обоснование

Восстановительная стоимость, тыс. руб.

232 199.58

 

Остаточная стоимость, тыс. руб.

194 025.97

 

Полезная площадь, сдаваемая в аренду

2 967.10

 

Арендная плата за кв.м. в месяц, тыс. руб.

1.23

 

Потенциальный валовой доход в год, тыс. руб.

43 913

 

Поправка на недозагрузку, от неуплат арендной платы, тыс руб.

5 270

12% (по справочным данным Л.А. Лейфера)

Действительный валовой доход в год, тыс. руб.

38 644

 

Операционные расходы, тыс. руб., в т.ч.

7 177

 

Расходы на управление недвижимостью, тыс. руб.

580

1,5% от ДВД

Налог на имущество, тыс. руб.

4 269

2,2% от ОС

Расходы на замещение, тыс. руб.

1 940

1% от ОС

Страховые платежи, тыс. руб.

388

0,2% от ОС

Налогооблагаемая прибыль, тыс. руб.

31 467

 

Налог на прибыль (20%), тыс. руб.

6 293

 

Чистый операционный доход, тыс. руб.

25 174

 

Коэффициент капитализации

0.214726

расчет

Стоимость объекта оценки с земельным участком по доходному подходу, тыс. руб.

117 236,08

 

Стоимость земельного участка, тыс. руб.

12 575,20

Стоимость объекта оценки без земельного участка по доходному подходу, тыс. руб.

104 660,88

Стоимость недвижимого имущества при расчете доходным подходом составляет 104 660 880 (Сто четыре миллиона шестьсот шестьдесят тысяч восемьсот восемьдесят) рублей.

5. Согласование результатов расчета и определение рыночной стоимости недвижимого имущества

При согласовании результатов, полученных с использованием трех подходов, оценщик, исходя из цели оценки, опирался на следующие соображения

- наиболее достоверно дает результат сравнительный подход, ему был присвоен максимальный вес (80%);

- доходному подходу в связи с наличием определенных допущений присуща соответствующая погрешность по сравнению с другими методами, поэтому оценщик присвоил доходному методу минимальный вес (10%);

- использование Укрупненных показателей восстановительной стоимости в затратном подходе дает усредненный результат, несколько отличающийся от действительной стоимости, затратному подходу поставлен минимальный вес (10%).



Таблица 23. Согласование результатов оценки, с НДС

№ п/п	Наименование	Общая площадь, кв.м.	Стоимость по доходному подходу	Стоимость по затратному подходу	Стоимость по сравнительному подходу	Рыночная стоимость, руб.	Рыночная стоимость округленно, руб.
	Удельный вес		0.100	0.100	0.800	1
1	Административное здание, назначение: нежилое, общей площадью 2967.1 кв. м.	2 967.1	104660880	194025970	293116058	264361532	264361532
2	Земельный участок	657.7			12575200	12 575 200	12575200
	Итого					276936731	276936731

Таблица 24. Согласование результатов оценки, без НДС

№ п/п	Наименование	Общая площадь, кв.м.	Стоимость по доходному подходу	Стоимость по затратному подходу	Стоимость по сравнительному подходу	Рыночная стоимость, руб.	Рыночная стоимость округленно, руб.	НДС	Рыночная стоимость, руб. (без НДС)
	Удельный вес		0.100	0.100	0.800	1
1	Административное здание, назначение: нежилое, общей площадью 2967.1 кв. м.	2 967.1	104660880	194025970	293116058	264361532	264361532	1,18	224035197
2	Земельный участок	657.7			12575200	12575200	12575200	-	12575200
	Итого					276936731	276936731		236610397

В ходе проведённой работы было получено, что рыночная стоимость административного здания, литер В, площадью 2967,1 кв. м., с земельным участком под административно-торговое здание площадью 657,7 кв. м, расположенные по адресу: РТ, г. Казань, ул. Лево-Булачная, д. 24/20 с учетом НДС составляет

276936731 (Двести семьдесят шесть миллионов девятьсот тридцать шесть тысяч семьсот тридцать один) рублей

6.Основные факты и выводы по объекту оценки

В данной работе провели оценку рыночной стоимости здания, назначение: нежилое, 5-ти этажное с цокольным этажом, общей площадью 2967,1 кв. м., инв. № 4123, лит. В, с земельным участком под административно-торговое здание, площадью 657,7 кв. м., расположенные по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, ул. Лево-Булачная, д. 24/20.

Оценка была произведена по состоянию на 18 января 2016 г.

Ниже в таблице 25 приведена общая информация, идентифицирующая объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговая величина стоимости объектов оценки по состоянию на дату оценки:

Таблица 25

№ п/п	Наименование объекта оценки	Результаты оценки, полученные при проведении различных подходов к оценке, руб.	Итоговая величина рыночной стоимости, руб.
		Доходный подход	Затратный подход	Сравнитель-ный подход
1.	Административное здание, назначение: нежилое, общей площадью 2967.1 кв. м., инв. № 4123, лит. В, расположенное по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, ул. Лево-Булачная, д. 24/20	104660880	194025970	293116058	276936731
2.	Земельный участок, назначение коммерческое, площадь 657,7 кв.м, расположенный по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, ул. Лево-Булачная, д. 24/20			12575200

Таким образом, рыночная стоимость административно-торгового здания составила 276936731 руб., а с ЗУ стоимость составила 289511931 руб.



Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (1 и 2 части)

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998г. (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ, от 30.06.2008 N 108-ФЗ, от 07.05.2009 N 91-ФЗ, от 17.07.2009 N 145-ФЗ, от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 27.12.2009 N 374-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ, от 28.12.2010 N 431-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 11.07.2011 N 200-ФЗ, от 21.11.2011 N 327-ФЗ, от 30.11.2011 N 346-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ, от 07.06.2013 N 113-ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ, от 23.07.2013 N 249-ФЗ, от 12.03.2014 N ЗЗ-ФЗ, от 04.06.2014 N 143-ФЗ, от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ, от 21.07.2014 N 225-ФЗ, от 31.12.2014г. №499-ФЗ, от 08.03.2015г. № 48-ФЗ, от 08.06.2015 г. № 145-ФЗ, от 13.07.2015 г. № 216-ФЗ, с изм., внесенными Федеральными законами от 18.07.2009 N 181-ФЗ, от 28.07.2012 N 144-ФЗ);

3. Федеральные стандарты оценки: ФСО № 1 (утвержден Приказом МЭРТ РФ № 256 от 20.07.2007г.), ФСО № 2 (утвержден Приказом МЭРТ РФ № 255 от 20.07.2007г.), ФСО № 3 (утвержден Приказом МЭРТ РФ № 254 от 20.07.2007 г.), ФСО № 7 (утвержден приказом МЭР РФ № 611 от 25.09.2014 г.);

4. Распоряжение № 568-р от 06.03.2002г. «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» // Экспресс-закон, июнь 2002г., № 21.

5. Методика ВСН 53-86 (р) Госгражданстроя «Правила оценки износа зданий» (издание официальное: Москва, 1988 г., утв. Приказом Государственного Госстроя СССР от 24.12.86 N 446).

6. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 384 с.

7. Мурзин А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие/ А.Д.

8. Мурзин. - Ростов н/Д: Феникс, 2013. - 382с. - (Высшее образование). ISBN 978-5-222-20299-9

9. Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, С.К. Мирзажанов. - 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2013. - 752с. ISBN 978-5-406-03156-8.

10. Найдёнов Л.И. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости: Учебное пособие. - Казань: Изд-во «Познание» Института экономики управления и права, 2009 - 208 с. ISBN 978-5- 8399-0323-4.

11. Грибовский С.В., Сивец С.А. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества. - М: «Финансы и статистика», 2008 г. - 368 с.

12. Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатации зданий и сооружений / Учебно-методическое пособие. - СПб: первый институт независимой оценки и аудита, 1997 г., - 110 с.

13. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание второе. Серия «Справочник оценщика» М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2010

14. КО-ИНВЕСТ, Индексы цен в строительстве, выпуск 90, от января 2015 г.

15. Нормативные усредненные сроки службы общественных зданий, их конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования // Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных

16. Методика определения физического износа гражданских зданий, утвержденная приказом Мин.Ком.Хоз. РСФСР от 27 октября 1970 г., № 404.

17. Справочник оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера. - М.: ООО «РАСТР-НН». - 2012 г. - 258 с.

18. Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. под ред. Л.А. Лейфера, Д.А .Шегуровой, Нижний Новгород. - 2012г.

19. Информация о безрисковой ставке: http://www.cbr.ru

20. Свод стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ССО РОО 2010) // http://testroo.promosila.ru/information/608371/?sphrase_id=76134

21. Мониторинг от МЗИО РТ цен объектов недвижимости, земельных участков, арендных ставок по состоянию на 01.01.2016 г. // http://mzio.tatarstan.ru/rus/file/pub/pub_251883.pdf

22. Ценовая информация получена согласно данным: www.tatre.ru, www.avito.ru, www.domofond.ru www.аренда-казань.рф www.ask-rielt.ru

Приложения

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Оценка стоимости земельного участка производилась сравнительным подходом. При отборе аналогов земельных участков использовались объекты-аналоги, наиболее сопоставимые по местоположению. Наиболее сопоставимы по местоположению являются объекты, расположенные по следующим адресам: г. Казань, ул. Нурсултана Назарбаева; г. Казань, ул. Вишневского; ул. Петербургская. В таблице 26 представлена общая характеристика земельных участков-аналогов.

Таблица 26

№	Месторасположение	Текст объявления	Источник
Аналог № 1	г. Казань, ул. Нурсултана Назарбаева	Продается земельный участок площадью 495 кв. м на пересечении улиц Эсперанто и Павлюхина. Интенсивный автомобильный и пешеходный трафик. Разрешенное использование: строительство магазина. Рядом находится станция метро. Стоимость 11 300 000 руб.	www.tatre.ru
Аналог № 2	г. Казань, ул. Вишневского	Продаем участок под строительство, Д-2, 3,5 га. Вторая линия от дороги. Участок в собственности юр.лица. Стоимость 450 млн. руб. Площадь участка 350 сот.	www.tatre.ru
Аналог № 3	г. Казань, ул. Петербургская,	Участок под строительство торгво-офисного центра с утвержденным эскизным проектом, идеальное место в центре города.	www.tatre.ru

На основе исходной информации по земельным участкам-аналогам и соответствующим корректировкам определена стоимость 1 кв. м. земельного участка объекта-оценки. Соответствующие расчеты представлены в таблице 27.

Таблица 27. Определение стоимости земельного участка объекта-оценки сравнительным подходом

Элемент сравнения	Ед. изм.	Объект-оценки	Аналог № 1	Аналог №2	Аналог № 3
		Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Лево-булачная, д. 24/20	Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Нурсултана Назарбаева	Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Вишневского	Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Петербургская
Площадь земельного участка	м2	657,7	495,0	35000,0	1700,0
Общая стоимость	руб.	-	11 300 000	450 000 000	38 000 000
Цена за ед. общей площади	руб/м2	-	22 828,28	12 857,14	22 352,94
Условия финансирования	-	-	единовременно	единовременно	единовременно
Условия продажи	-	-	предложение	предложение	предложение
Торг
Корректировка	%	-	8%	8%	8%
Сумма корректировки	руб.	-	-1 826	-1 029	-1 788
Скорректированная цена	руб.	-	21002,02	11828,57	20564,71
Права собственности	полное	полное	полное	полное	полное
Корректировка в %-тах	к-т		-	-	-
Сумма корректировки	руб.		-	-	-
Скорректированная цена	руб.		21 002,02	11 828,57	20 564,71
Дата продажи	-	10/12/2015	17.12.2015	14.10.2015	08.12.2015
Корректировка	к-т	-	1	1,01	1
Сумма корректировки	руб.	-	0	139,23	0
Скорректированная цена	руб.	-	21 002,02	11 967,80	20 564,71
Целевое назначение	-	коммерческое	коммерческое	коммерческое	коммерческое
Корректировка	к-т	-	-	-	-
Сумма корректировки	руб.	-	-	-	-
Скорректированная цена	руб.		21 002,02	11 967,80	20 564,71
Площадь	кв.м.	658	495	35 000	1 700
Процентная поправка на площадь, %
Корректировка на площадь участка в руб.			1,00	1,08	1,04
Скорректированная цена			21 002,02	12 925,22	21 387,29
Местоположение		г. Казань, Вахитовский район, ул. Лево-булачная	г. Казань, Вахитовский район, ул. Нурсултана Назарбаева	г. Казань, Вахитовский район, ул. Вишневского	г. Казань, Вахитовский район, ул. Петербургская
Корректировка в коэффициентах			1,00	1,00	1,00
Сумма корректировки	руб.		-	-	-
Скорректированная цена	руб.		21 002,02	12 925,22	21 387,29
Наличие дополнительных улучшений		условно свободный	свободный	свободный	свободный
Корректировка	руб.		0,00	0,00	0,00
Цена за ед. общей площади	руб.	-	21002,02	12925,22	21387,29
Коэффициент доверия	-		0,417	0,250	0,333
Цена за ед. общей площади	руб/м2	19 111,25	8 750,842	3 231,31	7 129,10
Стоимость земельного участка	руб.	12 575 200

При оценке земельных участков-аналогов за единицу сравнения принята цена продажи одного квадратного метра площади. К этой единице применены следующие корректировки:

1) на торг. Скидка на торг была принята в размере 8% (или 0,92 в относительном выражении) согласно данным опубликованным в Справочнике оценщика недвижимости: корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков / под ред. Л.А. Лейфера. - Нижний Новгород, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2014 г., предусмотренную для земельных участков под офисно-торговую застройку.

Таблица 28

Размер скидки на торг при оценке земельных участков
Скидка на торг	Активный рынок
	среднее значение	доверительный интервал
Цены объектов
Земельные участки под индустриальную застройку %	9	9	10
Земельные участки под офисно-торговую застройку, %	7	6	7
Земельные участки сельско-хозяйственного назначения	13	12	13

2) на право собственности. В связи с тем, что передается право собственности, данная корректировка не вводилась;

3) на дату продажи. Для оценки земельного участка объекта-оценки по состоянию на 18.01.2016 г. отобраны объекты аналоги, выставленные в октябре-декабре 2015 г. Корректировка для аналога № 2, выставленного на продажу 14.10.2015 г. рассчитывалась посредством перемножения индексов потребительских цен, определенных Госкомстатом РФ (www.gks.ru), за октябрь - ноябрь 2015 г.;

4) на целевое назначение. Целевое назначение всех рассматриваемых объектов-оценки: коммерческое, по этой причине корректировка не вводилась;

5) на площадь. Данная корректировка определялась согласно данным опубликованным в Справочнике оценщика недвижимости: характеристика рынка, прогнозы, поправочные коэффициенты. Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Нижний Новгород, Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2012 г.:

Таблица 29. Средние значения масштабного фактора

Диапазоны площадей объекта аналога, кв.м.	Диапазоны площадей объекта оценки, кв.м.
	<1500	1500-3000	3000-6000	6000-10000	>10000
<1500	1,00	0,98	0,92	0,83	0,78
1500-3000	1,02	1,00	0,94	0,85	0,80
3000-6000	1,09	1,07	1,00	0,90	0,85
6000-10000	1,21	1,18	1,11	1,00	0,94
>10000	1,28	1,25	1,17	1,06	1,00

6) на местоположение. Все рассматриваемые земельные участки расположены на территории Вахитовского района г. Казани, по этой причине данная корректировка не вводилась;

7) на наличие дополнительных улучшений. Застроенный земельный участок в рамках оценки единого объекта недвижимости оценивается как свободный (условно-свободный), по этой причине данная корректировка на вводилась.

Коэффициент доверия

Вследствие внесения корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по этим объектам уменьшается. Расчет весовых коэффициентов производится по следующей формуле:

Q -q 1

D = *

Q p - 1

где D - коэффициент доверия;

Q - общее количество корректировок;

q - количество корректировок аналога;

p -количество аналогов.

Таблица 30

Расчет коэффициента доверия

Наименование объекта сравнения	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Количество внесенных корректировок по объектам аналогам	1	3	2
Количество внесенных корректировок по всем объектам-аналогам	6
Количество объектов аналогов	3
Коэффициент доверия	0,417	0,25	0,333

Таким образом, стоимость земельного участка объекта оценки составляет 12 575 200 (Двенадцать миллионов пятьсот семьдесят пять тысяч двести) рублей, средняя цена для одного квадратного метра земельного участка, расположенного на территории Вахитовского района г. Казани составляет 19 111,25 (Девятнадцать тысяч сто одиннадцать рублей 25 копеек).

Помещение свободного назначения, 4270 мІ. осз

Размещено 25 ноября в 08:57. Редактировать, закрыть, поднять объявление

Цена

599 000 000 руб.

Адрес

Площадь Тукая, Казань, Вахитовский район, ул. Пушкина, д. 34а.

Продам помещение свободного назначения 4270 мІ

Продаю здание, Казань, Вахитовский район, ул. Пушкина, д. 34а. Помещение расположено в самом центре города Казани, на центральной улице. 4 этажное здание торгово-офисного центра с мансардой, общей площадью 4270 кв.м., площадь земли 0,05 га. Очень высокий автомобильный трафик. Центр деловой активности города. Рядом крупные торговые центры, офисные здания, банки, до метро 400 метров. Широкий спектр коммерческого использования: представительство, посольство, банк. Каждый этаж свободной планировки. Подземный паркинг на 27 машин. Надземный паркинг. Возможность расширения паркинга. Средняя высота по этажам составляет 3,1 метра. Возможность установки лифта. Все коммуникации отопление, водоснабжение, электроснабжение.

Готовый арендный бизнес, офисное здание в центре

Размещено 2 декабря в 13:18. Редактировать, закрыть, поднять объявление

Цена

80 000 000 руб.

Суконная слобода 200 м Площадь Тукая 1.5 км Аметьево 2.1 км

Адрес

Петербургская 80

Продам офисное помещение 899.6 мІв здании класса B

Продается 2-этажный кирпичный особняк с цокольным этажом (площадь этажа 224,9 кв. м) и мансардой. В аренде под ресторан высокой русско-французской кухни. Построен в 2008 году. Высококлассная отделка. Общая площадь здания: 899,6 кв.м., плоащдь земли 698 кв.м. Средняя площадь этажа: 225 кв.м. Правоустанавливающие документы, все права на землю и здание оформлены в собственность. Предоставляем услуги по дальнейшему сопровождению бизнеса, в том числе обслуживание собственной управляющей компанией.

Готовый арендный бизнес Марджани 6

Размещено 2 декабря в 13:19. Редактировать, закрыть, поднять объявление

Цена

200 000 000 руб.

Адрес

Марджани 6

Продам офисное помещение 1794.1 мІв здании класса B

Готовый рентабельный арендный бизнес: продается полностью, вместе с арендаторами. Услуги собственной управляющей компании. На данный момент расположен 3х звездочный отель: 53 комфортабельных номера, бар на 30 посадочных мест, конференц-зал на 60 мест. Общая площадь здания: 1794,1 кв.м., площадь земельного участка 312,30. В 2013 году здание было построено, выполнена качественная чистовая отделка. Собственная парковка. Первая линия, пешеходная набережная озера Кабан. Коммуникации: водопровод, канализация, вентиляция, пожаротушение с системой оповещения о возгорании, электричество, внутренняя мини - АТС и 5 городских телефонных номеров, экологичные и экономичные газовые котлы наружного размещения (отопление и горячее водоснабжение),система видеонаблюдения во всех МОП и на территории, центральная система кондиционирования на всех этажах. Все права на землю и здание оформлены в собственность. Исторический центр Казани, Старо-Татарская Слобода, 10 минут ходьбы от станции метро «Площадь Тукая». Рядом ул. Каюма Насыри (пешеходная), ул. Марджани, ул. Тукая, ул. Татарстан.

Размещено на Allbest.ru

...