Размещено на http://www.allbest.ru/

• СОДЕРЖАНИЕ
• Введение
• Глава 1. Теоретические аспекты ценообразования арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости
• 1.1 Понятие недвижимости и ее классификация
• 1.2 Экономические отношения на рынке недвижимости
• 1.3 Арендная ставка и методология ее формирования
• 1.3.1 Рыночный подход при формировании арендной ставки на рынке коммерческой недвижимости
• 1.3.2 Затратный подход при формировании арендной ставки на рынке коммерческой недвижимости
• Глава 2. ОТБОР КЛЮЧЕВЫХ ФАКТОРОВ при ФОРМИРОВАНИи АРЕНДНОЙ СТАВКИ
• 2.1 Анализ рынка индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга
• 2.2 Отбор ценообразующих характеристик и анализ возможных спецификаций модели
• 2.3 Описание и анализ данных
• ГЛАВА 3. ПОСТРОЕНИЕ И АПРОБАЦИЯ МОДЕЛИ цЕНООБРАЗОВАНИЯ АРЕНДНОЙ СТАВКИ НА РЫНКЕ ИНДУСТРИАЛЬНО-СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
• 3.1 Отбор значимых для модели характеристик объектов и построение модели зависимости арендной ставки от них
• 3.2 Диагностика построенной модели для определения ее применимости на практике
• 3.3 Спецификация модели
• 3.4 Практическая реализация модели
• Заключение
• СПИСОК ИСТОЧНИКОВ
• Приложение


Введение

недвижимость коммерческий ставка арендный

Сегодня рынок коммерческой недвижимости все больше привлекает инвесторов. Этот интерес вызван сопутствующей экономической ситуацией: спад темпов роста экономики, спад производства и инфляция. При таком положении дел инвестиции в недвижимость обеспечивают более высокую ставку доходности, чем при вложении в финансовые активы, и относительно устойчивый поток прибыли, а также защищают от инфляции. По данным исследования «Asset returns and inflation», проведенного E. F. Fama и G. W. Schwert, недвижимость - единственный класс активов, на стоимость которых инфляция влияет положительно. Однако для получения стабильной прибыли, необходимо понимать, в какие объекты вкладывать, и какой доход эти объекты смогут принести. Для этого проводится анализ рынка в целом и оценка конкретных инвестиционных проектов (объектов недвижимости). К сожалению, чаще всего оценка арендных ставок осуществляется посредственно, при этом не учитываются особенности типа недвижимого имущества и другие ценообразующие факторы, а анализируемые данные не отражают реальное положение дел. То есть существует проблема неприменимости существующих моделей на практике, а также несоответствия полученных результатов реальному положению дел. Поэтому в нашей работе мы планируем построить модель ценообразования арендной ставки на рынке индустриально складской недвижимости Санкт-Петербурга, в которой будут учтены все основные факторы, влияющие на ее формирование. Такая модель позволит собственника корректно оценить потенциальную доходность объекта, а также посчитать выгоду от внедрения дополнительных опций.

По данным исследования компании Bright Rich, в 2013 году объем вакантных площадей на рынке индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга приблизился к нулю. В то же время спрос на складские площади остается на высоком уровне. Поэтому на рынке наблюдается тенденция сдачи в аренду площадей в еще строящихся объектах. За три первых квартала 2013 года было сдано больше помещений, чем за весь 2012 год (120 тыс. кв. м против 110 тыс. кв. м), это говорит о положительной динамике спроса на складском рынке. Данная ситуация стимулирует повышение спроса на земельные участки под строительство производственно-складских комплексов, а также рост инвестиционной привлекательности данного сегмента. По прогнозу экспертов Bright Rich в 2014 году планируется ввод новых качественных индустриально-складских площадей выше, чем в 2013 на 46,46%, он составит 233 680,94 кв.м. При этом рынок пока не близок к насыщению, а сосредоточенность объектов на юге города, делает привлекательными для инвестиций северные районы. Все это говорит об актуальности изучения рынка качественной индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга, а также построения модели ценообразования арендных ставок.

Большинство исследований, посвященных ценообразованию на рынке коммерческой недвижимости, рассматривают офисный сегмент, так как количество объектов и доступных данных по ним гораздо больше. Также рынок индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга только в начале своего развития, и еще очень далек от объемов Московского. Поэтому, в основном, работы проводятся с использованием данных по Москве. Это обуславливает недостаточную исследованность рынка Санкт-Петербурга, и делает актуальной возможность построения модели для нашего города аналогичной Московским.

Объектом данного исследования является рынок индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга, а предметом - формирование арендной ставки.

Целью представленной работы является усовершенствование существующих моделей определения арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости и их адаптация к рынку индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга.

Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:

· проанализировать теоретические основы оценки недвижимости с целью выявления достоинств и недостатков существующих моделей

· провести исследование особенностей выбранного типа недвижимости с целью их учета при построении собственной модели

· сделать анализ рынка индустриально-складской недвижимости для определения количества объектов, уровня арендных ставок и ценообразующих факторов

· собрать и проанализировать данные о характеристиках и арендных ставках предложенных на рынке складов

· провести эконометрический анализ с целью выявления факторов, влияющих на цену

· построить регрессионная модель и применить ее на практике.

Мы предполагаем, что существующие модели оценки применимы лишь к офисному рынку, как наиболее развитому, а характеристики, по которым оценивается объект, не соответствуют реально влияющим на цену. Также мы выдвигаем гипотезу о том, что класс индустриально-складского комплекса влияет на арендую ставку сильнее любых других факторов, так как включает в себя ряд характеристик, которыми должен обладать объект соответствующего класса. И, наконец, мы предполагаем, что возможно построить модель ценообразования арендной ставки, которая будет учитывать ключевые характеристики объекта и давать реальную оценку аренды, которую можно заявить на рынке. Очевидна практическая значимость такой модели: собственники складов смогут устанавливать арендную плату на основе характеристик объектов, а арендаторы легко смогут посчитать, сколько они переплатят или недоплатят за предложенный им склад.

Как было сказано выше, тема формирования арендных ставок на рынке индустриально-складских комплексов Санкт-Петербурга еще совсем мало исследована, а построение модели арендной ставки и вовсе не проводилось. Однако оценка доходной (офисной, торговой и др.) недвижимости и ставок ее аренды является очень интересной и актуальной для исследователей темой. Это подтверждается наличием публикаций по данной тематике таких авторов российских и зарубежных авторов, как Анисимова Н.Н., Грибовский С.В., Озеров Е.С., Ордуэй Н., Стерник Г.М., Фридман Д., Эккерт Дж.К.

Первая глава посвящена изучению теоретических аспектов, касающихся арендных отношений на рынке коммерческой недвижимости и процесса формирования арендных ставок в России на сегодняшний день на основе законодательных актов РФ, а также работ вышеупомянутых авторов. В данной главе выявлены достоинства и недостатки методов формирования арендных ставок на рынке нежилой недвижимости, прописанных в законодательных актах, с целью недопущения недостатков этих моделей в нашей. Также нами выбран метод наиболее подходящий для оценки стоимости аренды индустриально-складской недвижимости, который мы будем адаптировать и совершенствовать для применения на исследуемом рынке.

Вторая глава включает в себя анализ рынка индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга, на основе которого отмечены особенности рассматриваемого сегмента рынка недвижимости для их учета в модели. Также выбрана спецификация модели, подходящая для оценки арендой ставки и отобраны ценообразующие характеристики объектов. Далее по выбранным характеристикам оценены все объекты, представленные на рынке, и полученные данные подробно проинтерпретированы и исследованы на предмет их применимости для нашей модели.

В третьей главе построена модель зависимости арендной ставки от значимых характеристик объектов. Далее полученная зависимость проверена на наличие мультиколлинеарности, гетероскедастичности, нормальности распределения остатков и ошибки спецификации. Проведение этих тестов необходимо для понимания, насколько модель подходит для практического использования, и насколько точны полученные с ее помощью оценки. В итоге построенная модель применена для расчета арендной ставки СК А+Пулково.



Глава 1. Теоретические аспекты ценообразования арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости

Построение модели ценообразования арендной ставки на рынке индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга требует предварительного изучения теоретических аспектов, касающихся функционирования рынка и взаимоотношений его участников, а также существующих моделей оценки ставок аренды. Данная глава посвящена изучению ключевых терминов и понятий, необходимых для проведения исследования, и выявлению достоинств и недостатков предлагаемых на сегодняшний день моделей. Это поможет понять, что именно необходимо усовершенствовать в существующих методах и, на что обратить внимание в практической части.

1.1 Понятие недвижимости и ее классификация

Современный рынок недвижимости - это наиболее ликвидный способ вложения средств для инвесторов. На сегодняшний день в России развитие данного сегмента экономики происходит быстрыми темпами, и, по прогнозам консалтинговой компании Bright Rich, такая тенденция сохранится еще долго, так как рынок пока не близок к насыщению, а наличие свободных земель в Санкт-Петербурге способствует еще более быстрой застройке. Однако, для того, чтобы вкладывать свои средства, инвесторам необходимо определиться с типом недвижимости для вложений, так доход от различных видов объектов приходит разными путями. Часто вкладчики не знают всех своих возможностей, так как имеют узкое понимание того, что может являться объектом недвижимости, и какие типы недвижимости существуют. Обратимся с определения понятия недвижимость и ее классификациям, чтобы иметь представление о рынке в целом.

Согласно Оксфордскому толковому словарю, «недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». Оксфордский толковый словарь по бизнесу. -- М., 1995, с. 543

Розенберг Д. пишет, что недвижимость - это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). - М., 1992, с. 268.)

В России в соответствие со ст. 130 ГК РФ В и ст. 130 ГК РФ, недвижимым имуществом считаются земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. 

Как можно заметить, все эти определения трактуют недвижимость не только, как постройку, но привязывают ее к земельному участку, что говорит о возможности определения огромного количества различных сооружений, как объекта недвижимости. К, сожалению, ГК не объясняет, что такое «прочно связана с землей» и не определяет рамки «несоразмерного ущерба», это приводит к тому, что никто толком не может дать чуткого определения, что такое объект недвижимости. Так, например, согласно российскому определению воздушные и морские суда являются недвижимым имуществом. Данные трактовки расширяют наше привычное понимание того, что же такое недвижимость, так как многие привыкли считать, что это лишь здания вокруг нас.

Такое общее понятие объекта недвижимости делает актуальным вопрос деления рынка недвижимости на сектора. Поэтому для более детального рассмотрения того, на какие группы можно подразделять объекты недвижимости сегодня, обратимся к классификациям, предлагаемым современными исследователями. Важно заметить, что рассматривать мы будем только современные классификации, это связано с тем, что российский рынок недвижимости начал свое активное развитие в 90-е, когда появилось понятие частной недвижимости. Причем развитие данного сектора экономики происходило и происходит достаточно быстрыми темпами, что делает невозможным использование устаревших разработок и исследований.

Так С.В. Гриненко предлагает разделять недвижимость на:

· землю,

· жилье

· нежилые помещения.

Такая классификация является наиболее распространенной сегодня и поддерживается такими исследователями и профессионалами на рынке недвижимости, как Стерник Г.М. и Озеров Е.С.

Однако в работах Стерника Г.М. мы можем встретить более распространенную классификацию, описывающую, что именно может входить в каждый сегмент рынка недвижимости. Так, по мнению исследователя, к «земле» могут быть отнесены:

· свободные земельные участки,

· природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и т.д.;

к «жилью» относятся:

· элитное жилье,

· типовое жилье,

· городское жилье,

· загородное жилье и т.д.

а «нежилыми помещениями» являются:

· офисные помещения,

· складские помещения,

· торговые помещения,

· производственные помещения и т.д.

Наша работа посвящена ценообразованию арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости, а именно индустриально-складской. Данная недвижимость входит в группу «нежилые помещения», согласно вышеуказанной классификации. Однако, если обратиться к предлагаемой С.В. Гриненко классификации по характеру использования, которая выглядит следующим образом: «

· Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.

·  Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.

·  Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.

·  Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.

·  Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.», С.В. Гриненко, Экономика недвижимости, Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

то можно заметить, что автор разделяет коммерческую и производственную недвижимость. Недостатком такого подхода является то, что фабрики и заводы обычно являются единым целым и приносят доход собственнику от работы каждого подразделения. В то же время склад по характеру использования не является неразделимым объектом и может вообще не относиться к производственной деятельности, а быть лишь местом хранения продукции. Причем его использование возможно, как целиком, так и по частям, так как арендуют склады обычно блоками. Такую точку зрения подтверждает исследование международной консалтинговой компании Knight Frank за 2013 год, данные которого указывают на то, что 68% спроса составляют складские площади от 1000 кв.м до 5000 кв.м, в то время, как сами складские комплексы обычно имеют общую площадь более 10 000 кв.м.

В связи с этим мы предлагаем относить индустриально-складскую недвижимость именно к коммерческой, как это чаще всего и встречается сегодня на рынке. Коммерческая недвижимость, в свою очередь, подразумевает под собой деятельность приносящую прибыль собственнику путем продажи или сдачи помещений в аренду целиком или по частям. Здесь мы встречаемся с рынком недвижимости не как с совокупностью объектов, а как с совокупностью экономических отношений, регламентирующих права на временное или постоянное владение объектом. Поэтому необходимо разобраться в том, какие отношения существуют между участниками рынка, и как эти отношения формируются.

1.2 Экономические отношения на рынке недвижимости

Обратимся к определениям рынка недвижимости, которые можно встретить в тематической литературе.

Так, согласно С. Грибовскому рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.

Волков Д.Л. трактует понятие «Рынок недвижимости», как «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней». Волков Д. Л. Экономика и финансы недвижимости. - СПб.: Изд-во Санкт-Петербургского университета, 1999. - 32 с.

Согласно же Дж. Фридману и Н. Ордуэй «рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Также можно встретить следующее определение: «Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем». Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996. - 10 с.

Несмотря на то, что эти определения не включают в себя одинаковые формулировки и не опираются на один источник, все они представляют рынок, как совокупность взаимоотношений между собственником и покупателем (арендатором), по средствам которых осуществляется передача прав владения объектом.

Согласно 17-ой главой ГК право собственности в России определяется следующим образом: «собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, как и любым имуществом, постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте». Данный закон говорит именно о нахождении недвижимости в собственности у какого-либо лица (юридического или физического). Но важно заметить, что существует два типа сделок с недвижимостью: продажа и аренда. При продаже объектом сделки можно назвать само недвижимое имущество, однако при договоре аренды предоставляется скорее услуга, она же и является объектом сделки. То есть во втором случае предоставляется право использовать объект в течение какого-то времени за определенную плату, в результате чего собственник не теряет права, прописанные в ГК (17 глава), а лишь на время лишается физического владения имуществом, получая при этом арендную плату.

То есть мы можем сделать вывод, что наиболее распространены два товара на рынке недвижимости - сам объект и услуга (временное пользование). Очевидно, что цены на эти товары отличаются и, без сомнения, каждая цена имеет свою структуру. Проанализированные нами определения, также трактуют процесс формирования цены, как одну из составляющих взаимоотношений между участниками рынка недвижимости.

В нашей работе мы будем рассматривать ценообразование арендной ставки, а не стоимости покупки объекта, так как на рынке индустриально-складской недвижимости сделки аренды наиболее распространены. И стоит заметить, что величина арендной платы так или иначе влияет на цену продажи объекта, если собственник хочет полностью продать права владения. Получается, что арендная плата - основа не только при заключении договора аренды, но и при оценке полной стоимости доходной недвижимости, что обуславливает значимость изучения ее формирования.

Для того, чтобы разобраться, как происходит ценообразование интересующей нас арендной ставки, необходимо ознакомиться с понятием и сущностью аренды.

«Аренда - (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества (земли) его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату. Арендующий имущество, получающий его в аренду, называется арендатором, а сдающий имущество в аренду - арендодателем. Отношения между арендатором и арендодателем именуются арендными. Договором об аренде может быть предусмотрена возможность выкупа арендуемого имущества». Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. -- М.: ИНФРА-М, 2007. -- 495 с. -- (Б-ка словарей "ИНФРА-М").

А если обратиться к чисто юридическому определению, то согласно (ГК РФ) N 14-ФЗ - Часть 2, «по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

Из данных определений мы можем понять, что заключение договора аренды обязательно подразумевает плату за оказание услуг (арендная ставка). Следовательно, экономическая сущность аренды заключается во временном и, главное, возмездном пользовании арендатором объектов на условиях, согласованных с собственником.

Анализируя все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что владелец коммерческой недвижимости ориентирован на получение дохода и окупаемость первоначальных вложений, путем сдачи помещений в аренду. Поэтому для любой управляющей компании первоочередный вопрос - формирование арендной ставки. Данный процесс требует детального изучения, причем, как реальной процедуры, так и предлагаемых в теории методов.

1.3 Арендная ставка и методология ее формирования

Отталкиваясь, от законодательной базы, временный пользователь недвижимостью имеет обязанности выплачивать арендную плату собственнику согласно ст. 614 ГК РФ «Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах». Причем важно заметить, что в современной практике, если в договоре не прописана ставка аренды, он считается незаключенным. В таком случае арендная плата определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ.

Закон регламентирует, что изменение арендной платы может происходить не чаще сроков, прописанных в договоре аренды, поэтому при формировании ставки собственнику необходимо руководствоваться возможными изменениями на рынке, и оценивать возможность получения дохода при инфляции, изменениям в экономике и постепенном старении объекта недвижимости. Арендатор, в свою очередь, при выборе помещения оценивает арендные ставки, сравнивая их с конкурентными предложениями и отмечая достоинства и недостатки рассматриваемого объекта. То есть процесс формирования и согласования ставки аренды - двусторонний процесс. Также двойственность экономической сущности аренды определяет то, что, с одной стороны, это вид предпринимательской деятельности с целью получения прибыли (для арендодателя), а с другой - способ получения необходимых помещений за соответствующую плату (для арендатора).

Подобной точки зрения придерживается Е.С. Озеров. Исследователь определяет аренду, как цену за право использования и владения площади объекта в течение определенного времени. По мнению автора, ставка аренды является предметом торга, причем цена предложения - цена арендодателя, цена спроса - цена арендатора, а договорная цена - зафиксированная в договоре.

Исходя из этого, Озеров предлагает три методики формирования арендной ставки, отражающие позиции:

· типичного продавца («затратный» подход),

· типичного покупателя («доходный» подход) и

· рынка («рыночный» подход)». Озеров Е.С. К вопросу об оценке рыночной ставки арендной платы для целей управления объектом недвижимости. Проблемы недвижимости, 2004г., вып. 1.

Однако, нужно заметить, что такая точка зрения не может считаться до конца верной. На сегодняшний день расчет арендной савки приоритетно осуществляется двумя из подходов, представленных Озеровым, затратным (затратный метод) и рыночным (метод сопоставимости рыночных цен), за исключением редких случаев, таких, как аренда скважин. Такого мнения придерживается М.Козодаев, руководитель рабочей группы по доработке Методических указаний по оценке работ и услуг.

Налоговый кодекс, а именно на глава «Методы, используемые для определения соответствия цен, применяемых в сделках, рыночным ценам для целей налогообложения», статья 105 регламентируют порядок применения методов определения соответствия цен услуг рыночным ценам. Согласно данной статье:

· первоочередно должна быть оценка путем сопоставления рыночных цен (за исключением случаев приобретения товара у взаимозависимого лица, когда приоритетными являются метод цены последующей реализации или метод цены реализации продукта переработки (вторичного продукта));

· если использование метода сопоставления рыночных цен не возможно, то необходимо обосновать и использовать лишь один из четырех методов:

§ метод цены последующей реализации;

§ метод цены реализации продукта переработки (вторичного продукта);

§ затратный метод;

§ метод сопоставимой рентабельности;

· метод распределения прибыли используется лишь при невозможности применения пяти приоритетных методов.

Согласно М. Козодаеву «если ни один из предусмотренных статьей 105 методов неприменим, рыночная цена определяется исходя из рыночной стоимости предмета сделки, устанавливаемой в результате независимой оценки…».

Нельзя не заметить, что метод «цены последующей реализации» и метод «цены реализации продукта переработки» неприменимы к оценке аренды, так как аренда - это услуга, как мы выяснили ранее, а данные методы предназначены для определения цены лишь товаров. Единственным исключением в данном случае может быть применимость метода «цены реализации продукта переработки (вторичного продукта)» для оценки ставки субаренды складских площадей, однако данная услуга не будет рассмотрена нами в данном исследовании, поэтому изучать методологию формирования ее стоимости в рамках этой работы мы не будем. Также методы «распределения прибыли» и «сопоставимой рентабельности» дают оценку не рыночной стоимости (ставки аренды), а рассчитанные прибыли и рентабельность объекта. Следовательно, эти методы также неприменимы для ценообразования арендной платы.

Исходя из нашего анализа предложенных законом методов и руководствуясь тем, что арендная плата за использование индустриально-складского помещения не является исключением и не требует расчета по специальным методикам, нами будут изучены, подходящие и приоритетные на сегодняшний день затратный и рыночный подходы.

1.3.1 Рыночный подход при формировании арендной ставки на рынке коммерческой недвижимости

Приступая к исследованию методологии оценки арендной ставки, нужно определить, для каких целей проводится данная оценка. Хочется отметить, что, к сожалению, сегодня на рынке частной собственности оценка рыночной арендной ставки не является обязательной, обязательной она будет лишь для сдачи в аренду федерального и муниципального имущества. Однако не один предприниматель, планирующий максимизировать свои доходы от аренды, не станет устанавливать арендную плату, не оценив при этом рынок и свои возможности. Поэтому формирование арендной ставки с помощью рыночного подхода является актуальным, как для собственности, принадлежащей государству, так и для частных владений.

Также в соответствии с 40-ой статьей Налогового кодекса производится контроль за верностью уплаты налогов при возмездной передаче собственности в пользование и определение налоговой базы при безвозмездной. Данные расчеты производятся в соответствии именно с оценкой аренды.

Чтобы оценить все достоинства и недостатки метода сравнения рыночных цен, необходимо разобраться в методике формирования ставки при данном подходе. Как мы уже упоминали выше, обязательна оценка лишь для недвижимости, находящейся в федеральной или муниципальной собственности, поэтому мы рассмотрим Закон Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург».

Данный закон регламентирует порядок расчета минимальной арендной ставки, используя рыночный подход. Однако, здесь мы встречаемся с разделением данного подхода на методы «массовой оценки», «индивидуальной оценки», «определения арендной платы за предоставляемые на условиях почасового пользования объекты нежилого фонда, закрепленные на праве оперативного управления за государственными учреждениями» и определения арендной платы «за сооружения специального назначения, используемые при размещении плавательных средств на акваториях водных объектов». Понятно, что для нашего исследования мы будем рассматривать только массовую и индивидуальную оценку, так как другие два метода не подходят.

Итак, согласно данному закону «метод индивидуальной оценки - метод оценки рыночных стоимостных характеристик объекта нежилого фонда, базирующийся на учете всех существенных характеристик данного объекта, состояния рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, условий договора аренды».

Рассмотрим формулу, по которой проводится расчет ставки аренды методом индивидуального подхода. Согласно приложению 2 к положению «о порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург», формула расчета арендной ставки в рублях за кв.м. за квартал

определяется по формуле:

А_пл = (А_расч Ч I)/4) Ч S, (1)

где:

«А_пл - аренда плата;

А_расч - определяется в результате проведения оценки рыночной стоимости арендной платы в порядке, установленном законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (пункт в редакции, введенной в действие с 13 июля 2007 года Законом Санкт-Петербурга от 2 июля 2007 года N 314-56.) (в процессе массовой оценки);

S - общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта нежилого фонда в квадратных метрах;

I - индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, устанавливаемый с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 3 сентября 1997 года N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" и применяемый по истечении первого года аренды объекта нежилого фонда».

В данном случае А_расч определяется в соответствии с анализом подобных договоров аренды или единичных предложений на рынке, то есть методом массовой оценки, который будет рассмотрен далее. И только потом проводится дополнительная оценка по вышеуказанной формуле, так как метод индивидуальной оценки подходит для объектов с уникальными особенностями. В других случаях он является слишком затратным и трудоемким.

Для оценки арендной ставки на рынке индустриально-складской недвижимости скорее подойдет метод массовой оценки. Так приложение 1 к положению «Методика определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки» устанавливает порядок расчета арендной платы за объект нежилого имущества. Говоря о сущности массового метода, можно сказать, что он подразумевает под собой анализ выборки объектов, по которым есть информация о стоимости аренды на вторичном рынке и о характеристиках помещения. В результате анализ стоится модель, которая отражает зависимость арендной ставки от характеристик, то есть определяют коэффициенты, показывающие вклад каждого фактора в ставку аренды. Акопов В.С., Бакштанский В.Л., Чистяков А.Г. Методика оценки стоимости аренды офисного помещения // Российское предпринимательство. -- 2000. -- № 7 (7). -- c. 25-35.

Первоначально в приложении обозначены исходные данные, необходимые для оценки:

· Точный адрес;

· Существующие запреты на коммерческое использование;

· Общая полезная площадь;

· Занимаемые этажи;

· Состояние объекта, определяемое арендодателем;

· Тип входа в объект;

· Тип здания;

· Элементы благоустройства.

Далее, согласно закону, необходимо рассчитать базовую ставку за кв.м. в год в рублях по следующей формуле:

Аб = АоЧК1ЧК2ЧК3ЧК4ЧК5ЧК6ЧК7ЧI, (2)

где:

Аб - базовая расчетная ставка арендной платы;

Ао - базовая ставка (за квадратный метр в год в рублях);

К1 - коэффициент местоположения;

К2 - коэффициент площади;

К3- коэффициент этажа;

К4- коэффициент состояния;

К5 - коэффициент типа входа;

К6- коэффициент типа здания;

К7- коэффициент благоустройства;

I - индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, устанавливаемый с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 3 сентября 1997 года N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

Значения базовых ставок, а также порядок нахождения коэффициентов должны быть основаны на анализе рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Для определения их значений используются «…факторно-стоимостные модели соответствующих секторов рынка аренды объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга, построенные методами корреляционно-регрессионного анализа в рамках пассивного многофакторного эксперимента (мониторинга сделок аренды объектов недвижимости Санкт-Петербурга)».

Причем, если в результате оценки было получено несколько приемлемых значений, то берется максимальное Аб.

В методе индивидуальной оценки мы встретились с А_расч, которую, мы получаем путем массовой оценки по формуле:

, (3)

где:

К_ар - «арендный коэффициент, учитывающий особенности механизма предоставления объектов нежилого фонда в аренду в соответствии с настоящей Методикой по сравнению с практикой вторичного рынка. К_ар принимается равным 0,7 для основной части города и 0,9 для пригородных территорий».

То есть, как мы видим, метод массовой оценки - это лишь половина метода индивидуальной оценки, так как А_расч вычисляется уже после нахождения Аб, которая является искомой ставкой аренды. Поэтому использование индивидуальной оценки для определения арендной платы за помещение складского типа не требуется. Значит, можем сделать вывод, что сегодня оценка аренды рассматриваемого нами типа недвижимости первостепенно осуществляется именно по методу массовой оценки.

Однако нельзя не обратить внимание на ряд недостатков, присущих этой модели. Во-первых, ценообразующие факторы, которые предложено использовать законодательством, подходят для офисной и торговой недвижимости, но ни в коем случае не для индустриально-складской. Так, например, коэффициент этажа не имеет смысла при формировании ставки аренды на склад, так как в большинстве случаев склады имеют всего один этаж. Тип входа также не имеет значения, здесь скорее будет играть роль наличие доков и пандуса. Коэффициент состояния, которое определяет арендодатель, мы вообще считаем нецелесообразным, так как для завышения арендной ставки в целях получения дохода собственник может приукрасить состояние объекта, а для занижения налогового бремени - наоборот занизить качество объекта. Также количество этих факторов слишком мало для получения корректной оценки. Согласно разработкам Анисимовой И.Н. приемлемо следующее соотношение количества объектов и ценообразующих факторов:

n=2(k+2), (4)

n=2(k+1), (5)

где:

n - количество аналогов,

k - число факторов.

Данная формула регламентирует зависимость количества сравниваемых объектов и факторов, участвующих в оценке. Конечно, данное соотношение не является идеальным и не обязано соблюдаться, но, если учесть, что на рынке Санкт-Петербурга около 200 бизнес-центров только класса «А» и «В», то можно оценить на сколько мало факторов используется для оценки.

Во-вторых, как мы успели упомянуть чуть выше, объектам, относящимся к коммерческой недвижимости характерно иметь свой класс. На сегодняшний день данный аспект не поддерживается законодательной базой и не имеет определенного обязательного для использования вида. Потому на рынке при совершении реальных сделок, мы часто встречаемся с различиями в классификации объектов. В то же время существует необходимость классификации недвижимости, как для работы аналитиков, так и брокеров, агентов и оценщиков.

В настоящее время в России существует несколько, предложенных исследователями классификаций индустриально-складской недвижимости. Рассмотрим самые используемые:

1. Классификация консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International, разделяющая склады на классы А, В+, В, С и D.

2. Классификация консалтинговой компании Knight Frank - А+, А, В+, В, С, D.

Также зачастую на рынке можно встретить стандартную классификацию ABCD. До сих пор не сложилось точного мнения том, какая из классификаций наиболее удобна и приемлема.

Возвращаясь к теме массового метода оценки, его недостатком является то, что класс не является ценообразующим фактором, хотя в реальности класс чаще всего и определяет цену аренды объекта. Данные предпосылки делают актуальной разработку модели ценообразования арендной ставки ориентированную на индустриально-складские комплексы.

1.3.2 Затратный подход при формировании арендной ставки на рынке коммерческой недвижимости

Многие предприниматели сегодня основываются лишь на возможности покрытия своих затрат, формируя ставку аренды. При этом надбавка на минимальный уровень аренды, состоящий из издержек на содержание объекта недвижимости, берется «из воздуха». По нашему мнению, даже в основе затратного метода должен лежать метод массовой оценки, чтобы собственник мог верно оценить степень надбавки и корректно сформировать полную арендную плату. В связи с этим мы изначально относимся к затратному подходу лишь, как к дополнению, если владелец закладывает все расходы в арендную плату. В реальности же такое положение дел встречается чаще в сегменте офисной и торговой недвижимости, в индустриально-складской недвижимости чаще всего используется ставка triple-net, которая не подразумевает включения затрат собственника.

Однако, для полного составления картины о том, как на современном рынке может быть образована ставка аренды, мы рассмотрим затратный подход, который используется при составлении ставки аренды методом, прописанным в № 861-ПП «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы». Идея такого метода состоит в том, что собственник должен компенсировать все свои затраты, связанные со сдаваемой в аренду недвижимостью.

Кажется странным то, что два мегаполиса применяют разные подходы, однако, если подумать, то в Москве, действительно сложно оценить наилучшую ставку аренды, опираясь лишь на цены конкурентов. Массовая оценка в Москве является лишь частью предписанной законом методологии, что сильно усложняет процесс формирования аренды. Однако это необходимо для столицы, так как большое количество объектов с зачастую минимальными отличиями способно ввести в заблуждение собственника при установлении цены.

Так согласно постановлению N 861-ПП «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы» следует рассчитывать арендные платежи по формуле:

АПЛ = Азатр + Адох=(ОТ+НКЛР+СТР)+(ОЦ x S x Кд x Квд х Ккор), (6)

где:

«АПЛ - годовая величина арендной платы;

Азатр - затратная составляющая;

Согласно (А.Н. Асаул, Х. С. Абаев, Ю. А. Молчанов

Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов

СПб. : Гуманистика, 2007. - 250 с.) затратную часть обычно формируют три группы затрат:

· коммунальные платежи; 

· отчисления в бюджет и внебюджетные фонды; 

· затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости

Адох - доходная составляющая арендной платы, ее формирование понимать такж немаловажно, поэтому обратимся к расшифровке коэффициентов.

ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизационные отчисления в размере не менее 2% от полной восстановительной стоимости объекта аренды».

ОТ = Спвс x Кот, (7)

где:

Спвс - полная восстановительная стоимость арендуемой площади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года). Данный термин обозначает сумму затрат на строительство аналогичного объекта по рыночным ценам без учета земельного участка и износа;

Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы;

НКЛР - величина расходов собственника, связанных с оформлением объекта для сдачи его в аренду;

СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект;

ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;

S - площадь арендуемого объекта;

Кд - коэффициент доходности от использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы;

Квд - коэффициент видов деятельности, данный коэффициент усложняет процедуру формирования арендной ставки в Москве, в Санкт-Петербурге же редко можно столкнуться с ситуацией, когда одно и то же помещение будет сдано по разным ставкам представителям, например, банка и аудиторской компании;

Ккор - корректирующий коэффициент. Данный коэффициент отражает категорию арендатора по степени, в которой он может распоряжаться помещением, например, сдавать его в субаренду.

По нашему мнению, учет такого фактора при формировании аренды на постоянной основе не требуется, так как сдача в субаренду скорее редкость, чем обыденность. Следовательно, лучше обсудить данный пункт индивидуально с арендатором, проявившим вопрос, чем усложнять процедуру оценки постоянно.

Очевидно, что для Санкт-Петербурга, а в особенности для рынка складской недвижимости такое ценообразование слишком усложнено, тем более, что затратная часть чаще всего не учитывается при формировании ставки triple-net. Также недостатком методики является то, что корректировка ставки в соответствии с деятельностью компании делает невозможным установление какой-либо стабильной платы. Это усложняет процесс предсказания будущих доходов арендодателя, а также формирования ставки предложения на рынке в целом, так как она будет отличаться для каждой компании. Поэтому для построения модели ценообразования на рынке индустриально-складской недвижимости использование данной методики не подходит.

Для сравнения, согласно Яскевич Е.Е. арендная ставка рассчитывается затратным подходом по следующей формуле Яскевич Е.Е. Методика оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода - М.: НПЦПО, 2005. - 16 с.:

Арендная ставка=(Постоянные расходы + Переменные расходы) * НДС * ПП*(1-ВнИ), (8)

где:

НДС = 1,18;

ПП - прибыль предпринимателя для аренды;

ВнИ - внешний износ для аренды.

ПП и ВнИ - взаимоисключающие параметры.

Нужно заметить, что арендная ставка может быть сформировна без учета переменных расходов (например, коммунальные платежи).

Такой подход нельзя назвать полноценным, он составляет лишь часть того пути, который прописан в Московском законодательстве. Затратным методом формируется лишь минимальный уровень ставки аренды помещения, что предполагает в дальнейшем использование массового метода для понимания того, сколько можно прибавить к минимуму, чтобы быть востребованным на рынке. Именно поэтому в законодательстве затратный метод не является приоритетным и возможен лишь при неприменимости рыночного.

Выводы по главе

Анализируя все вышесказанное, можно заключить, что арендная ставка - важнейшая часть взаимоотношений между участниками рынка коммерческой недвижимости. Ее формирование играет значительную роль, однако до сих пор не регламентируется законом, кроме случаев аренды муниципальной недвижимости. В данных положениях, а также в налоговом кодексе прописаны методы, по которым проводится оценка уже существующих ставок, анализ рынка и исчисление налогов соответственно.

Моделирование арендной ставки должно проводиться с помощью рыночного подхода, если это возможно, и только потом с объяснением причин возможно использование других способов оценки. Однако, что касается рассматриваемого нами рынка аренды индустриально-складской недвижимости, здесь существует лишь два варианта - рыночный и затратный подходы.

Затратный подход не может быть использован, если возможно применение рыночного в соответствии с налоговым кодексом. Это также подтверждается таким недостатком этого метода, как невозможность получения стабильной ставки аренды для любого клиента в силу наличия коэффициента вида деятельности. Затратный подход не будет удачным выбором для моделирования ставки аренды на складскую недвижимость, так как чаще всего собственники озвучивают ставку без учета, например, переменных затрат, а также не меняют ее в зависимости от вида деятельности компании. В процесс расчета ставки затратным методом, мы все равно оцениваем рыночную стоимость, поэтому процесс получается долгим и трудоемким.

Рыночный подход включает в себя метод массовой оценки и индивидуальной оценки. Индивидуальная используется лишь для объектов, не имеющих аналогов и только после определения Арасч, для которой, так или иначе, требуется проведение массовой оценки.

Метод массовой оценки является наиболее удобным и подходящим для оценки арендной ставки на рынке коммерческой недвижимости. Однако положение о методике расчета стоимости прав аренды ориентировано только на офисную и торговую недвижимость. То есть главным недостатком данной модели можно назвать неприменимость оценки влияния предложенных ценообразующих характеристик для производственно-складских комплексов. Помимо этого, минусом предлагаемой методики массовой оценки является игнорирование класса объекта, как ценообразующего фактора, в то время как на практике данная характеристика является, если не определяющей, то одной их основных.

Отобразим сделанные выводы графически:

Рис.1. Недостатки моделей оценки арендных ставок

Из-за большого количества недочетов в предлагаемых на сегодняшний день моделях, они чаще всего используются только по принуждению. Поэтому далее наша работа будет посвящена усовершенствованию и адаптации современного массового метода оценки (как наиболее точного и удобного в применении) арендной ставки для рынка индустриально-складской недвижимости и построению модели, применимой на практике.

Глава 2. ОТБОР КЛЮЧЕВЫХ ФАКТОРОВ при ФОРМИРОВАНИи АРЕНДНОЙ СТАВКИ

Приступая к построению модели ценообразования, мы изучили основной план действий при массовой оценке и обозначили следующие этапы для нашего дальнейшего исследования:

*анализ рынка и сбор данных по всем складским комплексам Санкт-Петербурга,

*построение и калибровка модели,

*тестирование полученной модели и ее применение на практике.

В данной главе мы обозначим основные тенденции рынка индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга, проанализируем арендные ставки, заявленные на рынке на сегодняшний день, и оценим перспективы и темпы развития данного сегмента рынка. На основе такого анализа нами будут отобраны факторы, влияющие на арендную ставку и обозначены основные этапы построения модели ценообразования с учетом ее возможных спецификаций. После чего мы соберем все необходимые данные по объектам и исследуем их с целью корректной калибровки и интерпретации полученной модели в будущем.

2.1 Анализ рынка индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга

Построение модели ценообразования на рынке индустриально складской недвижимости не возможна без предварительного анализа рынка, так как оценка корректности результатов будет истинна лишь при наличии данных по рынку. Поэтому перед тем, как собрать информацию о ценообразующих факторах и определиться с числом сопоставимых объектов, нам необходимо исследовать состояние данного сектора экономики и обозначить тенденции его развития. Для проведения анализа нами были использованы данные консалтинговой компании Bright Rich.

Также необходимо уточнить, что наши исследование посвящено качественной складской недвижимости (А, В+, В), так как данные объекты наиболее интересны для инвестирования, а их арендные ставки зависят от большого количества факторов, в отличии от складов класса С и D. Помимо этого заметна заинтересованность крупных арендаторов (от 1000 кв.м.) в класса А.

Рис.2. Распределение по классам. График построен по данным, собранным на практике в компании Bright Rich | CORFAC International.

Также, как уже было сказано, современная классификация коммерческой недвижимости не универсальна, и часто сложно понять, почему тот или иной объект отнесен к определенному классу. Зависимость класса и характеристик при формировании арендной ставки будет изучена нами в процессе построения модели ценообразования.

На сегодняшний день рынок индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга только начинает свое активное развитие, и пока далек от объемов московского. Этот факт обуславливает интерес инвесторов к данному сегменту недвижимости. Подтверждением данного факта является постоянный рост объемов новых складских комплексов, вводимых в эксплуатацию за последние года., причем по прогнозам экспертов, рос ожидается и в 2014 году.

Несмотря на то, что в 2014 году ввод новых площадей на рынке будет выше, чем в 2013, на 46,46% (233 680,94 кв.м.), рынок все равно не придет к перенасыщению. Так на сегодняшний день (2-ой квартал 2014 года) не наблюдается снижение спроса, и пока нет тенденции к увеличению объема вакантных площадей. Совместно с вводом площадей необходимо рассматривать их чистое поглощение, так как, если спроса на помещения не будет, то смысла в увеличении темпов строительства также нет. Как можно заметить из таблицы 1, в 2014 году ожидается положительная тенденция чистого поглощения, что говорит о востребованности новых площадок на рынке.

Таблица 1

Чистое поглощение и ввод новых площадей. Таблица составлена по данным, собранным на практике в компании Bright Rich | CORFAC International.

...