Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство сельского хозяйства РФ

Департамент научно - технологической политики

ФГБОУ ВПО

ГАУ Северного Зауралья

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по предмету: «Экономика недвижимости»

Выполнила: Петрашевская А.В.

Студентка 4 курса

шифр М-2012616

Проверила: Филатова Н.В.

Тюмень - 2015

Содержание

Введение

1. Рынок недвижимости. Характеристика рынка коммерческой недвижимости

2. Сравнительный подход к оценке недвижимости

3. Рента и пожизненное содержание с иждивением

Список литературы

Введение

Недвижимость занимает особое место в системе элементов рыночной экономики. Она выступает и в качестве средств производства (земля, здания, сооружения), и объекта потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она служит базой хозяйственной деятельности и развития организаций любой формы собственности. В России сформировался первичный и вторичный рынки недвижимости, все больше граждан и юридических лиц участвуют в операциях с недвижимостью. Недвижимость является важным объектом инвестиционной деятельности. Развивается законодательство по регулированию отношений в сфере недвижимости. Значительным событием стало принятие Земельного кодекса, Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации. Умение регулировать эти отношения, знание право вой базы определяет эффективность системы менеджмента организации, является залогом жизнедеятельности структур, работающих на рынке недвижимости.

1. Рынок недвижимости. Характеристика рынка коммерческой недвижимости

Недвижимость является особым видом товара. Это обусловлено прежде всего тем что она входит в состав средств производства (земельные участки, производственные, административные, торговые здания, другие сооружения) С другой стороны является предметом личного потребления выступает основой существования людей Жилые дома квартиры, дачи, хозяйственные постройки гаражи находятся в сфере повседневных интересов людей, поэтому все большее количество граждан и организаций вовлекаются в операции на рынке недвижимости.

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих Стационарность недвижимости делает ее зависимой от внешних условии, что влияет на ее доходность и рыночную стоимость Долговечность недвижимости превышает это свойство практически у всех иных товаров. Согласно действующим в России нормам жилые здания по долговечности подразделяются на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. При этом можно выделить четыре фазы жизненного цикла объектов недвижимости: рост, стабильность, упадок, обновление. Этот фактор учитывается при оценке и принятии инвестиционных решений Износ характеризует потерю при годности и соответствующее уменьшение стоимости. Различают физический износ, функциональный и внешний износ. Важную группу признаков недвижимости образуют разнородность, уникальность и неповторимость. Не существует двух одинаковых квартир, земельных участков, зданий.

В эксплуатации находится большое количество строений, уникальных по своей архитектуре, планировочным решениям. Покупатель объекта недвижимости приобретает вместе с ним и набор характеристик местности, которые различаются по качеству окружающей среды, обеспеченности общественными услугами, инженерной инфраструктурой и т.п. Важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею независимо от функционального назначения объекта. Имеется в виду обслуживание коммунальными услугами, оплата коммунальных услуг, охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, сезонные и профилактические работы. Уровень управления объектами недвижимости во многом определяет. уровень их доходности и рыночную стоимость. Полезность составляет основу стоимости недвижимости. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место превышение предложения над спросом жилья, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости. Этим и определяется привлекательность недвижимости как инвестиционного объекта. Конкурентоспособность недвижимости - это совокупность характеристик объекта, отличающих его от аналогичных объектов по большей степени удовлетворения требований потребителей, в том числе и по затратам на покупку и эксплуатацию, более высоким потребительским свойствам, технико-экономическим параметрам. для оценки конкурентоспособности применяются единичные, групповые и интегральные показатели. Единичные показатели - процентное соотношение величин каких-либо технических или экономических параметров. Например, соотношение общей и жилой площади квартиры. Групповые показатели объединяют единичные показатели и характеризуют степень удовлетворения потребности в целом. Например, кроме размера квартиры и числа комнат, учитывается уровень отделки, месторасположение дома, характеристика окружающей среды и др. Интегральный показатель выражается отношением группового показателя по техническим характеристикам к экономическим параметрам. Для оценки динамики изменения уровня конкурентоспособности под влиянием различных факторов за определенный период рассчитываются индексы конкурентоспособности. Обострение конкуренции связано с ростом предложения данного вида недвижимости, и если спрос при этом не возрастает, то будет снижаться: средний чистый доход от всей недвижимости данного вида. Пользование недвижимостью затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Это учитывается при определении стоимости недвижимости, сказывается на ее доходности, вызывает необходимость соблюдения определенных процедур при совершении рыночных операций. Рынок недвижимости - это средство перераспределения, создания и эксплуатации объектов недвижимости (зданий, сооружений, предприятий, земельных участков и другого имущества) между потребителями с использованием финансовых инструментов на основе спроса и предложения, конкуренции, правового, функционального и нормативного регулирования сделок с недвижимостью и учета экономических, политических, социальных и правовых внешних и внутренних факторов, действующих на рынке недвижимости. Двойственная природа недвижимости (объект - вещь и объект - право) раздвигает границы традиционных рыночных операций, включает сюда операции с частичным изменением без смены собственника правового статуса (аренда). Рынок недвижимости как саморегулируемая система состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Спрос - это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты, например, на земельные участки, под влиянием многочисленных; факторов - экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Предложение - это количество земли и другого недвижимого имущества (м2 м3 соток, га квартир и т.п., которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично. Хотя уже несколько лет на каждого покупателя земельных участков, квартир или офисов на рынке приходится несколько продавцов, цена на них практически не снижается. Так, на рынке жилья в Москве в течение уже ряда лет на 8 продавцов приходится один покупатель, а, цены постепенно растут.

Элементы рынка недвижимости

Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда, покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость). Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, - информационная инфраструктура - должна содержать достоверные сведения трех видов: о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях; о структуре спроса и предложений по различным объектам; об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по' районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источниками формирования базы данных служат: федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ; заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости; рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях; специальные исследования, опросы.

В практике применяют информационные системы, формируемые каждой компанией для собственного использования, и региональные корпоративные базы данных. Поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других - залоговые обязательства, в третьих - объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости. В отличие от других видов рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем: локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды; открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер; владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат: а) единовременные сравнительно крупные инвестиции; б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); в) налог на недвижимое имущество; г) государственная пошлина и другие сборы на сделки; спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением; низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир, сами здания и сооружения долговечны, а земля - вечна; товары - объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях; сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий; товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности; относительно меньшее число участников рынка и количество совершаемых сделок на нем; большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам.

Рынок недвижимости имеет свои специфические характеристики, которые необходимо учитывать при совершении операций. Рынок недвижимости носит конфиденциальный характер. Сделки, особенно с крупными объектами, совершаются на нерегулярной основе. Не существует установленного источника детальной информации по ценам совершаемых сделок, условиям арендных договоров и ипотечных кредитов. Рынок недвижимости локализован, так как его товары недвижимы, уникальны и их ценность в большой степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе). Рынок недвижимости в значительной степени подвержен государственному регулированию законодательными нормами. Местные органы власти могут влиять на цены и уровень арендной платы зонированием территорий. Рынок недвижимости, как правило, является несбалансированным, имеются расхождения между спросом и предложением. Спрос и предложение не всегда диктуют цену купли-продажи: особенно в коротких промежутках времени. Долговечность здании и сооружений, длительный срок строительства обусловливают низкую эластичность предложения, так как даже при повышении цен нельзя быстро увеличить предложение, также трудно и уменьшить его. Отсюда необходимость долгосрочного планирования. Спрос на недвижимость более изменчив, более зависит от социально-экономической ситуации в регионе, легче реагирует на изменение цен. Изменения объема денежной массы, процентных ставок, страх потерять деньги и другие факторы могут существенно влиять на характер спроса. Рынок недвижимости по различным параметрам (функциональное использование, географический фактор, качество объектов и др.) может подразделяться на ряд сегментов. По функциональному использованию объектов рынок недвижимости подразделяется на рынок земли, рынок жилья и других объектов личного потребления, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. На каждом из этих рынков складываются свои особые условия.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций. Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д. Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сфера предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др. Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал. Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает; людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в: недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту. Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах. Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники - риэлторы, оценщики, агенты, страховщики, брокеры, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам. Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно - технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью. Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков. Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективны стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

2. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами1. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

* здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

* обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

* инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам

инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

* стационарные сооружения благоустройства территории участка;

* элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

* другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности, юридическому статусу.

По физическому статусу выделяют:

-земельные участки

-здания, строения, сооружения

-помещения.

В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

1)Земля:

а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):

- под жилье (селитебная территория);

- под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг;

- под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория);

- под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория);

- под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения).

б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):

- под дачное и садово-огородное использование;

- под жилую застройку;

- промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.);

- сельскохозяйственного назначения;

- природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;

- лесного фонда;

- водного фонда;

- участки недр;

- земли резерва, назначение которых не определено.

2) Жильё (жилые здания и помещения):

- многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);

- индивидуальные и двух-четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая заcтройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа - коттеджи);

- офисные здания и помещения административно-офисного назначения;

-гостиницы, мотели, дома отдыха;

-магазины, торговые центры;

-рестораны, кафе и др. пункты общепита;

-пункты бытового обслуживания, сервиса;

-заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;

- мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;

- паркинги, гаражи;

- склады, складские помещения;

- здания правительственных и административных учреждений;

- культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;

- религиозные объекты.

Необходимо отметить, что предлагаемая классификация в чём-то отличается от приведённой в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку эти документы не в полной мере отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.

Виды и подвиды объектов, вовлечённых в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе2.

По видам собственности объекты недвижимости разделяют на:

1. частные - находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников.

2. государственные - находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации.

3. муниципальные - находящиеся в муниципальной собственности.

4.общественные - находящиеся в собственности общественных объединений.

5. коллективные (смешанные) - находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

Объект не должен быть уникальным.

Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: замещения; сбалансированности; спроса и предложения.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта3.

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Этап 2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Для расчёта стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов: общая группировка; метод восстановительной стоимости по аналогам; методы, основанные на анализе парных продаж; экспертные методы расчета; статистические методы.

Фридман Джек и Ордуэй Н. - авторы учебника «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» выделяют метод общей группировки.

Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен4. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов.

Авторы учебника «Оценка недвижимости» Грязнова А.Г. и Федотова М.А. выделяют следующие:

- методы основанные на анализе парных продаж;

- экспертные методы расчета и внесения поправок;

- статистические методы5.

Метод парных продаж: под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы. Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов.

Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода.

Преимуществами сравнительного подхода являются:

- в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

- в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

- статически обоснован;

- вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

- достаточно прост в применении и даёт надёжные результаты.

Недостатки сравнительного подхода при оценке недвижимости:

- различия продаж;

- сложность сбора информации о практических ценах продаж;

- проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;

- зависимость от активности рынка;

- зависимость от стабильности рынка;

- сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3. Ренда и пожизненное содержание с иждивением собственников жилых помещений

оценка недвижимость рента расчет

Договор ренты - относительно новый для нашего общества договор, который предоставляет собственнику имущества возможность произвести его отчуждение в обмен на получение от нового собственника содержания в определенной форме, к примеру, в денежной или натуральной форме.

Само слово "рента" в переводе как с немецкого, так и с французского языка имеет общее значение - приносить доход.

Возникновение договора ренты связывают с историей Средних веков. Указанное возникновение обусловлено с несколькими причинами. Так, в частности, известный французский ученый-цивилист Л.Ж. Морандьер указывал в качестве таких причин недостаток наличных денег: "...собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было". Также следующую причину появления ренты данный автор видел в том, что "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические. Это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту. Законодательно договор ренты впервые был закреплен во Французском гражданском кодексе (далее - ФГК), который включил главу, посвященную договору пожизненной ренты: условия, требующиеся для действительности договора (ст. 1968 - 1976), и последствия договора для договаривающихся сторон (ст. 1977 - 1983). Согласно ФГК рента может быть установлена путем дарения или путем завещания. Размер пожизненной ренты ФГК не указывает, а предоставляет возможность сторонам по своему усмотрению установить данный размер. Затем и Германское гражданское уложение включило отдельную главу (гл. 16), регулирующую пожизненную ренту. Здесь ренте посвящено всего три статьи (ст. 759 - 761). Согласно правилам, установленным в указанных статьях, пожизненная рента должна выплачиваться авансом. Также установлена обязательная письменная форма сделки, последствием несоблюдения которой является ее недействительность. В Своде законов Российской империи соответствующему договору не нашлось места. Однако уже тогда К.Н. Анненков обратил внимание на то, что "не может быть, кажется, никакого сомнения в том, что и у нас, подобно тому, как и по праву римскому, основанием возникновения обязательства доставлять содержание одними лицами другим может служить не только закон, но также договор как соглашение о таком предмете, который никак не может считаться предметом, законом запрещенным. В настоящее время в Российской Федерации рентному договорному обязательству посвящена отдельная глава ГК - гл. 33.

Итак, в соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ:

"1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме".

Передача указанного имущества может быть осуществлена за плату (возмездно) или без предоставления данной платы (безвозмездно). Если имущество передавалось сторонами на возмездной основе, то к данным отношениям по указанной передаче будут применяться правила гл. 30 ГК РФ (договор купли-продажи). Если же передача имущества производилась безвозмездно, то на данные отношения распространяются нормы гл. 32 ГК РФ (договор дарения). Следует учитывать, что данные правила применяются к рентным отношениям лишь постольку, поскольку иное не установлено гл. 33 ГК и не противоречит сущности договора ренты (п. 2 ст. 585 ГК).

Рентное обязательство обладает такими же характерными особенностями, какими обладает купля-продажа, - направленностью на возмездную передачу имущества в собственность. "Поскольку сущность возмездного договора в наиболее чистом виде проявляется в правоотношении, в котором встречное предоставление является эквивалентно определенным и денежным, институт купли-продажи избран законодателем в качестве базового для регулирования обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность. В нем собраны не только нормы, регламентирующие эквивалентные отношения по возмездной реализации имущества за деньги, но и унифицированные нормы, обусловленные направленностью на возмездную передачу имущества в собственность независимо от вида и формы встречного предоставления. Эти унифицированные правила должны применяться к ренте.

Характеризуя указанный договор, вначале следует указать именно на его алеаторность. Любая из сторон может получить встречное удовлетворение в меньшем размере, чем предоставлено ею.

Формулировка законодателя в определении договора (п. 1 ст. 583 ГК) "получатель ренты передает другой стороне в собственность имущество..." говорит о том, что данный договор является реальным. Поскольку у получателя ренты нет обязанности по передаче другой стороне имущества, следовательно, договор ренты вступает в силу только после передачи получателем ренты плательщику имущества.

В качестве следующей характеристики данного договора следует указать на его возмездность, поскольку в обмен на полученное в собственность имущество плательщик предоставляет встречное имущественное предоставление - выплачивает получателю ренту. Рассматриваемый договор является односторонне обязывающим, поскольку у плательщика ренты - обязанности, а у получателя ренты - права, но нет обязанностей.

Форма договора ренты регулируется специальными правилами.

Договор ренты должен быть нотариально удостоверен. В соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате нотариус - уполномоченное должностное лицо - свидетельствует ее законность и соответствие воле сторон. Также он должен проверить личность участников сделки и указать дату ее заключения. Если под выплату ренты было передано недвижимое имущество, то согласно ст. 584 ГК РФ такой договор подлежит также и государственной регистрации. Следует учитывать, что действующее законодательство выделяет регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимостью. В первом случае регистрационная запись имеет правоустанавливающее значение и результатом осуществления данной регистрации должно являться то, что правообладатель не обязан где бы то ни было в дальнейшем доказывать свое право, в том числе его объем и содержание, никакими иными доказательствами, кроме самой регистрационной записи в реестре. При регистрации договоров осуществляется, по сути, регистрация документа. Процедура регистрации сводится к проверке законности заключения и правомерности содержания заключаемой сделки. Такая регистрация имеет правовое значение для возникновения обязательственного права в том смысле, что договор, подлежащий регистрации, считается заключенным только с момента совершения такой регистрации.

При осуществлении государственной регистрации договора ренты, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подлежат и сам факт перехода имущества в собственность плательщика ренты, и лежащее на этом имуществе обременение в виде обязанности выплачивать ренту или предоставлять содержание получателю ренты в иной форме. Статья 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на определенную недвижимость к новому правообладателю. В подразделе II и одновременно в подразделе III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется запись об ограничении (обременении) права собственности в связи с существованием договора ренты. Среди прочих данных в подразделе III Единого государственного реестра определяются лица, в пользу которых производится ограничение получателя ренты, а также сумма ренты.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не зарегистрирован в установленном порядке, он будет считаться в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность. Сторонами договора ренты выступают получатель ренты и ее плательщик. Получатель ренты (рентный кредитор) - это лицо, которое передало свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного промежутка времени (к примеру, в период своей жизни) дохода (ренты). Плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного промежутка времени доход (ренту) в денежной или иной форме.

Плательщиками ренты вправе выступать любые субъекты гражданского права.

В рамках данного договора в качестве получателя ренты обычно выступают пожилые люди или иные малоимущие, социально незащищенные граждане. Для того чтобы обеспечить реализацию их прав, в параграфе первом гл. 33 ГК законодатель предусмотрел ряд правил, направленных на обеспечение надлежащего исполнения плательщиком своих обязанностей по отношению к получателю.

В соответствии со ст. 586 ГК если под выплату ренты было передано недвижимое имущество, то возникает законный залог на указанное имущество в пользу бывшего его собственника, а ныне получателя ренты. Установление законного залога означает, что сторонам не нужно заключать договор ипотеки. Запись об обременении имущества залогом в реестре прав на недвижимое имущество осуществляется на основании представленного договора ренты.

Кроме того, при передаче в собственность имущества, обремененного рентой, плательщиком ренты иному, третьему лицу на основании какого-либо гражданско-правового договора (к примеру, договора купли-продажи) указанному третьему лицу также переходят обязанности плательщика ренты. В силу этого можно говорить о том, что обременение в виде обязанностей по предоставлению содержания получателю ренты следует за имуществом, выданным под выплату указанной ренты. В то же время следует указать, что ответственность нового собственника обремененного рентой имущества носит субсидиарный характер. Следовательно, получатель ренты должен обратиться со своими требованиями первоначально к предыдущему собственнику, и только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения можно привлечь и нового собственника.

Указанная субсидиарная ответственность носит диспозитивный характер, поэтому договором или законом может быть предусмотрена и солидарная ответственность перед получателем ренты.

Но под выплату ренты может быть передано и движимое имущество. Как в этом случае законодатель защищает интересы получателя ренты? В этой ситуации согласно п. 2 ст. 587 ГК стороны обязаны в качестве существенного условия предусмотреть в договоре ренты какое-либо (любое) обеспечение исполнения плательщиком ренты своих обязанностей. Это может быть и залог, и неустойка, и поручительство 3-го лица, и любой другой способ обеспечения исполнения обязательств, как предусмотренный законодательством, так и не предусмотренный. Альтернативой указанного существенного условия является страхование плательщиком риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств в пользу получателя ренты. Если в договоре ренты, где объектом передачи под выплату содержания было движимое имущество, не будет предусмотрено указанное выше существенное условие либо не будет осуществлено страхование, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Кроме того, независимо от вида ренты законодатель предусмотрел ответственность плательщика ренты в виде штрафных процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, в случае просрочки выплаты ренты плательщиком. Следует указать, что размер процентов может определяться самими сторонами в заключенном договоре ренты.

В отношении классификации видов договоров ренты в литературе высказаны прямо противоположные взгляды.

Постоянная рента

Особенность данного вида проявляется в особенностях субъектного состава.

Получателями постоянной ренты могут выступать физические лица. Причем в качестве получателя вправе выступать как гражданин, который передал имущество под выплату ренты, так и тот гражданин, который был указан в качестве получателя ренты гражданами, передавшими свое имущество под ее выплату. В последнем случае договор ренты превращается в договор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия. Право на заключение договора ренты и соответственно право на получение ренты гражданами не обусловлены ни имущественным положением, ни возрастом, ни состоянием их здоровья и иными факторами.

В то же время в качестве получателя помимо физического лица вправе выступить и юридическое лицо, но только некоммерческое, если это не противоречит закону и целям их деятельности. Последнее ограничение связано с тем, что правоспособность некоммерческих организаций специальная, что означает возможность иметь такие гражданские права и исполнять такие обязанности, которые соответствуют целям их деятельности, предусмотренным в их учредительных документах (п. 1 ст. 49 ГК РФ). Основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций, а равно специальные цели, определенные Федеральным законом от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" для каждого из выделенных в нем видов организаций.

Следует учитывать, что некоммерческие организации могут быть созданы на определенный срок или для достижения определенной цели. В этой ситуации трудно представить такое юридическое лицо в качестве стороны в договоре постоянной ренты, так как одним из основных признаков указанного договора является бессрочность.

В данном виде ренты законодатель определяет особенные требования к личности получателя ренты. В качестве такого могут выступать как физические, так и юридические лица.

Однако это могут быть не любые юридические лица, а только некоммерческие, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. При этом не противоречие закону является универсальным требованием, применимым как к гражданам, так и к некоммерческим организациям. Требование о соответствии целям деятельности вытекает из присущей всем без исключения некоммерческим организациям специальной правоспособности (абз. 1 п. 1 ст. 49 ГК РФ): такие юридические лица могут иметь гражданские права, лишь соответствующие целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

В качестве плательщика ренты может выступать любой субъект гражданского права.

Согласно ст. 589 ГК права получателя ренты могут передаваться в порядке правопреемства. В силу этого можно говорить об отсутствии правовой связи между правом получателя ренты и личностью самого получателя. Указанное правопреемство осуществляется по следующим основаниям: в порядке цессии, наследования или реорганизации. Данный перечень оснований является закрытым (исключительным), поэтому передавать права получателя ренты по какому-то иному основанию недопустимо.

Правопреемство может быть как универсальным (общим), так и сингулярным (частичным).

Из-за этого отсутствия правовой связи между личностью правообладателя (получателя ренты) и правами получателя последние не обладают свойством непередаваемости и не отчуждаемости и поэтому могут быть переданы в порядке цессии как физическим лицом, так и юридическим.

Согласие плательщика ренты на совершение цессии не требуется (п. 2 ст. 382 ГК РФ), но в силу указанной диспозитивной нормы следует признать, что в договоре постоянной ренты может быть предусмотрено условие о необходимости получения предварительного согласия плательщика ренты на уступку требования получателем ренты. При отсутствии такого условия должника следует лишь известить о состоявшейся уступке (п. 3 ст. 382 ГК РФ).

Цессия, наследование и реорганизация имеют одно общее ограничение. Лицо, которое получает права получателя ренты по указанным основаниям, должно соответствовать требованиям закона, то есть быть или физическим лицом, или некоммерческим юридическим лицом.

Универсальное правопреемство в отношении прав получателя ренты возможно лишь в результате наследования или реорганизации некоммерческой организации. Наследование служит основанием перехода прав получателя ренты - гражданина. Наследование имущественных прав подчиняется общему режиму наследования имущества.

Реорганизация может служить основанием перехода прав получателя ренты - юридического лица, в данном случае - некоммерческой организации. Реорганизация может осуществляться в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования юридического лица (п. 1 ст. 57 ГК РФ). Переход прав получателя ренты при слиянии, присоединении, преобразовании (п. 1, 2, 5 ст. 58 ГК РФ) отражается в передаточном акте, а при выделении и разделении (п. 3 и 4 ст. 58 ГК РФ) - в разделительном балансе.

Следующей отличительной особенностью постоянной ренты является форма ренты. По общему правилу рента в данном виде договора должна предоставляться в денежной форме. При этом договором должен быть предусмотрен размер ренты. Каких-либо законодательных требований в отношении минимального размера ренты в ГК не установлено. В то же время договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг.

Пункт 2 ст. 590 Кодекса закрепляет диспозитивную норму об индексации размера постоянной ренты, который увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

Выплата постоянной ренты должна осуществляться по окончании каждого календарного квартала (квартал считается равным 3 месяцам). В то же время эта норма является диспозитивной, поэтому стороны вправе предусмотреть и иной период для выплат, к примеру, ежемесячный.

Следующая особенность рассматриваемой постоянной ренты в ее бессрочном характере. Данный договор действует не только в период жизни/существования получателя ренты, но и в последующем, что делает возможным переход прав получателя ренты в порядке правопреемства (об этом говорили выше).

В то же время не может быть бесконечно длящихся правоотношений. Для возможности прекращения данного договора законодатель предусмотрел возможность досрочного одностороннего отказа от исполнения договора постоянной ренты. Указанная возможность основана на выкупе ренты. Правовым последствием выкупа ренты является прекращение соответствующего обязательства. По правовой природе выкуп ренты можно квалифицировать в качестве отступного или новации, так как в силу императивных норм, закрепленных в ст. 409 и в п. 1 ст. 414 ГК РФ, эти явления по правовой природе относятся к договорам.

Выкупить ренту вправе плательщик ренты по своей инициативе, т.е. совершить одностороннюю сделку, в результате которой осуществляется исполнение альтернативного обязательства (ст. 320 ГК РФ).

По общему правилу право на выкуп постоянной ренты не ограничивается сроком, с которого оно может быть использовано плательщиком ренты. Это возможно в любой момент после заключения договора. Следует учитывать, что отказ от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. Такой отказ должен быть совершен в простой письменной форме.

Право выкупа постоянной ренты, безусловно, предоставлено законом ее плательщику. Поэтому условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно, не влияет на действительность оставшейся части договора.

Обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Получателю ренты также предоставлено право требования выкупа ренты. Но использование такого права поставлено в зависимость от наступления обстоятельств, прямо указанных в абз. 2 - 5 ст. 593 ГК РФ, а также в других случаях, предусмотренных договором ренты. К законодательным условиям, влекущим возникновение права требования получателем постоянной ренты выкупа такой ренты, относятся следующие:

- наличие со стороны плательщика ренты просрочки ее выплаты более чем на один год. Данное положение диспозитивно, потому в договоре может быть предусмотрено любое отличное правило (указан больший или меньший период просрочки);

- нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ). Это правило императивно и подлежит применению к любому договору постоянной ренты - стороны не имеют права изменять или отменять его;

- признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором. Не случайно законодатель употребил в данном случае термин "неплатежеспособность". Для заявления получателем ренты требования о выкупе ренты ее плательщиком не требуется признания последнего несостоятельным (банкротом) - достаточно лишь достижения им состояния неплатежеспособности или возникновения иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

...