Определение стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Департамент образования

Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение города Москвы

«Колледж архитектуры и строительства № 7»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по теме «Определение стоимости объекта недвижимости»

Руководитель:

Ангельчева О.А.

Студент:

Магомедов Р.Р.

Москва 2017



Департамент образования

Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение города Москвы

«Колледж архитектуры и строительства № 7»

Согласовано с ПЦК СД 21.02.05

Протокол №____от__________

ЗАДАНИЕ

по курсовому проекту (работе) студента Магомедова Р. Р. отделения очного обучающейся по специальности 21.02.05. Земельно-имущественные отношения

1. Тема: Определение стоимости объекта недвижимости

2. Содержание проекта (работы):

1. Введение

2. Теоретическая часть проекта (работы):

1.1 Недвижимость как объект оценки

1.2 Этапы процесса оценки

3. Практическая часть:

2.1 Характеристика объекта недвижимости

2.2 Использование доходного подхода

2.3 Использование затратного подхода

2.4 Использование сравнительного подхода

2.5 Согласование результатов

Руководитель курсового проекта (работы): Ангельчева Ольга Анатольевна



Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы проведения оценки недвижимости

1.1 Недвижимость как объект оценки

1.2 Этапы процесса оценки недвижимости

Глава 2. Определение стоимости объекта недвижимости различными подходами

2.1 Характеристика объекта недвижимости

2.2 Использование доходного подхода

2.3 Использование затратного подхода

2.4 Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом

2.5 Согласование результатов оценки

Заключение

Список используемых источников



Введение

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений. С экономической точки зрения недвижимости, как товар имеет двойственную характеристику, то есть, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги.

С переходом России к рыночным отношениям возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может существовать ни один другой рынок, так как они базируются на объектах недвижимости.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.

Процесс оценки заключается в применении приемов, которые обеспечивают сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Цели проведения оценки недвижимости могут быть: отражение в отчетности, купля-продажа, обмен; исчисление налогов; инвестиционное проектирование; ликвидации и т.д.

Актуальность выбранной темы заключается в том, что оценка недвижимости является необходимым моментом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдача в аренду и завершения принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставный капитал и т.д.

Целью данной курсовой работы закрепление теоретических знаний и приобретение фактических навыков в области экономики и оценки недвижимости, на основе изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведения расчётов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы является:

* Определение проблемы по оцениваемому объекту;

* Изучение сравнительного, затратного и доходного подхода к оценке недвижимости;

* Согласование полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.

Структура курсовой работы включает: введение; главу 1. Теоретические основы проведения оценки недвижимости; главу 2. Определение стоимости объекта недвижимости различными подходами; заключение.



Глава 1. Теоретические основы проведения оценки недвижимости

1.1 Недвижимость как объект оценки

Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.

Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях:

- операции купли-продажи или сдаче в аренду;

- акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;

- привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

- кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

- страхование объектов недвижимости;

- кредитование под залог объектов недвижимости;

- внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

- ликвидация объектов недвижимости;

- исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;

- другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в пользовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом).

Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость - основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод: не только сам рынок, но и сформированные рынком инструменты, важнейшим из которых является стоимость, имеют трехкомпонентную природу. С этих позиций можно сказать, что стоимость:

- действительно стоимость, т.е. наиболее вероятная цена в условиях данного рынка;

- действительно рыночная, так как пространство рыночных стоимостей, включающее в себя стоимость конкретного объекта, формируется исключительно под влиянием факторов свободного, открытого и конкурентного рынка;

- действительно объективна, поскольку отражает мнения всех основных субъектов рынка - производителя (продавца), покупателя и инвестора, исчерпывая тем самым рыночные интересы сторон.

Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора. Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: рыночный, затратный и доходный подходы.

Основная задача при определении стоимости - прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

Принципы оценки делятся на четыре группы:

1) принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);

2) принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);

3) принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода.

В Гражданском Кодексе РФ (статья 130, п. 1) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения»

Недвижимость обладает полезными свойствами, обусловленными как физическими характеристиками объекта недвижимости («естественная» полезность), так и социальной формой ее использования («социально-экономическая» полезность).

«Естественная» полезность недвижимости. В качестве физического объекта, недвижимость обладает «естественной» (природной) полезностью, удовлетворяющей определенные потребности человека.

Например, месторождение железной руды является источником сырья для производства железа; дом может служить жильем; строение может выполнять функции торгового или производственного помещения; участок леса является потенциальным источником строительных материалов или топлива, а может быть использован и как зона отдыха (средство восстановления рабочей силы человека) или как заповедная зона (средство сохранения среды обитания человека).

Особое место среди объектов недвижимости занимают земельные участки, поскольку вся жизнедеятельность человека зависит от земли и происходит на земле.

Как физический объект, недвижимость характеризуется:

наличием «прочной связи» с землей, на которой он расположена недвижимость,

местоположением (основная и наиболее существенная характеристика),

определенным составом элементов, который формирует качественные характеристики (основное функциональное назначение или тип) объекта недвижимости (жилой дом, промышленное помещение и т.п.),

натуральными единицами измерения (метры, килограммы, гектары),

длительностью физического существования,

собственным жизненным циклом, состоящим из двух основных фаз -- инвестиционно-строительной и фазы потребления (эксплуатации и управления объектом недвижимости вплоть до выведения его из оборота).

Недвижимость формирует физический компонент среды обитания человека и составляет одно из фундаментальных условий его жизнедеятельности.

«Социально-экономическая» полезность недвижимости.

Поскольку недвижимость составляет фундаментальное условие человеческой жизнедеятельности, возникает естественная потребность присвоить эти условия, чтобы гарантировать удовлетворение определенных интересов.

Собственность на недвижимость (особенно на землю) является одним из ключевых отношений между людьми, которое придает недвижимости комплекс новых свойств. Эти свойства, в отличие от «естественных», можно было бы назвать «социальными». Если попытаться представить процесс появления «социальных» свойств недвижимости в логической последовательности, то картина выглядела бы следующим образом.

Присвоение недвижимости требует особой юридической процедуры и юридического оформления -- она называется «формирование объекта недвижимости». Формирование объекта (предмета) недвижимости -- юридическое обособление (индивидуализация) объекта недвижимости, в результате которой объекту недвижимости присваивают технические и экономические характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из всех других аналогичных объектов на территории населенного пункта.

После того, как юридические права определены и оформлены соответствующим образом, собственник объекта недвижимости получает возможность использовать его в экономических и иных целях.

Юридическими признаками «объекта недвижимости» являются:

- удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику -- государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;

- минимальные размеры (минимальная доля) той части недвижимого имущества, которая может быть обособлена в виде отдельного объекта недвижимости (зависит от назначения объекта) (перечень типов объектов недвижимости и возможные обособляемые единицы объектов недвижимости обычно устанавливаются законодательством);

- возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);

- функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);

- наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Объект недвижимости -- физический объект, «сложная вещь», состав которой образуют следующие различные элементы:

1. Земельные участки

2. Леса и многолетние насаждения.

3. Обособленные водные объекты

4. Недра.

5. Искусственные сооружения, неразрывно связанные с землей.

6. Предприятия.

7. Иное имущество, подлежащее государственной регистрации:

Период существования объекта недвижимости определяется периодом существования земельного участка, который как объект может исчезнуть только в силу радикального земельного передела, при котором сносятся все постройки, стираются все границы и земля нарезается заново. В период существования земельного участка все то, что построено на нем, может быть многократно перестроено, в том числе с полной заменой строений, растений и прочего. Именно поэтому любые строения на земельном участке, инженерные коммуникации под землей, озеленение или иное «облагораживание» участка земли рассматриваются как его улучшения.

Таким образом, под объектом недвижимости понимается земельный участок, благоустроенный (имеющей жилые постройки, инженерные коммуникации, зеленые насаждения, или спланированный под застройку и пр.) для достижения определенных целей.

Недвижимость как объект оценки

Недвижимыми объектами принято считать объекты, неразрывно связанные с землей: здания, сами земельные участки, отдельно расположенные водоемы, посевы, лесопосадки. Термин "недвижимое имущество” появился в российском законодательстве довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные выражения. Его установил своим указом Петр I в 1714 году.

В отечественном послереволюционном праве деление вещей на движимое и недвижимое имущество отсутствовало. Появилось же оно вновь у нас сначала в Законе «О собственности РСФСР», а затем в Основах гражданского законодательства Союза СССР и республик. В дальнейшем недвижимости были посвящены разделы в Законе «О залоге», «Основных положениях об ипотеке», ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости )».

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов.

Признаки недвижимости:

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном -- обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

В частности, сервитут -- это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...».

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

Например, в докапиталистический период, земля являлась единственным значимым источником богатства как каждого человека в отдельности, так и государства и общества в целом.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

1.2 Этапы процесса оценки недвижимости

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

Первый этап: определение цели оценки недвижимости

Определение цели изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки.

В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходимо в соответствии с поставленной целью.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

* рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

* потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

* инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

* страховая - рыночная стоимость объекта , определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

* замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

* восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

* залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

* ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

* для налогообложения - это стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

* утилизационная - это стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

* действующего предприятия - это стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

Далее происходит выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом оценки. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

Устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

Второй этап: составление плана и договора на проведение оценки недвижимости

Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы.

Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости.

Составляется договор на оценку недвижимости.

Третий этап: установление количественных и качественных характеристик объекта оценки

Оценщик осуществляет сбор и обработку:

а) правоустанавливающих документов и сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

б) данных бухгалтерского учёта и отчётности, относящихся к объекту оценки принадлежащему юридическому лицу;

1 в) информации о техническом и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
г) информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Четвертый этап: анализ рынка, к которому относится объект оценки

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру, тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Пятый этап: выбор метода оценки в рамках каждого из подходов и осуществление необходимых расчётов

Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта с учетом полученных количественных и качественных характеристик, результатов анализа рынка и обстоятельств, уменьшающих вероятность получения дохода (риски).

Шестой этап: Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Законодательно не определён порядок получения итоговой стоимости. На практике оценщик чаще всего для определения итоговой величины применяет метод субъективного взвешивания. Оценщик анализирует преимущества и недостатки каждого подхода, присваивает им коэффициенты, вычисляя средневзвешенную величину стоимости. Стоимость должна быть выражена в рублях и признается для совершения сделки рекомендуемой, если с даты составления отчёта об оценке прошло не более 6 месяцев.

Седьмой этап: составление и передача заказчику отчёта об оценке

Он должен соответствовать требованиям, указанным в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».



Глава 2. Определение стоимости объекта недвижимости различными подходами

2.1 Характеристика объекта недвижимости

Объектом оценки выступает трехкомнатная квартира, находящаяся на 15 этаже, 16 этажного дома . Состояние - отличное. Общая площадь - 75.4 м2, жилая площадь - 42 м2, кухня - 10,3 м2.Есть 1 лодж . Санузел раздельный. До станции метро «Речной вокзал» 10 мин., на автобусе.

Дом 1982 года постройки расположен по адресу: Москва, район Западное Дегунино, ул. Маршала Федоренко, 10К1. Планировка дома относится к типовой серии московских панельных домов П-49, спроектированной специально для комфортного проживания вблизи автомобильных магистралей. Тихий шумовой фон в помещениях и дворовых территориях обеспечивается благодаря тому, что большинство жилых помещений расположены с внутренней стороны здания, а блок-секции дома установлены в виде незамкнутой окружности. Все комнаты в домах этой серии - изолированные, санузлы - раздельные.

Объект оценки находится в районе Западное Дегунино Северного административного округа Москвы, между улицей Бусиновская Горка и Библиотечным проездом. Проходит от развязки на 76 километре МКАД на юго-восток до промышленной зоны и служит западной и южной границей микрорайона Бусиново.

2.2 Использование доходного подхода

Доходный подход - это совокупность методов оценки объекта оценки, основанных на определение ожидаемых доходов от объекта оценки. Этот подход используется только для такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода. Поэтому рассматривают данные о доходах и расходах, относящихся к объекту оценки, и рассчитывают стоимость посредством метода капитализации прибыли. Этот метод наиболее просто в применении, с его помощью можно рассчитать рыночную стоимость собственной квартиры или дома.

В его основе лежат следующие принципы:

- принцип ожидания (заключается в том, что стоимость объекта недвижимости, приносящего доход определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесёт);

- принцип замещения (заключается в том, что стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного дохода состоит в оценке текущей стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, то есть капитализация дохода. недвижимость доходный рыночный стоимость

Весь расчет стоимости объекта методом капитализации прибыли состоит из трех этапов:

1) расчет чистого годового операционного дохода;

2) расчет ставки капитализации;

3) расчет величины стоимости объекта.

1. Расчет чистого годового операционного дохода

Чистый годовой операционный доход можно определить, как разницу между годовой арендной платой и расходами по содержанию объекта. К расходам, на примере оценки помещения, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, а также потери от недоиспользования (возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов).

При расчете чистого годового операционного дохода оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

* ПВД (потенциальный валовой доход);

* ДВД (действительный валовой доход);

* ЧОД (чистый операционный доход).

- ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД= S • Са • 12, (руб.)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2

Са - арендная ставка за 1 м2

12 - количество месяцев в году.

ПВД = 75,4 х 1250 х 12 = 1131000 (руб.)

- ДВД - это действительный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы, (руб.)

где ПВД - потенциальный валовой доход;

Потери - 5 % от ПВД (потери от недогрузки) и 4% (потери от недоплаты)

- ЧОД - это действительный валовой доход за минусом операционных расходов:

ЧОД = ДВД - ОР, (руб.)

где ДВД - действительный валовой доход;

ОР - операционные расходы 32 % (налог на имущество, страховые взносы, заработная плата обслуживающего персонала, коммунальные платежи, текущие ремонты).

Бюджет доходов и расходов:

Наименование показателя	Сумма (руб.)
1. Потенциальный валовый доход (ПВД), в том числе: а) контрактная годовая арендная плата; б) прочие доходы от плановой аренды	1164930 1131000 33930
2. Потери дохода (ПД), в том числе: а) потери от недогрузки - 5%; б) потери от недоплаты - 4%.	104843,7 58246,5 46597,2
3. Действительный валовый доход (ДВД)	1060086,3
4. Операционные расходы (ОР), в том числе: а) условно-постоянные - 7% б) условно-переменные - 23% в) резерв на замещение - 5%	369030,2 72206,04 243819,85 53004,31
5. Чистый операционный доход (ЧОД)	691047,1
6. Налог на прибыль	165853,46
7. Чистый доход (ЧД)	525202,64

2. Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации - это коэффициент, с помощью которого чистый доход переводится в величину рыночной стоимости объекта. Самый простой способ определить ставку капитализации - это сложить три компоненты:

1) Безрисковая ставка - величина годовой доходности при размещении капитала в самый надежный актив; можно принять ее равной эффективной годовой доходности облигаций федерального займа РФ. (7,5%)

2) Надбавка за риск вложения в недвижимость - компенсация инвестора за рискованность вложений (может составлять 3-7%).

3) Ставка возврата капитала - может быть определена как 100/RL, где RL -оставшийся срок экономической жизни объекта в годах.

Определив численные значения всех трех компонент, и сложив их вместе, мы получим величину ставки капитализации (R):

R = 5,6 + 7 + 100/65 = 14,13

3. Расчет величины стоимости объекта

Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (ЧОД) на величину ставки капитализации, и мы получим рыночную стоимость оцениваемого объекта:

V=ЧОД/ R,

где: V - стоимость объекта;

ЧОД - величина чистого годового операционного дохода;

R - ставка капитализации.

V = 525202,64 / 14.13 х 100 = 371693.30(руб.)

2.3 Использование затратного подхода

1. Оценка рыночной стоимости имущественных прав на жилое помещение

Данная оценка осуществляется только в случае наличия правоустанавливающих документов на данный участок.

2. Расчет восстановительной стоимости, расположенных на земельном участке улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства)

Расчет восстановительной стоимости вышеназванного объекта выполняется на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения) с учетом износа.

Стоимость строительства может определяться по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве».

Восстановительную стоимость здания можно рассчитать через определение стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях.

Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию

№ п./п.	Наименование материалов	Единица измерения	Кол-во ед. измерения	Стоимость ед. измерения, руб.	Общая стоимость, тыс. руб.
1	Бетон	м3	9508	500	4754
2	Сталь класса А	т	1446	1800	2606,8
3	Сталь конструкция	т	180	1700	306
4	Цемент	т	3126	390	1219,14
5	Лесопиломатериалы	м3	1408	550	774,4
6	Стекло оконное	м2	5435	85	461,975
7	Линолеум	м2	30311	60	1818,66
8	Плитка	м2	6823	104	709,592
9	Керамическая плитка	м2	7390	75	554,250
10	Оконные блоки	м2	3796	300	1138,8
11	Дверные блоки	м2	5919	400	2367,6
12	Раковины	шт.	208	350	72,8
13	Унитазы	шт.	104	500	52
14	Ванны	шт.	104	900	93,6
15	Итого затраты на основные строительные материалы	16929,617
16	Прочие материалы	Х	Х	Х	6038,68
17	Итого затраты по материалам	22968,3

Определив стоимость основных строительных материалов и перечень статей затрат, входящих в восстановительную стоимость, можно произвести расчет восстановительной стоимости.

Расчет восстановительной стоимости здания



N п./п.	Наименование статей затрат	Стоимость, тыс. руб.
1	Стоимость строительных материалов	22968,3
2	Заработная плата рабочих - 45%	10335, 7
3	Эксплуатация машин и механизмов - 25%	5742
4	Итого прямые затраты	39046
5	Накладные расходы - 10%	3904,6
6	Себестоимость	42950,6
7	Сметная прибыль - 18 %	7731,1
8	Итого стоимость общестроительных работ	50681,7
9	Отопление и вентиляция - 2,5%+2,5%	2534
10	Водопровод и канализация - 3%+3%	3040,9
11	Электросеть - 2%	1013,6
12	Телефонизация - 1%	506,8
13	Итого стоимость объекта	57777
14	Прочие работы и затраты - 30%	14444,25
15	Итого восстановительная стоимость объекта, как нового	72221,25

Заработная плата рабочих берется 45 % от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов - 25 % от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 10 % от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ - 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1 % соответственно. Процент прочих работ и затрат составляет 30 % и считается от стоимости объекта.

Статьи затрат при окончательном расчете восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, рассчитываются укрупнено, для того, чтобы не углубляться непосредственно в технику расчета (она познается при постоянной практике).

3.Установление величины накопленного износа

Следующим важным этапом при оценке данного объекта является оценка износа здания.

Степень физического износа объекта недвижимости, определяется путем обследования фактического технического состояния здания в целом или технического состояния отдельных конструктивных элементов.

Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания.

Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления:

КИц = Аiкэ х Икэ / 100 ,

где КИц - процент износа здания в целом, средняя арифметическая взвешанная, в %;

Аiкэ - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости восстановления здания, в %;

Икэ - износ конструктивного элемента, установленный на основе обследования его фактического технического состояния, в %.

Определение интегрального коэффициента износа здания

№ п./п.	Элементы здания	Нормативный срок службы, год	Износ фактич., % Икэ	Удельный вес в общей стоимости здания, % Аiкэ	Удельный вес износа в общей стоимости здания, % КИц
1	Фундамент	100	13	12	1,56
2	Стены панельные	100	12	25	3
3	Перекрытия ж/б	100	12	14	1,68
4	Кровля рулонная	10	50	5	2,5
5	Перегородки гипсобетонные	60	26	4	1,04
6	Полы линолеум	20	25	6	1,5
7	Окна	30	56	3,5	1,96
8	Двери	30	56	3,5	1,96
9	Обойные работы	5	40	5	2
10	Малярные работы	5	40	7	2,8
11	Наружная отделка	15	47	5	2,35
12	Лестницы сб. ж/б	90	19	3	0,57
13	Внутренние сети	30	56	5	2,8
14	Прочие элементы	50	34	2	0,68
15	Всего по зданию	Х	Х	100	26,4%

4. Расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа

Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом:

Авосст. = А х (1 - КИц) = 72221,25 х (1 - 0,264) = 53154,84 (т.руб.)

5. Корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие первоначальную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, косметический ремонт и т.д.)

Корректировка восстановительной стоимости (А восст.) с учетом износа на дополнительно произведенные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода.

В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200 руб. за 1 м2. В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:

Арем. = Цр х S,

где Арем. - стоимость косметического ремонта;

Цр - цена ремонта в расчете на 1 м2;

S - площадь помещений, подлежащих ремонту (5428 м2).

Арем. = 1200 х 5428 = 6513,6 (т.руб.)



6. Определение предпринимательского дохода

Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода, который является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли фирм-застройщиков составляет 20% от восстановительной стоимости улучшений.

ПД = Авосст. х 20% = 53154,84 х 0,2 = 10631 (т.руб.)

7. Суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода

Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по формуле:

Азат. = Авосст. + Арем. + ПД,

где Азат. - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;

Азат. = 53154,84 + 6513,6 + 10631 = 70299,44 (т.руб.)

8. Определение рыночной стоимости квартиры

Акв. = Азат. / Sобщ. = 70299,44 / 20155 х 75 = 261,59 (т.руб.)

Сфера применения затратного подхода - это новое строительство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.



2.4 Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход, он же - рыночный, является наиболее универсальным методологическим подходом к оценке недвижимости.

Данный подход основывается на сравнении оцениваемого объекта с ему аналогичными объектами, которые находятся в продаже на открытом рынке с известными ценами. Этот метод обусловлен тем, что рынок сам задает стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект (как правило, это 1 квадратный метр).

Достоверность и актуальность используемой информации об аналогах - это самое важное в применении сравнительного подхода. При выборе объектов следует полагаться только на данные из проверенных источников, с указанием точного адреса, подробной характеристикой и фотографиями, которые дают возможность понять степень соответствия данного аналога оцениваемому объекту. В большинстве случаев, такую информацию предоставляют известные на рынке риэлтерские компании. Однако, в прессе и интернете можно встретить частные объявления или предложения от малоизвестных агентств, доверие к которым намного ниже, в связи с тем, что среди них есть много недобросовестных и недействительных на дату оценки предложений. Поэтому, прежде чем использовать в оценке найденную и на первый взгляд подходящую информацию, необходимо проверить ее на достоверность путем телефонного интервью с представителем продавца данного объекта.

В процессе оценке могут использоваться цены недавно прошедших реальных сделок, а также цены из предложений о продаже, которым следует определить поправку на уторговывание. Она подразумевает размер уступки, которую продавец готов предоставить покупателю в процессе торга.

Средняя поправка на уторговывание зависит от конъюнктуры рынка и может существенно меняться. На стабильном рынке она составляет 3-5 %, а при сильном падении цен во время кризиса может превосходить 10-15%.

Вполне естественно, что даже хорошо подобранные объекты-аналоги всегда будут отличаться от исходного объекта по ряду параметров. Для преодоления этой трудности оценщики в своей работе используют систему корректировок, позволяющую учитывать все различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Суть набора корректировок заключается в следующем: выделяются основные критерии, влияющие на стоимость объекта оценки (такие как площадь, этаж, тип дома, район, удаленность от метро, развитая инфраструктура и т.д.).

В случае, если выбранный аналог уступает оцениваемому по какому-либо параметру, то его цена должна быть увеличена на величину вклада этого превосходства, и наоборот, если аналог превосходит в чем-то оцениваемый объект, то его цена должна быть уменьшена.

Величины корректировок определяются либо на основании мнений экспертов, либо с помощью статистических моделей, но в любом случае суммарная корректировка, т.е. сумма корректировок по всем параметрам, не должна превосходить величины 15-20%. Если корректировка получается более 20%, то следует признать, что данный аналог не подходит для сравнения с объектом оценки и лучше его заменить на другой.

После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 кв. м. (или другой условной единицы измерения объекта) и затем, умножив стоимость 1 кв. м. на общую площадь оцениваемого объекта, вычислить рыночную стоимость объекта недвижимости. Эта величина и будет являться результатом оценки, полученным при применении сравнительного подхода.

В качестве объектов для анализа выбрано 5 проданных объектов (объектов сравнения, т.е. аналогов, подобных оцениваемому объекту недвижимости, которые используются для расчета его стоимости). Техническое состояние и район анализируемых объектов соответствует объекту оценки.

Первый объект расположен в район Западное Дегунино, ул. Бусиновская Горка, 13.На 8\12 этаже .75 м2, жилая - 43 м2, кухня - 9 м2. Квартира в отличном состоянии. Две лоджии, раздельный санузел, видеонаблюдение и кондиционер в одной из комнат.

Второй объект расположен объект в соседнем доме на 9\14 этаже. Общая площадь - 75 м2, жилая - 46 м2, кухня - 9 м2. В квартире сделан ремонт , лоджии в двух спальнях присоединены к комнатам, санузел раздельный . Также предусмотрена система видеонаблюдения.

Третий объект - район Западное Дегунино, ул. Маршала Федоренко, 4к2.На 6\12 этаже. Также в шаговой доступности находятся развлекательные центры. Общая площадь - 69 м2, жилая - 44,5 м2, кухня - 9 м2. Квартира в отличном состоянии, потолки из гипсокартона с подсветкой, в гостиной выступает эркер. Третья лоджия предусмотрена не в коридоре, а на кухне - благодаря чему увеличено столовое пространство. Санузел раздельный.

Четвертый объект находится в районе Левобережный, Ленинградское ш., 130к2, на 7\24 этаже. Тихое и отдаленное место. Квартире необходим косметический ремонт, все три лоджии застеклены. Общая площадь - 75 м2, жилая - 45 м2, кухня - 9 м2.

Пятый объект располагается по тому же адресу, что и четвертый аналог, но на 22 этаже. Общая площадь - 74,7 м2, жилая - 43,1 м2, кухня - 8,5 м2. Состояние - хорошее. Лоджии застеклены и утеплены.

Расчет стоимости объекта методом анализа рыночных продаж

Характеристики объекта	Объект оценки	Объекты сопоставления
		ОС1	ОС2	ОС3	ОС4	ОС5
1	2	3	4	5	6	7
Местоположение	Хор.	Хор.	Хор.	Отл.	Отл.	Удовл.
Этажность дома	16	12	14	12	24	24
Этажность квартиры	15	8	9	6	7	22
Состояние объекта	Отл.	Отл.	Отл.	Отл.	Хор.	Хор.
Площадь объекта	75	75	75	69	69	74,7
Жилая площадь	45,6	43	43	46,5	45	43,...

Подобные документы

• Определение стоимости недвижимого имущества

  Теоретические основы стоимости недвижимого имущества, основные принципы ее расчета. Сущность качественных и количественных характеристик объекта недвижимости. Особенности сравнительного, затратного и доходного методов определения стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [48,2 K], добавлен 08.06.2013
  

• Оценка объекта недвижимости

  Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Оценка недвижимости

  Оценка стоимости недвижимости: основные понятия, подходы, методы, проблемы и принципы оценки. Определение рыночной стоимости в рамках затратного, рыночного и доходного подходов. Рекомендации по управлению и увеличению величины рыночной стоимости объекта.
  
  дипломная работа [69,1 K], добавлен 15.11.2009
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

  Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012
  

• Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Гороховая, д.9

  Теоретические аспекты оценки недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества. Определение итоговой рыночной стоимости встроенного нежилого помещения с применением доходного и сравнительного подходов.
  
  курсовая работа [220,8 K], добавлен 21.06.2011
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
  
  курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007
  

• Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости

  Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
  
  дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011
  

• Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости

  Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
  
  курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013
  

• Расчёт стоимости объекта недвижимости

  Рассмотрение сущности, методики и преимуществ использования затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. Анализ рыночной стоимости объектов недвижимости (расчет физического износа, прибыли застройщика, затрат на строительство).
  
  курсовая работа [68,4 K], добавлен 13.04.2010
  

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Доходный метод оценки недвижимости

  Экономическая сущность затратного, доходного и рыночного методов оценки недвижимости. Определение уровня доходов от коммерческого использования как основа доходного метода оценки объекта недвижимости. Капитализация дохода и расчет стоимости недвижимости.
  
  презентация [253,8 K], добавлен 29.12.2014
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [364,3 K], добавлен 30.01.2015
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Определение стоимости объекта недвижимости (однокомнатной квартиры)

  Описание объекта недвижимости для оценки (однокомнатная квартира), параметры здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества. Методы определения стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость, накопленный износ.
  
  курсовая работа [1,6 M], добавлен 13.05.2015
  

• Оценка собственности

  Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.
  
  курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10

  Определение стоимости объекта с точки зрения понесенных затрат (издержек) с помощью затратного подхода. Соотнесение рыночной стоимости конкурирующих объектов недвижимости сравнительным подходом. Текущая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью.
  
  дипломная работа [1,8 M], добавлен 22.09.2011
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам