Теоретико-методологические основы функционирования рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

Глава 1. Теоретико-методологические основы функционирования рынка недвижимости

1.1 Основные характеристики рынка недвижимости

1.2 Структура и особенности функционирования рынка земли и недвижимости

Глава 2. Государственное регулирование рынка недвижимости

2.1 Направления государственного регулирования рынка недвижимости

2.2 Систематизация механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости

Глава 3. Система государственного и негосударственного регулирования рынка земли и недвижимости

3.1 Необходимость создания эффективной системы управления земельными ресурсами

3.2 Необходимость государственного регулирования рынка недвижимости

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Современные процессы экономического реформирования ставят множество проблем, с которыми отечественная экономика прежде не сталкивалась. К их числу следует отнести рынок недвижимости. Развитие рынка недвижимости в нашей стране связывают с реализацией принципа хозяйственной самостоятельности в производственной и социальной сфере, осуществлением приватизации государственных и муниципальных предприятий и жилого фонда, а также с реформированием экономических отношений собственности на землю. В настоящее время необходимым является научно-теоретическое осмысление рынка недвижимости как неотъемлемой составной части рыночной системы хозяйствования.

Недвижимость, или недвижимая собственность определенно является очень важным элементом экономической системы. Особенности формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности - еще не изучены и не имеют единых устоявшихся проявлений.

В российских условиях формирование рынка происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной политэкономической науке.

Цель данной работы состоит в исследовании процессов развития рынка недвижимости, выявить его основные закономерности, а также определить главные направления, где государственное регулирование рынка земли и недвижимости было бы более эффективным. Для достижения указанной цели в процессе исследования ставятся следующие задачи:

- определение сущности понятия недвижимая собственность, ее основных характеристик, а также определение места и роли данного понятия в системе взаимосвязанных экономических категорий;

- определение наиболее важных критериев, характеризующих уровень развития рынка недвижимости;

- выявление наиболее существенных предпосылок государственного вмешательства в сферу недвижимости;

- определение главных направлений государственного регулирования рынка недвижимости.

Структура работы представлена тремя главами. В первой главе исследуются сущность понятия недвижимая собственность как экономической категории рыночной системы, структура, особенности и закономерности функционирования рынка недвижимости, основные критерии, характеризующие уровень его развития, а также наиболее существенные предпосылки государственного вмешательства в функционирование сферы недвижимости. Во второй и третьей главах исследуются основные направления государственного регулирования рынка земли и недвижимости, а также освещается необходимость государственного регулирования.

Глава 1. Теоретико-методологические основы функционирования рынка недвижимости

1.1 Основные характеристики рынка недвижимости

Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость 1.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.

Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт-Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2-3 %. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось. Боровкова В., Боровкова В., Мокин В., Пирогова О. Экономика недвижимости. - Спб.: Питер, 2007.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а затем (не обязательно сразу) - последовал новый подъем, в том числе и некоторый рост цен. рынок недвижимость земля регулирование

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости - земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ.

Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил. Недвижимость - объект экономических и государственных интересов.

Недвижимое имущество как товар - это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Ардемасов Е.Б. Горбунов А.А. Маркетинг в управлении недвижимостью. - СПб: ИСЭП РАН, 2002.

Недвижимое имущество - наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в таблице 1.

Таблица 1. Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	- абсолютная неподвижность; - большая зависимость цены от местоположения;
Вид конкуренции	- несовершенная, олигополия; - небольшое число покупателей и продавцов; - уникальность каждого объекта; - контроль над ценами ограничен; - вступление в рынок требует значительного капитала;
Эластичность предложений	- низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается; - спрос может быть очень изменчивым;
Степень открытости	- сделки носят частный характер; - публичная информация, часто неполная и неточная;
Конкурентоспособность товара	- во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства; - специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей;
Условия зонирования	- регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права; - большая взаимозависимость частной и других форм собственности;
Оформление сделок	юридические сложности, ограничения и условия;
Стоимость	включает стоимость объекта и связанных с ним прав;

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

1.2 Структура и особенности функционирования рынка земли и недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

1. Развития (создания) недвижимости;

2. Оборота недвижимости;

3. Управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

· на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

· на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

· на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

· на налоги (налогообложение недвижимости). Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М.: Русская деловая литература, 2007.

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:

· преобладание внебюджетных источников инвестирования;

· большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);

· высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

· слабая изученность рынка развития;

· отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

· рынок купли-продажи недвижимости;

· аренды;

· ипотеки;

· вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени готовности к эксплуатации:

· незавершенное строительство;

· новое строительство;

· строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме собственности:

· частные объекты недвижимости;

· государственные и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям:

· промышленные объекты;

· сельскохозяйственные объекты;

· общественные здания и сооружения;

· рекреационные и т.д.

7. По функциональному назначению:

· жилая недвижимость;

· производственные здания;

· непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);

· гостиницы;

· торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

8. По виду объектов недвижимости:

· земельный рынок;

· здания и сооружения;

· помещения;

· предприятия как имущественные комплексы;

· кондоминиумы;

· вещные права;

· многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости. Горемкин В.А. Экономика недвижимости. М.: издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2006.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

· со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

· с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

· без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

-развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы его развития. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает "классическими условиями" - экономическими спадами и подъемами.

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- низкой ликвидностью;

- цикличным характером: циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

- высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

- наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

- высоким уровнем транзакционных издержек.

Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Глава 2. Государственное регулирование рынка недвижимости

2.1 Направления государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями, и другими объектами недвижимости;

эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью). Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб: С-Петербургского Университета, 2006.

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

1) государственные и муниципальные органы и организации;

2) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

- путем прямого вмешательства, т. е. административным способом;

- косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Одним из наиболее значимых направлений государственного регулирования рынка недвижимости является административное направление. Главными требованиями, предъявляемыми к административному регулированию, являются: обеспечение равных условий для всех участников экономической деятельности, свобода принятия решений и ответственность за результаты своей деятельности. Административное воздействие на рынок недвижимости имеет следующие цели:

- содействие прогрессивному бескризисному развитию сферы недвижимости, которое выражается в достаточном для нужд рынка производстве объектов недвижимости, поддержании их в функциональном состоянии, а также в осуществлении на рынке функции обоснованного перераспределения собственности;

- обеспечение рационального налогообложения недвижимости для формирования устойчивых источников доходов государственных и местных бюджетов;

- проведение эффективной административной и финансовой политики в сфере управления недвижимостью.

В настоящее время в России структуры, способствующие совершению сделок с недвижимостью, продолжают находиться в зачаточном состоянии. Серьезными проблемами развития отечественного рынка недвижимости являются:

- отсутствие четкого правового и организационного механизма обеспечения операций на рынке недвижимости;

- фактическое отсутствие информационного обеспечения функционирования рынка;

- недостаточная степень вовлечения в легальный экономический оборот, что приводит к низкой эффективности использования этого важного стратегического ресурса;

- абсолютная неадаптированность системы эксплуатации объектов недвижимости к рыночным отношениям, поскольку в данной системе отсутствуют какие-либо конкурентные начала.

Формированию и развитию вторичного рынка должна способствовать более четкая регламентация использования недвижимости и внедрение более совершенных (эффективных) способов заключения сделок с недвижимой собственностью. Одним из таких способов является система государственной кадастровой регистрации прав на недвижимое имущество.

Основной целью внедрения такой системы является реализация четких и ясных правил совершения сделок с недвижимостью, использования и ограничение использования недвижимой собственности. Согласно принятому федеральному закону государственной регистрации подлежат права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним; а также аренда, ипотека недвижимости, права собственности в кондоминиумах, доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом, предприятия в виде имущественных комплексов, и т. д.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

- создание нормативной базы - законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

- удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости - лицензирование, регистрация;

- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

- выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М.: Русская деловая литература, 2007.

Административное управление основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидий;

5) реализации государственных целевых программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической деятельности.

Также важным направлением государственного регулирования рынка недвижимости является финансово-кредитное регулирование. Главными целями такого регулирования являются: содействие организованному развитию рынка недвижимости на основе интенсивного привлечения частных инвестиций, а также возможность использования недвижимого имущества в качестве объекта финансовых вложений. Наиболее важная задача, реализуемая в ходе достижения этих целей, заключается в создании инфраструктурной системы привлечения финансовых средств. Основными элементами такой системы являются развитый рынок ипотечных кредитов и эффективный механизм государственной поддержки и стимулирования инвестирования в недвижимость.

2.2 Систематизация механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости

Содержание понятия системы механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости предлагается формировать, используя базовые определения рынка и рыночной стоимости.

Напомним эти определения, имея в виду их применение именно к рынку недвижимости.

Итак, рынок - это некоторое пространство взаимодействия покупателей и продавцов для установления рыночной цены обмена товара (в нашем случае - объектов недвижимости и операций с ними). При этом совершенным является такой рынок, когда продавцов, товаров и покупателей достаточно много, конкуренция открытая, времени и информации для принятия решения участниками рыночных операций достаточно, обмен происходит без принуждения.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - это стоимостная оценка объекта недвижимости в условиях совершенного рынка. При этом направление использования объекта недвижимости предполагается наилучшим из возможных (законодательно разрешенным, физически и финансово осуществимым). Также считается, что участники рыночной сделки действуют разумно и компетентно, имея достаточно времени и информации.

В результате применения названного подхода актуальными областями приложения для механизмов регулирующих воздействий государства, стремящегося поддержать развитие рынка, будут следующие:

1) участники рыночного обмена - покупатели и продавцы,

2) собственно товары рыночного обмена,

3) пространство и правила взаимодействий покупателей и продавцов,

4) рыночная инфраструктура, обеспечивающая качественное обслуживание участников рыночных операций с недвижимостью.

Рассмотрим названные области воздействий 1)-4) более подробно.

Так, что касается участников рыночного обмена (1): покупателей и продавцов, - то необходимо обеспечить, чтобы те и другие, как минимум:

- легально появились и были бы в достаточном количестве,

- были бы кредитоспособны,

- не были монополистами,

- не имели бы в складывающихся условиях таких ограничивающих характеристик, как, например: иностранное физическое или юридическое лицо с ограниченными правами приобретения недвижимости, превышающая некоторый норматив доля государства в акциях акционерного общества, специфическая сфера деятельности и т.д. Так, в ряде западных стран естественный монополист не имеет право вкладывать свои прибыли в непрофильную сферу, как, например, газовый монополист - в ресторанный бизнес или розничную торговлю.

Товары рыночного оборота недвижимости (2) - здесь необходимо, чтобы:

- недвижимость как товар легально появилась на рынке и была бы в достаточном количестве;

- был законодательно поддержан гражданский оборот для различных типов недвижимости и различных типов операций с нею, были бы сформулированы в законодательных документах и детализированы в нормативных документах ограничивающие (запрещающие или иные, например, инвестиционные, льготные, социальные, организационно-технологические, экологические) условия по типам объектов недвижимости и типам операций с ними.

Для формирования так называемого пространства и системы правил взаимодействия на рынках недвижимости (3) покупателей и продавцов необходимы:

- нормативно-правовая база функционирования рынка, включая упомянутое выше законодательное обеспечение для появления и легальной деятельности субъектов и объектов рыночных операций,

- достаточная информация об объектах недвижимости и условиях проводимых операций с ними, о нормах градостроительного регулирования и положениях генеральных планов развития городов и территорий, о системе действующих кадастров, о формах документов, регламентах и процедурах,

- ограничения (если таковые предусматриваются) в части цен (например, требование, чтобы земельные участки не продавались по цене ниже некоторой директивно установленной нормативной платы за землепользование),

- ясные правила доступа к названной информации, в том числе, следующего содержания: какая информация является открытой для всех граждан, какая - только для участников предполагаемой сделки, что конфиденциально, что доступно по коммерческой схеме и каким образом и т.д.

Поддержка обеспечивающей инфраструктуры рынка (4), необходимого состава и уровня обслуживания покупателей и продавцов, причем, как со стороны профессиональных участников рынка, так и специализированных государственных структур, включает, в частности:

- введение обязательных процедур, как, например, государственная регистрация рыночных сделок с недвижимостью, обязательная оценка для выделенных типов объектов недвижимости (государственной и муниципальной собственности) и типов операций с нею (национализация и принудительный выкуп, имущественный арбитраж),

- классификация профессиональной деятельности на рынках недвижимости и последующее разделение областей обслуживания или возможное сотрудничество между государственными и негосударственными структурами. Это, например, относится к следующим областям обслуживания: регистрация недвижимости и сделок с нею (отметим, что по действующему законодательству сегодня это исключительная компетенция государственных структур), инвентаризация, оценка недвижимости в различных целях, риэлтерская деятельность, деятельность застройщиков (девелопмент), проектирование, научно-реставрационная деятельность, строительство и иная подрядная деятельность, консалтинг, нотариат, страхование, аукционные торги и конкурсы,

- контроль и обеспечение качества обслуживания на рынках недвижимости, в том числе, за счет использования таких процедур, как: лицензирование и сертификация специалистов и фирм, подготовка и повышение квалификации кадров, стандарты профессиональной деятельности, введение института апелляций, санкции при нарушениях норм и правил профессиональной деятельности. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 1998. Другой аспект систематизации регулирующих механизмов на рынке недвижимости, определяемый содержанием и методами воздействия, разделяет их на две группы: организационно-правовых и организационно-экономических механизмов.

В качестве характерных примеров организационно-правовых механизмов назовем следующие направления действий:

· общее планомерное развитие законодательной и нормативной базы для поддержки и развития рыночных механизмов,

· разграничение государственной собственности между различными уровнями федеральных, субъектов Федерации и муниципальных собственников,

· разделение и условия взаимодействий государственных и негосударственных структур,

· регистрация недвижимости и сделок с нею,

· учет недвижимости (техническая инвентаризация, система кадастров и др.), статистическое и иное информационно-аналитическое обеспечение участников и профессионалов рынка,

· лицензирование профессиональной деятельности,

· стандарты и программы профессионального образования и повышения квалификации (первое высшее образование и второй диплом, мастер бизнес-администрирования),

· стандарты профессиональной деятельности (стандарты измерения, расчетные методы, формы документов, стандарты этики),

· обязательное страхование профессиональной деятельности,

· контроль качества предоставляемых услуг и система санкций.

В качестве примеров организационно-экономических механизмов регулирования на рынках недвижимости (имеющих отношение к недвижимости государственного собственника и, соответственно, к проблеме эффективного управления ею) назовем такие, как:

- программы приватизации приносящей доход недвижимости, включая регулирование финансово-экономических условий приватизационных процессов,

- порядок установления стартовых цен арендных объектов государственной собственности и финансово-экономических условий договоров аренды (пересмотр и индексация ставок, а также установление уровня цен при возможности выкупа арендованной недвижимости),

- порядок установления финансово-экономических условий пользования объектами природных ресурсов, объектами-памятниками,

- методы оценки, в том числе, для всех операций с недвижимостью государственного собственника, для налогообложения, для различных форм возмездного пользования объектами государственного собственника, для арбитражных процедур, при банкротстве, при принудительном выкупе и др.,

- методы оценки финансово-экономической эффективности инвестиций в проекты развития недвижимости государственного собственника,

- финансово-экономические и организационные условия проведения аукционов и инвестиционных конкурсов для объектов государственного собственника (структура и состав лотов, установление стартовых цен продажи, порядок проведения торгов и выявления победителя, порядок инвестирования) и т.д.

Глава 3. Система государственного и негосударственного регулирования рынка земли и недвижимости

3.1 Необходимость создания эффективной системы управления земельными ресурсами

Система государственного регулирования рынка земли и недвижимости является частью общей системы государственного управления экономикой и представляет собой совокупность органов государственной власти и механизмов управления (государственных мер, методов, видов и форм управления), обеспечивающих соблюдение интересов граждан и общества в целом при распределении, рациональном использовании и охране земельных ресурсов Российской Федерации, а также расположенных на них (под ними) объектов недвижимости.

Необходимость государственного регулирования рынка земли и недвижимости обусловлена следующими обстоятельствами:

1) ограниченностью земли как природного ресурса и, соответственно, необходимостью учета интересов всех участников рынка и общества при ее распределении и использовании (в том числе застройке);

2) необходимостью охраны земли как места общего проживания всего населения;

3) необходимостью регулирования (выравнивания) уровня территориального развития страны;

4) необходимостью поддержки отдельных отраслей народного хозяйства (сельское, лесное, водное хозяйство и др.);

5) необходимостью обеспечения внешней и внутренней безопасности страны;

6) необходимостью решения социально-экономических проблем, в том числе обеспечения граждан земельными участками;

7) необходимостью корректировки экономического развития при появлении сбоев (кризисов) функционирования "чистого" рынка земли и недвижимости.

В качестве основных задач государственного регулирования данного рынка на современном этапе следует выделить:

· ускорение экономического роста.

· повышение благосостояния граждан.

· эффективное и рациональное использование земельно-имущественных активов Российской Федерации.

4. Экологическая безопасность и охрана земель. Достижение указанных целей и задач должно быть обеспечено путем создания эффективной системы государственного регулирования рынка земли и недвижимости. При этом в основу построения такой системы должны быть положены определенные правила (общие принципы) формирования и деятельности данной системы. Установление таких принципов является важнейшей задачей, так как от четкости их формулирования и обоснования зависит эффективность работы всей системы по достижению главных целей и задач.

При формулировании основных принципов государственного регулирования рынка земли и недвижимости в Российской Федерации следует принимать во внимание ряд особенностей такого регулирования:

- наличия трехуровневого государственного и муниципального управления вследствие федеративного устройства государства;

- совокупности земли как природного объекта, природного ресурса и объекта недвижимости;

- присутствия государства на данном рынке одновременно и как участника рынка, и как его регулятора.

С учетом этих особенностей следует выделить несколько главных принципов построения и функционирования системы государственного регулирования рынка земли и недвижимости:

1. Многообразия и равноправия форм собственности на землю и иные объекты недвижимости.

2. Приоритета национальных (государственных) интересов при распределении, использовании и застройке земли.

3. Рационального использования земельных ресурсов и их охраны.

4. Разграничения полномочий по регулированию рынка земли и недвижимости.

5. Поддержания баланса земель различных категорий.

6. Эффективности управления земельно-имущественным комплексом.

При проведении административной реформы в марте 2004 года (Указ Президента Российской Федерации "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти") была осуществлена попытка систематизации функций органов государственной власти на правоустанавливающие, правоприменительные, а также функции по надзору и контролю. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально- экономическая реальность - СПб: МАИЭС, 2005.

В результате этих преобразований система государственного регулирования рынка земли и недвижимости претерпела существенные изменения.

1. Функции главного "идеолога" регулирования рынка, по сути, были переданы от Минимущества России к Минэкономразвития России.

2. Минимущество России было упразднено с передачей функций по принятию нормативных правовых актов в сфере регулирования рынка земли и недвижимости Минэкономразвития России, а правоприменительных функций в этой сфере - вновь созданному Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ). При этом ФАУФИ перешло в ведение Минэкономразвития России.

3. Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр) была преобразована в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (ФАКОН) с передачей ее функций по принятию нормативных правовых актов Минэкономразвития России. Новому агентству были переданы также функции по ведению градостроительного кадастра и инвентаризации объектов недвижимости (часть функций Госстроя России). ФАКОН как и ФАУФИ перешло в ведение Минэкономразвития России.

4. Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой России) был преобразован в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, находящемуся в ведении Министерства промышленности и энергетики Российской Федерации. При этом функции по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности перешли от Госстроя России к этому министерству, а функции по контролю и надзору - Федеральной службе по технологическому надзору.

5. Федеральная служба геодезии и картографии России была сначала упразднена, а затем все-таки восстановлена в виде Федерального агентства геодезии и картографии и передана в ведение Министерства транспорта Российской Федерации.

6. Была упразднена межведомственная комиссия Правительства Российской Федерации по разработке нормативных правовых актов в области реформирования и регулирования земельных отношений.

В отличие от системы государственного регулирования, воздействующей на рынок земли и недвижимости извне, негосударственное регулирование является внутренним саморегулированием рынка.

С позиции государственных интересов функционирование такой системы саморегулирования обусловлено необходимостью:

1. Вовлечения всех экономически активных участников рынка в процессы ускорения социально-экономического развития страны.

2. Передачи части избыточных государственных функций и полномочий по регулированию рынка (аккредитации, сертификации, лицензирования и др.) объединениям профессиональных участников.

3. Формирования прозрачного и квалифицированного рынка, создания условий для "выдавливания" из него недобросовестных участников.

4. Формирования системы самоконтроля участников рынка, повышения их ответственности за качество выполняемых работ (услуг).

5. Защиты интересов профессиональных участников рынка в отношениях с органами государственной власти и местного самоуправления.

Механизмы, методы и способы негосударственного регулирования являются дополняющей частью общей государственной регулирующей системы. В основу их построения должны быть заложены те же принципы, цели и задачи.

Основной задачей формирования и функционирования саморегулируемой системы на современном этапе следует определить формирование благоприятных условий для развития рынка и его участников. Гриненко С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

Создание эффективной системы негосударственного регулирования рынка земли и недвижимости целесообразно проводить на следующих принципах:

а) равноправия интересов всех участников рынка (за исключением государства) независимо от их территориального расположения и видов профессиональной деятельности;

б) эффективности системы негосударственного регулирования, предусматривающей функционирование такой системы с минимальными затратами и издержками для участников рынка;

в) организации процесса внутреннего регулирования путем объединения профессиональных участников рынка в саморегулируемые некоммерческие организации (СРО).

Отличительной особенностью саморегулируемых организаций профессиональных участников рынка от других союзов, ассоциаций, объединений должно быть наличие у них реальных регулирующих функций (полномочий), что может быть обеспечено только на законодательном уровне. Посредством принятия федеральных законов, определяющих состав и объем таких полномочий, передаваемых саморегулируемым организациям в той или иной сфере, государство может осуществлять "регулирование саморегулирования", т. е. определять границу, между государственным и негосударственным регулированием.

Рамочным законом устанавливаются общие требования к саморегулируемым организациям, независимо от их профессиональной сферы деятельности. В том числе:

- некоммерческий статус таких организаций;

- порядок установления правил и стандартов профессиональной деятельности участников;

- порядок соблюдения и порядок контроля за соблюдением членами организаций правил и стандартов;

- перечень функций и полномочий, передаваемых государством данным организациям;

- механизмы управления и контроля государства за деятельностью самих саморегулируемых организаций, критерии и требования к ним.

В каждой конкретной сфере профессиональной деятельности (конкретном рынке) целесообразно принятие "отраслевого" федерального закона, где могут быть уточнены установленные общим рамочным законом критерии, характеристики и требования. Например, требования по минимальному количеству членов саморегулируемых организаций, уровню профессионального образования и квалификации их сотрудников, региональному представительству, размерам специализированных фондов и т. д.).

В качестве основных направлений профессиональной деятельности на рынке земли и недвижимости, требующих формирования и развития механизма саморегулирования, следует выделить:

· деятельность в области землеустройства, мониторинга и кадастровой оценки земель;

· деятельность в области технической инвентаризации и технического описания объектов недвижимости;

· титульное страхование прав на землю и объекты недвижимости;

· деятельность в области оценки земли и недвижимости;

· ипотеку;

· риэлтерскую и девелоперскую деятельность.

Профессиональные и региональные саморегулируемые организации на общероссийском (межрегиональном) уровне могут объединяться в союзы, ассоциации с целью представления общих интересов перед органами государственной власти, регулирующими данную сферу деятельности.

Рассматриваемая модель построения системы негосударственного регулирования рынка земли и недвижимости позволит обеспечить конкуренцию саморегулируемых организаций между собой и не допустит монополизма их деятельности, что будет способствовать развитию всей системы саморегулирования в целом.

3.2 Необходимость государственного регулирования рынка недвижимости

В настоящее время становление отечественного рынка недвижимости сопровождается влиянием ряда как позитивных, так и негативных факторов. К числу основных позитивных факторов, повышающих управляемость рынка недвижимости следует отнести следующие:

- введение института частной собственности на недвижимость;

- массовая приватизация жилья, предприятий сферы обслуживания и промышленности;

- демонополизация в сфере строительства и эксплуатации недвижимости;

- становление механизма рыночного ценообразования на недвижимость.

Все перечисленные факторы создают стартовые основы для формирования рынка недвижимости и закладывают базовые условия его дальнейшего развития.

Однако, несмотря на ряд позитивных сдвигов, становление рынка недвижимости в стране в настоящее время идет непозволительно медленно, и бессистемно. К основным факторам, тормозящим его развитие можно отнести:

- макроэкономическая нестабильность (непредсказуемость нормативных актов, принятие которых обуславливается "политической конъюнктурой" в тот или иной момент времени);

- инфляция и финансовая нестабильность (с одной стороны, инвестиционная активность снижается "тормозится" развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как "в определенной мере" позволяют сохранить средства от инфляции);

- нечеткость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости);

- непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам);

- отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости;

- неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Важно отметить, что с переходом к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Однако имеющая сегодня место неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают определенный отпечаток на развитие российского рынка недвижимости и снижают уровень его предсказуемости и управляемости.

Как видно из приведенного перечня факторов отрицательные процессы, происходящие на рынке недвижимости, в первую очередь, обусловлены политической нестабильностью. Наиболее ощутимо это сказывается на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности.

Экономическая политика, проводимая как федеральными, так и местными органами власти, к сожалению, не создает реальных предпосылок для повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег и ухудшает криминогенную ситуацию на рынке недвижимости. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлтерскими компаниями.

Однако, несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники и кодексы их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.

...