Современные формы регулирования оценочной деятельности

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Башкирский государственный педагогический университет им.м.Акмуллы»

Колледж БГПУ им. М.Акмуллы

КУРСОВАЯ РАБОТА

Современные формы регулирования оценочной деятельности

ЖУКОВА ЮЛИЯ СЕРГЕЕВНА

Руководитель: Г.В. Альметова

Уфа 2017



Содержание

Введение

1. Теоретические основы регулирования оценочной деятельности

1.1 Сущность оценочной деятельности

1.2 История оценочной деятельности

1.3 Этапы проведения оценки

1.4 Подходы к оценке

1.5 Регулирование оценочной деятельности

2. Анализ регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации и за рубежом

2.1 Сравнительный анализ регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации и за рубежом

2.2 Проблематика регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации

Заключение

Список использованной литературы



Введение

оценочный регулирование деятельность

В процессе перехода от плановой экономики к рыночной происходят системные преобразования во всех сферах жизнедеятельности - политической, экономической, социальной и т.д. Важной сферой предпринимательства стала оценочная деятельность, поскольку её развитие является составной частью процесса реформирования экономики. Применение оценки требуется в достаточно широкой области: для определения стоимости имущества при совершении с этим имуществом различных сделок, в том числе при приватизации имущества, передаче его в доверительное управление или аренду, использовании в качестве залога, вклада в уставный капитал обществ и т.д. В целом можно говорить о появлении в России рынка оценочных услуг как сферы проявления экономических отношений между субъектами - оценщиками и потребителями их услуг (заказчиками).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей, определяются Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ1 (далее - Закон об оценочной деятельности). Принятие этого закона поставило новые, достаточно сложные теоретические и практические вопросы, связанные с осуществлением оценочной деятельности.

Актуальность данной темы обусловлена двумя обстоятельствами: существенным возрастанием значения оценки имущества в гражданско-правовых отношениях, а также экономической значимостью оценочной деятельности и социального развития общества.

Целью данной работы является: рассмотреть современные формы регулирования оценочной деятельности.

Для достижения указанных целей в работе поставлены следующие исследовательские задачи:

- рассмотреть сущность и историю оценочной деятельности;

- рассмотреть правовое регулирование оценочной деятельности;

- рассмотреть подходы оценки;

-провести анализ регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации и зарубежных странах

- изучить проблематику регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации.

Объект- вопросы регулирования оценочной деятельности.

Предмет-анализ регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации и в зарубежных странах.

Нормативную основу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», другие законы, подзаконные правовые акты, законодательство субъектов Российской Федерации.

В качестве теоретической основы исследования используются труды таких видных отечественных ученых-юристов по теории права и гражданскому праву, среди которых следует назвать: Виноградов Д.В., Гущин В.В., Ершова И.В., Козырев А.Н., Петухов Д.В., Тарасевич Е.И., Чибисов Р. Сравнение рынка оценочных услуг. Россия и зарубежье [Электронный ресурс].



1. Теоретические основы регулирования оценочной деятельности

1.1 Сущность оценочной деятельности

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника, к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном обороте. У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов.

Одним из основных является вопрос о стоимости объекта собственности. Необходимость его решения возникает у предприятий, фирм, акционерных обществ, финансовых институтов, физических лиц. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге -- оценке стоимости объектов и прав собственности.

Оценочная деятельность представляет собой важнейшую составляющую при создании развитой инфраструктуры, которая необходима для дальнейших экономических преобразований в нашей стране. Сегодня оценка стоимости заняла достойное место в рыночной системе хозяйствования. Уже в течение десятилетия результаты оценки стоимости различных объектов собственности служат основой для принятия большинства решений в частном и государственном секторах. Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без представлений об оценочной деятельности трудно обойтись в условиях рыночной экономики и простому гражданину, и государственному чиновнику, и политику, и предпринимателю.

В условиях рыночной экономики и продавец, и покупатель, совершая сделки на «свой страх и риск», хотели бы знать заранее о возможном результате, о цене продаж интересующего их объекта. Однако рыночная цена становится известной только в итоге состоявшейся сделки. Способ определения точной величины рыночной цены - одна из вечных задач рыночной экономики.

Именно в основе рыночной цены сделки, выступающей результатом согласования цены продавца и цены покупателя, лежит внутренняя величина -стоимость, которая, будучи количественно определенной в условиях конкретного рынка, представляет собой рыночную стоимость. Эту величину чаще всего и пытается определить эксперт-оценщик. В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изменениями по состоянию на 27 февраля 2003 г.) в ст. 3 дается такая формулировка: «Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».

1.2 История оценочной деятельности

Первоначально оценка недвижимости проводилась для целей налогообложения. Упоминания о первых в мире попытках такой оценки относятся к 17-му веку в Миланском герцогстве и в Тироле. В начале XIX века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы.

С отменой крепостного права в 1861г., в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились недвижимые имущества. Размер налогообложения определялся доходностью и ценностью облагаемых имуществ. Начинает создаваться нормативно-правовая база оценки. В 1864г. выходит «Положение о земских учреждениях» - на селе и 1870г., «Годовое положение для учета имущества» в городах. Появляются первые инструкции для оценочных комиссий, выпущенные в 1871г. городскими думами, где предлагаются два основных способа сбора информации для выполнения оценочных работ: рассылка бланков вопросников - владельцам и разъездной (экспедиционный) способ сбора статистических данных.

В это время выходят в свет научные работы, методики по теории и практике оценки таких известных ученых как Н.Н. Романов и В.В. Докучаев. В своих работах, они впервые в оценочной теории, предложили деление городской недвижимости на доходную и потребительскую. Чуть позже, накопленный в отдельных местах опыт позволил ввести классификацию недвижимости на восемь основных типов, а в качестве основных единиц измерения были приняты: для земель - квадратная сажень; для построек - кубическая сажень.

В современной России, и в частности, в Москве, оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после возрождения рынка недвижимости. Уже в 1992-93 г. г. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках недвижимости. Как правило, это было связано с прохождением подготовки на специальных курсах, организованных американскими или международными структурами, а позже и Российскими организациями. А в 1993г. Была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков Российское Общество Оценщиков (РОО). В марте 2003 г. РОО торжественно отметило свое десятилетие. Позже России возникли и другие профессиональные организации оценщиков (Лига Независимых Экспертов; Национальная Коллегия Оценщиков и др.), но среди них РОО остается старейшей и, видимо, крупнейшей, имеющей региональные отделения во многих городах России.

Одной из основных форм государственного регулирования оценочной деятельности является разработка стандартов оценки, которые устанавливают определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества, и предлагают основные принципы осуществления оценочной деятельности.

Международные и национальные стандарты оценки способствуют формированию единого понятийного аппарата в зарубежных странах и в современной России.

В настоящее время особенностями развития оценочной деятельности в Российской Федерации является отставание законодательной база от практики, а также несоответствие основных положений теории оценки ориентированных на развитые экономические отношения нашей российской действительности.

Таким образом в данное время происходит выработка осно­вополагающих принципов и методов оценки имущества.

Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации заключается в формировании нормативной правовой базы. Проявляется тенденция ориентированности отечественных стандартов оценки на международные и европейские стандарты в рамках Европейского Союза для европейской группы Ассоциаций оценщиков.

В соответствии с п. 5.1 ст. 18 №128-ФЗ лицензирование оценочной деятельности прекращено с 01.07.2006г.

В соответствии с действующей редакцией Закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», государство минимизировало свое вмешательство в сферу оценочной деятельности. Теперь функции регулятора выполняют Саморегулируемые организации оценщиков и Наблюдательный совет. Принципиальное различие действующего и предыдущего порядков заключается в том, что субъектами оценочной деятельности признаются физические лица Оценщики, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность

Теперь Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

1.3 Этапы проведения оценки

Это упорядоченный процесс, базирующийся на рассмотренных в предшествующих пунктах принципах. Он основывается на научном методе и применим для широкого круга оценочных задач. Для прогнозирования ситуаций, корректировки фактов и предположений используется рыночная и другая информация.

Весь процесс оценки объекта недвижимости состоит из шести этапов, а именно:

1) определение задачи,

2) составление плана оценки,

3) сбор и проверка информации,

4) применение наиболее целесообразных подходов к оценке объекта и анализ вариантов лучшего использования,

5) согласование,

6) отчет о результате оценки стоимости объекта.

Рассмотрим каждый из этих этапов.

Этап 1. Определение задачи.

Условие задачи безусловно диктует клиент, Он определяет, для какой цели производится оценка. Но оценщик очень тщательно и щепетильно должен уточнить все интересы и намерения клиента, поскольку от правильно поставленной задачи будет зависеть и результат. При этом обязательно необходимо и важно идентифицировать реальный объект и определить связанные с ним юридические права.

Этот этап должен непременно включать в себя следующие элементы:

-идентификацию объекта недвижимости;

-установление и уточнение юридических прав;

-дату оценки;

-описание целей оценки;

-определение вида стоимости;

-определение дополнительных условий.

Этап 2. Составление плана оценки объекта недвижимости.

После определения и уяснения задачи необходимо искать пути её решения.

Это целесообразнее всего сделать через структурирование процесса оценки, т.е. составления общей схемы, предусматривающей рассмотрение в первую очередь общих факторов, а затем уже более специфических. Например, с регионального уровня стоимости идентичных объектов необходимо переходить (спускаться) к стоимости на уровне местного рынка или его сегмента. На нижнем уровне осуществляется анализ конкретных факторов, влияющих на стоимость данного земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Последовательность процедур этого этапа включает:

1) определение требований к информации;

2) выявление источников её получения;

3) идентификацию наиболее подходящей методологии;

4) определение затрат времени и трудозатрат;

5) составление плана работы;

6) конкретизация предложений об условиях выполнения задания и гонораре;

7) подписание договора.

Необходимо заметить, что последние пункты служат для уточнения и повышения ответственности и оценщика, и клиента.

Этап 3. Сбор и анализ информации.

Очевидно, что реальная оценка стоимости объекта недвижимости может быть получена при наличии полной и достоверной информации, включающей как общие, так и специальные данные.

К общим данным относятся сведения экономического, социального, правового, экологического характера. Источниками такой информации являются статистические отчеты, финансово-экономические издания и журналы по оценке недвижимости. Для достоверной оценки необходимо также знать уровень инфляции, ставки банковского кредита и реинвестирования, покупательскую способность, уровень цен, занятости и др.

К общим относятся и данные о районе местонахождения объекта оценки.

Специальные данные должны содержать сведения о праве собственности на объект, общую характеристику земельного участка и факторов, улучшающих качества объекта.

Физическая характеристика земельного участка должна быть полной и отражать наиболее важные его параметры:

-площадь и форму (т.е. размер, границы по улице, реке, магистрали);

-топографические и ландшафтно-композиционные особенности (рельеф, пейзаж, наличие водоёмов, растительности);

-описание ближайшей прилегающей к участку территории (наличие дорог, подъездных путей, остановок общественного транспорта, застройки), социальной инфраструктуры;

-возможные улучшения на участке (развитие элементов существующей инфраструктуры).

Необходимо также иметь информацию о продажах и доходности аналогичных объектов, затратах на их создание, что потребуется при оценке недвижимости тем или иным методом.

Этап 4. Анализ вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости предполагает поиск возможностей увеличения дохода как от земли, так и от строений.

Этап 5. Согласование.

В ходе этого процесса (называемого «экзаменом совести») оценщик заново проверяет достоверность информации, применимость тех или иных принципов оценки, заново пересматривает показатели стоимости и определяет окончательный результат.

Согласование предусматривает следующие процедуры:

-обзор факторов стоимости в их связи с принципами оценки;

-повторную проверку статистических и вероятностных показателей;

-логические рассуждения и суждения на основе здравого смысла по показателям рассмотренных вариантов;

-окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта после сведения показателей оценки в итоговую таблицу.

1.4 Подходы к оценке

При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке:

Сравнительный подход к оценке недвижимости;

Затратный подход к оценке недвижимости;

Доходный подход к оценке недвижимости.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Различия между объектом и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.

Сравнительный подход применяется в следующих случаях:

-Объект оценки не является уникальным;

-Аналог должен походить на объект по основным характеристикам (материальным, техническим, экономическим и др.);

-Чтобы уменьшить влияние рыночных изменений на результат оценки дата, на которую известна цена аналога, должна быть близкой к дате оценки объекта;

-Достаточность имеющейся информации;

-Факторы, которые влияют на стоимость объекта и аналога, должны быть сопоставимыми.

Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются:

1. Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных.

2. Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог.

3. Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения.

4. Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объекта-аналога с обоснованием корректировочной шкалы.

5. Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на: расчёте рыночной стоимости земли, на которой расположен объект; подсчёте затрат на воспроизводство зданий и сооружений, являющихся объектом оценки, с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются:

1. Расчёт коэффициента С3 - стоимость земельного участка (учитывая наиболее эффективное использование);

2. Расчёт коэффициента Снс - затраты на новое строительство оцениваемого строения (стоимость воспроизводства, или стоимость замещения);

3. Расчёт коэффициента Ин - накопленный износ (физический, функциональный и внешний);

4. Расчёт коэффициента Су - стоимость улучшений с учётом накопленного износа. Су=Снс-Ин;

5. Расчёт СЗП - итоговая стоимость недвижимости. СЗП=СЗ+Су.

Затратный подход применяют исходя из предположения «типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, нежели за создания объекта аналогичной полезности».

Доходный подход к оценке недвижимости состоит в определение текущей стоимости будущего дохода от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду.

Главная предпосылка для использования расчёта стоимости недвижимости при помощи такого подхода - это сдача объекта недвижимости в аренду.

Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются:

1. Расчёт суммы всевозможных поступлений от оцениваемого объекта;

2. Расчёт действительного валового дохода;

3. Расчёт доходов, которые связанны с объектом оценки (условно-постоянные, условно-переменные и резервы);

4. Определение величины чистого операционного дохода.

Преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям).

1.5 Регулирование оценочной деятельности

Государственным регулированием оценочной деятельности в РФ и работы национальных СРОО (саморегулируемых организаций оценщиков), а также разработкой и внедрением нормативно-правовой базы регулирования и надзора занимаются Федеральные органы исполнительной власти, получившие соответствующие полномочия от Правительства РФ. Конкретные вопросы и задачи регулирования оценочной деятельности в РФ решают Совет по оценочной деятельности и национальное объединение всех СРОО. Они принимают участие в "шлифовке" стандартов оценочных работ, программ по развитию этого направления, унификации правил.

Контроль за текущей работой российских СРОО в части исполнения ими положений действующего законодательства об оценочной деятельности, существующих стандартов, правил деловой этики и профессиональной корректности возложен на сами саморегулируемые организации. Что касается функций Федеральных органов, имеющих полномочия Правительства по регулированию оценочной деятельности, то они обязаны:

- разрабатывать и утверждать государственную политику в этом направлении;

- решать задачи нормативно-правового регулирования;

- формировать и утверждать программы ФСО (федеральных стандартов оценки) и вносить в них необходимые изменения, т.е. акутализировать;

- в части стандартов оценки и оспаривания кадастровой стоимости разрабатывать нормативную базу для ее определения, утверждать методические рекомендации и указания для решения кадастрово-стоимостных задач;

- контролировать сроки разработки ФСО;

- вести единый госреестр национальных СРОО;

- надзирать за выполнением национальными СРОО требований действующего законодательства при ведении ими оценочной деятельности;

- обращаться в судебные органы с исками об исключении той или иной СРОО из единого госреестра;

- вести реестр квалификационных аттестатов экспертов-оценщиков;

- вести информационный реестр действующих оценщиков по каждой саморегулируемой организации с текущей актуализацией базы;

- возбуждать дела об административных правонарушениях, если таковые имеют место, в отношении конкретных СРОО и должностных лиц этих организаций, организовывать беспристрастное рассмотрение дел или передавать их в суд;

- прочее (в соответствии с требованиями действующего законодательства).

Совет по оценочной деятельности осуществляет основные функции в части нормативно-правового регулирования оценочной деятельности. Его базовые задачи:

- участие в рассмотрении вопросов госполитики в данном направлении;

- детальное изучение проектов ФСО, расстановка акцентов на сильных и слабых сторонах этих стандартов оценки, рекомендации к их принятию (применению) или отказу от их принятия;

- работа с предложениями национальных СРОО;

- рекомендации по совершенствованию законодательства, регулирующего оценочную деятельность в РФ;

- разработка типовых алгоритмов и правил;

- работа с жалобами, обращениями и ходатайствами саморегулируемых организаций оценщиков или независимых оценщиков;

- прочее (решение текущих, оперативных и срочных задач).

Состав Совета утверждается высшим должностным лицом федерального органа, который выполняет регулирование оценочной деятельности в РФ (Правительство). Совет по оценочной деятельности состоит из:

- 7-ми представителей юрлиц, являющихся потребителями оценочных работ (банки, кредитные организации, финансовые структуры), причем 2 представителя подлежат ежегодной ротации. Представители потребителей оценочных работ выдвигаются от некоммерческих организаций, объединяющих юридических лиц;

- 2-х представителей Федерального органа, регулирующему нормативно-правовые основы оценочной деятельности в РФ;

- 1-го представителя Федерального органа исполнительной власти, который осуществляет надзор за работой национальных саморегулируемых организаций оценщиков;

- 7-ми представителей СРОО, причем 2 представителя подлежат ежегодной ротации. Их кандидатуры выдвигаются от имени объединения (объединений) национальных СРОО;

- 7-ми представителей профессиональных российских оценочных компаний, причем 2 представителя подлежат ежегодной ротации. Кандидатуры от оценочных компаний выдвигаются от их объединений.

Председателем совета назначается лицо, руководящее Федеральным органом, осуществляющим нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в РФ, непосредственно входящее в Совет по оценочной деятельности. Все решения Совета принимаются и утверждаются голосованием (принцип простого большинства). Правомочие решений Совета подтверждается, если при принятии решений и голосовании присутствовали 50 и более процентов участников. Для оптимизации работы Совета создаются его рабочие органы, однако их работники не вправе входить в Совет. Совет по оценочной деятельности, как и его рабочие органы, ведут открытую публичную деятельность, вся информация о которой размещается и доступна в сети.

Регулирование оценочной деятельности в РФ требует постоянных новаций и усовершенствований в силу того, что рынок непрерывно меняется, возникают новые ниши, меняются условия и корректируются требования. В связи с этим процесс регулирования оценочной деятельности требует непрерывного внимания и деятельного участия со стороны всех задействованных в нем структур и лиц - от Федеральных органов до рядовых экспертов.



2. Анализ регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации и за рубежом

2.1 Сравнительный анализ регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации и за рубежом

Процесс регулирования оценочной деятельности осуществляется применением комплекса мер и процедур, обеспечивающих соответствие услуг оценщиков определенным критериям и нацеленных на повышение их качества. Эти критерии устанавливаются при государственном регулировании - госорганами, а в случае саморегулирования -профессиональным сообществом оценщиков, но они могут вводиться ими и совместно. Регулирование осуществляется по трем направлениям:

1. формирование методических требований к процедурам оценки, которые традиционно фиксируются в стандартах оценки;

2. установление морально-этических требований к оценщику, связанных с его независимостью и традиционно находящих свое отражение в кодексах профессиональной этики;

3. разработка требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий через введение профессиональных рейтингов.

Обычно государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством страны.

Разделим механизмы регулирования оценочной деятельности на две группы: используемые в условиях государственного регулирования оценочной деятельности и применяемые в условиях саморегулирования.

Формы государственного регулирования оценочной деятельности:

1. Лицензирование, государственная аттестация, сертификация.

2. Законодательное регулирование (наличие Закона об ОД).

3. Наличие (государственного) органа регулирования (например, в России - это Экспертно-консультативный Совет по ОД (ЭКСОД) при Минэкономразвития).

4. Принятие государственных стандартов профессиональной деятельности (например, в России система Федеральных стандартов - ФСО).

5. Требования к содержанию отчета и оценочным процедурам.

Лицензирование является наиболее распространенной формой государственного регулирования профессиональной деятельности, касающееся представителей массовых профессий, занятых обслуживанием населения (врачи, адвокаты, нотариусы, архитекторы, брокеры по недвижимости и т.д.). Все требования, связанные с получением лицензии (экзаменационные процедуры, стандарты и пр.), в основном разрабатываются и контролируются профессиональными организациями оценщиков. Это обычно происходит на том уровне развития оценочной деятельности, когда, получив развитие в условиях свободной конкуренции и имея в своей основе развитую и доступную систему образования, профессия становится массовой.

Однако оценочная деятельность не считается массовой профессией и расценивается скорее как элитарная, поскольку к услугам оценщиков прибегают в основном не простые граждане, а профессионалы рынка, то есть брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие, страховые агенты и др. Возможно, поэтому в ряде стран с развитой рыночной экономикой оценочная деятельность не регламентируется непосредственно государством. Однако при этом в некоторых странах, таких как Италия, Испания, Япония, государство регламентирует оценочную деятельность посредством введения лицензирования. Это касается и США: когда американские кредитно-сберегательные операторы рынка несколько лет назад понесли значительные финансовые потери на сделках с недвижимостью, было введено лицензирование оценщиков недвижимости.

Саморегулирование оценочной деятельности предполагает наличие:

1.Профессиональных стандартов, утверждаемых профессионалами оценки (например, в России - Национальным Советом по оценочной деятельности - НСОД);

2.Профессиональных организаций (СРО) (например, в России их насчитывается 14, среди которых самые известные - РОО, СМАО, РКО, АРМО и др., членство в которых обязательно), Устава и Кодекса этики;

3.Квалификационных требований, определяемых профессиональными организациями;

4. Требований к содержанию отчета и оценочным процедурам;

5.Системы получения профессиональных знаний (профессиональная подготовка, переподготовка, повышение квалификации);

6.Системы профессиональных званий - профессиональных рейтингов оценщиков, отражающих значимость опыта работы.

В настоящее время роль профессиональных организаций оценщиков в США очень важна. Они обеспечивают и высокий уровень профессионального образования, и возможность практикующим оценщикам воздействовать на законодательство, и защиту профессиональной организацией оценщика, обвиняемого в каких-либо нарушениях (в ситуации, когда это может отразиться на профессии в целом).

В нашей стране профессия также нуждается в авторитетных саморегулируемых организациях, способных помогать своим членам, поддерживать их, осуществлять контроль за их деятельностью (путем проведения периодической экспертизы) и, что немаловажно, обеспечивать возможность участия в нормотворческой деятельности. Поэтому сегодня основная роль в развитии оценки в России отдана саморегулируемым организациям (СРО) -профессиональным объединениям оценщиков. Однако государство не полностью отказалось от регулирования рынка оценочных услуг, важных потому, что они обеспечивают сбалансированное развитие рынка в целом и единство экономического пространства. Поэтому даже в условиях саморегулирования в России нормативное правовое регулирование ОД остается в сфере государственных интересов и ответственности.

Разработка стандартов оценки является одной из основных форм государственного регулирования ОД. В стандартах даются определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества, и устанавливаются основные принципы осуществления оценочной деятельности. В них определяются требования и к порядку проведения оценочных процедур, и к осуществлению процесса оценки. В ряде стран стандарты ОД вошли частично или полностью (инкорпорированы) в национальные законы и нормативные акты.

Потребность в формулировке общих для всех оценщиков в глобальном плане принципов, идей и правил появилась еще в 60-70-х годах. Именно поэтому в 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ), задачей которого стало создание международных стандартов с учетом мнений специалистов разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов.

Сегодня во всем мире насчитывается большое количество международных стандартов оценки, и самые известные - IVSC, Red Book, USPAP (стандарты оценки США) и другие. Каждый из них применяется больше чем в одной стране. Также существует огромное количество национальных (государственных) стандартов оценки, применяемых только в одной стране, например в Аргентине. Зачастую в таких случаях речь идет о малоразвитой системе оценки в данной стране. Считается, что в тех случаях, когда законодательство страны предусматривает отступление от международных стандартов, должны разрабатываться национальные стандарты оценки как «дополнительные». Они должны отражать:

- правовое поле страны, особенности внутренней политики и принятые профессиональным сообществом принципы практической деятельности;

- национальные цели, как политические, так и общественные;

- языковые особенности и влияние различных местных обычаев.

В СРО оценщиков в рамках саморегулирования оценочной деятельности действуют квалификационные требования к своим членам, и вводится соответствующая система профессиональных званий. В Великобритании это член (действительный или ассоциированный) королевского института чартерных сюрвейеров, в США - член Института оценки или аккредитованный сертифицированный оценщик Американского общества оценщиков. В странах Европы в настоящее время действует еще и система сертификации качества услуг по оценке недвижимости.

Что касается повышения квалификации оценщиков, то в России оно проводится не реже 1 раза в 3 года, начиная с даты выдачи диплома, подтверждающего квалификацию в области оценочной деятельности. Эту форму обучения реализуют образовательные учреждения, которые прошли согласование программ высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программ переподготовки работников в области ОД в Минимуществе РФ.

Выбор критериев оценки степени регулирования оценочной деятельности.

В соответствии с изложенным выше, составим комбинированный список критериев, свидетельствующих о наличии той или иной формы регулирования оценочной деятельности в исследуемых 23 странах. Считаем, что чем больше элементов регулирования задействовано, тем выше уровень регулирования оценочной деятельности в конкретной стране. Вот эти критерии:

1. Государственное регламентирование оценочной деятельности в форме лицензирования / саморегулирование как альтернатива.

2. Законодательное регулирование оценочной деятельности - наличие Закона «об оценочной деятельности».

3. Наличие профессиональных государственных стандартов и положений, обязательных к исполнению.

4. Наличие органа регулирования оценочной деятельности.

5. Наличие квалификационных требований.

6. Требования к содержанию отчета и оценочным процедурам.

При этом мы посчитали, что говорить о предпочтительности государственного регулирования или саморегулирования - нецелесообразно, так как каждая страна, в зависимости от уровня развития рыночности ее экономики или решаемых внутренних задач, вправе сама выбирать форму регулирования - лицензирование или саморегулирование. Успехи в развитии очевидны для обеих ситуаций: и при лицензировании (например, в США), и при саморегулировании (например, в России). Ввиду этого все страны в таблице 1 разделены на 2 группы: там, где осуществляется лицензирование, - группа А, и там, где саморегулирование, - группа В.

Кроме того, заметим, что критерий наличие профессиональных организаций оценщиков (в условиях лицензирования) или СРО (в ситуации саморегулирования) - выполняется всегда, даже если оценочная деятельность в стране только зарождается. Поэтому данный признак исключен из списка.

В таблице 1, кроме оговоренных критериев, представлены данные о численности населения каждой страны и длина периода развития оценочной деятельности в данной конкретной стране в годах (по материалам национальных изданий).

Таблица 1

Анализ факторов влияния на уровень развития оценочной деятельности в странах мира

№	Критерий Страны	Численность населения на 2015 г., чел.	Опыт оценочной деятельности	С	D	E	F	Сумма Баллов.
			Лет	Баллов
Группа А - лицензирование ОД Средний балл - 4,9
1	Бразилия	207 092 269	77	4	0	1	1	1	7
2	Германия	79 807 229	27	1	1	0	1	1	4
3	Италия	60 469 133	Н/д	0	0	1	1	1	3
4	Молдова	3 550 164	13	0	1	1	1	1	4
5	Польша	38 445 993	24	1	1	1	1	1	5
6	Сингапур	5 474 431	47	2	1	0	0	1	4
7	США	325 482 515	85	5	1	1	1	1	9
8	Франция	66 915 892	25	4	1	1	1	1	5
9	Чехия	325 482 515	23	1	1	1	1	0	4
10	Япония	126 250 911	50	2	0	1	0	1	4
Группа В - саморегулирование в сфере ОД Средний балл - 4,5
11	Австралия	23 697 214	21	1	0	1	1	1	4
12	Австрия	8 440 610	23	1	1	1	1	0	4
13	Великобритания	64 928 713	154	5	0	1	1	1	8
14	Казахстан	17 041 018	24	1	1	1	1	0	4
15	Канада	35 784 340	77	4	0	0	1	1	6
16	Китай	1375509 171	27	1	1	1	1	1	5
17	Новая Зеландия	4 578 800	30	1	1	1	1	1	5
18	Норвегия	5 080 081	Н/д	0	0	1	1	0	2
19	Россия	146 341 091	22	1	1	1	1	1	5
20	Таиланд	68 191 577	29	1	Н/д	1	1	0	3
21	Украина	42 612 528	24	1	1	1	1	1	5
22	Финляндия	5 429 021	45	2	0	1	0	1	4
23	Швеция	9 576 925	Н/д	0	1	0	1	1	3

Примечание: Здесь введены обозначения: 0 баллов - «нет», 1 балл - «есть», н/д - нет данных.



Таблица 2

Сравнительное исследование уровня развития оценочной деятельности в странах мира по континентам.

Примечание: Распределение баллов по времени существования оценочной деятельности:

1	20-35	4	66-80
2	36-55	5	80 и выше
3	56-65

Чтобы учесть эффект длительности развития оценочной деятельности в стране (в баллах), использована кодировка, представленная внизу под таблицей 2. Но этот фактор учтен и в таблице 1.

Остальные факторы для удобства представления в таблице 1 обозначены следующим образом:

С - имеет место законодательное регулирование (наличие Закона об ОД);

D - существуют профессиональные стандарты оценки;

E - существует орган регулирования ОД;

F - имеются квалификационные требования.

Если критерий для конкретной страны удовлетворяется, то в таблице 1 стоит 1, если нет - 0.

К сожалению, авторы не смогли найти важную информацию о числе оценщиков в каждой стране исследования на 1 тыс. населения. Также не было возможности установить число научных публикаций в сфере оценке в странах исследования, что могло бы говорить о научной активности (зрелости) профессионального сообщества.

Последняя графа «Сумма баллов» (табл. 1) позволила сформировать таблицу 2, где все страны распределены по континентам и частям света (и подсчитан их средний балл), а также таблицу 3 с делением стран на группы по количеству набранных баллов.

Результаты и выводы

1. Анализ таблиц показывает, что «впереди планеты всей» по уровню развития оценочной деятельности стоят США, где существует лицензирование оценщиков недвижимости. Там широко развита законодательная база, а регулирование оценочная деятельность осуществляется государственным органом. Кроме того, помимо лицензирования, существуют достаточно жесткие требования к квалификации оценщика, что говорит о поддержании высокого уровня профессионализма в этой сфере. Также одним из самых регулируемых в мире традиционно считается рынок оценочных услуг в Германии. Отметим, что для стран группы А средний балл составляет 4,9.

Таблица 3

Рейтинг уровня развития оценочной деятельности (в баллах)

Составлено на основе 1 и 2 таблиц.

На рисунке1 представлено распределение стран по уровню развития их оценочной деятельности по итогам балловой оценки, полученной в таблице 1 и сводной таблице 3.

Рисунок. Графическое представление распределения стран по уровню развития их оценочной деятельности

Составлено на основе таблицы 3.

2. Выявлено, что в большинстве развитых зарубежных стран в сфере оценочной деятельности применяется модель саморегулирования с минимальным вмешательством государства.

Так, в ряде стран с развитой рыночной экономикой, таких как Великобритания, Китай, Канада, Швеция, Таиланд, Норвегия отсутствует контроль со стороны государства. Здесь оценочная деятельность не урегулирована строго законом и в основном наблюдается саморегулирование с помощью профессиональных сообществ оценщиков. К странам с частичной долей вмешательства государства в регулирование оценочной деятельности относятся Италия и Япония. Модель саморегулирования получила средний балл 4,5 (табл. 1).

3. На последнем месте из списка рассмотренных стран по уровню регулирования оценочной деятельности стоят Тайланд, Италия, Швеция и Норвегия. Практически во всех этих странах существуют свои профессиональные национальные стандарты оценки, которые не являются законодательно утвержденными и носят лишь рекомендательный характер. Рынок оценочных услуг в Италии признается экспертами самым непрозрачным в Европе. Там не требуется и обязательное посещение оценщиками специальных курсов по изучению методологии оценки.

4. Для ответа на вопрос, какой вид регулирования более благоприятен для развития данной профессии, констатируем следующее. С одной стороны, саморегулирование влечет за собой понимание общих интересов для оценщиков, разработку рычагов влияния на свою деятельность, в том числе и посредством профессиональных стандартов. С другой стороны, существует опасность формирования некой «обособленной», «закрытой» системы для общества, где имеет место прикрытие каких-то противоправных действий (например, проведение заказных оценок), искусственное создание барьеров вступления в отрасль и пр. Если же говорить о сочетании государственного регулирования и саморегулирования, то такой вариант представляется наиболее плодотворным, хотя и существует опасность неизбежного смещения центра влияния (преобладание либо государственного регулирования, либо саморегулирования), то есть риск возникновения нестабильности системы оценки в целом.

5. Однако стремительное развитие оценочной деятельности в России (по сравнению с большинством зарубежных стран оценочная деятельность в нашей стране начала развиваться относительно недавно) обязано, на наш взгляд, именно сочетанию элементов государственного регулирования и саморегулирования. Профессия оценщика получила большую популярность в стране, и, несомненно, такое сочетание задает хорошую основу для эффективного развития и функционирования системы оценки в целом.

2.2 Проблематика регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации

Оценочная деятельность в России переживает достаточно бурное и насыщенное различными событиями и новациями время. При том, что формирование рынка оценочных услуг еще не завершено, а ряд сегментов практически не развит, основными мотивами развития профессии являются повышение оценочной культуры всех субъектов оценочных правоотношений, укрепление доверия к профессиональному оценочному сообществу и институту саморегулирования.

Основная роль в развитии российской оценки сегодня отдана саморегулируемым организациям - профессиональным объединениям оценщиков. Профессия нуждается в авторитетных саморегулируемых организациях, способных помогать, поддерживать своих членов и обеспечивать контроль за их деятельностью, а также активно участвовать в нормотворческой деятельности. Саморегулируемые организации должны стать сильными, реально действующими, выражающими общественно значимые, а не узконаправленные интересы. С внесением в 2007 году изменений в Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государство передало исполнение ряда своих функций саморегулируемым организациям оценщиков Национальному совету по оценочной деятельности, которые призваны защищать общественные интересы, формировать единые подходы к осуществлению оценочной деятельности и координировать деятельность оценщиков, а также разрабатывать федеральные стандарты и правила оценки.

Ранее институтом аналогичным Национальному Совету по оценочной деятельности можно было назвать Экспертно-консультативный Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития Экспертно-консультативный Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития.

Тем не менее, государство не полностью отказалось от регулирования рынка оценочных услуг, которые выступают гарантией развитого рынка и единства экономического пространства. Поэтому нормативное правовое регулирование остается в сфере государственных интересов и ответственности.

На настоящем этапе развития института оценки можно выделить следующие основные проблемы, затрудняющие развитие единого и эффективного рынка оценочных услуг:

-Актуализация законодательства в сфере оценочной деятельности в связи с изменением системы регулирования, вхождения России в международное экономическое сообщество;

-Уточнение норм смежного законодательства, затрагивающих вопросы независимой оценки, для обеспечения полноты и непротиворечивости законодательства, регулирующего вопросы независимой профессиональной оценки, повышения роли оценщика в гражданском и хозяйственном обороте;

-Разработка подзаконных нормативных актов, обеспечивающих формирование единой, полной методологической базы оценочной деятельности, совершенствование межведомственного взаимодействия по вопросам оценки, повышение эффективности оценки государственного имущества.

Огромное значение в настоящее время оценочные компании стали уделять, в частности, разработке внутрифирменных стандартов и методик оценки. Наиболее общие вопросы регламентированы в законе об оценочной деятельности и в стандартах оценки, утвержденных постановлением правительства РФ. Существуют также международные стандарты оценки, стандарты Российского общества оценщиков, учебные пособия и публикации, содержащие полезную информацию, позволяющую улучшать качество отчетов. Однако методики оценки объектов не унифицированы, что делает оценщика свободным в выборе той или иной методики. Этим обусловлены две противоположные тенденции взаимоотношений практикующих оценщиков: с одной стороны, взаимовыгодное сотрудничество и обмен опытом; с другой - соблюдение профессиональной тайны, а также сохранение внутрифирменных наработок в качестве пусть не всегда зарегистрированного "ноу-хау", но одного из факторов конкурентных преимуществ.

По мнению специалистов, оценочная деятельность столкнулась с серьезной проблемой, в связи с нехваткой качественных, опытных специалистов.

Прежде всего, это связано с тем, что ВУЗы, якобы "обучающие лучших специалистов страны", ежегодно выпускают сотни низкоквалифицированных оценщиков, при этом снабжая их не более чем скромным багажом знаний об оценочной деятельности и дипломом. Требуются, минимум 2-4 года практики, имея при этом неплохое строительное образование, прежде чем такой специалист сможет полноценно работать в сфере недвижимости. По результатам исследований, проведенных в 2008 году, доля оценщиков с опытом работы до 3-х лет составляет 70%.

Безусловно, нельзя не сказать, что росту качества работы специалистов-оценщиков способствует объединение российских оценщиков в СРО (Само-Регулируемые Организации). При этих объединениях работают Экспертные Советы, проверяющие отчеты об оценке. Но и здесь не все гладко. По мировым стандартам эксперт должен иметь официальный сертификат, подтверждающий получение соответствующего образования. В России таких оценщиков-экспертов, пока единицы.

Существующее законодательство относительно государственных закупок не обеспечивает единства подходов к регулированию всего цикла государственных закупок. Принятый в 2005 году Федеральный закон N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" регулирует, по сути, процедуру организации торгов. При этом в законе крайне ограничены варианты допустимых способов размещения заказа. Не задействован инновационный потенциал государственного и муниципального заказа в интересах модернизации отечественной экономики.

Существующие ныне процедуры позволяют участвовать в размещении заказа и побеждать поставщикам с низкой квалификацией, не обладающим возможностями для исполнения государственного или муниципального контракта. Кроме того, предусмотренные законодательством механизмы обеспечения качества в основном направлены на применение санкций к поставщику по факту невыполненного контракта. В результате мы имеем двойной ущерб: не выполнен заказ по закупке товаров, работ и услуг необходимого качества, бюджетные средства не освоены и возвращены в бюджет.

Существует проблема информационного пространства. Информационная база оценки - основа процесса оценки рыночной стоимости имущества. В настоящее время имеется ряд структур государственных и негосударственных, которые занимаются сбором данных по сделкам купли-продажи объектов собственности. В этих данных неполные сведения. Они разрозненны по ведомствам и типам. Кроме того, затруднено официальное получение информации из соответствующих организаций об объектах собственности, их собственниках и дееспособности граждан, участвующих в сделках. Поэтому актуальным становится вопрос систематизирования и приведения к единому стандартизованному порядку дальнейшее использование баз данных в качестве обоснованной информации.

Таким образом, создание единой информационной базы данных позволит эффективно использовать оценочную деятельность по всей республике и повысить качество оценочных услуг.

В настоящее время оценочная деятельность в России находится в стадии становления - вырабатываются механизмы правового регулирования, унифицируются стандарты оценки, решаются другие вопросы, связанные с оценочной деятельностью. Среди них немаловажным является вопрос ответственности оценщиков за результаты их деятельности по оценке, так как риск совершения оценщиком ошибки или упущения при осуществлении своих профессиональных обязанностей является достаточно высоким. А ущерб, нанесенный оценщиком своим клиентам, может исчисляться миллиардами рублей.

Проблемы, возникающие в страховании ответственности оценщиков из-за несовершенства, внутренних противоречий и пробелов регулирования этого вопроса в Федеральном законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". По договору обязательного страхования ответственности оценщиков возмещается только реальный ущерб, упущенная выгода возмещению не подлежит. В соответствии с Законом №135-ФЗ договор страхования заключается на срок не менее одного года. В указанном Законе сказано, что договор заключается с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации. Данную норму также сложно понять, поскольку положение о порядке применения срока исковой давности в законодательстве уже существует, а формулировку Закона №135-ФЗ можно трактовать так, что установленный указанным Законом период для выплаты - это обязанность по осуществлению выплаты в рамках срока исковой давности, а не в срок, установленный в договоре, или в иной разумный срок.

Законом №135-ФЗ установлено, что страховой тариф по договору обязательного страхования ответственности оценщиков может определяться страховщиками в зависимости от стажа осуществления оценочной деятельности оценщиком, количества предыдущих страховых случаев и иных влияющих на степень риска причинения ущерба обстоятельств. Данное положение соответствует ст. 11 Закона №4015-1 и означает только то, что тариф по данному страхованию нормативно не установлен.



Заключение

Оценочная деятельность - это не столько предпринимательская деятельность в собственных интересах, сколько профессиональная деятельность в общественных интересах (особенно в случаях обязательной оценки). Развитие оценочной деятельности в России должно быть тесно увязано с концепцией развития страны.

Одним из ключевых аспектов стратегического плана развития экономики РФ и в частности, оценочной деятельности является повышение эффективности государственного управления. Для обеспечения этого в оценочной деятельности очень важным аспектом является формирование законченной и целостной законодательной базы, регулирующей взаимоотношения оценщика, СРО и потребителей услуг.

...