Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Хабаровский государственный университет экономики и права»

Факультет управления

Учебный и научно-методический центр

«Антикризисное управление и оценка собственности»

Курсовая работа

по дисциплине «Практика оценки стоимости недвижимости»

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (на примере Цех по производству товаров народного потребления (литера «Б»), г. Хабаровск)

Слушатель группы

А.В. Пономарев

Хабаровск 2016

Содержание

Введение

1. Теоретические основы оценки объекта недвижимости

1.1 Недвижимость как объект оценки

1.2 Нормативная база оценки объекта недвижимости

1.3 Подходы и методы оценки объектов недвижимости

2. Анализ объекта оценки и его окружения

2.1 Анализ социально-экономического положения Хабаровского края

2.2 Анализ рынка недвижимости г. Хабаровска

2.3 Описание среды местоположения

2.4 Описание объекта оценки

2.5 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

3. Определение рыночной стоимости объекта оценки

3.1 Доходный подход к оценке объекта недвижимости

3.2 Сравнительный подход к оценке объекта недвижимости

3.3 Затратный подход к оценке объекта недвижимости

3.4 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Заключение

Список использованных источников

Введение

Независимая оценка представляет собой упорядоченный процесс, имеющий научное методологическое обоснование, и предусматривающий определение конкретной задачи, сбор необходимой информации, и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Объектом оценки в данной курсовой работе служит производственное здание Цех по производству товаров народного потребления (литера «Б»), принадлежащее ООО «Дальэнергомобилизация», расположенное по адресу г. Хабаровск, Федоровское шоссе, 12.

Цель данной курсовой работы - изучив теоретические аспекты подходов к оценке и нормативно-правовую базу, установить рыночную стоимость объекта оценки. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путём расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Задачами курсовой работы является рассмотрение теоретических аспектов в оценке (затратного, сравнительного и доходного подходов и методов, включаемых в них) и нормативно-правовой базы оценки, получение навыков оценочной деятельности.

Нормативно-правовой базой исследования в данной работе являются:

1. Гражданский кодекс РФ

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ

3. Федеральные стандарты оценки

4. Решение Хабаровской государственной думы № 413 «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам»

5. Сборники укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов

Курсовая работа состоит из трёх разделов: теоретического, аналитического и расчётного.

В аналитическом разделе представлена выборка сделок с промышленной недвижимостью за период с января 2015 года по ноябрь 2015, дан анализ этим сделкам, представлено описание объекта оценки и его окружения и проведён анализ наилучшего наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

В третьем разделе представлен расчёт рыночной стоимости объекта оценки тремя подходами, произведено согласование результатов.

Глава 1. Теоретические основы оценки объекта недвижимости

1.1 Недвижимость как объект оценки

С формированием рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» стали широко использоваться на практике, однако их теоретическое обоснование применительно к специфическим условиям рынка России находится в стадии становления и развития, а многие термины имеют неоднозначное трактование.

Согласно гражданскому кодексу РФ к недвижимости или недвижимому имуществу по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

Здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенные на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

Инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключения земельного участка и находящихся на нём зданий к объектам инфраструктуры квартала или города.

Стационарные сооружения благоустройства территории участка;

Обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

В зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая.

Рыночная стоимость - Наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке, когда продавец и покупатель не испытывают никакого давления, хорошо информированы об объекте, об условиях сделки и о рынке и не выдвигают друг другу никаких дополнительных условий. Следует отметить, что при рыночной стоимости на величину цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства:

Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

Цена сделки представляет разумное вознаграждение за объект оценки;

Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях и ожиданиях.

Ликвидационная стоимость - это цена, за которую объект может быть продан на рынке за ограниченные сроки. Этот вид стоимости всегда меньше рыночной оценки. Условием появления ликвидационной стоимости является наличие чрезвычайных обстоятельств, которые влияют на изменение нормальной рыночной ситуации.

Кадастровая стоимость - это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости с учетом их классификации по целевому назначению, в том числе на основе информации о рыночной стоимости объектов недвижимости.

1.2 Нормативная база оценки объекта недвижимости

Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года. Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих различных объектов.

Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда.

Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений.

Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, доступу к информации; на коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов; а также право на отказ от оценки.

Законом определены обязанности оценщика, который должен соблюдать федеральный закон и принятые на его основе нормативные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.

В соответствии с данным законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки.

Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.

Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется специально создаваемыми высшими государственными или частными учебными заведениями, или на базе их факультетов, отделений или кафедр.

Законом предусмотрено саморегулирование оценочной деятельности, которое должно осуществляться саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяться на их членов.

Лицензирование оценочной деятельности и отзыв соответствующих лицензий осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Другим не менее важным документом, обеспечивающим правовое регулирование оценочной деятельности, являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать основные понятия, используемые оценщиками в своей профессиональной деятельности. К наиболее важным терминам можно отнести определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке. В рассматриваемых Стандартах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рынка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

1.3 Подходы и методы оценки объектов недвижимости

Существует три основных подхода к оценки недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Базовая модель подхода:

V = LV + (IV - D)

V - стоимость объекта недвижимости;

LV - стоимость земельного участка;

IV - стоимость зданий и сооружений;

D - Износ.

Затратный подход базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта со стоимостью существующего объекта. Предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий и сооружений) аналогичной полезности (принцип замещения).

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

3) расчет выявленных видов износа;

4) оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях.

Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Наиболее эффективное использование земельного участка представляет собой использование незанятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможно, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.

Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.

Для оценки объектов незавершенного строительства.

Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).

Для оценки в целях страхования.

Для переоценки основных фондов предприятий.

В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Базовая модель подхода:

V = S_c ±ADJ_c

V - стоимость объекта недвижимости;

S_c - цена продажи аналога;

ADJ_c - величина корректировки к цене продажи аналога.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1-й этап. Изучается состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки и цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

В рамках дохода применяются два метода:

Базовая модель метода прямой капитализации:

V = NOI/R

V - стоимость объекта недвижимости;

NOI - репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного дохода;

R - ставка капитализации.

Базовая модель дисконтирования денежного потока:

V = ?NOI₁/(1+I)¹ + FV/(1+I)ⁿ

I - ставка дисконтирования;

FV - цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия);

n - период владения;

1 - номер платежного периода.

Основные принципы - принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания является основным методообразующим принципом, согласно которому стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость всех будущих доходов от сдачи его в аренду или размещения на его базе доходного бизнеса. Чем выше доходный потенциал оцениваемого объекта, тем выше его стоимость. В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой актив с эквивалентной доходностью.

Данный подход к оценке объектов недвижимости включает в себя два метода: капитализации доходов (прямая капитализация) и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется, если потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину или потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

При применении данного метода необходимо учитывать следующее ограничивающие условия: нестабильность потоков доходов, если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

определение ожидаемого годового дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости;

расчет ставки капитализации;

определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Метод дисконтируемых денежных потоков (ДДП) более сложен, детален, позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется ДДП, когда:

1. предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

2. существуют данные, позволяющие обосновать размер этих будущих потоков от недвижимости;

3. потоки доходов и расходов имеют сезонный характер;

4. оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

5. объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Глава 2. Анализ объекта оценки и его окружения

2.1 Анализ социально-экономического положения Хабаровского края

ПРОИЗВОДСТВО ТОВАРОВ И УСЛУГ.

Промышленное производство. Промышленное производство представлено тремя основными видами экономической деятельности: добыча полезных ископаемых, обрабатывающие производства, производство и распределение электроэнергии, газа и воды. Основной показатель динамики промышленного производства «Индекс промышленного производства» за январь-ноябрь 2015 года увеличился по сравнению с январем-ноябрем предыдущего года на 0,8%.

По виду экономической деятельности «Добыча полезных ископаемых» увеличилась на 5,9%.

Объемы производства и распределения электроэнергии, газа и воды увеличились на 7,8%.

В обрабатывающих производствах объемы за январь-ноябрь 2015 года сократились на 3,6% по сравнению с январем-ноябрем предыдущего года. В отдельных подвидах экономической деятельности «Обрабатывающие производства» ситуация имеет следующие особенности:

Производство пищевых продуктов, сократилось на 5,8%.

Обработка древесины и производство изделий из дерева уменьшилась на 3%.

Производство нефтепродуктов уменьшилось на 6,8%.

Металлургическое производство и производство готовых металлических изделий уменьшилось на 3,9%.

Помимо экономической деятельности промышленного производства, другие виды производства товаров и услуг также подверглись изменениям по сравнению с предыдущим годом:

Строительство. Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «строительство» на ноябрь 2015 года составил 43398,7 млн. рублей, что в сопоставимых ценах на 24,7% меньше соответствующего периода предыдущего года.

Транспорт. По грузообороту основным видом транспорта является железнодорожный. На его долю приходится 68,8% всего грузооборота региона. На втором месте находится трубопроводный транспорт. Он составляет 29,3% от общего числа грузооборота. Если говорить о динамике грузооборота, то за январь-ноябрь 2015 года, по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года, произошло увеличение на 11,4%.

Сельское хозяйство. В структуре продукции сельского хозяйства на долю сельскохозяйственных организаций приходится 30% общего объема, населения - 68%, крестьянских (фермерских) хозяйств - 2%.

Таблица 1. Производство основных продуктов животноводства в хозяйствах всех сельхозпроизводителей за январь-ноябрь 2015 г.

	Ноябрь 2015 г.	Ноябрь 2015 г. в % к ноябрю 2014 г.	Январь-ноябрь 2015г	Январь- ноябрь 2015 г. в % к январю- ноябрю 2014 г.
Скот и птица на убой (в живом весе), тыс. т	2,3	69,6	21,4	78,4
Молоко, тыс. т	2,5	83,0	36,6	90,4
Яйца, тыс. штук	22004	85,6	252649	85,6

В сельскохозяйственных организациях в ноябре 2015 г. по сравнению с ноябрем 2014 г. производство скота и птицы на убой (в живом весе) уменьши лось на 57,1%, молока - на 12,7%, производство яиц - на 15,0%.

Потребительский рынок. В ноябре 2015 г. составил 25476,7 млн. рублей, что в сопоставимых ценах составляет 94,0% к соответствующему периоду предыдущего года, в январе-ноябре 2015 г. - 248954,7 млн. рублей и 100,1%.

РЫНОК ТРУДА

Численность экономически активного населения в сентябре-ноябре 2015 г. составила, по итогам обследования населения по проблемам занятости 713,9 тыс. человек, в их числе 672,7 тыс. человек, или 94,2% экономически активного населения были заняты в экономике и 41,2 тыс. человек (5,8%) не имели занятия, но активно его искали (в соответствии с методологией Международной Организации Труда они классифицируются как безработные).

ИНВЕСТИЦИИ

В январе-ноябре 2015 г. организациями использовано 67361,5 млн. рублей инвестиций в основной капитал, или 67,2% к январю-ноябрю 2014 г.

УРОВЕНЬ ЖИЗНИ НАСЕЛЕНИЯ

По предварительным данным, в январе-ноябре 2015 г. объем денежных доходов населения сложился в размере 541164,1 млн. рублей, что на 21,2% выше уровня января-ноября 2014 г. Денежные доходы в расчете на душу населения составили 36760,5 рублей в месяц (выше значения среднедушевых денежных доходов за январь-ноябрь 2014 г. на 21,3%). Населением израсходовано средств на покупку товаров и оплату услуг 390007,7 млн. рублей, что на 14,8% больше, чем в январе-ноябре 2014г. Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) выросли на 3,5%.

ЦЕНЫ И ТАРИФЫ.

Индекс потребительских цен в ноябре 2015 г. увеличился на 0,8%, в том числе на продовольственные товары - 0,5%, непродовольственные товары - 0,8%, услуги - 1,1%.

Из анализа следует уменьшение производства, строительства и услуг и увеличение расходов населения по отношению к предыдущему году. Данные показатели связаны с внешнеэкономическими и внешнеполитическими обстоятельствами, что отразилось и продолжает отражаться на финансово-экономических показателях отдельных отраслей так и в целом на экономике.

2.2 Анализ рынка недвижимости г. Хабаровска

Недвижимость рассматривается как один из способов извлечения постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Одной из её основных категорий является индустриальная (промышленная) недвижимость. К ней относятся производственные здания, складские помещения, промышленные предприятия. Как и любой вид недвижимости, индустриальная недвижимость имеет свои особенности и специфику:

К рынку индустриальной недвижимости относятся имущественные комплексы «советской» постройки;

Объекты изначально не предназначались для последующей продажи или сдаче в аренду. При строительстве, они не рассматривались как активы, обладающие самостоятельным коммерческим потенциалом;

Ограниченный спрос на объекты такого рода. Количество претендентов на приобретение завода со всеми зданиями и сооружениями, стандартно невелико;

Высокая стоимость воссоздания.

Стоимость купли - продажи и аренды индустриальных помещений зависит от ряда характеристик:

местоположения;

технического состояния;

общей площади и строительного объема;

качества ремонта;

оборудования инженерными системами и их состояния;

транспортной доступности;

охраны;

удаленности от общественного транспорта;

Купля - продажа промышленной недвижимости в Хабаровске

Для проведения анализа в каждом районе было взято по 12 объектов (по 4 объекта в каждом из диапазонов) производственной недвижимости и рассчитана средняя стоимость одного квадратного метра. В качестве объектов производственной недвижимости были взяты склады, производственные помещения, производственные базы, цеха.

Наиболее развитым рынок промышленной недвижимости является в Индустриальном и Железнодорожном районе города Хабаровска. Наивысший уровень предложения объектов данного рынка наблюдается в этих зонах города. Это связано с наибольшим объемом сосредоточения объектов производственной недвижимости в этих районах и их выгодностью положения со стороны транспортно-логистических связей.

Наименее представлен рынок производственной недвижимости в Центральном и Кировском районе. В данных зонах города преобладают торговые и офисные помещения.

Также, для проведения анализа, площадь помещений была разбита на три диапазона: от 0 до 100 кв. м. (малый), от 100 до 1000 кв. м. (средний), и от 1000 и выше кв.м. (высокий). Наибольшим предложением в Хабаровске пользуются средний и высокий диапазон. Малый диапазон на хабаровском рынке представлен в очень малых количествах.

Таблица 2. Рыночные цены купли-продажи промышленной недвижимости в Индустриальном районе г. Хабаровска в 2015 году

Наименование объекта	Месторасполо-жение	Состояние	Площадь помещений, м2	Материал стен	Цена, руб.	Цена 1 м2, руб.
Диапазон (0-100)
Складское помещение	3-й Путевой, 5		44	кирпич	70000	1590,91
Складское помещение	Ул. Слободская, 2д		56,6	Железо-бетон	1300000	22698,20
Складское помещение	Ул. Малинов-ского		8	Кирпич	50000	6250,00
Складское помещение	Ул. Панфилов-цев, 20		5	бетон	60000	12000,00
Диапазон (100-1000)
Складское помещение	Ул. Суворова		438	кирпич	7300000	16666,66
Складское помещение	Ул. Индустриа-льная		240	кирпич	2400000	10000,00
Производственное помещение	Индустриаль-ный переулок		860	кирпич	7500000	8720,93
Производственное помещение	Ул. Строитель-ная		1000	бетон	24000000	24000,00
Диапазон (1000 и выше)
Производственно-складской объект	Камышовый, 14		2 032	бетон	11000000	5413,38
Производственное помещение	Ул. Суворова		5 948	Кирпич	35000000	5884,33
Производственное помещение	Пер. Индуст-риальный		2 600	Бетон	32000000	12307,69
Склад	Ул. Мельнич-ная, 39А		1 935	кирпич	11000000	5684,75

Таблица 3. Рыночные цены купли-продажи промышленной недвижимости в Железнодорожном районе г. Хабаровска в 2015 году

Наименование объекта	Месторасполо-жение	Состояние	Площадь помещений, м2	Материал стен	Цена, руб.	Цена 1 м2, руб.
Диапазон (0 - 100)
Складское помещение	Ул.Лазо, 3		50	кирпич	1300000	26000,00
Складское помещение	Ул. Краснодарская		96	кирпич	2300000	23958,33
Складское помещение	Ул. Демьяна-Бедного		5	бетон	75000	15000,00
Складское помещение	Ул. Ленинград-ская, 25В		6	железо	65000	10833,33
Диапазон (100 - 1000)
Склад	Ул. Лазо, 3		208	бетон	6000000	28846,15
Производст-венно-складской объект	Ул. Аэродромная		650	Железо-бетон	29000000	44615,38
Производственно-складской объект	Ул. Целинная, 10б		400	Кирпич	6100 000	15250,00
Производст-венное помещение	Ул. Горького, 57а		770	Кирпич, бетон	22000000	28571,43
Диапазон (1000 и выше)
Производст-венное помещение	Ул. Аэродромная		1260	кирпич	26000000	20634,92
Производст-венно-складской объект	Ул. Совхозная, 7-1		1026	кирпич	9000000	8771,93
Складское помещение	60-лет Октября, 12А		1700	Кирпич, бетон	35000000	20588,23
Складское помещение	Ул. Целинная, 8		1 000	бетон	18000000	18000,00

Таблица 4. Рыночные цены купли-продажи промышленной недвижимости в Краснофлотском районе г. Хабаровска в 2015 году

Наименование объекта	Месторасполо-жение	Состояние	Площадь помещений, м2	Материал стен	Цена, руб.	Цена 1 м2, руб.
Диапазон (0-100)
Склад	Ул. Бойко Павлова, 9		100	металл	2500000	25000,00
Складское помещение	Федоровское шоссе, 12а		93	кирпич	469534,00	5048,75
Складское помещение	Ул. Трехгорная, 98		9,5	Железо-бетон	99000	10421,05
Производст-венное помещение	Ул. Руднева, 97 а		75	Кирпич, бетон	1000000	13333,33
Диапазон (100-1000)
Производст-венно-складской объект	Ул. Трехгорная		792	бетон	9200000	11616,16
Производст-венное помещение	Ул. Строитель-ная, 24		800	Железо-бетон	8000000	10000,00
Складское помещение	Федоровское шоссе д.10		465	Металл	2204810	4741,52
Производст-венное помещение	Березовское шоссе, 52		769	кирпич	15000000	19 505,85
Диапазон (1000 и выше)
Складское помещение	Ул. Руднева, 71А		2 000	Железо-бетон	20000000	10000,00
Производст-венная база	Ул. Руднева, 71А		1 352	кирпич	24800000	18343,20
Производст-венное помещение	Ул. Кирова, 1		9 108	Железо-бетон	20000000	2195,87
Производст-венная база	Ул. Строитель-ная, 23		4 500	кирпич	75000000	16666,66

Таблица 5. Рыночные цены купли-продажи промышленной недвижимости в Центральном районе г. Хабаровска в 2015 году

Наименование объекта	Месторасполо-жение	Состояние	Площадь помещений, м2	Материал стен	Цена, руб.	Цена 1 м2, руб.
Диапазон (0-100)
Складское помещение	Ул. Волочаев-ская, 113А		6	кирпич	240000	40000,00
Складское помещение	Ленинградский пер., 9		5	бетон	80000	16000,00
Складское помещение	Уссурийский бульвар, 2б		6	кирпич	120000	20000,00
Производст-венное помещение	Ул. Москов-ская, 9		68	бетон	3190000	46911,76
Диапазон (100-1000)
Складское помещение	Ул. Павловича		800	кирпич	15955000	19943,75
Складское помещение	Ул. Волочаев-ская, 181а		254,9	кирпич	10000000	39231,07
Производст-венное помещение	Амурский бульвар, 58		220	бетон	9999999	45454,54
Производст-венное помещение	Ул. Строитель-ная, 24щ		180	бетон	1900000	10555,55
Диапазон (1000 и выше)
Складское помещение	Пр-т 60-летия Октября, 12а		1 700	бетон	35000000	20588,23
Производст-венная база	Ул. Воронеж-ская, 41		3000	Железо-бетон	150000000	50000,00
Складское помещение	Ул. Строитель-ная, 23		2 200	кирпич	48000000	21818,18
Производст-венное помещение	Металлистов		1490	кирпич	20000000	13422,82

Таблица 6. Рыночные цены купли-продажи промышленной недвижимости в Кировском районе г. Хабаровска в 2015 году

Наименование объекта	Месторасполо-жение	Состояние	Площадь помещений, м2	Материал стен	Цена, руб.	Цена 1 м2, руб.
Диапазон (0-100)
Складское помещение	Ул.Демьяна Бедного		6	бетон	70000	11666,67
Склад	Ул. Бойко-Павлова, 9		100	кирпич	2300000	23000
Складское помещение	Ул. Запарина		97	кирпич	2350000	24226,80
Склад	Ул. Оборонная		12	железо	120000	10000
Диапазон (100-1000)
Производст-венное помещение	Ул. Тихоокеан-ская, 62		200	кирпич	4500000	22500,00
Складское помещение	ул. Бойко Павлова, 20		168	кирпич	1700000	10119,05
Производственно-складское помещение	Кирова		750	бетон	12600000	16800,00
База	Ул. Доватора, 5		354	кирпич	12600000	35593,22
Диапазон (1000 и выше)
Складское помещение	Ул. Металлис-тов, 18		1 100	кирпич	19999000	18180,91
Производственный комплекс	Ул. Металлис-тов, 26		1 900	Железо-бетон	19950000	10500
База	Ул. Тихоокеан-ская, 73		1 882	Железо-бетон	31000000	16471,84
База	Ул. Сибирская,		1 250	кирпич	41000000	32800

Таблица 7. Средняя стоимость одного квадратного метра за куплю-продажу производственной недвижимости

Район	От 0-100 кв. м. (в рублях за кв. м)	От 100-1000 кв. м. (в рублях за кв. м.)	От 1000 и выше (в рублях за кв.м.)
Индустриальный	10 634,78	14 846,90	7 322,54
Железнодорожный	18 947,92	29 320,74	16 998,77
Краснофлотский	13 450,78	11 465,88	11 801,43
Центральный	30 727,94	28 796,23	26 457,31
Кировский	17 223,37	21 253,07	19 488,19

В малом диапазоне наибольшая стоимость за м² наблюдается в Центральном районе, так как данный район является самым дорогим для строительства недвижимости данного вида. В среднем диапазоне наибольшая стоимость в Железнодорожном и Центральном районах. Высокие цены в Центральном районе обусловлены выгодным местоположением и высоким спросом на торговую и коммерческую недвижимость средней площади. В высоком диапазоне наибольшая стоимость наблюдается в Центральном районе, из-за высокой стоимости квадратного метра площади.

Аренда промышленной недвижимости

Таблица 8. Арендная плата по объектам промышленной недвижимости в Индустриальном районе г. Хабаровска в 2015 году

Наименование объекта	Месторасполо-жение	Состояние	Площадь помещений, м2	Материал стен	Цена, руб.	Цена 1 м2, руб.
Диапазон (0-100)
Складское помещение	ул. Монтажная		60		9000	150
Складское помещение	Ул. Суворова, 77		73,3	кирпич	19791	270
Складское помещение	Ул. Узловая, 25		72		14400	200
Складское помещение	Ул. Артемов-ская, 55г		100		35000	350
Диапазон (100-1000)
Склад	Ул. Суворова, 73		510	кирпич	75000	147,06
Складское помещение	Ул. Красноре-ченская, 118		220		88000	400
Производственное помещение	Ул. Строитель-ная, 24		153		30600	200
Производственное помещение	Ул. Красноре-ченская, 72б		280	кирпич	80000	285,71
Диапазон (1000 и выше)
Складское помещение	Ул. Северная, 12		1500		525000	350
Складское помещение	Ул. Радищева		1200		132000	110
Производственно-складское помещение	Ул. Суворова, 82а		3850	металл	885500	230
Производственно-складское помещение	Ул. Строите-лей, 23		3000	кирпич	750000	250

Таблица 9. Арендная плата по объектам промышленной недвижимости в Железнодорожном районе г. Хабаровска в 2015 году

Наименование объекта	Месторасполо-жение	Состояние	Площадь помещений, м2	Материал стен	Цена, руб.	Цена 1 м2, руб.
Диапазон (0-100)
Складское помещение	Ул. Целинная, 4, корп. А	Класс А	72		21600	300
Складское помещение	Ул. Нефтяная, 1	Класс А	60		29000	483,33
Производственное помещение	Пр-кт 60 лет Октября, 158		87		46000	528,74
Производственно-складское помещение	Восточное шоссе, 8Б		80	металл	40000	500
Диапазон (100-1000)
Складское помещение	Матвеевское шоссе		450	металл	54000	120
Складское помещение	Ул. Иркутская, 6		430		103200	240
Цех	Ул. Автономная, 13		507		122187	241
Производственное помещение	Ул. Шкотова, 22		175		25000	142,86
Диапазон (1000 и выше)
Складское помещение	Ул. Окружная, 23а литера Б		1400		490000	350
Склад	Ул. Автономная, 13		1803		434523	241
Производственное помещение	Ул. Тихоокеан-ская, 73		4300		516000	120
Производственно-складское помещение	Ул. Целинная, 4 корп. А		1152		288000	250

Таблица 10. Арендная плата по объектам промышленной недвижимости в Краснофлотском районе г. Хабаровска в 2015 году

Наименование объекта	Месторасположение	Состояние	Площадь помещений, м2	Материал стен	Цена, руб.	Цена 1 м2, руб.
Диапазон (0-100)
Складское помещение	Ул. Адмиралтейская, 25		50		13500	270
Производст-венное помещение	Ул. Тихоокеанская, 162		50		7500	150
Складское помещение	Ул. Осенняя		70		20000	285,71
Складское помещение	Ул. Воронежская		80		24000	300
Диапазон (100-1000)
Складское помещение	Ул. Кирова, 1		600		30000	50
Складское помещение	Ул. Трехгорная, 8		300		60000	200
Производст-венно-складское помещение	Ул. Тихоокеанская, 162		200		30000	150
Производст-венно-складское помещение	Ул. Трехгорная, 8		792	монолит	80000	101,01
Диапазон (1000 и выше)
Складское помещение	Ул. Руднева, 71а		1200	металл	120000	100
Производст-венно-складское помещение	Ул. Трехгорная,8		1800	кирпич	360000	200
Производст-венно-складское помещение	Федоровское шоссе, 12б		1240	бетон	49600	40
Складское помещение	Ул. Краснознаменная, 13а		1500	бетон	225000	150

Таблица 11. Арендная плата по объектам промышленной недвижимости в Центральном районе г. Хабаровска в 2015 году

Наименование объекта	Месторасполо-жение	Состояние	Площадь помещений, м2	Материал стен	Цена, руб.	Цена 1 м2, руб.
Диапазон (0-100)
Складское помещение	Ул. Муравьева-Амурского, 17		63		25200	400
Складское помещение	Пер. Гаражный, 28		64,5		26000	403,10
Складское помещение	Пер. Степной, 17		100		35000	350
Складское помещение	Ул. Льва Толстого, 15		57		34200	600
Диапазон (100-1000)
Складское помещение	Пер. Засыпной, 14		160	кирпич	32000	200
Складское помещение	Ул. Советская, 7		870	Кирпич, металл	348000	400
Складское помещение	Ул. Окружная, 6		120	металл	26400	220
Производствен-ное помещение	Лазо, 1		200		70000	350
Диапазон...

Подобные документы

• Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Молл"

  Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
  
  курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013
  

• Оценка объекта недвижимости

  Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

  Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости: "Трехкомнатная квартира, расположена по адресу г. Москва ул. Новомарьинская дом 16 корп. 1 кв. 223"

  Теоретические основы методов и подходов по оценке недвижимости. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы. Расчет рыночной стоимости трехкомнатной квартиры с использованием сравнительного подхода. Разработка заключения стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [6,1 M], добавлен 08.11.2012
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
  
  курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Оценка собственности

  Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.
  
  курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010
  

• Оценка недвижимости

  Оценка стоимости недвижимости: основные понятия, подходы, методы, проблемы и принципы оценки. Определение рыночной стоимости в рамках затратного, рыночного и доходного подходов. Рекомендации по управлению и увеличению величины рыночной стоимости объекта.
  
  дипломная работа [69,1 K], добавлен 15.11.2009
  

• Расчет рыночной стоимости объекта оценки

  Определение основных вопросов оценки объекта недвижимости. Сбор, проверка и анализ информации. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов.
  
  курсовая работа [35,9 K], добавлен 30.11.2010
  

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Оценка стоимости объектов недвижимости общественного назначения

  Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011
  

• Расчет рыночной стоимости объекта торговой недвижимости (на примере встроенного помещения в г. Новокузнецке)

  Принципы оценки и факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости, методические аспекты данного процесса: доходный, сравнительный и затратный подходы. Расчет рыночной стоимости торгового помещения, согласование полученных результатов оценки.
  
  дипломная работа [96,6 K], добавлен 26.01.2014
  

• Основы и методы оценки недвижимости и практическое их применение на примере оценки частного домовладения

  Методы оценки рыночной стоимости недвижимости: затратный, сравнения продаж и капитализации дохода. Согласование полученных результатов оценки. Описание объекта оценки. Основные предпосылки и ограничения. Объем выполненных работ. Определения и понятия.
  
  курсовая работа [65,9 K], добавлен 30.03.2012
  

• Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости

  Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
  
  курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013
  

• Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке

  Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
  
  дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015
  

• Оценка объекта недвижимости. Объект - дача

  Описание объекта недвижимости - двухэтажного загородного дома. Проведение оценки для установления рыночной стоимости здания. Способы анализа стоимости объекта: затратный, капитализации дохода и сравнительного анализа продаж; согласование результатов.
  
  курсовая работа [143,2 K], добавлен 18.11.2014
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам