Теоретико-методологические основы функционирования рынка недвижимости

На основе вышеизложенного можно сделать вывод о необходимости неотложного государственного регулирования процессов становления и развития цивилизованного рынка недвижимости в нашей стране. Для этого требуется от государства проведения целенаправленной государственной политики в сфере недвижимости в следующих основных направлениях:

1. Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обеспечивающей защиту прав граждан и юридических лиц на права их собственности на различные виды недвижимости.

2. Проведение устойчивой политики по развитию рынка земли, которая должна сводиться к упорядочению отношений собственности на землю и развитию правовых механизмов оборота прав на аренду и куплю- продажу земельных участков, находящихся в различной собственности.

3. Становление устойчивой градостроительной государственной политики, связанной с минимизацией процедур прохождения инвестиционных проектов и введением понятий правового зонирования и градостроительного регламента.

4. Реорганизации инвестиционной и налоговой политики, сводящейся к принятию специальных мер, направленных на разработку четкой и ясной деятельности государства в сфере недвижимости.

5. Проведение устойчивой строго регламентированной политики в области взаимодействия рынка недвижимости и рынка ценных бумаг.

6. Выработки социально обеспеченной жилищной политики и ранка недвижимости, которая с одной стороны должна гарантировать получение жилья определенным категориям граждан, с другой стороны предусматривать переход от распределения жилья к принципам свободной купли-продажи жилья на свободном рынке.

7. Эффективной политики государственного управления недвижимостью, сводящейся к созданию рынка недвижимости и к четкому распоряжению имеющейся в стране недвижимой собственности. Для этого требуется применение новых технологий управления собственностью, которые помогут снизить затраты бюджета на управления ее и ее содержание, дадут дополнительные ресурсы для развития производства.

8. Развития ипотечного кредитования, для этого необходимо:

· законодательно обеспечить условия развития ранка ипотечных кредитов;

· стимулирования начало деятельности Агентств по ипотечному жилищному кредитованию, внедрение разнообразных схем долгосрочного ипотечного кредитования;

· разработки пакета экономических мер государственной поддержки банков, осуществляющих ипотечное кредитование.

9. Проведения открытой информационной политики, сводящейся к прозрачности среды рынка и к созданию системы мониторинга рынка, позволяющего сопоставлять его состояние в городах и регионах, обеспечивая прозрачность происходящих процессов.

10. Организации идеологического обеспечения развития рынка недвижимости путем активизации информационно-разъяснительной и просветительской работы среди населения по вопросам распоряжения правами собственника.

При этом исследования рынка, позволяет перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или группе объектов недвижимости. Для этой цели требуется четкое проведение сегментации рынка, позволяющее сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта принимаемых предпринимателем коммерческих и управленческих решений.

Важными отличительными особенностями рынка недвижимости являются:

- индивидуальность ценообразования на отдельные виды недвижимости;

- высокий уровень транзакционных издержек;

- важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

- высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально экономики;

- многообразие рисков;

- низкая ликвидность товара на рынке;

- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений. К основным таким факторам можно отнести:

- труднодоступность достоверной информации;

- ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие), что затрудняет накопление и использования опыта проведения различных операций с объектами недвижимости;

- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ и управление рынком недвижимости представляет собой настолько же важные, насколько и трудные задачи современного менеджмента.

Именно в таком качестве эти задачи важны для формирования государственной политики на рынке недвижимости. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого, определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной ниши), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

После сегментации рынка недвижимости переходят к следующему этапу исследования рынка - позиционированию, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и конкретные объекты недвижимости.

Позиционирование объектов недвижимости сводится к их отнесению к определенному сегменту рынка, а также к определению и "высвечиванию" его места в рамках сегмента.

В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Позиционируя недвижимостью, предприниматель должен определить нишу на рынке, к которой он относится (принадлежность к определенному сегменту рынка) и одновременно ее конкурентоспособное отличие от уже имеющихся на рынке объектов, те ее достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов.

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок - определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

Очевидно, что и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю от реализации недвижимости.

Заключение

К настоящему времени, после рыночных преобразований, активная и целенаправленная регулирующая роль государства в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как необходимость. В своих усилиях содействовать созданию и развитию рыночных реформ государство в складывающихся условиях переходного периода, многоукладной экономики оказывается в сложной двойственной ситуации одновременно регулятора и равноправного участника рыночных процессов. И это в максимальной мере актуально для рынка недвижимости, где государство выступает не столько как один из ведущих регуляторов рыночных отношений, но и как один из крупнейших собственников и участников рынка.

Государственные центральные органы и их региональные структуры являются основными инициаторами законодательного развития, практически монопольными организаторами приватизационных процессов, наиболее масштабными продавцами недвижимости, активными участниками арендных отношений, монопольными регистраторами объектов недвижимости и сделок с ними между субъектами всех форм собственности.

В то же время, у государственных исполнительных органов возникают сложные задачи формирования долгосрочных политик и оперативного выбора относительно государственной собственности: сколько и какой недвижимости оставить в собственности и как эффективно, в рамках возможностей бюджета управиться с ней, сколько и каких объектов и на каких условиях выставить на продажу или сдать в аренду или передать в иные формы ответственного владения, пользования и распоряжения. И подобные задачи управления недвижимостью государственного собственника, ее продвижения на рынках недвижимости решаются государством одновременно и на фоне им же выдвигаемых, реализуемых законодательных инициатив и нормативных актов по развитию рыночных отношений в целом и для рынков недвижимости, в частности.

Таким образом, весьма актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости, одновременно обеспечивающих как поддержку интенсивных рыночных преобразований, так и эффективное управление недвижимостью государственного собственника.

Итак, с одной стороны, есть недвижимость и имущественные отношения вообще, для всех форм собственников. Здесь государство проводит свою политику регулирования социально справедливого развития имущественных отношений и активной поддержки рынка. В то же время, в государственной собственности находятся земли и недвижимость, составляющие значительную часть национального богатства. Эффективное управление ими (как, например: высокоприбыльное пользование, необходимое сохранение и развитие, качественное исполнение с ее помощью социальных, властных и других обязательных функций, своевременная передача в доверительное управление, оптимизация структуры, в т. ч., продажа и приватизация и т.д.) в интересах общества является важнейшей задачей государственного собственника. При этом отметим также, что процессы рыночного регулирования и управления недвижимостью развиваются не всегда и не во всем в зависимой от государственной политики внешней среде и с активным участием негосударственных структур, имеющих свои интересы, предпочтения и понятия об эффективности.

Список использованной литературы

1. Ардемасов Е.Б. Горбунов А.А. Маркетинг в управлении недвижимостью. - СПб: ИСЭП РАН, 2002.

2. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально-экономическая реальность - СПб: МАИЭС, 2005.

3. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы его развития. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

4. Боровкова В., Боровкова В., Мокин В., Пирогова О. Экономика недвижимости. - Спб.: Питер, 2007.

5. Горемкин В.А. Экономика недвижимости. М.: издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2006.

6. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах - М.: Филинъ, 2008.

7. Гриненко С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

8. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М.: Русская деловая литература, 2007.

9. Кудрявцев В.А., Кудрявцева В.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. - М.: "Высшая школа", 2006.

10. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб: С-Петербургского Университета, 2006.

11. Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2007.

12. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 1998.

13. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика, "Бизнес-школа", "Интел-Синтез", 2005.

14. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного кредитования в России. //Деньги и кредит 2001, № 1.

15. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - М.: МКС, 2007.

16. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов пер. с англ. под ред. Беляева С.Г. - М: "Закон и право", ЮНИТИ, 2005.

17. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов - н/Д: Феникс, 2005.

18. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под ред. Грабовского П.Г. - М.: ACS, 2008.

19. Экономика недвижимости Учебное пособие / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2002.

20. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ Части первая, вторая и третья (с изменениями от 20 октября 2006 года).

21. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (с изменениями от 27 июля 2006 г.).

22. Журнал "Транспортное дело России" №3 2008 г.

23. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" №4 (9) 2001 г.

Размещено на Allbest.ru