Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

• I. Задачи исследования
• II. Методология исследования
• III. Обеспеченность г. Москвы нежилыми помещениями
• III.1 Параметры используемых нежилых помещений
• III.2 Типы нежилых помещений
• III.3 Права собственности на занимаемые помещения
• III.4 Средний метраж
• III.5 Длительность использования занимаемых помещений
• III.5 Состояние нежилых помещений
• III.6 Сдача помещений в субаренду и повышение арендных ставок
• III.7 Нарушения правил оформления аренды
• IV. Нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности
• IV.1 Соотношение муниципальной и коммерческой аренды
• IV.2 Срок использования помещений, арендуемых у Департамента имущества
• IV.3. Назначение используемых муниципальных площадей
• IV.4. Оценка состояния муниципальных помещений
• IV.5. Способы получения муниципальных помещений
• IV.6. Повышение арендных ставок
• V. Поиск и оформление аренды нежилых помещений
• VI. Отношение к идее строительства спец. комплексов для малого бизнеса
• VII. Обслуживание в «одном окне»
• VIII. Основные выводы исследования

I. Задачи исследования

Общие задачи

1. Оценить объемы первичного и вторичного рынков нежилых помещений в Москве.

2. Проанализировать эффективность взаимоотношений арендонанимателей с властями

2.1. теневая составляющая рынка аренды (в частности, субаренда)

2.2. эффективность тендеров

2.3. права арендонанимателей, проблематика взаимоотношений с властями и контролирующими органами

Потенциал строительных инвестиций

3. Определить готовность предпринимателей к инвестициям в строительство площадей.

4. Определить перспективность проекта строительства «бизнес-инкубаторов»

Юридическая составляющая арендных отношений

5. Проанализировать действующую нормативно-правовую базу по арендным отношениям

6. Проанализировать результаты исполнения Программы строительства нежилых помещений для московского малого бизнеса

7. Проанализировать процедуры оформления арендных отношений, выявить основные проблемы.

8. Анализ эффекта от перехода на формат «одного окна» при оформлении аренды

II. Методология исследования

I этап. Кабинетное исследования

Кабинетное исследование было произведено с целью получения данных общего характера о состоянии дел в сфере нежилых помещений в Москве.

Для сбора информации использовались открытые источники, в первую очередь, интернет и дайджесты печатных материалов по теме нежилых помещений. Результаты первого этапа исследования собраны в Приложении_1 к данному отчету.

II. Экспертные интервью

На втором этапе исследования были проведены 20 интервью с предпринимателями, риэлтерами и представителями муниципальных властей на тему использования нежилых помещений, связанных с этим проблем, аренды у города, «бизнес-инкубаторов» и др. Для проведения интервью был разработан специальный гайд, в котором максимально полно были учтены цели и задачи настоящего исследования. Полные расшифровки и конспекты проведенных интервью приведены в отдельном Приложении 2 к отчету.

III. Количественный опрос предпринимателей

На последнем этапе исследования был проведен количественный опрос московских малых предпринимателей. Помимо вопросов общего характера, анкета включала в себя блоки вопросов, посвященные описанию используемых предприятиями помещений, проблемам оформления арендных отношений, проблем, связанных с арендой у Департамента имущества и тендерами, отношению к «бизнес-инкубаторам». Анкета приведена в Приложении_3.

География выборки. Опрос проводился во всех административных округах г. Москвы, однако предприятия не квотировались по расположению.

В итоге, они распределились по округам следующим образом:

Округ	Долевое соотношение
Центральный административный округ (ЦАО)	26%
Северный административный округ (САО)	13%
Северо-восточный административный округ (СВАО)	8%
Восточный административный округ (ВАО)	10%
Юго-восточный административный округ (ЮВАО)	10%
Южный административный округ (ЮАО)	10%
Юго-западный административный округ (ЮЗАО)	9%
Западный административный округ (ЗАО)	5%
Северо-западный административный округ (СЗАО)	7%

Размер выборки. Всего было опрошено 610 малых предприятий

План и реализация выборки
	План	Реализация
	%%	N (600)	реальная деят-ть %%	реальная деят-ть N (610)
Оптовая торговля	43%	258	29,2%	178
Розничная торговля	5,8%	35	10,5%	64
Торговля автотранспортными средствами и мотоциклами, их тех. обслуживание и ремонт	2,3%	14	2,6%	16
Гостиницы и рестораны	1%	6	1%	6
Операции с недвижимым имуществом, аренда	4%	24	2,1%	13
Деят-ть, связанная с использ. вычислит. техники и информационных технологий / научные исслед. и разработки	2%	12	3,6%	22
Научные исследования и разработки	2,3%	14	2,6%	16
Финансовая деятельность	2,8%	17	0,5%	3
Здравоохранение	0,8%	5	1,8%	11
Предоставление услуг	13,6%	81	22%	134
Строительство	9%	54	8,9%	54
Транспорт и связь	3,9%	23	2,1%	13
Производства (кроме электрооборуд. и полиграфии)	6,7%	40	7,2%	44
Издательская и полиграфич. деятельность	2,1%	12	1,6%	10
Производство электрооборуд., электронного и оптического оборудования	0,9%	5	1,3%	8
Другое	--	--	3%	18
Итого	100%	600	100%	610

III. Обеспеченность г. Москвы нежилыми помещениями

инвестиция строительный арендный

Относительно обеспеченности Москвы нежилым фондом наиболее распространенное мнение заключается в том, что «подходящее помещение найти трудно». Так считает 58% участников опроса. В два раза меньше (24%) бизнесменов оценивают ситуацию снисходительно: «найти помещение можно, но надо постараться». И только всего лишь у 6% опрошенных поиск помещения для компании не вызывает никаких отрицательных эмоций, а последний случай поиска нежилого помещения «для себя» прошел весьма успешно.

	Вся выборка	торговля	услуги	промышленность	строительство	здравоохранение, наука, информатика	финансы, недвижимость	Прочее
N (база)	610	258	140	75	54	49	16	18
Q10. Как бы вы в целом оценили ситуацию с доступностью нежилых помещений в Москве?
найти подходящее помещение очень легко	6%	4%	6%	10%	9%	8%	13%	11%
найти нужное помещение можно, но надо постараться	24%	24%	27%	18%	15%	27%	31%	28%
найти подходящее помещение очень трудно	58%	62%	57%	49%	60%	59%	50%	44%
отказ / затрудняюсь ответить / нет необходимости	12%	10%	10%	24%	15%	6%	6%	17%

Аналогичные результаты показывает и экспертный опрос. По единодушному мнению опрошенных, в последнее время достаточно успешно удовлетворяется спрос лишь на помещения высокого класса, расположенные в элитных бизнес-центрах, такие помещения несложно найти, они нередко даже простаивают в ожидании арендаторов. Однако в среднем и низком ценовом сегменте наблюдается явный дефицит, в то время как малые предприятия интересуются в первую очередь именно недорогими помещениями:

ь «На сегодняшний день в Москве очень много помещений для аренды, потому что в последние годы велось очень большое строительство деловых центров, офисных зданий. Но я считаю, что там арендная плата слишком высока, поэтому эти помещения очень часто пустуют. В основном их арендуют фирмы, которые престижные, которые ведут бизнес с зарубежными партнерами. Простым малым предприятиям такие офисы не по карману на сегодняшний день, поэтому никакие деловые центры не устраивают - ищешь помещения, которые подешевле. Потому что по экономике не получается. В малом бизнесе сейчас нет таких больших прибылей и доходов для того, чтобы обеспечивать такую высокую арендную плату».

ь «Большая арендная плата. Иногда звонят и спрашивают: "Мы шьем трусы". Ну что трусы? Они самые дорогие стоят 60 рублей, а арендную плату они должны заплатить 40-50 тысяч рублей в месяц. Значит, они должны получить сверх прибыли эти 50 тысяч. Много с трусов вы найдете? Они ищут дешевенькое. А дешевенькое - это подвал. А подвал СЭС не пропустит по гигиеническим параметрам».

ь «Если офисы класса «А», сейчас да, застройка, пожалуйста, поотрывают с руками, с ногами. Но есть масса компаний, которые не готовы платить 800 долларов за квадратный метр. Даже дело не в том, что у них нет денег, а просто, так сказать, из своих потребностей они не предусматривают, что там что-то вроде аквариума с рыбками и потолки высотой 8 метров и какой-нибудь в ливрее швейцар на входе. А из таких нормальных офисов, обычных, которые можно снять - я не знаю, плохо себе представляю, где есть такие помещения».

Этот дефицит недорогих площадей усугубляет и то, что многие здания в последнее время меняют собственника, сокращается число промзон, а участки отдаются под более дорогую застройку, что лишает многие расположенные там малые предприятия дешевых помещений.

ь «Сейчас проблемные времена для агентов настают. Потому что выводят предприятия за территорию Москвы. А чем меньше заводов и фабрик, тем меньше, соответственно, дешевых офисов. Сейчас борьба очень жесткая».

При этом проблему усугубляет то, что не существует единой системы информирования о свободных помещениях, доступных для коммерческой аренды, а обращение к фирмам-посредникам обходится достаточно дорого:

ь «Если мы залезем, зайдем в тот же Интернет, откроем любую страницу сдачи-аренды помещений, то мы там обнаружим, что фактически для 98 процентов всего, что там написано, при снятии трубки и звоня по этим телефонам, попадаешь на риэлтерские компании, то есть рынок не открыт».

ь «Все помещения сдаются через фирмы недвижимости. Это большой минус. С одной стороны, есть какая-то гарантия, что тебя не обманут, а с другой стороны - это очень дорого, там накручивается очень много».

Пользуясь спросом на информацию, недобросовестные риэлтеры практикуют продажу баз с адресами якобы потенциальных арендодателей, которые на практике оказываются фиктивными.

Многие стараются найти помещение через знакомых, поскольку этот канал получения информации - один из самых эффективных.

По мнению предпринимателей, серьезную помощь им могло бы оказать наличие информационного центра, который бы аккумулировал всю информацию о наличии свободных нежилых помещений, доступных для аренды или покупки. Это увеличило бы эффективность поисков и сократило бы затраты:

ь «Необходим единый информационный центр по недвижимости для предпринимателей. Это должен быть сбор всей информации о предложениях по недвижимости, о финансовой поддержке и юридической поддержке. Вот в совокупности они должны обеспечивать эту услугу. Если это все можно представлять в виде каких-то альтернативных предложений - покупка, аренда, участие в тендере. Отсутствие такого информационного центра по обеспечению малого бизнеса недвижимостью, порождает то, что малый бизнес решает вопросы сам - а как он решает?»

Тем не менее, согласно данным количественного опроса, около половины опрошенных предпринимателей (41%) не испытывают проблем, связанных с помещениями.

Для прочих предпринимателей основной проблемой является высокая стоимость аренды - на нее жаловались 35% участников исследования. Причем тяжелее всего оплачивать аренду производственным малым компаниям (здесь говорят о высокой стоимости 42%) и в сфере услуг (38%).

Другие проблемы, связанные с использованием и поиском нежилых помещений, значительно менее существенны с точки зрения опрошенных. Так, по 5%-7% предпринимателей жалуются на неудобное местоположение помещения, на недостаточное количество площади или на ненадлежащее качество помещения. При этом каждый десятый уверен, что подыскать новое, более удобное и приемлемое по цене помещение, невозможно, т.к. в Москве практически нет подходящих помещений.

Непостоянство и нестабильность договорных отношений заботят всего 3% опрошенных.

Отдельные предприниматели связывают свои проблемы с помещениями с властями, полагая, что виной всему - взяточничество и коррупция (1%), невозможность выиграть тендер на помещение, арендуемое у города (2%).

III.1 Параметры используемых нежилых помещений

Большинство московских малых предприятий (75%) используют всего 1 нежилое помещение для своего бизнеса. Более всего это касается малых предприятий из сферы услуг и «наукоемких» компаний (из области здравоохранения, научных исследований и информационных технологий). 3 и более отдельных помещений используется, в среднем, только 7% московских компаний, причем чаще всего это строительные и промышленные предприятия.

В среднем, на одно малое предприятие по Москве приходится 1,36 отдельного помещения.

	Вся выборка	торговля	услуги	промышленность	строительство	здравоохранение, наука, информатика	финансы, недвижимость	Прочее
N (база)	610	258	140	75	54	49	16	18
Вопрос 12. Сколько всего отдельных нежилых помещений используется вашей компанией?
1	75%	71%	89%	64%	72%	86%	50%	72%
2	18%	21%	6%	28%	19%	10%	25%	28%
3+	7%	8%	5%	8%	9%	4%	25%	--
Среднее	1,36	1,40	1,20	1,55	1,37	1,20	1,94	1,28

Методологические замечания

Основной блок вопросов анкеты был посвящен описанию характеристик занимаемых компаниями нежилых помещений. Респондентам задавались следующие вопросы:

Q14. Тип помещения.

Q15. В чьей собственности оно находится? Если Вы его арендуете, то это аренда напрямую у собственника или субаренда?

Q16. Укажите его общий метраж (хотя бы примерно)

Q17. Как давно Вы его используете (в этом или ином качестве).

Q18. Какова базовая ставка арендной платы за это помещение (т.е. в «чистом» виде, исключая дополнительные коммунальные и прочие платежи)? Укажите хотя бы ее примерный размер в настоящее время.

Q19. Оцените нынешнее состояние этого помещения по 7-ми балльной шкале, где 1 - очень плохое, а 7 - очень хорошее.

Q20. Пришлось ли Вам делать какие-либо вложения перед тем, как въехать в это помещение - на ремонт или иные нужды? Если да, то сколько Вы потратили в долларах (запишите сумму)?

Q21. Используется ли это помещение для собственных нужд Вашей компании или сдается в аренду или субаренду?

Q22. Происходило ли за последний год повышение арендной ставки на это помещение? Если да, то, примерно на сколько процентов она повысилась?

Q23. Каковы были ваши действия при этом повышении?

Всего могло быть описано вплоть до 10 помещений, которые занимает малое предприятие.

Результаты ответов на эти вопросы анализировались как в разрезе предприятий (и тогда сумма процентов в таблицах превышает 100%, т.к. в таблица объединяла сведения о количестве помещений, превышающем количество опрошенных предприятий), так и в разрезе нежилого фонда (тогда в таблицах за 100% принимались вся совокупность описанных помещений). Далее в отчете приводятся, в основном, таблицы второго типа (выведенные на 100% для описания нежилого фонда), тогда как в Табличном Приложении к отчету приводятся таблицы первого типа в разрезе предприятий.

III.2 Типы нежилых помещений

Если принять все описанные в опросе нежилые помещения за 100%, то окажется, что половина из них (52%) являются офисными. Примерно каждое пятое помещение (18%) используется под склад. Помещения, выполняющие иные функции - производственные, торговые или используемые для оказания услуг, - встречаются значительно реже, в 12%, 10% и 8% случаев соответственно.

Далее приводятся данные по отдельным отраслям и для выборки в целом, исходя из описания всех имеющихся у предприятий помещений (поэтому сумма процентов в таблице превышает 100%).

Итак, наиболее распространенный и востребованный тип помещений - офисные; они имеются у 3/4-х всех опрошенных компаний (76%). Реже всего (в 63% случаев) офисные помещения встречаются у предприятий из сферы услуг, а чаще всего (практически повсеместно, в 94% случаев) - у строительных и «наукоемких» компаний.

На втором месте по распространенности стоят складские помещения, которые имеются у каждого четвертого (26%) малого предприятия. В основном, складские помещения необходимы торговым компаниям (40% из них), причем оптовым - значительно чаще (в 47% случаев), чем розничным (только в 19% случаев). Промышленным и строительных компаниям складские помещения нужны в 2 раза реже, чем торговым.

Третье место по уровню востребованности занимают производственные помещения, которые имеются у 18% опрошенных компаний. Чаще всего они имеются у промышленных малых предприятий и у научно-производственных компаний (в 63%-64% подобных компаний).

Риэлтеры также сообщают, что производственные помещения требуются наименее часто, однако и найти их сложнее всего, поскольку существующие промышленные предприятия постепенно выводят за МКАД. Строительство таких зданий почти не ведется, так как стоимость аренды кв. м. там ниже и срок окупаемости больше. Особенно сложно найти помещение для производств, представляющих потенциальную опасность (например, связанных с газовым оборудованием) - арендодатели не хотят иметь с ними дополнительные проблемы.

Помещения, приспособленные под торговлю и под оказание услуг, востребованы в последнюю очередь и используются только 14% и 11% опрошенных компаний соответственно - теми, чья деятельность связана с торговлей и услугами.

	Вся Выборка	торговля	Услуги	промышленность	строительство	здравоохранение, наука, информатика	финансы, недвижимость	Прочее
N (база)	610	258	140	75	54	49	16	18
Вопрос 13. К какому типу относятся используемые компанией нежилые помещения?
Производственное	18%	6%	14%	64%	11%	29%	6%	22%
Складское	26%	40%	10%	24%	24%	6%	13%	22%
Офисное	76%	73%	63%	78%	94%	94%	88%	78%
Торговое	14%	28%	4%	4%	--	--	25%	--
под услуги	11%	3%	32%	1%	--	18%	19%	6%
Другого назначения	2%	1%	1%	4%	4%	--	6%	11%
Сумма %%	146%	152%	127%	176%	133%	147%	156%	139%

По словам риеэлтеров и предпринимателей, значительной проблемой является поиск помещений, в котором совмещались бы различные типы, например, производственное, складское и промышленное:

ь «Чтобы здесь же был и склад, здесь же было и производство, и никуда не бегать. Чтобы здесь и рабочие были, какой-то цех перед глазами, и контроль был. И люди, кто приехал, клиенты, у них брать товар, они уже здесь же. Никуда человеку другому не надо ехать».

III.. Права собственности на занимаемые помещения

Если принять за 100% все описанные помещения В кросс-таблицах приведены данные, где за 100% приняты все опрошенные предприятия, а не занимаемые ими помещения. Соответственно, если предприятие занимает более одного помещения, то общая сумма процентов по тому или иному показателю в таблицах по всей выборке превышает 100%., становится видно, что доля помещений, находящихся в собственности владельцев малых предприятий крайне мала - всего 10% от всех описанных в исследовании помещений (или 14% малых предприятий владеют собственными помещениями).

Еще 6% помещений используются на каких-либо иных основаниях, отличных от права собственности и арендных отношений.

Соответственно, на правах аренды используется большинство помещений в Москве (84%). Основную долю этих помещению предприниматели занимают по договору прямой аренды (70%), и лишь каждое третье помещение (30%) идет по договору субаренды.

Доля помещений, находящихся в федеральной собственности, и арендуемых малыми предприятиями, довольно мала - всего 14% от общего числа описанного в исследовании нежилого фонда.

Что касается соотношения городской и коммерческой аренды, необходимо отметить, что площади города используются почти столь же часто, что и коммерческие (в 34% и 37% случаев соответственно).

При этом в 4% случаев (или 5% опрошенных компаний) происходит субаренда площадей города. Хотя на этот тип аренды приходится небольшой фрагмент рынка, все же его доля достаточно велика, учитывая то, что такая аренда запрещена законом и, по словам экспертов, с ней ведется непрерывная борьба.

	Вся Выборка	торговля	Услуги	Промышленность	строительство	здравоохранение, наука, информатика	финансы, недвижимость	Прочее
N (база)	610	258	140	75	54	49	16	18
Вопрос 15. В чьей собственности находятся используемые компанией помещения? (пересчитано на 100%)
в собственности нашей компании	10%	10%	9%	7%	12%	7%	36%	10%
в федеральной собств.., прямая аренда	10%	10%	8%	16%	5%	10%	--	10%
в федеральной собств., субаренда	4%	4%	4%	10%	--	8%	--	4%
в коммерческой собств., прямая аренда	30%	37%	21%	24%	32%	33%	14%	30%
в коммерческой собств., субаренда	7%	7%	8%	2%	7%	8%	--	7%
в муниципальной собств., прямая аренда	30%	27%	38%	28%	27%	23%	46%	30%
в муниципальной. собств., субаренда	4%	3%	3%	9%	4%	2%	--	4%
используется на других основаниях	6%	2%	9%	4%	12%	8%	4%	6%
Сумма %%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%

III.4 Средний метраж

Средний метраж одного занимаемого компанией помещения составляет 157 кв.м Не следует путать данный показатель со средним размером всех занимаемых компанией помещений (который будет рассчитан позднее). .

	Вся выборка	торговля	Услуги	промышленность	строительство	здравоохранение, наука, информатика	финансы, недвижимость	Прочее
N (база)	610	258	140	75	54	49	16	18
Вопрос 16. Укажите общий метраж каждого занимаемого помещения (пересчитано на 100%)
Средний метраж	157 м2	171 м2	130 м2	170 м2	147 м2	119 м2	240 м26	114 м2
до 30 м2	21%	18%	28%	23%	20%	25%	7%	22%
31 - 60 м2	20%	16%	18%	24%	26%	32%	21%	26%
61 - 100 м2	17%	19%	18%	10%	13%	13%	25%	17%
101 - 200 м2	20%	23%	20%	14%	20%	13%	14%	26%
201 - 500 м2	15%	15%	11%	23%	14%	13%	11%	4%
более 500 м2 Для расчета «среднего метража» категория «свыше 500» приравнивалась к 700 кв.м, несмотря на то, что респонденты из отрасли «операции с недвижимостью», скорее всего, имели ввиду значительно более масштабные цифры.	7%	8%	5%	7%	6%	3%	21%	4%
Сумма %%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%

С этим согласны и риэлтеры:

ь «Самое востребованное - это 100, 200 метров».

ь «Сто метров самые востребованные. До двухсот: 100, 150, 200. На большее не всегда бывают у людей деньги».

Наибольшие помещения, в целом, занимают малые предприятия, работающие в таких сферах как торговля/обслуживание автомашин (289 м2), гостиничный и ресторанный бизнес (240 м2), розничная торговля (206 м2) и промышленность в целом (170 м2).

Минимальная потребность в нежилых помещениях наблюдается у компаний, связанных с информационными технологиями (72 м2), у транспортных компаний (84 м2) и издательско-полиграфических компаний (109 м2).

ОТРАСЛИ (ПОДРОБНО)	N	м.кв.
В среднем	610	156,9
Торговля, тех.обслуживание и ремонт авто	16	289,1
Операции с недвижимым имуществом, аренда	13	261,6
Гостиницы и рестораны	6	240,0
Производство (кроме электрооборудования и полиграфии)	44	214,3
Розничная торговля	64	206,5
Научные исследования и разработки	16	172,5
Производство электрооборудования, электронного и оптического	8	168,8
Строительство	54	147,0
Оптовая торговля	178	146,7
Предоставление услуг	134	123,8
Здравоохранение	11	121,9
Издательская и полиграфическая деятельность	10	108,8
Транспорт и связь	13	83,8
Информационные технологии	22	71,7
Финансовая деятельность	3	56,7
Другое	18	113,7

По словам экспертов, очень трудно бывает найти небольшие помещения - до 30-50 кв.м. Некоторые арендодатели предпочитают сдавать сразу большой объем и минимизировать собственные усилия (нередко так поступают те, кто скупает здания для последующего ремонта и сдачи в аренду). В то же время многие виды бизнеса не требуют больших площадей:

ь «Для контор, подобных моим, есть проблема, -- у меня мало народу работает -- три человека на техническом обеспечении. Нам не нужно 120 квадратных метров офиса, а нужна хорошая 25-тиметровая комната с парковкой и подъездами. Это найти сложно. Найти здоровые этажи -- запросто, но мы не утянем просто».

III.5 Длительность использования занимаемых помещений

Средний срок использования занимаемых помещений - почти 5 лет (4 года и 11 месяцев).

Дольше всего используют свои помещения

- рестораны (и гостиницы) - 7 лет и 3 мес.

- авторемонтные мастерские - 7 лет и 1 мес.

- строительные организации - 6 лет и 5 мес.

- промышленные предприятия - 5 лет и 1 мес.

- предприятия сферы услуг - 5 лет

Как видно из таблицы ниже, именно среди строительных организаций чаще всего встречаются компании, которые занимают свои помещения уже длительное время, свыше 10 лет (23%).

При этом те, кто арендовал помещения достаточно давно, оказываются в несколько привилегированном положении по сравнению со вновь появившимися компаниями, поскольку они получали их в ситуации меньшего дефицита, многие - на более мягких условиях:

ь «Если посмотреть по Москве, кто где сидит и как и почему, то воспользоваться этим опытом, наверное, не получится, потому что у каждого свой индивидуальный опыт. Либо это связно с личными контактами, родственными, либо это выделение фирмы из организации. Вот был исследовательский институт, он породил фирму, она там сидела, потом она зарабатывала деньги и стала понемножку к себе помещения забирать. Вот такие случаи бывают».

ь «В то время, когда появилась возможность снимать вот эти площади в аренду, в то время были такие неформальные связи непосредственно с руководством этой организации, у которой мы арендуем это помещение. Но так как это было начало 90-х, там все было максимально упрощенно. Ну, где-то по знакомству, где-то по каким-то наработкам и так далее».

	Вся выборка	Торговля	Услуги	промышленность	Строительство	здравоохранение, наука, информатика	финансы, недвижимость	Прочее
N (база)	610	258	140	75	54	49	16	18
Вопрос 17. Как давно вы используете эти нежилые помещения? (пересчитано на 100%)
Средняя длительность	4 г. 11 м.	4 г. 8м.	5 лет	5 лет 1 мес	6 лет 5 мес.	4 года 3 мес	3 года 11 мес.	4 года 3 мес.
До года	22%	24%	27%	17%	10%	20%	7%	30%
До 3 лет	27%	25%	27%	28%	25%	35%	32%	26%
До 6 лет	22%	24%	15%	19%	26%	23%	50%	22%
До 10 лет	18%	20%	14%	22%	19%	17%	11%	17%
Свыше 10 лет	12%	9%	16%	16%	23%	5%	--	4%
Сумма %%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%

Несмотря на то, что даже давним арендаторам постоянно повышают уровень арендной платы, этот рост все-таки чуть ниже роста на рынке вновь заключаемых договоров, поскольку владельцы зданий опасаются остаться без арендаторов и искать новых, а тем самым лишаться гарантированного дохода.

III.5 Состояние нежилых помещений

Помещения, в которые в свое время въезжали компании, по большей части требовали ремонта (60%). Около половины тех, кому пришлось ремонтировать новые помещения (28% от всех опрошенных), тратили на ремонт не более $5.000.

В настоящее время состояние нежилого фонда Москвы оценивается чуть выше среднего - на 4,84 балла по 7-балльной шкале (где «4» - это средняя оценка между 1=«очень плохое состояние» до 7=«очень хорошее»).

Наиболее неприхотливыми в отношении внешнего вида рабочих помещений выказывают себя предприниматели, занятые в промышленности: оценивают нынешнее состояние своих помещений выше среднего (на 5,08 балла), при том что делали ремонт всего лишь в 58% случаев.

Кроме того, состоянием своих помещений весьма довольны и риэлтеры (оценивая их почти на «отлично», на 6,11 балла), что не удивительно, т.к. в данном случае речь идет о тех помещениях, которые продаются или сдаются в аренду.

Если говорить о том, насколько часто помещениям требуется ремонт, можно заметить, что реже всего о нем задумываются производственники, оптовики (в 50% случаев) и те, кто заняты в «наукоемких» отраслях (НПО, информационные технологии, здравоохранение - также в 50% случаев).

Напротив, чаще всего ремонт вновь обживаемых помещений характерен для таких отраслей как сфера услуг (68% предпринимателей, занятых в этой сфере, пришлось делать ремонт), гостинично-ресторанный бизнес (без ремонта обошелся лишь каждый четвертый) и в розничной торговле (ремонт в 74% случаев), что естественно, поскольку они работают с частными лицами и их доходы впрямую зависят от того, какое впечатление о компании сложится у клиентов.

	Вся Выборка	Торговля	Услуги	Промышленность	Строительство	здравоохранение, наука, информатика	финансы, недвижимость	Прочее
N (база)	610	258	140	75	54	49	16	18
Вопрос 19. Оцените нынешнее состояние занимаемых компанией помещений. (пересчитано на 100%)
Средняя длительность (по 7-балльной шкале от 1=очень плохое до 7=очень хорошее)	4,84	4,72	4,90	5,08	4,40	4,83	6,11	4,96
Вопрос 20. Пришлось ли вам делать какие-либо вложения перед тем, как въехать в это помещение - на ремонт или иные нужды? (пересчитано на 100%)
Нет, не приходилось	40%	42%	31%	42%	35%	50%	36%	62%
до $1500	14%	13%	17%	19%	16%	12%	5%	8%
$1500 - $5000	14%	16%	13%	13%	7%	13%	9%	15%
$5000 - $15000	11%	10%	10%	12%	9%	12%	18%	8%
$15000 - $50000	11%	12%	12%	4%	14%	6%	32%	8%
более $50000	5%	3%	11%	7%	9%	6%	--	--
затрудняюсь ответить	5%	5%	6%	2%	11%	2%	--	--
Сумма %%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%

Чаще всего стоимость ремонта вычитывается из арендной платы за первый год, что указывается в договоре. Однако бывают и случаи, когда, сделав ремонт, арендатор лишается помещения, теряя вложенные в него средства. Особенно часто это происходит при аренде с помощью «связей», без надлежащего оформления. Тогда, например, в случае смены руководства компании-арендодателя предприниматель остается ни с чем. Такая перспектива заранее останавливает владельцев некоторых малых предприятий, которые не рискуют делать ремонт в арендованных помещениях, не имея никаких гарантий.

III.6 Сдача помещений в субаренду и повышение арендных ставок

Абсолютное большинство опрошенных малых предприятий (97%) , по их собственному свидетельству, используют занимаемые помещения исключительно для собственных нужд. В субаренду (или аренду, если это собственное помещение) сдается не более 1% всех описанных в исследовании помещений, главным образом, это помещения, принадлежащие риэлтерским компаниям / компаниям-застройщикам. И еще 2% всех помещений частично сдается, а частично используется их основными арендаторами/хозяевами. Чаще всего подобное «двойное» использование помещений практикуется производственниками, у которых может образоваться излишек площадей.

Крайне больной вопрос для половины московских малых предприятий - быстрые темпы повышения арендных ставок за последний год. По свидетельству участников опроса, ставки были повышены на 48% занимаемых ими помещений. Любопытно, что чаще всего она повышалась на помещения, которые арендуют компании, оказывающие разного рода услуги (54% помещений в сфере услуг), и научно-производственные и информационные компании (63% помещений по обеим отраслям) В здравоохранении ставка была повышена лишь для 20% помещений. Поскольку здравоохранение включается в отраслевую группу «наукоемких» предприятий наряду с научными и информационными, оно «опустило» средний показатель по группе до 52%, который и приведен в таблице..

Повышение арендных ставок колеблется между 16%-25%, в зависимости от типа отрасли, типа и размера помещения, типа аренды, базовой стоимости аренды. В среднем, повышение арендных ставок произошло на 18,1% Здесь и на следующей странице средние арендные ставки рассчитаны не на основе точных величин, а на основе интервалов, т.е. эти значения могут отличаться от точных на десятые доли процента.. Эта цифра рассчитана на основании только ответов тех, кто испытал на себе повышение арендных ставок, и не отражает средний показатель по всем предприятиям г. Москвы.

В подавляющем большинстве случаев (92%) предприниматели соглашаются на повышение арендной ставки и оплачивают помещения по вновь назначенным ценам. Лишь в 4% случаев предпринимателям удавалось «сбить» новую цену и добиться незначительного повышения ставки. На более кардинальные меры - как то: сокращение занимаемой площади или переезд в более дешевое помещение - решились только 3% опрошенных.

Наиболее заметно повысились ставки для промышленных малых предприятий (на 21,6%), для розничных торговых компаний (на 21,1% Расчет средних здесь производился не по базе данных, а по сформированным интервалам, т.е. приведены не точные средние значения, а приблизительные), для информационно-технологических компаний (на 21,8%) и транспортных предприятий (на 23,3%).

Несколько меньше повышение арендных ставок затронуло строительные компании, научно-исследовательские и здравоохранительные организации.

	Вся Выборка	Торговля	Услуги	Промышленность	Строительство	здравоохранение, наука, информатика	финансы, недвижимость	Прочее
N (база)	610	258	140	75	54	49	16	18
Вопрос 22. Происходило ли за последний год повышение арендной ставки на это помещение? (пересчитано на 100%)
Не изменялась в течение 2005 г.	44%	41%	39%	61%	47%	41%	52%	33%
Повысилась:	48%	48%	54%	33%	48%	52%	48%	44%
до 10%	10%	11%	10%	4%	14%	14%	4%	6%
на 11-15%	9%	10%	12%	6%	5%	3%	19%	17%
на 16-20%	10%	10%	10%	5%	14%	10%	11%	11%
на 21-30%	14%	15%	17%	12%	12%	16%	7%	--
более 30%	5%	3%	5%	7%	5%	9%	7%	11%
Снизилась в течение 2005 г.	0,3%	0,6%	--	--	--	--	--	--
Арендовано менее года	8%	9%	8%	5%	5%	7%	--	22%
Затрудняюсь ответить	1%	1%	--	1%	--	--	--	--
Сумма %%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%

Как и следовало ожидать, предприниматели не приветствуют рост ставок, однако относятся к этому с пониманием, поскольку этот процесс происходит непрерывно, а переезд сопряжен со значительными издержками.

III.7 Нарушения правил оформления аренды

Как показывает опрос, в основном в Москве соблюдаются правила по оформлению арендных отношений: об этом свидетельствуют 83% опрошенных. Впрочем, возможно, при анкетировании не все предприниматели были достаточно откровенны, поскольку в глубинных интервью такая практика описывалась нередко. Кроме того, даже если руководствоваться полученными результатами анкетного опроса, выходит, что закон не соблюдается не менее чем в каждом шестом случае аренды.

Наиболее распространенным способом занижения официальной арендной платы являются различные дополнительные выплаты, которые ложатся на плечи арендатора и фактически являются завуалированной формой отчислений арендодателю (11% от всех ответов). В частности, это может быть оплата стоянки автомобилей, охраны, услуг связи, пользования Интернетом. При этом наниматель не имеет выбора и вынужден выплачивать суммы, зачастую выше рыночных:

ь «Вот у нас стоит очень дорогой Интернет, и я не могу себе поставить дешевый. Я звоню провайдеру, называю номер АТС, он говорит - мы туда поставить не можем, потому что АТС принадлежит конкретно этому ФГУПу. Я за Интернет в месяц плачу где-то 250 долларов, притом, что я дома выкачивал такой же трафик за 25 долларов. Я могу пойти в суд, подать в Антимонопольный комитет, поскольку я не имею возможности поменять провайдера. Но это значит - опять идти в жесткий конфликт с работниками соответствующей этой конторы. Понятно, что этот провайдер, он не из пустого места возник, и администрация, то есть арендодатель, понятно, с этого очень неплохо имеет. Но я не знаю, почему этим не занимаются соответствующие организации».

Менее распространен вариант заключения договора аренды на меньшую сумму, чем та, о которой договариваются стороны. В количественном опросе он получил лишь 5% упоминаний, однако можно предположить, что в реальности такая практика более распространена:

ь «Иногда бывает, что 50/50. Иногда бывает 60/40. Это в зависимости от того, кто сколько хочет показывать свои доходы. Некоторые говорят, что все только через сберкассу. Все. Полностью, что они получают за аренду плату. Все. Либо вы говорите "Мы не можем показывать 50/50".

ь «В наших магазинах существуют договора, но в основном содержании их указаны немного другие условия. Там сумма меньше стоит и часть наличными я отвожу хозяину В одном магазине цена стоит где-то 100 долларов за метр, во втором - 80 долларов. А в нашем основном магазине цена стоит 160 долларов, в нем все официально и оплату делаем через банк».

ь «Договор есть, естественно, не на всю сумму Так хочет хозяин, ему нужен нал, чтобы кому-то что-то платить, это удобнее мне, потому что это позволяет выводить из-под налогообложения некоторые суммы».

Тем не менее, похоже, что такая практика постепенно отходит в прошлое ввиду ужесточения проверок:

ь «Cейчас российская экономика идет по пути очищения от криминала. Цена нарушения становится выше, и многие уже стараются не рисковать».

ь «Раньше, еще несколько лет тому назад, очень многие хозяева помещений заключали договоры на половинную стоимость арендной платы, и половина платилась неофициально в карман тем, кто сидел у раздачи этих помещений..В последнее время, вот я знаю по опыту завода «Авангард» - да, практиковалось такое, потом занялась прокуратура отделом недвижимости, сменили полностью весь штат отдела, сменился директор, потому что прежнего убили. И сейчас - очень строго. Теми, кто там ведет работу с арендаторами, такое не практикуется сейчас».

ь «Раньше эта практика, действительно, была очень распространена, когда указывали в договоре одну сумму, скажем, 10 000 рублей, а остальное платили налом. Это связано, скорее всего, с тем, что начались милицейские проверки и начали просто давать сроки за это, просто ловили за руку в момент передачи денег. И как-то прекратилось. Сохранилось, наверное, там, где арендные отношения не пересматривались уже много лет, годов, эдак, с 90-х, когда все только начиналось. Вот все эти ряды ларьков, магазинчики маленькие возле метро. Это знаете, время всяких «крыш», бандитов, когда говорили, что обязательно надо платить за то, чтобы здесь стоять, где владельцы сохранились еще с тех времен и получают плату в привычном порядке».

Встречаются и откровенные поборы со стороны арендодателя, когда арендатора предупреждают об этой дополнительной составляющей аренд...