Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра управления организацией

КУРСОВАЯ РАБОТА

«ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА»

Выполнила:

Бирюкова Д.А.

Проверила:

Дроздова И.В.

Санкт-Петербург 2017



СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.1 Специфика земельного участка как объекта недвижимости

1.2 Основные принципы и подходы к оценке рыночной стоимости земельного участка

1.3 Правовое обеспечение оценки стоимости земельного участка в Санкт-Петербурге

2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

2.1 Общая характеристика объекта оценки

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

2.3 Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе сравнительного подхода

2.4 Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе затратного подхода

2.5 Согласование результатов оценки, полученных на основе использования различных подходов

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ



ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отношений. Каждый человек хочет приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в ещё более лучших условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции. Под жилой недвижимостью понимается жилое помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, техническим требованиям, предназначенное для постоянного проживания граждан. К жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, жилые комнаты и иные жилые помещения, находящиеся в других зданиях, предназначенные для проживания.

В ходе оценки эксперты, опираясь на своевременные методики, определяют наиболее вероятную цену, по которой жилье может быть продано на рынке недвижимости, не занижая его рыночной стоимости, а также определяя его ликвидационную, инвестиционную и кадастровую стоимость. Цель оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, определяющих величину расчетной стоимости.

Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики

Также следует отметить актуальность оценки недвижимости в условиях кризиса. В первую очередь кризис ударил по строительным компаниям и всем, кто хоть как-то был связан с сектором недвижимости: покупателям и продавцам недвижимости, риелторам, ипотечным кредиторам, оценщикам недвижимости и другим субъектам на рынке недвижимости.

Объектом исследования в данной работе является оценка недвижимого имущества.

Предметом исследования в данной работе является оценка земельного участка.

Исходя из этого, целью курсовой работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Задачи работы:

- изучить определение оценки как вида деятельности;

- рассмотреть права на объекты оценки;

- проанализировать предполагаемое использование результатов оценки;

- дать описание объекта оценки и его местоположение;

- проанализировать рынок недвижимости;

- пронализировать местоположение объекта недвижимости;

- дать количественные и качественные характеристики объекта оценки;

- рассчитать стоимость объекта оценки.

Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения и спска литературы.



1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.1 Специфика земельного участка как объекта недвижимости

Земля - это бесценный ресурс человечества, который при неправильном использовании может терять свои функции. С каждым годом площадь пустынной, ни на что не пригодной территории увеличивается.

Поэтому установленные в законном порядке категории земель и виды разрешенного использования так важны сегодня. Для чего производится деление? Итак, земля, как уже говорилось ранее, вовсе не является неисчерпаемым ресурсом. Неправильное и нерациональное ее использование приводит к тому, что территории, пригодной для жизни человека и животных, становится все меньше.

Юридическое определение категории земель и виды разрешенного использования дают возможность на государственном уровне контролировать применение участков, а также свести к минимуму потери их полезных качеств. Определение того или иного таксона, к которому принадлежит земля, имеет законную силу. То есть нарушение правил пользования территорией несет за собой административную и даже уголовную ответственность. Категории земель и виды разрешенного использования - это не одинаковые понятия.[10, c.95]

Первое определение является более важным. Именно в нем заключается цель применения участков. Причем представленное деление на категории во многом зависит от государственной стратегии, а также зонирования всей территории страны.

Например, к землям, предназначенным для сельскохозяйственной обработки, можно отнести все те участки, у которых почва является плодородной. К лесному фонду необходимо причислить все те территории, на которых присутствует соответствующая растительность. То есть категория - это юридическое, документально оформленное описание тех свойств, которыми обладает тот или иной участок.

Категории земель (земельные участки обязательно принадлежат к какой-нибудь из них) могут быть такими:

Территории для обустройства поселений.

Участки для с/х: животноводства, овощного и садового хозяйства.

Особо охраняемая земля, использование которой ограничено строгими рамками.

Территория специального назначения, то есть на ней обычно строятся промышленные сооружения, энергетические объекты, коммуникационные линии, а также те постройки, которые важны для обеспечения безопасности государства. Участки лесного фонда.

Земля, на которой располагаются водные объекты. Кроме того, есть еще и другие территории, которые относятся к фонду государственного запаса. Основные понятия Категории земель и виды разрешенного использования - это, как уже упоминалось выше, разные термины. Второе понятие является некоторым уточнением. Оно говорит об особенностях использования участков в рамках целевого назначения. Разделение на виды разрешенного использования земельных участков считается результатом более конкретного и подробного зонирования территории в пределах одного региона или субъекта федерации. Причем оно закреплено официальными документами.

Например, дачный участок, который относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, может быть использован для ведения огородного или садового хозяйства, построения недвижимости без права регистрации в ней.

Нужно отметить, что, несмотря на принадлежность определенных территорий к одному и тому же целевому назначению, они могут иметь совершенно разные виды разрешенного использования. Итак, если в общем категории земель и виды разрешенного использования известны, то необходимо некоторые моменты рассмотреть более подробно.

Например, территория, которая отводится для организации компактного проживания людей, а также строительства всех необходимых объектов инфраструктуры, относится к категории участков поселения. Она имеет четко очерченную границу и окружена землями, имеющими другое целевое назначение.

В этом случае можно назвать такие виды разрешенного использования земельных участков: Места, на которых планируется возведение многоэтажных домов. Они могут иметь разное размещение: линейное или хаотичное. Дома строятся так, что они образуют целые микрорайоны или улицы. Участки, предназначенные для сооружения транспортных узлов. Земли для строительства одноэтажных жилых домов. Территория, на которой возводятся здания коммунального хозяйства, промышленные сооружения. Рекреационные зоны. Причем они не всегда располагаются за пределами поселения. Участки для строительства энергетических объектов. Территория, которую занимают магистрали, дороги, трубопроводы, объекты связи, каналы.[16, c.98]

Участки в пределах городов и поселков, которые заняты водоемами. Сельскохозяйственные территории для применения в пределах указанной категории земель. Разрешенное использование в этом случае определяется законом. Особо охраняемые природные участки: парки, скверы, памятники.

Пространство улиц, площадей. Резервные территории, за счет которых поселение может быть расширено. На участках, принадлежащих к этой категории земель (разрешенное использование тут четко соблюдается), в одинаковой степени могут находиться сооружения частной, муниципальной или федеральной собственности. Сельскохозяйственные территории Они обычно располагаются за границей населенного пункта.

Главной функцией этих территорий является производство с/х продукции. Если земля сельхозназначения, виды разрешенного использования таковы: Участки, на которых располагаются дороги. Сюда же можно отнести полосы отчуждения. Защитные полосы, на которых присутствует растительность: деревья, кусты.

Существуют и другие виды разрешенного использования сельскохозяйственных земель, например участки для сооружения хозяйственных зданий: сараев, складов. Сенокосы, пастбища, пашни. Садовые территории. Земли-залежи. Они чаще становятся такими вследствие прекращения из использования по назначению. Кроме того, залежные участки могут использоваться специальным образом: для повышения уровня плодородности почвы. Как видно, если земля сельхозназначения, виды разрешенного использования не позволяют возводить на ней жилые сооружения. Земли, принадлежащие к фонду леса, а также водному хозяйству

Эти участки не предназначены для строительства или выращивания садово-огородных культур. На них обычно находится лесная растительность: деревья, кустарники, травы. Представленная территория предназначена для ведения лесного хозяйства: вырубки древесных пород, восстановления растительности. Что касается водоемов, то они тоже могут обладать различными видами разрешенного использования. Часть из них находится на территории, лежащей за городом. Некоторые из них могут находиться в пределах города и относиться к категории земель населенных пунктов.

К ним причислены естественные водоемы (реки, озера), водоохранные зоны, искусственные водные объекты (водохранилища, каналы). Особенности использования специальных земель Это такие территории, которые обычно располагаются за границей населенного пункта. На них строятся объекты энергетики, промышленности, обороны и безопасности, телевидения, связи и другие. Тут уже значение имеет не наличие плодородного слоя почвы, а размещение участка, наличие специально созданной для того или иного объекта инфраструктуры.

Располагаться такие территории могут компактно или в виде ленты. Второй тип больше присущ объектам транспорта или промышленности. Для них характерна немалая протяженность, а также присутствие отводной полосы, которая оделяет эти участки от территорий другой категории. Однако если промышленный объект находится в пределах города, то земля под ним принадлежит к составу участков населенного пункта.

Прежде всего, можно выделить главные виды разрешенного использования участков: основные (четко регламентированные законодательством), вспомогательные, условно-разрешенные. С точки зрения возведения различных сооружений, они бывают следующими: Для строительства жилого индивидуального дома, в котором можно регистрироваться. С целью сооружения зданий сельскохозяйственного предназначения, в которых будет обустроено небольшое производство, обеспечивающее личные нужды собственника. Для возведения садового дома или дачи, в которой люди проживать и регистрироваться не будут. С целью ведения садового или огородного хозяйства.[11, c.85]

Для сельскохозяйственного производства. Особенности применения участков Виды, категории земель дают узаконенную возможность контролировать применение территории. Однако этот процесс имеет некоторые особенности: Сельскохозяйственные земли разрешено использовать для постройки дачного дома, но регистрироваться в нем и постоянно проживать не позволяется.

Можно также возводить сараи и другие хозяйственные постройки. Если участок принадлежит к категории земель населенных пунктов и предназначается для индивидуального строительства жилья, то в сооруженном доме будет позволено регистрироваться. Закон охраняет прибережные зоны водоемов. Например, в пределах 20 метров от берега нельзя строить какие-либо здания, отгораживать эту зону тоже запрещено. Самый маленький размер участка, на котором возводится дом, составляет 4 сотки. Самовольно без согласования с управлением архитектуры строить не разрешается.

Для того чтобы соорудить коттедж на участке с/х назначения, достаточно просто изменить вид разрешенного использования. Что делать, если необходимо использовать участок по-другому? Вид разрешенного пользования достаточно просто изменить, если делать это нужно в пределах одной и той же категории. В противном случае придется повозиться, так как необходимо обращаться в соответствующие органы.

Например, чтобы изменить категорию, необходимо обязательно подать ходатайство в местные управленческие органы от имени того лица, которое заинтересовано в переводе. При этом указывается существующий на данный момент вид разрешенного использования территории, ее кадастровый номер, а также тот вид дозволенного применения, который следует получить. Естественно, к этому ходатайству необходимо приложить некоторые документы: копию личного документа владельца участка, а также те бумаги, которые свидетельствуют о его праве владения. Далее, управленческие органы обязаны провести публичные слушания дела.

При этом извещаются другие заинтересованные лица. На этих слушаниях высказываются все мнения за и против смены вида разрешенного пользования земли. На основе них принимается соответствующее решение: разрешить перевод или нет. Собственнику потом выдается постановление, после чего все необходимые изменения отмечаются в Государственном Кадастре недвижимости. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение собственно объекта оценки, его идентификацию, установление оцениваемых прав, обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее -- ГК РФ; ст.

Земля как объект оценки

В системе недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на них.

Земельный участок представляет собой часть поверхности земли, имеющая чётко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним[1,9].

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, представляет собой сопоставимый количественный и экономический расчёт её потребительских свойств и эколого-экономических эффектов использования при разном целевом назначении земельных участков, как объекта оценки.

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Земля или земельный участок являются объектом изучения различных наук, включая географию, экономику, социологию и право.

1.2 Основные принципы и подходы к оценке рыночной стоимости земельного участка

Объекты оценки стоимости природных ресурсов[19, c.87]

К ним относятся территории, занятые месторождениями полезных ископаемых, ценными (в том числе и охраняемыми) экосистемами, лесными, охотничьими, сельскохозяйственными и иными угодьями.

Природными объектами являются:

месторождения полезных ископаемых и их отдельные участки;

замкнутые водные объекты;

рыболовные участки рек, нерестилища;

рыболовные участки шельфа;

нелесные естественные экосистемы (участки степи, речных пойм и т.д.);

При определении стоимости земли и природных ресурсов объектами оценки могут являться не только земля и природные ресурсы, рассматриваемые в качестве вещи, находящейся в собственности, но и иные вещные и обязательственные права на землю.

Например, для оценки многоэтажных жилых домов не используется сравнительный подход, а для оценки земли - затратный.

В оценке различают следующие типы объектов недвижимости:

Свободный земельный участок (участок земли, не имеющий не только зданий и сооружений, но и инженерных коммуникаций) оценивается, как правило, с использованием сравнительного и доходного подходов.

Застроенные (в оценочной терминологии, улучшенные) земельные участки могут оцениваться с использованием разных методов в рамках всех трех подходов в зависимости от степени застройки участка и наличия рыночной информации.

Встроенные помещения оцениваются, как правило, с использованием доходного и сравнительного подходов.

Затратный подход при этом не применяется, поскольку невозможно рассчитать затраты на создание встроенного помещения отдельно от всего здания, а так же сложно оценить земельный участок, относящийся к встроенному помещению.

Существуют особенности оценки недвижимого имущества в составе бизнеса или связанного с торговлей имущества.

Основные этапы оценки земельных участков

Пояснение об этом должно быть приведено в разделе «Специальные допущения» отчета.

Сбор и анализ документов

К анализируемым документам относятся:

Выбор уместных подходов и методов оценки земельного участка

В отчете об оценке должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов [п.8 (и) ФСО №3].

Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

Механизм оценки земельной и иной недвижимости

Именно аналитическая составляющая объясняет возможность получения различных данных о стоимости одного и того же объекта в отчетах, сделанных разными оценщиками.

Расчетная составляющая -- это введение полученных различными способами данных в математические формулы и получение результатов, которые снова будут аналитически перерабатываться и т.д. пока оценщик не придет к искомой цифре.

Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования [2, c.87].

Под замкнутым территориальным образованием здесь понимается сложившаяся система территориального размещения объектов недвижимости (город, населенный пункт) и функций, которые они выполняют в интересах удовлетворения социально- экономических потребностей населения этих образований.

Данное выше определение рынка отличается от известного тем, что в нем рынок недвижимости определяется в границах замкнутого территориального образования.

По целевому назначению земля делится на несколько видов.

Оценка земли может проводиться в следующих целях:

Оценка земли представляет собой получение максимально достоверной и не искаженной ценности (стоимости) земли, с учетом рыночных условий на данный период времени. Теоретически оценка стоимости земли рассматривается в двух точек зрения:

Существует различие между такими терминами, как «Земля» и «Земельный участок».

1.3 Правовое обеспечение оценки стоимости земельного участка в Санкт-Петербурге

Кадастровая оценка земли - это процедура определения кадастровой стоимости земель в массиве, которая проводится в результате плановой ревизии, по распоряжению муниципалитета или государства. Устанавливает удельную стоимость 1м2 земли в кадастровом квартале.

Данная процедура обязательна, сроки её проведения - не реже, чем один раз в 3,5 года и не позднее, чем через 5 лет после предшествующей. Регулируется нормами Федерального закона об оценочной деятельности, под № 135-ФЗ, принятом 29.07.98 г.

Проводится согласно положениям Федерального закона «О государственном кадастре (ГКН)», под № 221-ФЗ, вступившем в юридические полномочия 24.07.07 г. Оценка земельных участков, земельное право: ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Полученные в результате ревизионной проверки сведения, вносятся в информационный банк ГКН.

Так же передаются в налоговую инспекцию региона и выдаются в виде выписок и справок для пользования гражданам и уполномоченным инстанциям.

Земельный участок как объект оценки является существенным по значимости ресурсом, который требует не только предельно эффективного распределения и управления, но и надзора за соблюдением норм использования. Исходя из этого, ревизионная проверка, требующая пересмотра оценки земли и земельных участков, следует определенным целям. Цель оценки земельных участков: Соизмеряет эффективность использования земель в том или ином субъекте федерации. Анализирует и проводит мониторинг дополнительных возможностей извлечения пользы из владения землями. При оценке определяются изменившиеся условия зоны застройки, в которой расположен кадастровый квартал. А так же проведение инженерных коммуникаций и развитие инфраструктуры в тех районах, где при предшествующем определении кадастровой стоимости условия проживания граждан отличались меньшим комфортом и удобством. В определённых кварталах проведены новые линейные объекты, автомагистрали или разбиты зелёные зоны.

Каждое из перечисленных условий, и иные, служат причиной изменения кадастровой стоимости земель в сторону повышения. Иногда, напротив, земли утрачивают свои полезные свойства в результате: пожаров; стихийных природных бедствий; причин техногенного характера. Данные обстоятельства мотивируют муниципалитет на снижение стоимости. Соответственно, оценка земельных участков может проводиться с целью очередной ревизии на территории кадастрового квартала, сравнивания текущих цен и их замена на более актуальную стоимость.

В силу того, что на основании установленной стоимости определяется база земельного налога, который уплачивается титульными владельцами ЗУ (за исключением арендаторов), землевладельцы не заинтересованы в существенном повышении кадастровой стоимости. Исходя из интересов муниципалитета или государства, бюджет которых пополняется из фондов налогообложения, цель таковых - в повышении кадастровой стоимости.

Компромиссом между ревизионной системой ГКН и гражданами из числа землепользователей, является гибкая оценка недвижимости и земельных участков, допускающая перепроверки правильности проведённых расчётов. Нередко используя различные подходы и методы оценки земельных участков, на одном и том же наделе, получаются различные результаты. Наиболее распространённые подходы оценки земельного участка при определении цены недвижимости, считаются: сравнительный; затратный; доходный.

Здесь выявляются ранее успешно используемые аналоги, с подобными свойствами ЗУ. В их числе: близость (удалённость) к центру населённого пункта; тип населённого пункта; соответствие зоне застройки; расположение в черте города или за его пределами; развитие транспортных сообщений и инфраструктуры; наличие инженерных коммуникаций; экология и условия ландшафта. Выделяя кадастровые кварталы со сходными параметрами, где недавно проводилась ревизия, оценщики нередко устанавливают аналогичную кадастровую стоимость.

Сравнительный подход к оценке земельных участков применим только к таким участкам, которые имеют аналоги. После проведения анализа и мониторинга, вносятся соответствующие поправки, основанные на несущественных различиях массивов.

Здесь существенную роль играют капитальные вложения, внесённые из муниципального или государственного бюджета.

Например: благоустройство инфраструктуры; проведение коммуникаций; строительство автомагистрали и т.п. Их окупаемость зависит от постепенного внесения в бюджет затраченных средств, за счёт налогообложения владельцев ЗУ. Затратный подход в оценке земельного участка всегда учитывает, что благоустроенные участки имеют более высокую стоимость, чем земли на пустыре. Нередко такая ситуация не зависит от субъекта, вносящего финансовые вложения. Например, полученные на пустынной окраине земли под ИЖС, потребовали от владельцев организации работ по обеспечению зоны застройки коммуникациями. Строительство так же проводилось за счёт собственников, но стоимость земель и соразмерное увеличение налога - стали следствием усилий граждан.

Доходный подход к оценке земельного участка используется при ревизии массивов достаточно редко. Он применяется только при оценке земель, имеющих коммерческую ценность. Например, при выделе застройщику места в элитном квартале, в особенности - в местах возведения торговых площадей или офисных зданий. Это единственный способ оценки,который закладывает в стоимость будущие перспективы. Ценообразование складывается из перспектив, которые допускают получение существенной прибыли из владения соответствующим участком, на основании преимуществ, которые планируются в зоне застройки. Иногда такие преимущества возникают в силу расположения ЗУ в особо благоприятном ландшафте или экологически привлекательном контексте. Однако установление кадастровой стоимости опирается на допускаемые перспективы лишь отчасти, в отличие от рыночной стоимости, которая вправе опираться на преимущества использования ЗУ по максимуму.

Доходный подход к определению рыночной стоимости земельного участка

Каждый подход применяется, когда осуществляется оценка земли, методы, посредством которых проводятся подсчёты. Например, доходный подход опирается на метод капитализации, который позволяет применять формулу постепенного увеличения кадастровой стоимости ЗУ, благодаря чему ценообразование изменяется поэтапно и соразмерно, с учётом разницы между будущей прибылью и текущим состоянием дел на участке.

В сравнительном подходе актуальны методы парных продаж, которые допускают анализ наиболее рентабельной стоимости аналогов, пользующихся спросом. Здесь же применяется мониторинг цен, допускающий анализ максимального числа цен на объекты со сходными характеристиками. Иногда используется метод выделения, который допускает использование оценки земель путём вычитания стоимости капитальных строений, расположенных на участке и иных возведённых улучшений. рыночный стоимость земельный затратный



2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

2.1 Общая характеристика объекта оценки

Земельный участок с кадастровым номером: 78:14:0767804:12, расположен на категории земель - земли поселений (земли населенных пунктов). Разрешенное использование: по классификатору - для многоквартирной застройки; по документу - для размещения жилого дома (жилых домов).

Рисунок 1 - Расположение земельного участка

В ходе проведения работ по оценке, Оценщику были предоставлены копии документов и информация, представленные в Приложении к настоящему Отчету, устанавливающие количественные и качественные характеристики Объекта оценки. Основными источниками информации являлись:

1. Договор аренды № ____ от ____.

2. Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) №от, выданный Управлением Роснедвижимости.



Таблица 1 - Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Параметр	Значение параметра	Источник информации
Имущественные права на Объект оценки и обременения, связанные с объектом оценки
Имущественные права на Объект оценки	Собственником является Муниципальное образование город Санкт - Петербург. Арендатором является Открытое Акционерное Общество «___________»	Договор аренды земельного участка №___ от ____, заключенный между ___
Существующие ограничения (обременения) права:	Аренда (в соответствии с Заданием на оценку не учитывается)	Договор аренды земельного участка №___ от ____, заключенный между ___
Физические свойства объекта оценки
Общая площадь, м2	1 500
Рельеф	ровный	Данные визуального осмотра
Форма	прямоугольная	Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) №от, выданный Управлением Роснедвижимости …
Коммуникации	Электро-, водо-, теплоснабжение, канализация, газоснабжение	Справка №от
Наличие улучшений	Здание мастерской и КПП, выполненные из кирпича площадью ____ (в соответствии с Заданием на оценку не учитывается)	Данные визуального осмотра, …
Характеристики местоположения и окружения
Адрес Объекта	г. Санкт - Петербург	Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) №от г., выданный Управлением Роснедвижимости
Район	Ленинский	Карта г. Санкт - Петербург
Плотность застройки	высокая	Данные визуального осмотра
Тип застройки окружения	Производственно-складская застройка, рядом расположены объекты коммерческого назначения
Характеристика доступности	Доступность высокая, состояние дорожного покрытия удовлетворительное
Благоустройство территории	дорога с асфальтовым покрытием
Прочие характеристики Объекта оценки
Кадастровый номер	ХХХ	Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) № от , выданный Управлением Роснедвижимости …
Категория земель	Земли населенных пунктов	Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) №от, выданный Управлением Роснедвижимости …
Разрешенное использование	Для эксплуатации мастерской
Текущее использование	Соответствует разрешенному использованию
Кадастровая стоимость, руб.	10 226 687,5	Постановление Правительства Санкт - Петербургской области №____ от ______.
Удельный показатель кадастровой стоимости на дату оценки руб./м2	8 181,35
Балансовая стоимость по состоянию на 01.01.2010 г., руб.	Балансовая стоимость не предоставлена Заказчиком, так как земельный участок не стоит на балансе Заказчика. Информация о балансовой стоимости не влияет на величину рыночной стоимости Объекта оценки
Информация об износе Объекта оценки
Не подвержен износу
Информация об устареваниях Объекта оценки
Не подвержен устареваниям
Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки
Объект оценки не имеет элементов
Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость
Не установлены

Рыночная стоимость объекта оценки была определена тремя подходами. Оценщик распределил веса между тремя подходами. Сравнительному и затратному подходу присвоен равный вес. Доходному подходу присвоен наименьший вес, т.к. он лучше подходит к оценке коммерческой недвижимости.

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормативам и т. п.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически и технологически реальных в данной местности и для данного участка способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет приносить доход владельцу участка.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из правомочных, физически осуществимых и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта.

Рассмотрев структуру рынка недвижимости города в целом и проведя анализ ближайшего окружения объекта исследования, можно делать выводы о том, какого типа недвижимость может быть востребована в зоне расположения Объекта.

Для оцениваемого Объекта необходимо рассмотреть варианты использования, которые физически возможны и юридически правомочны с точки зрения своего потенциально доходного использования в случаях:

- использования участка земли как условно незастроенного (вакантного).

Анализ участка как незастроенного

Анализ наиболее эффективного использования земли как условно свободной выполняется в двух случаях:

- при необходимости отдельной оценки участка земли;

- при выборе объектов для сравнительного анализа.

Как уже указывалось выше, понятие «наиболее эффективного использования», применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное использование оцениваемого Объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости (правомочность) и финансовой оправданности (осуществимости) такого рода действий.

При анализе критерия «Правомочность» (рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству, существующим ограничениям на использование земельного участка и др.) было установлено, что земельный участок имеет разрешенное использование - для эксплуатации мастерской. Оценка проводится в соответствии, с установленным видом разрешенного использования земельного участка.

Физическая возможность - физическая осуществимость рассматриваемого варианта использования обусловлена физическими характеристиками земельного участка (местоположение, инженерно- геологические характеристики грунтов, размеры участка и т.д.). В ходе выполнения данной работы техническая экспертиза земельного участка не проводилась. Предполагается, что при реализации рассматриваемого ниже варианта использования участка препятствий физического плана, таких как, например, неблагоприятные для строительства характеристики грунтов, на данной территории не будет. В принципе, с точки зрения физической осуществимости, возможны следующие варианты функционального использования здания (или комплекса зданий), построенного на условно вакантном рассматриваемом участке:

- торговое (торговый центр);

- офисное (офисный центр класса «В»);

- гостиничное (гостиница)

- производственно-складское (невредные производства).

Для остальных функций последние два критерия (финансовая целесообразность и максимальная продуктивность) численно не анализировались т.к. земельный участок предназначен для эксплуатации мастерской.

Вывод: в связи с установлением кадастровой стоимости в размере рыночной, оценка рыночной стоимости проводится в соответствии с текущим видом разрешенного использования земельного участка.

2.3 Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе сравнительного подхода

Таблица 2 - Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа представлены в таблице ниже.

Параметр	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Вид цены	цена сделки	цена предложения	цена предложения	цена предложения
Передаваемые права	тождественно праву собственности	собственность	собственность	собственность
Условия финансирования	типичные для рынка	типичные для рынка	типичные для рынка	типичные для рынка
Условия продажи	типичные для рынка	типичные для рынка	типичные для рынка	типичные для рынка
Условия рынка	01.01.2010	Декабрь 2009	Декабрь 2009	Декабрь 2009
Вид использования/ зонирование	Земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов
	Для эксплуатации мастерской	Под промышленные объекты	Для строительства цеха	Для размещения склада
	Зона промышленно-складской застройки	Зона промышленно-складской застройки	Зона промышленно-складской застройки	Зона промышленно-складской застройки
Местоположение	Г. Санкт - Петербург	Г. Санкт - Петербург,	Г. Санкт - Петербург,	Г. Санкт - Петербург,
	Расположен в промышленно-коммунальной зоне, высокие транспортные и пешеходные потоки, улица с двухсторонним движением	Расположен в промышленно-коммунальной зоне, средние транспортные и пешеходные потоки, улица с двухсторонним движением	Расположен в промышленно-коммунальной зоне, средние транспортные и пешеходные потоки, улица с двухсторонним движением	Расположен в промышленно-коммунальной зоне, высокие транспортные и пешеходные потоки, улица с двухсторонним движением
Наличие построек	условно свободный	свободный	свободный	свободный
Форма	форма объекта не имеет ярко выраженных особенностей	форма объекта не имеет ярко выраженных особенностей	форма объекта не имеет ярко выраженных особенностей	форма объекта не имеет ярко выраженных особенностей
Рельеф	рельеф объекта не имеет ярко выраженных особенностей	рельеф объекта не имеет ярко выраженных особенностей	рельеф объекта не имеет ярко выраженных особенностей	рельеф объекта не имеет ярко выраженных особенностей
Общая площадь, м2	1500	1000	850	1500
Наличие коммуникаций	Электро-, водо-, тепло, газоснабжение, канализация	Коммуникации по границе, есть возможность подключения	Коммуникации по границе, есть возможность подключения	Коммуникации по границе, есть возможность подключения
Цена, руб.		1 000 000,00	850 000,00	1 500 000,00
Источник информации		«Санкт - Петербургская правда» №100 от 05 декабря 2009 г. Частное лицо, тел.	«Санкт - Петербургская правда» №100 от 05 декабря 2009 г. Частное лицо, тел.	«Санкт - Петербургская правда» №100 от 05 декабря 2009 г. Частное лицо, тел.

В случае проведения оценки земельных участков в рамках трёх подходов к оценке, в соответствии с Методическими рекомендациями об определении рыночной стоимости земельных участков (распоряжение от 6 марта 2002 г. № 568-р) и Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (распоряжение 10 апреля 2003 года № 1102-р) Министерства Имущественных отношений РФ по определению рыночной стоимости земельных участков и права аренды земельных участков обычно используют следующие подходы:

Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату проведения оценки. В рамках сравнительного подхода применяются следующие методы: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

1. Метод сравнения продаж. Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых, так и не занятых зданиями, строениями, сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает следующие действия: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки, а затем корректировка цен аналогов по каждому элементу сравнения, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка, и расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных результатов. Метод позволяет получить объективный результат только при наличии достаточной базы сравнения.

2. Метод выделения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условиями применения метода являются наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов, расчет стоимости замещения или восстановления улучшений земельного участка, а затем расчет рыночной стоимости земельного участка, как разницы этих двух величин.

3. Метод распределения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условиями его применения также является наличие информации о ценах с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, а также информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов и выделение из полученного результата рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.



2.4 Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе затратного подхода

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Используются только элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методе остатка и методе выделения.

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах.

Принцип полезности -- рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения -- рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков.

Принцип замещения -- рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит оттого, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

Принцип ожидания -- величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости -- текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), -- постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения. Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой.

Принцип соответствия -- оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом. Таким образом, для данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости. Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу -- доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем.

Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.

Принцип наиболее эффективного использования -- рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Данный принцип позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

Таблица 3 - Анализ стоимости земельного участка

Расчетная часть
Удельная цена предложения, руб./м2		1 000,00	1 000,00	1 000,00
Поправка на уторгование		-13%	-13%	-13%
Скорректированная цена		870,00	870,00	870,00
Поправка на передаваемые права, руб.		0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб./м2		870,00	870,00	870,00
Поправка на условия финансирования		0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб./м2		870,00	870,00	870,00
Поправка на условия продажи		0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб./м2		870,00	870,00	870,00
Поправка на условия рынка		0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб./м2		870,00	870,00	870,00
Поправка на вид использования/зонирование		0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб./м2		870	870	870
Поправка на местоположение		0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб./м2		870	870	870
Поправка на форму		0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб./м2		870	870	870
Поправка на рельеф		0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб./м2		870	870	870
Поправка на масштаб		-3,40%	-4,73%	0%
Скорректированная цена, руб/м2		840,42	828,85	870,00
Поправка на наличие улучшений		0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб/м2		840,42	828,85	870,00
Поправка на наличие коммуникаций		0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб/м2		840,42	828,85	870,00
Поправка на наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью		0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб/м2		840,42	828,85	870,00
Поправка на другие характеристики		0%	0%	0%
...

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

  Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012
  

• Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости

  Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
  
  дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011
  

• Методы рыночной оценки земельного участка

  Развитие рынка земли в России. Принципы рыночной оценки стоимости земли. Подача заявки и конкретизация задачи по оценке земельного участка. Расчет стоимости оцениваемого участка. Оформление отчета о результатах рыночной оценки размера арендной платы.
  
  дипломная работа [133,0 K], добавлен 20.10.2011
  

• Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, расположенного по адресу: РТ, г. Мензелинск, ул. Комарова, с целью определения рыночной стоимости

  Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ. Методики проведения экспертизы. Анализ рынка жилой недвижимости. Оценка рыночной стоимости домовладения и участка земли, связанного с ним, с использованием затратного и сравнительного подходов.
  
  дипломная работа [808,5 K], добавлен 02.02.2015
  

• Оценка стоимости земельного участка

  Маркетинговая стратегия использования земли в регионе. Определение рыночной стоимости земельного участка. Затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Метод сравниваемых продаж стоимости базового участка. Принцип остаточной продуктивности.
  
  курсовая работа [37,4 K], добавлен 21.07.2011
  

• Методы оценки земельных участков

  Ознакомление с особенностями применения сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Правила составления кадастрового плана земельного участка. Принципы оценки рыночной стоимости земли при помощи метода сравнения продаж.
  
  реферат [77,6 K], добавлен 28.12.2011
  

• Оценка стоимости неосвоенного земельного участка

  Определение рыночной стоимости земельного участка. Земля как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства. Структура земельного фонда РФ по категориям земель. Согласование результатов оценки стоимости земельного участка.
  
  курсовая работа [1,6 M], добавлен 06.03.2014
  

• Определение рыночной стоимости земельного участка для купли-продажи

  Анализ рынка недвижимости и земель, предназначенных под застройку. Определение рыночной стоимости земельного участка в муниципии Кишинеу методами, предусмотренными нормативными актами по оценке земли. Назначение и цель оценки, согласование ее результатов.
  
  курсовая работа [68,4 K], добавлен 09.06.2011
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости для купли-продажи

  Описание земельного участка и здания офисного типа, расположенного на нем. Элементы коммунального обеспечения. Расчет рыночной стоимости земельного участка и объекта недвижимости. Изучение рынка офисных помещений. Метод дисконтированных денежных потоков.
  
  контрольная работа [19,9 K], добавлен 16.02.2015
  

• Оценка объекта недвижимости

  Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
  
  курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
  

• Оценка залоговой стоимости земельных участков

  Обобщение основных принципов оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения. Методы определения залоговой стоимости земельного участка. Залог земельного участка, как частный случай ипотеки. Рекомендации по оценке.
  
  реферат [59,5 K], добавлен 22.07.2011
  

• Оценка рыночной стоимости земельного участка под застройку в городе Новосибирске

  Основные особенности процесса оценки недвижимости. Обоснование величины рыночной стоимости земельного участка под застройку на примере участка в городе Новосибирск. Анализ согласования результатов оценки для определения итоговой величины стоимости участка
  
  дипломная работа [5,5 M], добавлен 12.07.2012
  

• Расчет рыночной стоимости объекта оценки

  Определение основных вопросов оценки объекта недвижимости. Сбор, проверка и анализ информации. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов.
  
  курсовая работа [35,9 K], добавлен 30.11.2010
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013
  

• Оценка недвижимости

  Оценка стоимости недвижимости: основные понятия, подходы, методы, проблемы и принципы оценки. Определение рыночной стоимости в рамках затратного, рыночного и доходного подходов. Рекомендации по управлению и увеличению величины рыночной стоимости объекта.
  
  дипломная работа [69,1 K], добавлен 15.11.2009
  

• Оценка рыночной стоимости земли в России

  Рыночная стоимость в Российской Федерации. Методика определения инвестиционной, ликвидационной и кадастровой стоимости объекта. Применение техники остатка для земли. Денежная оценка стоимости земельного участка. Стоимость прав, переданных арендатору.
  
  реферат [163,4 K], добавлен 31.05.2016
  

• Экономическая оценка земельного участка методом сравнения продаж

  Понятие земельного участка и методов оценки его рыночной стоимости. Сущность принципов оценки: полезности, спроса, предложения, замещения, ожидания и соответствия. Содержание этапов процедуры оценки. Отличия общепринятых подходов в оценке участка.
  
  курсовая работа [37,5 K], добавлен 25.01.2014
  

• Экономика недвижимости

  Ценность земельного участка как объекта и товара на рынке недвижимости, право собственности на недвижимое имущество. Определение рыночной стоимости предприятия, ликвидационная стоимость потенциального дохода. Эффективное использование земельного участка.
  
  контрольная работа [18,7 K], добавлен 04.04.2011
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам