1 270 000

Обоснование выбора подходов и методов

На основании анализа имеющихся данных сделаны следующие выводы:

Затратный подход. Затратный подход не применяется для самостоятельной оценки земельного участка, так как земельный участок является не возобновляемым активом. Используются только элементы затратного подхода в сравнительном и доходном подходах для расчета стоимости улучшений земельного участка. Учитывая вышеизложенное, Оценщик отказывается от применения затратного подхода в отношении Объекта оценки.

Доходный подход. Расчет рыночной стоимости земельного участка доходным подходом не проводился, так как в г. Санкт - Петербурге и Санкт - Петербургской области отсутствует вторичный рынок аренды земельных участков (в основном земельные участки, предоставляемые в аренду, являются собственностью государства или муниципалитета, величина арендной ставки устанавливается не рыночным способом), оценщик отказывается от применения метода капитализации земельной ренты для расчета стоимости земельного участка.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка и методом предполагаемого использования необходимы данные о возможной застройке земельного участка (архитектурно-планировочное решение здания), о расходах в процессе эксплуатации здания, о величине арендной ставки, о величине ставки капитализации и ставки дисконтирования соответственно для каждого метода. Основные недостатки, связанные с применениям метода остатка и метода предполагаемого использования для расчета стоимости земельного участка:

- архитектурно-планировочное решение здания оказывает сильное влияние на величину затрат необходимых для строительства здания, выбор основных параметров здания (этажность, высота этажа, площадь, необходимое благоустройство) является не обоснованным как при текущем варианте застройки объекта оценки, так и при возможном альтернативном варианте;

- большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами - результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования;

- величина расходов в процессе эксплуатации здания в связи с тем, что здания на дату оценки отсутствуют, может быть определена только экспертным путем на основании использования данных о расходах по аналогичным зданиям;

- при расчете методом предполагаемого использования большая неопределенность результатов из-за использования в расчетах прогнозов.

В связи с вышеизложенным Оценщик отказывается от применения доходного подхода для расчета стоимости земельного участка.

2.5 Согласование результатов оценки, полученных на основе использования различных подходов

Общеизвестно, что каждый из подходов к оценке рыночной стоимости имеет свои особенности, касающиеся, в частности, области применения. Сравнительный подход, например, дает наиболее обоснованные результаты в случаях, когда имеются достоверные данные для сопоставления объекта оценки с аналогичными объектами недавно совершенных сделок купли-продажи. Доходный подход дает наиболее обоснованные результаты в случае, если рынок аренды для аналогичных объектов дает возможность максимально реализовать доходный потенциал, арендная стоимость растет и есть все основания для того, чтобы делать прогнозы на будущее. Затратный подход в большей степени применим в случаях, когда объект оценки либо имеет ограниченный рынок, либо не имеет рынка совсем.

Согласование результатов оценки

Таблица 4

Проведенный анализ рынка, а также произведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что по состоянию на дату оценки 01.01.2010 г. итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки (НДС не облагается) округленно составляет:

1 270 000 (Один миллион двести семьдесят тысяч) рублей.

Суждение Оценщика о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость, приводится на основании таблицы 2 и рис. 4 «Практических рекомендаций по определению возможных границ интервала итоговой стоимости» Ильина М.О. и Лебединского В.И.:

1. Объект оценки расположен в г. Санкт - Петербург, являющемся региональным центром; в соответствии с таблицей 2 вышеуказанных рекомендаций, развитость рынка является средней.

2. Объект оценки является коммерческим объектом малого масштаба, для которых характерна высокая оборачиваемость объектов (частота сделок с объектами).

3. Согласно таблице 2 для таких объектов границы интервала, в которых может находиться стоимость, определяются разбросом ±10%.

4. В данном случае в расчетах использовано 3 аналога (минимально допустимое количество), при этом они максимально схожи с Объектом оценки по своим качественным и количественным характеристикам (в их цены внесено всего 2 поправки: на торг и на масштаб), а размеры этих поправок незначительны и определены с приемлемой точностью, поэтому качество исходной информации можно оценить как среднее, в связи с этим согласно рис. 4 рекомендаций значение данного критерия принимается в размере 1.

5. Таким образом, согласно формуле (2) рекомендаций границы интервала стоимости определяются разбросом ±10%, то есть от 1 143 000 до 1 397 000 руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Для определения рыночной или другого вида стоимости земельных участков применяются специальные подходы и методы. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость имущества на конкретную дату и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым объектом.

Суждение Оценщика о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость,:

1. Объект оценки расположен в г. Санкт - Петербург, являющемся региональным центром; в соответствии с таблицей 2 вышеуказанных рекомендаций, развитость рынка является средней.

2. Объект оценки является коммерческим объектом малого масштаба, для которых характерна высокая оборачиваемость объектов (частота сделок с объектами).

3. Согласно таблице 2 для таких объектов границы интервала, в которых может находиться стоимость, определяются разбросом ±10%.

4. В данном случае в расчетах использовано 3 аналога (минимально допустимое количество), при этом они максимально схожи с Объектом оценки по своим качественным и количественным характеристикам (в их цены внесено всего 2 поправки: на торг и на масштаб), а размеры этих поправок незначительны и определены с приемлемой точностью, поэтому качество исходной информации можно оценить как среднее, в связи с этим согласно рис. 4 рекомендаций значение данного критерия принимается в размере 1.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Амосова В.В., Гукасьян Г.М. Экономическая теория / В.В. Амосова, Г.М. Гукасьян. - М.: Эксмо, 2014. - 736 с.

2. Анисимов А.А., Артемьев Н.В. Макроэкономика / А.А. Анисимов, Н.В. Артемьев. - М.: Юнити, 2013. - 600 с.

3. Ачаповская, М.З. Экономическая теория / М.З. Ачаповская. - Минск: ФУАинформ, 2010. - 431 с.

4. Агапова, Т.А. Макроэкономика: учебник / Т.А. Агапова. С.Ф. Серегина. - Москва: Маркет ДС, 2009. - 413 с.

5. Гродских В.С. Экономическая теория / В.С. Гродских. - СПб.: Питер, 2013. - 208 с.

6. Грязнова А.Г., Соколинский В.М. Экономическая теория: учебное пособие / А.Г. Грязнова, В.М. Соколинский. - М.: Кнорус, 2014. - 464 с.

7. Зубко, Н.М. Основы экономической теории: учеб. пособ. / Н.М. Зубко, А.Н. Каллаур. - Минск: Вышэйшая школа, 2011. - 427 с.

8. Кузнецов, Б.Т. Макроэкономика: учеб. пособ. / Б.Т. Кузнецов. Москва: ЮНИТИ-ДАНА, 2010. - 463 с.

9. Курс экономической теории: учебник / М.Н. Чипурин [и др.]; под общ. ред. М.Н. Чепурина, Е.А. Киселёвой. - Киров: АСА, 2010. - 874 с.

10. Максимова В.Ф. Экономическая теория / В.Ф. Максимова. - М.: Юрайт, 2014. - 580 с.

11. Мэнкью Н.Г. Макроэкономика / Н.Г. Мэнкью. - Спб.: Питер, 2014. - 560 с.

12. Николаева И.П. Экономическая теория / И.П. Николаева. - М.: Дашков и Ко, 2012. - 328 с.

13. Носова С.С. Экономическая теория / С.С. Носова. - М.: Кнорус, 2011. - 792 с.

14. Новая экономика / под ред. Е.Ф. Авдокушина, В.С. Сизова. Москва: Магистр, 2010. - 542 с.

15. Сажина М.А., Чибриков Г.Г. Экономическая теория / М.А. Сажина, Г.Г. Чибриков. - М.: Форум, 2011. - 608 с.

16. Слагода В.Г., Сибикин М.Ю. Экономическая теория / В.Г. Слагода, М.Ю. Сибикин. - М.: Форум, 2014. - 368 с.

17. Тарануха Ю.В. Микроэкономика / Ю.В. Тарануха. - М.: КноРус, 2013. - 608 с.

18. Экономическая теория: курс интенсивной подготовки / И.В. Новикова [и др.]; под редакцией И.В. Новиковой, Ю.М. Ясинского. - Минск: Тетрасистемс, 2011. - 399 с.

19. Экономическая теория / Под ред.В.Д. Камаева. - М.: Владос, 2010. - 592 с.

20. Экономическая теория / Под ред. Чепурина М.Н., Киселевой Е.А. - М.: АСА, 2014. - 848 с.

21. Экономическая теория: учебник / В.С. Артамонов [и др.]; под ред.В.С. Артамонова, С.А. Иванова. - Санкт-Петербург: Питер, 2010. - 528 с.

22. Экономическая теория: учеб. пособ. / А.В. Бондарь [и др.]; под общ. ред. А.В. Бондаря, И.В. Воробьёва. Минск: БГЭУ, 2011. - 477 с.

23. Экономическая теория. Общие основы: учеб. пособ. / М.И. Ноздрин-Плотницкий [и др.]; под ред.М.И. Ноздрина-Плотницкого. - Минск: Современная школа, 2011. - 390 с.

Размещено на Allbest.ru