- поступление в общую собственность или раздел между несколькими лицами недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Это императивное правило касается лишь переданного под выплату ренты недвижимого имущества.

Перечень предусмотренных законом условий, являющихся основанием возникновения у получателя ренты права требования ее выкупа, является исчерпывающим, и достаточно наличия одного из названных условий. В то же время указанный перечень может быть дополнен и договорными обстоятельствами, служащими основанием заявления получателем ренты требования о ее выкупе, например продажа плательщиком ренты имущества, переданного под ее выплату.

Независимо от того, кто заявляет о реализации своего права на выкуп ренты: плательщик или получатель, выкупная цена ренты определяется по общей формуле.

Определение выкупной цены ренты в договоре производится на основании принципа свободы договора. Никаких нормативов, минимальных или максимальных пределов и прочих ограничений действующее законодательство не содержит. Кроме того, определяя по взаимному согласию выкупную цену ренты, стороны не привязаны к методикам, закрепленным в п. 2 и п. 3 ст. 594 ГК. Положения, закрепленные в указанных пунктах, применяются при отсутствии соответствующего условия в договоре постоянной ренты. При этом различаются случаи, когда имущество было передано под выплату ренты за плату (п. 2) и бесплатно (п. 3).

При передаче имущества за плату выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Если имущество передается бесплатно, выкупная цена включает в себя годовую сумму рентных платежей и цену переданного имущества. При этом используется цена имущества, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК).

Пожизненная рента

Особенности следующего вида договора ренты - пожизненной ренты также проявляются в особенностях субъектного состава. Исходя из названия данного вида ренты, уже можно сделать вывод об имеющихся ограничениях для участия в этом договоре - "пожизненной ренты". Поскольку свойством жизни обладают лишь физические лица, то согласно ст. 596 ГК в качестве получателя ренты вправе выступать только физическое лицо. Кроме того, п. 2 указанной статьи позволяет участвовать на стороне получателя ренты не одному, а двум и более физическим лицам (к примеру, на стороне получателя ренты выступают супруги). В таком случае возникает множественность лиц на стороне кредитора. Такая множественность является долевой - с презюмируемым равенством долей. Соответственно в договоре может быть установлено иное (неравное) распределение долей. Смерть одного из получателей ренты не прекращает рентное обязательство. Право требования выплаты пожизненной ренты не включается также в наследственную массу (в отличие от постоянной ренты). Являясь обязательственным правом требования, оно в силу ст. 387 и п. 2 ст. 596 ГК РФ переходит к получателям ренты, пережившим умершего получателя, в порядке перехода прав кредитора к другому лицу на основании закона. Это правило может быть изменено или отменено договором.

При множественности лиц на стороне получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается смертью последнего из них.

В качестве плательщика ренты вправе выступать любой субъект гражданского права. Здесь, так же как и в постоянной ренте, законодательно ограничений не предусмотрено.

Следующей особенностью данного договора выступает тесная правовая связь между личностью получателя ренты и правом на получение рентных платежей.

Указанное право существует до тех пор, пока жив получатель ренты. С его смертью прекращается как право на получение рентных платежей, так и в целом рентное обязательство. Следовательно, срок действия договора пожизненной ренты ограничен периодом жизни получателя (или последнего получателя при множественности кредиторов) ренты. Подтверждением наступления обстоятельства, прекращающего данное рентное обязательство, является соответствующий документ - свидетельство о смерти.

Если договор устанавливает пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, то такой договор является ничтожным.

В силу этого в практике неоднократно возникал вопрос о возможности признания заключенным и действительным договора пожизненной ренты, который стороны успели удостоверить в установленном порядке у нотариуса, но не зарегистрировали в связи со смертью получателя ренты (в случае передачи под выплату ренты недвижимого имущества). Президиум Верховного Суда РФ ответил на данный вопрос отрицательно в силу следующих обстоятельств.

Если договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации (см. ст. 584 Кодекса), права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не порождает никаких юридических последствий. Следовательно, он не сможет считаться заключенным с момента его нотариального удостоверения (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2001 г. (по гражданским делам); утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г.).

Третья особенность рассматриваемого договора проявляется в форме ренты. Пожизненная рента может быть определена лишь в денежной форме. Сумма ренты относится к существенным условиям договора пожизненной ренты и соответственно должна быть определена в договоре.

Именно в данном виде ренты законодатель установил минимальный размер пожизненной ренты - он должен быть в расчете на месяц не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При наличии оснований, указанных в ст. 318 ГК РФ, размер пожизненной ренты подлежит увеличению.

Но следует учитывать, что Конституционный Суд Российской Федерации именем Российской Федерации вынес Постановление от 27 ноября 2008 г. N 11-П по делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной. Согласно данному Постановлению Конституционный Суд РФ признал противоречащей Основному Закону ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда". Оспаривание указанной нормы в силу ее противоречия Конституции РФ было осуществлено потому, что на основании данной нормы исчисление платежей по договорам ренты привязывалось к базовой величине МРОТ - не той, которая постоянно увеличивается, а той, которая равняется 100 рублям.

Согласно ст. 1 Закона N 82-ФЗ с января 2009 г. МРОТ составляет 4330 рублей, а ст. 3 закрепляет, что МРОТ применяется только для регулирования оплаты труда и определения размеров пособий по временной нетрудоспособности. И в то же время ч. 2 ст. 5 того же Закона определяет, что исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от МРОТ, производится с 1 января 2001 г. по настоящее время исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.

Теперь на основании указанного выше Постановления КС РФ данная норма Закона о МРОТ утратила силу с 1 июля 2009 г.

Законодатель также определил периодичность выплаты пожизненной ренты. По общему правилу она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца. Но указанное правило является диспозитивным, и стороны вправе в своем договоре определить иную периодичность выплаты.

В данном виде договора ренты в отличие от договора постоянной ренты право требовать выкупа ренты предоставлено только получателю ренты. Причем данное право связано только с неисполнением или ненадлежащим исполнением плательщиком ренты своих обязанностей и может быть использовано в качестве санкции за допущенное нарушение обязательства. Выкуп осуществляется по правилам, установленным для договора постоянной ренты (ст. 594 ГК РФ).

Помимо выкупа ренты получатель ренты может потребовать от ее плательщика расторжения договора и возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ). Однако для осуществления названного требования получатель ренты должен соблюсти предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора.

Полученное плательщиком ренты при заключении договора имущество остается в его собственности. Как собственник плательщик ренты несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (ст. 211 ГК РФ). В пожизненной ренте это правило приобрело императивный характер и действует независимо от того, передавалось ли имущество под выплату ренты за плату или бесплатно (ср. со ст. 595 ГК РФ).

Факты случайной гибели или случайного повреждения такого имущества не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. При этом плательщик ренты не обретает права требования изменения условий о выплате ренты.

Пожизненное содержание с иждивением

Пожизненное содержание с иждивением рассматривается как вид договора пожизненной ренты. В силу этого на указанный договор распространяются положения договора пожизненной ренты, если иное не предусмотрено нормами § 4 гл. 33 ГК.

Договор пожизненного содержания с иждивением и договор пожизненной ренты имеют много общего. В частности, в качестве получателя ренты (иждивенца) вправе выступать только физическое лицо.

Далее, срок действия договора пожизненного содержания, так же как и договора пожизненной ренты, ограничен периодом жизни иждивенца в силу тесной правовой связи между правом на получение содержания и личностью иждивенца.

К плательщику ренты закон также не предъявляет каких-либо требований, поэтому им может стать любой субъект гражданско-правовых отношений.

Но, пожалуй, на этом все общие признаки двух видов договоров ренты заканчиваются.

В качестве отличительных признаков договора пожизненного содержания с иждивением следует указать следующее.

Под получение содержания иждивенец передает не любое имущество, как это возможно при постоянной или пожизненной ренте, а только недвижимое имущество.

Передать имущество может один гражданин, а получателем ренты может выступить указанное им третье лицо (лица) - выгодоприобретатель. Такими лицами вправе выступить также лишь физические лица. Эти лица не становятся стороной договора, а соглашение приобретает черты договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ).

Форма предоставления содержания также отличается от формы ренты в договоре пожизненной ренты. В соответствии со ст. 602 ГК содержание может быть предоставлено в виде совершения действий по обеспечению потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - также и уход за ним. Соответственно содержание предоставляется в натуральной форме. Конкретный перечень составляющих этой обязанности должен быть указан в договоре, он может быть таким же, шире или уже названного в ГК. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Для данного вида договора ренты в качестве существенного условия необходимо указать стоимость всего объема содержания.

Кроме того, законодатель установил минимальный размер такого содержания: в месяц она не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

В то же время законодатель разрешил сторонам предусмотреть в договоре возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Следует также указать на весьма ограниченное право собственника - плательщика ренты распоряжаться своей собственностью - недвижимым имуществом, переданным иждивенцем при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. Учитывая необходимость предоставления реальной защиты интересов получателя ренты, допускается отчуждение такого имущества, а также обременение его каким-либо способом (например, путем сдачи в залог или в аренду) лишь с предварительного согласия получателя ренты.

Органами Федеральной регистрационной службы проверяется наличие такого согласия и указания в договоре об отчуждении или обременении, представленном на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права, условий, обременяющих (ограничивающих) права собственника согласно п. 42 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 184 (Бюллетень Минюста РФ. 2002. N 11).

Рентное обязательство, возникшее из любого договора пожизненной ренты, прекращается смертью получателя ренты. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания (см.: Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 января 2001 г. // БВС РФ. 2001. N 7. С. 11).

В то же время, как и любой гражданско-правовой договор, рассматриваемый договор может быть расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В судебном порядке такой договор может быть расторгнут по требованию получателя ренты при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств (см.: ст. 450 и 599 ГК РФ). В этом случае у получателя ренты возникает в силу закона право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 Кодекса.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств по пожизненному содержанию с иждивением получателя ренты действует общее правило, но уже облеченное в императивную форму: плательщик ренты не имеет права требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (это конкретизированная применительно к рассматриваемому договору формула: "Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора" - п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Наглядно соотношение видов договора ренты можно увидеть в данной таблице:

Таблица

Список литературы

1. Конституция Республики Беларусь 1994 года (с изменениями и дополнениями принятыми на Республиканском референдуме 24 ноября 1996 года и 17 ноября 2004 года) // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр", Нац. центр правовой информ. Республики Беларусь. - Минск, 2008.

2. Гражданский кодекс Республики Беларусь № 218-З от 7 декабря 1998 г. (в ред. от 18.05.2007) // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр", Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2008.

Список литературных источников:

3. Гражданское право Республики Беларусь (Особенная часть). Учебное пособие. - Минск: “Веды", 1998. - 240 с.

4. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., "Юридическая литература", 1975. - 378 с.

5. Колбасин Д.А. Гражданское право Республики Беларусь. Особ. часть: Практ. Пособие. - Минск: Молодежное научное общество, 2001. - 547 с.

6. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь: в 2 кн. Кн.2. /Отв. Ред. В.Ф. Чигир. - Минск: Амалфея, 1999. - 624 с.

7. Словарь иностранных слов в русском языке. - М., Юнвес, 1996. - 765 с.

8. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением (глава 33). Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. - 562 с.

Размещено на Allbest.ru