Рынок земельных участков в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

I. Анализ законодательства в области предоставления земельных участков

1.1 Федеральное законодательства

1.2 Законодательство субъектов Российской Федерации

II. Практика функционирования рынка земельных участков и проблемы в сфере земельных отношений

III. Предложения по роли Торгово-промышленной палаты Российской Федерации и территориальных ТПП в совершенствовании функционирования рынка земли

Введение

рынок участок земельный

Стимулирование развития секторов малого и среднего предпринимательства традиционно является одним из наиболее актуальных направлений экономической политики государства в условиях рыночной экономики. Малый и средний бизнес в большинстве экономически развитых стран формируют более 50% валового внутреннего продукта и обеспечивают рабочими местами 50-70% занятого населения.

Современное понимание роли государства в регулировании экономической активности подразумевает при общей взвешенности любых мер, в какой-либо мере искажающих принципы саморегулируемости экономики, все же дифференцированные подходы к стимулированию развития различных ее секторов. В силу ряда причин наиболее нуждающимся в стимулировании и государственной поддержке является сектор малого предпринимательства. В России предприятия малого бизнеса обеспечивают производство лишь около 8,5% ВВП, при этом на малых предприятиях трудится около 15,4% занятого населения. Данные Федеральной службы государственной статистики за 2004 год. В сложившихся условиях становится очевидным, что полноценное и динамичное развитие экономики не может на протяжении длительного срока обеспечиваться за счет роста количества предприятий и масштабов деятельности крупного бизнеса - необходимо опережающее развитие секторов малого и среднего предпринимательства.

Для того чтобы государство в полной мере ощущало выгоды от высокого уровня развития малого и среднего бизнеса необходимо выполнение ряда условий. В первую очередь, малые и средние предприятия должны быть обеспечены адекватной правовой средой для осуществления предпринимательской деятельности. Во-вторых, необходимо адекватное снижение налоговой нагрузки, сокращение административных барьеров и минимизация воздействия ряда частных факторов, негативно отражающихся на условиях развития малого и среднего бизнеса. Среди таких факторов в первую очередь следует выделить низкую обеспеченность предприятий малого и среднего бизнеса недвижимым имуществом и земельными участками, необходимыми им для осуществления предпринимательской деятельности.

Основной целью данной работы является исследование рынка земельных участков и анализ степени их доступности для предприятий малого и среднего бизнеса. Задачами данной работы являются:

анализ законодательства в области предоставления земельных участков;

анализ практики функционирования рынка земельных участков и их доступности для предприятий малого и среднего бизнеса;

обоснование необходимости принятия мер по повышению степени доступности земельных участков для предприятий малого и среднего бизнеса;

разработка предложений по расширению доступа малого и среднего бизнеса к земельным участкам, в частности - роли Торгово-промышленной палаты Российской Федерации и территориальных ТПП.

Структура настоящего аналитического отчета организована в соответствии с задачами работы.

Первый раздел содержит анализ законодательства федерального и регионального уровней, регулирующего отношения в сфере предоставления земельных участков. Нормативно-правовая база рассматривается главным образом в контексте применяемых при предоставлении земельных участков процедур и ограничений, накладываемых на участников возникающих при этом отношений.

Второй раздел настоящего исследования содержит анализ современного состояния рынка земельных участков. Анализ при этом концентрируется на следующих ключевых аспектах:

ценовая ситуация на рынке;

степень свободы/монополизации рынка;

направление и степень воздействия органов власти на состояние рынка.

В третьем разделе содержатся предложения по возможной роли Торгово-промышленной палаты Российской Федерации и территориальных ТПП в совершенствовании земельных отношений в интересах малого и среднего бизнеса.

При этом под предоставлением земельных участков и частным рынком земли в данной работе понимается предоставление земельных участков в пределах городских земель и соответственно рынок земли, находящейся в пределах городских земель. На основании анализа указанных аспектов и основных проблем, с которыми сталкиваются предприятия на рынке земли, в рамках второго этапа реализации проекта будет дано обоснование необходимости принятия мер по повышению степени доступности земельных участков для предприятий малого и среднего бизнеса. В значительной мере данное обоснование будет базироваться на анализе результатов анкетирования экспертов в области рынка земли. Анкета, использованная для целей данного исследования, представлена в Приложении. Также на основании анализа анкет в рамках второго этапа реализации проекта будут выдвинуты предложения по совершенствованию функционирования рынка земли с учетом интересов малого и среднего бизнеса и возможной роли Торгово-промышленной палаты Российской Федерации и территориальных торгово-промышленных палат в стимулировании его качественного развития.

В качестве основных источников информации при проведении исследования использовались нормативные правовые документы, научно-аналитические материалы по тематике настоящей работы, данные статистического характера, а также результаты анкетирования экспертов в области рынка недвижимости и земли.

I. Анализ законодательства в области предоставления земельных участков

Законодательство, регулирующее земельные отношения в Российской Федерации, за период с 1990 года до настоящего времени претерпело значительные изменения, которые в целом можно охарактеризовать как прогрессивные. До вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации в 2001 году указанная сфера регулировалась главным образом двумя нормативными правовыми актами - Земельным кодексом РСФСР 1991 года и законом РСФСР «О земельной реформе». Помимо указанных документов вплоть до принятия нового Земельного кодекса действовал ряд подзаконных актов - указов Президента Российской Федерации. Федеральные законы в области земельных отношений были приняты лишь в 2000 и 2001 гг. - Федеральный закон от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» и Федеральный закон от 18.06.2001 №78-ФЗ «О землеустройстве» (далее - ФЗ «О землеустройстве») соответственно.

Современный этап в эволюции законодательного регулирования земельных отношений начался с вступлением в силу Земельного кодекса Российской Федерации, утвержденного Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Указанный кодифицированный акт заложил значительно более прочные в сравнении с предшествовавшими ему документами основы для полноценного развития рынка земли, вовлечения земель в хозяйственный оборот и повышения многообразия форм собственности на земельные участки, необходимого для динамичного развития современной рыночной экономической системы.

1.1 Федеральное законодательство

В первую очередь приведем перечень основных нормативных правовых актов федерального уровня в области земельных отношений, регулирующих в частности процедуры предоставления земельных участков, землеустройства и отдельные особенности, связанные с оборотом земельных участков:

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (в ред. Федерального закона от 21.12.2005 №206-ФЗ);

Федеральный закон от 25.20.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 №206-ФЗ);

Федеральный закон от 12.12.2001 №-178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. Федерального закона от 17.04.2006 №53-ФЗ);

Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 №206-ФЗ);

Федеральный закон от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (в ред. Федерального закона от 21.07.2004 №111-ФЗ);

Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 №87-ФЗ);

Федеральный закон от 17.04.2006 N 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный Кодекс Российской Федерации», Федеральный закон «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

Отдельные аспекты земельных отношений регулируются также Жилищным кодексом и Градостроительным кодексом Российской Федерации, однако в рамках данного исследования указанные аспекты не представляют интереса и не требуют детального рассмотрения.

Основополагающим законодательным актом в сфере земельных отношений является Земельный кодекс Российской Федерации. Среди принципов земельного законодательства (статья 1 п.1), определяющих основные правила хозяйственного использования земельных участков в контексте настоящего исследования необходимо в первую очередь выделить следующие принципы:

платность использования земли;

деление земель по целевому назначению на категории;

разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов и собственность муниципальных образований;

дифференцированный подход к установлению правового режима земель с учетом природных, социальных, экономических и иных факторов;

сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

Предоставление земельных участков

Важнейшим вопросом в условиях перехода к главенствующей роли частной собственности на факторы производства является вопрос отчуждения государственной и муниципальной собственности, то есть предоставления ее частным собственникам. Проблема предоставления земельных участков является одной из наиболее острых и актуальных из числа проблем, связанных с приватизацией государственного и муниципального имущества. Остроту данному вопросу придает в числе прочего и положение Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», согласно которому органы местного самоуправления должны произвести отчуждение или перепрофилирование имущества, находящегося в муниципальной собственности и не являющегося необходимым для исполнения органами местного самоуправления возложенных на них функций, до 1 января 2009 года.

Согласно Земельному кодексу граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности. Предоставление земельного участка осуществляется по заявлению заинтересованного лица. При этом Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает ряд особенностей порядка предоставления земельных участков, связанных с целью его использования. Различается порядок предоставления земельных участков: для строительства, для целей не связанных со строительством и земельных участков, на которых расположены находящиеся в частной собственности здания, строения, сооружения.

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты недвижимости, расположенные на государственных или муниципальных земельных участках, имеют исключительные права на приобретение таких участков в собственность - при обращении соответствующего лица в орган власти или местного самоуправления.

Другим особым случаем предоставления земельных участков является их предоставление для жилищного строительства. Поправками в Земельный кодекс, внесенными принятием нового Градостроительного кодекса в декабре 2004 года, введена обязательная форма предоставления участков для этих целей - форма открытого аукциона. Очевидно, что указанная норма в целом позитивно должна влиять на конкуренцию на рынке жилищного строительства. В то же время существует оговорка, согласно которой в случае участия в аукционе единственного заявителя он вправе заключить договор купли продажи земельного участка по стартовой цене аукциона. Таким образом, открывается возможность для манипулирования результатами торгов с целью получения выгод заинтересованным в приобретении участка лицом, а также представителями органов власти или местного самоуправления, осуществляющими распоряжение указанным участком.

Важным вопросом для предпринимателей, желающих приобрести земельные участки в собственность, является также вопрос о том, в чьей собственности они находятся. До разграничения прав собственности на земельные участки (на федеральную собственность, собственность субъекта или собственность муниципального образования) распоряжение такими земельными участками осуществляют органы местного самоуправления. Особым случаем является приватизации зданий, сооружений - распоряжение землей под такими зданиями и сооружениями находится в компетенции федеральных органов власти в случае, если само здание, сооружение было приватизировано из федеральной собственности. Соответственно в компетенцию органов власти субъекта Российской Федерации попадают участки под приватизированными из региональной собственности зданиями, сооружениями.

Приватизация земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости

Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельные отношения регулируются в части приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. Согласно пункту 1 статьи 28 закона приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования. При приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий происходит одновременное отчуждение земельных участков, находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды, занимаемых объектами недвижимости из состава имущественного комплекса и необходимых для их использования.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду (по желанию собственника объекта недвижимости на срок не более 49 лет), либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки. Согласно Федеральному закону от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3. Цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в зависимости от численности населения конкретных поселений. При этом до установления субъектом цены выкупа, она устанавливается на минимальном установленном законом уровне (см. Таблицу 1).

Таблица 1

Зависимость цены выкупа земельных участков от численности населения поселения

Численность населения (человек)	Цена выкупа (число ставок земельного налога)
Свыше 3 миллионов	От 5 до 30
500 тысяч - 3 миллиона	От 5 до 17
До 500 тысяч и за пределами поселений	От 3 до 10

Категории земель

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации земли по своему целевому назначению подразделяются на 7 категорий:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли поселений;

земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

Вопросы перевода земель и земельных участков из одной категории в другую регулируются Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Перевод земель из одной категории в другую возможен по заявлению заинтересованного лица в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления. Ходатайство о переводе земель из одной категории в другую при этом должно содержать ряд документов и сведений, в том числе обоснование перевода земельного участка из одной категории земель в другую.

Особенности предоставления земель сельскохозяйственного назначения

Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает правовые особенности, связанные с предоставлением земель, отнесенных к категории земельных участков сельскохозяйственного назначения. Среди специфичных принципов, применяющихся к обороту указанных земель, следует выделить следующие:

сохранение целевого использования земельных участков;

преимущественное право субъекта Российской Федерации или муниципального образования (в случаях, установленных законом субъекта) на покупку земель сельскохозяйственного отношения при их продаже (за исключением продажи с открытых торгов);

преимущественное право участников долевой собственности на земельный участок на покупку доли другого участника в случае ее возмездного отчуждения.

Таким образом, на оборот земель сельскохозяйственного назначения накладываются дополнительные ограничения, определяющие их особый статус и необходимость во взвешенном подходе к обороту и использованию. Принятие субъектами Российской Федерации нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота таких земельных участков, является недопустимым. При этом органами власти субъекта допускается регулирование таких вопросов, как установление минимального размера для вновь образуемых земельных участков, минимального срока аренды и максимальной доли земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности одного гражданина или юридического лица в общей площади таких земель в муниципальном образовании. Кроме того, органы местного самоуправления обладают преимущественным правом покупки отчуждаемых земельных участков. Арендуемый гражданином или юридическим лицом земельный участок может быть приобретен в собственность арендатором по рыночной стоимости или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования. Право собственности на земельные участки, находящиеся на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, может быть приобретено по цене, устанавливаемой законом субъекта Российской Федерации и не превышающей 20% кадастровой стоимости участка.

Землеустройство и кадастровый учет земельных участков

Процедура предоставления земельных участков подразумевает предварительное проведение землеустройства и постановки на кадастровый учет. В ряде случаев до предоставления участков в частную собственность они не имеют готовых кадастровых планов (всего кадастровые планы к настоящему моменту имеет лишь около 10% территории Российской Федерации). «Анализ состояния в области нормативно-правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации и предложения по его совершенствованию». Литвак Е.Г., Злыгостев Н.Н., Харченко В.А.. АНО ИКЦ «Бизнес-Тезаурус», Москва, 2005. Проведение землеустройства и кадастрового учета земельных участков регулируется Федеральным законом «О землеустройстве», который сложно назвать эффективным в решении основных проблем, связанных с предметом его регулирования. Процедура землеустройства является неоправданно усложненной - ряд документов, необходимых для ее прохождения являются излишними для целей, преследуемых землеустроительными работами. В условиях, когда подавляющая доля земельных участков не подвергалась кадастровому учету, отсутствует законодательное определение признаков сложившихся земельных участков (сложившегося порядка использования земельных участков), что ведет к существенному затягиванию переоформления прав на землю и накладывает существенные издержки на землепользователей. Очевидно, что закон требует существенной доработки, в частности упрощения процедуры определения границ земельных участков за счет законодательного закрепления критериев фактически сложившихся границ. В настоящее время проблема невозможности определения фактически сложившихся границ земельного участка является одним из наиболее важных факторов, сдерживающих полноценное вовлечение земли в рыночный оборот. Кроме того, требует определенной либерализации процедура экспертизы землеустроительной документации, которая является обязательной и чрезмерно усложненной. Помимо приведенных проблем следует выделить также отсутствие законодательно установленных критериев определения земельного участка, необходимого для обслуживания объектов недвижимости (при выкупе земли, на которой находятся приватизированные здания и сооружения).

Сервитуты

Одним из существенных ограничений прав собственности на земельные участки является возможность установления на них сервитутов, то есть прав иных лиц ограниченно использовать участок. Различаются два вида сервитутов - сервитуты, установленные в интересах ограниченного круга лиц, и публичные сервитуты. Для установления публичных сервитутов необходимо проведение соответствующих общественных слушаний. И в том, и в другом случае собственник вправе требовать соразмерную плату за пользование земельным участком - в первом случае с пользователей, во втором - с органов власти. При этом не является до конца урегулированным вопрос возмещения убытков собственникам земельных участков в случае, когда установление сервитута приводит к невозможности или затрудняет использование земельного участка по целевому назначению. Собственник имеет право требовать от органов власти или местного самоуправления выкупа участка или предоставления равноценного участка, а также возмещения убытков, что очевидно является длительной и сложной бюрократической процедурой, которая отвлекает ресурсы землевладельца от осуществления его профильной деятельности. Следует признать, что регулирование установления сервитутов не решает двух основных своих задач - защита прав землевладельцев при установлении сервитутов и создание полноценных правовых основ для повышения уровня развития инфраструктуры.

Подзаконные нормативные правовые акты федерального уровня

Помимо описанных законодательных актов земельные отношения на федеральном уровне регулируются подзаконными нормативными правовыми актами, устанавливающими основные требования к процедурам продажи государственного и муниципального имущества, в том числе земельных участков, регламентируют процедуры отчуждения государственных и муниципальных земельных участков. Перечень основных подзаконных нормативных правовых актов федерального уровня приведен в Приложении 2.

В контексте предоставления земельных участков в собственность наиболее интересно постановление Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 г. №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

Согласно указанному постановлению при проведении торгов в форме аукциона орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, определяют начальную цену земельного участка (на основании отчета независимого оценщика), величину ее повышения («шаг аукциона») в случае открытого аукциона и размер задатка (не менее 20% стартовой цены земельного участка). После проведения аукциона указанные органы заключают договор купли-продажи земельного участка. Аукцион может проводиться в открытой (с непосредственными торгами на аукционе) и закрытой форме (с одновременной распечаткой предложений на самом аукционе). Победителем аукциона признается претендент, предложивший наибольшую цену при соблюдении всех условий приобретения земельного участка. При равенстве предложений победителем признается тот участник торгов, чья заявка была подана раньше. В случае, если в аукционе принимает участие менее двух претендентов, он признается несостоявшимся.

Изменения в земельных отношениях в Российской Федерации, вступившие в силу с 01.07.2006 года

Федеральный закон от 17.04.2006 N 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный Кодекс Российской Федерации», Федеральный закон «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», вступивший в силу с 01.07.2006 года, принят в целях совершенствования процесса разграничения государственной собственности на землю - в частности на сокращение его сроков и упрощение соответствующих процедур.

В Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» внесены значительные изменения, в частности он дополнен статьей 3.1, в которой содержатся перечни земельных участков, которые закрепляются в собственности федеральных органов власти, собственности субъектов Российской Федерации и собственности муниципальных образований. К федеральной собственности, в частности, будут отнесены земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации, а также земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти.

Федеральный закон от 17.07.2001 N101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» с 1 июля 2006 г. утратил силу, так как очевидной представляется неэффективность заложенных в нем механизмов разграничения прав собственности на землю (чрезмерно длительные процедуры составления, согласования и утверждения перечней земельных участков). Помимо этого, упраздняются следующие нормы Земельного кодекса Российской Федерации: п. 2 статьи 17, п. 2 статьи 18 и п. 2 статьи 19. Соответствующие пункты определяли виды земельных участков, которые могут находиться в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Кроме того, упраздняется п. 4 статьи 19, устанавливающий особенности возникновения прав муниципальной собственности на землю в городах федерального значения.

Распоряжение земельными участками будет осуществляться после государственной регистрации права собственности на них. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, более подробно регламентируется пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», изложенным в новой редакции. В частности, распоряжение такими участками будет осуществляться следующими органами:

в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов Российской Федерации - органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение этими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами исполнительной власти этих субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения;

в отношении иных земельных участков - органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов.

Указанные изменения вносят поправки в Федеральные законы от 21.12.2001 N178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и от 21.12.2004 N172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

В соответствии с новой редакцией пункта 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Изданные до вступления Закона в силу акты Правительства Российской Федерации об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, будут являться основанием для государственной регистрации права собственности на эти участки. В дальнейшем государственная регистрация права собственности при разграничении государственной собственности на землю (согласно дополнению в Федеральный закон от 21.07.1997 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») будет производиться при условии подачи в регистрирующий орган заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, в котором должно указываться основание возникновения такого права. Перечень необходимых для регистрации документов будет утверждаться Правительством Российской Федерации.

Кроме того, внесены изменения в законодательное регулирование деятельности местного самоуправления. В частности ограничиваются права поселковых, сельских, районных и городских Советов в сфере регулирования земельных отношений - они лишаются полномочий по установлению порядка предоставления и изъятия земельных участков.

Поддержка малого предпринимательства

В контексте поддержки малого предпринимательства следует также отметить наличие в Федеральном законе от 14.06.1995 №88-ФЗ «О государственной поддержке малого предпринимательства» норм о наличии льгот для субъектов малого предпринимательства в приобретении помещений (ст. 7 Закона, согласно которой меры по обеспечению малых предприятий помещениями должны содержатся в государственных программах поддержки малого предпринимательства). Очевидно, что указанные льготы в целом должны облегчать для малого бизнеса приобретение объектов недвижимости и последующий выкуп земельных участков, на которых указанные объекты расположены. В то же время приходится констатировать, что нормы закона о вышеуказанных льготах для малых предприятий являются главным образом декларативными и не подкреплены реальными ресурсами, направляемыми на поддержку развития сегмента малого бизнеса.

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и его влияние на функционирование рынка земли

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» был запущен в 2006 году с расчетом на реализацию в течение 6 лет (с учетом подготовительного этапа - 2005 год). Основой проекта стала федеральная целевая программа «Жилище», к мероприятиям которой в рамках национального проекта были добавлены отдельные мероприятия. Национальный проект предполагается реализовывать в 2 этапа - первый этап планируется завершить в 2007 году, второй - в 2010. В рамках первого этапа были определены 4 основных направления мероприятий, реализуемых в рамках национального проекта:

Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования.

Повышение доступности жилья.

Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры.

Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.

В рамках настоящей работы особый интерес представляет третий приоритет проекта, в рамках которого должны предприниматься существенные шаги по модернизации рынка земли для целей увеличения объемов строительства. В рамках реализации этого направления проекта предполагается деятельность по сокращению административных барьеров в сфере строительства, предоставление государственных гарантий и субсидирование процентных ставок по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой.

Полномочия различных органов власти при реализации проекта разделены таким образом, что основные мероприятия, направленные на увеличение объемов жилищного строительства, реализуются федеральными органами власти и органами местного самоуправления. В частности, органы федеральной власти обеспечивают софинансирование мер по увеличению объемов жилищного строительства, а органы местного самоуправления - создание условий для указанного увеличения. В широком смысле целью национального проекта является существенная активизация строительных и банковских организаций в сфере жилищного строительства.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации предоставляемые под застройку земельные участки должны быть предварительно обеспечены (городскими властями) необходимой инфраструктурой. В то же время на практике на реализацию этой нормы у муниципалитетов в ряде случаев не находится бюджетных средств, что в итоге приводит к ситуации, в которой местные власти вынуждают нести соответствующие затраты застройщиков. Основным направлением финансирования в рамках решения задачи по увеличению объемов жилищного строительства должно стать предоставление гарантий и субсидий (при условии обеспечения софинансирования) по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков необходимой инфраструктурой.

Таблица 2

Финансирование мер по увеличению объемов жилищного строительства в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»

Направление	2006 (млрд. руб.)	2007 (млрд. руб.)	Всего в 2006-2007 гг.
Гарантии по направлению увеличения объемов жилищного строительства	12,5	17,5	30
Субсидии по направлению увеличения объемов жилищного строительства	1,7	3,8	5,5
По всем направлениям национального проекта (млрд. рублей)	35,4 + 26,5 (гарантии)	46,2 + 33,5 (гарантии)	81,6 + 60 (гарантии)

Общий объем финансирования мер по увеличению объемов жилищного строительства составит в 2006-2007 гг. 5,5 млрд. рублей, направленных на субсидии, и 30 млрд. рублей, направленных на гарантии по кредитам. Гарантийные средства по этому направлению составляют половину от всех гарантийных средств по проекту. При этом объемы «чистого» (без учета гарантийных средств) финансирования мер по увеличению объемов строительства составляют лишь 6,74% от общего размера финансирования национального проекта.

Следует отметить, что явный акцент в рамках национального проекта сделан не на стимулирование повышения активности непосредственных застройщиков, а на развитие системы ипотечного кредитования. В такой ситуации представляется сомнительным, что цель, состоящая в существенном увеличении объемов жилищного строительства, будет эффективно достигнута в обозримые сроки. Потенциальное влияние мероприятий проекта на рынок земли можно оценить как положительное лишь при условии построения эффективной системы взаимодействия при расходовании направляемых средств (гарантии, субсидии), которая в условиях не вполне продуманной системы контроля и распределения полномочий в рамках проекта может быть существенно искажена на муниципальном уровне, что в свою очередь может привести к неэффективному управлению бюджетными средствами. Таким образом, не является вполне очевидным, окажет ли национальный проект значимое положительное влияние на рынок земли и доступность земельных участков для хозяйствующих субъектов.

Основные выводы

Важнейшим вопросом в условиях перехода экономики к главенствующей роли частной собственности на факторы производства является вопрос отчуждения государственной и муниципальной собственности, то есть предоставления ее частным собственникам. Проблема предоставления земельных участков является одной из наиболее острых и актуальных из числа проблем, связанных с приватизацией государственного и муниципального имущества.

Земельным кодексом Российской Федерации предусматривается ряд особенностей порядка предоставления земельных участков, связанных с целью его использования - в частности, различается порядок предоставления земельных участка для строительства, для целей не связанных со строительством и земельных участка, на которых расположены находящиеся в частной собственности здания, строения, сооружения.

За гражданами и юридическими лицами, имеющими в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты недвижимости, расположенные на государственных или муниципальных земельных участках, закрепляются исключительные права на приобретение таких участков.

Важным вопросом для предпринимателей, желающих приобрести земельные участки в собственность, является также вопрос о том, в чьей собственности они находятся. С 01.07.2006 года вступили в силу существенные изменения в порядке разграничения собственности на федеральную, региональную и муниципальную, которые сокращают сроки и упрощают соответствующие процедуры. К федеральной собственности, в частности, согласно новому порядку относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации, а также земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти.

Процедура предоставления земельных участков подразумевает предварительное проведение землеустройства и постановки на кадастровый учет. В ряде случаев до предоставления участков в частную собственность они не имеют готовых кадастровых планов. Проведение землеустройства и кадастрового учета земельных участков регулируется Федеральным законом «О землеустройстве», который сложно назвать эффективным в решении основных проблем, связанных с предметом его регулирования. Процедура землеустройства является неоправданно усложненной - ряд документов, необходимых для ее прохождения являются излишними для целей, преследуемых землеустроительными работами. Более подробный анализ - см. например «Анализ состояния в области нормативно-правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации и предложения по его совершенствованию». Литвак Е.Г., Злыгостев Н.Н., Харченко В.А.. АНО ИКЦ «Бизнес-Тезаурус», Москва, 2005. Очевидно, что закон требует существенной доработки, в частности упрощения процедуры определения границ земельных участков, в частности за счет законодательного закрепления критериев фактически сложившихся границ.

В Федеральном законе «О государственной поддержке малого предпринимательства» содержатся нормы о наличии льгот для субъектов малого предпринимательства в приобретении помещений. Очевидно, что указанные льготы в целом должны облегчать для малого бизнеса приобретение объектов недвижимости и последующий выкуп земельных участков, на которых указанные объекты расположены. В то же время приходится констатировать, что нормы закона о вышеуказанных льготах для малых предприятий являются главным образом декларативными и не подкреплены реальными ресурсами, направляемыми на поддержку развития сегмента малого бизнеса.

Существенное влияние на рынок земли и земельные отношения может оказать реализация Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Потенциальное воздействие мер, реализуемых в рамках этого проекта в настоящее время оценить сложно в силу недостаточно четко специфицированных механизмов контроля за реализацией указанного проекта и распределением полномочий между различными уровнями власти. В то же время следует отметить, что планируемые к реализации мероприятия очевидно должны оказать положительное влияние на доступность земельных участков в случае, если будет эффективно выстроена система предоставления государственных гарантий и субсидий по кредитам, выдаваемым на обеспечение земельных участков необходимой инфраструктурой.

1.2 Законодательство субъектов Российской Федерации

Нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации развиваются положения федерального законодательства, в частности устанавливаются особенности регулирования процессов предоставления земельных участков. Далее обзорно рассмотрены примеры нормативного регулирования земельных отношений (главным образом - в части предоставления земельных участков) в отдельных регионах Российской Федерации.

Москва

Основным документом, регулирующим земельные отношения, в том числе вопросы предоставления земельных участков в собственность, является Закон г. Москвы от 14.05.2003 №27 «О землепользовании и застройке в городе Москве». Согласно указанному закону отчуждение земельных участков, находящихся в собственности города производится на торгах (конкурсах, аукционах). Участок, подлежащий продаже на торгах, должен быть сформирован и иметь установленные границы. Кроме того, согласно постановлению Правительства Москвы от 18.11.2003 №961-ПП «О предоставлении земельных участков в собственность гражданам на территории города Москвы», предоставление земельных участков может производиться после рассмотрения данных вопросов соответственно на Городской комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию или на окружных комиссиях по земельным отношениям и градостроительству.

Одной из особенностей регулирования предоставления земельных участков в Москве является заложенная в Законе норма о возможности передачи в собственность земельного участка по результатам реализации инвестиционного проекта по строительству. Условия передачи при этом должны быть предусмотрены в инвестиционном контракте. Стоимость земельного участка определяется Правительством Москвы с учетом дифференцированных ставок земельного налога.

Собственники зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков, находящихся под указанными зданиями и необходимых для их эксплуатации. При этом размеры платы за приобретение участков устанавливаются Правительством города с учетом дифференцированных ставок земельного налога. Также в соответствии с принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости передача прав на соответствующие здания, сооружения, помещения осуществляется исключительно одновременно с передачей прав на соответствующие земельные участки.

Московская область

В числе документов, регулирующих вопросы предоставления земельных участков в Московской области, следует в первую очередь выделить Закон Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Согласно указанному документу торги по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков организовываются по инициативе Правительства Московской области по представлению уполномоченных органов или глав муниципальных образований. Правительством определяется форма торгов, начальная цена земельного участка (на основании отчета оценщика, отбираемого на конкурсе, при этом цена не может быть меньше кадастровой стоимости земельного участка), размер задатка (не менее 20% и не более 30% стартовой цены), условия конкурса, а также организатора торгов. Извещения о проведении торгов подлежат обязательной публикации в официальных изданиях и информационных системах общего пользования (в том числе в сети Интернет).

Финансирование расходов, связанных с проведением работ по формированию земельных участков, являющихся предметом торгов, и их государственному кадастровому учету, а также с организацией и проведением торгов, осуществляется за счет средств областного бюджета и иных привлеченных средств. После проведения торгов победители возмещают расходы, связанные с проведением работ по формированию земельных участков, являющихся предметом торгов, и их государственному кадастровому учету. Затраты, связанные с регистрацией перехода права собственности на земельный участок, также возлагаются договором на покупателя земельного участка.

Стоимость земельного участка, находящегося под приватизируемым (или приватизированным ранее) недвижимым имуществом определяется по принципу, приведенному в таблице 3.

Таблица 3

Зависимость стоимости земельных участков от вида приватизации (предоставления) в Московской области

	Стоимость земельного участка
При приватизации зданий, сооружений с одновременным отчуждением земельного участка под ними и необходимого для их использования	10 ставок земельного налога
При приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий с одновременным отчуждением земельного участка под ними и необходимого для их использования	3 ставки земельного налога
При отчуждении земельных участков под ранее приватизированными объектами недвижимости	10 ставок земельного налога

В остальных случаях цена земельного участка устанавливается в размере, равном его рыночной стоимости.

Оплата приобретаемого земельного участка может производиться единовременно или в рассрочку. Рассрочка не может превышать 1 год, при этом на сумму начисляются проценты, равные ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации. В случае единовременной оплаты покупатель должен перечислить средства в течение 30 дней со дня заключения договора. Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон, в том числе в случае неуплаты или не полной оплаты покупателем земельного участка. При этом в случае расторжения договора купли-продажи земельного участка стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими до момента расторжения договора.

Новгородская область

Предоставление земельных участков в Новгородской области регулируется Областным законом от 29.04.2002 №125 «О предоставлении земельных участков на территории Новгородской области». Согласно Закону предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков для строительства из земель, находящихся в собственности Новгородской области или муниципальных образований Новгородской области, осуществляется в соответствии с порядком, установленным Земельным кодексом Российской Федерации, в частности:

без предварительного согласования мест размещения объектов - в бессрочное пользование (юридическим лицам);

с предварительным согласованием мест размещения объектов - в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Процедура и критерии предоставления гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений, устанавливаются нормативными правовыми актами Администрации области и органов местного самоуправления соответственно для участков, находящихся в государственной собственности области и в собственности муниципальных образований.

Законом также устанавливается, что при приватизации зданий, строений и сооружений, а также незавершенных строительством объектов недвижимости, одновременно лицу, приобретающему объекты, осуществляется отчуждение земельных участков, занимаемых этими объектами и необходимых для их использования. Решение о продаже земельных участков собственникам ранее приватизированных объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, принимает орган, принявший решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости. Цена земли при этом устанавливается Администрацией Новгородской области.

Ростовская область

В Ростовской области основным нормативным актом, регулирующим земельные отношения является Областной закон от 22.07.2003 №19-3С «О регулировании земельных отношений в Ростовской области». Текст Закона главным образом концентрируется на проблеме распределения полномочий между различными уровнями власти в области регулирования земельных отношений. Помимо этого значительное внимание в Законе уделяется особенностям оборота земель сельскохозяйственного назначения. Предоставление земельных участков регулируется только в части предоставления их гражданам для целей садоводства, огородничества, ведения животноводства, дачного строительства и ведения крестьянского хозяйства. В то же время в Законе не выделяются особенности предоставления земельных участков юридическим лицам для целей, не указанных выше. В связи с этим следует заключить, что регулирование аспектов предоставления земельных участков юридическим лицам осуществляется в соответствии с Земельным кодексом и не имеет в области специфичных особенностей.

В рамках распределения полномочий между различными ветвями власти к компетенции Законодательного Собрания относятся в числе прочего вопросы установления предельных (минимальных и максимальных) размеров предоставляемых земельных участков, установление ставок земельного налога для сельскохозяйственных угодий и установление случаев предоставления земельных участков бесплатно. Администрация области осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности области, производит изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных нужд области, осуществляет отнесение земель к категориям и их перевод из одной категории в другую, устанавливает порядок предоставления участков собственникам расположенных на них зданий, сооружений. Специальным органом по управлению и распоряжению земельными участками Ростовской области осуществляется установление порядка принятия и рассмотрения заявлений граждан и юридических лиц о приобретении прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной собственности Ростовской области. Органы местного самоуправления обладают правами предоставления и изъятия земельных участков из муниципальной собственности, установления публичных сервитутов, перевода земель из одной категории в другую.

Ленинградская область

Земельные отношения в Ленинградской области в части предоставления земельных участков регулируются Областным законом от 13.12.2001 №66-ОЗ «О государственном регулировании земельных отношений в Ленинградской области», Областным законом от 16.02.2005 №7-ОЗ «Об установлении полномочий органов государственной власти Ленинградской области и органов местного самоуправления Ленинградской области по предоставлению земельных участков для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности до разграничения права собственности на землю на территории Ленинградской области», в части регулирования перевода земель из одной категории в другую - Областным законом от 25.11.2003 г. №97-ОЗ «О порядке перевода земель из одной категории в другую в Ленинградской области».

...