Оценка жилой недвижимости
Теоретические и правовые основы оценки жилой недвижимости, виды стоимости ее объектов и подходы к их оценке. Методы сравнительного и затратного подходов. Анализ рынка жилой недвижимости г. Кирова. Описание практики расчета стоимости объекта недвижимости.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 23.08.2016 |
| Размер файла | 1,2 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
К категориям короткоживущих элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т.е. элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.
Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование действующих в настоящее время "Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации", утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 29 октября 1990 г. № 1072.
Физический износ объекта недвижимости можно определить методом расчета срока жизни. Сроки жизни здания или сооружения представлены на рис. 4.
С точки зрения функционального использования объекта недвижимости выделяют следующие сроки жизни:
1. Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован, как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.
2. Время жизни, отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.
3. Типичный срок физической жизни, определяемый нормативными актами действующего законодательства.
С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:
1. Эффективный возраст, который отражает возраст объекта в зависимости от его внешнего вида, технического состояния и т.д.
Рис. 4. Срок жизни здания или сооружения
2. Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.
3. Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляет период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.
Связь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом, а также типичным сроком физической жизни можно описать следующей формулой:
(1)
где И - износ объекта недвижимости;
Авосст - восстановительная стоимость объекта недвижимости;
ЭВ - эффективный возраст;
ТСэж - типичный срок экономической жизни.
Другими словами, процент износа от восстановительной стоимости определяется отношением эффективного возраста объекта недвижимости к типичному сроку экономической жизни.
Функциональное устаревание (или функциональный износ) объекта заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д.) обусловлен, в основном, влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ может быть устранимым и неустранимым.
К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков. Сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа, с точки зрения устранимости, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на туже дату оценки без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и с недостатком качественных характеристик здания. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор арендной платы (отношение цены продажи собственности к потенциальной арендной плате за нее), характерный для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.
Экономический износ или износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.
Причинами внешнего износа могут являться как общий упадок района в котором находится объект, так и действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.
Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр.
Благоприятные и неблагоприятные факторы окружающей среды могут повлиять на стоимость оцениваемой недвижимости в большей мере, чем на аналогичные, но не оцениваемые объекты.
Такое влияние непосредственно отражается на мнении оценщика о стоимости объекта и фиксируется в отчете. Когда оценщик в ходе обследования объекта определяет проблемы, связанные с состоянием окружающей среды, он должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе собственных исследований или санитарно - экологической экспертизы.
В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования были обнаружены различные виды загрязнений. В тех случаях, когда были выявлены проблемы, связанные с загрязнением окружающей среды или ожидаются такие проблемы, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до начала процесса оценки.
На оцениваемый объект могут и не оказывать существенного влияния факторы загрязнения среды, хотя на аналогичные, но не оцениваемые в настоящее время объекты это влияние может быть достаточно сильным. В тех случаях, когда в какой-либо местности все объекты недвижимости одинаково подвержены влиянию окружающей среды, проводить дополнительный анализ не целесообразно.
Уменьшение стоимости, связанное с загрязнением окружающей среды, определяется с использованием методов, аналогичных методам определения износа. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со стоимостью ремонта объекта, т.е. стоимостью устранимых дефектов. Экономический износ в отличие от физического и морального всегда считается необратимым, ибо сумма затрат, направляемая на устранение внешних факторов, несоразмеримо высока. Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта один из которых имеет признаки внешнего износа, другой - нет).
Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта. Другим способом измерения износа внешнего воздействия является сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.
IV этап. Добавление стоимости земли к стоимости замещения. Данная операция является математической операцией в чистом виде и основана на сложении стоимости земли со стоимостью замещения с учетом износа для получения суммарной стоимости объекта недвижимости:
Сзатр = Сзу + Сновстр - Износ,
Где Сзатр - стоимость, определенная затратным методом,
Сзу - стоимость участка земли,
Сновстр - стоимость нового строительства (восстановительная или замещающая),
Износ - накопленный износ.
2.2 Сравнительный подход, его особенности и методы
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. В зависимости от условий сделки могут приниматься корректировки, если:
· объект оценки арестован в судебном порядке;
· приобретение объекта оценки через ипотечную корпорацию;
· наличие каких-либо обременений;
· наличие арендаторов.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходными параметрами с объектами оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Основные этапы процедуры оценки при сравнительном подходе:
1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.
Главные проблемы этого подхода - трудности с получением необходимой информации, с выбором аналога, адекватного оцениваемому объекту, с учетом степени несовпадения состава и численных значений характеристик аналога и оцениваемого объекта.
Развитие вторичного рынка недвижимости (так называемого рынка "Second Hand", то есть рынка имущества, бывшего в употреблении) расширяет информационную базу применения указанного подхода, внося в то же время определенные коррективы в методику его применения, связанные с учетом стоимости и степени износа объектов вторичной продажи, используемых в качестве аналогов.
В идеальном варианте нижней границей стоимости является остаточная стоимость воспроизводства (остаточная восстановительная стоимость), характеризующая точку зрения продавца, который не продаст объект дешевле, чем он обошелся ему самому (с учетом накопленного износа).
Верхней границей стоимости является остаточная стоимость замещения либо обоснованная рыночная стоимость, отражающие точку зрения покупателя, который не заплатит за объект больше, чем ему может обойтись приобретение на свободном, открытом и конкурентном рынке нового аналогичного объекта (с учетом факторов износа, времени и риска).
Другим показателем верхней границы стоимости может служить стоимость, полученная методом капитализации дохода в рамках доходного подхода, то есть покупатель не заплатит за объект больше, чем текущая стоимость ожидаемых преимуществ, возникающих от владения этим объектом.
Методы оценки в рамках сравнительного подхода формируются по поводу способов корректировки и переноса данных о ценах аналогов на объект оценки.
При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.
При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.
Таблица 7. Методы сравнительного подхода
|
Методы оценки |
Общая характеристика и область применения |
|
|
Метод общей группировки |
Заключается в формировании выборки однородных по ценообразующим факторам (ЦОФ) объектов-аналогов с небольшим разбросом цен. Затем цены аналогов усредняются (если не выделено ни одного значащего ЦОФ) или взвешиваются с учетом различий в значениях ЦОФ (если один фактор все-таки выявлен). Область применения: развитый сегмент рынка объекта оценки, наличие нескольких однородных объектов-аналогов, имеющих близкие цены и отличающихся не более, чем по одному ценообразующему фактору |
|
|
Метод прямого сравнения цен с компенсационными корректировками |
Сущность метода заключается в прямом сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Величины компенсационных (т.е. компенсирующих отличия объектов-аналогов от объекта оценки) корректировок цен объектов-аналогов обосновываются количественно на основе рыночных данных. В результате такого прямого сравнения цены объектов-аналогов могут быть скорректированы на все отличия применительно к объекту оценки. Если объект-аналог по какому-либо ценообразующему фактору лучше, чем объект оценки, корректировка производится в сторону уменьшения цены объекта-аналога. В соответствии с принципом замещения оценщик как бы замещает объектом-аналогом объект оценки, в результате чего выводит стоимость объекта оценки из цен объектов-аналогов. В итоге составляется корректировочная таблица, производится корректировка цен объектов-аналогов и их "взвешивание" для обоснования цены объекта оценки. Область применения - достаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы и количественного обоснования компенсационных корректировок |
|
|
Метод сравнения цен путем направленных корректировок |
Сущность метода заключается в косвенном сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Косвенное сравнение производится потому, что рынок не дает достаточно данных для количественного обоснования величины компенсационных корректировок цен объектов-аналогов. В результате вместо компенсационных корректировок применяются направленные (т.е. показывающие только направление "лучше" или "хуже") экспертные корректировки на все отличия применительно к объекту оценки. При этом степень влияния корректировки отражается баллами по соответствующей шкале. Шкала степени влияния обычно включает градации "значительно лучше", "лучше", "аналог", "хуже", "значительно хуже". Этой шкале соответствует пятибалльная шкала (-2, - 1, 0, 1,2). Знак учитывает направление влияние различий в ЦОФ на цену объекта-аналога. Это значит, что если объект-аналог, например, "лучше" объекта оценки, то ему по анализируемому ЦОФ присваивается балл "-1". И это значит, что цена объекта-аналога должна быть скорректирована в сторону понижения. В итоге составления корректировочной таблицы определяется "цена" одного балла корректировки. С учетом этого производится корректировка цен объектов-аналогов и их "взвешивание" для обоснования цены объекта оценки. Область применения - недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют |
|
|
Метод качественного сравнения объектов-аналогов |
Сущность метода заключается в сравнительной экспертной оценке качества объекта оценки и объектов-аналогов, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение качества объектов производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Никаких корректировок цен объектов-аналогов не производится, за исключением корректировок на различиях в условиях сделки (например, корректировка на торг, на давность продажи и т.п.). Интегральный показатель качества объектов определяется на основе оценки качества объектов по отдельным ЦОФ. Шкалы экспертных оценок качества могут применяться разные. Как вариант, шкала может включать градации "значительно лучше", "лучше", "аналог", "хуже", "значительно хуже". Этой шкале соответствует пятибалльная шкала (+2, +1, 0, - 1, - 2). При такой шкале по любому ЦОФ объекту оценки присваивается балл качества "0". Объект оценки выступает как точка отсчета. Знак балла корректировки показывает преимущество или недостаточность объекта-аналога по сравнению с объектом оценки. Это значит, что если объект-аналог, например, "лучше" объекта оценки, то ему по анализируемому ЦОФ присваивается балл качества "+1". В итоге составления таблицы качественных оценок определяются интегральные показатели (коэффициента) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки. Область применения - недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют |
|
|
Метод анализа иерархий (МАИ) |
Этот метод оценки является развитым, научно обоснованным вариантом метода качественного сравнения объектов. Разработан в 1960-е годы в США Т. Саати. В основе метода лежит составление матрицы частных свойств объектов, определяющих интегральный показатель качества. В отличие от метода квалиметрического моделирования производится попарное сравнение всех частных свойств между собой, вместо "свертки" частных показателей только в пределах "ветвей дерева свойств". В итоге обработки матриц попарного сравнения частных свойств с экспертной оценкой качественных показателей определяются интегральные показатели (коэффициенты) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки. Область применения - недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют |
|
|
Метод квалиметрического моделирования |
Этот метод оценки является "продвинутым" вариантом метода качественного сравнения объектов. Квалиметрия - наука о количественном измерении качества. Метод квалиметрического моделирования представляет собой развитый, научно обоснованный метод экспертной оценки качества объектов. Для оценки качества строится "дерево" взаимосвязанных свойств объекта недвижимости (ЦОФ), оценивается качество каждого частного свойства и производится "свертка" частных коэффициентов качества в пределах каждой из "ветвей" дерева вплоть до определения показателя качества объекта оценки и аналогов в целом. В итоге составляется матрица оценок интегральных показателей (коэффициентов) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки. Область применения - недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют |
|
|
Метод математического моделирования цены |
Метод математического моделирования цены предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей стоимости объекта оценки от величины ценообразующих факторов путем статистической (математической) обработки данных о ценах объектов-аналогов и значениях их ценообразующих факторов. Для оценки рыночной стоимости может применяться метод классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов (МНК). Метод математического моделирования цены является одним из самых формализованных и убедительных методов оценки. При правильном применении дает не менее (зачастую - даже более!) достоверный результат. Кроме того, позволяет определить достоверность результата оценки стоимости как наиболее вероятной цены и построить доверительный интервал оцениваемой величины с заданной надежностью |
|
|
Метод валового рентного множителя |
В этом методе в качестве единицы сравнения выступает величина дохода. При этом по данным рынка выводится валовый рентный мультипликатор (ВРМ), равный отношению величины дохода по аналогу к его цене. ВРМ может определяться двояко: ВРМ=Са/ПВДа или ВРМ=Са/ДВДа, где Са - цена аналога; ПВДа, ДВДа - величины потенциального и действительного валовых доходов. Полученный таким образом ВРМ (например, путем осреднения ВРМ по нескольким аналогам) используется в качестве множителя к адекватному показателю дохода объекта оценки: Vоо = ПВДЧВРМ или Vоо =ДВДЧВРМ. ВРМ обычно не корректируется на удобства и другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета положены фактические значения арендных ставок и цен аналогов, в которых уже учтены указанные различия. Не следует забывать, что метод не в полной мере учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимыми аналогами, а также не учитывает вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах объекта оценки и объектов-аналогов. Область применения: метод ВРМ может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости |
3. Анализ практики расчета стоимости объекта недвижимости
3.1 Описание объекта недвижимости
Таблица 8. Описание объекта оценки
|
Адрес объекта оценки |
Кировская область, г. Киров, ул. Маршала И.С. Конева, д.5, кв.186 |
|
|
Общая площадь квартиры, м2 |
33,0 |
|
|
Площади жилых и вспомогательных помещений квартиры, м2 |
Общая площадь квартиры 33 кв. м., в том числе жилая S=17 кв. м., вспомогательная S=16 кв. м. (кухня S=7,9 кв. м., ванная S=2,6 кв. м., туалет S=1,3 кв. м., коридор S=4,2 кв. м.). Лоджия S=2 кв. м. Высота помещения - 2,5 м. |
|
|
Год постройки дома |
1984 |
|
|
Возраст здания, полных лет |
29 |
|
|
Местоположение квартиры на этаже дома |
Квартира расположена на 2-м этаже 9-ти этажного панельного дома. |
|
|
Конструктивно-планировочное решение |
Наружные стены дома - панельные, перекрытия - железобетонные плиты, перегородки - панельные. |
|
|
Благоустройство и внутренняя отделка квартиры |
Сведения о благоустройстве дома: отопление центральное от ТЭЦ; водоснабжение холодное и горячее центральное; канализация центральная, газоснабжение центральное, телефон отсутствует. В подъезде: мусоропровод - отсутствует; лифт - имеется. Сведения о благоустройстве квартиры: полы: в жилых комнатах линолеум, в кухне линолеум, в ванной плитка, в других помещениях квартиры линолеум; отделка стен: в жилых комнатах обои, в кухне обои, в ванной плитка, в других помещениях квартиры обои; отделка потолков: в жилых комнатах обои, в кухне обои, в ванной пластик, в других помещениях квартиры пластик. Проемы оконные - двойные створные, проемы дверные - филенчатые. |
|
|
Местоположение объекта оценки |
Дом, в котором расположена оцениваемая однокомнатная квартира, находится в Ленинском районе г. Кирова. Рядом с домом находятся жилые дома, магазины. В соседних кварталах расположены жилые дома, магазины, Юго-Западный рынок, Кочуровский парк, ТРЦ Глобус, площадь маршала Конева. Ближайшая остановка общественного транспорта расположена в 4-х минутах ходьбы от дома. |
|
|
Благоустройство двора |
Во дворе дома находятся: парковка для автотранспорта, зеленые насаждения. |
|
|
Износ согласно Техническому паспорту |
Физический износ на дату последней инвентаризации 15.10.1991 г. - 5%. |
|
|
Информация о текущем использовании объекта оценки |
На момент проведения оценки квартира используется по прямому функциональному назначению |
СХЕМА РАСПОЛОЖЕНИЯ ДОМА НА КАРТЕ ГОРОДА КИРОВА
3.2 Анализ рынка объекта оценки
Дом, в котором расположена оцениваемая однокомнатная квартира, находится в Ленинском районе г. Кирова. Рядом с домом находятся жилые дома, магазины. В соседних кварталах расположены жилые дома, магазины, Юго-Западный рынок, Кочуровский парк, ТРЦ Глобус, площадь маршала Конева. Ближайшая остановка общественного транспорта расположена в 4-х минутах ходьбы от дома. Квартира находится в хорошем состоянии в полностью благоустроенном доме на среднем этаже.
При проведении анализа рынка однокомнатных квартир в районе ЮЗР г. Кирова по состоянию на ноябрь 2013 г. было выявлено, что данный сектор рынка является достаточно развитым. Ниже представлены некоторые предложения по продаже однокомнатных квартир аналогичные объекту оценки.
Таблица 9 - Анализ рынка объекта оценки
|
Адрес |
Стоимость квартиры, руб. |
Площадь, кв. м. |
Стоимость за 1 кв. м. в руб. |
|
|
1-квартира, ул. Космонавта Волкова, д.10, 1/9, панель |
1 760 000 |
32 |
55 000 |
|
|
1-квартира, проспект Строителей, д.42, 6/9, панель |
1 700 000 |
33 |
51 515 |
|
|
1-квартира, ул. Маршала Конева, д.5, 3/9, панель |
1 850 000 |
33 |
56 061 |
|
|
1-квартира, ул. Космонавта Волкова, д.3, 2/9, панель |
1 850 000 |
33 |
56 061 |
|
|
1-квартира, ул. Маршала Конева, д.7/1, 1/9, панель |
1 680 000 |
33 |
50 909 |
|
|
1-квартира, ул. Космонавта Волкова, д.8, 8/9, панель |
1 730 000 |
33 |
52 424 |
|
|
1-квартира, ул. Космонавта Волкова, д.10/1, 8/9, панель |
1 800 000 |
33 |
54 545 |
|
|
1-квартира, ул. Космонавта Волкова, д.3, 5/9, панель |
1 850 000 |
34,6 |
53 468 |
|
|
Среднее значение по выборке, руб. |
53 748 |
Как видно из приведенного анализа сегмента рынка, стоимость 1 м2 однокомнатных квартир в районе, ЮЗР г. Кирова по состоянию на ноябрь 2013 г. колеблется в диапазоне от 50 909 до 56 061 руб. /м2.
Главными факторами, влияющими на стоимость жилой недвижимости, являются:
Местоположение объекта оценки
Общая площадь квартиры;
Наличие / отсутствие балкона или лоджии;
Местоположение квартиры на этаже дома;
Конструктивно-планировочное решение дома;
Благоустройство и уровень отделки квартиры.
Максимальную стоимость 1 кв. м. имеют квартиры, с наличием лоджии или балкона, с чистовой отделкой, расположенные на средних этажах.
Выводы.
Рынок жилья наиболее активен, особенно вторичный рынок типового жилья. Цены на жилье являются индикатором изменения цен на рынке недвижимости различного назначения. Цены на жилье в различных районах города дают определенные ориентиры для определения зависимости рыночной стоимости объектов недвижимости от местоположения.
Главными факторами, влияющими на стоимость жилой недвижимости, являются местоположение объекта, право собственности, условия финансирования сделки, площадь, материал несущих конструкций здания, этажное расположение, состояние внутренней отделки и самого здания, планировка, наличие балкона/лоджии, санузел (раздельный или совмещенный) и другие характеристики.
3.3 Применение сравнительного подхода к оценке стоимости
В настоящей работе за основу взят метод прямого сравнения цен с компенсационными корректировками.
Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о предложении и продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по предложениям к продаже и по недавно прошедшим сделкам. Этот метод требует базы данных по предлагаемым к продаже объектам и совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах, продавцах и покупателях. На рынке жилой недвижимости г. Киров достаточно доступной информации по предложениям к продаже аналогичных объектов.
В соответствии с процедурой реализации данного метода оценщиком был проанализирован рынок аналогичных объектов посредством просмотра информации Интернет-сайта www.dom 43.ru., www.stranicy.ru.
В настоящей работе для расчета стоимости сравнительным подходом выбраны пять аналогичных объектов; все аналоги - реальные предложения на рынке недвижимости г. Кирова по состоянию на ноябрь 2013 г. , расположенные в этом же микрорайоне, что и объект оценки.
В работе были сравнены и сопоставлены объект оценки с объектами-аналогами по двум компонентам:
единицам сравнения;
элементам сравнения.
В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 м2 квартир. Подобная единица сравнения является типичной для рынка недвижимости, как жилой, так и коммерческой.
Как показывают приведенные выше предложения, типовыми элементами сравнения на рынке купли-продажи квартир:
- Изменение цен во времени;
- Отличие цены предложения от цены сделки;
- Местоположение объекта оценки
- Возраст здания;
- Общая площадь квартиры;
- Местоположение квартиры на этаже дома;
- Конструктивно-планировочное решение дома;
- Благоустройство и уровень отделки квартиры.
Были проанализированы и применены процентные корректировки по каждому из элементов сравнения, начиная с изменения цен во времени, до благоустройства и уровня отделки квартиры.
Изменение цен во времени - корректировка, связанная с давностью продажи (предложения), подразумевает под собой различие в стоимости объектов-аналогов и объекта оценки, вызванное влиянием изменения уровня цен на недвижимость в г. Кирове и Кировской области.
Так как в нашей работе объекты-аналоги являются актуальными по состоянию на ноябрь 2013 г. , а дата оценки - 22 ноября 2013 г. , то корректировка на давность продажи (предложения) составляет 0%.
Корректировка на отличие цены предложения от цены сделки определяется в каждом конкретном случае на основании данных о возможности торга.
На основании данных риэлтерских фирм "Финансы и недвижимость" (Спасская, 18, 32-04-78), РиэлтПрофи (г. Киров, Нововятский р-н, ул. Пушкина, д.28а, 21-16-53, 21-16-52), "Город" (Киров, ул. Спасская, 18, этаж 3, офис 36, тел. +7 (963) 552-30-00 скидка на торг на данном сегменте рынка варьируется от 1% до 5%.
В конкретной работе скидка на торг принята в минимальном размере -1%.
Корректировка на возраст здания рассчитывалась с учетом нормативных сроков эксплуатации зданий (объекта оценки и объекта сравнения) по следующей формуле:
Корректировка на возраст здания = 1- (1 - (Год постройки объекта оценки - Год постройки объекта-аналога) / Нормативный срок службы аналогичных зданий) ^0,7.
Нормативный срок службы кирпичных и панельных жилых домов - 120 лет, нормативный срок службы деревянных жилых домов - 80 лет.
Местоположение квартиры на этаже дома - при определении данной корректировки исходили из того, что вероятно только два отличных друг от друга положения квартиры на этаже дома - крайние этажи (первый и последний) и средние этажи.
Как показывает рынок купли-продажи любых объектов жилой недвижимости, квартиры, расположенные на крайних этажах домов, имеют несколько меньшую стоимость, чем аналогичные же, но расположенные на средних этажах.
В работе в качестве объектов аналогов приняты квартиры расположенные как на средних этажах, так и на крайних этажах. Оцениваемый объект расположен на среднем этаже, что лучше расположения объекта аналога № 5.
Ниже рассчитана корректировка на местоположение квартиры на этаже дома.
Существуют следующие основные методы расчета поправок:
метод, связанный с анализом парных продаж;
метод прямого анализа характеристик;
метод направленных корректировок.
При определении корректировки на местоположение квартиры на этаже дома применяется метод сравнительных продаж, который основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным (или предлагаемым к продаже) аналогичным объектам.
При этом предполагается, что объекты отличаются друг от друга только влиянием данного фактора - местоположение на этаже дома (расчет корректировки см. Таблица 10).
Для анализа приняты квартиры, расположенные в произвольно выбранном районе города Кирова - ЮЗР.
Таблица 10. Корректировка на местоположение квартиры на этаже дома
|
Определение корректировки на местоположение квартиры на этаже дома (средний / крайний) |
||||||||
|
Квартиры на крайних этажах |
Квартиры на средних этажах |
|||||||
|
Адрес объекта |
Стоимость, руб. |
Площадь, кв. м. |
Стоимость 1 кв. м. |
Адрес объекта |
Стоимость, руб. |
Площадь, кв. м. |
Стоимость 1 кв. м. |
|
|
1-квартира, ул. Волкова, н/п, 9/9 панель |
1 730 000 |
35,0 |
49 429 |
1-квартира, ул. Волкова, н/п, 6/9 панель |
1 750 000 |
32,8 |
53 354 |
|
|
1-квартира, ул. Воровского, д.143, н/п, 1/5 панель |
1 650 000 |
34,0 |
48 529 |
1-квартира, ул. Воровского, н/п, 3/5 панель |
1 700 000 |
33,0 |
51 515 |
|
|
1-квартира, ул. Конева, д.7/1, н/п, 1/9 панель |
1 690 000 |
35,0 |
48 286 |
1-квартира, ул. Конева, д.7, н/п, 6/9 панель |
1 750 000 |
32,9 |
53 191 |
|
|
1-квартира, ул. Кочкиной, н/п, 5/5 панель |
1 650 000 |
33,0 |
50 000 |
1-квартира, ул. Кочкиной, н/п, 2/5 панель |
1 770 000 |
33,0 |
53 636 |
|
|
1-квартира, ул. Менделеева, д.30, н/п, 1/5 панель |
1 630 000 |
34,0 |
47 941 |
1-квартира, ул. Московская, н/п, 3/5 панель |
1 700 000 |
34,0 |
50 000 |
|
|
1-квартира, ул. Менделеева, д.35, н/п, 5/5 панель |
1 700 000 |
35,0 |
48 571 |
1-квартира, ул. Московская, д.152, н/п, 4/5 панель |
1 680 000 |
33,0 |
50 909 |
|
|
1-квартира, ул. Московская, д.118/1, г/т, 9/9 панель |
1 570 000 |
35,0 |
44 857 |
1-квартира, ул. Московская, д.118/1, г/т, 4/9 панель |
1 680 000 |
34,0 |
49 412 |
|
|
Средняя стоимость 1 кв. м. квартир, расположенных на крайних этажах |
48 230 |
Средняя стоимость 1 кв. м. квартир, расположенных на средних этажах |
51 717 |
|||||
|
Отношение среднего значения для крайних этажей/среднее значение для средних этажей |
0,93 |
|||||||
|
Корректировка на местоположение на этаже дома, в % |
7% |
Благоустройство и уровень отделки квартиры - как показывает рынок купли-продажи квартир, на стоимость объектов также влияет благоустройство квартир (наличие или отсутствие центральных коммуникаций) и уровень отделки квартиры (черновая отделка / простой ремонт / улучшенный ремонт).
В работе были проанализированы и приняты в качестве объектов-аналогов предложения квартир как в хорошем состоянии в полностью благоустроенных домах, так и в среднем состоянии. Объект оценки находится в хорошем состоянии, что лучше состояния объекта аналога № 2.
Существуют следующие основные методы расчета поправок:
метод, связанный с анализом парных продаж;
метод прямого анализа характеристик;
метод направленных корректировок.
При определении корректировки на внутреннюю отделку и общее состояние квартиры применяется метод сравнительных продаж, который основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным (или предлагаемым к продаже) аналогичным объектам. При этом предполагается, что объекты отличаются друг от друга только влиянием данного фактора внутреннюю отделку и общее состояние квартиры (расчет корректировки см. Таблица 11).
Для анализа приняты квартиры, расположенные в произвольно выбранном районе города Кирова - Центр.
Таблица 11. Определение корректировки на внутреннюю отделку и общее состояние квартиры (хорошее/ среднее)
|
Квартиры в хорошем состоянии |
Квартиры в среднем состоянии |
|||||||
|
Адрес объекта |
Стоимость, руб. |
Площадь, кв. м. |
Стоимость 1 кв. м. |
Адрес объекта |
Стоимость, руб. |
Площадь, кв. м. |
Стоимость 1 кв. м. |
|
|
1-квартира, ул. Горбуновой, д.28, хрущевка, 3/5 кирпич, хорошее состояние |
1 680 000 |
31,5 |
53 333 |
1-квартира, ул. Воровского, д.58, хрущевка, 3/5 кирпич, состояние среднее |
1 640 000 |
31,9 |
51 411 |
|
|
1-квартира, ул. Воровского, д.58, 3/5 кирпич, хорошее состояние |
1 620 000 |
31,9 |
50 784 |
1-квартира, ул. Горького, хрущевка, 2/5 кирпич, требует косметического ремонта |
1 360 000 |
32,0 |
42 500 |
|
|
1-квартира, ул. Воровского, д.89а, хрущевка, 5/5 кирпич, хорошее состояние |
1 630 000 |
31,0 |
52 581 |
1-квартира, ул. Горького, хрущевка, 5/5 кирпич, среднее состояние |
1 590 000 |
31,7 |
50 158 |
|
|
1-квартира, ул. Воровского, хрущевка, 3/5 кирпич, состояние хорошее |
1 550 000 |
30,0 |
51 667 |
1-квартира, пер-к Дерендяева, хрущевка, 4/5 кирпич, требует ремонта |
1 480 000 |
32,0 |
46 250 |
|
|
1-квартира, Октябрьский проспект, хрущевка, 2/5 кирпич, состояние хорошее |
1 600 000 |
31,0 |
51 613 |
1-квартира, Октябрьский проспект, хрущевка, 3/5 кирпич, состояние среднее |
1 470 000 |
30,0 |
49 000 |
|
|
1-квартира, ул. Воровского, д.54, хрущевка, 5/5 кирпич, состояние хорошее |
1 600 000 |
32,0 |
50 000 |
1-квартира, ул. Воровского, хрущевка, 1/5 кирпич, требует косметического ремонта |
1 500 000 |
31,0 |
48 387 |
|
|
1-квартира, ул. Горького, хрущевка, 5/5 кирпич, хорошее состояние |
1 600 000 |
30,7 |
52 117 |
1-квартира, ул. Воровского, хрущевка, 1/5 кирпич, среднее состояние |
1 530 000 |
31,0 |
49 355 |
|
|
Средняя стоимость 1 кв. м. квартир в хорошем состоянии, руб. |
51 728 |
Среднее значение в среднем состоянии |
48 151 |
|||||
|
Отношение среднего значения для квартир в хорошем состоянии / среднее значение для квартир в среднем состоянии |
1,07 |
|||||||
|
Корректировка на внутреннее состояние квартиры, в % |
-7% |
Все перечисленные выше корректировки были внесены в стоимости объектов-аналогов при определении стоимости объекта оценки. Результаты изучения рыночной информации представлены в следующей корректировочной таблице (См. Таблица 12).
Таблица 12. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.
|
Характеристика |
Объект оценки |
Объект 1 |
Объект 2 |
Объект 3 |
Объект 4 |
Объект 5 |
|
|
Адрес |
Кировская область, г. Киров, ул. Маршала И.С. Конева, д.5, кв.186 |
г. Киров, ул. Космонавта Волкова, д.3 |
г. Киров, проспект Строителей, д.42 |
г. Киров, ул. Маршала Конева, д.5 |
г. Киров, ул. Космонавта Волкова, д.3 |
г. Киров, ул. Маршала Конева, д.7/1 |
|
|
Общая площадь (за минусом площади лоджий и балконов), м2 |
33,0 |
34,6 |
33,0 |
33,0 |
33,0 |
33,0 |
|
|
Стоимость квартиры, в руб. |
1 850 000 |
1 700 000 |
1 850 000 |
1 850 000 |
1 680 000 |
||
|
Стоимость 1 кв. м., руб. /м2 |
53 468 |
51 515 |
56 061 |
56 061 |
50 909 |
||
|
Коэффициент вариации |
4,54% |
||||||
|
Источник информации |
Интернет-сайт www.dom43.ru, ООО "Эксперт-недвижимость", г. Киров, ул. Ленина, 64, 46-41-22, 21-30-32 |
Интернет-сайт www.dom43.ru, ООО"ОценкаНедвижимостьПраво", г. Киров, ул. Большевиков, д.89а, оф.12а, 20-50-93, 20-50-90, 64-45-36 |
Интернет-сайт www.dom43.ru, АН"Выбор жилья", г. Киров, ул. Спасская (Дрелевского), д.18/2, оф.23, 64-13-63 |
Интернет-сайт www.dom43.ru, ООО "Лотос", г. Киров, ул. Попова, д.61, оф.16, 57-85-01, 75-99-40 |
Интернет-сайт www.dom43.ru, Контактное лицо, тел.8-953-698-18-40 |
||
|
Изменение цен во времени |
ноябрь 2013 г. |
ноябрь 2013 г. |
ноябрь 2013 г. |
ноябрь 2013 г. |
ноябрь 2013 г. |
ноябрь 2013 г. |
|
|
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
||
|
Цена после корректировки, руб. |
53 468 |
51 515 |
56 061 |
56 061 |
50 909 |
||
|
Корректировка на торг, % |
-1% |
-1% |
-1% |
-1% |
-1% |
||
|
Цена после корректировки, руб. |
52 934 |
51 000 |
55 500 |
55 500 |
50 400 |
||
|
Местоположение объекта оценки |
Дом, в котором расположена оцениваемая однокомнатная квартира, находится в Ленинском районе г. Кирова. Рядом с домом находятся жилые дома, магазины. В соседних кварталах расположены жилые дома, магазины, Юго-Западный рынок, Кочуровский парк, ТРЦ Глобус, площадь маршала Конева. Ближайшая остановка общественного транспорта расположена в 4-х минутах ходьбы от дома. |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
|
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
||
|
Благоустройство двора |
Во дворе дома находятся: парковка для автотранспорта, зеленые насаждения, детская площадка. |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
|
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
||
|
Возраст здания, полных лет |
29 |
28 |
32 |
29 |
28 |
27 |
|
|
Расчет корректировки на возраст здания с учетом данных технического паспорта |
1984 |
Формула расчета корректировки на возраст здания с учетом нормативных сроков эксплуатации зданий (объекта оценки и объекта сравнения): 1- (1- (1984-1985) /120) ^0,7=-0,58%. Принимается корректировка - 0,58%. |
Формула расчета корректировки на возраст здания с учетом нормативных сроков эксплуатации зданий (объекта оценки и объекта сравнения): 1- (1- (1984-1981) /120) ^0,7=1,76%. Принимается корректировка 1,76%. |
Формула расчета корректировки на возраст здания с учетом нормативных сроков эксплуатации зданий (объекта оценки и объекта сравнения): 1- (1- (1984-1984) /120) ^0,7=0%. Принимается корректировка 0%. |
Формула расчета корректировки на возраст здания с учетом нормативных сроков эксплуатации зданий (объекта оценки и объекта сравнения): 1- (1- (1984-1985) /120) ^0,7=-0,58%. Принимается корректировка - 0,58%. |
Формула расчета корректировки на возраст здания с учетом нормативных сроков эксплуатации зданий (объекта оценки и объекта сравнения): 1- (1- (1984-1986) /120) ^0,7=-1,17%. Принимается корректировка - 1,17%. |
|
|
Корректировка, % |
-0,58% |
1,76% |
0,00% |
-0,58% |
-1,17% |
||
|
Влияние общей площади квартиры на стоимость 1 кв. м. |
Общая площадь квартиры 33 кв. м., в том числе жилая S=17 кв. м., вспомогательная S=16 кв. м. (кухня S=7,9 кв. м., ванная S=2,6 кв. м., туалет S=1,3 кв. м., коридор S=4,2 кв. м.). Лоджия S=2 кв. м. Высота помещения - 2,5 м. |
Объект-аналог - однокомнатная квартира, общей площадью 34,6 кв. м. Аналог. |
Объект-аналог - однокомнатная квартира, общей площадью 33 кв. м. Аналог. |
Объект-аналог - однокомнатная квартира, общей площадью 33 кв. м. Аналог. |
Объект-аналог - однокомнатная квартира, общей площадью 33 кв. м. Аналог. |
Объект-аналог - однокомнатная квартира, общей площадью 33 кв. м. Аналог. |
|
|
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
||
|
Местоположение квартиры на этаже дома |
Квартира расположена на 2-м этаже 9-ти этажного панельного дома. |
Квартира расположена на 5-м этаже 9-ти этажного панельного дома. Квартира-аналог находится на среднем этаже, в этом отношении расположение объекта сравнения аналогично расположению объекта оценки. |
Квартира расположена на 6-м этаже 9-ти этажного панельного дома. Квартира-аналог находится на среднем этаже, в этом отношении расположение объекта сравнения аналогично расположению объекта оценки. |
Квартира расположена на 3-м этаже 9-ти этажного панельного дома. Квартира-аналог находится на среднем этаже, в этом отношении расположение объекта сравнения аналогично расположению объекта оценки. |
Квартира расположена на 2-м этаже 9-ти этажного панельного дома. Квартира-аналог находится на среднем этаже, в этом отношении расположение объекта сравнения аналогично расположению объекта оценки. |
Квартира расположена на 1-м этаже 9-ти этажного панельного дома. Квартира-аналог находится на крайнем этаже, в этом отношении расположение объекта сравнения хуже расположению объекта оценки. |
|
|
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
7,00% |
||
|
Наличие балкона, лоджии |
Лоджия |
лоджия, аналог |
лоджия, аналог |
лоджия, аналог |
лоджия, аналог |
лоджия, аналог |
|
|
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
||
|
Конструктивно-планировочное решение |
Наружные стены дома - панельные, перекрытия - железобетонные плиты, перегородки - панельные. |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
|
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
||
|
Благоустройство и уровень отделки квартиры |
Сведения о благоустройстве дома: отопление центральное от ТЭЦ; водоснабжение холодное и горячее центральное; канализация центральная, газоснабжение центральное, телефон отсутствует. В подъезде: мусоропровод - отсутствует; лифт - имеется. Сведения о благоустройстве квартиры: полы: в жилых комнатах линолеум, в кухне линолеум, в ванной плитка, в других помещениях квартиры линолеум; отделка стен: в жилых комнатах обои, в кухне обои, в ванной плитка, в других помещениях квартиры обои; отделка потолков: в жилых комнатах обои, в кухне обои, в ванной пластик, в других помещениях квартиры пластик. Проемы оконные - двойные створные, проемы дверные - филенчатые. |
Состояние хорошее. Аналог. |
Требует ремонта, хуже. |
Состояние хорошее. Аналог. |
Состояние хорошее. Аналог. |
Состояние хорошее. Аналог. |
|
|
Корректировка, % |
0,00% |
7,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
||
|
Суммарная корректировка на физические характеристики, % |
-0,58% |
8,76% |
0,00% |
-0,58% |
5,83% |
||
|
Цена 1 кв. м. аналогов после корректировки, руб. |
52 624 |
55 466 |
55 500 |
55 176 |
53 339 |
||
|
Коэффициент вариации |
2,47% |
||||||
|
Суммарная корректировка, % |
К1 |
-1,6% |
7,7% |
-1,0% |
-1,6% |
4,8% |
|
|
Обратная величина (1/К1) |
260,72 |
-63,36 |
13,04 |
-100,00 |
-63,36 |
20,96 |
|
|
Вес = ABS [ (1/К1) / СУММ (ABS (1/К1)] |
100,0% |
24,3% |
5,0% |
38,4% |
24,3% |
8,0% |
|
|
Скорректированная цена 1м2 площади |
54 546 |
12 789 |
2 774 |
21 287 |
13 409 |
4 287 |
|
|
Стоимость квартиры в рамках сравнительного подхода, руб. |
1 800 018 |
3.4 Согласование результатов и вывод итоговой стоимости объекта
Проведенные исследования и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость оцениваемого имущества - однокомнатной квартиры, общей площадью 33 кв. м., расположенной по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Маршала И.С. Конева, д.5, кв.186, по состоянию на 22 ноября 2013 г. составляет:
1 800 000 руб.
(Один миллион восемьсот тысяч рублей 00 копеек)
Заключение
В ходе курсовой работы мы рассмотрели классификации объектов недвижимости, охарактеризовали объект недвижимости, про...
Подобные документы
Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.12.2010Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.
курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости, их разновидности и характеристика. Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости. Анализ соответствующего рынка и тенденции его развития. Совершенствование процесса оценки.
дипломная работа [1,1 M], добавлен 14.08.2015Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013Последовательность определения стоимости объекта оценки. Характеристика местоположения объекта оценки недвижимости. Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по микрорайонам. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
курсовая работа [407,1 K], добавлен 18.01.2016Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.
курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010Классификация и принципы оценки недвижимости. Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на нее. Оценка двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Новосибирске доходным, затратным и сравнительным методом. Пути улучшения методов оценки недвижимости.
дипломная работа [190,3 K], добавлен 26.04.2011Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010Рассмотрение сущности, методики и преимуществ использования затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. Анализ рыночной стоимости объектов недвижимости (расчет физического износа, прибыли застройщика, затрат на строительство).
курсовая работа [68,4 K], добавлен 13.04.2010Теоретические основы методов и подходов по оценке недвижимости. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы. Расчет рыночной стоимости трехкомнатной квартиры с использованием сравнительного подхода. Разработка заключения стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [6,1 M], добавлен 08.11.2012Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011- Определение рыночной стоимости объекта недвижимости – жилой дом по адресу: г.Мамадыш, ул.Вишневая, 8
Изучение информации, идентифицирующей жилой дом как объект оценки. Характеристика местоположения дома. Перечень документов, используемых при проведении оценки. Анализ рынка недвижимости. Определение стоимости затратным и сравнительным доходным подходами.
курсовая работа [458,3 K], добавлен 24.10.2014 Понятие, особенности жилищной ипотеки и необходимость, методика оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости и использование затратного, сравнительного и доходного подхода.
дипломная работа [131,4 K], добавлен 23.06.2011
