Рынок аренды жилья

3.2 Арендное жилье - область государственно-частного партнерства

Условие - принятие законов в поддержку программы развития рынка арендного жилья в России.

Возможность реализации рыночной модели доходного дома, приносящей постоянную прибыль его владельцу и при этом обеспечивающей высокую надежность вложенных средств, предоставляет принцип государственно-частного партнерства.

Экономическая модель создания доходного дома сейчас невыгодна для бизнеса. Даже в условиях кризиса, когда стоимость строительства существенно упала, сроки окупаемости проекта слишком велики. Для изменения этой ситуации государство должно пойти навстречу бизнесу в этой области. Для того чтобы экономика доходных домов заработала, для того чтобы этот бизнес стал привлекателен для инвестора, на наш взгляд, необходимо:

- исправить существующее несправедливое положение, когда покупатель жилья имеет налоговый вычет, а арендатор - нет;

- предоставлять на льготных условиях подготовленные земельные участки под строительство доходных домов;

- обеспечивать подключение к инженерным коммуникациям;

- избавить застройщика доходных домов от отчислений на инфраструктуры города;

- продумать и принять систему налоговых освобождений для застройщика доходного дома и управляющей компании, его эксплуатирующей. Подобные налоговые льготы существуют во многих странах. Так, например, в США действует система tax credit - налоговых освобождений для housing developer - застройщиков арендного жилья. Такие освобождения выдаются федеральным правительством. Распределяют их state housing agency - жилищные агентства, создаваемые властями штата. Кредитование застройщика осуществляют специальные инвестиционные фонды, создаваемые банками совместно с городскими властями. Эта система государственно-частного партнерства эффективно работает - после 15 лет сдачи в аренду по фиксированным, заранее определенным ценам застройщик получает дом в собственность и может его продать, получив прибыль. Таким образом достигается высокое качество строительства жилья и его эксплуатации - застройщик, который одновременно является эксплуатирующей компанией (сам или через нанятую управляющую компанию), заинтересован в том, чтобы капитализация дома с годами только увеличивалась - так он сможет получить максимальную прибыль от его продажи по истечении 15 лет. Однако такое эффективное взаимодействие бизнеса и государства требует изменения существующей законодательной базы.

Должно быть предусмотрено принятие ряда законов, постановлений, положений на всех уровнях - федеральном, региональном, муниципальном, связанных общей концепцией стимулирования легального рынка арендного жилья, создания и поддержки институтов, представляющих интересы собственников жилья и арендаторов, управляющих компаний, способствующих формированию качественно новой жилой среды.

Примерный (неполный) перечень таких законов и положений:

- «О найме (аренде) жилых помещений»;

- «О внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации в связи с принятием закона «О найме (аренде) жилых помещений»;

- «О внесении изменений в Налоговый кодекс РФ»;

- положение об акционерных обществах арендного жилья с участием муниципальных образований разных уровней (государственно-частное партнерство);

- положение об ассоциациях арендаторов;

- положение об общественной организации собственников жилья.

В результате реализации предлагаемых мер появится цивилизованный рынок арендного жилья, задающий новые стандарты качества жилья и качества жизни, достойные новой России ХХI века, - рынок аренды с игроками трех основных типов: владельцы доходных домов, специально спроектированных и построенных для сдачи в наем; владельцы квартир, сдающие их в наем через управляющую компанию, обеспечивающую сервисное обслуживание; владельцы квартир, сдающие их самостоятельно и самостоятельно обеспечивающие сервисное обслуживание по стандартам рынка.

3.3 Комплекс мер по созданию условий для развития сектора арендного жилья в Российской Федерации

Современная государственная жилищная политика России ориентируется на создание условий для расширения спектра способов обеспечения граждан жильем. В связи с этим поставлена задача создания условий для развития таких форм улучшения жилищных условий, как арендное жилье, жилищные кооперативы и другие некоммерческие жилищные организации. Одним из перспективных направлений жилищной политики является развитие арендного жилищного фонда (коммерческого и некоммерческого), позволяющего обеспечить жильем граждан, доходы которых недостаточны для приобретения жилья в собственность за счет собственных и заемных средств. При разработке мер по создании коммерческого и некоммерческого арендного жилищного фонда в нашей стране учитывается зарубежный опыт в области развития сектора арендного жилья.

Сектор арендного жилья в России пока еще не играет значительную роль в решении жилищных проблем граждан. Существует ряд проблем, в том числе в сфере законодательного регулирования, препятствующих развитию строительства арендного жилья и ограничивающих распространение найма жилых помещений как формы удовлетворения жилищных потребностей. Отсутствует институт некоммерческого найма жилого помещения, необходимого для удовлетворения жилищных потребностей граждан, имеющих невысокий уровень доходов, но не попадающих в категорию малоимущих, которые, однако, не имеют возможности приобретения жилья на рынке. В связи с этим в нормативных правовых актах Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации поставлена задача развития такого института.

Правительством Российской Федерации был разработан комплекс мер по созданию условий для развития сектора арендного жилья. Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» поставлена задача формирования рынка доступного арендного жилья и развития некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 года № 1201-р, предусмотрено, что в целях развития жилищного строительства, в том числе строительства жилья эконом-класса, широкое распространение на рынке получит кредитование физических и юридических лиц на приобретение (строительство) жилья для дальнейшей сдачи внаем.

Ведется работа по развитию законодательства, создающего нормативные правовые условия для формирования рынка арендного жилья, прежде всего некоммерческого найма жилых помещений, в части защиты прав наймодателя и нанимателя при долгосрочном найме жилого помещения, определения понятия «некоммерческий наем» и регулирования порядка предоставления жилья гражданам по договору некоммерческого найма.

Предусмотрены меры государственной поддержки строительства некоммерческого арендного жилья через государственные институты развития (Фонд «РЖС», Фонд «ЖКХ», Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк). В частности, комплексом мер по развитию рынка арендного жилья предусмотрено:

Ч законодательное обеспечение участия Фонда «РЖС» в предоставлении земельных участков для строительства наемных (арендных) домов и создании условий подключения построенных объектов к коммунальной инфраструктуре;

Ч законодательное регулирование участия Фонда «ЖКХ» в реализации программ по созданию некоммерческого наемного (арендного) жилищного фонда в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда, реконструкции ветхих домов;

Ч реализация АИЖК с участием Внешэкономбанка программы по финансовому обеспечению строительства наемного (арендного) жилищного фонда.

Так, АИЖК разработал новый ипотечный продукт для юридических лиц «Арендное жилье» с целью формирования условий кредитования юридических лиц для приобретения жилья с последующим предоставлением его внаем. Продукт представляет собой финансовый инструмент, который должен помочь организациям, заинтересованным в создании арендного жилищного фонда, приобрести такой жилищный фонд в кредит. Предполагается, что этот продукт будет реализовываться в том числе в рамках региональных жилищных программ в части развития рынка арендного жилья. Эффективное сотрудничество АИЖК с региональными властями возможно при создании в регионах моделей государственно-частного партнерства при участии органов власти субъектов Российской Федерации при предоставлении соответствующих налоговых льгот (в пределах компетенций субъектов Российской Федерации). Кроме того, АИЖК при реализации проекта развития арендного жилья предполагает участие в этом проекте органов власти субъекта путем предоставления банкам, кредитующим арендное жилье, гарантий наполняемости арендного жилья, финансовой устойчивости заемщика и (или) стабильного потока платежей. Основные параметры программы были отработаны в рамках реализации пилотного проекта по рефинансированию кредитов банка на приобретение арендного жилья в городе Новосибирске.

Заключение

Во многих странах государство в той или иной форме поддерживает развитие сектора арендного жилья и успешно реализуется модель государственно-частного партнерства при строительстве некоммерческого арендного жилья.

Тенденция последних десятилетий - отмена особых условий финансирования. Субсидии для покрытия процентных ставок больше не выдаются, и ожидается, что заимствования в большей степени будут осуществляться на частном рынке. Для получения заемных средств нередко требуются гарантии либо обеспечение в виде арендных поступлений, которые имеют достаточно высокую степень надежности.

Нужно ли в России формировать культуру арендного жилья, какова она есть, скажем, в Европе? Несомненно, нужно развивать аренду, особенно в крупных городах. С изменением структуры производства, неизбежной децентрализацией экономики будет расти мобильность населения, как во многих развитых странах мира. Молодые специалисты будут менять место жительства, привязываясь, в первую очередь, к работе, учебе. Может быть, дойдет и до пожилых людей, что можно какое-то время после трудов праведных пожить в комфортных климатических условиях, снимая жилье где-нибудь в Таиланде или на Гоа, а свою квартиру на это время сдать и т.д. Необходимо строительство доходных домов, хотя, я думаю, со временем эта ниша тоже заполнится.

Вместе с тем начало реализации проекта арендного жилья невозможно без дальнейшего развития законодательной базы, как на федеральном, так и на региональном уровне. Рынок арендного жилья также должен быть транспарентным, с чётко определёнными правами и обязанностями как арендаторов, так и арендодателей.

Поэтому необходимо:

- установить порядок определения органами местного самоуправления дохода, в том числе и максимального дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

- установить основания признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

- утвердить порядок учёта граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в том числе порядок принятия на этот учёт, отказа в принятии на него, снятия с такого учёта;

- разработать порядок учёта наёмных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства;

- проработать порядок информирования граждан о постановке на учёт; о количестве жилых помещений, которые можно предоставить; учёта наймодателями заявлений о предоставлении жилых помещений жилищного фонда социального использования; установления максимального размера платы за наем жилого помещения по договору найма;

- законодательно урегулировать вопрос предоставления в аренду без проведения торгов и без предварительного согласования мест размещения объектов земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, некоммерческим организациям, созданным субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наёмных домов социального использования.

Таким образом, регионам необходимо провести значительную работу по созданию условий для формирования рынка доступного наёмного жилья и развития жилищного фонда некоммерческого использования.

Список использованной литературы

1. О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг: Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600.

2. О содействии развитию жилищного строительства: Федеральный закон от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ.

3. О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: Федеральный закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ.

4. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года: распоряжение Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 года № 1201-р.

5. Об утверждении комплекса мер по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода: распоряжение Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 года № 1556-р.

6. Выбор арендного жилья и пересмотр жилищной политики в странах с экономикой переходного периода: задачи послеприватизационного периода в Регионе Европы и Центральной Азии. Вашингтон (округ Колумбия): Всемирный Банк, 2005.

7. Хованская Г.П. О некоммерческом найме жилых помещений как способе решения жилищной проблемы граждан с невысоким уровнем дохода. // Вопросы жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства. Информационно-аналитические материалы / Под общей ред. Г.П.Хованской. - М.: Издание Государственной Думы, 2014. - 320с.

8. Основные показатели жилищных условий населения. Росстат.: http://www.gks.ru/free_doc/new_site/population/jil-f/jkh39.htm

9. URL: http://www.globalpropertyguide.com

10. URL: http://spencerestate.ru/10263

Размещено на Allbest.ru