Оценка стоимости предприятия на примере ОАО "Кондитерская фирма "ТАКФ""

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. Теоретические основы оценки стоимости предприятия

1.1 Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия

1.2 Затратный подход к оценке стоимости бизнеса

1.3 Применение затратного подхода при оценки бизнеса

2. Анализ деятельности предприятия и перспектив его развития

2.1 Краткая характеристика ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ»

2.2 Анализ состояния и перспектив развития ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ»

2.3 Затратный подход к оценке стоимости ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ»

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Процессы, происходящие на современном этапе в российской экономике, привели к возрождению и развитию оценочной деятельности, актуальность и востребованность результатов, которой в условиях рынка фактически неоспоримы. Оценка и ее ключевая категория - «стоимость» являются комплексным показателем целесообразности, полезности и значимости того или иного результата какой-либо деятельности в сфере рыночных отношений.

Оценка стоимости предприятия - представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости предприятия с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка. Особенностью процесса оценки стоимости предприятия, несомненно, является ее рыночный характер. Это означает, что оценка стоимости предприятия не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, она обязательно учитывает всю совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания. При этом подходы и методы, используемые оценщиком, определяются, в зависимости, как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.

Из всего вышесказанного, можно сделать однозначный вывод о том, что оценка стоимости предприятия (бизнеса) в нашем современном мире - это очень актуальная тема, исследованию которой и посвящена представленная курсовая работа. При этом указанная тема будет рассмотрена на примере барнаульского предприятия пищевой промышленности ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ».

Объектом исследования представленной курсовой работы является стоимость современного предприятия (бизнеса).Предметом исследования работы - Подходы к формированию информационной базы оценки бизнеса.

Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели - исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости предприятия (бизнеса). В соответствии с определенной целью в представленной курсовой работе были поставлены и решены следующие задачи:

- рассмотреть теоретические и методические основы оценки стоимости предприятия (бизнеса) с точки зрения практической реальной экономики;

- проанализировать деятельность и перспективы развития предприятия (бизнеса) на примере предприятия ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ»;

- произвести оценку стоимости предприятия (бизнеса) на примере предприятия пищевой промышленности ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ»;

- рассмотреть подходы к формированию информационной базы оценки бизнеса

- обобщить полученный материал в данной работе и сделать выводы.

Исследование выбранной темы осуществлялось при помощи следующих методов познания: диалектический метод, метод теоретического анализа и синтеза различных источников литературы, структурно-функциональный метод, системный метод, сравнительный метод, метод описания, статистический метод, количественный метод, балансовый метод, математические методы, метод обобщения полученных сведений и материалов в данной работе.

Проблема оценки стоимости современного предприятия (бизнеса) имеет достаточно широкое освещение в источниках современной научной экономической литературы.

Поставленные цели и определенные задачи обусловили структуру представленной работы. Курсовая работа состоит из введения, основной части, состоящей из двух глав, и заключения, включает в себя библиографический список и приложения. Данная работа изложена на 58 страницах, в процессе ее подготовки и написания использовано 23 научных источника.

1. Теоретические основы оценки стоимости предприятия

1.1 Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) - это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Основными факторами, которые влияют на оценку стоимости предприятия (бизнеса) это время и риск. Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами или периодами. Интервал или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный момент времени. Уже через несколько месяцев она может быть иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов необходима в условиях рыночной экономики.

Другим существенным фактором рыночной стоимости является риск - вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют разные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Результатом произведенной оценки, как правило, является рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость - это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки (предприятие) может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Отличительной чертой рыночной оценки стоимости и одновременно обязательным требованием является ее привязка к конкретной дате. Расчет рыночной стоимости в современной экономике необходим в силу следующих причин: [13]

- оценка (или определение) рыночной стоимости позволяет продавцу или покупателю «выставить» объект оценки по наиболее реальной цене, т.к. рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты, и ожидания, но ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономические тенденции развития, оценку данного объекта со стороны рынка;

- знание величины рыночной стоимости позволяет собственнику объекта оптимизировать процесс производства, принимать меры, направленные на увеличение стоимости объекта, на сохранение разрыва между индивидуальной (внутренней) и рыночной стоимостью в случае превышения последней;

- периодическая рыночная оценка стоимости объектов позволяет повысить эффективность управления и предотвратить банкротство и разорение;

- покупателю, инвестору оценка стоимости предприятия (бизнеса) помогает принять верное эффективное инвестиционное (или иное) решение;

- оценку стоимости проводят специально обученные профессионалы - эксперты оценщики, а их профессиональная оценка позволяет получить обоснованные результаты, их транзакционные издержки существенно ниже;

- оценщик несет ответственность за качество выполненных работ, следовательно, риск неправильной оценки «ложится на плечи» именно эксперта;

- оценка стоимости в макроэкономическом аспекте является рычагом регулирования экономики со стороны государства, особое значение оценка имеет при управлении государственной и муниципальной собственностью.

Таким образом, оценка стоимости предприятий (бизнеса) позволяет решать многие насущные задачи в рыночной экономике. Будучи важным инструментом рыночной экономики, стоимостная оценка должна быть определенным образом и организована. От этого зависит качество работы оценщиков, эффективность и адекватность принимаемых с их помощью решений.

Практически во всех странах, где проводится оценка стоимости, ее осуществляют независимые профессионалы оценщики, которые в своей работе придерживаются установленных стандартов оценки. В нашей стране оценка стоимости различных объектов, в том числе и бизнеса, проводится на основании Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», «Стандартов оценки …» и иных нормативно-правовых актов независимыми лицензированными оценщиками, прошедшими специальную профподготовку. [8]

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оцениваемого субъекта. Субъектом оценочной деятельности являются, с одной стороны, профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками, с другой стороны - потребители их услуг, заказчики. В роли профессиональных оценщиков выступают юридические лица (оценочные фирмы, отделы оценки аудиторских и других компаний) и физические лица (индивидуальные предприниматели). Профессиональные оценщики работают по заказам, поступающим от государственных органов, предприятий, банков, инвестиционных и страховых институтов, от граждан.

Объектом стоимостной оценки является любой объект собственности. При этом в расчет принимаются не только различные характеристики объекта, но и права, которыми наделен его владелец. Объекты оценки являются объектами гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия. Согласно ст. 132 Гражданского кодекса РФ, предприятие (организация) является объектом гражданских прав, вступает в хозяйственный оборот и участвует в хозяйственных операциях - в результате этого возникает потребность в оценке его стоимости. [14, с. 86]

Большое значение имеет организационно правовая форма существования предприятия. При оценке необходимо конкретизировать состав имущества предприятия и его права: ведь структура многих промышленных предприятий очень сложна. В структуру предприятия могут входить цеха; участки, обслуживающие хозяйства; специальные подразделения; конторские строения; средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах. Объектом оценки могут быть объединения, холдинги и даже целые финансово-промышленные группы. В этом случае в рамках одного бизнеса объединяют несколько дочерних компаний, отделений, филиалов. Для правильной оценки необходимо проследить формирование денежных потоков и направления их движения, а также права и роль каждого из этих подразделений. Необходимо также выяснить, входят ли в состав объекта оценки подразделения социально культурной сферы.

При оценке бизнеса надо учитывать то, что предприятие, будучи юридическим лицом одновременно является и хозяйствующим субъектом (ст. 48 ГК РФ), поэтому его стоимость должна учитывать кроме всего прочего, наличие определенных юридических прав - именно это является одной из особенностей бизнеса, как объекта оценки. Другой немаловажной особенностью бизнеса как объекта оценки является то, что, оценивая стоимость бизнеса, определяют стоимость собственного капитала предприятия (организации) - потому как основу любого бизнеса составляет капитал, который функционирует в рамках определенных организационных структур предприятий. Поэтому, оценивая бизнес, мы определяем стоимость собственного капитала с учетом его организационно правовой формы, отраслевых особенностей и нематериальных активов, включая goodwill (деловая репутация). [13, с. 108]

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки. Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т.п. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц: контрольно- ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы, частные владельцы бизнеса, инвесторы.

Оценку предприятия (бизнеса) проводят в следующих целях: повышения эффективности текущего управления предприятием; принятия обоснованного инвестиционного решения; купли-продажи предприятия; установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора или в случае смерти одного из партнеров; реструктуризации предприятия; разработки плана развития предприятия; определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании; страхования; налогообложения; принятия обоснованных управленческих решений; и в иных случаях.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) осуществляется в соответствии с определенными принципами. Таких принципов выделяется три группы: принципы, основанные на представлениях собственника (полезности, ожидания); принципы, связанные с эксплуатацией собственности (доходности, вклада, предельной производительности, сбалансированности, пропорциональности); принципы, обусловленные действием рыночной среды (соотношение спроса и предложения, соответствия, регрессии, прогрессии, конкуренции, зависимости от внешней среды, изменения стоимости, экономического разделения, наилучшего и наиболее эффективного использования).

Принципы оценки должны отражать основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики - в данном случае предприятий. Но в реальной жизни они отражают тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного поведения. [9]

Для определения стоимости предприятия (бизнеса) оценщики применяют специальные приемы и способы расчета, которые получили название методов (подходов) оценки. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость бизнеса на конкретную дату, и все методы являются рыночными, так как учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым бизнесом, и предполагаемую «реакцию» рынка при сделках купли-продажи с оцениваемым объектом.

1.2 Затратный подходы к оценке стоимости предприятия

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.

Затратный подход к оценке стоимости предприятия основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует их реальной стоимости. В результате возникает необходимость проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка рыночной (или иной) стоимости каждого актива баланса предприятия отдельно, затем определяется рыночная (или иная) стоимость обязательств. После этого, из скорректированной стоимости активов вычитается стоимость обязательств, в результате чего образуется рыночная стоимость собственного капитала предприятия. Для проведения таких расчетов используются данные баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату), статьи которого корректируются с учетом рыночной (или иной) стоимости его активов и пассивов.

Имущественный (затратный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Собственный капитал = Активы -- Обязательства.

Главный признак затратного подхода -- это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей.

Базовая формула в имущественном (затратном) подходе является:

Собственный капитал = Активы -- Обязательства.

Затратный подход представлен двумя основными методами: методом чистых активов и методом ликвидационной стоимости. Конкретная реализация затратного подхода зависит от состояния предприятия, а именно, является ли оно действующим и перспективным или находится в состоянии упадка, при котором наиболее целесообразна раздельная распродажа активов. [16]

Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов предприятия, использование данного метода дает лучшие результаты при оценке действующей компании, обладающей значительными материальными и финансовыми активами. Основной особенностью метода является то, что активы и обязательства предприятия оцениваются по рыночной или иной стоимости.

Обычно метод накопления активов (такое название представляется оценщикам в большей мере отражающим экономический смысл такой расчетной модели) используется в следующих случаях: предприятие обладает значительными материальными активами; есть возможность выявить и оценить нематериальные активы, если они имеются; ожидается, что предприятие будет по-прежнему действующим; у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о прибылях, или нет реальной возможности надежно оценить ее прибыли или денежные потоки в будущем; предприятие довольно сильно зависит от контрактов или вообще отсутствует постоянная предсказуемая клиентура; значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность и т.д.). [22, с. 154]

При этом в рамках метода стоимости чистых активов, используемого при оценке бизнеса предприятия в процессе реструктуризации, отдельные объекты (нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, здания, машины, оборудование) могут оцениваться также с использованием доходного и сравнительного подхода. Процедура такой оценки предусматривает следующую последовательность шагов: определение рыночной стоимости всех активов предприятия> определение величины обязательств предприятия> расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств.

Второй метод - метод ликвидационной стоимости - применяется тогда, когда предприятие находится в процессе банкротства, либо есть серьезные сомнения в способности предприятия оставаться действующим и/или приносить собственнику приемлемый доход. Особенность данного метода - тот факт, что на величину рассчитываемой стоимости предприятия значительное влияние оказывает вынужденность продажи, и в этом случае идет речь о продаже предприятия по частям. Это приводит к тому, что ликвидационная стоимость предприятия оказывается существенно ниже рыночной. Расчет ликвидационной стоимости бизнеса осуществляется следующим образом: [11]

1. Анализируется ряд статистических и бухгалтерских документов, к которым относятся: бухгалтерские отчеты на конец каждого квартала, статистические отчеты, промежуточный ликвидационный баланс инвентарные карточки. На основании комплексного финансового анализа делается экспертный вывод о достаточности средств на покрытие всей задолженности.

2. Формируется оцениваемая масса имущества предприятия. Отдельно рассматриваются следующие группы активов предприятия: наиболее ликвидные (оборотные активы), менее ликвидные (необоротные активы).

3. Формируется сумма общей задолженности предприятия.

4. Разрабатывается календарный график ликвидации предприятия. При этом необходимо учитывать, что продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно- материальных запасов) требует различных временных периодов исходя из степени ликвидности конкретных активов и требуемого уровня экспозиции на рынке.

5. Обосновываются размеры затрат. Выделяются: затраты, связанные с ликвидацией, и затраты, связанные с владением активы до их реализации. К числу затрат, связанных с ликвидацией, в первую очередь относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, а также налоги и сборы, которые платятся при продаже. К числу затрат, связанных с владением активами до их продажи, относятся расходы на охрану объектов, управленческие расходы по поддержанию работы компании до завершения его ликвидации и т.п.

6. Оценивается реализуемое имущество предприятия. Оценка имущества, подлежащего реализации, осуществляется с помощью использования всех подходов оценки. Причем в практике более часто используемым подходом для оценки объектов недвижимости является сравнительный подход.

7. Определяется ставка дисконтирования с учетом планируемого срока реализации. Причем ставка дисконтирования может устанавливаться для каждого вида оцениваемого актива индивидуально с учетом ликвидности (значительны скидки на низкую ликвидность) и риска возможной «непродажи».

8. Строится график реализации имущества, определяется совокупная выручка от реализации текущих, материальных и нематериальных активов.

9. По итогам реализации погашается накопленная сумма текущей задолженности за период ликвидации и осуществляются выплаты по обязательствам. При этом требования кредиторов удовлетворяются в порядке очередности, установленной положениями ст. 64 Гражданского кодекса РФ.

10. Конечным действием является оценка ликвидационной стоимости предприятия (бизнеса), приходящейся на долю собственников (акционеров).

Теория оценки содержит следующее положение: ликвидационная стоимость (выручка от ликвидации предприятия после удовлетворения всех требований кредиторов из средств, полученных от продажи его активов) является абсолютной нижней границей рыночной стоимости предприятия.

1.3 Применение затратного метода в оценки бизнеса

Этот метод включает несколько этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.

2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

Рассчитывается ли стоимость воспроизводства или замещения, должно быть отражено в отчете, причем выбор следует ясно обосновать для предупреждения неправильного понимания.

Определение полной стоимости строительства включает расчет:

* прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.);

* косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы;

* предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство.

Полная стоимость предпринимательский

стоимость = строительства + доход строительства

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания.

Физическое устаревание -- потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

Функциональное устаревание -- потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств объекта собственности и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Формой функционального устаревания являетсятехнологическое устаревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией.

4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Оценка стоимости земельного участка Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка. Оценщик имеет дело, прежде всего, не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него.Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:

· индивидуальное (жилищное) строительство;

· крестьянское (фермерское) хозяйство;

· личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

· приватизированные участки под предприятиями

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:

· титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

· физические характеристики участка (топография, инженерно-геологические, гидрогеологические характеристики участка, экологические параметры и т.д.);

· данные о взаимосвязи участка с окружением;

· экономические факторы, характеризующие участок (например, характер экономического развития района и т.д.).

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

* методом техники остатка для земли;

* методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

* методом сравнения продаж;

* методом разбиения;

* методом капитализации;

* методом валового рентного мультипликатора.

На сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки является не абсолютное (полное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость права долгосрочной аренды.

Оценка стоимости зданий и сооружений

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется:

* методом сравнительной единицы (разрабатываются нормативы затрат на строительные работы, умножаются на площадь или объем оцениваемого объекта, вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта);

* методом поэлементного расчета (разбивка здания на отдельные компоненты и расчет расходов, требуемых для установки конкретного компонента в строящемся здании на дату оценки);

* индексным способом оценки (балансовая стоимость объекта умножается на соответствующий индекс для переоценки основных фондов).

Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, в связи с физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

Физический износ -- уменьшение стоимости имущества, вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств.

Функциональный износ -- уменьшение стоимости имущества, вследствие потери способности использоваться по своему прямому назначению.

Внешний износ вызывается изменениями по отношению к оцениваемому объекту факторов: «старение» окружения, изменения экологических условий, изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т. д.

В практике оценки применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений:

· метод срока жизни;

· метод разбиения;

Затратный подход к оценке машин и оборудования .

Он основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.

Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня:

* функциональное сходство (по области применения, назначению);

* конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов);

* параметрическое сходство (по значению параметров).

При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходств принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходствах -- об аналогичности.

В затратном подходе в оценке машин и оборудования можно выделить следующие основные методы:

* метод расчета по цене однородного объекта (оценщик при использовании данного метода подбирает однородный объект, похожий на оцениваемый, прежде всего, по технологии изготовления, используемым материалам, конструкциям, цена на которые должна быть известна, определяет полную себестоимость производства, рассчитывает полную себестоимость оцениваемого объекта и определяет его восстановительную стоимость);

* метод поэлементного расчета (составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта, собирается ценовая информация по ним, определяется полная себестоимость объекта оценки и рассчитывается его восстановительная стоимость);

* индексный метод оценки ( осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки, т. е. первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке к современному уровню с помощью индекса или цепочки индексов изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период).

Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется методами:

· Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.

· Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы.

Функциональный износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов. Функциональный износ определяется экспертно, либо на основании модели:

Внешний износ определяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой -- нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство.

Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов.

1. Нахождение объекта-аналога.

2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:

* коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;

* поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.

При применении метода прямого сравнения следует соблюдать определенную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются коэффициентные корректировки, а потом -- поправочные.

2. Анализ деятельности предприятия и перспектив его развития

2.1 Краткая характеристика ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ»

«Кондитерская фирма «ТАКФ» - крупнейший производитель кондитерских изделий в Тамбовской области. С 2003 года фабрика входит в состав Холдинга «Объединенные кондитеры».

Производственные мощности предприятия постоянно обновляются и модернизируются. Это позволяет разрабатывать и выпускать современные новинки, соответствующие потребительскому спросу.

Кондитерская фирма «ТАКФ» успешно выстраивает дистрибутивные связи для реализации своей продукции. В рамках этой работы создаются команды эксклюзивных торговых представителей и развивается фирменная торговая сеть. Приоритетным направлением является насыщение местного рынка кондитерскими изделиями и поставки продукции в другие регионы России. На сегодняшний день кондитерские изделия «ТАКФ» пользуются спросом во многих регионах Российской Федерации.

Открытое акционерное общество «Кондитерская фирма «ТАКФ» занимается производством и сбытом, в том числе через собственную торговую сеть, кондитерских изделий. Также общество сдает в аренду помещения. Численность персонала общества по состоянию на 31 декабря 2015 г. составила 1104 человек (31 декабря 2014 г. - 1096 человек). Среднесписочная численность в 2015 году составила 1030 человек.

Общество зарегистрировано по адресу: г. Тамбов, ул. Октябрьская, 22. Исполнительный орган общества - управляющая компания ООО «Объединенные кондитеры». Общество имеет обособленные подразделения, не выделенные на отдельный баланс в районных центрах Тамбовской области, которые занимаются оптовой реализацией кондитерских изделий.

На балансе общества числится собственный автопарк, котельная, столовая, розничные торговые точки в г. Тамбове.

Инвестиционная деятельность общества обусловлена ведением строительно-монтажных работ, осуществляемых подрядным и хозяйственным способом. В частности, в 2012 году ОАО «Кондитерская фирма «ТАКФ» осуществляло инвестиции в реконструкцию существующих складских помещений и производственных помещений.

В отчетном периоде установлена и запущена в промышленную эксплуатацию линия по производству комбинированных конфет и оборудование по обжарке ореха. Инвестиции привлечены в форме лизинга. Оборудование числится на балансе лизингодателя. Общество не привлекало в отчетном году кредитов и займов. Общество применяет общий режим налогообложения.

Настоящий бухгалтерский отчет общества составлен на основе учетной и налоговой политики. Уставный капитал общества состоит из 2 728 888 обыкновенных акций номиналом 1 рубль каждая. Уставный фонд общества полностью оплачен. Размер и порядок выплат вознаграждений членам Совета директоров предусмотрен Положением о Совете директоров.

В соответствии с решением Совета директоров, вознаграждение членам Совета директоров в 2015 году не выплачивалось.

Бухгалтерский отчет сформирован, исходя из действующих в Российской Федерации правил бухгалтерского учета и отчетности, в частности Федерального закона «О бухгалтерском учете» и Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Министерством Финансов Российской Федерации.

Активы и обязательства оценены в отчетности по фактическим затратам, за исключением основных средств и инвестиций в акции.

В отчетности активы (обязательства) отнесены к краткосрочным, если срок обращения (погашения) их не превышает 12 месяцев после отчетной даты. Все остальные активы и обязательства представлены в отчетности как долгосрочные.

В составе нематериальных активов отражены права на пользование товарными знаками. Амортизация этих активов начислена линейным способом. В отчетности нематериальные активы показаны по первоначальной стоимости за минусом сумм амортизации, накопленной за все время использования.

Срок полезного использования нематериальных активов -10 лет.

Общество ежегодно производит проверку нематериальных активов на изменение срока амортизации. Переоценка нематериальных активов не производилась.

В составе основных средств отражены земельные участки, здания, машины, оборудование, транспортные средства и другие соответствующие объекты. С 1 января 2014 года Общество применяет лимит стоимости основных средств для их учета в составе материально-производственных запасов в сумме 40 000 рублей.

В отчетности основные средства показаны по первоначальной (восстановительной) стоимости за минусом сумм амортизации, накопленной за все время эксплуатации. По состоянию на 31.12.2015 г. Общество переоценку основных средств не производило.

Начисление амортизации объектов основных средств производится линейным способом. Срок полезного использования устанавливается на основании классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утв. постановлением Правительства России от 1 января 2002 г. № 1. Машины и оборудование, используемые в производственной деятельности, амортизируются на протяжении 85 месяцев.

По земельным участкам амортизация не начисляется доходы и потери от выбытия основных средств отражены в отчете о прибылях и убытках в составе прочих доходов и расходов.

Затраты на модернизацию и реконструкцию основных средств относятся на увеличение первоначальной стоимости соответствующих основных средств.

В качестве долгосрочных финансовых вложений на балансе общества числятся вложения в обыкновенные акции корпоративных эмитентов, которые не котируются на организованных торговых площадках на сумму 14 000 руб. Применяемый метод оценки - по первоначальной стоимости единицы финансовых вложений.

В составе готовой продукции отражены законченные производством кондитерские изделия, прошедшие испытания и приемку, укомплектованные согласно требованиям соответствующих стандартов. Готовая продукция оценена по фактической себестоимости. Счет 40 «Выпуск продукции (работ, услуг)» не применяется.

Оценка незавершенного производства в бухгалтерском балансе отражена по фактической стоимости сырья, материалов и полуфабрикатов.

Общехозяйственные и коммерческие расходы списываются на финансовый результат в расчете от реализации продукции отчетного периода. Расходы на продажу, в части транспортных расходов для приобретения товаров для перепродажи, списываются на финансовый результат в расчете от реализации отчетного периода пропорционально реализованным товарам.

Задолженность покупателей и заказчиков определена исходя из цен, установленных договорами между Обществом и покупателями (заказчиками) с учетом всех представленных предприятием скидок (накидок). Обществом создан резерв по сомнительным долгам в сумме 469 тыс. рублей. Дебиторская задолженность общества отражена в нетто - оценке за минусом резерва сомнительных долгов. В составе оценочных обязательств обществом отражено создание резерва предстоящих расходов на оплату отпусков и другие резервы.

Выручка от продажи продукции и оказания услуг признавалась по мере отгрузки продукции покупателям и предъявления им расчетных документов. Она отражена в отчетности за минусом налога на добавленную стоимость.

Добавочный капитал образовался за счет прироста стоимости основных средств, определяемого при переоценке в сумме 6 129 тыс. руб., а также за счет эмиссионного дохода, полученного в результате продажи акций Общества по цене, превышающей их номинальную стоимость, в сумме 32 052 тыс. руб. В 2012 году обществом списана с добавочного капитала сумма переоценки основных средств по выбывшим основным средствам в сумме 176 тыс. руб.

Условный расход по налогу на прибыль составил 25 397 тыс. руб.; постоянные разницы - 2 572 тыс. руб.; временные разницы - 1 579 тыс. руб.; отложенные налоговые активы - 1 533 тыс. руб.; отложенные налоговые обязательства - 1 217 тыс. руб.; постоянные налоговые обязательства - 576 тыс. руб.; постоянные налоговые активы - 61 тыс. руб.

ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ» находится на рынке уже более 8 лет и успело себя зарекомендовать, как хороший производитель кондитерских и мучных изделий, нашло свой круг покупателей и в настоящее время ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ» никаких финансовых трудностей не испытывает, находится на высокой стадии деловой активности и «твердо стоит на ногах». Все это подтверждается высокими показателями размеров производства Предприятия (см. таблица 1)

Таблица 1 - Размеры производства ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ»

Показатель	2013 год	2014 год	2014/2013, +/-
1	3	4	5
Стоимость товарной продукции, тыс. руб. (форма № 2, стр. 010)	1601	1781	108
Среднегодовая численность работников, чел. (штатное расписание)	1030	1096	+66
Среднегодовая стоимость основных фондов, тыс. руб. (Гл. книга, сч.01,02)	132	334	233

Рассматривая показатели, отражающие размеры производства предприятия пищевой промышленности ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ» можно сказать следующее. Стоимость товарной продукции Предприятия в 2014 году составила 1781 тыс. руб., то есть произошло увеличение данного показателя по сравнению с базисным 2013 годом на +108 тыс.руб). Таким образом, наблюдается положительная тенденция повышения выпуска товарной продукции.

Среднегодовая численность работников на предприятии на конец 2014 года составила 1096 чел., что по сравнению с 2013 годом на 66 больше. Что касается состояния основных фондов на предприятии, то их среднегодовая стоимость в 2014 году составила 334 тыс.руб., по сравнению с базисным годом наблюдается рост стоимости основных фондов на 233тыс.руб.

В целом за эти два года предприятие ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ» имеет хорошую тенденцию к дальнейшему расширению размеров своего производства, а также увеличение выпуска товарной продукции. Это же подтверждается и высокими финансовыми результатами Предприятия, полученными за 2013-2014 гг. (см. таблица 2).

оценка стоимость бизнес информационный

Таблица 2 - Финансовые результаты ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ»[ Цифровые данные формы №2 «Отчет о прибылях и убытках» ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ» за 2013-2014 гг.]

Показатель	2013 год	2014 год	2014/2013, +/-
1	2	3	4
Выручка от продажи продукции, тыс. руб. (стр. 2110 ф. № 2)	2086883	2272068	+185185
Себестоимость проданной продукции, тыс. руб. (стр. 2120 ф. № 2)	1601045	1781329	+180284
Валовая прибыль = Выручка - Себестоимость, тыс. руб. (стр. 2100 ф. № 2)	485838	490739	+4901

Рассмотрев показатели приведенной таблицы, можно сделать следующие выводы. Выручка от продажи всей кондитерской, мучной и хлебобулочной продукции, в ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ» в 2014 году составила 2272068 тыс.руб., что по сравнению с 2013 годом на 185185 тыс.руб больше. Это изменение объясняется расширением рынка сбыта продукции и увеличением объема продаж.

Соответственно произошло увеличение себестоимости проданной продукции, в 2014 году она составила 1781329 тыс.руб., что по сравнению с 2013 годом на 180284 тыс.руб больше. Это изменение произошло за счет увеличения стоимости сырья и за счет увеличения объемов производства предприятия

Что касается валовой прибыли, то в 2014 году на предприятии ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ» прибыль от продажи продукции (работ, услуг) составила 490739 тыс.руб., в сравнение с 2013 годом, когда прибыль от продаж была равна 485838 тыс.руб., произошло увеличение суммы прибыли на 4901 тыс.руб.

В целом можно отметить, что в анализируемом периоде (2013-2014 гг.) предприятие пищевой промышленности ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ» получало стабильный доход от продажи кондитерской, мучной и хлебобулочной продукции (иных работ и услуг) в виде прибыли. То есть и само предприятие ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ» в данном периоде является прибыльным.

Контроль и оперативное руководство производственной и иной деятельностью предприятия ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ» осуществляет Генеральный директор данного предприятия, решениям и приказам которого подчиняются абсолютно все работники данного общества (см. рисунок 1). Высшее звено управления предприятия ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ», которое составляют Генеральный директор, заместитель директора, коммерческий директор и главный бухгалтер, утверждают и осуществляют плановый расчет целесообразности выпуска и дальнейшего продвижения на рынке новой продукции (услуг) и несут ответственность за полученные результаты от плановой работы, за финансовые результаты от внедрения и продвижения на рынке нового товара.

2.2 Анализ состояния и перспектив развития ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ»

Анализ финансового состояния предприятия является не просто важным элементом управления предприятием - его результаты служат визитной карточкой, рекламой, досье, позволяющим определить позицию предприятия в рыночной системе. Прежде чем проводить анализ финансового состояния ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ», следует сформировать аналитический баланс предприятия за 2014 год, в котором содержатся исходные данные для такого анализа.

Таблица 3 - Агрегированный баланс ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ» за 2014 год

Статьи баланса	Обозначение	На начало года	На конец года	+,-
1	2	3	4	5
АКТИВ
1. Внеборотные активы (стр. 1100):	ВА	471 160	697 121	+225 961
Нематериальные активы (стр. 1110)	НА	523	855	+332
Основные средства (стр. 1130)	ОС	285628	287888	+2260
Долгосрочные фин/вложения (стр. 1150)	ФВ	132500	334885	+202385
Прочие внеоборотные активы (стр. 1170)	ПВА	14616	17642	+3026
Незавершенное строительство (стр.1180)	НС	30396	47845	+17449
Отложенные налоговые активы (стр.1160)	ОНА	7497	8006	+509
2. Оборотные активы (стр. 1200):	ОБ	424936	825170	+400234
Запасы и затраты (стр. 1210)	ЗЗ	146992	260065	+113073
НДС по приобретенным ценностям (стр.1220)	НДС	175	1000	+825
Расчеты с дебиторами (стр. 1230)	ДЗ	261323	555024	+293701
Прочие оборотные активы (стр.1260)	ПОА	304	3219	+2915
Денежные средства (стр. 1250)	ДС	16142	5862	-10280
БАЛАНС (стр.1600)	Вб	896096	1522291	+626195
ПАССИВ
3. Собственный капитал (стр. 1300):	СС	472893	568534	+95641
Уставный капитал (стр. 1310)	УК	2729	2729	0
Переоценка внеоборотных активов(стр.1340)	ПерВА	5775	5635	-140
Добавочный капитал(стр.1350)	ДК	32052	32052	0
Резервный капитал (стр.1360)	РК	250	250	0
Нераспределенная прибыль (стр.1370)	НП	432087	527868	+95781
4. Долгосрочные обязательства (стр.1400)	ДО	9260	6620	-2640
Отложенные налоговые обязательства (стр.1420)	ОНО	9260	6620	-2640
Краткосрочны обязательства (стр.1500)	УК	413943	947137	+533194
Кредиторская задолженность (стр. 1520)	КЗ	390336	920819	+540483
Оценочные обязательства (стр. 1540)	ОО	23607	26318	+2711
БАЛАНС(стр.1700)	Вб	896096	1522291	+626195

-Уставный капитал далее -УК(стр. 1310) н.г=2729 к.г=2729 изменение

-Резервный капитал далее -РК(стр. 1360) н.г=250 к.г=250 изменение -

-Нераспределенная прибыль далее -НП (стр. 1370) н.г=432087 к.г=57868 изменение +95781

-Привлеченный капитал далее -ЗС (стр.) (стр. 1400+1500)

нг=423203 кг=953757 изменение +530554

-Долгосрочные обязательства (стр.1400) далее -ДО(стр. 1400) н.г=9260 к.г=6620 изменение -2640

-Займы и кредиты (стр. 1510)-

-Кредиторская задолженность далее -КЗ (стр. 1520) н.г=390336 к.г=920819 изменение +540483

-Баланс Вб(стр. 1700) н.г=896096 к.г=1522291 изменение +626195

Рассматривая баланс предприятия ОАО «КОНДИТЕРСКАЯ ФИРМА «ТАКФ» за 2014 год, приведенный в агрегированном состоянии в таблице 3, можно сказать следующее. За анализируемый период - 2014 год - произошло увеличение по многим статьям, как актива, так и пассива баланса данного предприятия.

...