Земельный участок как основа недвижимости
Анализ, специфика наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Характеристика и отличительные черты методов оценки наиболее эффективного применения недвижимости. Земля как природный ресурс, классификация и сущность природных ресурсов.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 09.02.2016 |
| Размер файла | 58,2 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
Государственное образовательное учреждения высшего профессионального образования
ВЯТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВИРСИТЕТ
Кафедра «Финансы и экономическая безопасность»
Вечерне заочный факультет
Курсовая работа
По дисциплине «Экономика недвижимости»
Тема : «Земельный участок как основа недвижимости»
Киров.2015
ЗАДАНИЕ НА КУРСОВОЙ ПРОЕКТ
По дисциплине «Экономика недвижимости»
обучающегося на образовательной программе по специальности 270800.62.03 «Экспертиза и управление недвижимостью» (бакалавриат)
Тема курсового проекта:
«Земельный участок как основа недвижимости» .
1. Исходные данные: Задание для расчетной части курсового проекта, основная и дополнительная учебная литература, законодательная база, статистические материалы.
2. Основные разделы:
1. Введение (актуальность темы, цели и задачи курсового проекта, объект исследования, методы и приемы , применяемые в работе)
2. Теоретическая часть
3. Расчетная часть.
4. Заключение ( выводы о проделанной работе, проблемы и пути решения, предложения)
5. Приложение ( графики, схемы, таблицы и т.п.)
6. Список используемой литературы
3. график выполнения:
|
Наименование работ, этапа работы |
Дата, период |
Отметка о выполнении |
|
|
1.Выбор темы курсового проекта |
15.10.2015 |
||
|
2. составление плана, задания |
20.10.2015 |
||
|
3.обзор научной, экономической, статистической литературы, законодательной базы |
21.10 -02.11.2015 |
||
|
4.Работа над содержанием курсового проекта. Выполнением теоретической и расчетной частей (основные разделы) |
03.11- 10.12.2015 |
||
|
4. оформление курсового проекта |
11.12.2015-15.01.2016 |
||
|
5.Защита курсового проекта |
Содержание
Введение
1. Оценка земли
2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
3. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости
4. Земля как природный ресурс. Классификация природных ресурсов
5. Земельный участок как объект недвижимости
Задание
Заключение
Список используемой литературы
Введение
Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля -- это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.
Земельный кодекс РФ ст. 6 (ЗК РФ) определяет земельный участок как объект земельных отношений -- это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Также определения земельного участка даны в ГК РФ (ст. 261) и в ФЗ "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ. земля недвижимость природный
Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.
В описании земельного участка отражаются следующие показатели:
1. Наименование субъекта земельного права -- юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.
2. Адресные ориентиры -- район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).
3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.).
4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.
5. Код классификатора земель.
6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).
7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.
8. Вид земельного права (собственность).
9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.
10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).
1. Оценка земли
Земля является основным базисом всех процессов жизнедеятельности нашего общества во всех сферах (политическая, экономическая, социальная, производственная, коммунальная, экологическая) и обладает стоимостью, не искаженная, качественная (профессиональная) оценка земли представляет собой одно из наиболее важных условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Надобность в получении максимально достоверной, не искаженной оценки стоимости земли испытывают как муниципальные и государственные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, так и субъекты частного земельного права при совершении различных сделок с земельными участками. Специалисты нашей компании обладают всеми необходимыми знаниями и опытом, необходимыми для того чтобы оценить любой земельный участок.
Оценка земельных участков
Любая деятельность человека неразрывно связано с землей, которая используется как пространственная основа и средство производства. Поэтому земельные участки все чаще становятся объектами товарно-хозяйственных отношений.
В теории оценки земельного участка рассматривается с двух сторон: с одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций.
Таким образом, с юридической точки зрения земля с улучшениями - зданиями и сооружениями, находящимися на ней, представляет собой сложную вещь, образуя единое целое и являясь единым объектом недвижимости. Даже без видимых улучшений, земля представляет собой сложный природный объект и является единым объектом недвижимости. Все возможные улучшение выполняет почва. Именно без нее невозможно использование земельного участка для различных целей. Например сельского хозяйства и т. д.
При оценке земельного участка следует принимать во внимание:
- целевое назначение и разрешенное использование данных земель;
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
- местоположение земельного участкаРазмещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
;
- преобладающие способы землепользования в ближайшей оРазмещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
крестности оцениваемого земельного участка;
- ожидаемые изменения на рынке земель поселений и земель сельскохозяйРазмещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
-ственных участков;
- ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
- существующее использование земельного участка.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Рыночная стоимость земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.
Оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.
Оценка стоимости земельных участков имеет свои особенности, которые различаются в зависимости от принадлежности земельного участка. Здесь следует выделить оценку земель поселений и оценку земель сельскохозяйственного назначения.
Оценка земельных участков всегда осуществляется исходя из того, насколько данный земельный участок может быть эффективен при использовании. Это значит, что оценка земельного участка определяется, исходя из такого использования, которое является наиболее вероятным во всех аспектах.
При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.
Случаи оценки земельных участков:
- совершенияРазмещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
разных сделок с одним и тем же объектом недвижимости;
- определения начальной цены земли;
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
- изъятия земельных участков;
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
- внесения земельных участков в уставные капиталы компаний;
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
- разработки а также оРазмещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
существления инвестиционных проектов;
- в иных случаях.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Оценка стоимости земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земельного участка проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.
Оценка земельного участка проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину оценки стоимости земельного участка.
Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки земельного участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий, позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством на земельных участках.
Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:
1. транспортные подъездные пути - 5-15%
2. электроэнергия - 10-20%
3. газоснабжение - 10-25%
4. остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) - 5- 15%.
В отношении земельных участков оценке может подлежать не только право собственности, но и право аренды земли различного назначения.
Оценка земли включает в себя пять этапов
1. Определение основных вопросов оценки (формируется цель и задача на оценки).
2. Сбор, проверка и анализ информации. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Данные, которые используются для оценки, подразделяют наспециальные и общие.
Общие данные - это анализ информации, который характеризует природные, социальные экономические и другие факторы, влияющие на стоимость оцениваемого участка земли.
Специальные данные- это анализ информации, который относится к оцениваемому объекту (земельный участок).
3. Критерии анализа наиболее эффективного использования (Действительная стоимость оцениваемого земельного участка определяется как стоимость с наиболее эффективным использованием).
4. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости
5. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке -- затратного, сравнительного, доходного ( В соответствии со стандартами оценки, утвержденными Постановлением правительства Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. №256 (ФСО №1) в оценке применяют три подхода).
6. Подготовка отчета об оценке (Оформление и передача заказчикуотчета об оценке с изложением полученных результатов).
2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности. Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования. Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.
Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость. Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.
Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:
* рыночный анализ;
* анализ реализуемости варианта;
* анализ наиболее эффективного использования.
Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.
Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.
Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.
Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.
3. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости.
Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов:
1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения.
2. Проверка юридической допустимости отобранных вариантов.
3. Проверка физической возможности отобранных вариантов.
4. Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов.
5. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность.
Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода.
Первый метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны.
1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения.
2. Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.
Второй метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.
1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения.
2. Расчет потенциального валового дохода.
3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.
4. Оценка действительного валового дохода.
5. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера
6. Расчет общего чистого операционного дохода.
7. Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости.
8. Оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.
Третий метод:
1. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера .
2. Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.
3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.
Четвертый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений:
1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.
2. Определение общего коэффициента капитализации.
3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.
4. Расчет затрат на усовершенствование объекта.
5. Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.
Пятый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, не требующий перестройки:
1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.
2. Определение общего коэффициента капитализации.
3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.
В теории оценка стоимости земли рассматривается с двух точек зрения.
1. Земля это- природный ресурс, который характеризуется пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда связанных с извлечением дохода.
2. Земля это - составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается сточки зрения полезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка.
4. Земля как природный ресурс. Классификация природных ресурсов
Природные ресурсы.
Природные ресурсы являются первоисточником и исходной о новой развития человеческой цивилизации. Человек может получать необходимые для своего существования ресурсы только из природной среды. Развитие технологии серьезно изменяет направления формы и масштабы использования природных ресурсов. Люди своим трудом создает материальные блага, производные от природных ресурсов. Но первоисточником современного материального потенциала человеческого общества все равно остаются природные биологические и минеральные ресурсы земли.
К природным ресурсам относятся природные объекты и явления (тела и силы природы), используемые для прямого и непрямого потребления, способствующие созданию материальных богатств, воспроизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существования человека и повышению качества жизни людей. Природные ресурсы могут быть использованы в качестве:
* средств труда (земля, водные пути, вода для орошения);
* источников энергии (запасы горючих полезных ископаемых, гидроэнергия, геотермальная энергия, атомное топливо и т.д.);
* сырья и материалов (минералы, древесина, вода, используемая для технических нужд);
* предметов потребления (питьевая вода, лечебные грязи и минеральные воды, дикорастущие растения, грибы, животные, водные биоресурсы и т.д.);
* мест отдыха и лечения;
* объектов научного изучения (материалы для фармацевтики, косметологии; генетические ресурсы, используемые в селекции т.д.);
* ресурсов, оказывающих экосистемные услуги и поддерживающие экологический баланс и приемлемое качество окружающей среды (предотвращение эрозии, смягчение климата, регулирование водного режима и т.д.).
Классификация природных ресурсов.
Природные ресурсы подразделяются на :
* возобновимые ;
* невозобновимые ;
* условно возобновимые .
категориями природных ресурсов заключается в том, что объекты неживой природы, такие как уголь, нефть, руда -- исчерпаемы , так как образуются на протяжении длительного периода времени, значительно превышающего историческое время. Живая природа является саморегулируемой системой и, если ее использовать разумно, может сама воспроизводиться на протяжении не столь длительного периода и, бесконечно длительное время служить человеку, давая стабильное количество растительной и животной продукции.
Возобновимые природные ресурсы.
К возобновимым относятся биологические ресурсы, основными видами которых являются:
* растительные ресурсы, к которым относятся лес или лесные насаждения, используемые для получения древесины и другой продукции; дикорастущие пищевые, лекарственные и технические растения (грибы, ягоды, орехи, травы и т.д.);
* наземные животные (охотничьи и промысловые животные);
* водные организмы (рыба, морепродукты, морской зверь);
* генетические ресурсы, (генетический материал, получаемый от диких форм животных и растений и используемый в медицине производстве натуральных пестицидов, селекции растений и животных в сельском хозяйстве);
* поверхностные воды.
Невозобновимые природные ресурсы.
К невозобновимым ресурсам относятся полезные ископаемые, которые подразделяются на :
* топливно-энергетическое сырье (нефть, уголь, газ, уран);
* черные, легирующие и тугоплавкие металлы (руды железа, марганца, хрома, никеля, кобальта, вольфрама и. др.);
* цветные металлы (руды алюминия, меди, свинца, цинка, ртути и др.);
* благородные металлы (золото, серебро, платиноиды);
* химическое и агрономическое сырье (калийные соли, фосфо-риты , апатиты и др.);
* техническое сырье (алмазы, асбест, графит и др.), флюсы и ог-неупоры , цементное сырье;
* строительные материалы (глина, гравий, песок). Последнюю категорию минеральных ресурсов называют общераспространенными полезными ископаемыми.
Условно возобновимые природные ресурсы.
К условно возобновимым относятся ресурсы почв, иногда отождествляемые с земельными ресурсами, ресурсы подземных вод.
Земля считается условно возобновимым природным ресурсом, поскольку почва, являющаяся основой ее плодородия может самовоспроизводиться, но период ее образования длится сотни и тысячи Собственно земля, рассматриваемая в качестве поверхности, может быть отнесена к территориальным ресурсам, представляющим собой пространство, обладающее комплексом определенных свойств, рассматриваемых в виде условий жизни и производства и используемое для различного рода деятельности.
Земля, как природное пространство или территория в силу своей ограниченности имеет определенную ценность, зависящую от его наполнения как овеществленными ресурсами и природными объектами, так и свойствами и явлениями. В зависимости от функциональной направленности деятельности человека одно и то же природное пространство может использоваться разными способами. Например, участок леса может использоваться для заготовки древесины, охоты, пастьбы скота, отдыха людей. Этот же участок леса может использоваться и в природоохранных целях, если растущий на нем лес защищает водные источники от истощения. Многоцелевой характер использования земли является ее отличительной особенностью.
Основными видами использования земли является застройка, ведение сельского и лесного хозяйства, ведение охотничьего хозяйства, добыча полезных ископаемых, организация отдыха и сохранение природных территорий и экосистем в ненарушенном состоянии.
Объекты оценки стоимости природных ресурсов.
Объектами оценки стоимости природных ресурсов могут выступать:
1. запасы природных ресурсов;
2. природные объекты, находящиеся в собственности, а также различные права, связанные с их использованием (аренда, концессия, право застройки и т.д.);
3. экосистемные услуги и экологические блага (функции, выполняемые природными объектами);
4. экологический ущерб.
Под запасами природных ресурсов понимается их количество, которое при извлечении или добыче может стать товаром или предметом личного потребления. Например -- запасы нефти и газа в месторождениях, численность животных в охотничьих угодьях за древесины в лесных насаждениях и т.д.
Под природным объектом понимается определенное пространство, территория или земельный участок со всем, что находится в пределах.
Природные объекты -- это совокупность природных ресурсов (тел и сил природы) расположенных в границах определенных земельных участков или участков недр. К ним относятся территории, занятые месторождениями полезных ископаемых, ценными (в том числе и охраняемыми) экосистемами, лесными, охотничьими, сельскохо-зяйственными и иными угодьями.
Природными объектами являются:
* участки леса;
* месторождения полезных ископаемых и их отдельные участки;
* замкнутые водные объекты;
* рыболовные участки рек, нерестилища;
* рыболовные участки шельфа;
* нелесные естественные экосистемы (участки степи, речных пойм и т.д.);
* болота;
* другие.
Природные объекты как недвижимое имущество.
В России в соответствии с Гражданским кодексом к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. Под это юридическое определение попадают практически все природные объекты, включая месторождения полезных ископаемых и древесную растительность. Земельные участки отнесены к объектам недвижимости, наравне со зданиями, сооружениями, лесами и др.
С экономической точки зрения природный объект -- это единый объект недвижимости, с которым обычно имеют дело оценщик, оценивая имущественный комплекс, представленный зданием и земельным участком под ним. В отношении природных объектов роль здания или сооружения, а в терминах оценки недвижимости улучшений, выполняют растительность, например древостой для леса, собственно полезные ископаемые, содержащиеся в месторождении.
С юридической точки зрения, земля с находящимися на ней предметами или вещами, которые нельзя переместить, не повредив их, является сложной вещью, так как образуют совместно с землей единое целое, используемое как одна вещь. Под это юридическое понятие подпадают практически все природные объекты, а именно леса, обособленные водные объекты и др.
5. Земельный участок как объект недвижимости
В теории оценки недвижимости для обозначения недвижимости как физического актива, используют термин земельный участок. Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
У нас в стране под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений типа леса или многолетних насаждений. Исключение делается только почвенному слою, который с теоретической точки зрения как самостоятельный природный объект, также может рассматриваться в качестве объекта недвижимости. В Земельном кодексе Российской Федерации приводится следующее определение земельного участка. Земельный участок -- это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земельную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.
Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки:
1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.
2. При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли.
3. Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность. Поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.
4. К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается.
Пример расчета стоимости участка леса и пашни на основе лесной ренты
Пример расчета стоимости пашни на основе земельной ренты
Расчет проводится по формулам:
V = R /e,
где V-стоимость участка пашни, R - земельная рента, рассчитанная как чистый операционный доход, получаемый при выращивании пшеницы, e -норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования;
Rf = (P-C)ЧQ,
где Р- цена реализации пшеницы,
С- все затраты на выращивание пшеницы и норма прибыли на вложенный капитал,
Q - урожайность пшеницы.
Урожайность пшеницы -- 30 ц/га или 3000 кг/га.
Цена реализации пшеницы -- 2,2 руб./кг.
Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом нормы прибыли -- 1,5 руб./кг.
Ставка дисконтирования - 10%.
Чистый операционный доход по пшенице = 3000 кг/га Ч (2,2 -1,5) = 2100 руб./га.
Стоимость пашни = 1350/0,1 = 13500 руб./га.
Пример расчета стоимости участка леса на основе лесной ренты
Расчет проводится по формулам:
Vf = Rf/e,
где Vf - стоимость участка леса, Rf - лесная рента, e -норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования;
Rf= (P-C)ЧQ,
где Р - цена реализации круглого леса, С - все затраты на заготовку леса и норма прибыли на вложенный капитал, Q - объем заготавливаемого леса.
Объем леса, который ежегодно можно вырубать на оцениваемом участке земли (расчетная лесосека) - 100 м3.
Затраты:
- плата за лес на корню - 40 руб./м3;
- заготовка леса - 50 руб./м3;
- вывозка леса - 100 руб./м3.
Норма прибыли - 20%. Цена реализации круглого леса - 500 руб./м3.
Ставка дисконтирования - 10%.
Для простоты расчета капитальные вложения в строительство лесовозных дорог и приобретение техники не рассматриваются, также как и другие статьи издержек.
Лесная рента = (500 руб./м3 - 40 руб./м3 -50 руб./м3 -100 руб./м3 - 0,20 Ч190 руб./м3) Ч100 м3 = 262 руб./м3Ч100 м3=26200 руб.
Стоимость участка леса =26200 руб./0,1 = 262000 руб.
Пример расчета стоимости земельного участка под зданием
Расчет проводим по формулам:
VL = RL /e,
где V-стоимость участка земли под зданием, RL- земельная рента или остаточный доход, приходящийся на землю; e -норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования;
RL= (P-C)ЧQ-KBЧVB,
где Р- годовая арендная плата,
С- операционные расходы по обслуживанию здания,
Q - площадь сдаваемых в аренду помещений,
КB - коэффициент капитализации для зданий, состоящий из нормы прибыли на капитал и нормы возмещения капитала,
VB - стоимость здания с учетом износа.
Годовая арендная плата за помещения - 500 долл. США за 1 м2.
Операционные расходы - 100 долл.США за 1 м2.
Площадь сдаваемых в аренду помещений - 4000 м2.
Стоимость здания с учетом износа, рассчитанная затратным методом 1000000 долл.США.
Ставка дисконтирования -10%.
Коэффициент капитализации для зданий - 12% (10%+100%Ч1/50 лет).
Земельная рента =(500$/м2-100$/м2) Ч4000 м2-0,12Ч1000000$ =1 480 000$ или 1,5 млн.долл. США.
Стоимость земельного участка под зданием = 1,5 млн.долл. США/0,1 =15 млн.долл.США.
Документы для оценки земли и природных ресурсов
Для оценки земельного участка или природных ресурсов необходимо предоставить:
1. Правоустанавливающие документы на земельный участок
2. Данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты земельного участка с обозначением и описанием местоположения).
3. Категория земельного участка относительно его целевого назначения.
4. Разрешенное использование.
5. Информация об ограничении земельного участка и информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.
6. Ставка арендной платы/ставка налога на землю (при наличии).
7. Договор аренды земельного участка (при наличии).
Задание
1. Определить источники инвестирования и финансирования объекта недвижимости. Рассчитать сумму собственных источников финансирования и сумму кредита, необходимого для приобретения объекта недвижимости, определив срок кредитования, исходя их кредитоспособности экономического субъекта и срока окупаемости. Проценты по кредиту определяются на основании фактических данных кредитования Кировских банков в 2015 году.
2. Составить график уплаты процентов и погашения кредита по месяцам. Форму кредитования необходимо определить самостоятельно студенту, проанализировав рынок ссудного каптала г. Кирова, Кировской области, близ лежащих субъектов РФ.
3. Рассчитать амортизацию объектов недвижимости и объектов основных средств производственного назначения двумя вариантами, рассчитать суммы налога на объекты недвижимости исходя из рассчитанной амортизации ( два варианта). Сравнить финансовые результаты и суммы собственных источников исходя из вариантов начисления амортизации
Сделать выводы: как методы начисления амортизация влияют на финансовые результаты деятельности организации, на налог на имущество и сумму собственных источников
Данные:
1. На 2016 год коммерческая фирма ЗАО «Строй» ( производство строительных материалов) планирует капитальные вложения (приобретение нового объекта недвижимости) в сумме 222 млн руб . Срок приобретения апрель 2016 года. Источниками финансирования объекта администрация ЗАО «Строй» определила Фонд развития сформированный в 2014 и 2015 годах и амортизационный фонд основных средств сформированный с 2010 по 2015 год
2. В 2014 году выручка (нетто) от продажи продукции составит = 300 млн руб, себестоимость проданных товаров = 220 млн руб, текущие расходы (управленческие и коммерческие, без амортизации и налога на имущество- налога на недвижимость) = 36 млн руб.
3. В 2015 году выручка (нетто) от продажи продукции составит = 360 млн руб, себестоимость проданных товаров = 240 млн руб, текущие расходы (управленческие и коммерческие, без амортизации и налога на имущество ) = 58 млн руб.
4. На балансе фирмы ЗАО «Строй» на 01.01.2014 года числится
А) оборудование производственного назначения первоначальной стоимостью 80 млн руб. введено в эксплуатацию в сентябре.2010 года, срок службы 12 лет.
В) объект недвижимости - здание цеха производственного назначения, первоначальной стоимостью 110 млн руб. , введено в эксплуатации в июне 2010 года, срок службы 40 лет.
С) объект недвижимости - административное здание , первоначальной стоимостью 90 млн, введено в эксплуатации в мае 2011 года, срок службы 40 лет.
Метод начисления амортизации
1) вариант1 - линейный метод
2) вариант 2 - уменьшаемого остатка ( с коэф =3),
5. В соответствии с Уставом и решением собрания акционеров ЗАО «Строй» чистая прибыль фирмы, полученная в 2014 и 2015 годах направляется:
- на выплату дивидендов 70 % прибыли,
- 5% - в резервный капитал,
- 20 % - в фонд развития предприятия,
- 5% - в фонд поощрения (потребления).
Решение:
Источниками финансирования объекта недвижимости являются:
1) собственные источники:
1.1. прибыль (фонд развития, сформированный за счет чистой прибыли по решению собственника-учредителя);
1.2. амортизация основных средств.
2) заемные источник -
2.1. кредиты (обычно долгосрочные. Сроком более 1 года).
Расчет амортизации
1) Метод начисления амортизации - линейный. Амортизация за год = Первоначальная стоимость * Норма амортизацию = (или) = первоначальная стоимость: срок полезного использования. Амортизация за месяц = амортизация за год / 12
А) Оборудование производственного назначения. Амортизация за год = 80.000.000 руб. / 12 лет = 6.666.666,67руб. Амортизация за 1 месяц = 6.666.666,67руб. / 12 месяцев = 555.555,56 руб. в течении всего срока эксплуатация ежемесячно амортизация составит = 555.555,56 руб.
Амортизация за 3 месяца 2010 года = 555.555,56 * 3= 1.666.666,67 руб.
Амортизация за 2011 год =555.555.53 * 12= 6.666.666,67 руб.
Амортизация за 2012 год = 6.666.666,67 руб.
Амортизация за 2013 год = 6.666.666,67 руб.
Амортизация за 2014 год = 6.666.666,67 руб.
Амортизация за 2015 год = 6.666.666,67 руб.
Б) Объект недвижимости - здание цеха производственного назначения. Амортизация за год = 110.000.000 руб. / 40 лет = 2.750.000 руб. Амортизация за 1 месяц = 2.750.000 руб. / 12 месяцев = 229.166,67 руб. в течении всего срока эксплуатация ежемесячно амортизация составит = 229.166,67руб.
Амортизация за 6 месяцев 2010 года = 229.166,67 * 6= 1.375.000 руб.
Амортизация за 2011 год = 229.166,67 * 12= 2.750.000 руб.
Амортизация за 2012 год = 2.750.000 руб.
Амортизация за 2013 год = 2.750.000 руб.
Амортизация за 2014 год = 2.750.000 руб.
Амортизация за 2015 год = 2.750.000 руб.
С) Объект недвижимости - административное здание. Амортизация за год = 90.000.000 руб. / 40 лет = 2.250.000 руб. Амортизация за 1 месяц = 2.250.000/ 12 месяцев = 187.500 руб. в течении всего срока эксплуатация ежемесячно амортизация составит = 187.000 руб.
Амортизация за 7 месяцев 2011 года = 187.000 * 7 = 1.312.500 руб.
Амортизация за 2012 год = 187.500 * 12 = 2.250.000 руб.
Амортизация за 2013 год = 2.250.000 руб.
Амортизация за 2014 год = 2.250.000 руб.
Амортизация за 2015 год = 2.250.000 руб.
2) Метод начисления амортизации - уменьшаемого остатка (с коэф = 3). Амортизация за год = остаточная стоимость * норма амортизации * коэффициент ускорения / 100 %. или амортизация = остаточная стоимость на 01.01. / срок полезного использования * коэффициент ускорения. Остаточная стоимость = первоначальная стоимость - амортизация.
А) Оборудование производственного назначения.
2010 год: 80.000.000 / 12 лет * 3 = 20.000.000руб. Амортизация за 1 месяц = 20.000.000 / 12 месяцев = 1.666.666,67 руб. 1.666.666,67 * 3мес. = 5.000.000 руб.
2011 год: (80.000.000 - 5.000.000) / 12 * 3 = 18.750.000 руб.
2012 год: (75.000.000 - 18.750.000) / 12 * 3 = 14.062.500руб.
2013 год: (56.250.000 - 14.062.500) / 12 * 3 = 10.546.875руб.
2014 год: (42.187.500 - 10.546.875) / 12 * 3 = 7.910.156,25руб.
Ежемесячная сумма = 7.910.156,25руб / 12 = 659.179,69 руб.
2015 год: (31.640.625 - 7.910.156,25) / 12 * 3 = 5.932.617,19 руб.
Ежемесячная сумма = 5.932.617,19 / 12 = 494.384,77 руб.
Б) Объект недвижимости - здание цеха производственного назначения.
2010 год: 110.000.000 / 40 лет * 3 = 8.250.000 руб. Амортизация за 1 месяц = 8.250.000 / 12 месяцев = 687.500 руб. 687.500 * 6 = 4.125.000 руб.
2011 год: (110.000.000 - 4.125.000) / 40 * 3 = 7.940.625 руб.
2012 год: (105.875.000 - 7.940.625) / 40 * 3 = 7.345.087 руб.
2013 год: (97.934.375 - 7.345.087) / 40 * 3 = 6.794.196 руб.
2014 год: (90.589.288 - 6.794.196) / 40 * 3 = 6 284 631 руб.
Ежемесячная сумма = 6.284.631 / 12 = 523.719 руб.
2015 год: (83.795.092 - 6.284.631) / 40 * 3= 5.813.284 руб.
Ежемесячная сумма = 5.813.284 / 12 = 484.440 руб.
С) Объект недвижимости - административное здание.
2011 год: 90.000.000 / 40 лет * 3 = 6.750.000. Амортизация за 1 месяц = 6.750.000 / 12 месяцев = 562.500 руб. 562.500 * 7 = 3.937.500 руб.
2012 год: (90.000.000 - 3.937.500) / 40 *3 = 6.454.687 руб.
2013 год: (86.062.500 - 6.454.687) / 40 *3 = 5.970586 руб.
2014 год: (79.607.813 - 5.970.586) / 40 *3= 5.522.792 руб.
Ежемесячная сумма = 5.522.792 / 12 = 406.232 руб.
2015 год: (73.637.227 - 5.522.792)/ 40 *3= 5.108.582 руб.
Ежемесячная сумма = 5.108.582 / 12 = 425.715 руб.
Расчет налога на имущество в 2014 - 2015 гг. по линейному методу начисления амортизации.
А) Оборудование производственного назначения.
Расчёт среднегодовой стоимости объекта недвижимости в 2014г.
|
Месяц |
Первоначальная стоимость |
Амортизация за месяц |
Амортизация нарастающим итогом |
Остаточная стоимость |
Дата |
|
|
хх |
80.000.000 |
хх |
21.666.684 |
58.333.316 |
01.01.2014 |
|
|
Январь |
80.000.000 |
555.556 |
22.222.240 |
57.777.760 |
01.02.2014 |
|
|
Февраль |
80.000.000 |
555.556 |
22.777.796 |
57.222.204 |
01.03.2014 |
|
|
Март |
80.000.000 |
555.556 |
23.333.352 |
56.666.648 |
01.04.2014 |
|
|
Апрель |
80.000.000 |
555.556 |
23.888.908 |
56.111.092 |
01.05.2014 |
|
|
Май |
80.000.000 |
555.556 |
24.444.464 |
55.555.536 |
01.06.2014 |
|
|
Июнь |
80.000.000 |
555.556 |
25.000.020 |
54.999.980 |
01.07.2014 |
|
|
Июль |
80.000.000 |
555.556 |
25.555.576 |
54.444.424 |
01.08.2014 |
|
|
Август |
80.000.000 |
555.556 |
26.111.132 |
53.888.868 |
01.09.2014 |
|
|
Сентябрь |
80.000.000 |
555.556 |
26.666.688 |
53.333.312 |
01.10.2014 |
|
|
Октябрь |
80.000.000 |
555.556 |
27.222.244 |
52.777.756 |
01.11.2014 |
|
|
Ноябрь |
80.000.000 |
555.556 |
27.777.800 |
52.222.200 |
01.12.2014 |
|
|
Декабрь |
80.000.000 |
555.556 |
28.333.356 |
51.666.644 |
01.01.2015 |
|
|
И того |
714.999.740 |
Среднегодовая стоимость имущества = 714.999.740 : 13= 54.999.980руб.
Ставка налога на имущество в 2014 году = 2,2% (от среднегодовой остаточной стоимости)
Налог на имущество за 2014 год = 54.999.980руб * 2,2%= 1.209.999руб
Расчёт среднегодовой стоимости объекта недвижимости в 2015г
|
Месяц |
Первоначальная стоимость |
Амортизация за месяц |
Амортизация нарастающим итогом |
Остаточная стоимость |
Дата |
|
|
хх |
80.000.000 |
хх |
28.333.356 |
51.666.644 |
01.01.2015 |
|
|
Январь |
80.000.000 |
555.556 |
28.888.912 |
51.111.088 |
01.02.2015 |
|
|
Февраль |
80.000.000 |
555.556 |
29.444.468 |
50.555.532 |
01.03.2015 |
|
|
Март |
80.000.000 |
555.556 |
30.000.024 |
49.999.976 |
01.04.2015 |
|
|
Апрель |
80.000.000 |
555.556 |
30.555.580 |
49.444.420 |
01.05.2015 |
|
|
Май |
80.000.000 |
555.556 |
31.111.136 |
48.888.864 |
01.06.2015 |
|
|
Июнь |
80.000.000 |
555.556 |
31.666.692 |
48.333.308 |
01.07.2015 |
|
|
Июль |
80.000.000 |
555.556 |
32.222.248 |
47.777.752 |
01.08.2015 |
|
|
Август |
80.000.000 |
555.556 |
32.777.804 |
47.222.196 |
01.09.2015 |
|
|
Сентябрь |
80.000.000 |
555.556 |
33.333.360 |
46.666.640 |
01.10.2015 |
|
|
Октябрь |
80.000.000 |
555.556 |
33.888.916 |
46.111.084 |
01.11.2015 |
|
|
Ноябрь |
80.000.000 |
555.556 |
34.444.472 |
45.555.528 |
01.12.2015 |
|
|
Декабрь |
80.000.000 |
555.556 |
35.000.028 |
44.999.972 |
01.01.2016 |
|
|
И того |
628.333.004 |
Среднегодовая стоимость имущества =628.333.004 : 13= 48.333.308 руб.
Ставка налога на имущество в 2015 году = 2,2% (от среднегодовой остаточной стоимости)
Налог на имущество за 2015 год =48.333.308 * 2,2%= 1.063.332руб.
Б) Объект недвижимости - здание цеха производственного назначения.
Расчёт среднегодовой стоимости объекта недвижимости в 2014г.
|
Месяц |
Первоначальная стоимость |
Амортизация за месяц |
Амортизация нарастающим итогом |
Остаточная стоимость |
Дата |
|
|
ххх |
110 000 000 |
ххх |
9 625 014 |
100 374 986 |
01.01.2014 |
|
|
Январь |
110 000 000 |
229167 |
9 854 181 |
100 145 819 |
01.02.2014 |
|
|
Февраль |
110 000 000 |
229167 |
10 083 348 |
99 916 652 |
01.03.2014 |
|
|
Март |
110 000 000 |
229167 |
10 312 515 |
99 687 485 |
01.04.2014 |
|
|
Апрель |
110 000 000 |
229167 |
10 541 682 |
99 458 318 |
01.05.2014 |
|
|
Май |
110 000 000 |
229167 |
10 770 849 |
99 229 151 |
01.06.2014 |
|
|
Июнь |
110 000 000 |
229167 |
11 000 016 |
98 999 984 |
01.07.2014 |
|
|
Июль |
110 000 000 |
229167 |
11 229 183 |
98 770 817 |
01.08.2014 |
|
|
Август |
110 000 000 |
229167 |
11 458 350 |
98 541 650 |
01.09.2014 |
|
|
Сентябрь |
110 000 000 |
229167 |
11 687 517 |
98 312 483 |
01.10.2014 |
|
|
Октябрь |
110 000 000 |
229167 |
11 916 684 |
98 083 316 |
01.11.2014 |
|
|
Ноябрь |
110 000 000 |
229167 |
12 145 851 |
97 854 149 |
01.12.2014 |
|
|
Декабрь |
110 000 000 |
229167 |
12 375 018 |
97 624 982 |
01.01.2015 |
|
|
И того |
1 286 999 792 |
Среднегодовая стоимость имущества =1.286.999.792: 13= 98.999.984 руб.
Ставка налога на имущество в 2014 году = 2,2% (от среднегодовой остаточной стоимости)
Налог на имущество за 2014 год = 98.999.984 * 2,2%= 2.177.999 руб.
Расчёт среднегодовой стоимости объекта недвижимости в 2015г.
|
Месяц |
Первоначальная стоимость |
Амортизация за месяц |
Амортизация нарастающим итогом |
Остаточная стоимость |
Дата |
|
|
ххх |
110 000 000 |
ххх |
12 375 018 |
97 624 982 |
01.01.2015 |
|
|
Январь |
110 000 000 |
229167 |
12 604 185 |
97 395 815 |
01.02.2015 |
|
|
Февраль |
110 000 000 |
229167 |
12 833 352 |
97 166 648 |
01.03.2015 |
|
|
Март |
110 000 000 |
229167 |
13 062 519 |
96 937 481 |
01.04.2015 |
|
|
Апрель |
110 000 000 |
229167 |
13 291 686 |
96 708 314 |
01.05.2015 |
|
|
Май |
110 000 000 |
229167 |
13 520 853 |
96 479 147 |
01.06.2015 |
|
|
Июнь |
110 000 000 |
229167 |
13 750 020 |
96 249 980 |
01.07.2015 |
|
|
Июль |
110 000 000 |
229167 |
13 979 187 |
96 020 813 |
01.08.2015 |
|
|
Август |
110 000 000 |
229167 |
14 208 354 |
95 791 646 |
01.09.2015 |
|
|
Сентябрь |
110 000 000 |
229167 |
14 437 521 |
95 562 479 |
01.10.2015 |
|
|
Октябрь |
110 000 000 |
229167 |
14 666 688 |
95 333 312 |
01.11.2015 |
|
|
Ноябрь |
110 000 000 |
229167 |
14 895 855 |
95 104 145 |
01.12.2015 |
|
|
Декабрь |
110 000 000 |
229167 |
15 125 022 |
94 874 978 |
01.01.2016 |
|
