Повышение экономической эффективности использования земли в условиях рынка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Повышение экономической эффективности использования земли в условиях рынка



Оглавление

Введение

1. Теоретические основы землеустройства в населенных пунктах

1.1 Понятие земель населенных пунктов

1.2 Способы приобретения земельных участков на землях населенных пунктов

1.3 Правовое обеспечение землеустройства в населенных пунктах

2. Анализ использования земельного фонда в городе Краснодар

2.1 Природно-экономические условия Краснодара

2.2 Анализ экологического состояния территории города Краснодар

2.3 Характеристика земельного фонда г. Краснодара

3. Совершенствование использования земель населенных пунктов г. Краснодара

3.1 Управляющая система по использованию земель г. Краснодара

3.2 Анализ существующего распределения и использования земли в г. Краснодар

3.3 Анализ осуществления государственного земельного контроля в г. Краснодар

3.4 Основные мероприятия по повышению эффективности использования земель населенных пунктов г. Краснодар

Заключение

Список литературы



Введение

Развитие производительных сил и производственных отношений в любом обществе требует постоянных отводов земель для нужд промышленности, транспорта, энергетики, растущих городов и других поселений, выполнение природоохранных, рекреационных и других мероприятий. Формирование эффективной рыночной экономики немыслимо без децентрализации функций государственного управления. Процесс передачи основных функций управления органами местного самоуправления идёт повсеместно и касается всех сторон экономической и общественной жизни страны.

Во всех государствах идет постоянный оборот земель. Земельные участки перераспределяются в процессе предоставления, при переходе прав собственности, владения и пользования от одних юридических и физических лиц другим при образовании новых и упорядочению существующих землевладений и землепользовании, размежевании земель и т.п.

В области землевладения и землепользования сегодня произошли серьёзные изменения, обусловленные повышением значимости органов местного самоуправления. Так в настоящее время, в ведении местных администраций, находятся земли не только в черте населённых пунктов, но и земельные участки, находящиеся за чертой, но предназначенные для обеспечения нужд населенного пункта. Особенно характерно данное явление для сельских населенных пунктов. В связи с этим, были проведены крупномасштабные землеустроительные работы по наделению землёй сельских и поселковых администраций. Управление данными земельными ресурсами немыслимо без достоверной информации о них, без точных фиксированных границ, определяющих положение земельных участков установленной площади, на местности.

Значительные изменения в последние годы коснулись и земель населенных пунктов, находящихся в ведении поселковых администраций. Изменения произошли как в структуре самого землепользования, так и в использовании земель, непосредственно прилегающих к посёлку.

Сегодня земельно-хозяйственные устройства территории населенных пунктов приобретают большое значение в связи с наличием в черте населенных пунктов значительных площадей, не застроенных территорий и передачей в ведение местных администраций земель, расположенных вне населенных пунктов (сельскохозяйственные угодья).

Перечисленное определяет актуальность темы исследования, необходимость выделения вопросов управления землями в населенных пунктах в качестве объекта самостоятельного изучения в разработке проекта.

Предметом исследования работы являются земельные ресурсы населенного пункта. Объектом исследования послужил город Краснодар.

Целью работы является повышение экономической эффективности использования земли в условиях рынка на примере города Краснодар.

Задачи данной дипломной работы следующие:

- Изучение теоретических положений эффективности использования земель населенных пунктов;

- Проанализировать использование земельного фонда в городе Краснодар;

- Предложить пути совершенствования использования земель населенных пунктов г. Краснодара.

Информационной базой для написания дипломной работы послужили нормативно-правовые акты, учебная литература, периодические издания, а также первичные документы и отчетность за период с 2012 по 2014 г.г. города Краснодар.



1. Теоретические основы землеустройства в населенных пунктах

1.1 Понятие земель населенных пунктов

Земельный кодекс Российской Федерации определяет земли населенных пунктов следующими понятиями:

Земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Право пользования землями в населенных пунктах носит многогранный характер. Это объясняется тем, что здесь тесно связаны имущественные и земельные отношения. Так, право пользования землями в городах связано с комплексом прав пользователей не только на земельный участок, но и на строения, которые возведены на этом участке. Как уже указывалось, в состав земель населенных пунктов входят различные виды земель. Однако их объединяет то, что они имеют одно основополагающее начало - разместить город, поселение и обеспечить его нормальное функционирование как единого и в то же время сложного социально-экономического организма.

Для всех типов застройки являются обязательными следующие правила межевания: границы и размеры земельных участков, переданных в собственность, владение, пользование юридических и физических лиц, а также государственных и муниципальных земельных участков, сданных в аренду до принятия указанного Положения, не подлежат пересмотру; в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры; при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка. При межевании застроенных территорий проводится: выделение структурных планировочных единиц посредством разделения на кварталы крупных межмагистральных территорий с выделением территорий транспортных и инженерных коммуникаций в соответствии с планом красных линий; межевание на земельные участки посредством установления границ существующих и новых объектов недвижимости.

Работы по межеванию проводятся на основании постановлений органов местного самоуправления или по заявкам владельцев недвижимости. Постановление органов местного самоуправления о межевании и сроки его проведения публикуются в местной печати.

Межевание включает:

- Подготовительные работы;

- Разработку плана межевания микрорайона или квартала,

- Согласование его с владельцами недвижимости и утверждение в установленном порядке;

- Установление границ в натуре. План межевания утверждается решением органа местного самоуправления.

Проблема рационального использования земель населенных пунктов одна из важнейших. Необходимо эффективно использовать эти земли в целом, а также не нарушать целевое назначение конкретного вида земель. Здесь встает также проблема "минимальной территории при максимальном ее использовании".

В соответствии с Градостроительным кодексом на территориях городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов:

1.жилые зоны;

2.общественно-деловые зоны;

-производственные зоны;

-зоны инженерной и транспортной инфраструктур;

-рекреационные зоны;

-зоны сельскохозяйственного использования;

-зоны специального назначения;

-зоны военных объектов,

-иные зоны режимных территорий.

Проблема рационального использования земель городов и других населенных пунктов имеет ряд аспектов - градостроительный, экологический, экономический, социальный, исторический, юридический.

Рациональное использование земель населенных пунктов означает эффективное их использование в целом и каждого вида в отдельности в соответствии с их целевым назначением; установление правильного количественного и качественного соотношения между отдельными видами. Требуется так занять минимальную земельную площадь, чтобы разместить максимальное количество жилых зданий, учреждений, организаций и несельскохозяйственных предприятий, а также достаточную сеть дорог, площадей, парков, бульваров, зеленых насаждений в соответствии с научно обоснованными нормами; обеспечить интенсивное использование городских сельскохозяйственных угодий, а также земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и др.; санитарную охрану городских лесов, водоемов и всей окружающей среды. В конечном счете все это призвано повышать эффективность капитальных вложений, направляемых в градостроительство и строительство других поселений.

Уровень использования земельного фонда характеризуется показателями:

- Удельный вес сельскохозяйственных угодий в общей земельной площади;

- Удельный вес пашни в составе сельскохозяйственных угодий;

- Удельный вес посевов в площади пашни.

В процессе анализа сначала изучается динамика перечисленных показателей, выполнение плана по их уровню, проводится межхозяйственный сравнительный анализ. Потом выявляются факторы и резервы повышения эффективности использования земельных ресурсов.

Одним из важнейших факторов повышения эффективности использования земель является расширенное воспроизводство плодородия почвы. Науке и практике известны средства быстрого и долгосрочного воздействия на почву. К первым относятся регулирование влажности почв, внесение быстродействующих минеральных удобрений, ее рыхление. Долгосрочное формирование почвенного плодородия включает систематическое обогащение почвы органическими удобрениями, известкование кислых почв, мелиорацию земель с неблагоприятными природными свойствами.

Главным источником пополнения гумуса в почве являются органические удобрения и пожнивные остатки. При внесении только минеральных удобрений без органических содержание гумуса в почве снижается из года в год. Для поддержания в почве оптимальной концентрации гумуса следует ежегодно вносить не менее 13 - 15 т органических удобрений на 1 га пашни. Для обеспечения положительного баланса гумуса (0,01 % в год) необходимо ежегодно вносить по 20 т/га органики, в том числе в травопольных севооборотах - 10 - 12, плодосменных - 14 - 18, пропашных - 70 - 80 т/га.

Однако нужно иметь в виду, что удобрение почвы не даст эффекта, если неумело его использовать. Не надо забывать, что почва - не мертвое тело, а живой организм, населенный многочисленными микроорганизмами, и как все живое, требует деликатного отношения. Если органика вносится не в виде навоза, а в виде жидких стоков ферм, которые содержат много металлов, то она отравляет почву. Жидкий аммиак ученые называют динамитом почвы. Он убивает все живое. Растения успевают усваивать только 30 - 50 % вносимых минеральных удобрений, остальные отравляют почву и грунтовые воды.

Для поддержания бездефицитного и создания положительного баланса гумуса необходимо расширять посевы многолетних трав, сидератов, покровных и пожнивных культур. После распашки многолетних трав содержание гумуса в пахотном слое повышается на 0,2 - 0,3 %. Продуктивность земель за счет посева сидеральных культур в сочетании с внесением навоза повышается на 18 - 20 %. Сидераты обогащают почву легкоразлагающимися органическими веществами, являются действенным средством борьбы с сорняками и вредителями растений. Этому способствуют также чистые пары, при использовании которых урожайность зерновых культур увеличивается на 20 - 30 %.

Существенным фактором повышения продуктивности земель является регулирование водного режима: отвод фильтрационных вод во влажные годы и орошение в засушливую пору. Мелиорация - неотъемлемое и мощное средство повышения устойчивости и продуктивности земледелия. Важным условием охраны и рационального использования земли является система мероприятий по защите почвы от водной и ветровой эрозии: минимальная и безотвальная обработка почвы, почвозащитные севообороты с полосным размещением посевов и паров, залужение сильноэродированных земель и др.

Одним из факторов повышения продуктивности земель является борьба с переуплотнением почв. Под воздействием тяжелых колесных тракторов, уборочной и транспортной техники значительная часть пахотных земель имеет уплотнение, превышающее оптимальное. В таких условиях корневая система растений слабо функционирует, в результате чего ухудшается их жизнедеятельность, повышается засоренность полей, что приводит к значительному недобору урожая. Уплотнение земель уменьшается при использовании более легкой техники, широкозахватных почвообрабатывающих машин. Большое значение в борьбе с переуплотнением почвы имеет минимизация ее обработки, т.е. сокращение и совмещение операций при обработке, посеве и уходе за растениями. Минимальная обработка почвы наряду с получением природоохранного эффекта позволяет добиваться значительной экономии средств.

Большое влияние на повышение продуктивности земель оказывает борьба с сорняками и вредителями сельскохозяйственных культур. По оценке специалистов потенциальные потери урожая по этой причине составляют до 35 %. Основные способы защиты растений - биологические, механические и химические. Первые два - экологически безопасные. Однако в последнее время все более очевидным становится уклон в сторону применения химических средств, небезопасных для человека и природы. Их желательно применять только в тех случаях, когда исчерпаны альтернативные варианты, в частности биологические методы. Это позволило бы привести в прежнее состояние биологическое плодородие почвы, почти полностью разрушенное массированной химизацией. Повышению эффективности использования земельного фонда во многом содействует известкование кислых и гипсование засоленных почв. По расчетам специалистов по причине неблагоприятной кислотности почвы потери урожая ежегодно составляют около 10 %.

Дальнейшее повышение продуктивности угодий тесно связано с кардинальным улучшением естественных кормовых угодий - сенокосов и пастбищ, занимающих значительный удельный вес в общей площади сельскохозяйственных угодий. Как свидетельствует опыт передовых хозяйств, интенсивные формы луговодства, создание многолетних культурных пастбищ может дать не меньший эффект, чем превращение их в пашню.

Повышению эффективности использования земель содействует также применение интенсивных технологий выращивания культур, использование более урожайных районированных сортов, совершенствование структуры посевов, проведение всех полевых работ в оптимальные сроки, улучшение организации труда, повышение квалификации работников, культуры земледелия и т. д.

Влияние перечисленных выше факторов на уровень показателей эффективности использования земли может быть установлено экспериментальным методом, т.е. сравнением выхода продукции или прибыли с 1 га земельных участков, на которых проводилось соответствующее мероприятие, и участков, где оно не проводилось. Полученная разность умножается на площадь, на которой данное мероприятие не проводилось, и результат делится на общую кадастровую площадь сельскохозяйственных угодий.

1.2 Способы приобретения земельных участков на землях населенных пунктов

Для индивидуального жилищного строительства.

Общий порядок, выкупа земельного участка под зданием на сегодняшний день следующий:

1. Юридические или физические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением и приложенным к нему пакетом документов.

2. В месячный срок исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земли в собственность, в аренду и осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения.

К заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения (далее - Заявление), прилагаются следующие документы:

1) копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;

2) копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);

3) копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с Заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);

4) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);

5) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на приобретаемый земельный участок или копии иных документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок. В случае отсутствия у собственника документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок, к Заявлению прилагается мотивированный отказ в предоставлении информации, выданный в письменной форме органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с отсутствием права на приобретаемый земельный участок, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

6) кадастровый паспорт;

7) копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством.

Для сельскохозяйственного использования

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством

- Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

- принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

- уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

- обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

- Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

- В заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

- Орган местного самоуправления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

- Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

- Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия решения.

Для общественно-деловых целей.

В случае предоставления для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, уполномоченные органы публичной власти проводят работу по формированию соответствующего земельного участка: подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание); определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурса, аукциона) или о предоставлении земельного участка без проведения торгов с публикацией сообщения об этом.

Земельный участок для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может предоставляться без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием этих мест. В первом случае помимо проведения работ по формированию земельного участка осуществляется кадастровый учет земельного участка, затем проводятся торги по его продаже либо продаже права на заключение договора аренды земельного участка или осуществляется предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления заинтересованных гражданина или юридического лица (при условии, что, несмотря на предварительную и заблаговременную публикацию сообщения о наличии предлагаемого для предоставления в аренду земельного участка, имеется только одна заявка).

Во втором случае земельный участок предоставляется заинтересованным лицам в аренду, а таким субъектам, как казенные предприятия или государственные и муниципальные учреждения, - в постоянное (бессрочное) пользование. Соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления помимо проведения работ по формированию земельного участка и его кадастровому учету должен принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах, оформляемое актом о выборе земельного участка для строительства с приложением проекта его границ, а также решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Другой необходимой предпосылкой заключения договора строительного подряда является получение необходимых административных разрешений на возведение соответствующего объекта строительства в целях обеспечения соответствия вновь возводимого здания или сооружения целевому назначению земельного участка и требованиям градостроительной документации (документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки, техническим регламентам).

В соответствии с Градостроительным кодексом выдача разрешений на строительство, а также на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на соответствующих территориях, относится к полномочиям органов местного самоуправления. В их компетенцию входит также утверждение правил землепользования и застройки соответствующих территорий, требованиям которых должны соответствовать проекты строительства вновь возводимых или реконструируемых зданий и сооружений. Названные правила включают в себя карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

На карте градостроительного зонирования определяются жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Отнесение конкретного земельного участка к определенной территориальной зоне означает, что на этом земельном участке может осуществляться строительство лишь тех объектов, которые не противоречат целевому назначению соответствующей территориальной зоны.

Например, в жилых зонах допускается размещение объектов социального или коммунально-бытового назначения, здравоохранения, начального и среднего образования, культовых зданий, стоянок автотранспорта, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, административных, научно-исследовательских и образовательных учреждений и иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

1.3 Правовое обеспечение землеустройства в населенных пунктах

Города и другие населенные пункты представляют собой территории, находящиеся под застройкой, площадями, улицами, промышленными зонами, коммуникациями, лесами, парками, бульварами, водоемами и т.д. На территории городов и других населенных пунктов имеются зоны природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного, промышленного и транспортного назначения. Зонирование городской территории регулируется Градостроительным кодексом РФ.

В связи с этим задачи землеустройства в пределах городов и других населенных пунктов сводятся к проведению землеустроительных мероприятий совместно с градостроительным проектированием. Землеустроительная и другая документация соответствующих уровней должна дополнять друг друга.

К задачам земельного законодательства России следует отнести регулирование земельных отношений в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, создание условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения природной среды и охрану прав на землю граждан, предприятий, учреждений и организаций.

Землеустроительные работы в городах и других населенных пунктах включают:

- правовое зонирование;

- проведение инвентаризации земель;

- выявление территориальных резервов и создание резервных земельных фондов;

- разработку планов земельно-хозяйственного устройства не подлежащих застройке и временно не застраиваемых земель;

- разработку проектов межевания земель;

- установление и закрепление в натуре (на местности) черты поселений;

- формирование земельных участков как объектов недвижимости при предоставлении (продаже), изъятии (выкупе), совершении сделок;

- установление ограничений и обременении (сервитутов) в использовании земель;

- составление специальных тематических карт (атласов) состояния и использования городских земель.

Источниками права, регулирующими земельные отношения, являются законы и подзаконные акты. В РФ к источникам земельного права относятся: конституция РФ; земельный кодекс; нормативные акты субъектов РФ; нормативные акты Президента РФ; нормативные акты Правительства РФ и другие подзаконные акты РФ.

Градостроительный кодекс РФ, регулирует отношения в области создания системы расселения, планирования, застройки и благоустройства городских и сельских населенных пунктов, развития их инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения историко-культурных объектов и охраны окружающей природной среды в целях обеспечения благоприятных условий проживания людей.

Данный документ определяет компетенцию органов государственной власти РФ, субъектов РФ, права и обязанности граждан и юридических лиц в области градостроительной деятельности, роль градостроительной документации.



2. Анализ использования земельного фонда в городе Краснодар

2.1 Природно-экономические условия Краснодара

Краснодар находится в южной части Восточно-Европейской равнины на Прикубанской низменности, в 1350 км к югу от Москвы. Географические координаты: 45°02? северной широты, 38°59? восточной долготы, высота над уровнем моря 25-30 м. Город расположен на правом берегу реки Кубани, выше по течению которой находится крупнейший искусственный водоём Северного Кавказа -- Краснодарское водохранилище.

Краснодар расположен в зоне сейсмической активности. Нередко эпицентр землетрясения находится в Чёрном море, а сейсмические волны достигают прибрежных городов и даже Краснодара. За всю историю наблюдений сильных землетрясений в городе зафиксировано не было, однако в 1978 и в 2002 годах наблюдались землетрясения интенсивностью от 4 до 5 баллов[25].

Краснодар располагается недалеко от двух тёплых морей и занимает выгодное экономико-географическое положение[26]. Расстояние до Чёрного моря около 100 км, до Азовского около 120 км.

Краснодар лежит в умеренном климатическом поясе [28]. Зима мягкая, короткая (начало января-середина февраля), без устойчивого снежного покрова; средние температуры зимних месяцев 0°…+2°. Ежегодно под влиянием различных атмосферных факторов отмечаются значительные похолодания (до ?15°…-20°) и значительные потепления (до +15°…+20°), однако, длятся недолго. Лето длительное (начало мая-начало октября), жаркое, более влажное в мае-июне и достаточно сухое в июле-сентябре. Самый тёплый месяц -- июль, его средняя температура +24,1°. Часто в июле-августе случаются волны аномальной жары, когда температура воздуха поднимается до +40°. В год выпадает 700--750 мм осадков. Максимум осадков наблюдается в июне и в ноябре-декабре, минимум -- в августе. Среднегодовая температура +12,1 °C, среднегодовая влажность воздуха - 71%.

В городе действует более 62 тысяч субъектов малого и среднего предпринимательства, в котором занято 204 тысячи человек. В Краснодаре зарегистрирован самый низкий уровень безработицы, и самый высокий уровень средней заработной платы. Трижды "Лучший город России для ведения бизнеса" по версии журнала "Форбс"[61]. В ноябре 2011 года Краснодар возглавил рейтинг городов России, привлекательных для бизнеса, составленный аналитиками РБК[62].

В 2012 году Краснодар занял 7-е место в Рейтинге качества городской среды, составленном Министерством регионального развития РФ, Российским союзом инженеров, Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, а также Московским государственным университетом им. М. В. Ломоносова[63].

Краснодар -- крупный индустриальный центр Юга России. В промышленном комплексе города насчитывается более 130 крупных и средних предприятий, на которых работают около 120,5 тысяч человек или почти 30 % всех занятых в экономике города. Основные направления -- это приборостроение и металлообработка, производство строительных материалов, швейных и трикотажных, мебельных, табачных изделий, пищевых и сельскохозяйственных продуктов. Высокий экономический потенциал и благоприятный инвестиционный климат привлекает внимание представителей отечественного и зарубежного бизнеса. Поддерживаются эффективные деловые отношения с предприятиями США, Турции, Украины, Германии, Белоруссии, Греции, Италии, Франции, Израиля, Австрии, Кипра[64]. Машиностроение и приборостроение являются одними из наиболее динамично развивающихся видов промышленной деятельности.

В отчётном году предприятиями промышленного комплекса обеспечено свыше 11 % налоговых поступлений в бюджет муниципального образования город Краснодар. Однако, если сравнить Краснодар с другими столицами регионов ЮФО и СКФО, то по выпуску собственной продукции город занимает только 8 место. Увеличение индекса промышленного производства может быть достигнуто после строительства предприятий в Восточной промышленной зоне[66].

Предприятия, действующие в городе:

ЗАО "Краснодарский нефтеперерабатывающий завод "Краснодарэконефть"" -- завод по переработке малосернистых, малопарафинистых нефтей различных месторождений, производитель топлива для реактивных двигателей;

ОАО "Краснодарский завод металлоконструкций" -- выпускает опоры линий электропередач и дорожных ограждений, арматурную сетку и др.;

ОАО "Компрессорный завод "Борец"" -- выпускает компрессорные станции для нефтегазовой отрасли, ВПК, металлургической, горнодобывающей промышленности;

ОАО "Филип Моррис Кубань" -- производство табачных изделий;

Краснодарская ТЭЦ -- энергетическое предприятие.

Claas -- машиностроительное предприятие одноимённой немецкой компании, занимающееся сборкой комбайнов;

ОАО "Сатурн" -- разработка и изготовление солнечных элементов и батарей космического применения.

ОАО "НПК "Ритм"" -- производитель средств радиосвязи, охранных и телеметрических систем;

ООО "Фирма "Солнечный ветер"" -- производитель фотопреобразователей и солнечных модулей;

ЗАО "Александрия" -- производство верхней мужской одежды.

Филиал № 1 ЗАО "Московский пиво-безалкогольный комбинат "Очаково"" в г. Краснодаре

ЗАО "Станкостроительный завод имени Седина" -- производство токарно-карусельных станков и обрабатывающих центров с диаметром обработки от 500 до 5000 мм

ОАО "Краснодарский завод "Нефтемаш"" -- производство оборудования и технологической оснастки для нефтегазодобывающей отрасли.

Краснодар по темпам и объёмам вводимого в эксплуатацию жилья по сравнению с другими регионами страны находится в числе лидеров -- вместе с Москвой и Санкт-Петербургом.

Строительный комплекс Краснодара представлен предприятиями, осуществляющими весь цикл строительного производства, начиная от проектирования, производства строительных материалов и заканчивая благоустроительными работами.

В настоящее время на территории города актуальна не точечная застройка территории, а комплексная застройка со своей инфраструктурой, объектами соцкультбыта, детскими и спортивными площадками, благоустроенной внутридомовой территорией, а также участковыми пунктами полиции и кабинетами врачей общей практики.

26 января 2012 года на заседании краснодарской городской Думы был утверждён новый генеральный план развития, по которому Краснодар будет развиваться в ближайшие 40 лет.

Площадь земель, которые будут включены в границу города, увеличивается примерно на 15000 гектаров, в основном за счёт сельских населённых пунктов. В реализацию первого этапа входит интенсивное строительство в Восточно-Кругликовском,

Парковом микрорайонах и в районе Гидростроителей -- здесь запланировано возведение производственных предприятий, мусороперерабатывающего завода, логистических центров, а также вынос военного аэродрома [71].

В феврале 2012 года новый генеральный план развития Краснодара был размещён на официальном интернет-портале администрации города[72].

Одной из главных проблем в строительной сфере города является незаконно возводимое жильё.

В городе хорошо развита сфера торговли, по объёму товарооборота Краснодар занимает 1 место в ЮФО. Для развития собственной торговли товаропроизводителями в городе созданы и функционируют муниципальные рынки, на которых широко представлена продукция кубанских производителей.

Краснодар занимает первое место в России по количеству гипермаркетов на душу населения[75].

В городе действует большое количество различных крупных торговых предприятий, в том числе международных -- "Ашан", "Леруа Мерлен", Castorama, Media Markt, METRO AG, OBI, KIKA, федеральных -- "Магнит", "Лента", "Пятёрочка", "Перекрёсток", "О'Кей", "Столплит", "Посудацентр", "Унидом", "Домашний мир", Hoff, региональных -- "Табрис", "Титан", "Кубань Инструмент", "ПАЛЬТО.RU" и других сетей. Также население Краснодара обслуживается торговыми центрами, расположенными как в пределах города, так и в прилегающих к нему районах, но административно в его состав не входящих. На начало 2015 г. в Краснодаре функционируют ещё 5 торговых комплексов. Кроме торгового комплекса "Мега-Адыгея-Кубань", расположенного территориально в другом субъекте федерации, но в непосредственной близости от Краснодара (менее 5 км.) это такие торговые комплексы как "Галерея"-Краснодар, "Галактика", "Красная Площадь", "СБС-Мегамолл" и "OZ-Moll". Кроме того имеются достаточно крупные территориально расположенные по районом города торговые центры такие как "Вега", "Меридиан", "Медиаплаза", "Центр Города", "Сити-Центр", "Кристалл" и др.

Примечательно, что в кризисный 2009 год товарооборот в Краснодаре продолжал расти, в то время как большинство городов демонстрировали отрицательную динамику обращения товаров[16]. Однако конец 2014 года и особенно начало 2015 года проявили собой существенное падение в товарообороте.

2.2 Анализ экологического состояния территории города Краснодар

Территория города Краснодара находится в центральной части Краснодарского края на правом берегу реки Кубань.

В системе природно-сельскохозяйственного зонирования Краснодарского края территория города Краснодара отнесена ко II-Центральной зоне и 2-й центральной подзоне в составе этой зоны.

По схеме агроклиматического районирования Краснодарского края пригородная территория г.Краснодара входит в третий агроклиматический район, который характеризуется умеренно-континентальным климатом.

По целевому использованию земли города распределены следующим образом:

- земли сельскохозяйственного назначения занимают;

- земли, находящиеся в ведении городских, поселковых и сельских органов;

- земли промышленности, транспорта, связи и др;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса;

В составе земель сельскохозяйственного назначения наибольший удельный вес занимают сельскохозяйственные угодья. Большая часть сельскохозяйственных угодий представлена пахотными землями.

Существенное развитие получили крестьянские (фермерские) хозяйства.

Для земель города, являющихся пригородными, характерно большое количество земель, предоставленных для ведения коллективного садоводства и огородов.

Город Краснодар - крупный индустриальный, сельскохозяйственный и культурный центр Российской Федерации с общей численностью по данным на 1.01.2013г. 758,2 тыс. человек.

Определены экологические проблемы характерные для Краснодарского края:

- имеет место истощение рыбных запасов;

- деградация водных объектов (обмеление, заиливание рек, протоков, исчезновение малых рек, заболачивание, зарастание лиманов и пр.);

- эрозия берегов (размыв в районах населенных пунктов и сельхозугодий);

- деградация особо важных природных объектов (разрушение природных ландшафтных памятников, национальных парков, исчезновение некоторых видов растений, животных и т.д.);

- физическая деградация экосистем курортных районов (сокращение территорий, загрязнение пляжей, лечебных грязей, минеральных вод);

- физическая деградация почв (ветровая, водная эрозия почв, сокращение площадей пастбищ, разрушение природной структуры обрабатываемых площадей, снижение плодородия почв, засоление, заболачивание и пр.);

- сбросы городских запрещенных сточных вод (синтетические моющие средства, нефтепродукты нефтехимической промышленности, интенсивное загрязнение сточных вод органическими веществами и пр.);

- свалки твердых бытовых отходов (пыль, дым, неприятный запах, смывы в водоемы и пр.);

- выбросы в атмосферу окислов углерода, серы, ванадия (районы тепловых станций и др. объектов энергетики, возможность образования кислотных дождей и пр.);

- загрязнение природной среды токсичными промышленными отходами (нефтеперерабатывающая, деревообрабатывающая, станкостроительная, приборостроительная, фармацевтическая, пищевая промышленность и пр.);

- радиоактивное загрязнение территории г. Краснодара.

Азово-Черноморское побережье России уникально: и мягкий климат, и великолепные ландшафты, и плодородные почвы - все это делает данный регион привлекательным для туристов, ценным для сельского хозяйства.

По данным Всероссийского общества охраны природы, сохранившиеся вдоль Черноморского побережья фисташково-можжевеловые редколесья, а также широколиственные леса с вкраплениями скального дуба - уникальны не только для России, но и для всего Средиземноморья. В их флористическом составе около 60% реликтовых и эндемичных видов.

На склонах сопок и гряд Таманского полуострова, среди сплошных распаханных угодий, сохранились отдельные участки разнотравно-злаковых степей и ксерофильные ассоциации полупустынного типа.

В Краснодарском крае реализуется проект Каспийского трубопроводного консорциума (КТК): прокладывается нефтепровод, строится нефтеналивной терминал. И геополитическое значение этого проекта полностью заслонило в глазах многих государственных мужей издержки, которые он несет.

Вот некоторые примеры таких, казалось бы, незначительных издержек, которые в сумме могут привести к обесценению нашего национального природного достояния - Азово-Черноморского побережья.

При строительстве участка нефтепровода на территории Утришского и Абраусского заказников, которое началось до получения необходимых административных разрешений и вопреки протестам местных жителей, были уничтожены десятки гектаров реликтовых можжевеловых лесов (обитавшие в них животные и птицы потеряли свою экологическую нишу и были обречены на гибель).

Жители Новороссийского района выступают против строительства нефтеналивного порта в пос. Южная Озерейка. Так как это создает угрозу для единственного в России детского курорта федерального значения - "Анапа", расположенного поблизости.

Корень возникающих проблем в отсутствии механизмов подсчета материального ущерба, наносимого государственной казне и населению региона (благосостояние которого в значительной степени зависит от процветания туризма) в результате использования реликтовых можжевеловых рощ и курортного побережья под строительство нефтепроводов и нефтяных терминалов, то есть прямо сказать - использования не по назначению.

Деградация природной среды, сочетаясь с экономическими, политическими, социально-психологическими факторами, отрицательно влияет на состояние здоровья населения Кубани.

2.3 Характеристика земельного фонда г. Краснодара

Осуществление земельной реформы существенно преобразило структуру землепользователей, землевладельцев, собственников и арендаторов земельных участков. За период с 2004 по 2014 год значительно изменился и состав земельных угодий.

В ведение органов местного самоуправления, кроме земель занятых непосредственно жилой и производственной застройкой в границах черты населенных пунктов, дополнительно передано 2,4 тыс. га сельхозугодий за пределами этой черты.

Эти земли позволили органам местного самоуправления удовлетворить потребность граждан, проживающих в населенных пунктах, в земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства, строительства индивидуального жилья, огородничества, а также для наделения граждан земельными участками для сенокошения и выпаса скота, принадлежащего им на праве личной собственности.

Наиболее крупным мероприятием, которое приняло Правительство РФ за этот период, была реорганизация колхозов и совхозов. В 2004 году 97% площадей земель сельскохозяйственного назначения были закреплены за колхозами и совхозами.

Из них, соответственно, колхозы занимали 14,4%, совхозы 82,6%. В настоящее время колхозы и совхозы, как форма хозяйствования, почти прекратили свое существование в городе.

Анализ данных с 2004 по 2014 год показывает, что земли сельскохозяйственных организаций за 2004-2007 гг. уменьшились на 2947 га или на 5%, а с 1995 по 2012 год произошло их уменьшение на 1181 га или на 2%. Уменьшение площади земель сельхозорганизаций связано с увеличением их по остальным категориям земель.

В 2000 г. произошло значительное увеличение общей площади земель сельскохозяйственных. организаций - на 1216 га или на 2% по сравнению с 2007 годом. Это увеличение объясняется, в основном, ростом общей площади земель района - на 1270 га. Площади земель по остальным категориям менялись в этом году незначительно.



3. Совершенствование использования земель населенных пунктов г. Краснодара

3.1 Управляющая система по использованию земель г. Краснодара

Муниципальный сектор экономики отличается от частного, прежде всего тем, что преследует не цели индивидуального обогащения и личной прибыли, а цели общественно-полезные. Основной задачей муниципального сектора является достижение наивысшего уровня муниципального благоустройства и социального благосостояния населения муниципального образования.

Для достижения этих целей муниципалитет располагает определенными ресурсами, и, прежде всего, разнообразными объектами муниципальной собственности. Часть этих объектов используется муниципалитетом непосредственно для производства наиболее необходимых обществу товаров и услуг (благ) и составляет муниципальный сектор экономики. Другая часть может быть передана муниципалитетом для включения в хозяйственную деятельность коммерческими субъектами.

Субъектом муниципальной собственности выступают местные органы самоуправления. Размеры муниципального имущества в идеале должны быть сопоставимы с теми задачами, которые возложены на органы местного самоуправления.

Муниципальный сектор экономики любого муниципального образования образуют следующие объекты:

- муниципальные унитарные предприятия;

- муниципальные учреждения;

- муниципальный жилищный фонд и нежилые помещения;

- объекты инфраструктуры, находящиеся в муниципальной собственности;

- средства местного бюджета.

Выполнение муниципалитетом функций непосредственного собственника реализуется через организационно-распорядительную деятельность по управлению муниципальным имуществом.

Управление муниципальным имуществом рассматривается двояко: управление недвижимостью и управление движимым имуществом.

Управление недвижимостью охватывает ряд аспектов, среди которых наибольший интерес представляют: регулирование (формирование) общих условий рынка недвижимости, организация земельного хозяйства, жилищное дело (хотя, два последних направления в работе не рассматриваются).

Управление движимым имуществом рассматривается нами с точки зрения формирования и использования фондов денежных средств местного сообщества (муниципальных финансов).

Управление муниципальным имуществом предполагает комплекс инструментов хозяйственной политики, которые можно объединить в четыре группы:

формирование (изменение) состава муниципальной собственности;

меры по владению имуществом:

- уточнение (разграничение) и закрепление прав собственности муниципального образования;

- учет муниципальной собственности (имущества);

- контроль за использованием имущества, построение системы органов управления собственностью;

меры по организации использования имущества:

- использование имущества при создании (ликвидации) унитарных предприятий или учреждений;

- регулирование порядка и условий использования имущества, закрепленного за предприятиями (учреждениями);

- формирование, утверждение и контроль за утверждением бюджета муниципального образования, муниципальной казны и внебюджетных фондов;

- осуществление иных сделок с имуществом (передача в хозяйственное ведение, управление конкретными объектами имущества и пр.), аренда;

меры по организации распоряжения имуществом:

- ликвидацию предприятий и учреждений и "утилизация" их имущества;

- приватизацию имущества;

- осуществление иных сделок по отчуждению имущества (или передаче прав), таких, как ипотека, залог, купля-продажа имущества, участие в совместной деятельности.

Главным отличием муниципального сектора от частного заключается в том, что большая часть объектов муниципального сектора экономики является не только бездоходной, но и высокозатратной и основной целью функционирования муниципального сектора является не получение прибыли, а предоставление необходимых благ населению муниципального образования. То есть деятельность муниципального сектора экономики осуществляется в рамках принципа "не доход, но польза".

Работу муниципального сектора можно описать исходя из двух основных позиций.

- с позиции места в региональной экономике. При этом особое внимание уделяется доле муниципального сектора в отраслевом разрезе экономики региона, его доле в производстве товаров, услуг или работ по основным отраслям;

- с позиции местной экономики, т.е. муниципальный сектор исследуется как основа жизнеобеспечения населения и развития территории муниципального образования.

В данном контексте проводится анализ развития предприятий и учреждений муниципального сектора, качества и количества предоставляемых ими товаров, услуг или работ, анализ потребностей населения в предоставлении муниципальных услуг и их фактическое удовлетворение, объем дохода, получаемого от деятельности данных организаций и т.д.

Таким образом, первый подход акцентирует внимание преимущественно на вкладе муниципального сектора в региональную экономику и степени его участия в ней.

Он позволяет оценить степень развития муниципального сектора в сравнении с региональными показателями, определить его место в региональной экономике.

Напротив, второй подход предполагает рассмотрение муниципального сектора как основного участника преимущественно местного социально-экономического развития, непосредственно производящего на территории муниципального образования необходимые его жителям товары и услуги. В данном случае внимание должно акцентироваться на имеющихся (или наоборот отсутствующих) возможностях муниципального сектора производить достаточно обширный перечень благ и создании комфортных условий жизнедеятельности в муниципалитетах.

Второй подход представляет интерес в рамках предмета диссертационного исследования.

...