• Введение
• 1. Теоретические и правовые основы оценки жилой недвижимости
• 1.1 Нормативно-правовое регулирование, применяемое в оценке недвижимости
• 1.2 Понятие и классификация жилой недвижимости
• 1.3 Виды стоимости объектов жилой недвижимости
• 1.4 Анализ рынка жилой недвижимости г. Кирова
• 1.5 Цели и принципы оценки недвижимости
• 2. Подходы к оценке стоимости недвижимости
• 2.1 Затратный подход, его особенности и методы
• 2.2 Сравнительный подход, его особенности и методы
• 3. Анализ практики расчета стоимости объекта недвижимости
• 3.1 Описание объекта недвижимости
• 3.2 Анализ рынка объекта оценки
• 3.3 Применение сравнительного подхода к оценке стоимости
• 3.4 Согласование результатов и вывод итоговой стоимости объекта
• Заключение
• Список литературы

Введение

· ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ № 3 "Требования к отчету об оценке"

1.2 Понятие и классификация жилой недвижимости

а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

Жилым домом признается индивидуальное обособленное здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с их проживанием в доме.

Квартирой считается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с проживанием.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

Под помещением понимают единицу объекта недвижимости, выделенную в натуре и предназначенную для самостоятельного использования для жилых и иных целей.

Любой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию, но с позиции использования для проживания данная конструкция неоднородна, так как кроме личной собственности на жилье она включает долевую собственность на общее имущество.

Общее имущество - все инженерно-технические и прочие системы, без которых невозможно эксплуатировать обособленные личные объекты недвижимости (квартиры), а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Без общего имущества не может существовать обособленный (личный) объект недвижимости - квартира. Это имущество обладает свойствами неделимости. Это означает, что любой владелец помещения (жилья) должен владеть одновременно правом единоличной собственности на жилье и правом долевой собственности на общее имущество.

В отличие от площадей, принадлежащих индивидуальным владельцам, недвижимость в совместной собственности является неделимой: ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев.

Таким образом, квартиры на правах собственности представляют собой внутриквартирные перегородки (стены), межкомнатные двери, слой отделки на стенах и перекрытиях (слой штукатурки, краски, обоев), а также инженерно-технические системы, которые могут быть отделены от общих без ущерба для интересов и прав собственников других помещений. С позиции стоимости строительства это имущество составляет примерно 10…15 % от стоимости строительства дома.

б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Искусственные объекты получили название - "недвижимость по закону", однако эта категория недвижимости опирается на "недвижимость по природе".

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). К "незавершенке" относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

· Земли сельскохозяйственного назначения;

· Земли городов и населенных пунктов;

· Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования;

· Земли особо охраняемых территорий;

· Земли лесного фонда;

· Земли водного фонда;

· Земли запаса.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

§ первичное жилье - место постоянного проживания;

§ вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

§ третичное жилье - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:

· Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие основные требования:

- размещение в наиболее престижных районах города;

- принадлежность к "старому" фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к "сталинскому" фонду;

- кирпичные стены;

- общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

- наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв. м.);

- наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

- размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;

- кирпичные стены;

- застройка в двух и более уровнях;

- наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

· Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

- возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

- некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

- наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

- большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

· Типовое жилье. Для него характерно:

- размещение в любом районе города;

- соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

- по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

· Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:

- размещение в непрестижных районах;

- удаленность от основных транспортных коммуникаций;

- принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания "старого" фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

- размещение в первых этажах домов других типов;

- заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости Кирова применяется типология, включающая:

§ дома "старого" фонда, построенные в дореволюционный период;

§ дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижнее в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

§ "сталинские" дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

§ дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

§ дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты ("улучшенка");

§ современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

§ дома с кирпичными стенами;

§ панельные дома;

§ монолитные дома;

§ деревянные дома;

§ дома смешанного типа.

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье. На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей.

Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло - и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.

1.3 Виды стоимости объектов жилой недвижимости

Таблица 4. Индекс цен - кризисный период (с 30 сентября 2008 по 31 мая 2009)

Таблица 5. Средняя цена кв. м. (на 31.05.2009 г.) - 33.0 тыс. рублей.

Согласно данным сайта www.kvartkirov.ru цены на квартиры в г. Кирове на 22 ноября 2013 г. за период 2 недели на 1-комнатные квартиры выглядят следующим образом:

Средняя цена 1-комнатной квартиры = 1499 т. руб.

Средняя цена кв. метра в 1-комнатной квартире = 52 т. руб.

Цены на квартиры в г. Кирове на 22 ноября 2013 г. за период 2 недели на 2-комнатные квартиры выглядят следующим образом:

Средняя цена 2-комнатной квартиры = 2385 т. руб.

Средняя цена кв. метра в 2-комнатной квартире = 47 т. руб.

Цены на квартиры в г. Кирове на 22 ноября 2013 г. за период 2 недели на 3-комнатные квартиры выглядят следующим образом:

Средняя цена 3-комнатной квартиры =3446 т. руб.

Средняя цена кв. метра в 3-комнатной квартире = 47 т. руб.

1.5 Цели и принципы оценки недвижимости

1. Принцип полезности.

Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Определяется величиной, сроками и характером получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости.

2. Принцип замещения.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

3. Принцип ожидания.

Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер.

Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (связанные с землей, зданиями и сооружениями).

1. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

2. Принцип вклада. Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства (ресурса). Стоимость каждого компонента зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от его использования, с учётом имеющихся количественных и качественных характеристик. Стоимость вклада определяется полезностью элемента с точки зрения покупателя (т.е. рынка).

3. Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства (компонент объекта), оптимальное сочетание которых достигается максимальная стоимость земли.

4. Принцип экономического разделения и соединения прав. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.

Принципы, обусловленные действием рыночной среды.

1. Принцип зависимости утверждает, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

2. Принцип соответствия (окружению) состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

3. Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и предложения. Под предложением понимается количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Спрос - это представленная на рынке платёжеспособная потребность в объектах недвижимости.

4. Принцип конкуренции: когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

5. Принцип изменения внешней среды предполагает учёт при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип (наилучшего и) наиболее эффективного использования (НЭИ).

Принцип НЭИ. Синтезом рассмотренных выше принципов является принцип (наилучшего и) наиболее эффективного использования объекта оценки (НЭИ). Под эти понимается такое использование, которое:

а) является законодательно разрешённым, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Анализ НЭИ включает два аспекта:

· Анализ НЭИ земельного участка как вакантного

· Анализ НЭИ земельного участка с улучшениями.

2. Подходы к оценке стоимости недвижимости