Практика оценки недвижимости

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

,

где - безрисковая ставка дохода, %; - премия за риск вложения в недвижимость, %; - премия за низкую ликвидность недвижимости, %; - премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка ГКО-ОФЗ. На 16.03.2012 ставка составляет 7,73% годовых .

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

,

где - индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Саратовская область); P_min - индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (г. Москва). Средневзвешенный индекс риска Саратовской области

P_рег = 0,837; Средневзвешенный индекс риска г. Москва P_min = 0,709.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна: %.

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

,

где - безрисковая ставка дохода, %; - срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина - 4 месяца, соответственно = 4/12 = 0,333 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна: .

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии равной 2,5%.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

= 0,009275,

где - норма возврата капитала; - безрисковая ставка дохода, %; k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р)); sff (п, ) - фактор фонда возмещения.

Таблица 27. Расчет ставки капитализации

8.5 Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже

Таблица 28. Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

Рыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью доходного подхода по состоянию на 26 марта 2012 г. составляет: 21 700 178,72 руб.

9. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Обобщение результатов

Применяя три подхода при оценке рыночной стоимости объекта, были получены следующие результаты:

Таблица 29. Результаты расчета рыночной стоимости Объекта оценки

Для обобщения результатов применялся метод анализа иерархии.

Метод анализа иерархии является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы.

Метод анализа иерархии состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшем представлении суждений по парным сравнениям. В результате определяются численные значения интенсивности взаимодействия элементов в иерархии.

Структурирование проблемы согласования результатов и представление ее в виде иерархии.

Иерархия строится с вершины, через промежуточные уровни, к набору альтернатив.

Оценщиком принимались четыре наиболее значимых критерия А1, А2, А3, А4.

С помощью критериев: А1, А2, А3, А4, определялись весовые значения каждого из подходов, используемых при оценке:

А1 - возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца;

А2 - тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

А3 - способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

А4 - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Построение матрицы сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет значений приоритетов (весов) критериев

В методе анализа иерархий элементы сравниваются попарно по отношению к их воздействию на рассматриваемую характеристику.

На данном этапе попарно сравниваем критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель (таблица 30). Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом этой матрицы б (i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено б (i, j) = в, то при сравнении второго фактора j с первым - i получаем б (j, i) = 1/в.

Таблица 30. Матрица сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет весов критериев

В данной таблице наибольший вес присвоен критерию А4, поскольку он отражает способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). Следующим по важности является критерий А2, поскольку стоимость имущества, прежде всего, должна быть отражена в качестве и обширности данных предоставленных с учетом внешней среды и специфических особенностей объекта оценки.

Следующими по важности являются критерии А3 и А1, поскольку стоимость имущества, в том числе, должна быть отражена в возможности отразить действительные намерения потенциального инвестора и конъюнктурные колебания, т.е. колебания наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Построение матриц сравнения альтернатив по отношению к каждому из критериев и расчет весов альтернатив

На данном этапе попарно сравниваем альтернативы (результаты, полученные затратным - З, сравнительным - С и доходным - Д подходами) по каждому из критериев (таблица 31 - таблица 34). Система парных сравнений приводит к результату, который также представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Таблица 31. Критерий А1 - возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца

Таблица 32. Критерий А2 - тип, качество, обширность данных на основе которых проводится анализ

Таблица 33. Критерий А3 - способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания

Таблица 34. Критерий А4 - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Расчет весов подходов

Определение итоговых весов по каждой альтернативе (подходам)

Итоговое согласование результатов представлено ниже в таблице. Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.

Таблица 35. Расчет итоговых весов по каждой альтернативе

Рыночная стоимость оцениваемого имущества определяется как взвешенная, полученная каждым из подходов стоимость, результаты согласования приведены в таблице ниже.

Таблица 36. Рыночная стоимость оцениваемого имущества

В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 02 апреля 2012 года, составляет:

18 026 000 (Восемнадцать миллионов двадцать шесть тысяч) рублей.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 [офиц. текст по состоянию на 01.02.2008] (ч. 2 ст. 8, 9).

2. Водный Кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 №74-ФЗ принят ГД ФС РФ 12.04.2006 (в ред. от 14.07.2008).

3. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. от 22.01.2008).

4. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (в ред. на 01.02.2008). Часть 1. Ст. 130, 131, 132.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. на 01.02.2008).

6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001 (в ред. на 01.02.2008).

7. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 05.08.2000 №117-ФЗ принят ГД ФС РФ 19.07.2000 (в ред. на 01.02.2008) гл. 30 ст. 375.

8. Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (в ред. на 01.02.2008).

9. Федеральный закон от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007.

10. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).

11. Федеральный закон от 25.12.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят ГД ФС РФ 15.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).

12. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 №219. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006).

13. Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 №568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

14. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 №1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

15. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»

16. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»

17. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»

18. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.

19. Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.

20. Межрегиональный аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», КО-ИНВЕСТ №54, №56, №60.

21. «Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». - М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005.

22. Оценка недвижимости: учебное пособие. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2007.

23. Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - М.: МФПА, 2006.

24. Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В. Каминский, Ю.И. Страхов, М.Е. Трейгер. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

25. Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости»: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2001.

26. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 2005.

27. Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал. http://www.valuer.ru

28. Статьи на информационных порталах http://www.appraiser.ru, http://www. labrate.ru.

Размещено на Allbest.ru