Рынок аренды жилья

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Развитие рынка аренды жилья в России

1.1 Исторический опыт России

1.2 Развитость рынка аренды жилья на сегодня

1.3 Социальный и коммерческий найм

2. Изучение опыта аренды жилья зарубежных стран

2.1 Арендное жилье в зарубежных странах

2.2 Регулирование законодательства

2.3 Государственное стимулирование

3. Концепция развития арендного жилья

3.1 Новые подходы к проблемам жилья в постиндустриальном обществе

3.2 Арендное жилье - область государственно-частного партнерства

3.3 Комплекс мер по созданию условий для развития сектора арендного жилья в Российской Федерации

Заключение

Список использованной литературы



Введение

Существование и развитие рынка жилья обусловлено потребностью населения в улучшении жилищных условий и острым дефицитом жилья. Жилищная проблема - одна из самых значительных. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи, поэтому в каком-то смысле её было бы правильным назвать узловым пунктом экономических реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе.

В сфере жилищного хозяйства различия между советской командной и нормальной рыночной экономикой наиболее значительны. В одной системе - бесплатное жильё и минимальная стоимость аренды или коммунальных услуг. В другой - рыночная цена жилья или его аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является заметным бременем для бюджета государства, местных властей и предприятий. В другой - рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда, приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы.

Переход к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание рынка жилья. Преобладающей формой сделок на рынке жилья является купля-продажа, однако достаточно распространена и аренда. Безусловно, тем, у кого уже есть квартира или дом за городом, аренда жилья не нужна. Однако, для многих семей и людей, аренда квартир, домов или комнат порой является единственной на текущий момент возможностью обеспечить себя подходящим жильем. Эта картина характерна для множества людей в большинстве стран на всех пяти обитаемых континентах.

Цель курсовой работы: изучение и сравнение развития рынка аренды жилья - международный опыт, выявление причин разного уровня развитости данной сферы. Для выполнения заданной цели, была исследована структура владения жильем в европейских странах, что помогло определить страны, которые имеют высокую долю арендного жилья в структуре жилищного фонда, также проанализированы особенности коммерческого и некоммерческого секторов арендного жилья. Рассмотрены отношения по поводу найма (аренды) жилого помещения, как предмета детального законодательного регулирования в разных странах. Причиной этого является высокая социальная значимость отношений по поводу пользования жилыми помещениями, наличие существенных связанных с этим внешних эффектов, а также наличие серьезных рисков для органов государственной власти, местного самоуправления и общества в целом, связанных с «провалами» жилищного рынка, в том числе его арендного сегмента.

Практика зарубежных стран подтверждает значительную роль арендного сектора в обеспечении населения жильем. Так, в странах Западной Европы доля арендного сектора в жилищном фонде составляет 30-50 процентов. Арендное жилье позволяет решать жилищные проблемы различных категорий граждан, создает условия для эффективной межтерриториальной миграции населения, способствует привлечению граждан, имеющих специальности, необходимые для социально-экономического развития территории.



1. Развитие рынка аренды жилья в России

1.1 Исторический опыт России

С переходом от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России - рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений, и их обособленных частей - помещений. Таким образом, рынок недвижимости - молодой рынок, во многом отстающий от своих зарубежных конкурентов.

Российский рынок жилой недвижимости обладает своей спецификой. За 25 лет существования многие процессы были упорядочены, но работа по устранению основных проблем продолжается. Одной из главных задач рынка является обеспечение всех граждан, формирующих спрос, необходимым жильем. Для того, чтобы предложение было равно спросу необходимо инвестировать в строительство нового жилья. Вообще во многом рынок недвижимости зависит от инвестиций. Процессы инвестирования со временем трансформируются, появляются новые инструменты.

Нововведением на рынке жилья является появление большого рынка арендного жилья. В отличие от имеющихся механизмов социального найма, арендное жилье обеспечивает повышение пространственной мобильности населения, способствует развитию внутригородской миграции, что обеспечивает снижение транспортных издержек и общей нагрузки на транспортную инфраструктуру. Арендное жилье, в первую очередь специально построенные для найма доходные дома, позволяет с минимальными затратами и в сжатые сроки решить проблему социального жилья, предоставить жилье лицам, утратившим его в результате стихийных бедствий и техногенных катастроф, молодым семьям и другим категориям граждан, поддержка которых является приоритетом государственной политики. При этом такая поддержка может быть адресной, целевой, осуществляемой с использованием рыночных механизмов - налоговых льгот и вычетов, арендных сертификатов, целевых ссуд и кредитов. В России же пока не все понимают достоинств арендных метров, не смотря на то, что в Российской Империи были распространены, так называемые, доходные дома. Российские доходные дома, впервые появившиеся на территории крупнейших городов империи в XVIII веке, уже через пятьдесят лет получили грандиозную популярность. Каждый из уважающих себя заводчиков, коммерсантов или купцов просто обязан был построить хоть один доходный дом, на вывеске которого гордо бы красовалась его фамилия. В дореволюционных Москве и Петербурге лишь 5% горожан имели жилье в собственности. Квартирный вопрос остальных решали владельцы многоквартирных доходных домов, которые сдавали жилье внаем. Престижные квартиры в доходных домах имели фантастические по тем временам удобства: лифты и просторные балконы, телефоны и электричество, камины, фонтаны и системы парового отопления, роскошная меблировка в жилых помещениях и холодильные камеры в подвалах, стоянки для экипажей и автомобилей. Престижные доходные дома предлагали не только обычную прислугу, но и посыльных для любых поручений, камердинеров и швейцаров. В тоже время особенным спросом доходные дома пользовались не только у самых обеспеченных слоев общества, но и у городской интеллигенции, которая не хотела обременять себя собственностью и связанными с ней налогами. К началу революции в России насчитывалось более шестисот тысяч доходных домов, основная часть которых находилась в Москве, Санкт-Петербурге, Минске, Одессе, Киеве и Гомеле. Первыми одесскими зданиями, получившими статус доходного дома, стали три доходных дома Руссова, украсившие собой улицу Садовую. Доходный дом немецкого негоцианта Либмана, выполненный по проекту архитектора Меснера, стал не только архитектурной гордостью центра Одессы, но и одним из самых дорогостоящих строений - на его возведение было затрачено около 250 000 рублей. В Киеве практически каждое второе здание уже к началу XX века получило статус доходного дома.

Согласно изменениям в законодательстве Российской империи, вступившим в силу в конце XIX века, первые этажи могли сдаваться в аренду под ателье мод, фотоателье, магазины и кондитерские. Второй этаж доходного дома предназначался под офисные помещения - здесь располагались конторы нотариусов, купцов, негоциантов и судовладельцев. Третий этаж считался наиболее престижным и предназначался для проживания дворян, промышленников и купцов. Мансарды доходных домов занимали представители богемы (актрисы, художники, поэты), отставные военные и студенты. Арендная плата небольшой комнатки составляла 15-30 рублей в месяц, роскошные многокомнатные апартаменты обходились квартиросъемщику в 500-1000 рублей. Как правило, в арендную плату входила не только стоимость проживания, но и услуги швейцара, водопроводчика и дворника. Квартиросъемщиками доходных домов могли быть представители любых званий, сословий и чинов, независимо от их ранга, социального статуса и уровня дохода.

Истории потребовалось более чем девяносто лет на то, чтобы забытые всеми доходные дома снова стали популярными и востребованными.

1.2 Развитость рынка аренды жилья на сегодня

Если говорить о России в целом, то в собственности у населения находится, по разным оценкам, около 80% жилого фонда, в Москве этот показатель еще выше - около 90%. Оставшиеся квартиры - это преимущественно социальный найм. Если говорить о коммерческом найме, то по Москве цифры варьируются от 10 до 20%. Процент собственников жилья в России весьма высок, гораздо выше, чем в среднем по Европе (например, в Германии - около 40%) и выше, чем в США. Причем процент квартир, сдаваемых в США в коммерческий найм, в отдельных штатах, например, в Калифорнии, достигает 40%.

В России последние два десятилетия были временем изменения общественного строя, появилась собственность, которой в принципе не было раньше, и если была возможность ее бесплатно получить, многие ее и получили, не думая о последствиях. Другое дело за рубежом, где есть традиции отношения к собственности, общество осознает ответственность и понимает уровень расходов по ее содержанию. К тому же, люди в западных странах в большей степени доверяют своим правительствам и закону, наши же привыкли надеяться только на себя и, к сожалению, действия властей их совсем не убеждают в обратном.

Россия остро нуждается в большом секторе арендного жилья. Сегодня же правит бал его «черный» рынок - по оценкам, только в Москве он достигает 4 млрд долларов, городская казна ежегодно недополучает 12 млрд рублей налогов. Согласно данным московской налоговой инспекции, 120 тысяч москвичей имеют в собственности более чем одну квартиру. Из них официально заключили договоры на аренду и платят налоги только 5 тысяч человек. Проблема в том, что этот рынок практически весь нелегальный и в основном сдают квартиры их владельцы. Не существует крупных структур, для которых аренда жилья является серьезным бизнесом. А ведь во всем мире люди живут не только в собственном жилье, огромное число жителей земли арендуют дома и квартиры. В большинстве стран живут в арендном жилье, и это считается, в общем-то, достаточно нормальным, обычным фактом.

Становится ясно, что была допущена стратегическая ошибка. В свое время в основу посыла Национального проекта: «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» лег принцип, что квартира или дом должен быть во владении у того, кто в нем проживает. А вот сами жители, как выясняется, придерживаются других приоритетов. Проведенное исследование выявило довольно неожиданные тенденции. На первом месте среди критериев при выборе жилья, безусловно, стоит цена. А от цены уже люди выбирают метраж квартиры. Второй критерий - количество комнат, как они распределяются среди членов семьи, на третьем месте фактор, который за два последних года с 7-й позиции вышел на 3-е место - это окрестная инфраструктура, то самое обеспечение комфортного проживания, которое дает дом вне стен квартиры. Все большее значение приобретает кредитоспособность покупателя: на сегодняшний день более половины населения, приобретающего жилье в новостройках, пользуется ипотечными кредитами, хотя на вторичном рынке этот показатель в зависимости от региона колеблется от 5 до 15 %. А вот если говорить о праве собственности, то оно стоит последним пунктом. Для того чтобы решить свой жилищный вопрос, этот фактор люди не рассматривают, как главный. И это крайне важно.

В России сектор легального арендного жилья только еще предстоит создать. И есть надежда на то, что в ближайшее время можно будет сделать в этом направлении решительный шаг. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства подготовило законопроект об арендном жилье. Если он будет принят, то станет первым в Российской Федерации подобным законом. Ключевой момент, который обсуждается в документе: может ли в одном доме совмещаться некоммерческий и коммерческий найм? Ведь некоммерческий найм подразумевает не очень высокую прибыль. В конечном итоге, разработчиками было принято решение: в одном доме должно быть не менее 50 % некоммерческого жилья, а остальное может быть коммерческим. Окончательные же пропорции зависят от условий в разных городах.

Земельные участки, отводимые под строительство арендного дома, будут предоставляться на принципах голландского аукциона. Инвестор будет брать на себя обязательства, только не по продаже, а по стоимости будущего арендного жилья. Но нетрудно предугадать, что далеко не всегда такие проекты окажутся окупаемыми. Поэтому предусматривается право застройщика часть квартир отдавать под коммерческий найм. Среди тех, кто сможет получить арендное жилье, очередники - они получают на это приоритетное право. Предполагается, что будет некий муниципальный фонд. Например, в муниципалитете есть очередники, которые давно ждут квартиры. И пока они ее не получат, могут жить на условиях социального найма.

Наличие рынка арендного жилья имеет большое экономическое значение. Это напрямую связано с размещением производительных сил по стране. Сейчас оно сдерживается из-за того, что люди сильно привязаны к своим домам. Когда этот закон заработает, то многие крупные корпорации готовы строить подобного рода дома в разумной досягаемости от своих предприятий, для того чтобы люди могли приехать на несколько лет по контракту работать. И им не нужно будет мыкаться по частным квартирам, жить на птичьих правах, отдавать квартирным хозяевам большую часть своей зарплаты. Они могут рассчитывать на аренду квартир по приемлемым ценам. Но только одним законом такой сложный вопрос не решить. Главная проблема рынка арендного жилья заключается не в том, что он по сути дела нелегален, а в том, что у нас не выработаны представления о том, как он должен развиваться. Сегодня надо срочно поднимать стоимость арендного жилья. Причина проста: чтобы рынок легализовать, необходимо, чтобы разница между стандартным месячным платежом за ипотечный кредит и платежом за арендуемое жилье составляла приблизительно 20 %. Понятно, что аренда должна быть дешевле. Сегодня эта разница составляет только по Москве в 2 раза, а в регионах в 5, а то и в 10 раз. Если это случится, то легальный рынок арендного жилья будет существовать, бабушки всегда будут сдавать дешевое и очень некомфортное жилье, но при этом ни один бизнесмен не будет стремиться развивать этот сегмент рынка. Государство на первых порах могло бы помочь проложить бизнесу дорогу на этот рынок. Например, часть затрат брать на себя, в первую очередь по созданию инфраструктуры.

1.3 Социальный и коммерческий найм

Регламентации отношений найма жилого помещения посвящена гл. 35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения -- договор, по которому собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем [п. 1 ст. 671 ГК РФ]. Разновидности договора найма жилого помещения: договор социального найма, договор коммерческого найма. Юридическая квалификация договора: взаимный, возмездный, консенсуальный. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Все предоставляемые гражданам жилые помещения объединяются законодательством в понятие «жилой фонд». Жилой фонд -- совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, специализированные дома для одиноких престарелых, инвалидов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения, пригодные для проживания.

В зависимости от вида собственности жилищный фонд, согласно Конституции РФ, ГК РФ, ЖК РФ, можно подразделить на:

Ч фонд, находящийся в частной собственности (граждан, юридических лиц);

Ч государственный жилищный фонд;

Ч муниципальный жилищный фонд

При этом каждый жилой фонд имеет свое назначение по использованию -- социальное или коммерческое. Договор социального найма заключается с гражданами, пользующимися помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде. Договор коммерческого найма может заключаться с проживающими в любом фонде. Договор аренды, схожий по своему назначению с договором найма, также может заключаться с лицами, проживающими в домах любых фондов. Однако стороной этого договора (нанимателем) может быть только юридическое лицо, которое берет помещение в аренду для передачи гражданам в пользование (например, организация берет в аренду квартиру для проживания своих сотрудников).

Основания возникновения жилищных отношений:

Ч решение органа местного самоуправления (социальный найм);

Ч договор (коммерческий найм).

Ч источники правового регулирования договора найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения заключается на основе сложного юридического состава:

Ч постановка на учет лиц, нуждающихся в жилых помещениях органами местного самоуправления [ст.51, 52 ЖК РФ];

Ч наступление очередности или установл.условий внеочередного получения жилья [ст.57 ЖК РФ];

Ч решение органа местного самоуправления на жилое помещение -- официальный документ, подтверждающий права указанных в нем лиц на заключение договора социального найма жилого помещения.

Круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений социального пользования в соответствии с жилищным законодательством:

Ч граждане, не имеющие жилых помещений;

Ч граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма площади жилого помещения -- это минимальный размер площади, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органами местного самоуправления;

Ч граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

Ч граждане, имеющие в семье больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющие другого жилого помещения (перечень таких заболеваний устанавливается Правительством РФ).

По договору социального найма жилого помещения одна сторона -- собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (либо действующий от его имени уполномоченный государственный или местного самоуправления орган), либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Существенные условия договора: предмет. Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Форма договора: письменная, на основании решения о предоставлении жилого помещения. Сторонами договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда являются наниматель -- только гражданин и наймодатель -- жилищно-эксплуатационная организация, либо соответствующее предприятие, учреждение, организация. Cодержание договора составляют права и обязанности сторон. Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещения и коммунальные услуги. Размер платы (тариф) устанавливается органами местного самоуправления.

Наймодатель обязан:

Ч передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

Ч принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

Ч осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

Ч обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества [ст. 65 ЖК РФ].

Наниматель имеет право:

Ч вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

Ч сдавать жилое помещение в поднаем;

Ч разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

Ч осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

Ч требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг [ст.67 ЖК РФ].

Наниматель обязан:

Ч пользоваться предоставленным помещением по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии;

Ч своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги;

Ч производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования;

Ч соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные нормы;

Ч не делать в помещении никаких перепланировок без соответствующего письменного разрешения;

Ч в случае выезда из жилого помещения наниматель обязан сдать наймодателю помещение в исправном состоянии по акту.

Прекращение договора социального найма возможно по соглашению сторон в любое время. Наниматель может расторгнуть договор в любое время с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи. Днем расторжения договора считается день выезда. Договор найма может быть прекращен также в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия. Наймодатель вправе расторгнуть договор только при наличии оснований, установленных законом.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений [ст. 85 ЖК РФ] по договорам социального найма в случае, если:

Ч дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

Ч жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

Ч жилое помещение признано непригодным для проживания;

Ч в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено, или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличиться, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. Судебное выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения осуществляется за невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальных услуг в течение более шести месяцев без уважительных причин (предоставляется жилое помещение по нормам общежития).



2. Изучение опыта аренды жилья зарубежных стран

2.1 Арендное жилье в зарубежных странах

К странам с высокой долей арендного жилья в структуре жилищного фонда относятся Австрия, Германия, Дания, Франция, Швеция, Нидерланды, Чехия. При этом в Германии и Швеции размер арендного сектора превышает размер сектора, в котором проживают собственники, и в абсолютном выражении. В структуре арендного жилищного фонда выделяются сегменты рыночной (коммерческой) и некоммерческой аренды. Некоммерческий арендный жилищный фонд в структуре арендного жилья от всего арендного фонда преобладает в Великобритании (65%), Нидерландах (75%), Дании (51%), Австрии (59%), Финляндии (53%), во Франции (44%), в Швеции (46%). Существует связь между формой владения жильем (собственность или аренда) и типом жилой недвижимости: односемейный (одноквартирный) и многоквартирный дом. В основном односемейные дома находятся во владении собственников, а квартиры в многоквартирных домах - во владении арендаторов.

Структура владения жильем в европейских странах (в процентах от жилищного фонда)

Страна (год)	Аренда (некоммерческая аренда)	Проживание собственника	Кооператив	Другое
Австрия	40 (23)	56	Х	4
Бельгия	31 (7)	68	0	0
Дания	39 (19)	46	7	7
Эстония	4 (1)	96	Х	0
Финляндия	31 (16)	66	0	3
Франция	39 (17)	57	Х	4
Греция	20	74	Х	6
Венгрия	7 (3)	92	Х	1
Ирландия	21 (8)	79	Х	0
Италия	19 (4)	69	Х	13
Латвия	17	83	Х	0
Литва	7	91	н.д.	н.д.
Люксембург	29	70	Х	1
Мальта	22	75	Х	3
Нидерланды	42 (32)	58	Х	0
Польша	12	63	24	1
Португалия	21	75	Х	4
Румыния	3	96	Х	1
Чехия	29	47	17	7
Словакия	3	92	4	1
Испания	13	85	Х	2
Швеция	44 (17)	38	18	0
Великобритания	31 (20)	69	Х	0

Рассмотрим особенности коммерческого и некоммерческого секторов арендного жилья. Коммерческое арендное жилье, как правило, создается и эксплуатируется частными организациями и физическими лицами, цель которых - получение прибыли от сдачи жилья в аренду. Некоммерческое арендное жилье отличается от коммерческого тем, что оно создается и эксплуатируется некоммерческими организациями, которые не нацелены на получение прибыли. Государство может оказывать поддержку таким некоммерческим организациям в строительстве или эксплуатации арендного жилья некоммерческого использования посредством предоставления земельных участков под строительство бесплатно или по сниженным ценам, субсидий, налоговых льгот. В свою очередь, некоммерческие организации несут обязательства предоставлять весь некоммерческий арендный фонд или его часть установленным государством категориям семей, к примеру семьям, доходы которых не позволяют им арендовать или приобретать в собственность жилье на рынке.

Характеристика различных типов арендного жилья

Тип аренды	Инвесторы	Финансовые характеристики	Собственники арендного жилья
Коммерческое арендное жилье	Частные: · коммерческие организации · физические лица	Средства поступают от частных инвесторов Извлечение прибыли от сдачи в аренду	Коммерческие организации Физические лица
Некоммерческий сектор аренды (включая социальное арендное жилье)	С ограниченной прибылью: · жилищные ассоциации · жилищные кооперативы · благотворительные организации, церкви · государственные инвесторы (как правило, муниципалитеты)	Средства: · от учредителей · государственная поддержка · от благотворителей · бюджетные инвестиции Отсутствие прибыли от сдачи в аренду	Жилищные ассоциации Жилищные кооперативы Муниципалитеты

2.2 Регулирование законодательства

Отношения по поводу найма (аренды) жилого помещения по своей природе являются договорными. Тем не менее практически во всех странах эта сфера отношений - предмет детального законодательного регулирования, значительно более жесткого, нежели в других сферах договорных отношений. Причиной этого является высокая социальная значимость отношений по поводу пользования жилыми помещениями, наличие существенных связанных с этим внешних эффектов, а также наличие серьезных рисков для органов государственной власти, местного самоуправления и общества в целом, связанных с «провалами» жилищного рынка, в том числе его арендного сегмента.

В зарубежных странах законодательство, регулирующее отношения по поводу найма (аренды) жилого помещения, а также отношения по поводу строительства и эксплуатации арендных многоквартирных жилых домов (далее - арендные отношения), имеет сложную структуру и включает законы разного уровня: федеральные (национальные), региональные и местные. В систему законодательства, регулирующего арендные отношения, входят:

Ч специальное арендное законодательство;

Ч гражданский, жилищный и земельный кодексы;

Ч законы и иные нормативные правовые акты, регулирующие деятельность некоммерческих жилищных организаций (жилищных ассоциаций, специализированных жилищных организаций, социальных фондов и т. п.).

Несмотря на существующие различия, можно выделить общие основные параметры арендных отношений, регулируемые законодательством разных стран, а именно:

Ч регулирование прав и обязанностей арендатора и арендодателя;

Ч способы решения спорных вопросов;

Ч формы защиты прав арендатора и арендодателя;

Ч сроки арендного договора (установление стандартного (минимального) срока договора), возможность и условия его досрочного расторжения и условия его возобновления;

Ч регулирование уровня арендной платы при заключении договора;

Ч порядок изменения арендной платы;

Ч требования и условия гарантийного депозита или другого обеспечения со стороны арендатора;

Ч требования и условия внесения задатка арендатором;

Ч особенности некоммерческого найма.

рынок арендный жилье

Регулирование арендного сектора в некоторых странах Европы

Страна	Арендная плата	Защита арендатора
	Регулирование первоначального уровня	Регулирование повышения (изменения)	Стандартный срок договора превышает год/ обязательства по пролонгации договора	Возможность заключения бессрочного договора	Бессрочный договор, непрерываемый при смене арендодателя в результате продажи жилого помещения
Финляндия	нет	есть	нет	нет	нет
Франция	нет	есть	есть	нет	нет
Германия	нет	есть	есть	есть	есть
Ирландия	нет	есть	есть	нет	нет
Нидерланды	есть	есть	есть	есть	есть
Норвегия	нет	есть	есть	нет	нет
Испания	нет	есть	есть	нет	нет
Швеция	есть	есть	есть	есть	есть
Швейцария	нет	есть	есть	есть	нет

В рамках Global Property Research было проведено исследование зарубежного законодательства об аренде с точки зрения преобладающей концепции защиты интересов участников арендных отношений. Оценка проводилась по следующим параметрам:

Ч возможность свободно, без ограничений, согласовывать уровень арендной платы при заключении договора аренды;

Ч возможность требования арендодателем гарантийного депозита, наличие ограничений на его величину;

Ч требования к установлению срока арендного договора;

Ч регулирование возможности досрочного расторжения договора арендатором или арендодателем, установление штрафа за досрочное расторжение;

Ч право арендатора на пролонгацию арендного договора;

Ч эффективность судебной системы;

Ч длительность процедуры по выселению арендатора при прекращении внесения арендных платежей.

По результатам исследования была составлена шкала оценки:

Ч преобладает ориентация на арендодателя - 2;

Ч ориентация на арендодателя - 1;

Ч нейтральная - 0;

Ч ориентация на арендатора - минус 1;

Ч преобладает ориентация на арендатора - минус 2.

Проведенное исследование показало, что в большинстве европейских стран законодательство в значительной степени ориентировано на защиту интересов арендатора.

Интересно отметить, что Россия в рассматриваемом межстрановом исследовании отнесена к странам, законодательство которых ориентировано в первую очередь на защиту интересов арендатора, что снижает интерес собственников жилья к предоставлению жилых помещений в аренду с заключением официальных арендных договоров. К другим негативным характеристикам российского арендного жилищного сектора отнесены низкая доходность при высоком уровне затрат, высокие транзакционные издержки и высокая налоговая нагрузка.

Иная ситуация в странах Азии. Там законодательство в значительной степени ориентировано на приоритет интересов арендодателя (по шкале оценки - 2): Вьетнам, Гонконг, Филиппины, Тайвань, Сингапур, Южная Корея; в меньшей степени (по шкале оценки - 1) - в Китае. И только в Индии (по шкале оценки - 1) законодательство ориентировано на приоритетную защиту интересов арендатора.

В странах Африки также преобладает защита интересов арендодателя (по шкале оценки - 1). В Канаде преобладает защита интересов арендатора (по шкале оценки - 1).

В зарубежном законодательстве существуют такие меры защиты интересов арендатора, как:

1) регулирование первоначального уровня арендной платы путем установления максимального уровня либо требования соответствия среднерыночным показателям арендной платы по аналогичному типу жилья в определенном районе;

2) ограничения на периодичность и размер повышения арендной платы в течение срока договора;

3) установление индекса, с изменением которого допускается пересмотр арендной платы:

Ч индекс базовой арендной ставки;

Ч индекс потребительских цен;

Ч индекс стоимости жизни;

Ч уровень инфляции;

4) требование о предварительном уведомлении арендатора об изменении уровня арендной платы;

5) установление минимального срока договора аренды;

6) установление права арендатора на пролонгацию договора аренды при условии выполнения договорных обязательств;

7) установление права арендатора на досрочное расторжение договора аренды в любое время при предварительном уведомлении арендодателя;

8) ограничение прав арендодателя на досрочное расторжение договора аренды.

Для обеспечения интересов арендодателей законодательством европейских стран предусмотрены следующие меры:

Ч возможность требования от арендатора гарантийного депозита или другого обеспечения;

Ч возможность требования от арендатора внесения задатка в сумме месячной арендной платы или одного периодического платежа;

Ч возможность периодического повышения арендной платы в целях защиты получаемых средств от обесценения;

Ч отсутствие обязательства по пролонгации арендного договора при окончании его срока;

Ч установление права на досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя при условии предварительного уведомления нанимателя.

Регулирование деятельности специальных некоммерческих организаций, занимающихся строительством и управлением некоммерческим арендным жилищным фондом, осуществляется различными регулирующими нормами:

Ч требования к уставам специальных некоммерческих организаций;

Ч требования к деятельности некоммерческих организаций, устанавливаемые как органами государственной власти и местного самоуправления, так и государственными организациями развития (к примеру Жилищной корпорацией в Великобритании), реализующими жилищную политику и т. п.

Во многих странах государство в той или иной форме поддерживает развитие сектора арендного жилья. Государственная поддержка выражается в следующих основных формах:

Ч субсидирование малоимущих граждан для оплаты аренды некоммерческого жилья или предоставление им в аренду некоммерческого жилья;

Ч субсидирование арендодателей, предоставляющих жилье на условиях некоммерческой аренды определенным категориям граждан;

Ч выделение на льготных условиях земельных участков для строительства жилых многоквартирных домов для некоммерческой и коммерческой аренды;

Ч субсидирование строительства жилья для некоммерческой аренды;

Ч привлечение частных инвесторов к строительству арендного жилья на условиях его последующего перевода в частную собственность.

Общая тенденция на рынке некоммерческого жилья в зарубежных странах - увеличение доли частных инвесторов в строительстве некоммерческого арендного жилищного фонда. Основными инвесторами в некоммерческое арендное жилье в большинстве случаев являются некоммерческие жилищные ассоциации и частные застройщики, получающие соответствующую государственную поддержку.

В зарубежных странах успешно реализуется модель государственно-частного партнерства при строительстве некоммерческого арендного жилья. При этом обеспечивается достижение сразу двух целей - снижение государственных расходов (путем перехода на частное финансирование) и реализация идеи социально-имущественного смешивания. В случае размещения контрактов на конкурсной основе преимущество привлечения частных компаний состоит в том, что существующая между ними конкуренция способствует повышению качества строительства. Для частных застройщиков дополнительным стимулом к строительству некоммерческого арендного жилья является государственная поддержка (субсидирование и налоговые льготы). Сдача в аренду осуществляется либо государством (муниципалитетом), либо частным застройщиком при условии выполнения им требований о предоставлении жилья приоритетным категориям арендаторов. Нередко государство берет на себя гарантию сдачи в аренду жилья, которое осталось незаселенным, что является привлекательным инструментом для частного застройщика.

В ряде стран (Франция, Великобритания, Ирландия, Голландия, Германия) широкое применение получила практика установления минимальной доли некоммерческого жилья при реализации новых строительных проектов. В Европе все большую популярность приобретают схемы предоставления некоммерческого жилья с привлечением «неспециализированных» участников (коммерческие застройщики и владельцы жилой недвижимости). Таким неспециализированным участникам предоставляется доступ к государственным субсидиям в обмен на предоставление жилья для некоммерческой аренды на определенный период времени. В Германии получение субсидии на строительство жилья возможно в том случае, если частный наймодатель (инвестор) готов предоставлять жилые помещения внаем целевой группе населения, определенной жилищной политикой государства. Роль некоммерческого наймодателя выполняют кооперативы арендаторов, которые имеют безналоговый статус некоммерческой организации. Такое положение предполагает отсутствие зависимости от разовых субсидий на строительство. Организации осуществляют свою деятельность на основе рыночных принципов. Жилье, построенное частным сектором с использованием налоговых льгот и других видов государственных субсидий, является некоммерческим и регулируется соответствующими законами в течение определенного периода времени (15-20 лет), по прошествии которого оно может быть переведено в сектор рыночной аренды и впоследствии продано. В Австрии субсидии в большинстве случаев предоставляются в форме долгосрочных государственных займов под низкий процент (вместо существовавших ранее безвозмездных дотаций). Некоммерческие застройщики освобождаются от некоторых налогов. В Вене все программы субсидируемого жилищного строительства подлежат обязательной процедуре конкурсных торгов в целях повышения качества и снижения затрат на строительство. Финансирование строительства доступного жилья осуществляется через револьверные фонды, получающие государственные субсидии и трансформирующие их в долгосрочные займы под низкий процент для жилищно-строительных ассоциаций. В этой стране частный сектор играет значительную роль: субсидии на строительство некоммерческого жилья могут получить частные лица и компании. Это является основой государственно-частного партнерства в сфере строительства.

В международной практике финансирования строительства арендного жилья применяется так называемое кросс-субсидирование. В общем виде кросс субсидирование предусматривает установление со стороны государства или местных органов власти требования отводить определенную долю построенного жилья под некоммерческое арендное жилье при осуществлении жилищного строительства. Застройщик покрывает часть затрат на некоммерческое жилье за счет продажи коммерческого жилья. Требование строительства некоммерческого жилья может быть обусловлено предоставлением застройщику земельного участка на льготных условиях, некоторыми налоговыми льготами и т. д. Эксплуатацию такого жилья, как правило, осуществляют специализированные некоммерческие компании, получающие на эти цели субсидии из бюджета (напрямую или через субсидирование ставки аренды).

Федеральный градостроительный кодекс Германии предоставляет возможность муниципалитетам устанавливать требования, согласно которым проект жилищного строительства должен предусматривать минимальную долю некоммерческого жилья для обеспечения граждан, имеющих невысокие доходы. Аналогичный механизм применяется в Великобритании. Его суть состоит в том, что между частным застройщиком и муниципалитетом заключается договор относительно доли жилья, которое будет построено в соответствии с требованиями и стандартами, предъявляемыми к некоммерческому жилью. Взамен муниципалитет обещает предоставить застройщику разрешение на строительство и впоследствии приобрести некоммерческое жилье по цене и на условиях, установленных в соглашении. Кроме того, муниципалитет по согласованию с городским советом может продать земельный участок по более низкой, чем рыночная, цене. Практически во всех европейских странах источниками финансирования создания некоммерческого арендного жилья является совокупность собственных средств инвестора, кредитных ресурсов, государственных субсидий (кредитов) и иногда средств жителей. Последние две компоненты необходимы для того, чтобы снизить затраты на привлечение кредитных ресурсов и тем самым понизить стоимость аренды.

2.3 Государственное стимулирование

Сейчас во всем мире арендное жилье пользуется большой популярностью у населения. Это связано, прежде всего, с высокой мобильностью граждан.

Сеть арендного жилья представляет собой кластеры жилья постиндустриального общества, в которых воплощены принципы:

- трансформируемость;

- избыточность инфраструктур;

- высокая обеспеченность социально-бытовыми сервисами.

В странах, имеющих более развитый рынок жилья, минимальное государственное регулирование рынка недвижимости, высокий уровень развития экономики, а, следовательно, свободное ценообразование и высокую мобильность трудовых ресурсов, доля жилого фонда, находящегося в аренде, - выше. Основной рынок долгосрочной аренды формируют столичные города и крупные индустриальные мегаполисы (как правило, это административные, культурные, финансовые и образовательные центры, с месторасположением штаб-квартир крупнейших коммерческих организаций, с обширным рынком вакансий в сфере строительства, обслуживания, торговли, туризма и т.д.).

В целом для всех стран характерно следующее:

- доля жилья, сдающегося в аренду, выше в городах, чем в сельской местности;

- по возрастному и семейному положению большинство арендаторов - это люди в возрасте до 40 лет, одинокие или семейные пары без детей;

- рынок аренды тесно связан с рынком недвижимости и, как правило, повторяет его движения вверх или вниз с некоторым лагом (по некоторым оценкам, один-два года).

Создание условий для формирования легально действующего, экономически выгодного, конкурентного рынка арендного жилья, реализация концепции строительства доходных домов в России может стать решением вопроса доступности жилья для представителей современного общества, формирование жилой среды нового типа, повышение мобильности и других качеств человеческого капитала и решение проблем, связанных с недостаточностью социальных инфраструктур.

Возможность реализации рыночной модели доходного дома, приносящей постоянную прибыль его владельцу и при этом обеспечивающей высокую надежность вложенных средств, представляет принцип государственно-частного партнерства. Государственно-частное партнерство является одним из направлений новой экономики. В США уже много лет действует система tax credit - налоговых освобождений для housing developer - застройщиков арендного жилья.

Таким образом, система арендного жилья решает проблему соответствия новой экономике, повышает мобильность населения и решает проблему низкой обеспеченности граждан жильем.

Арендное жилье, в первую очередь специально построенные для найма доходные дома, позволяет с минимальными затратами и в сжатые сроки решить проблему социального жилья, предоставить жилье лицам, утратившим его в результате стихийных бедствий и техногенных катастроф, молодым семьям и другим категориям граждан, поддержка которых является приоритетом государственной политики. При этом такая поддержка может быть адресной, целевой, осуществляемой с использованием рыночных механизмов - налоговых льгот и вычетов, арендных сертификатов, целевых ссуд и кредитов.

Развитие рынка арендного жилья позволит государству:

- легализовать и упорядочить рынок аренды;

- частично решить жилищную проблему в условиях кризиса;

- снять с себя бремя по эксплуатации данного жилья;

- уменьшить патерналистские настроения в обществе

В тяжелых экономических условиях это даст гражданам возможность оперативного подбора уровня жилья по уровню своих доходов на настоящий момент. Но, самое главное, повысит общую мобильность трудовых ресурсов в государстве, создаст условия для жизни и деятельности граждан нового постиндустриального общества, в том числе и в создаваемых ныне российской "Кремниевой долине" и других инновационных центрах и научно-технологических комплексах. Модернизация страны невозможна без создания множества кластеров инновационной экономики, подобных комплексу, создаваемому в Сколково. Такие научно-технологические комплексы и центры должны будут привлекать лучших специалистов со всей России и из-за рубежа. Важнейшим условием возможности привлечения людей и дальнейшей их плодотворной деятельности являются создание комфортной среды для жизни и работы, снятие большинства бытовых проблем. Эта задача может быть успешно решена с помощью общероссийской сети доходных домов - арендного жилья нового типа.

Жилая среда, создаваемая в результате применения новых принципов проектирования, строительства, эксплуатации и управления в секторе доходных домов, будет способствовать повышению качества человеческого капитала и формированию главного ресурса экономики новой формации. В зарубежных странах государство уделяет большое внимание развитию арендного жилья и рыночным методам регулирования рынка жилищного найма. По данным приведенного выше исследования «Эксперт РА», государственное участие на рынке аренды в основном проявляется в следующих сферах:

- регулирование арендной платы (Чехия, США, Аргентина);

- субсидирование малоимущих (США, Великобритания, Австралия) или предоставление им в аренду социального жилья (США, Австралия);

- субсидирование арендодателей, предоставляющих жилье малоимущим (США);

- предоставление кредитов на оплату залога за аренду, оплату аренды, погашение задолженности (Австралия);

- контроль использования арендованного социального жилья (США, Чехия, Австралия);

- регулирование развития рынка аренды фискальными методами (Украина, Чехия);

- привлечение общественных организаций и кооперативов для управления арендуемым социальным жильем (Нидерланды, Канада, Великобритания);

- выделение на льготных условиях земельных участков под строительство жилых многоквартирных домов для социальной и коммерческой аренды (США, Китай, Украина, Бразилия);

- прямой запрет на сдачу в аренду жилья отдельным категориям граждан (Чехия, Австралия);

- субсидирование строительства жилья для социального найма (Канада, Чехия, Китай)

- привлечение частных инвесторов к строительству арендуемого жилья на условиях его последующего перевода в частную собственность (Чехия);

- организация фондов финансирования строительства и сдачи жилья в наем (Бразилия, США). Многие из этих государственных мер могут и должны быть применены и в России.



3. Концепция развития арендного жилья

3.1 Новые подходы к проблемам жилья в постиндустриальном обществе

В условиях происходящей смены экономической формации или, говоря словами Тоффлера, «третьей волны» выбор России - кардинальное изменение вектора развития экономики, стремительный рывок к постиндустриальному информационному обществу. И жилье в таком обществе играет не последнюю роль. Необходимо создание жилья нового типа, отличного от жилья индустриальной экономики. В индустриальной фазе развития определяющим является наличие человеческого ресурса - кадров, а его качество имеет мало значения. человека-робота, стоящего у конвейера, легко заменить. В индустриальном обществе качество жизни человека не играет большой роли. Важна только выживаемость единицы человеческого ресурса. В этом обществе жилье - это только место восстановления сил для работы у станка. И качество жилья определяется квадратными метрами и количеством комнат. В постиндустриальном обществе определяющим становится не количество, а качество человеческого капитала, которое напрямую зависит от качества жизни человека. А качество жизни человека во многом определяется качеством его жилья. жилье постиндустриального общества - это уже не только место восстановления сил, но и активной жизнедеятельности человека. Современные философы-футурологи, такие как Тоффлер, Фукуяма, утверждают: в недалеком будущем понятия «профессия», «постоянная работа», «должность» потеряют то значение, которое они имеют сейчас. Этот процесс мы видим уже сегодня. Все больше людей становятся фрилансерами - «свободными художниками», которые сами находят себе заказы или сами их создают, членами временных трудовых коллективов, создаваемых для решения конкретной задачи, работниками по контракту. Одновременно общество нового типа формирует и пенсионеров нового типа - людей более обеспеченных, однако и нуждающихся на склоне лет в более комфортном жилье с разветвленными сервисами, с возможностью получения ряда услуг (медицинских, бытовых), мало востребованных в молодом или зрелом, полном сил возрасте. Данные критерии жилья для пожилых оказываются востребованы уже сейчас, и не только среди пенсионеров с высоким достатком. Пожилые люди готовы продать свои индивидуальные дома или отдельные квартиры, которые становится тяжело (материально и физически) содержать, и переехать в жилье, которое сможет предоставить им необходимые сервисы и услуги. Это показывают и проведенные социологические исследования. Таким образом, людям нового, модернизационного общества нужно принципиально новое жилье:

- которое легко поменять, переехав в другой район или город для участия в новом трудовом коллективе;

- которое позволит работать, не выходя из дома;

- которое может приспособиться к новой деятельности жильца, к его новому образу жизни;

- которое снимет с человека максимум бытовых проблем.

Такое жилье измеряется уже не квадратными метрами или числом комнат, а наличием необходимых инфраструктур; бытовыми и социальными сервисами; возможностью трансформации - превращения жилых помещений в рабочие, предназначенные для разных видов деятельности, и т.д. Таким жильем могла бы стать общероссийская сеть доходных домов - кластеров жилья постиндустриального общества, в которых воплощены принципы:

- трансформируемость;

- избыточность инфраструктур;

- высокая обеспеченность социально-бытовыми сервисами.

Эксплуатация подобных доходных домов, обеспечение условий проживания в них в соответствии со стандартами ХХI века потребуют создания управляющих компаний нового типа. Компаний, задача которых состоит не только в бесперебойном обеспечении жильцов водой, теплом, электричеством или Интернетом, но и в удовлетворении любых потребностей в сервисном обслуживании. Не только в уборке лестниц и дворов дома, своевременном ремонте сдаваемых квартир, мебели в них, замене бытовой техники на более современную, но и в содействии организации досуга жильцов, их коммуникации, совместной деятельности. Не только в поддержании дома в удовлетворительном состоянии, но и в постоянном увеличении капитализации всего проекта за счет улучшения и увеличения потребительских качеств дома.

...