Определение рыночной стоимости административно-торгового здания
Понятие и сущность оценки объектов недвижимости. Определение стандартов оценочной деятельности. Характеристика расчета величины накопленного износа. Установление рыночной стоимости недвижимого имущества затратным, сравнительным и доходным подходом.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 02.05.2016 |
| Размер файла | 90,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследовании. В соответствии со ст.130 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество».
Оценка объектов недвижимости - это определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.
Оценка недвижимости проводится для различных целей, например при учете имеющихся в собственности у физических и юридических лиц объектов недвижимости и переоценке основных фондов, при банкротстве и антикризисном управлении, при приватизации, при страховании, при оформлении залогов и др.
Недвижимость представляет собой капитал в вещественной форме, собственность с юридической точки зрения, которая приносит обществу доходы и прибыль, так как цены на нее постоянно растут. В настоящий момент недвижимость является одним из наиболее ликвидных товаров, в который стремится вложить свободные денежные средства все большее число людей, чтобы они не обесценивались в связи с нестабильной ситуацией, происходящей в российской экономике.
Выбор данной темы определили актуальность и огромное значение становления рынка недвижимости не только относительно других сфер деятельности и развития общества, но и для того, чтобы он в своем дальнейшем развитии стал более цивилизованным и надежным, как в других странах, где история позволила развивать этот рынок не одно десятилетие.
Целью данной работы является оценка стоимости недвижимости, в частности определение рыночной стоимости административно-торгового здания.
Для достижения указанной цели ставятся следующие задачи:
1) изучить методологические положения деятельности, применительно к оценке недвижимости;
2) изучить подходы оценки к оценке недвижимости и присущие им методы;
3) определить рыночную стоимость объекта оценки.
Предметом аттестационной работы является определение рыночной стоимости объекта оценки.
Объектом исследования в данной работе является административно-торговое здание.
Методической основой работы послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные, нормативные, методические материалы.
В качестве эмпирической базы исследования использовались данные о количественных и качественных характеристиках объектов оценки.
Теоретической основой при выполнении данной аттестационной работы послужили труды отечественных ученых и практиков, среди которых особое влияние оказали работы таких авторов как А. Г. Грязновой, Е.С. Озерова, Е. И Тарасевича.
Информационной базой аттестационной работы являются действующие нормативно-правовые акты РФ, инструктивная и методическая литература, справочные информационные системы «Консультант плюс», «Гарант».
1. ОСНОВНЫЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Понятие и сущность оценки объектов недвижимости
Под объектом недвижимости понимается товар, обращающийся на рынке, жестко связанный с участком земли, так как что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительских свойств).
Недвижимое имущество - это физические объекты, с фиксированным местоположением в пространстве и всё, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и нал поверхностью земли или всё, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объекта.
В соответствии со ст.130 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество».
Таким образом, под общим понятием «недвижимость» скрываются два существенным образом отличающихся друг от друга вида вещей: недвижимые в силу своего происхождения и движимые по происхождению, но относимые законодателем к недвижимости. Иными словами, это «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону».
В соответствии со ст.132 ГК РФ «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды
имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, ели иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, к недвижимости относятся как отдельные, так и сложные объекты.
Вещи, не относящие к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Оценка объектов недвижимости представляет собой определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.
Изначально важнейшим фактором развития оценочной деятельности в РФ послужило государственное регулирование самой оценочной деятельности, а сегодня - и деятельности саморегулируемых организаций (СРО) оценщиков.
Определенная Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135 - ФЗ (с изм. от 27.07. 2006г.), система государственного регулирования оценочной деятельности регламентируется ст. 18 и ст. 19 закона об оценочной деятельности и может быть представлена следующими направлениями:
1. Выработка государственной политики в сфере оценочной деятельности.
2. Нормативно-правовое регулирование в сфере оценочной деятельно-
сти, в том числе утверждение федеральных стандартов оценки.
3. Утверждение образовательных программ профессиональной подготовки и программ профессиональной переподготовки оценщиков.
4. Государственное регулирование деятельности саморегулируемых
организаций оценщиков (СРО) - ведение единого государственного реестра
СРО; осуществление надзора за выполнением СРО закона об оценочной деятельности; обращение в суд с заявлением об исключении СРО из единого государственного реестра СРО оценщиков.
Перечисленные функции выполняются государством через органы его исполнительной власти. В настоящее время эти функции возложены на Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом Минэкономразвития РФ, ФАУФИ.
Оценочная деятельность в РФ осуществляется на основе Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ ( с изм. от 27.06.2006 г., в ред. Федерального закона №157 - ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"» от 27.07.2006 г.)
В первой главе сформулированы общие положения.
Под оценочной деятельностью (ст. 3) понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Оценочная деятельность - это вид экономической деятельности, наряду с бухгалтерским учетом, аудитом, налогообложением.
Оценка стоимости - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта оценки и процесс ее определения.
Рыночная стоимость объекта оценки (ст. 3) - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая - не обязана принимать исполнение;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
- платёж за объект оценки выражен в денежной форме.
Сделка может быть признана недействительной при нарушении перечисленных условий.
Статьей 4 определены субъекты оценочной деятельности - физические лица, являющиеся членами одной из СРО оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.
К объектам оценки (ст. 5) отнесены:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе
имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
- права требования, обязательства (долги);
- работы, услуги, информация;
- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Право на проведение оценки (ст. 6) является безусловным и не зависит от установленного законом порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.
Результаты проведения оценки могут быть обжалованы заинтересованным лицом в порядке, установленном законодательством РФ.
Статьей 8 установлена обязательность проведения оценки при сделках с объектами, принадлежащими полностью или частично РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям и в других случаях.
После принятия Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, в соответствии со ст. 8, проведение оценки объектов является обязательным при вовлечении в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям:
- в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
- при использовании объектов оценки в качестве предмета залога.
- при продаже или ином отчуждении объектов оценки,
- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
- при передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
- при национализации имущества - обращении в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производящейся на основании законодательства с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ;
- при выкупе или ином предусмотренном законодательством России изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.
Действие ст. 8 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, кроме случаев, когда распоряжение имуществом, в соответствии с законодательством России, допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений.
Во второй главе Закона закреплены: требования к договору оценке (ст. 9-10); требования к содержанию отчета об оценке (ст. 11).
Права оценщика (ст. 14):
- требовать возмещения расходов по оценке объекта оценки и денежного вознаграждения за проведение оценки по определению суда;
- применять самостоятельно методы проведения оценки объекта
оценки в соответствии со стандартами;
- требовать от заказчика при проведении обязательной оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
- получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
- запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
- привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов;
- отказаться от проведения оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.
Обязанности оценщика (ст. 15):
- быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, принятые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;
- соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленной саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (далее - правила деловой и профессиональной этики), а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;
- сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;
- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;
- предоставлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; предоставлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица требованиям, установленным ст. 151 настоящего Федерального закона, а также сведения о любых изменениях такой информации;
- предоставлять по требованию заказчика страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
- не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ;
- в случаях, предусмотренных законодательством РФ, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;
- по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации, членом которой он является.
Дополнительно вводится новая ст. 151 «Обязанности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор». Юридическое лицо, которое намерено заключить договор на проведение оценки, обязано:
- иметь в штате не менее двух лиц, соответствующих требованиям части второй ст. 24 настоящего Федерального закона;
- обеспечить сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;
- сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;
- предоставлять по требованию заказчика договор обязательного страхования ответственности оценщика, заключенный в соответствии со ст. 246 настоящего Федерального закона;
- не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ;
- предоставлять саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, для проведения контроля над осуществлением своими членами оценочной деятельности доступ к документам и материалам, на основании которых проводили оценку, за исключением информации, составляющей коммерческую тайну юридического лица и заказчика или иной конфиденциальной информации;
- в случаях, предусмотренных законодательством РФ, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию.
В третьей главе Закона, названной «Регулирование оценочной деятельности», приведена система госрегулирования оценочной деятельности в современных условиях. Статья 18 посвящена непосредственно регулированию оценочной деятельности и регулированию деятельности саморегулируемых организаций оценщиков.
Государственное регулирование (ст. 18) оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченные федеральные органы).
Регулирование оценочной деятельности в части установления стандартов и правил оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности (далее также -- Национальный совет) и саморегулируемыми организациями оценщиков. Контроль за осуществлением своими членами профессиональной деятельности осуществляется саморегулируемыми организациями оценщиков.
Функции уполномоченных федеральных органов изложены в ст. 19.
Функциями уполномоченных федеральных органов являются:
- выработка государственной политики в сфере оценочной деятельности;
- нормативно-правовое регулирование в сфере оценочной деятельности, утверждение федеральных стандартов оценки;
- утверждение в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, образовательных программ профессиональной подготовки и программ профессиональной переподготовки оценщиков;
- ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков;
- осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований настоящего Федерального закона;
- обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.
Стандартами оценочной деятельности (ст. 20) определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРО).
Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки.
Разработанные федеральные стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Стандарты и правила оценочной деятельности, разработанные и утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, не могут противоречить федеральным стандартам оценки.
Стандарты профессиональной оценки - это современные требования к профессии эксперта-оценщика, включающие этические правила поведения эксперта-оценщика, основные требования к оценке, регламентирующие технологию оценки и содержащие нормы подготовки и проверки отчетов об оценке.
Стандарты являются основным документом, руководящим деятельностью практикующего оценщика. Они призваны содействовать ему в процессе работы, а также оградить от недобросовестной практики.
Стандарты регулируют как сам процесс оценки, так и процесс передачи результатов оценки, знание основных положений всех стандартов требуется от любого профессионального оценщика.
Возможность отступления от стандартов заложена в самих стандартах. Если оценщик отступает от стандартов, то он обязан отдельно оговорить это в отчете.
На сегодняшний день действуют три федеральных стандарта оценки, утвержденные приказом Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. Это:
1. ФСО №1 ««Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки».
2. ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости».
3. ФСО №3 «Требования к отчету об оценке».
Ст. 21 «Профессиональное обучение оценщиков» предполагает, что оно производится государственными и частными учебными заведениями, имеющими право осуществлять такое обучение.
Саморегулируемой организацией оценщиков (ст. 22) признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков. Основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков является выполнение ею следующих требований:
- объединение в составе саморегулируемой организации оценщиков в качестве ее членов не менее чем трехсот физических лиц, отвечающих установленным частью второй статьи 24 настоящего Федерального закона требованиям;
- наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме и в размере, установленном статьей 246 настоящего Федерального закона;
- наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), функционально специализированных органов и структурных подразделений;
- наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Саморегулируемая организация оценщиков и ее штатные сотрудники не вправе осуществлять оценочную деятельность.
Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются (ст. 221):
- разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики в соответствии с федеральными стандартами оценки;
- разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;
- представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;
- прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;
- контроль за осуществлением своими членами профессиональной деятельности в части соблюдения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также деловой и профессиональной этики;
- ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление информации, содержащейся в реестре, заинтересованным лицам в порядке установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции нормативно-правового регулирования оценочной деятельности;
- организация информационного и методического обеспечения членов саморегулируемой организации оценщиков;
- осуществление иных установленных настоящим Федеральным законом полномочий.
Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности регламентируется ст. 24б.
Убытки, причиненные заказчику по договору на проведение оценки или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежит возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика, причинившего убытки или имущественный вред своим действием или бездействием при осуществлении оценочной деятельности.
Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, может указать в договоре на проведение оценки условия о принятии на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику по договору на проведение оценки или имущественный вред, причиненный третьим лицам.
В целях обеспечения имущественной ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков перед заказчиком по договору на проведение оценки и (или) перед третьими лицами саморегулируемая организация оценщиков обязана предъявлять требования к использованию ее членами следующих видов обеспечения ответственности:
- заключение договора обязательного страхования ответственности членовсаморегулируемой организации оценщиков при осуществлении оценочной деятельности, предусмотренного статьей 247 настоящего Федерального закона, в размере не менее, чем 300 000 (триста тысяч) рублей;
- формирование компенсационных фондов, обязательный взнос каждогочлена саморегулируемой организации оценщиков должен быть не менее, чем 30 000 (тридцать тысяч) рублей.
Новацией закона об оценочной деятельности является введение понятия «Национальный совет по оценочной деятельности» (ст. 2410) и его взаимодействие с объединениями саморегулируемых организаций оценщииков.
Саморегулируемые организации оценщиков в целях обеспечения общественных интересов, формирования единых подходов к осуществлению оценочной деятельности и консолидированной позиции оценщиков по вопросам регулирования их деятельности, координации деятельности саморегулируемых организаций оценщиков, а также для взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с федеральными органами государственными власти, органами государственной власти субъектов
Российской Федерации, органов местного самоуправления и потребителями оценочных услуг образуют Национальный совет.
Основными функциями Национального совета являются:
- обсуждение вопросов государственной политики в сфере оценочной деятельности;
- представление интересов отрасли в федеральных органах государственной власти, органах государственной власти субъектов Российской Федерации, органах местного самоуправления;
- формирование предложений по вопросам государственной политики в сфере оценочной деятельности;
- формирование предложений по совершенствованию правового и экономического регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации;
- защита прав и законных интересов саморегулируемых организаций;
- разработка федеральных стандартов оценки;
- осуществление предварительной экспертизы нормативных правовых актов Российской Федерации, содержащих нормы регулирования оценочной деятельности;
- рассмотрение проектов нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих оценочную деятельность, и рекомендация их к утверждению уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;
- рассмотрение и рекомендация к применению образовательных программ образовательных учреждений, осуществляющих профессиональное
обучение специалистов в области оценочной деятельности;
- разработка программы профессиональной переподготовки оценщиков;
- разработка рекомендуемых требований к минимальному стажу (стажи
ровке) оценщиков;
- создание общероссийского третейского суда в сфере оценочной деятельности;
- рассмотрение обращений, ходатайств, жалоб саморегулируемых организаций оценщиков, потребителей услуг в области оценочной деятельности, оценщиков.
1.2 Принципы оценки недвижимости. Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости
В основу оценки недвижимости заложен ряд принципов, представляющих собой трактовку общеэкономических законов с позиции участников рынка недвижимости и призванных обобщить факторы, влияющие на стоимость. Приведенные ниже принципы считаются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости.
Принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости взаимодействуют три элемента субъект, объект и рыночная среда, то данном случае выделяются три группы принципов.
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя, позволяют определить полезность объекта, его приемлемую цену и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.
Исходный принцип оценки стоимости недвижимости - принцип полезности, который означает, чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования недвижимости, а также от престижности.
Принцип замещения означает, что при наличии нескольких аналогичных или сопоставимых объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
Согласно данному принципу покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами.
Принцип замещения признает за покупателями и продавцами право выбора объектов недвижимости с одинаковыми характеристиками.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает по лучить потенциальный собственник. Данный способ лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом.
2. Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости.
Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности и экономического разделения прав.
Принцип вклада гласит - стоимость каждой конкретной составляющей недвижимости соответствует её вкладу в стоимость целого объекта недвижимости либо величине на которую уменьшается общая стоимость, при отсутствии данного компонента в недвижимости.
Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесённый к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудования и технические средства, менеджмент.
Принцип сбалансированности - любому типу недвижимости должно соответствовать оптимальное сочетание составляющих, которое позволит получить максимальный доход и, следовательно, более высокую стоимость объекта недвижимости.
Принцип экономического разделения прав применяется в случае, если права на недвижимость могут быть разделены на несколько имущественных интересов. В результате этого общая стоимость объекта должна возрасти. Схож с принципом сбалансированности, предметом его рассмотрения является оптимизация используемых имущественных прав с целью максимизации стоимости объекта.
3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды.
Третья группа принципов связана с рыночной средой и включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение.
Принцип спроса и предложения предполагает, что цена недвижимости находится в прямой зависимости от спроса и в обратной - от предложения.
Спрос- это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.
Предложение - это количество объектов определённого вида недвижимости, предлагаемых на данном рынке в данный период времени для продажи или аренды по соответствующим ценам при условии стабильности издержек производства.
Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредствам постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.
Принцип соответствия - объект недвижимости не соответствующий существующим рыночным стандартам и требованиям имеет меньшую стоимость.
Принцип изменения - стоимость недвижимости не остаётся постоянной, а изменяется с течением времени. Наиболее характерные типы изменений - жизненный цикл, которые затрагивают и сами объекты недвижимости, а также города, районы, отросли и общество в целом.
Итоговым, синтезирующим принципом, исходя из которого производится оценка недвижимости, является принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
Анализ наилучшего и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования недвижимости вы бивыбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.
Лучшее и наиболее эффективное использование - это такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который правомочен юридически, возможен физически, осуществим экономически и обеспечивает самую высокую текущую стоимость объекта.
Проверка юридической допустимости является первоочередной. Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут ограничивать конкретные виды потенциального использования (например, требования строительства зданий определенной этажности или необходимость противопожарных разрывов, отделяющих одно строение от другого).
Критериями физической осуществимости являются размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. Форма участков и наличие подъездных путей влияют на конечную продуктивность, так как затраты на застройку неровного земельного участка могут быть выше по сравнению с затратами на застройку ровного участка.
В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности их дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить с итоговой доходностью.
Вариант считается финансово обеспеченным, если доход от эксплуатации равен объему эксплуатационных затрат, расходам на финансирование и требуемую схему возврата капитала или превышает их. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.
Если вариант использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования.
Для оценки вариантов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них рассчитываются чистый операционный доход, ставка дохода на инвестированный капитал, сумма дохода, относимая к земле. Если чистый доход обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является приемлемым в финансовом отношении.
Максимальная продуктивность - это наибольшая стоимость фактически или условно свободного земельного участка. Данный критерий отбирает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости -- земельного участка.
1.3 Подходы к оценке недвижимости
Затратный подход
Затратный подход - исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.
Особенностью определения стоимости при использовании затратного подхода является то, что сначала определяется стоимость воспроизводства нового здания или сооружения, а затем она уменьшается на величину износа в денежном выражении.
Стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, определяется по формуле.
где Сз - цена земли;
СНС - стоимость нового строительства;
НИ - накопленный износ строения.
Выделяют следующие этапы затратного подхода к оценке недвижимости:
- определение стоимости участка земли;
- изучение рынка, формирование базы данных издержек по объектам недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;
- определение стоимости нового строительства зданий и сооружений;
- определение величины накопленного износа зданий и сооружений;
- определение итоговой стоимости объекта недвижимости.
На первом этапе определяется стоимость земельного участка.
Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля - это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на неё. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующем во всех отраслях народного хозяйства. Как средство производства земля:
- не является результатом предшествующего труда;
- пространственно ограничена;
- незаменима другими средствами производства;
- обладает постоянством местоположения;
- не изнашиваема при правильном использовании;
- территориально разно качественна;
- наличие специфической полезности каждого конкретного земельного участка;
- в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все полезные качества земли, в первую очередь - плодородие;
- практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) земля выступает, в основном, в качестве пространственного операционного базиса.
В повседневной практике применяются термины «земля» и «земельный участок». Однако эти понятия не взаимосвязаны и имеют определённые различия. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности или значительных земельных массивах. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.
Земельный Кодекс Российской Федерации (ст. 6) определяет земельный участок как объект земельных отношений, согласно, это «часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». Правовой статус земельного участка включает в себя: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.
Гражданский кодекс РФ даёт определение земельного участка как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.
Таким образом, земельный участок - это ограниченная часть земель, имеющая определенный юридический статус, целевое назначение (разрешенное использование), включающий находящийся в границах поверхностный слой земной коры, замкнутые водоемы, лес, растения.
В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов - массовую и единичных объектов земельной собственности. Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница, тем не менее, имеется: она заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.
Существует несколько методов оценки рыночной стоимости земельных участков.
Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков).
Метод соотнесения (переноса) применяется для оценки застроенных земельных участков. Метод основан на теоретической предпосылке о том, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью улучшений для определенного типа недвижимости в определенном регионе.
Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Метод развития (освоения) применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. На практике используется для оценивания стоимости недвижимости (земельного участка и здания) в тех случаях, когда известна стоимость и требования к доходности здания и земли, а здания и сооружения или пока не построены или сравнительно новы.
На втором этапе затратного подхода необходимо собрать и проанализировать информацию о величине издержек, соответствующих стоимости нового строительства зданий и сооружений, рыночную информацию о продажах земельных участков и аналогичных объектов недвижимости и т.п.
Издержки, соответствующие стоимости нового строительства для целей оценки недвижимости, определяются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и предпринимательской прибыли.
Прямые издержки - это затраты, которые связаны непосредственно со строительством. К этим затратам относят:
- стоимость материалов, изделий и оборудования;
- заработная плата строительных рабочих;
- стоимость строительных машин и механизмов;
- стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;
- прибыль и накладные расходы подрядчика и пр.
Косвенные издержки это расходы, которые сопутствуют возведению здания, но не включаются в стоимость строительно-монтажных работ:
- стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;
- оплата консультаций бухгалтерских, юридических и аудиторских услуг;
- стоимость финансирования строительства;
- расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;
- административные и другие расходы застройщика и пр.
Предпринимательская прибыль отражает величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала и создание улучшений. Предпринимательская прибыль может рассчитываться как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.
На третьем этапе затратного подхода определяется стоимость нового строительства зданий и сооружений. Она может быть рассчитана на базе затрат на воспроизводство или затрат на замещение.
Затраты на воспроизводство - затраты на строительство в текущих ценах, на дату оценки точной копии оцениваемого объекта, с соблюдением тех же способов производства строительных работ, по тому же проекту что и оцениваемый объект.
Затраты на замещение - это затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки объекта той же полезности, но с применением современных материалов, современных стандартов, способов производства работ и проектных решений.
Выбор расчета затрат на замещение целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.
Стоимость нового строительства при оценке недвижимости может быть определена одним из следующих методов:
- методом удельных затрат на единицу сравнения;
- поэлементным методом (разбивки на компоненты);
- количественным методом.
Метод удельных затрат на единицу сравнения (его еще называют методом сравнительной единицы) заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов рассчитываются нормативы затрат на строительство единицы сравнения (1 стояночное место, 1 м2 площади, 1 м3 объема). Для получения стоимости оцениваемого объекта норматив удельных затрат умножается на количество единиц сравнения. В качестве типового лучше всего использовать подобное, недавно построенное здание, для которого известна контрактная цена. Для определения величины искомой рыночной стоимости в норматив удельных затрат на единицу сравнения типового объекта необходимо внести поправки на условия рынка и физические различия с объектом оценки.
При применении поэлементного метода (разбивки на компоненты) здание разбивается на отдельные элементы (фундамент, стены, перекрытия и т.д.), после чего осуществляется расчет стоимости возведения каждого элемента. Стоимость здания рассчитывается как сумма стоимостей возведения частей (элементов) здания или по видам работ.
Количественный метод предполагает разработку полной сметы на строительство объекта с применением единичных расценок или перерабатываются существующие сметы. Этот дает наиболее точный результат стоимости нового строительства, однако он является трудоемким.
На четвертом этапе затратного подхода определяется величина накопленного износа зданий и сооружений. Термин износ в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Таким образом, под накопленным износом понимается уменьшение стоимости оцениваемого объекта в силу различных неблагоприятных факторов. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между стоимостью нового строительства и рыночной ценой оцениваемого объекта.
Накопленный износ определяется по следующей формуле:
,
где Иф - физический износ объекта недвижимости;
Ифункц. - функциональный износ объекта недвижимости;
Ивн - внешний износ объекта недвижимости.
В оценке выделяют следующие причины потери стоимости зданий.
- физический износ - это потеря стоимости объекта недвижимости в результате их эксплуатации и воздействия природно-климатических факторов;
- функциональный износ - это потеря стоимости объекта недвижимости в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям;
- износ внешнего воздействия - это потеря стоимости объекта недвижимости, в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов.
Помимо этого износ может быть устранимым или неустранимым.
Устранимым называется износ затраты на устранение которого меньше, чем получаемый в результате устранения доход. Соответственно, неустранимым называется износ затраты на устранение которого больше, чем получаемый в результате его устранения доход.
Физический и функциональный износ могут быть как устранимыми, так и неустранимыми, в то время как износ внешнего воздействия в большинстве случаев, как правило, неустраним.
При расчете величины накопленного износа применяются следующие методы:
- метод сравнения продаж;
- метод срока жизни;
- метод разбивки.
При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью зданий аналогов на дату оценки.
Метод срока жизни основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика. При применении данного метода считается, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает стоимость нового строительства. Данное положение отражено в формуле:
где НИ - накопленный износ объекта недвижимости;
СНС - стоимость нового строительства объекта;
ЭВ - эффективный возраст объекта недвижимости;
СЭЖ - срок экономической жизни объекта.
Срок экономической жизни объекта недвижимости (СЭЖ) определяется временем, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Эффективный возраст (ЭВ) - представляет собой возраст, который основан на оценке внешнего вида и технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст соответствует фактическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи.
Срок физической жизни объекта - это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится. В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.
Метод разбивки определяет отдельно величину каждой составляющей накопленного износа - физического износа, функционального износа и износа внешнего воздействия.
На пятом этапе затратного подхода определяется итоговая стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости нового строительства зданий и сооружений за минусом величины их накопленного износа.
Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Рассмотрим последовательно основные этапы оценки недвижимости
сравнительным подходом.
1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.
2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждые объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.
4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Корректировки и методы их осуществления.
Основное правило корректировки гласит: корректируется только стоимость сопоставимого объекта на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то фактическая продажная цена последнего должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот.
...Подобные документы
Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010Сведения о заказчике оценки рыночной стоимости здания. Ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости затратным, сравнительным и доходным подходами.
курсовая работа [2,5 M], добавлен 10.07.2013Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016Методы оценки недвижимости. Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных. Применение относительного сравнительного анализа для расчета рыночной стоимости административного здания. Оценка недвижимости затратным подходом.
контрольная работа [25,4 K], добавлен 14.04.2014Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Анализ ситуации на рынке недвижимости, определение рыночной стоимости склада затратным, сравнительным, доходным подходом. Согласование результатов и заключение рыночной стоимости склада. Прогнозирование величин денежных потоков.
курсовая работа [39,7 K], добавлен 03.04.2011Основные подходы, принципы и этапы оценки недвижимости. Особенности оценки базы отдыха затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов о рыночной стоимости недвижимости. Определение величины накопленного износа базы отдыха.
дипломная работа [879,1 K], добавлен 13.08.2009Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа [364,3 K], добавлен 30.01.2015Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом. Согласование результатов, определение итоговой стоимости объектов.
курсовая работа [6,8 M], добавлен 02.12.2013Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012Определение затратным подходом рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли (метод сравнительной единицы). Определение накопленного физического износа нормативным методом, функциональный износ. Стоимость оцениваемого объекта, с учетом поправок.
контрольная работа [24,3 K], добавлен 20.04.2009Анализ наилучшего использования объекта недвижимости. Определение стоимости делового центра различными подходами к оценке недвижимости. Оценка делового центра затратным, сравнительным и доходным подходом. Согласование стоимостных показателей оценки.
курсовая работа [294,0 K], добавлен 11.12.2014Сущность, понятие и нормативно-правовая база оценочной деятельности бизнеса. Факторы, определяющие рыночную стоимость бизнеса. Методы, используемые в затратном подходе оценки недвижимости. Расчет рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли.
курсовая работа [41,7 K], добавлен 22.04.2015Определение стоимости объекта с точки зрения понесенных затрат (издержек) с помощью затратного подхода. Соотнесение рыночной стоимости конкурирующих объектов недвижимости сравнительным подходом. Текущая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью.
дипломная работа [1,8 M], добавлен 22.09.2011Процесс определения рыночной стоимости автомобиля затратным, сравнительным и доходным подходом. Оценка полной стоимости оборудования методом индексации балансовой стоимости, методом удельных затратных показателей и методом регрессионной оценки стоимости.
курсовая работа [35,4 K], добавлен 10.01.2012Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.
курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014Оценка рыночной стоимости производственного корпуса на основе определения затрат, необходимых для восстановления объекта с учетом накопленного износа. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества.
курсовая работа [99,4 K], добавлен 10.05.2011- Определение рыночной стоимости объекта недвижимости – жилой дом по адресу: г.Мамадыш, ул.Вишневая, 8
Изучение информации, идентифицирующей жилой дом как объект оценки. Характеристика местоположения дома. Перечень документов, используемых при проведении оценки. Анализ рынка недвижимости. Определение стоимости затратным и сравнительным доходным подходами.
курсовая работа [458,3 K], добавлен 24.10.2014 Цели, принципы и подходы при оценке автотранспортных средств. Порядок определения стоимости замещения и воспроизводства. Отличия движимого имущества и недвижимости. Техническое состояние Volkswagen Sharan. Расчет стоимости сравнительным подходом.
курсовая работа [971,6 K], добавлен 25.01.2014
