Практика оценки недвижимости
Понятие и последовательность определения стоимости объекта оценки. Используемые методы: доходный, затратный, сравнительный. Ограничительные условия, а также допущения и пределы. Экономический анализ Саратовской области и обзор рынка недвижимости.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 04.04.2017 |
| Размер файла | 2,5 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Курсовая работа
Практика оценки недвижимости
1. Общие сведения
1.1 Общая информация об оценке
Таблица 1
|
Сведения о Заказчике |
||
|
Организационно-правовая форма |
Общество с ограниченной ответственностью |
|
|
Полное наименование |
«ЗАКАЗЧИК» |
|
|
Фамилия, имя, отчество Генерального директора ООО «ЗАКАЗЧИК» |
Иванов Иван Иванович |
|
|
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН) |
1037789046547 |
|
|
Дата присвоения ОГРН |
15 декабря 2005 года |
|
|
Место нахождения и реквизиты |
416840, г. Балаково, ул. Гагарина, 114. ИНН хххххххххх КПП хххххххх ОКПО хххххххх ОКОГУ ххххх ОКАТО ххххххххх. |
|
|
Сведения о Собственнике |
||
|
Собственник имущества: |
ООО «ЗАКАЗЧИК» |
|
|
Сведения об Исполнителе |
||
|
Организационно-правовая форма |
Общество с ограниченной ответственностью. |
|
|
Полное наименование |
«Оценочная компания» (ИНН хххххххххх) |
|
|
ОГРН |
ххххххххххххх от 21.12.2001 |
|
|
Юридический адрес: |
440600, Россия, г. Балаково, ул. Степная, х |
|
|
Почтовый адрес, телефон: |
440000, Россия, г. Балаково, а/я хххх; тел. (88453) ХХ-ХХ-ХХ |
|
|
Банковские реквизиты: |
р/с: ХХХХХХХХХХХ в Филиале ВРУ ОАО «Балаково-Банк» в г. Балаково, корр./с: ХХХХХХХХХХХ в ГРКЦ ГУ Банка России по Саратовской области ИНН ХХХХХХХХ, БИК ХХХХХХХХХ |
|
|
Сведения об Оценщиках |
||
|
Ф.И.О. |
||
|
Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков |
является действительным членом НП «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки», № по реестру ХХХ от 14 июня 20ХХ года, выписка из реестра №ХХХ от 21.08.20ХХ г. |
|
|
Профессиональные знания в области оценочной деятельности |
Диплом МФПА о профессиональной переподготовке ПП №ХХХХХ от ХХ марта 20ХХ г. |
|
|
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика |
Страховой полис ЗАО САК «ХХХ» № хх/хх-хххххх-хх от хх декабря 20 хх года. Лимит ответственности 50 000 000 рублей. Срок действия до хх декабря 20 хх года. |
|
|
Стаж работы в оценочной деятельности |
0,5 года |
1.2 Задание на оценку
Таблица 2
|
Объект оценки: |
1. Здание офисное, общей площадью 800 кв. м. 2. Земельный участок, общей площадью 1520,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Балаково, ул. Гагарина, д. 114 |
|
|
Оцениваемые права: - земельный участок: - улучшения: |
Договор о предоставлении участка в аренду №М-01-015857 от 26.01.2000 г. Серия ХХ АД №187200, реестровый №77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006 г. |
|
|
Ограничения (обременения) прав: |
Отсутствуют. |
|
|
Цель и задача оценки объекта оценки: |
Выражение суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов с целью купли-продажи. |
|
|
Вид определяемой стоимости: |
Рыночная. |
|
|
Дата определения стоимости объекта оценки: |
02 апреля 2012 г. |
|
|
Дата осмотра объекта оценки: |
02 апреля 2012 г. |
|
|
Дата составления отчета: |
05 апреля 2012 г. |
|
|
Порядковый номер отчета: |
01-04/04/2012 |
|
|
Основание для проведения оценки: |
Договор №01-04/04/2012 от 02.04.2012 г. |
|
|
Форма отчета: |
Полная письменная |
Для проведения работ по оценке рыночной стоимости имущества, Заказчиком были предоставлены следующие документы
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый №77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006 г.;
Договор о предоставлении участка в аренду №М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025 г.;
Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2007 г.
1.3 Общие понятия оценки
1. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
2. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
3. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
4. Итоговая стоимость объекта оценки определена путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
5. Подход к оценке представлен совокупностью методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
6. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
7. При установлении затрат определено денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, или цена, уплаченная покупателем за объект оценки.
8. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определено использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
9. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
10. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
1.4 Последовательность определения стоимости объекта оценки
1. Заключение с заказчиком договора об оценке. На данном этапе, при заключении договора об оценке Оценщиком предоставлена заказчику информация о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету, об оценке, а также о стандартах оценки.
2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. На данном этапе Оценщик осуществляет сбор и обработку:
правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. На данном этапе Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости-то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.
5. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. На данном этапе Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, рыночный и доходный подходы к оценке:
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Оценщиком самостоятельно определены, в рамках каждого из подходов к оценке, конкретные методы оценки.
6. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. На данном этапе Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов, определил итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки выражена в рублях в виде единой величины, так как в договоре об оценке не предусмотрено иное.
7. Составление и передача заказчику отчета об оценке. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены Оценщиком воедино и изложены в виде повествовательного отчета.
1.5 Ограничительные условия, сделанные допущения и пределы применения полученного результата
1. Настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Настоящие условия могут быть изменены только по соглашению сторон и должны быть оформлены в письменной форме. Настоящие условия распространяются в случае правопреемства, если право собственности на объект недвижимости полностью или частично перейдет к другому лицу.
2. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в нем целях.
3. Оценщики не обязаны на основании отчета предоставлять дальнейшие консультации, давать свидетельские показания, представать перед судом или участвовать в иных юридических разбирательствах, если не заключено специального соглашения.
4. Права собственности на рассматриваемое имущество и недвижимость, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Недвижимое имущество объектов оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально.
5. Мнение оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, социальных, физических факторов; изменения федерального и местного законодательства, которые могут возникнуть после вышеуказанной даты и повлиять на стоимость объекта.
6. Мы исходим из того, что все необходимые решения законодательных и исполнительных органов власти РФ, а также органов местного самоуправления существуют или могут быть получены, или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объекте, для которого производились расчеты.
7. Ни весь отчет, ни какая-либо его часть (особенно любые заключения о стоимости и данные об оценщиках, принимающих участие в работе и фирме), не могут быть предоставлены заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью и другим мотивам без предварительного письменного согласия оценщика.
8. В своих действиях мы поступали как независимые эксперты-оценщики. Размер нашего вознаграждения не связан с нашими выводами о стоимости оцениваемого объекта.
9. Применение заказчиком настоящего отчета в целом или в части, а также указание стоимости, определенной в этом отчете, является утверждением заказчиком настоящего отчета и итоговой величины стоимости объекта оценки.
1.6 Термины и определения
Рыночная стоимость объекта оценки (п. 6 ФСО №2) - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме»
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (согласно ГК РФ ст. 130).
Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.
Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.
Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.
Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия от объекта оценки.
Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:
- право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;
- право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
- право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.
Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.
Заказчик - юридическое или физическое лицо, которому оказывают услугу оценщик имущества.
Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.
Ограничивающие условия - заявление в отчете, описывающее препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.
2. Анализ рынка объекта оценки
2.1 Экономический анализ Саратовской области
Саратовская область - субъект Российской Федерации. Территория области с запада на восток - 575 км, с севера на юг - 330 км; площадь - 101,24 тыс. кв. км. Административный центр - город Саратов (837,8 тыс. жителей). Расстояние от Москвы до Саратова 850 км.
Регион входит в Приволжский Федеральный округ.
Географическое положение. Саратовская область расположена на юго-востоке европейской части России. Граничит: на юге - с Волгоградской областью, на западе - с Воронежской иТамбовской областями, на севере - с Пензенской, Самарской, Ульяновской, на востоке проходит государственная граница России с Казахстаном. Общая протяжённость границ составляет свыше 3500 км.
Экономические преимущества и недостатки. Саратовская область традиционно является сельскохозяйственным регионом. Кроме того, по уровню и масштабам развития промышленного производства Саратовская область занимает одно из ведущих мест в Поволжском экономическом регионе. Экономика Саратовской области хорошо сбалансирована. Наряду со значительными перспективными запасами нефти и газа область располагает плодородными почвами, водными и электроэнергетическими ресурсами, разнообразной промышленностью.
В области разведано более 40 малых нефтяных и газовых (значительны Степновское и Урицкое) месторождений, при неизученности основной части перспективных районов. Разведано множество месторождений горючего сланца, в том числе крупное Озинское, месторождения качественного цементного сырья, фосфоритов, строительных, балластных и стекольных песков, строительных глин и камня.
Основные социально-экономические показатели. Удельный вес региона в общероссийских экономических показателях составляет: по ВРП - 0,9% (за 2007 г.). За 2008 г. по объему промышленного производства - 1,0%, по объему продукции сельского хозяйства - 2,6%, по объему розничного товарооборота - 1,1%, по объему инвестиций в основной капитал - 0,9%. Уровень безработицы по методологии МОТ за 2008 г. равен 7,9%.
Основные отрасли промышленности: В структуре промышленности наибольший удельный вес принадлежит топливно-энергетическому комплексу (45,5%, здесь вырабатывается четвёртая часть электроэнергии Поволжского региона и 3% электроэнергии России), машиностроению (19,1%), химической и нефтехимической (15,6%), пищевой (9,2%) промышленности.
Сельское хозяйство. По объёму произведённой сельскохозяйственной продукции область занимает 10 место среди российских регионов. Земли сельскохозяйственного назначения 8417,6 тысяч га. Особенностью Саратовской области является высокая доля крестьянских (фермерских) хозяйств в общем объёме производства и посевных площадей. Так, в 2009 г. удельный вес фермерских хозяйств в посевных площадях области составил 45%.
В сельском хозяйстве преобладают мясомолочное скотоводство и мясошерстное овцеводство, развито птицеводство. В растениеводстве область специализируется на выращивании зерновых культур, подсолнечника и плодово-ягодных культур.
На долю области приходится 53,9% производства в стране троллейбусов, 28,6% - химических волокон и нитей, 10,6% - тракторных прицепов и полуприцепов, 7,6% - бытовых холодильников и морозильников.
Антикризисная устойчивость. В области создан антикризисный совет, выполняется программа антикризисных мер. По рейтингу финансовой устойчивости регион относится к группе стагнации, по рейтингу экономической устойчивости - к группе умеренного спада, по рейтингу социальной устойчивости - к группе глубокого спада и по комплексному рейтингу антикризисной устойчивости - к группе значительного спада.
Напряженность на рынке труда региона повышается и в первом квартале 2009 г. составила 3115 зарегистрированных безработных на 1000 вакантных рабочих мест, против 1009 в первом квартале 2008 г.
Строительство. В 2009 году на территории Саратовской области за счет всех источников финансирования введено в действие 14,6 тыс. квартир общей площадью 1 млн. 120,7 тыс. квадратных метров, что составило 100,7% к 2008 году. Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме введенного за 2009 год жилья составила 44%.
За 2009 год в расчете на 1000 человек населения построено 435,6 кв. м. общей площади жилья (в 2008 году - 431,5 кв. метров). В 17 муниципальных районах области объемы введенного жилья превысили уровень 2008 года.
В городе Балаково активно ведется строительство коммерческой недвижимости (Т/ц «Оранж», «Магнит», «Три кита», «Гулливер», «Проспект», «Грин Хауз» и т.д.).
Инвестиционная привлекательность. Инвестиционный рейтинг региона - 3В1, что означает пониженный потенциал - умеренный риск. Среди регионов России по инвестиционному риску область занимает 34-е место, по инвестиционному потенциалу - 24-е место. Наименьший инвестиционный риск - криминальный, наибольший - финансовый. Наибольший потенциал - инновационный.
Рейтинг сайтов Субъектов Федерации по размещению госзаказа - 5.
Иностранные инвестиции идут, в основном, в сферу недропользования и перерабатывающую промышленность. Среди значимых для региона можно назвать инвестиционный проект ОАО «Северсталь» по строительству малого металлургического комплекса в Балаковском муниципальном районе с общим объемом инвестиций 15 миллиардов.
Субъект занял 5-е место в рейтинге сайтов Субъектов Федерации для размещения информации о размещении заказов для государственных и муниципальных нужд, 2007 год.
Торговля. Оборот розничной торговли по сравнению с 2008 г. в сопоставимых ценах сократился на 5,4%. Потребительские цены на товары и платные услуги за 2009 г. выросли на 7,6%, в том числе на продукты питания - на 4,9%, непродовольственные товары - на 7,6%, платные услуги - на 12,7%.
Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в 2009 г. по сравнению 2008 г. выросла на 10,6% и составила 12928 рублей.
Внешнеэкономическая деятельность в 2009 г. За год экспортно-импортные операции осуществляли 649 отправителей и получателей товаров. Сохраняется тенденция притока из центральных регионов России. Общий внешний товарооборот составил 1,6 млрд. долл., в сравнении с 2008-ым показатель уменьшился на 46%. Импортные закупки снизились на 48% (328 млн долл.), экспортные - на 45% (1,3 млрд.).
По сравнению с предыдущим годом объем экспортных операций снизился на 42%, импортных - на 47%. Внешнеторговая деятельность региона продолжает носить экспортную направленность: сальдо торгового баланса положительное - превышение экспорта над импортном 1,03 млрд. долл. Специалистами Саратовской таможни было оформлено 14 369 грузовых таможенных деклараций. План по перечислению таможенных платежей выполнен на 101,59%. В бюджет государства перечислено 6,3 млрд. руб.
2.2 Обзор рынка коммерческой недвижимости
Рынок земли г. Саратова и Саратовской области последние годы становится всё более и более развивающимся.
В настоящее время одной из основных проблем рынка коммерческой недвижимости в регионах является отсутствие информации. Нет ни перечня объектов, ни подробных маркетинговых отчетов, ни понимания доходности объекта. Это, безусловно, осложняет процесс инвестирования в регионах. Существует проблема дисбаланса: продавцы оценивают недвижимость по заоблачным ценам, а инвесторы считают деньги по доходности. Для России характерно волнообразное развитие рынка коммерческой недвижимости, при этом отсталость регионального рынка от столичного многие эксперты оценивают в 6-8 лет. Необходимые предпосылки для усиления инвестиционной привлекательности Саратовской области - это прозрачность, открытость, унификация стандартов классификации объектов, применяемых на рынке, создание инвестиционных объектов недвижимости и повышение профессионализма субъектов рынка.
Во втором квартале 2010 года Саратове зафиксировано повышение спроса на объекты недвижимого имущества, в том числе, и на земельные участки. Время, когда впервые за последние 10-15 лет появилась возможность купить уникальные объекты с существенной скидкой, заканчивается.
Рынок земельных участков в г. Саратове и саратовской области достаточно активен, но ценообразование на рынке земельных участков носит достаточно субъективный характер.
Каждый земельный участок относится к определённой Земельным кодексом категории земель. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
· земли сельскохозяйственного назначения;
· земли населённых пунктов;
· земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
· земли особо охраняемых территорий и объектов;
· земли лесного фонда;
· земли водного фонда;
· земли запаса.
Оцениваемый объект относится к землям под ИЖС. Такие земельные участки, как правило, имеют более высокую стоимость, по сравнению с землями сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства. Однако назначение земельного участка не является основополагающим фактором, влияющим на его стоимость, имеется ряд значимых факторов других. Например, ближайшее окружение, близость к водоёму, инфраструктура и т.д.
В результате проведённого мониторинга рынка земельных участков было выявлено, что наибольшее количество предложений на рынке имеют земельные участки сельскохозяйственного назначения для ИЖС и ведения садоводства. Более редки предложения к продаже земель для ведения сельского хозяйства и уж совсем редкость - земли промышленности. Данного рода земельные участки, в основном, предлагаются с уже имеющимися на их территории постройками, которые зачастую выглядят непрезентабельно или в них нет необходимости будущему инвестору.
Анализ рынка аренды земельных участков показал его недостаточное развитие. Опять же, если и сдаются, то сдаются не сами земельные участки, а производственные базы, расположенные на нём, но и таких предложений единицы.
Зафиксировать цены продаж и предложений по населённым пунктам Саратовской области и г. Балаково трудно, поскольку такая информация носит более закрытый характер. Для каждого района характерен свой уровень цен на земельные участки исходя из престижности территории, ее масштабности, удалённости от г. Саратова, от Волги и т.д.
В целом, анализируя рынок земельных участков, аналогичных оцениваемым, было выявлено, что стоимость их зависит в большей степени от окружения, наличия коммуникаций, качества подъездных путей.
Время экспозиции аналогичных объектов составляет в среднем от 6 до 12 месяцев.
Абсолютного единогласия в отношении классификации офисных зданий среди российских участников рынка сейчас нет. Тем не менее, московские риэлторы и консультанты в области недвижимости традиционно подразделяют офисные помещения на четыре основных класса: А, В, С и D. Из-за отсутствия среди компаний единства в оценке помещений возникли подклассы А1, А2 или В+ и В -.
Упрощенная классификация для большинства зданий, отличающихся высокой ликвидностью и хорошим местоположением (в центре города на проходных улицах).
Класс А - офисные помещения в новых зданиях, построенных за последние 5 лет или строящихся, со стеклянными витражными фасадами, улучшенной отделкой, центральным кондиционированием или сплит-системами, достаточным количеством телефонных линий, подключением к скоростному Интернет-кабелю, охраняемой стоянкой, круглосуточной охраной, с элементами инфраструктуры (кафе, парковка). Считаются офисами класса А- или А2. Строят их «под себя» крупные компании и банки. Часто предлагаются с планировкой или отделкой под покупателя или арендатора.
Класс В-офисные помещения в зданиях, построенных после 1960 г., с улучшенной отделкой (элементы евроремонта), кондиционированием (сплит-системами), достаточным количеством телефонных линий, подключением к скоростному Интернет-кабелю, охраняемой стоянкой, круглосуточной охраной. Помещения примерно соответствуют классу В.
Класс С - помещения в административных зданиях и на первых этажах жилых домов, построенных до 1960 г. (историческая застройка центра), с выходом на главные улицы, также с улучшенной отделкой, кондиционерами или сплит-системами, ограниченным количеством телефонных линий, парковкой, охраной типа «пропускная система на входе). Примерно соответствуют классу С.
Класс D - помещения в бывших НИИ, не имеющие отдельного входа, со средним уровнем отделки, с небольшими по площади кабинетами, с ограниченным количеством телефонных линий, недостаточной парковкой, иногда - вход со двора, обычно сдаются множеству мелких арендаторов, состояние помещений общего пользования иногда запущенное.
Класс Е - квартиры, переведенные или еще не переведенные из жилого фонда в нежилой, с выходом или окнами на улицу, с отдельным входом или возможностью такового, с разным уровнем отделки.
В настоящее время в г. Балаково представлены предложения в офисных и бизнес-центрах как во вновь построенных зданиях, так и в реконструированных малоэтажных зданиях и встроено-пристроенных офисных помещениях. В связи с этим объем предложения офисных площадей в качественных бизнес-центрах на конец 2009 г. составил 81 кв. м. на 1 000 чел. населения, что говорит о высоком потенциале рынка.
Рынок качественных офисных объектов г. Балаково, представлен в основном бизнес-центрами классов «В» и «С» и составляет около 28 тыс кв. м, из них наибольшую долю в общем объеме предложения составляет класс «С», на него приходится 57% или 15 960 кв. м. Последнее время в Балаково ведется активная застройка современными ТОЦ, в связи с этим на бизнес-центры класса «В» и приходится 43% общего объема площадей (12 040 кв. м в натуральном выражении).
По мнению экспертов локального рынка недвижимости, а также согласно результатам исследований, наибольший спрос в городе в настоящее время сосредоточен в сегменте класса «В», что во многом объясняется активной застройкой последнее время ТОЦ.
Характеристики наиболее качественных офисных центров представлены в Таблице 3.
Таблица 3. Офисные центры г. Балаково
|
Название |
Адрес |
Год ввода |
Класс |
|
|
Центр. офис СБ №3960 |
ул. Трнавская, 14 |
2010 |
А1 |
|
|
Бизнес-центр |
ул. Степная, 48 |
2010 |
В |
|
|
ТОЦ «Грин Хаус» |
ул. Трнавская, 19/1 |
2012 |
А1 |
|
|
ТОЦ «Старград» |
ул. 20летВЛКСМ, 57 |
2011 |
А2 |
|
|
ТОЦ «Айсберг» |
Пр. Героев, 36 |
2008 |
В |
|
|
ТОЦ «Гулливер» |
ул. Трнавская, 57 |
2009 |
В |
|
|
Офис СБ №3960/018 |
ул. Ленина 47 |
2011 |
В |
|
|
ТОЦ «Сити» |
ул. Октябрьская, 131 |
2010 |
В |
|
|
Офис ЗАО «Система» |
ул. Советская, 14/1 |
2009 |
В |
В середине 2011 года и начале 2012 года появилось 3 качественных объекта, общая офисная площадь которых составила 11 884 кв. м, что является 41% из всего качественного предложение на рынке г. Балаково. В 2011 г. были введены в эксплуатацию 3 торгово-офисных центра класса «В», общая офисная площадь которых около 3 500 кв. м.
В дальнейшем можно с уверенностью прогнозировать увеличение предложения в более качественных бизнес-центрах класса «В», «А», подкрепляемое тенденцией уменьшения доли объектов классов «С» и «D» в общем объеме предложения. Структура предложения, по-прежнему, такова, что предложение качественных помещений, как новых, так и реконструированных, в общем, объеме минимально.
Для анализа рынка предложений по аренде офисных помещений в городе Пензе была использована база данных еженедельных газет «Суть», «ББО», «Упрямые факты», Интернет-ресурсы (http://www.balakovo.nndv.ru, http://www.base.zem.ru, http://www.balakovo.olx.ru,
http:// www.rosrealt.ru, http:// www.business999.ru).
Таблица 4. Стоимость аренды офисных помещений
|
Населенный |
Адрес |
Площадь, м2 |
Цена, руб./ |
Стоимость аренды, руб./мес. |
|
|
пункт |
1м2/мес |
||||
|
Балаково |
ул. Степная |
300 |
300 |
90 000 |
|
|
Балаково |
Саратовское шоссе |
100 |
300 |
30 000 |
|
|
Балаково |
ул. Вокзальная |
80 |
200 |
16 000 |
|
|
Балаково |
ул. Менделеева |
60 |
200 |
12 000 |
|
|
Балаково |
Набережная Леонова |
51 |
450 |
22 950 |
|
|
Центр города |
|||||
|
Балаково |
ул. 30 лет Победы |
52 |
550 |
28 600 |
|
|
Балаково |
ул. Ф. Социализма |
300 |
350 |
105 000 |
|
|
Балаково |
ул. Трнавская |
123 |
450 |
55 350 |
|
|
Балаково |
ул. Минская |
95 |
550 |
52 250 |
|
|
Балаково |
ул. Ленина |
75 |
800 |
60 000 |
|
|
Балаково |
ул. Трнавская |
40 |
500 |
20 000 |
|
|
Балаково |
ул. Ленина |
130 |
700 |
91 000 |
Стоимость аренды офисных помещений, составляет от 200 до 800 руб. за 1 м2. Наибольшее количество предложений находится в пределах от 300 до 450 рублей за 1 кв. м в месяц. Средняя стоимость аренды одного 1 м2 по городу составляет 445,8 рублей.
В настоящее время более распространена продажа встроенных офисных помещений. Диапазон цен при их продаже представлен в Таблице 5.
Таблица 5. Стоимость при продаже офисных помещений в г. Балаково
|
Населенный пункт |
Адрес |
Площадь, м2 |
Стоимость, руб. |
Стоимость 1 кв. м., руб. |
|
|
Балаково |
ул. Вокзальная |
140 |
5 425 000 |
38 750 |
|
|
Балаково |
ул. 20летВЛКСМ |
90 |
4 349 970 |
48 333 |
|
|
Балаково |
ул. Свердлова |
70 |
3 201 240 |
45 732 |
|
|
Балаково |
Саратовское шоссе |
80 |
4 408 000 |
55 100 |
|
|
Балаково |
ул. Менделеева |
210 |
9 166 710 |
43 651 |
|
|
Балаково |
ул. Заводская |
100 |
4 507 000 |
45 070 |
|
|
Балаково |
ул. Щорса |
80 |
2 810 400 |
35 130 |
|
|
Балаково |
ул. Бр. Захаровых |
50 |
2 211 500 |
44 230 |
|
|
Балаково |
пр. Героев |
270 |
15 660 000 |
58 000 |
|
|
Центр города |
|||||
|
Балаково |
ул. Трнавская |
350 |
25 489 100 |
72 826 |
|
|
Балаково |
ул. Трнавская |
50 |
3 070 000 |
61 400 |
|
|
Балаково |
ул. Минская |
120 |
7 440 000 |
62 000 |
|
|
Балаково |
ул. Ленина |
32 |
2 349 760 |
73 430 |
|
|
Балаково |
ул. Трнавская |
57 |
3 273 795 |
57 435 |
|
|
Балаково |
ул. Ленина |
140 |
9 569 000 |
68 350 |
Стоимость при продаже встроенных офисных помещений, составляет от 35 000 до 72 000 руб. за 1 м2. Наибольшее количество предложений находится в пределах от 40 000 до 60 000 рублей за 1 кв. м. Средняя стоимость одного 1 м2 офисного помещения составляет: по городу 53 962,5 рублей, в центре 65 906,8 рублей.
Таблица 6. Стоимость 1 кв. м отдельно стоящих офисных зданий
|
Населенный пункт |
Адрес |
Площадь, м2 |
Стоимость, руб. |
Стоимость 1 кв. м., руб. |
|
|
Балаково |
ул. Вокзальная |
930 |
18 000 000 |
19 355 |
|
|
Балаково |
ул. Волжская |
970 |
21 065 480 |
21 717 |
|
|
Балаково |
ул. Трнавская |
150 |
4 070 550 |
27 137 |
|
|
Балаково |
ул. 20летВЛКСМ |
140 |
2 779 000 |
19 850 |
|
|
Балаково |
Пр. Героев |
735 |
17 252 655 |
23 473 |
|
|
Балаково |
ул. Октябрьская |
650 |
14 625 000 |
22 500 |
|
|
Балаково |
ул. Советская |
320 |
5 932 160 |
18 538 |
|
|
Балаково |
ул. Бр. Захаровых |
410 |
12 722 300 |
31 030 |
|
|
Центр города |
|||||
|
Балаково |
ул. Трнавская |
210 |
4 568 550 |
21 755 |
|
|
Балаково |
ул. Трнавская |
300 |
7 680 000 |
25 600 |
|
|
Балаково |
ул. Ленина |
650 |
20 234 500 |
31 130 |
|
|
Балаково |
ул. Минская |
230 |
6 343 400 |
27 580 |
|
|
Балаково |
ул. Трнавская |
840 |
37 800 000 |
45 000 |
Стоимость при продаже отдельно стоящих офисных зданий, составляет от 18 500 до 45 000 руб. за 1 м2. Наибольшее количество предложений находится в пределах от 20 000 до 30 000 рублей за 1 кв. м. Средняя стоимость одного 1 м2 офисного здания составляет 25 743,5 руб.
3. Описание объекта оценки
Таблица 7. Описание земельного участка
|
Местонахождение объекта: |
г. Балаково, ул. Гагарина, 114 |
|
|
Собственник: |
ООО «ЗАКАЗЧИК» |
|
|
Наименование объекта: |
Земельный участок |
|
|
Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок |
Договор о предоставлении участка в аренду №М-01-015857 от 26.01.2000 г. |
|
|
Вид права |
Долгосрочная аренда до 26.01.2025 г. |
|
|
Обременения: |
Отсутствуют |
|
|
Назначение: |
Земли населенных пунктов |
|
|
Разрешенное использование: |
Для содержания офисного здания |
|
|
Кадастровый номер участка: |
ХХ/01/03049/056 от 13.09.2004 г |
|
|
Удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв. м.: |
3018,07 |
|
|
Площадь участка, кв. м.: |
1520 |
|
|
Краткое описание: |
Форма участка прямоугольная, рельеф равнинный. Окружающая застройка представлена жилой застройкой средней этажности, административными зданиями. Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. |
Таблица 8. Описание улучшения
|
Местонахождение объекта: |
г. Балаково, ул. Гагарина, 114 |
|
|
Собственник имущества: |
ООО «ЗАКАЗЧИК» |
|
|
Наименование объекта: |
Офисное здание |
|
|
Вид права: |
Собственность |
|
|
Свидетельство о государственной регистрации права объект недвижимости: |
Серия ХХ АД №187200, реестровый №77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006 г. |
|
|
Обременения: |
Отсутствуют |
|
|
Назначение: |
Офисное здание |
|
|
Количество этажей / этажность: |
2 |
|
|
Группа капитальности: |
I |
|
|
Площадь оцениваемых помещений, кв. м.: |
800 |
|
|
Год постройки |
1927 г. |
|
|
Техническое состояние: |
удовлетворительное |
|
|
Балансовая стоимость, руб. |
2 990 400 |
|
|
Памятник архитектуры |
нет |
|
|
Ближайшее окружение: |
Здание находится на окраине города, рядом расположены жилые дома, административные здания. |
|
|
Транспортная доступность |
Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение осуществляется автобусами и маршрутными такси. |
|
|
Дополнительная информация: |
Уровень шума низкий. Уровень (радиоволн, гамма- излучений) в пределах допустимого. Запыленность и загазованность воздуха в пределах нормы |
|
|
Текущее использование |
Офисное здание |
Таблица 9. Описание конструктивных элементов и характеристика здания
|
Конструктивные элементы |
Материал |
||
|
Фундамент |
ленточный железобетонный |
||
|
Наружные и внутренние капитальные стены |
кирпичные |
||
|
Перекрытия |
ж/бетонные |
||
|
Кровля |
кровлелон (полимерная мембрана) |
||
|
Полы |
плитка, паркет, ламинат, мрамор |
||
|
Проемы |
Оконные |
пластик, алюминий |
|
|
Дверные |
дубовый шпон, пластик |
||
|
Отделка |
плитка в с/узлах, покраска |
||
|
Инженерные обеспечение |
центральное отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, телефонные линии, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система, охранная сигнализация, система контроля доступа. |
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Рисунок 1. Местоположение объекта оценки
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости-то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательная разрешённость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный доход или максимальную текущую стоимость.
В таблице ниже приводятся варианты предполагаемого использования оцениваемого объекта, на основании которых оценщиком выбран вариант, при котором оцениваемый объект будет иметь максимальную стоимость.
Таблица 10. Варианты предполагаемого использования оцениваемого объекта
|
№, п/п |
Критерии |
Варианты использования |
|||
|
Торговое |
Жилое |
Офисное |
|||
|
1 |
Законодательная разрешённость |
+ |
- |
+ |
|
|
2 |
Физическая осуществимость |
+ |
+ |
+ |
|
|
3 |
Финансовая осуществимость |
+ |
- |
+ |
|
|
4 |
Спрос |
- |
+ |
+ |
|
|
5 |
Местоположение |
+ |
+ |
+ |
|
|
6 |
Количество баллов |
4 |
3 |
5 |
|
|
7 |
Максимальная стоимость |
- |
- |
+ |
Оцениваемый объект является отдельно стоящим 2-х этажным зданием и приобретался как коммерческая недвижимость с целью дальнейшего получения от нее дохода. Так как сейчас с каждым годом растет спрос именно на такие объекты, собственник здания произвел капитальные вложения. Здание на момент оценки является офисным помещением. Оценщик изучил специфику, местоположение и состояние объекта и пришел к выводу, что указанные выше факторы для наилучшего и наиболее эффективного использования максимально соответствуют использованию помещения под офис.
5. Подходы к оценке стоимости объектов
Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При оценке применяются общие для всех видов имущества подходы: затратный, сравнительный, доходный.
Применение трех подходов приводит к получению различных величин стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается рыночная стоимость имущества.
Применение трех подходов приводит к получению различных величин стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается рыночная стоимость имущества.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Рисунок 2. Подходы к оценке недвижимости
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется воспроизводство соответствующего имущества. Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.
Подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам оценки, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цены можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые оно принесёт. Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, какую сумму готов заплатить за оцениваемое имущество потенциальный инвестор.
Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации денежного потока и метод дисконтирования будущих денежных потоков.
– Метод капитализации денежного потока используется, когда имеется достаточно данных для определения нормализованного текущего денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые т...
Подобные документы
Применение оценки недвижимости для проведения операций отчуждения, постановки на баланс неучтенных объектов, переоценки основных средств, разрешения имущественных споров. Сравнительный, затратный, доходный подходы к оценке стоимости объектов недвижимости.
курсовая работа [68,5 K], добавлен 30.07.2015Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Последовательность определения стоимости. Обзор рынка коммерческой недвижимости. Внесение и обоснование корректировок цены. Расчет ставки капитализации.
дипломная работа [149,9 K], добавлен 28.10.2014Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.
курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014Особенности формирования отечественного финансового и фондового рынка недвижимости и капитала. Классификация существующих целей оценки бизнеса. Критерии определения стоимости предприятия: классический, затратный (имущественный), сравнительный, доходный.
курсовая работа [55,4 K], добавлен 11.06.2014Способы определения стоимости объекта недвижимости в виде гаража машинно-тракторного парка колхоза им. Мичурина. Затратный, доходный и сравнительный подходы оценки имущества. Оценка стоимости восстановления. Метод срока жизни объекта и его элементов.
курсовая работа [47,5 K], добавлен 24.03.2011Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013Типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. Виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Определение величины накопленного износа.
презентация [3,4 M], добавлен 21.04.2015Последовательность определения стоимости объекта оценки. Характеристика местоположения объекта оценки недвижимости. Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по микрорайонам. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
курсовая работа [407,1 K], добавлен 18.01.2016Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010Последовательность определения стоимости объекта оценки. Экономический анализ Москвы. Обзор рынка коммерческой недвижимости. Стоимость аренды офисных помещений. Анализ наилучшего использования. Описание конструктивных элементов и характеристика здания.
курсовая работа [74,3 K], добавлен 23.04.2014Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.12.2010Особенности оценки объекта недвижимости методом сравнения, капитализации доходов, затратным методом. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки. Имущественные права на объект оценки. Анализ рынка недвижимости исследуемого региона.
курсовая работа [950,7 K], добавлен 13.02.2016Изучение принципов и методов оценки жилой недвижимости. Затратный, доходный и рыночный подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Расчет рыночной стоимости квартиры, расположенной в г. Пермь и корректировки на разницу в общей площади помещений.
курсовая работа [131,5 K], добавлен 29.12.2014Методы оценки рыночной стоимости недвижимости: затратный, сравнения продаж и капитализации дохода. Согласование полученных результатов оценки. Описание объекта оценки. Основные предпосылки и ограничения. Объем выполненных работ. Определения и понятия.
курсовая работа [65,9 K], добавлен 30.03.2012Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.
курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015Принципы оценки и факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости, методические аспекты данного процесса: доходный, сравнительный и затратный подходы. Расчет рыночной стоимости торгового помещения, согласование полученных результатов оценки.
дипломная работа [96,6 K], добавлен 26.01.2014
