9178,48	10267321,86	14819575,71	21249196,87	30274647,38	36052789,58
0,35	10708,22	11978542,17	17289505	24790729,68	35320421,95	42061587,84
0,4	12237,97	13689762,48	19759434,29	28332262,49	40366196,51	48070386,11
0,45	13767,72	15400982,79	22229363,57	31873795,30	45411971,08	54079184,37
0,5	15297,46	17112203,10	24699292,86	35415328,12	50457745,64	60087982,64
0,55	16827,21	18823423,41	27169222,14	38956860,93	55503520,20	66096780,90
0,6	18356,96	20534643,72	29639151,43	42498393,74	60549294,77	72105579,16
0,65	19886,70	22245864,03	32109080,72	46039926,55	65595069,33	78114377,43
0,7	21416,45	23957084,34	34579010,00	49581459,36	70640843,90	84123175,69
0,75	22946,20	25668304,65	37048939,29	53122992,17	75686618,46	90131973,95
0,8	24475,95	27379524,96	39518868,57	56664524,98	80732393,02	96140772,22
0,85	26005,69	29090745,27	41988797,86	60206057,80	85778167,59	102149570,5
0,9	27535,44	30801965,58	44458727,14	63747590,61	90823942,15	108158368,7
0,95	29065,19	32513185,89	46928656,43	67289123,42	95869716,71	114167167,0

Сумма к выплате для этого периода может составлять от 20% до 40% от стоиомости недвижимости, при этом ежемесячный платеж может быть равен от 6118,98 р. до 12237,97 р. Здесь, также как и в предыдущем случае не имеет смысла выдача кредита по ставкам 14% и 15%, так как долг зачительно будет превышать стоимость залога, то есть недвижимости.

Таким образом была составлен модельный расчет для системы платежей в г. Москва. Как видно из представленных выше данных, выплаты могут колебаться от 6118,98 р. до 39773,41 р. в зависимоти от срока займа и ставки процента. Средний размер выплаты рассчитыать не имеет смысла, так как все это очень индивидуально и зависит от конкрытной ситуации заемщика - его возраста, дохода, квартиры, а также от экономической ситуации. В целом такая система платежей имеет смысл уже потому, что средний размер прожиточного минимума равен 5998р., а средний размер пенсии 9917,5 р. Что касается Москвы, то в этом регионе выплаты будут иметь смысл, если их сумма будет начинаться от 20000р. Такая сумма обусловлена несколькими факторами - во-первых, стоимость жизни в регионе - Москва является самым большим городом России с самой высокой стоимостью жизни. Во-вторых, в Москве очень развит рынок аренды жилья, причем размер арендной платы за комнату начинается от 15000 р. Таким образом пенсионер вполне может выбрать вариант сдачи квартиры или комнаты в аренду (если он прожвает в квартире с несколькими комнатами). В-третьих, идея инструмента обратной ипотеки заключается в том, чтобы существенно улучшить качество жизни пенсионера, желательно доведя его до уровня той жизни, которую он имел до выхода на пенсию. Следовательно, здесь нужны достаточно высокие (сравнимые со средним размером заработной платы) выплаты. Также важно отметить, что в странах с большим опытом применения данного инструмента средний размер выплат составляет $700-$800, что действительно улучшает качество жизни и делает данный инструмент полезным для заемщиков.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной работе были рассмотрены возможности применения обраной ипотеки в России. Для того, чтобы адекватно оценить ситуацию, логично было сначала проанализировать опыт зарубежных государств и историю развития этого инструмента. Родиной обратной ипотеки является США, где этот инструмент был впервые применен в 1967 г.. Затем он стал успешно развиваться, причем государство выступило не только как контролер, но и как страхователь рисков. Затем этот опыт начал применяться в других государствах. Наибольшего развития обратная ипотека достигла в Канаде, Великобритании и Австралии. В странах западной Европы инструмент не имел большого успеха в силу нескольких причин - среди них могут быть названы особенности менталитета, высокий уовень пенсии и отсутсвие механизма страхования вкладов со стороны государства.

Затем были проанализированы три модели расчета платежей по обратной ипотеке, которые наиболее точно отражают существующие модели в мире. Среди достоинств таких моделей следует отметить наличие различных методик расчета, возможность расчета как аннуитета, так и единовременной выплаты, а также динамические модели. Что касается недостатков, то основными можно назвать сложность расчета и составления базы данных. Модель Ma S., Cho D. «The Building of New Reverse Mortgage Payment Plans in the Korean Housing Market»(2007) была выбрана как наиболее точно подходящая для целей анализа данной работы.

Очевидно, что в определении сумм платежей по обратной ипотеке болшую роль играет определение стоимости недвижимости. Для этого была проанализирована законодательная база РФ по вопросу оценки недвижимости, а также подробно рассмотрены методы оценки недвижимости, которые рекомендует законодатель.

Затем была составлена база данных по стоимости недвижимости вторичнго жилья в г. Москва и проведены соответсвующие расчеты - анализ влияния различных факторов на стоимость недвижимости, проверка ряда значений инфляции на стационарность. Затем выбранная базовая можедель для расчета была адаптирована для целей исследования - был изменен мето расчета приведенной стоимости недвижимости, а также рассчета аннуитетных платежей.

Для того, чтобы анализ был наиболее близок к реальности, были выбраны несколько процентных ставок, а именно: 8%, 10%, 12%, 14%, 15%, которые соответствую ставкам по ипотеке в различные периоды времени (в кризисное время и во время подъема), а также различные периоды времени - 10, 12, 15, 18 и 20 лет.

В результате провеенных расчетов было получено то, что выплаты могут колебаться от 6118,98 р. до 39773,41 р. в зависимоти от срока займа и ставки процента. Такой результат согласуется с расчетами агентства АРИЖК, представленными в 2011 г. Из этого можно сделать вывод о том, что обратная ипотека может быть применена в российской проактике, однако для этого олжны быть созданы определенные условия - это касается процентных ставок и сроков займа. Однако также важно учитывать, что еще одной преградой на пути реализации этого инструмента может стать менталитет и традиции, в которых принято передавать недвижимость по наследству, а не закладывать в банк.



СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Закон Ф. Об оценочной деятельности в Российской Федерации //М., Кремль. - 1998. - №. 135-ФЗ.

2. Стандарт Ф. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки//М., Кремль.-2007.-№1-ФСО

3. Стандарт Ф. Цель оценки и виды стоимости//М., Кремль.-2007.-№2-ФСО

4. Стандарт Ф. Требования к отчету об оценке //М., Кремль.-2007.-№3-ФСО

5. Стандарт Ф. Определение кадастровой стоимости //М., Кремль.-2010.-№4-ФСО

6. Стандарт Ф. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения //М., Кремль.-2011.-№5-ФСО

7. Стандарт Ф. Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков недвижимости //М., Кремль.-2011.-№6-ФСО

8. Стандарт Ф. Оценка недвижимости //М., Кремль.-2014.-№7-ФСО

9. Банников В. А. Векторные модели авторегрессии и коррекции регрессионных остатков (Eviews) //Прикладная эконометрика. - 2006. - №. 3.

10. Вечер Н. Ф., Ольховский А. А. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта //СПб.: Бизнес-пресса. - 2005.

11. Дамодаран A. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов/Investment Valuation: Tools and Techniques for Determining the Value of Any Asset. - 2006.

12. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости //Сборник задач, Кнорус. - 2007.

13. Мандрыкина Я. Здесь был офис: чем кризис полезен для рынка недвижимости // Forbes. 2015.

14. Мишина Е. А., Столяров Д. Л. Обратная ипотека: обзор мировой практики //Право. Журнал Высшей школы экономики. - 2012. - №. 3. - С. 185-189.

15. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости. - М. : Юнити, 2002.

16. Обдулян В.Е. Организация оценочной деятельности в Российской Федерации // Вестник оценщика. 2012. Т. 6.

17. Обратная ипотека: перспетивы и опыт внедрения в России. - ОАО «АРИЖК»//СПб., - 2011.

18. Cha S. Koreans Tapping Inheritances With Reverse Loans: Mortgage // Bloomberg. 2013.

19. Chan W. S. et al. Overseas' Experience in Developing Reverse Mortgage for Retirement Protection. - Elderly Commission, 2002.

20. Cocco J., Lopes P. Reverse Mortgage Design. - Working paper, London Business School, 2014.

21. Dillingh R. et al. The psychology and economics of reverse mortgage attitudes: evidence from the Netherlands. - Center for Research on Pensions and Welfare Policies, Turin (Italy), 2013. - №. 135.

22. Fornero E., Rossi M. C., Urzi C. Explaining why, right or wrong, Italian households do not like reverse mortgages. - 2011.

23. Guerin J.L. Spotlight: A Historical Timeline of the HECM Program // The Reverse Review. 2012.

24. Hendriks I. Living Longer in Your Own House Could a Reverse Mortgage Be the Solution? // Tilburg University. 2013. С. 149.

25. Hickey J., Ling J. Deloitte Reverse Mortgage Survey // 2008.

26. Huan C., Mahoney J. Equity release mortgages //Housing Finance International. - 2002. - Т. 16. - №. 4. - С. 29-35.

27. Kumar P. M., Divakaruni R. K. Reverse Mortgages-Features & Risks.

28. Mayer C. J., Simons K. V. A new look at reverse mortgages: Potential market and institutional constraints //New England Economic Review. - 1994. - №. Mar. - С. 15-26.

29. Ma S., Deng Y. Evaluation of Reverse Mortgage Programs in Korea //NUS Institute of Real Estate Studies Working Papers IRES2011-027. - 2006.

30. Ma S., Deng Y. Insurance premium structure of reverse mortgage loans in Korea //Social Science Research Network Working Paper Series, abstract. - 2006. - Т. 938213.

31. Ma S., Cho D. The Building of New Reverse Mortgage Payment Plans in the Korean Housing Market // Korea Research Foundation Grant. 2007. Т. 42(2)

32. Navaratnarajah R. Govt still studying reverse mortgage scheme // Property Guru. 2014.

33. Quirk J. N. K. G., Andrea V. K. A. K., Bhuyan V. Criteria for Rating UK Reverse Mortgage-Backed Securities //Reverse Mortgages and Linked Securities: The Complete Guide to Risk, Pricing, and Regulation. - 2011. - С. 91-98.

34. Reverse mortgages still being studied: Khaw // Channel News Asia. 2014.

35. Scholen K. Retirement Income on the House: Cashing in on Your Home with a" reverse" Mortgage. - Nchec Press, 1992.

36. Yong C. Singapore Budget 2014: Reverse mortgages for elderly HDB flat owners being seriously studied: Khaw // Asia One. 2014.

37. Брюков В. Г. Как предсказать курс доллара. Эффективные методы прогнозиро-вания с использованием Excel и EViews. - ЦИПСиР, 2011. Багузин С. В., Анализ временных рядов, http://baguzin.ru, 2013

38. Департамент оценки [Электронный ресурс]. URL: http://dpo-group.ru (дата обращения: 16.05.2015).

39. «Сбербанк России» - Приобретение готового жилья [Электронный ресурс]. URL: http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_complete_house (дата обращения: 19.05.2015)

40. Старшее поколение::Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. URL:

http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/population/generation/# (дата обращения: 19.05.2015)

41. Требования к жилым помещениям:: Документы и требования:: Полезная информация:: Ипотека:: Физическим лицам:: Банк Москвы Ипотека - [Электронный ресурс]. URL: http://www.bm.ru/ru/personal/ipoteka/poleznaja-informacija/dokumenty-i-trebovanija/trebovaniya-k-zhilym-pomeshcheniyam/ (дата обращения: 19.05.2015).

42. Новости ипотеки и недвижимости [Электронный ресурс]. URL: http://new.ludiipoteki.ru/news/index/section/mortgage/subsection/expert-opinion/order/read/entry/obratnaya-ipoteka-16/ (дата обращения: 16.05.2015).

43. Прикладная эконометрика [Электронный ресурс]. URL: http://www.appliedeconometrics.ru (дата обращения: 16.05.2015).

44. Портал Restate.ru [Электронный ресурс]. URL: http://www.restate.ru (дата обращения: 16.05.2015). Индикаторы рынка недвижимости [Электронный ресурс]. URL: http://www.irn.ru (дата обращения: 16.05.2015).

45. Управление и менеджент [Электронный ресурс]. URL: http://www.legalmanager.ru (дата обращения: 16.05.2015).

46. 5 Reasons to Avoid a Reverse Mortgage [Электронный ресурс]. URL: http://money.usnews.com/money/blogs/on-retirement/2012/12/11/5-reasons-to-avoid-a-reverse-mortgage (дата обращения: 15.05.2015).

47. Alai D. H. et al. Developing equity release markets: Risk analysis for reverse mortgages and home reversions //North American Actuarial Journal. - 2014. - Т. 18. - №. 1. - С. 217-241.

48. All about reverse mortgage [Электронный ресурс]. URL: http://www.rediff.com/money/2009/mar/06perfin-all-about-reverse-mortgage.htm (дата обращения: 16.05.2015).

49. Capital and Portfolio Management [Электронный ресурс]. URL: http://www.bluestone.co.uk (дата обращения: 16.05.2015)

50. Canada Mortgage and Housing Corporation [Электронный ресурс]. URL: https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/index.cfm (дата обращения: 16.05.2015).

51. Canada Reverse Mortgage Broker - Reverse mortgage loans available, anywhere. [Электронный ресурс]. URL: http://www.canadareversemortgage.com/history-canada-reverse-mortgages.htm (дата обращения: 16.05.2015).

52. CDC. Vital Statistics of the United States [Электронный ресурс]. URL: http://www.cdc.gov/nchs/products/vsus.htm (дата обращения: 18.05.2015).

53. CHIP Reverse Mortgage - Canada's Only Reverse Mortgage Plan, HomeEquity Bank [Электронный ресурс]. URL: https://www.chip.ca/#rates (дата обращения: 16.05.2015).

54. Dowell C. Is Singapore Now Ripe for Reverse Mortgages? [Электронный ресурс]. URL: http://reversemortgagedaily.com/2014/09/22/is-singapore-now-ripe-for-reverse-mortgages/ (дата обращения: 16.05.2015).

55. FDIC Law, Regulations, Related Acts - Consumer Financial Protection Bureau [Электронный ресурс]. URL: https://www.fdic.gov/regulations/laws/rules/6500-1500.html (дата обращения: 16.05.2015).

56. Four Chinese cities begin reverse mortgage pilot program [Электронный ресурс]. URL: http://english.cntv.cn/2014/07/03/VIDE1404340925611133.shtml (дата обращения: 15.05.2015).

57. Jingya Z. Four Chinese cities begin reverse mortgage pilot program - CCTV News - CCTV.com English [Электронный ресурс]. URL: http://english.cntv.cn/2014/07/03/VIDE1404340925611133.shtml (дата обращения: 16.05.2015).

58. Makey R. Servicer Evaluation: Reverse Mortgage SolutionsEurope [Электронный ресурс]. URL: http://www.standardandpoors.com/ratings/articles/en/eu/?articleType=HTML&assetID=1245351264378 (дата обращения: 15.05.2015).

59. Masahiro O. China to experiment with reverse mortgages for elderly- Nikkei Asian Review [Электронный ресурс]. URL: http://asia.nikkei.com/Politics-Economy/Economy/China-to-experiment-with-reverse-mortgages-for-elderly (дата обращения: 16.05.2015).

60. Milano J. About | The Reverse Review [Электронный ресурс]. URL: http://www.reversereview.com/about (дата обращения: 15.05.2015).

61. Reverse Mortgage Australia | Seniors First Reverse Mortgages [Электронный ресурс]. URL: http://www.seniorsfirst.com.au (дата обращения: 15.05.2015).

62. Reverse mortgage - Property Law [Электронный ресурс]. URL: http://www.findlaw.co.uk/law/property/mortgages_and_finance/500261.html (дата обращения: 16.05.2015).

63. Reverse mortgage - Property Law [Электронный ресурс]. URL: http://www.findlaw.co.uk/law/property/mortgages_and_finance/500261.html (дата обращения: 15.05.2015).

64. The History of Reverse Mortgages - American Advisors Group [Электронный ресурс]. URL: https://www.aag.com/news/history-reverse-mortgage (дата обращения: 15.05.2015)

65. UK mortgage terminology // Wikipedia. 2015.

Размещено на Allbest.ru

...