Определение рыночной стоимости административно-торгового здания

Под единицами сравнения понимаются единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения или объекта в целом поправки делятся на процентные, абсолютные денежные и относительные денежные.

Процентные поправки изменяют стоимость аналога на определенный коэффициент и могут быть отнесены как к стоимости аналога в целом, так и к стоимости его единицы сравнения.

Денежные поправки изменяют на определенную сумму стоимость аналога - абсолютные денежные, либо стоимость одной единицы сравнения - относительные денежные.

Для определения величин поправок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методы.

К качественным методам относят метод персональных интервью, экспертные суждения, косвенный сравнительный анализ продаж. К количественным методам относят метод парных продаж, метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения, статистические методы.

В методе парных продаж парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, либо нескольких характеристик. Предполагается, что именно разница этих характеристик обуславливает разницу в цене объектов. Следовательно, сравнивая цены объектов парной продажи, можно рассчитать поправку на отличающиеся характеристики, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Статистические методы основаны на анализе значительных выборок из баз данных с использованием математического аппарата, методов статистики и регрессионного анализа. Предполагает, что существует формальная зависимость между вариацией цены и вариацией характеристик.

Метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения позволяет определить величину поправки при недостатке информации для применения метода парных продаж. Опирается на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или его аналогу.

Как правило, корректировки вносятся по следующим элементам:

1. Имущественные права. Корректировка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых при сделке.

Юрисдикция объектов недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружение и на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи.

2. Условия финансирования. Корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделки.

Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных.

1. Финансирование за счет собственных средств инвестора единым

платежом.

2. Смешанное финансирование с использованием банковского кредита, как правило, ипотечного.

3. Смешанное финансирование с использованием кредита, предоставляемого продавцом или покупка в рассрочку.

По сделкам купли-продажи согласно первому варианту финансовых расчетов не требуется какой-либо корректировки по этому элементу сравнения, так как эти сделки реализованы из текущей стоимости денег на дату продажи.

Второй вариант финансовых расчетов требует проведения корректировки цены продажи на величину платы за кредит. Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночном проценте.

Условия продажи (чистая сделка). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рада отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем, недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступной для всех потенциальных покупателей.

Динамика сделок на рынке (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенное. Для выявления этого влияния посредством корректировки цен продаж сравнимых объектов необходимо использовать либо информацию о перепродаже того же объекта недвижимости, либо пару идентичных сравнимых объектов, различающихся лишь датой продажи.

Местоположение. Пространственно- территориальные координаты

размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. Для сельскохозяйственных угодий - плодородие, наличие мелиоративных систем и т.п., для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) - транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.п. Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения опредеределяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения.

Физические характеристики. Если предыдущий элемент сравнения определяет влияние на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, физические характеристики определяют полезность (а, следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых финансовых характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость. Например: возраст и состояние здания или сооружения, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизайнерское оформление здания или сооружения и т.д.

Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки объектов недвижимости доходного типа. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, применение скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т.д. При этом здесь необходимо исключить возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: «переданные права собственности на недвижимость», «условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости» и «динамика сделок на рынке».

Список элементов для сравнения на этом не исчерпывается, возможны и другие параметры для сравнения.

Доходный подход

Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как

сумму доходов, которые оцениваемые объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: недвижимость износ рыночный стоимость

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется в тех случаях, когда потоки доходов стабильны длительный период времени или потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

,

где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб.;

ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс. руб.;

СК - ставка капитализации.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2. расчет ставки капитализации;

3. определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации, используя формулу (4).

Выделяют следующие уровни дохода:

- ПВД (потенциальный валовой доход);

- ДВД (действительный валовой доход);

- ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

ПВД - доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости, при 100%-ном е использовании без учета всех потерь и расходов.

ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки:

Потенциальный валовый доход определяется по формуле:

,

где S - площадь здания, м2 ;

Са - арендная ставка за 1 м2.

ДВД - это потенциальный валовой доход, скорректированный на коэффициент потерь от недоиспользования платежей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:



Обычно потери выражают в процентах по отношению к ПВД. Для расчета коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения. Коэффициент недоиспользования рассчитывается:

,

где Кнд - коэффициент недоиспользования;

Дп - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Тс - средний период в течение которого единица объекта свободна;

Nа - число арендных периодов в году.

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

Кзагрузки = 1 - Кнд

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу:

,

где Кп - коэффициент потерь при сборе платежей;

Па - потери при сборе арендных платежей.

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей (Кндп) с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:

Также необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада) и не включаемые в арендную плату.

ЧОД - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

- условно-постоянные (налог на имущество, страховые взносы);

- условно-переменные (коммунальные, на содержание территории, на текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала);

- расходы на замещение, или резервы - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура).

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

1. метод прямого сопоставления;

2. кумулятивный метод;

3. метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы.

Метод сравнения продаж требует достоверной и полной информации о продажах сравнимых объектов. Считается, что величина общего коэффициента капитализации корректно определенная на основе рыночных данных достаточно точно отражает отношение рынка к данному типу недвижимости и является тестовым критерием при применении других методов определения общего коэффициента капитализации.

Для расчета общего коэффициента капитализации анализируются

доходы от операционной деятельности и цены продажи сравнимых объектов, формула расчета следующая:

,

где Ккап - общий коэффициент капитализации;

ЦП - цена продажи объекта сравнения.

Кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др.

Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Коэффициент капитала для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается:

,

где Rm - ипотечная постоянная;

ДО - ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К - сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

,

где ДП - денежные поступления.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

,

где М - коэффициент ипотечной задолженности.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

- длительность прогнозного периода;

- прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

- ставка дисконтирования.

Этапы расчета метода ДДП.

1-й этап. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Средняя величина прогнозного периода для России составляет 3-5 лет.

2-й этап. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

- тщательного анализа на основе финансовой отчетности о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

- изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

- прогноз расходов и доходов на основе ретроспективного отчета.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитываются несколько видов дохода от объекта: ПВД, ДВД, ЧОД, ДП до и после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов - это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы. Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

- денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

- понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

- денежный поток - показатель достигнутых результатов как для владельца, так и для контрагентов (кредиторы, поставщики).

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП можно выразить так:

3-й этап. Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислении одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

Для расчета ставки дисконтирования применяются методы:

- метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости;

- метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки);

- метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

,

где Сn - стоимость объекта недвижимости на дату оценки;

ДПn - денежный поток периода;

R - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

CR - стоимость реверсии в конце прогнозного периода.

По данному разделу мы можем сделать следующие выводы:

1. Под объектом недвижимости понимается товар, обращающийся на рынке, жестко связанный с участком земли, так как что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительских свойств).

2. Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

3. Рыночная стоимость объекта оценки- это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

4. К объектам оценки отнесены:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодатель-

ством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

5. Принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости.

6. В мировой практике существует три подхода к оценке недвижимости: доходный, сравнительный (прямое сравнение продаж) и затратный.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1 Описание и анализ объекта оценки

Объектом недвижимости, стоимость которого необходимо определить является административно-торговое здание общей площадью 1897,8 кв.м. находящееся по адресу: РФ, Свердловская обл., г. Красноуфимск, ул. Мизерова, дом 119 (табл. 1).

Собственником объекта оценки является ООО «Эксперт».

Целью оценки является определение рыночной стоимости для обеспечения кредитных обязательств по состоянию на 21 февраля 2008г.

Таблица 1 - Характеристика объекта оценки и земельного участка

Описание объекта оценки
Характеристики	Описание
Год постройки здания	2007
Группа капитальности	1
Этажность	2
Общая площадь	1338,2 м2
Высота этажа	4,5-5,0 м
Высота здания	12,5 м
Строительный объем	8 364 м3
Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов
Фундамент	Фундаментные блоки (ФБС)
Стены и перегородки - наружные - перегородки	Кирпичные Кирпичные
Перекрытия - чердачные - междуэтажные - подвальные	Железобетонные монолитные Железобетонные монолитные -
Кровля	Металлический профнастил
Полы	Бетонные, керамогранит
Проемы - оконные - дверные	Пластиковые окна со стеклопакетом Деревянные, металлические
Отделочные работы - наружная отделка - внутренняя отделка	Металлический сайдинг Водоэмульсионная окраска, штукатурка, подвесные потолки типа «Армстронг», керамическая плитка

Процесс определения рыночной стоимости рассматриваемого объекта включал в себя следующие этапы:

1. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

3. Расчет стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;

4. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Наиболее эффективное использование земельного участка.

Если стоимость свободного участка превышает стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной. Однако, в данном случае ситуация иная. Улучшения, построенные на земельном участке повышает стоимость участка и связи с этим, относящийся к объекту оценки участок земли не может рассматриваться как свободный. Поэтому мы проанализировали возможные варианты использования участка с существующими улучшениями.

Наиболее эффективное использование участка с улучшениями.

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определения наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных 3-х критериях:

Законодательно разрешенное использование.

В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.

Вариант получения разрешения на снос строений представляется маловероятным и потому в дальнейшем нами не рассматривается.

Физически возможные варианты использования.

Учитывая размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений можно предположить что оцениваемый объект можно использовать только по проекту т.е. в качестве офисно-торгового здания.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Очевидно, что сдача площадей в аренду в данном случае является наиболее доходным вариантом использования оцениваемого объекта.

Таким образом делаем вывод о том, что наилучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого объекта - это сдача площадей в аренду под офисы и торговые площади.

2.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Процедура оценки затратным подходом включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.

2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение стоимости нового строительства объекта.

3. Определение величины накопленного износа здания.

4. Уменьшение стоимости нового строительства на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.

5. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости земли.

Оценка стоимости земельного участка.

Как правило, при определении рыночной стоимости права собственности на земельный участок используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Так как рынок продаж земельных участков в г. Красноуфимске недостаточно развит и нам не удалось обнаружить данные о продажах свободных земельных участков, то мы считаем возможным использовать данные о цене оцениваемого участка указанную в договоре купли-продажи между ООО «Эксперт» и Главным управлением имущественных отношений Свердловской обл. № 118 от 22.01.2008г. По этому договору цена земельного участка составляет 240 544 руб.

Определим стоимость объекта оценки.

Для данного объекта оценки стоимость строительства оценивается по затратам на воспроизводство и включает косвенные и прямые издержки.

При расчете величины косвенных издержек, не учтенных в УПВС, для объекта оценки учитывались затраты на приобретение мощностей, а также налог на добавленную стоимость - 18 %.

Для расчета затрат на приобретение мощностей мы опирались на Распоряжение «Об утверждении методики оценки объектов государственной собственности при сдаче в аренду» от 20 сентября 2002 г. № 1266-р Администрации Новосибирской области Департамента имущества и земельных отношений, где даны ориентировочные ставки затрат на приобретение мощностей. Для жилых, административных, культурно - бытовых и торговых зданий они составляют - 5 % от стоимости строительства; для промышленных зданий - 10 %, затраты на отвод земельного участка под строительство - 10% от стоимости строительства, - затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети - 15% от стоимости строительства.

Помимо издержек необходимо учитывать прибыль предпринимателя. В зависимости от сложившейся рыночной практики прибыль предпринимателя оценивают как процент от различных составных частей стоимости нового строительства, но при этом абсолютное значение его изменяться не должно. Рекомендуется рассчитывать ПП как процент от всех издержек строительства. Этот процент является ожидаемой нормой прибыли предпринимателя. Эту величину рекомендуется назначать на уровне 20-30 % от величины всех издержек строительства.

Расчет стоимости строительства объекта оценки представлен в табл. 2.

Таблица 2 - Определение стоимости воспроизводства объекта оценки

Характеристики	Величина
Объем здания, м. куб.	8364
Стоимость 1 куб. м здания в ценах на 2005г. ( Справочник Общественные здания" стр.114), руб.	4524,65
Индекс перехода к текущим ценам	1,44
Корректирующий регионально-экономический коэффициент для Свердловской обл.	0,802
Стоимость СМР в текущих ценах, руб.	37308992
Косвенные издержки, 20%	7461798
Стоимость строительства с учетом косвенных издержек, руб.	44770790
Прибыль предпринимателя, руб.	8954158
НДС, руб.	9670490
Итого стоимость строительства здания с НДС, руб.	63395438

Рассчитаем износ. Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки.

Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам.

Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью затрат на строительство нового здания и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Он определяется по формуле (2).

Рассчитаем физический износ. Одна из стандартных методик расчета величины вычета, учитывающего износ, построена на основе линейного начисления и заключается (i) в делении фактического срока жизни здания на фактический срок жизни здания плюс расчетный будущий срок полезной экономической жизни, с учетом факторов, или (ii) в вычитании из срока полезной экономической жизни здания, как нового, расчетного срока оставшейся полезной экономической жизни и деления результата на расчетный срок полезной экономической жизни здания, как нового. Расчеты выполнялись по формулам:

где a - фактический срок жизни здания;

в - расчетный срок оставшейся полезной экономической жизни;

c - расчетный срок полезной экономической жизни здания, как нового;

x - разница в % между валовой и чистой стоимостью замещения (или амортизируемой стоимостью).

На момент оценки, оцениваемый объект не имеет функционального и внешнего износа.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки по затратному подходу представлен в табл. 3.

Таблица 3 - Расчет стоимости оценки по затратному подходу

Показатели	Величина
Стоимость строительства, руб.	63395438
Износ (физический, функциональный, внешний), руб.	627678
Стоимость земельного участка, руб.	240 544
Стоимость объекта по затратному подходу округленно, руб.	63008304

2.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

При использовании сравнительного подхода нами были предприняты следующие шаги:

1. Сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. Проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3. Анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. Корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. Согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации нам не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов мы использовали данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по нашему мнению, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, был справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, нами в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437).

Следовательно, мы гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагали, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки.

Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась нами экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости объекта. Мы учли следующие виды корректировок

Корректировки первой группы:

- передаваемые права;

- условия финансирования;

- условия сделки;

- состояние рынка.

Корректировки второй группы:

- местоположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- характер использования;

- внешние факторы, не связанные с недвижимостью.

Расчет стоимости объекта оценки по сравнительному подходу представлен в табл. 4.

Таблица 4 - Расчет стоимости объекта оценки по сравнительному подходу

Расположение	Площадь, кв.м.	Цена предложения, руб.	Цена руб/кв.м.
Рогозинниковых	240	11000000	45 833
Свободы	450	20000000	44 444
Советская	434,2	25000000	57 577
Ленина	300	14000000	46 667
Никитина	550	20500000	37 273
Среднее значение, руб.	46 359
Поправка на торг, %	10%
Цена с учетом поправки, руб.	41 723
Площадь оцениваемого объекта, кв.м.	1 338
Стоимость по сравнительному подходу, руб.	55825345

2.4 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Существуют два подхода к преобразованию доходов, приносимых недвижимостью в ее стоимость. Эти подходы - капитализация дохода и дисконтирование потоков денежных средств.

Оценим доходность объекта на момент оценки.

Исследовав рынок аренды объектов недвижимости, схожих с оцениваемым мы установили, что средняя арендная ставка помещений схожих с оцениваемым составляет 770 руб. за 1 кв.м. в месяц.

Мы считаем необходимым предусмотреть в расчетах недозагрузку и возможные потери арендной платы в размере 5%.

В соответствии с вышеизложенным был сделан прогноз будущих доходов.

Эксплуатационные расходы включают в себя расходы типичного года на содержание недвижимости, предоставление услуг и поддержание потока дохода. Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости.

Расчет чистого операционного дохода объекта оценки представлен в табл. 6.

Рассчитаем ставку капитализации, в нашем случае мы применяем кумулятивный (суммарный) метод (табл. 6).

Особенность данного метода расчета заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента - ставка дохода на инвестированный капитал - разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается необходимая норма доходности.

В качестве безрисковой ставки принята доходность ОФЗ к погашению равная 6,56%.Эксперт № 7 от 18.02.2008 г. С. 115.

К безрисковой ставке дохода мы прибавили следующие поправки для данного объекта.

Поправка на риск вложения в недвижимость ~3%.

Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением ~3%.

Поправка на низкую ликвидность активов ~3%.

Для определения величины рисков, которые мы применяем для опреде-

ления ставки капитализации, воспользуемся табл. 5.

Ставку возврата капитала мы рассчитали по методу Ринга.

Расчет стоимости объекта оценки по доходному подходу представлен в табл.6.

Таблица 5 - Эмпирическая система уровня риска

Вероятность нежелательного исхода (величина риска)	Наименование градаций риска
0,0-0,1	минимальный
0,1-0,3	малый
0,3-0,4	средний
0,4-0,6	высокий
0,6-0,8	максимальный
0,8-1,0	критический

Таблица 6 - Расчет стоимости объекта по доходному подходу

Характеристика	Величина
Арендная площадь, кв.м.	1338
Арендная ставка, руб 1 кв.м в год.	9240
Потенциальный валовой доход, руб.	12363120
Потери и недозагрузка, % от ПВД.	5
Эффективный валовой доход, руб.	11744964
Налог на имущество	13398
Земельный налог, руб	8354
Страхование	186545
Отчисления на капитальный ремонт 0,8% от стоимости строительства	358166
Расходы на управление, 5% от ПВД	618156
Итого расходы	1184619
Чистый операционный доход, руб.	10560345
Ставка капитализации, %	16,88
Стоимость по доходному подходу, руб.	62561288

2.5 Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Целью сведения результатов используемых методов являются определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки. Методы сравниваются по критериям, позволяющим наиболее точно отразить действительные намерения продавца и покупателя, по качеству информации и т.д. В результате анализа каждому из методов присваивается соответствующий весовой индекс и рассчитывается итоговое значение стоимости (табл. 7).

Определение итогового значения рыночной стоимости представлено в табл. 8.

Таблица 7 - Определение весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки (метод анализа иерархий)

Интенсивность относительной важности	Сравнение	Интенсивность относительной важности	Сравнение
0	не сравнимы	7	значительное превосходство
1	равная важность	9	очень сильное превосходство
3	умеренное превосходство	2,4,6,8	промежуточные значения
5	существенное превосходство
Критерии согласования результатов стоимости.
Критерий	Определение критерия
А	Возможность отразить намерения продавца
Б	Достоверность данных для проведения анализа и оценки
В	Способность методов учитывать конъюнктурные колебания
Г	Способность учитывать особенности объекта, влияющие на его стоимость
Матрица сравнения и расчет приоритетов критериев.
	А	Б	В	Г	Среднее геометрическое	Вес критерия
А	1	3	3	3	2,28	0,460
Б	0,33	1	7	3	1,63	0,328
В	0,33	0,14	1	3	0,61	0,124
Г	0,33	0,33	0,33	1	0,44	0,088
-	-	-	-	Сумма	4,96	-

Таблица 8 - Определение итогового значения рыночной стоимости объекта оценки

Подход	Стоимость объекта оценки по подходу, руб.	Вес подхода	Вклад подхода в итоговое значение рыночной стоимости	Рыночная стоимость объекта с учетом НДС (руб.) округленно
Затратный подход	63008304	0,266	16760208,86	60 000 000
Доходный подход	62561288	0,266	16641302,61
Сравнительный подход	55825345	0,467	26070436,12

Таким образом, рыночная стоимость административно-торгового здания общей площадью 1338,2 кв.м., принадлежащего ООО «Эксперт», находящегося по адресу: РФ, Свердловская обл., г. Красноуфимск, ул. Мизерова, дом 119, на дату оценки 10.09.2008 г. составляет: 60 000 000 (Шестьдесят миллионов) рублей, в том числе стоимость земельного участка 240 544 руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По итогам проделанной работы можно сделать следующие выводы:

1. На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 27.07.2006г.).

2. Рыночная стоимость объекта оценки (ст. 3) - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

3. Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

- затратного;

- сравнительного;

- доходного.

4. Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

5. Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

6. Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемые объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения.

Учитывая всё вышеизложенное, во втором разделе данной работы был проведен расчет рыночной стоимости.

Объектом недвижимости, стоимость которого необходимо было опре-

делить является административно-торговое здание общей площадью 1338,2 кв.м., принадлежащего ООО «Эксперт»., находящегося по адресу: РФ, Свердловская обл., г. Красноуфимск, ул. Мизерова, дом 119.

Целью оценки явилось определение рыночной стоимости для обеспечения кредитных обязательств по состоянию на 10 сентября 2008г.

Оценка была осуществлена с позиций трех стандартных подходов - доходного, затратного и сравнительного.

Результаты оценки следующие:

- стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом, составила - 63 008 304 рублей;

- стоимость объекта оценки, полученная с использованием сравнительного подхода составила 55 825 345 рублей;

- стоимость объектов оценки, полученная доходным подходом, составила - 62 561 288 рублей;

Согласованная величина рыночной стоимости оцениваемого объекта составила - 60 000 000 рублей;

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1. от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 27.07.2006 г.).

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.01. №136-ФЗ. (ред. от 30.06.2003 г.).

3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07. 1998 г. №135-ФЗ (в ред. от 24.07.2007 г.).

4. О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: Федеральный закон от 27.07. 2006 г. № 157-ФЗ (в ред. от 13.07.2007 г.).

5. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»: Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256.

6. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№ 2)»: Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255.

7. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.

8. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков: Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р. (ред. от 31.07.2002 г.).

9. Об утверждении методики оценки объектов государственной собственности при сдаче в аренду: Распоряжение Департамента имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области от 20.09.2002 г. № 1266-р.

13. Индексы цен в строительстве: Приказ департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области от 12.07.2005 г. № 12.

14. Белокрыс А.М. Болдырев В.С. Олейник Т.Л. и др. Основы оценки стоимости недвижимости. - М.: Международная Академия оценки и консалтинга, 2004. - 262 с.

15. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: Состояние и перспективы развития: Учебное пособие для системы дополнительного профессионального образования. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2003.- 147 с.

16. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. Учебник М.: ТК Велби, Проспект, 2006.- 360 с.

17. Вневедомственные строительные нормы 53-86р. Правила оценки физического износа жилых зданий. - М.; 1990.

18. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Артеменков И.Л. и др. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А.- М.: Финансы и статистика, 2006.- 496 с.

19. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие. -Новосибирск, НГАСУ.- 2004.

20. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие / Под ред. М.А.Федотовой.- М.: КНОРУС, 2007.- 344 с.

21. Индикаторы // Эксперт.-2008.-№7. - 140 с.

22. Лобанова Е.И. Оценка объектов арбитражного управления.: Учеб пособие.-2-е ид. доп. и перераб. - Новосибирск: Сибирский институт финансов и банковского дела, 2006.- 218 с.

23. Лобанова Е.И. Экономика недвижимости: Учеб пособие.- Новосибирск: СГГА, 2007.- 276 с.

24. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. - СПб.: МКС, 2003.- 422 с.

25. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. для вузов / Под

ред. Рутгайзера В.М. - М.: Дело, 1998. - 384 с.

26. Сборник укрупненных показателей стоимости строительства: Общественные здания.- М.: КО - ИНВЕСТ, 2005.- 650с.

27. Симионов Ю.Ф., Домрачев Л. Б. Экономика недвижимости: Учеб-

ное пособие для вузов. - М, Март, 2004.- 224 с. (Экономика и управление)

28. Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. - М.: ИКЦ «МарТ», 2006.- 448 с.

29. Соловьев М.М. Оценочная деятельность: Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ изд. 2-е. - М.: ГУ ВШЭ, 2003.- 224 с.

30. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: СПбГТУ, 1997. -422 с.

31. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. проф. В.Е. Есипова. - СПб.: СПбГУЭФ, 1998. - 159 с.

32. Терехова В.В. Маховикова Г.А. Есипов В.Е. Оценка недвижимости..- СПб.: ИД Питер, 2006.- 464 с.

33. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006.- 463 с.

34. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. В.Н. Лаврентьева, Л.В. Познанской, О.В. Тихонова.- М.: Дело, 1997.- 480 с.

35. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учебное пособие/ Пер. с англ.- М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.-231с.

Размещено на Allbest.ru

...