Определение рыночной стоимости объекта недвижимости административно-торгового назначения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

Казанский государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра ЭПС

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

на тему:

«Определение рыночной стоимости объекта недвижимости административно-торгового назначения по адресу: РТ, г. Казань, ул. Лево-Булачная д. 24/20»

Казань 2016 г.



Содержание

Задание на оценку

Характеристика объекта оценки

Введение

1. Затратный подход

2. Анализ рынка недвижимости

3. Сравнительный подход

4. Доходный подход

5. Согласование результатов расчета и определение рыночной стоимости недвижимого имущества

6. Основные факты и выводы по объекту оценки

Список использованной литературы

Приложения



Задание на оценку

Таблица 1

Объект оценки	Административное 5-ти этажное здание с цокольным этажом лит. В, общей площадью 2967,1 кв. м. (кад.номер № 16-16/01/099/2006-022), с земельным участком под административно-торговое здание площадью 657,7 кв. м. (кад.номер № 16:50:011806:18), находящиеся по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, ул. Лево-Булачная, д. 24/20.
Имущественные права на объект оценки	Вид права - собственность. Субъект права - ООО «Казанская эксплуатационная компания» Правоустанавливающий документ - Свидетельство о государственной регистрации права серия 16-16 057423
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта для реализации
Предполагаемое использование результатов оценки	Для предоставления Заказчику
Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки	Использование результатов оценки возможно только в целях, предусмотренных предполагаемым использованием результатов оценки
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость
Дата определения стоимости объекта оценки	18 января 2016 года
Срок проведения оценки	1 день
Дата обследования объекта оценки	18 января 2016 года
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка и проведение спецэкспертиз	Специальные экспертизы не проводились.
Земельный участок	Коммерческое назначение, 657, 7 кв. м.

Таблица 2. Характеристика объекта оценки

Характеристика объекта	Технический паспорт на здание, составленный ОТИ по Вахитовскому району по состоянию на 14 февраля 2006 г.
Инвентарный номер объекта	4123
Кадастровый номер	16-16/01/099/2006-022
Литера	В
Этажность	5 + цокольный этаж
Группа капитальности	I
Площадь застройки, кв. м	657,7
Высота здания (максимум), м	24,3
Общая площадь, кв. м	2967,1
Строительный объем, куб. м.	12097,0
Год строительства	2006
Характеристика основных конструктивных элементов оцениваемого объекта
Фундамент	ж/б монолит
Стены	кирпичные
Перекрытия	кирпичные
Кровля	металлическая
Полы	бетонные
Окна	пластиковые с тройным остеклением
Двери	простые
Отделка	штукатурка
Инженерные сети	отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение
Прочие работы	лестницы



Введение

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Если говорить о рынке недвижимости в России, то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня, очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы. Число объектов недвижимости в стране и даже в отдельном регионе очень велико.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

Таким образом, целью данной курсовой работы является проведение оценки объекта недвижимости - административного здания, а также расчет его рыночной стоимости.

В данной работе будем использовать три подхода: затратный, сравнительный и доходный при оценки административно-торгового здания, которое находится в Республике Татарстан, г. Казань ул. Лево-Булачная д. 24/20.



1. Затратный подход

Для целей определения рыночной стоимости объекта оценки корректно использовать стоимость замещения - затраты на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требования, что и данные объекты, с применением современных материалов и строительных норм. В качестве источников информации используются данные из технического паспорта, усредненные стоимостные показатели справочника «Общественные здания» («КО-ИНВЕСТ», 2010г.).

Выполнение работ в рамках затратного подхода предусматривает выполнение следующих действий:

1) оценка рыночной стоимости земельного участка как незастроенного с учетом его наиболее эффективного использования;

2) оценка прямых и косвенных затрат на строительство здания (улучшений) на дату оценки;

3) расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений как суммы прямых и косвенных затрат и предпринимательской прибыли;

4) оценка величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка;

5) оценка общего накопленного износа здания (улучшений) как разницы между восстановительной стоимостью и величиной общего накопленного износа;

6) расчет рыночной стоимости здания (улучшений) как разницы между восстановительной стоимостью и величиной общего накопленного износа;

7) расчет рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости строений.

Данную последовательность можно описать в виде формулы:

С = ПВС - И +С_зем.,

где ПВС - восстановительная стоимость объекта оценки (или стоимость замещения) с учетом прибыли предпринимателя;

И - величина выявленных износов объекта;

С зем. - стоимость имущественных прав на земельный участок.

Полная восстановительная стоимость исследуемого здания или сооружения (ПВС) по состоянию на дату оценки определяется путем умножения его строительного объема (площади) на стоимость строительства 1 куб. м. (кв.м) зданий или сооружений, аналогичных исследуемому (того же класса конструктивных систем, построенных по сходному проекту, с использованием подобных материалов и технологий, а также относящихся к той же отрасли промышленности).

Для настоящего расчета применяется метод укрупненных показателей стоимости и реализуется техника сравнительной единицы. Эта техника обеспечивает определение стоимости строительства объекта исследования путем сравнительного анализа стоимости единицы объема или площади возведенных объектов строительства - с корректировкой этой величины на различия сметной стоимости строительства объекта исследования и объекта аналога (включая размеры строения, особенности архитектурно-планировочных решений, типы несущих конструкций, материалы и пр.).

Учитываемые затраты. Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2010 г. (справочник КО-ИНВЕСТ «Общественные здания). Пересчет в текущие цены производится в соответствии с Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем Индексы цен в строительстве» Выпуск 90.

В справочных показателях стоимости учтен следующий круг затрат:

- прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

- накладные расходы (по нормативам Госстроя России - в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов, дифференцированных по видам работ);

- прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда рабочих;

- специальные затраты (доначисления: непредвиденные работы, местные налоги).

В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.

Порядок проведения расчета:

- определяется конструктивная система объекта оценки и подбирается соответствующий аналог;

- определяются необходимые параметры, подлежащие корректировке;

- рассчитываются количественные значения корректирующих коэффициентов;

Производится расчет восстановительной стоимости объекта.

а) определение конструктивной системы в соответствии с классификацией, принятой в справочнике «Общественные здания («КО-ИНВЕСТ», 2010г.)

Таблица 3

Основной материал ограждающих конструкций	Основной материал несущих конструкций	Класс конструктивной системы
Здания
Кирпич	Железобетон и сталь	КС-1
	Древесина	КС-2
Железобетон	Железобетон в бескаркасных системах	КС-3
	Железобетон в каркасных системах	КС-4
	Сталь	КС-5
Комбинация тонкого и металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов	Сталь и железобетон	КС-6
Древесина	Древесина и другие конструктивные материалы	КС-7
Сооружения
С преимущественным применением:
Нерудных и бетона	КС-8
Монолитного железобетона	КС-9
Сборного железобетона	КС-10
Конструкционной стали	КС-11
Стальных труб	КС-12
Древесины	КС-13
Кабелей и проводов	КС-14
Объекты благоустройства прилегающей территории	КС-15

Подбор аналога - выбор укрупненного стоимостного показателя. Аналоги подбираются в соответствии с функциональным назначением, конструктивной системой и техническими характеристиками (объемом, площадью) объекта исследования. Выбор аналога закрепляется кодом. Ниже приводится таблица аналогов, используемых при расчете полной восстановительной стоимости:

Таблица 4

Оцениваемый объект	Сведения об объекте-аналоге: Справочник оценщика «Общественные здания», 2010 год, КО-ИНВЕСТ
	код объекта	наименование объекта	класс качества	КС	ед. измерения	стоимость единицы измерения, руб.
Административное здание, лит. В	03.03.008	административные здания	econom	КС-1	куб. м	8128

При определении стоимости конкретного здания (строения) предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие исследуемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным. конструктивным, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства.

Все поправки можно разделить на две группы:

1) поправки, выраженные в рублях на 1 куб. м.;

2) поправки, выраженные в виде стоимостных коэффициентов.

I. Поправки, выраженные в рублях на 1 ед. измерения (куб.м., кв. м.)

- конструктивные поправки рассчитываются только при существенных отличиях в конструктивных решениях отдельных элементов зданий;

- поправки на отсутствие элемента.

Применительно к оцениваемому объекту целесообразной является поправка на разницу в строительной величине между исследуемым объектом и ближайшим параметром из справочника оценщика «Общественные здания». - М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2010г. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». -М.: ООО «КО-Инвест», 2010. Данная поправка рассчитывается по следующей формуле:

К_поп = V_o / V_спр.

где

V_o - строительная величина объекта оценки;

V_спр. - строительная величина объекта-аналога из справочника.

Ниже приводится таблица коэффициентов, используемых при определении поправки на разницу в строительном объеме:



Таблица 5

Vo / V спр.	Коэф.
< 0,1	1,24
0,10 - 0,29	1,22
0,30-0,49	1,2
0,50-0,69	1,16
0,70-1,30	1
1,31- 2,00	0,87
>2,00	0,86

Расчетный коэффициент соотношения строительной величины объекта оценки и ближайшего параметра из справочника составил 1,21, что соответствует диапазону от 0,70 до 1,30 вышеприведенной таблицы, таким образом, поправочный коэффициент составляет 1.

II. Поправки, выраженные в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего объекта:

- регионально- экономические коэффициенты по классам конструктивных систем.

- региональные поправки позволяют выйти на уровень стоимости зданий в конкретном регионе, поскольку все расчеты в сборниках приводятся на базовом уровне цен Московской области.

- корректирующий коэффициент на изменение индексов цен на строительно-монтажные работы

Расчет указанных индексов для оцениваемого административного здания, года ввода 2006, представлен в таблице 6.

Таблица 6

	Наименование поправки	Величина	Источник информации
1	Регионально - экономический коэффициент	0,92	Региональные коэффициенты стоимости строительства (Ко-Инвест)
2	Корректирующий коэффициент на изменение индексов цен на строительно-монтажные работы на изменение цен	1,75	Экстраполяция тенденций изменения индексов цен (Строительно-монтажные работы)
3	Регионально - климатический коэффициент	1,00	Регионально-климатические коэффициенты стоимости строительства (Ко-Инвест)
	Коэффициент перевода цен из цен 2010 г. на дату оценки	1,61	= стр.1*стр.2*стр.3

Расчет восстановительной стоимости. Стоимость строительства 1 строительной единицы на дату оценки определяется путем пересчета сметной стоимости строительства 1 строительной единицы аналога из условий базового в условия, действующие на дату оценки, с использованием соответствующих коэффициентов.

Расчет проводился в табличной форме по формуле:

С_в = (С_СПР + С₁) * С₂*S*ПП,

где С_в - полная восстановительная стоимость зданий в ценах на дату оценки;

С_СПР - справочный стоимостной показатель;

С₁ - итого по первой группе поправок;

С₂ - итого по второй группе поправок;

S - общая площадь (объем) объекта исследования, кв.м. (куб.м.);

ПП - прибыль предпринимателя.

Прибыль предпринимателя принята в размере 24 % согласно данным, представленным в справочнике оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера - ООО «РАСТР-Н», 2012 г. - 258 с.

Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки с помощью данной формулы представлен в таблице 7.

Таблица 7. Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

Наименование оцениваемого объекта	ед. измерения	строительная величина	стоимость ед. измерения, руб.	итого по первой группе поправок, руб.	скорректированная стоимость элемента исследуемого объекта, руб./ед.	итого по второй группе поправок	НДС, %	ПП, %	ПВС оцениваемого объекта, руб.
Административное здание, назначение: нежилое, общей площадью 2967.1 кв. м., инв. № 4123, лит. В, расположенное по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, ул. Лево-Булачная, д. 24/20	м3	12 097	8128	1	8128	1,614	1,18	1,24	232 199 581
Итого		232 199 581

Далее был произведен расчет износа здания. Износ применительно к процессу оценки объекта недвижимости - это уменьшение стоимости объекта, связанные с потерей физических свойств в процессе эксплуатации, а так же функционального и внешнего старения, в результате принято различать физический износ, функциональный износ, внешнее (или экономическое) устаревание.

Физический износ - это потеря стоимости объекта, связанная с частичной или полной потерей строительными элементами первоначальных свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения в процессе эксплуатации и под воздействием природных сил, а так же ошибок при проектировании или нарушения правил строительства.

Функциональный износ - это потеря стоимости улучшений из-за несоответствия функциональных характеристик требованиям рынка. Это может быть устаревание конструктивного или планировочного решения, строительных материалов, несовременность инфраструктуры. Объект оценки полностью соответствует по функциональным характеристикам требованиям рынка, следовательно, считаем, что функциональный износ исследуемого здания отсутствует.

Внешнее (экономическое) устаревание - потеря стоимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов, т.е. потеря стоимости, вызванная общеэкономическими или внутриотраслевыми изменениями. Считаем, что у объекта оценки данный вид износа отсутствует.

Для целей определения физического износа в настоящем отчете использовался метод срока жизни, который базируется на представлении, что износ улучшений происходит на протяжении всего нормативного срока жизни объекта, в конце которого их стоимость полностью теряется. При использовании этого метода общий износ оценивается путем расчета отношения хронологического возраста улучшений к нормативному сроку жизни объекта и применением этого отношения к стоимости восстановления (замещения):

Тхр * 100 %

И = * ПВС

Тн

где Тхр. - хронологический возраст;

Тн Источник: Нормативные усредненные сроки службы общественных зданий, их конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования // Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий - нормативный срок службы;

ПВС - полная восстановительная стоимость.

Определение физического износа по вышеуказанному методу представлено в таблице 8.

Таблица 8. Расчет физического износа объекта-оценки

Наименование конструктивных элементов	Уд.вес по приложен. к табл. (из сб. Ко Инвест)	Поправ.коэф.к уд.весам	Уд. вес после примен.поправок	Физический износ элемента в %	Ср.взв.% физич. износа (уд. Вес после прим. Поправок * физический износ элемента в процентах/100	Нормативный срок службы
1	Составляющие конструктивных элементов
-	Фундамент	3,99	1	3,99	5,14	0,21	175
-	Стены наружные с отделкой	19,99	1	19,99	5,14	1,03	175
-	Внутренние стены и перегородки	6,00	1	6,00	12,00	0,72	75
-	Перекрытия	8,99	1	8,99	5,14	0,46	175
-	Кровля	6,00	1	6,00	45,00	2,70	20
-	Полы	10,00	1	10,00	30,00	3,00	30
-	Проемы (окна и двери)	12,01	1	12,01	18,00	2,16	50
-	Отделка	7,01	1	7,01	18,00	1,26	50
-	Прочие конструкции	5,02	1	5,02	11,25	0,56	80
-	Специальные конструкции (каркас)	6,49	1	6,49	5,14	0,33	175
-	Отопление	8,02	1	8,02	22,50	1,80	40
-	Водоснабжение и канализация	0,90	1	0,90	30,00	0,27	30
-	Электроснабжение	4,75	1	4,75	30,00	1,43	30
-	Слаботочные устройства	0,83	1	0,83	60,00	0,50	15
2	Приведенный процент износа	100		100		16,44
3	Восстановительная стоимость в ценах на дату оценки, руб.		232 199 581
4	Сумма износа, руб. стр. 4 = стр. 2*стр. 3/100		38 173 611

Проведенные исследования и расчеты позволяют сделать выводы о стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода.

Таблица 9. Определение стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Наименование оцениваемого объекта	ПВС оцениваемого объекта, руб.	Физический износ	Стоимость объекта в рамках затратного подхода
Административное здание, назначение: нежилое, общей площадью 2967.1 кв. м., инв. № 4123, лит. В, и, расположенное по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, ул. Лево-Булачная, д. 24/20	232 199 581	38 173 611	194 025 970
Итого	232 199 581		194 025 970

Таким образом, стоимость недвижимого имущества, рассчитанная в рамках затратного подхода по состоянию на дату оценки с учетом износа составляет:

194 025 970 (Сто девяносто четыре миллиона двадцать пять тысяч девятьсот семьдесят) рублей.

2. Анализ рынка недвижимости

Казань, несмотря на нестабильность экономической ситуации в стране, остается одним из самых инвестиционно-привлекательных рынков для строительства коммерческой недвижимости. По оценкам специалистов, за последние 10 последних лет объем торговой недвижимости вырос примерно в 4 раза, офисных помещений почти в 5 раз. Спецификой казанского рынка коммерческой недвижимости является опережающий рост количества качественных торговых помещений над качественными офисными помещениями. Так, в городе недостаточное количество бизнес-центров класса «А». Вместе с тем, очень много бизнес-центров классов «В» и «С». В категории «В» количество свободных площадей не превышает 8%, в «А» классе - 2% Мониторинг от МЗИО РТ цен объектов недвижимости, земельных участков, арендных ставок по состоянию на 01.01.2016 г. // http://mzio.tatarstan.ru/rus/file/pub/pub_251883.pdf.

Помимо ограниченности количества потенциальных предложений особенностью на рынка коммерческой недвижимости является небольшое количество потенциальных покупателей (по сравнению с рынком жилья), возникновение потребности у предприятий в коммерческой недвижимости в силу осуществления ими коммерческой деятельности, наличие специфических особенностей, что осложняет их классификацию в однородные группы. Также мотивация покупателей и продавцов коммерческой недвижимости отличается от мотивации покупателей и продавцов рынка жилья.

Ниже представлен мониторинг цен на коммерческую недвижимость г. Казани за ноябрь 2015 г., опубликованный на сайте www.tatre.ru. Все расчеты произведены специалистами Сервера недвижимости Казани на основе анализа печатных изданий о недвижимости («Рынок недвижимости», «Казанская недвижимость», «Из рук в руки»). При подсчете среднерыночной стоимости квадратного метра специалистами были использованы системы фильтров, учитывающих не только серьезные отклонения цен в целом по городу, но и ряд других важных показателей, что позволяет избежать нерыночных колебаний данной величины.

Таблица 10. Мониторинг цен на коммерческую недвижимость по г. Казани на ноябрь 2015 года

Назначение	Зона месторасположения
	ядро истор. центра	истор. центр	основн. трансп. магистрали	пром. зона	другие
Офисы	ср.цена		76.2	66.9		59.7
	интервал		62.5-89.9	49.9-83.9		41.7-77.7
Магазины и торговые площади	ср.цена	83.3	65.2	70.6	60.0	44.3
	интервал		62.1-68.3	54.5-86.7		39.3-49.3
Производство и склады	ср.цена			21.5	18.0	14.0
	интервал
Другого и свободного назначения	ср.цена		120	47.7	16.0	31.6
	интервал			29.6-65.8		19.9-43.3

В приведенном выше мониторинге показаны верхние и нижние ценовые границы предложений коммерческой недвижимости на рынке. Также предложения разделены не только по назначению (офисы, торговля и сервис, производство и склады, другого свободного назначения), но и по зонам, где они расположены.

Цены предложений офисных и торговых помещений традиционно высокие. Так, средняя цена выставленных на продажу офисных помещений в центре Казани находится в диапазоне от 65,2 до 120 тыс. руб., максимальная цена достигает 120 тыс. руб., вдоль основных транспортных магистралей цены от 21,5 до 70,6 тыс. руб., в районах массовой жилой застройки - от 14 до 59,7 тыс. руб.

Наиболее востребованными офисными помещениями в городе стали офисы классов «А» и «B+», тогда как раньше более востребованными офисы классов «B/B+» и «С+».

Средние ставки аренды офисного помещения класса «А» находятся в диапазоне 1000 - 2000 тыс.руб. за 1 кв.м. в месяц, класса «В»: от 600 до 850 руб. за 1 кв.м, класса «С»: от 400 до 600 руб. за 1 кв.м.

Ниже в таблице 11 приведен мониторинг цен на незастроенные земельные участки коммерческого назначения.

Таблица 11. Мониторинг цен на незастроенные земельные участки коммерческого назначения г. Казани, тыс. руб. / кв м

Местоположение	Минимальная стоимость	Максимальная стоимость
По зоне месторасположения
- исторический центр	10,0	35,0
- транспортные магистрали	7,0	15,0
-районы массовой жилой застройки	4,0	12,0
-промышленная зона	1,6	4,5

3. Сравнительный подход

Применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (ФСО-1 статья 22).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Применяются методы анализа продаж, статистического моделирования цен. В рамках данной оценки применен метод сравнительного анализа продаж.

При использовании метода сравнительных продаж были выполнены следующие действия: здание недвижимость стоимость рынок

1. Изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости, особенно того сегмента, к которому относится объект оценки. Поиск объектов недвижимости, проданных относительно недавно - не более шести месяцев со дня продажи

2. Сбор и проверка данных о сделках по купле-продаже объектов, избранных в качестве объектов-аналогов.

3. Анализ и сравнение полученных данных; проведение на этой основе корректировок цен по каждому сравниваемому объекту, исходя из выявленных различий. При применении метода сравнительного анализа продаж в общем случае выполняются корректировки продажной цены объекта сравнения по следующим позициям:

- передаваемые права собственности. Учитываются ограничения на права собственности (обременение объекта договорами аренды, сервитуты и общественные обременения, качество прав на земельный участок в составе объекта);

- условия финансирования (льготное кредитования продавцом покупателя, платеж эквивалентом денежных средств, платеж в рассрочку);

- особые условия продажи Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем (наличие финансового давления на сделку, предстоящая ликвидация, нерыночная связь продажи с арендной ставкой, обещание субсидий или льгот);

- рыночные условия (изменение цен во времени);

- местоположение (престижность района, близость к центрам деловой активности и жизнеобоспечения, транспортная и пешеходная доступность и т.д.);

- физические характеристики (качество строительства, функциональность коммунальных услуг, состояние и потребность в ремонте и т.д.);

- экономические характеристики (надежность аренды, ее срок и условия, качество управления и т.п.);

- использование объекта (соответствие использования объекта принципу наилучшего использования, функциональная пригодность, наличие законодательных ограничений в использовании и т.д.);

- наличие дополнительных компонентов стоимости (наличие мебели, наличие парковки или гаража, наличие оборудования для бизнеса и т.д.).

4. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и определение итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.

Выбор объектов-аналогов:

Изучение рынка основывается на информации, опубликованной в печати (газета «Из рук в руки», «Казанская недвижимость» и т.д.), сети Интернет, сведениях о реализации объектов на аукционах, данных судебных заседаний и т.п. Предложения о продаже, как правило, содержат информацию об основных характеристиках объекта недвижимости, там же указывается и ориентировочная цена продажи.

При отборе объектов-аналогов использовались объекты-аналоги, наиболее сопоставимые по местоположению. Наиболее сопоставимы по местоположению являются объекты, расположенные по следующим адресам: г. Казань, ул. Пушкинская, д. 34а; г. Казань, ул. Марджани, д.6; г. Казань, ул. Петербургская, д. 80.

Выбранные объекты представлены в нижеследующей таблице:

Таблица 12. Характеристики объектов-аналогов

№	Месторасположение	Текст объявления	Источник
Аналог № 1	г. Казань, ул. Пушкина, д. 34а	4 этажное здание торгово-офисного центра с мансардой, общей площадью 4270 кв.м., площадь земли 0,05 га. Очень высокий автомобильный трафик. Центр деловой активности города. Каждый этаж свободной планировки. Подземный паркинг на 27 машин. Надземный паркинг. Возможность установки лифта. Все коммуникации отопление, водоснабжение, электроснабжение.	www.avito.ru номер объявления 434027713
Аналог № 2	г. Казань, ул. Марджани, д.6	Общая площадь здания: 1794,1 кв.м, площадь земли 698 кв. м В 2013 году здание было построено, выполнена качественная чистовая отделка. Собственная парковка. Первая линия, пешеходная набережная озера Кабан. Все права на землю и здание оформлены в собственность.	www.domofond.ru
Аналог № 3	г. Казань, ул. Петербургская, д. 80	Продается 2-этажный кирпичный особняк с цокольным этажом и мансардой. Построен в 2008 году. Высококлассная отделка. Общая площадь здания: 899,6 кв.м., площадь земли 312,30 кв. м. Средняя площадь этажа: 225 кв.м. Правоустанавливающие документы, все права на землю и здание оформлены в собственность.	www.avito.ru номер объявления 610454956

Таблица 13. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

Элемент сравнения	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Адрес	г. Казань, ул. Лево-Булачная, д. 24/20 литер B	г. Казань, ул. Пушкина, д. 34а	г. Казань, ул. Марджани, д.6	г. Казань, ул. Петербургская, д. 80
Стоимость предложения	-	599 000 000	200 000 000	80 000 000
Общая площадь, кв. м	2 967,10	4270,00	1794,10	899,60
Дата продажи, предложения	10.12.2015	25.11.2015	02.12.2015	02.12.2015
Площадь земельного участка	657,70	500,00	698,00	312,30
Этажность (цоколь, полуподвал)	пятиэтажное здание с цокольным этажом	4х этажное здание с мансардой, подземный и надземный паркинг	2х этажный	2х этажный с цокольным этажом и мансардой
Функциональное назначение	административно-офисное	торгово-офисные	офисное	офисное
Техническое состояние	отличное	отличное	отличное	отличное
Право собственности	собственность	собственность	собственность	собственность
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Строительная готовность, %	100	100	100	100
Цена продажи в руб., 1 кв.м.	-	138 043,18	104 041,22	82 293,86

В связи с тем, что объекты-аналоги представлены как единые объекты (здание и земельный участок), следовательно, из стоимости единого объекта недвижимости необходимо вычесть стоимость земельного участка. Расчет стоимости земельного участка представлен в Приложении к Отчету. Выведение стоимости земельных участков для объектов-аналогов представлено в таблице 14.

Таблица 14. Выведение стоимости земельных участков для объектов-аналогов

Объект	Местоположение	Стоимость предложения, руб.	Общая площадь, кв. м	Площадь земельного участка, кв. м	Средняя цена одного квадратного метра земельного участка, расположенного на территории Вахитовского района (Приложение)	Стоимость земельного участка, руб. (гр. 6* гр. 5 )	Стоимость ОКС, руб.	Стоимость ОКС, руб. за кв.м.
1	2	3	4	5	6	7	8	9
Объект-оценки	г. Казань, ул. Лево-Булачная, д. 24/20 литер B	-	2967,1	657,7	19 111,25	12 575 202,50	-	-
Аналог № 1	г. Казань, ул. Пушкина, д. 34а	599 000 000	4270,0	500,0		9 555 625,00	589 444 375,00	138 043,18
Аналог № 2	г. Казань, ул. Марджани, д.6	200 000 000	1794,1	698,0		13 339 652,50	186 660 347,50	104 041,22
Аналог № 3	г. Казань, ул. Петербургская, д. 80	80 000 000	899,6	312,3		5 968 443,38	74 031 556,63	82 293,86

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.

Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов должен осуществляться по двум направлениям: элементам сравнения и единицам сравнения.

К элементам сравнения относятся:

а) состав передаваемых прав собственности на недвижимость;

б) условия финансирования (оплата с рассрочкой или единовременно);

в) условия продажи (срочная продажа, продаж с целью погашения долга);

г) дата продажи:

д) месторасположения (престижность района, отдаленность от транспортных магистралей, объектов жизнеобеспечения и т.п.);

е) физические характеристики (проект застройки, износ, функциональная пригодность, строительная готовность, наличие доп. улучшений);

ж) характер использования;

з) компоненты стоимости, не связанные с оцениваемым объектом.

Каждая последующая корректировка должна осуществляться на основе результата предыдущей корректировки. Окончательное решение о величине стоимости, определенной методом сравнения продаж, принимается на основе анализа скорректированных цен продаж, принимается на основе анализа скорректированных цен продаж сопоставимых объектов.

Выбор единиц сравнения

В данном отчете за единицу сравнения принята цена продажи одного квадратного метра площади. К этой единице применяются корректировки.

Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов

Корректировка на торг. Скидка на торг была принята в размере 10 % (или 0,90 в относительном выражении) согласно данным опубликованным в Справочнике оценщика под ред. Л.А. Лейфера, Д.А .Шегуровой, Нижний Новгород. - 2012г.

Таблица 15

Величина скидки на торг для различных объектов
Показатель	Среднее значение	Доверительный интервал
		Минимальное значение	Максимальное значение
Скидки на цены офисно-торговых объектов, %	9	9	10
Скидки на арендных ставки офисно-торговых объектов, %	7	6	7
Скидки на цены производственно-складских объектов, %	13	12	13
Скидки на арендные ставки производственно-складских объектов, %	9	9	10
Скидки на цены сельскохозяйственных построек, %	18	17	19
Скидки на цены баз отдыха, %	15	14	16
Скидки на цены стандартных квартир, %	4	4	4
Скидки на цены элитных квартир, %	6	6	7
Скидки на цены жилых домов, %	8	7	8
Скидки на цены коттеджей, %	9	8	9

Корректировка на условия продажи. Поправка на условия продажи призвана очистить стоимость объекта от условий, не соответствующих типичным для анализируемого рынка: ограничение в сроках продажи, заинтересованность сторон, аффилированность лиц, участвующих в сделке и др. Корректировка на условия продажи не вводилась, так как условия продажи объекта оценки и объектов-аналогов является типичными для данного сегмента рынка.

Корректировка на строительную готовность. Объект-оценки и объекты-аналоги представляют собой объекты завершенного строительства (100 % строительная готовность), поэтому данная корректировка не вводилась.

Корректировка на величину площади. Как правило, большие площади помещений стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру помещения, поэтому была введена корректировка, рассчитанная по следующей формуле:

П = S * Ks,

где П - коэффициент корректировки на площадь;

S - площадь объекта-аналога, кв. м.;

Ks - поправочный коэффициент на размер площади объекта (табл. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание второе. Серия «Справочник оценщика» М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2010)

Таблица 16. Поправочные коэффициенты на размеры площади (Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание второе. Серия «Справочник оценщика» М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2010)

На разницу в площади
So / Sa*	Коэф.
< 0.25	1.25
0.25- 0.49	1.2
0.50-0.84	1.1
0.85-1.15	1
1.16-1.50	0.95
>1.50	0.93

* So - площадь оцениваемого объекта, Sa - площадь объекта-аналога.

Корректировка на функциональное назначение. В соответствии с градостроительными ограничениями, а также экономической целесообразностью, объекты имеют определённый вид использования. В связи с тем, что объект-оценки и объекты-аналоги имеет один вид разрешенного использования, корректировка не вводилась.

Корректировка на техническое состояние. Корректировка на физические характеристик (как правило, это корректировки на износ). В случае если у сопоставимого объекта уровень износа ниже (объект в лучшем состоянии, чем объект оценки), цена должна быть снижена на разницу в износе между сопоставимым и оцениваемым объектами. Объект оценки и объекты аналоги представляют собой административно-офисные здания категории В, находятся в сопоставимом техническом состоянии, в связи с этим корректировка не вводилась.

Корректировка на местоположение. Все рассматриваемые земельные участки расположены на территории Вахитовского района г. Казани, по этой причине данная корректировка не вводилась;

Корректировка на наличие цокольного этажа. В составе оцениваемого объекта имеется цокольный этаж площадью 613,9 кв. м., также цокольный этаж есть у объекта- аналога № 3 (г. Казань, ул. Петербургская, д. 80). Объекты-аналоги №1, 2 (г. Казань, ул. Пушкина, д. 34а и ул. Марджани, 6) не имеют цокольных помещений. Для учета различий стоимости оцениваемого объекта и подобранных объектов-аналогов необходимо введение поправки по данному фактору.

Расчет коэффициента, учитывающего различие в составе площадей объектов, произведем по следующей формуле:

К = С_подв. * Д _подв. + С_цок. * Д _цок. + С_наз.*Д_наз.,

где С_подв - стоимость помещений, расположенных в подвале;

Д _подв - доля помещений, расположенных в подвале;

С_цок. - стоимость помещений, расположенных на цокольном этаже;

Д _цок. - доля помещений, расположенных на цокольном этаже;

С_наз. - стоимость наземных помещений;

Д_наз. - доля наземных помещений.

Таблица 17. Определение корректировки на наличие цокольного этажа

...

Наименование показателя	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Адрес	г. Казань, ул. Лево-Булачная, д. 24/20 литер B	г. Казань, ул. Пушкина, д. 34а	г. Казань, ул. Марджани, д.6	г. Казань, ул. Петербургская, д. 80
Площадь помещений подвала, кв. м	0	0	0	0
Площадь помещений цоколя, кв. м	613,9	0	0	224,9
Площадь наземных помещений, кв. м.	2353,2	4270	1794,1	674,7
Коэффициент состава площадей подвала	0	0	0	0
Коэффициент состава площадей цоколя	0,21	0	0	0,25
Коэффициент состава наземных помещений	0,79	1,0	1,0	0,75
Коэффициент удельной стоимости наземных помещений	1
Коэффициент удельной стоимости помещений подвала*	0,74
Коэффициент удельной стоимости помещений цокольного этажа*	0,84
Показатель К

Подобные документы

• Оценка объекта недвижимости

  Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
  
  курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
  

• Оценка объекта недвижимости в г. Альметьевске

  Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного и доходного подходов к оценке недвижимости и сравнительного анализа продаж. Оценка физического износа отдельных конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома.
  
  курсовая работа [73,2 K], добавлен 12.03.2013
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

  Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007
  

• Оценка объекта недвижимости

  Общая информация, идентифицирующая объекты оценки. Результаты оценки, полученные при применении затратного, сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Сведения о заказчике и оценщике, оценка объекта.
  
  курсовая работа [11,1 M], добавлен 06.04.2010
  

• Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО "ОТК Строй" в г. Новосибирске)

  Классификация объектов недвижимости, общие принципы их оценки. Анализ ситуации на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска. Применение затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке рыночной стоимости административного здания.
  
  дипломная работа [1,8 M], добавлен 28.06.2012
  

• Оценка рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Мориса Тореза, д. 36

  Состояние рынка коммерческой недвижимости в г. Самаре. Анализ среды месторасположения и наиболее эффективного использования нежилого помещения. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью затратного, сравнительного и доходного подходов.
  
  курсовая работа [618,6 K], добавлен 15.03.2014
  

• Определение стоимости недвижимого имущества

  Теоретические основы стоимости недвижимого имущества, основные принципы ее расчета. Сущность качественных и количественных характеристик объекта недвижимости. Особенности сравнительного, затратного и доходного методов определения стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [48,2 K], добавлен 08.06.2013
  

• Расчёт стоимости объекта недвижимости

  Рассмотрение сущности, методики и преимуществ использования затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. Анализ рыночной стоимости объектов недвижимости (расчет физического износа, прибыли застройщика, затрат на строительство).
  
  курсовая работа [68,4 K], добавлен 13.04.2010
  

• Оценка собственности

  Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.
  
  курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Оценка недвижимости

  Оценка стоимости недвижимости: основные понятия, подходы, методы, проблемы и принципы оценки. Определение рыночной стоимости в рамках затратного, рыночного и доходного подходов. Рекомендации по управлению и увеличению величины рыночной стоимости объекта.
  
  дипломная работа [69,1 K], добавлен 15.11.2009
  

• Оценка объекта недвижимости

  Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
  
  отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости

  Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
  
  дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости: "Трехкомнатная квартира, расположена по адресу г. Москва ул. Новомарьинская дом 16 корп. 1 кв. 223"

  Теоретические основы методов и подходов по оценке недвижимости. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы. Расчет рыночной стоимости трехкомнатной квартиры с использованием сравнительного подхода. Разработка заключения стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [6,1 M], добавлен 08.11.2012
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам