В результате несмотря на относительно невысокий уровень арендных ставок, многие предприниматели не стремятся арендовать площади у города.

Некоторые считают такую затею бесперспективной, поскольку заранее предполагают, что система распределения не может быть объективной, а поэтому без наличия «связей» не делают даже попытки что-либо получить.

ь «Если ты просто решишь в тендере поучаствовать, ты просто замучаешься с документацией, и еще заплатишь, и не выигрываешь, потому что известно, кто в этом тендере выиграет».

ь «Там все схвачено, и очень давно, там работают серьезные люди, есть риэлторские конторы, которые сидят на этом…Никто же не скажет, что дал начальнику ДИМа взятку, все вопросы решаются на уровне уполномоченных компаний. Лет пять-шесть назад я понял, что это игра не для меня, что я никогда не получу ничего -- мне просто жалко времени. Меня как волка кормят ноги и время. Поэтому я перестал этим заниматься».

Кроме того, высокая стоимость комплекта документов при полной непрозрачности системы отбора делает такие траты малорентабельными.

ь «Тендер хорошо, когда он полностью открыт и достаточно простые правила участия, а когда в тендере все скрывается, нельзя заранее получить информацию - вот заплати и потом получишь пакет документов, что ты должен подготовить… Там деньги исчезают, которые заплатил, и все».

ь «У нас в Москве совершенно уродская система. Сначала я должен был платить -- даже не аренду, а на право аренды. А потом уже саму аренду. Это какой-то… У меня такое ощущение, что дорогое правительство Москвы ни хрена не понимает, что оно хочет. Оно хочет, чтобы предприниматель и блины пек, и детей рожал. Есть бизнес, у которого серьезные обороты и он все это может потянуть. А есть бизнес, который бизнесом по большому счету не является, в силу того, что это не столько бизнес, сколько богадельня».

Существующая система информирования о тендерах также оставляет бизнесу мало возможностей:

ь «Происходит очень странно. Когда будет проводиться тендер на то или иное помещение узнаешь тогда, когда он уже прошел. Когда мы заявляем о том, что хотим принять участие, они говорят, Вы знаете, уже прошел. То есть, еще не начавшись, он уже имеет победителя. Они формально правы, потому что у них оговаривается, там тендер проходит не в день, а в месяц. Пока там все бумажки соберешь, они говорят, мы уже выбрали».

ь «Скорее всего, можно улучшить, если, например, тот же самый тендер будет не какой-то там для определенных кругов, а именно открытый для всех предприятий, которые могут принять участие. Чем больше будет предприятий, тем меньше возможность дать взятки. Все не могут все равно дать. Типа аукциона: голосование, открытое».

Таким образом, очевидно, что желающих поучаствовать в конкурсах стало бы больше, если бы а) улучшилась система информирования о выставляемых помещениях; б) стартовый комплект документов обходился бы в небольшую сумму (например, в пределах 100 долларов); в) предприниматели убедились бы, что выиграть тендер возможно и без предварительных договоренностей.

Некоторые также отказываются от идеи аренды у города, поскольку их не устраивает плохое состояние предлагаемых площадей:

ь «В Управе нам давали перечень помещений, которые можно арендовать. Мы хотели побольше заняться торговлей строительными материалами. И после того, как мы посмотрели эти помещения, они оказались не очень удобными - это подвальные, как правило, были помещения, требующие большого ремонта, и в таких местах, которые не привлекали бы покупателей - то есть неинтересные места. И мы отказались от этой идеи».

Поскольку малый бизнес заведомо проигрывает более крупным бизнес-структурам, так как его возможности значительно скромнее, он может претендовать на наиболее неприспособленные помещения:

ь «Малый бизнес имеет ограниченные финансовые возможности, и ему сложно конкурировать с более крупными предприятиями, с финансовыми структурами. И самые лучшие помещения малому бизнесу не достаются. В 90% случаев максимум, на что может рассчитывать малый бизнес, это какие-то подвальные помещения, которые требуют каких-то серьезных вложений, ремонт».

При проведении тендеров на помещения, находящиеся в крайне плохом состоянии, описывались даже случаи использования подставных участников, т.к. на них не находилось других претендентов:

ь «Я один раз участвовал в качестве подставного левака. Родственник там участвовал… Тендер на офис, где бывшая камера, где мусоропровод раньше был. На эту камеру надо было показать, что какая-то бешеная конкуренция. Бывшая замусореная камера с крысами -- претендентов сложно найти. И он получил. Это у него называлось офис».

IV.6 Повышение арендных ставок

Более двух третей предпринимателей (70%) осведомлены о том, что арендные ставки на муниципальную собственность будут приближаться к рыночному уровню. Хотя для половины из них (32%) подобная информация воспринимается еще «на уровне слухов».

Отношение к этому повышению неоднозначное. С одной стороны, нынешняя система кажется предпринимателям непрозрачной, многие сталкивались с тем, что реальные ставки - с учетом коррупционной составляющей - оказываются выше:

ь «Цены нормальные, хорошие - тут ничего сказать нельзя. Но ведь не всегда ты платишь ту формальную цену, которая установлена в рамках закона, но еще к этому налагаются всевозможные - как бы это назвать? - оплаты услуг людей, которые отвечают за сдачу в аренду этих помещений. И не всегда ситуация при этом предсказуема, потому что при смене власти, при перестановке органов, контролирующих сдачу помещений в аренду, всегда меняется ситуация конкретно с вашим помещением. И неизвестно, сколько вы реально заплатите, никогда нельзя предугадать».

ь «Сейчас ставки высокие, так как везде обязателен откат. Они обязаны сдавать по государственным расценкам, но также присутствует и черный путь взаиморасчетов. Нет смысла сдавать по 30$ когда можно по 200$. Очень много ЖЕКов и ДЕЗов сдают по двум договорам: белому и черному».

С другой стороны, у идеи повышения ставок есть и противники. В частности, распространено мнение, что состояние большинства зданий, которые находятся в ведении Департамента имущества, далеко от идеального, многие из них требуют ремонта и в такой ситуации возможность повышения ставок вызывает недоумение:

ь «Весь фонд, который имеется в Москомимуществе, - это старые, полуразвалившиеся здания. И как они могут получать арендную плату за то, что требует больших капитальных вложений для ремонта и содержания этого здания, чтобы можно было вести в нем нормальную деятельность, - ну, я не знаю, они не правы. Тем более все, что у них есть, в Москомимуществе, это постройки начиная там от 30-какого-то года, 68-го - то, что уже требует капитального ремонта. А они еще повышают цену за это помещение».

Кроме того, повышение ставок будет болезненно воспринято предприятиями, которые получили помещение давно, с коррупцией никак не сталкиваются, однако зачастую не в состоянии оплачивать аренду по рыночной ставке.

ь «При Толкачеве департамент имущества, хотя тоже ставки повышал, но выполнял функцию социальную в основном. И тогда не очень хулиганили с рыночными отношениями, со всякой оценкой и всем прочим. Пришел Владимир Николаевич Силкин, возглавил департамент имущества и тот перешел на рыночные рельсы. Появилось понятие «независимый оценщик», которого выбирает департамент имущества. Появился федеральный закон об оценке, который продавили наши оценочные организации, соответственно, Москва была вынуждена исполнять его. Применяется оценка, она становится частью расчетной формулы, которая подгоняется под плановое задание. Ну, понятно, механизм понятен, откуда логика, но непонятно, как мы будем решать социальную задачу».

Предприниматели высказывали мнение, что в таком случае льготы, получаемые за счет низких городских ставок аренды, можно было бы предоставлять в иной форме - например, в виде налоговых послаблений, что позволило бы сделать ситуацию более прозрачной и поставить всех участников в равные условия. Однако, вероятнее всего, это противоречило бы Федеральному законодательству.

Еще одним возражением против повышения ставок является то, что они оказывают влияние на ставки коммерческой аренды

ь «После того, как Москва стала отпускать ставки на аренду, переходить к рыночным -- поползли ставки и на вторичном рынке. Там работают не дураки. Москва сдерживала рынок, и хотя в Москве было тяжело получить договор, допустим, тяжело согласовать -- это и сейчас проблема -- при этом Москва давала низкие цены, что позволяло сдерживать весь этот сегмент. Худо-бедно -- если абстрагироваться -- мы оператор на рынке с 30-ю процентной долей».

О льготных корректирующих коэффициентах, применяемых при расчете ставки арендной платы для тех, кто зарегистрирован в «Реестре субъектов малого предпринимательства» осведомлено подавляющее большинство (95%) предпринимателей, арендующих муниципальные помещения. И большинство, хотя и не все (85%) пользуются этим правом. Стоит отметить, что наибольшее число неосведомленных о такой возможности наблюдается среди предпринимателей, владеющих торговыми компаниями (9% против 5% в среднем).

V. Поиск и оформление аренды нежилых помещений

На протяжении последнего года почти каждый третий предприниматель занимался поиском и оформлением аренды (23% - завершили этот процесс до конца года, а еще 8% продолжали этим заниматься на момент опроса). Чаще всего помещения требовались предпринимателям, которые работают в торговле (27% из них), в промышленности (29%), в информационных технологиях (41%)

24% опрошенных пользуются своими помещениями уже 1-2 года (т.е. последний раз они искали помещения в 2003 - 2004 гг.) и примерно столько же (21%) пользуются своими помещениями с 1999-2002 гг. Дольше всего «сидят» в своих помещениях компании, работающие в сфере услуг и в строительстве.

В большинстве случаев (78%) оформлением договора занимались только сотрудники компании, а риэлтеры помогали в этом не чаще, чем в каждом десятом случае (7% договоров оформлялось только через посредников, а 3% - собственными сотрудниками совместно с риэлтерами).

Как правило, процесс оформления арендного договора считается средним по трудоемкости: он оценивается, в среднем на 4, 29 балла по 7-балльной шкале (где 1 = «очень легкий процесс», 7 = «очень трудоемкий процесс», а 4 балла - составляет середину шкалы). При этом необходимо понимать, что средняя оценка получается не потому, что большинство опрошенных давали среднюю оценку, а потому что части предпринимателей (примерно каждому пятому, 22%) этот процесс показался относительно легким, а части (29%) - весьма трудоемким.

Легче всего оформление аренды дается сотрудникам компаний, работающих в научно-производственной отрасли и в информационных технологиях.

В среднем, по оценкам малых предпринимателей, процесс оформления аренды занимает 51 рабочий час, если оформление ведется неспециалистом, т.е. сотрудником компании-арендатора. При этом сотрудники компаний, работающие в сфере услуг, тратили значительно больше времени, - в среднем, 69,5 часов. Возможно, это связано с тем, что именно в сфере услуг чаще всего арендуют муниципальные помещения, оформление аренды которых, как правило, более трудоемкий и длительный процесс, чем аренда коммерческой недвижимости.

Наименьшие временные затраты на подбор и оформление помещения зафиксированы среди строительных организаций и научно-производственных и информационно-технологических компаний. Строители тратили на оформление аренды 39 рабочих часов, в среднем, при том, что треть строительных компаний оформила аренду всего за 5 рабочих часов. Примерно такие же показатели и у научных и информационных компаний (33 часа в среднем и 27% тратят на процедуру менее 5 часов).

VI. Отношение к идее строительства специальных комплексов для малого бизнеса

Половина (50%) работающих в Москве малых предприятий испытывает неудовлетворенность имеющимися у них помещениями и в той или иной степени заинтересована в том, что сменить или расширить арендуемые помещения.

В большей степени в новых помещениях нуждаются торговые малые предприятия (особенно розница!), авторемонтные мастерские и строительные компании, в меньшей степени - производственные и «наукоемкие» малые предприятия, а также предприятия из сферы услуг.

На момент опроса в процессе поиска помещения находились не менее половины предпринимателей (54%) из тех, кто заинтересован в смене или расширении арендуемых помещений. Таким образом, в целом, среди всех опрошенных предпринимателей, поиском помещения в настоящее время занимаются не менее 28%.

Ниже приводятся проценты от числа предпринимателей, которые в данный момент ищут помещения. Основной проблемой, с которой они сталкиваются, является высокая цена аренды - об этом упомянула половина их них (56%). А в каждом десятом случае (11%) доступные по цене помещения обязательно требуют ремонта, т.е. дополнительных вложений. Иногда за доступную цену предлагаются помещения с неподходящих размеров (12%). Большинство предпринимателей не ограничивают круг поисков помещения каким-то определенным местом, однако не менее 8% «завязаны» на требующийся им район / место и испытывают дополнительные сложности из-за того, что не могут найти помещения именно в этом месте. С проблемами, связанными с оформлением аренды, с бюрократическими проволочками, сталкиваются лишь 4%. Каждый пятый (20%) недоволен деятельностью риэлтерских агентств, которые «только мешают» искать помещения, предоставляют неверную информацию или требуют моментальной оплаты своих услуг. И столько же (18%) просто жалуются на отсутствие подходящих помещений в Москве.

Вопрос о приобретении помещений в свою собственность оказывается несколько более актуальным для предпринимателей. Результаты опроса показывают, что более половины опрошенных (55%) с той или иной степенью уверенности хотели бы приобрести какое-либо помещение в собственность.

В первую очередь, в этом заинтересованы розничные компании, авторемонтные мастерские, компании в гостинично-ресторанном бизнесе, а также строительные и риэлтерские организации.

Наиболее скептично по отношению к покупке настроены промышленные малые предприятия, которые, вероятно, не готовы «осилить» значительные по размеру площади, необходимые для производственных процессов.

Однако, среди тех, кто не заинтересованы иметь в собственности нежилое помещение, подавляющее большинство предпринимателей (81%) отказывается от покупки по причине нехватки средств.

Далее по ходу опроса выяснялось отношение предпринимателей к строительству московским правительством специальных комплексов для малых предприятий, в которых могут сдаваться / продаваться нежилые площади как офисного, так и производственного типов.

В целом, идея подобных комплексов вызывает интерес у большинства опрошенных предпринимателей (75%).

Половина из тех, кто проявил интерес к комплексам, готовы как арендовать, так и покупать помещения в них (35%). Еще 24% готовы были бы только арендовать там помещения, а 15% заинтересованы только в покупке предлагаемых помещений.

Интерес к покупке, в первую очередь, проявляют риэлтерские и строительные компании, а также предприниматели, занятые научно-промышленными разработками.

Готовность к инвестициям в подобные комплексы находится на довольно высоком уровне: 13% опрошенных определенно готовы вкладывать в них деньги, а еще 28% не отрицают такую возможность, считая такие вложения несомненно перспективными («недвижимость, она всегда недвижимость, это во все времена было, есть и будет»). Итого 41% респондентов сообщили при анкетировании, что они готовы к инвестированию в комплексы для малого бизнеса с правом последующего выкупа помещений.

Можно предположить, что реальная готовность к таким вложениям даже выше. Как показали глубинные интервью, многие предприниматели боятся рассматривать такую идею в связи с общим недоверием государственным структурам - поскольку ставят под сомнение возможность работать с этими структурами «честно», «без взяток». Они считают, что такие помещения все равно будут распределяться «по своим» и получить их, придя «с улицы», окажется невозможно, а значит, не стоит и пытаться.

ь «Это будет достаточно заманчиво по сравнению с этим [нынешними условиями аренды], там выстроится очередь и думаю. что лакомые куски по своим раздадут».

Кроме того, повысило бы готовность к инвестициям наличие:

- гарантий сохранности этих вложений, поскольку многие не хотят неоправданно рисковать своими средствами

ь «Надо смотреть на условия. Нельзя играть в игру, которую ты не контролируешь. И когда говорят: вы дайте нам денег, а после всем будет хорошо -- я не верю. Могло бы быть, если бы это была программа, под эгидой департамента малого предпринимательства, при участии его, -- я бы деньги, наверное, дал. Но не какой-то конторе, которая якобы уполномочена правительством Москвы».

- возможности покупки в рассрочку на несколько лет - чтобы не было необходимости выводить из оборота значительные средства

ь «Естественно, нужна какая-то ипотечная программа кредитования. Не всякий может вытащить из кармана, даже если это будет 1000 долларов за квадратный метр, 100 тысяч долларов из оборота вытащить»

ь «Если начнутся долевые пайщики, я боюсь, это не будет популярно. Мы не решаем проблемы - мы продолжаем сейчас платить аренду, еще нагружаем себя дополнительными платами - это абсолютно не подъемно. Это должно происходить так: вот здание, вы можете туда переехать за такие-то деньги… а долевое участие - это долго, это «залить» деньги…. Оно неприемлемо именно из-за того, что мы начинаем платить деньги и они выходят из оборота».

Заинтересованность в инвестировании строительства чаще всего проявляют риэлторы, руководители «наукоемких» (научно-производственных и информационно-технологических) предприятий.

Менее всего готовы к вложениям руководители производственных и медицинских компаний, а также компаний из сферы услуг.

Разброс цен, которые предприниматели готовы платить за 1 кв.м. площади в подобных комплексах, составляет от $100 до $2000. Но в среднем, площадь в комплексах оценивается в настоящее время примерно в $711. Правда, к полученной цифре следует относиться с большой осторожностью, т.к. при ответе на этот вопрос половина респондентов затруднились с ответом, понимая, что на цену помещения будут влиять очень многие факторы - расположение, наличие инфраструктуры, тип отделки и т.п.

Любопытно, что к наиболее высоким вложениям готовы предприниматели в сфере услуг и в строительстве: здесь средняя допустимая стоимость кв.м. составляет $806 и $793 соответственно.

Напротив, ниже всего оценивают приемлемую стоимость площади в подобных комплексах предприниматели, работающие в сфере недвижимости (в $575), в торговле (в $640) и в «наукоемких» отраслях/здравоохранении (в $670).

Как правило, называя определенную цифру в глубинных интервью, предприниматели ориентировались на сроки окупаемости и нынешнюю ставку аренды. Приемлемой считалась стоимость кв.м., которая равнялась бы арендной ставке за 2 года.

По словам экспертов из организаций, занимающихся поддержкой малого бизнеса, подобные проекты (на ул. Миклухо-Маклая и в Марьиной роще) вызвали большой интерес со стороны потенциальных инвесторов, однако никто из предпринимателей, опрошенных нами, об этом опыте пока не знает. Можно прогнозировать, что по мере популяризации такой формы получения нежилых помещений, спрос на долю в таких проектах будет достаточно большим.

Идея бизнес-инкубаторов для вновь открывшихся предприятий находит гораздо более слабую поддержку. Несмотря на то, что некоторые предприниматели признают ее потенциальную полезность (особенно для высокотехнологичных компаний), способность ее корректного воплощения в российских условиях вызывает у них большие сомнения.

ь «Я когда-то этим серьезно интересовался, смотрел, как это в Израиле устроено. Я про это почти все знаю. Там все это серьезно, работает, он сидит как паучок в середке, и если ему проект интересен, он привлекает финансирование, какие-то производственные помещения… Как менеджер проекта… Как правило сам изобретатель не по тому делу, он не понимает, что это все запущено в производство, как, что… Это вещь серьезная, но опять, надо понимать, это бизнес или что. Потому что если мы хотим денег с этого, надо поднять цену, и туда никто не пойдет. А если надо, чтобы бизнес развивался, то это богадельня и должно финансироваться из некоего бюджета. По каким-то нормативам, кто-то будет пытаться эти деньги стырить. Я не слышал ни об одном успешном российском бизнес-инкубаторе. у нас деньги начнут делит между своими. Вот у нас система льготного кредитования для малого бизнеса -- вся Москва знает, что она есть, что там надо дать откат, и что все эти деньги расходятся только между своими».

ь «Это будет разворовывание денег. Должна коммерческая структура этим заниматься. Никакая государственная структура никогда в жизни никаких инкубаторов создавать не должна. Это банальный способ разворовывания денег, потому что они не заинтересованы. Какой интерес Правительству Москвы развивать какой-то бизнес-инкубатор? Правильно, это будет сидеть какой-то чиновник, тот, который сегодня у меня берет взятки во ФГУПе, где я сижу, будет завтра брать взятки в бизнес-инкубаторе. Он же ни за что не отвечает. Он не заинтересован в том, чтобы это приносило прибыль, он вообще по большому счету кто? Он что - специалист по бизнесу? В правительстве Москвы так много специалистов по организации бизнеса? Это, скорее всего, от каких-то коммерческих структур должно быть».

Помимо высокого уровня коррупции в идее бизнес-инкубаторов смущает необходимость освобождения помещений в определенный срок.

С одной стороны, это может оттолкнуть потенциальных арендаторов.

ь «Переночевать никто не пойдет. Каждый хочет пожить».

С другой стороны, это требования можно достаточно легко обойти, переоформив такую аренду на другое, более «новое» предприятие, а значит, перечеркнув саму идею поддержки молодых компаний.

ь «Они возьмут, и откроют на другое. Сейчас у нас можно спокойно открыть компании. И под другой маркой он сделал себя молодым, на другого человека то же предприятие, то же самое. И этот пусть даже год они будут снимать за меньшие деньги. И у них уже экономия пошла».

VII. Обслуживание в «одном окне»

Процедура оформления аренды обычно не вызывает больших вопросов и сложностей. Как правило, в компании этим занимаются юристы и бухгалтеры и сами предприниматели не испытывают каких-либо неприятных эмоций по этому поводу:

ь «Сам этап заключения договора об аренде, это больших хлопот, проблем составляет. Люди уже подошли к этому, они уже знают, чего надо делать».

Единственное ограничение, определяющееся законодательством - повсеместная практика заключения договора аренды на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации в Департаменте имущества (которая по закону требуется лишь для договоров, заключенных на срок 12 месяцев и более).

Большинство опрошенных предпринимателей (80%) говорят, что не сталкивались по вопросам аренды с таким видом обслуживания как «одно окно». В 14% случаев предприниматели обращались в «одно окно» по вопросам арендных отношений: заключения и продления договоров, а также для решения иных проблем, связанных с недвижимостью.

Чаще всего с «одним окном» по этим вопросам имели дело представители компаний, работающих в сфере услуг (24% из них по сравнению с 17% в среднем по выборке). Это объясняется, по-видимому, все тем же фактом частой аренды помещений Департамента имущества этими компаниями.

В целом, обслуживание в «одном окне» по вопросам арендных отношений признано довольно удовлетворительным: по 7-балльной шкале оно получило среднюю оценку в 3,97 балла (где 1 = «очень неудобно», 7 = «очень удобно», а 4 = середина шкалы).

Удобство подобного вида обслуживания чаще отмечают представители сферы услуг и промышленности. В целом, каждый третий респондент, имевший соответствующий опыт, (35%) доволен тем, что все бумаги сдаются именно в одно место, а не в разные инстанции. Сроки обслуживания удовлетворили только 15% из них. А консультации при подаче заявлений, помощь и доброжелательность инспекторов респонденты отметили лишь в 4 случаях (4%).

Встречавшаяся критика касалась лишь очень длительных сроков оформления, и бюрократичности процесса. На сложности с оформлением документов, бюрократизм и волокиту жалуется каждый четвертый предприниматель, имевший дело с «одним окном» (27%). А на длительность ожидания и несоблюдение сроков - почти каждый пятый (18%).

Прочие поводы для критики встречаются довольно редко:

- отсутствие определенного инспектора - 4%;

- некомпетентность сотрудников - 6%

- финансовые затраты - 6%

Основное нарекание - длительность оформления документов, звучит в глубинных интервью с предпринимателями. А в поскольку данная процедура предполагает многочисленные итерации, прежде чем все документы окажутся в нужном состоянии:

ь «Документы оформлялись необычайно долго. на это ушло, наверное, где-то месяцев восемь. Понимаете, здесь как, например, нам сказали, что нужно принести такую-то справку. Мы ее быстро получили, принесли - ее рассматривают только через полтора месяца. Рассмотрели - сказали, что опять чего-то не хватает. Опять принесли - опять рассмотрели этот документ не сразу, а через какое-то время. Когда не имеешь доступа к тому, кто непосредственно занимается твоим делом, это очень неудобно. Сдаешь документы - и не можешь сразу получить ответ. Уже потом, в кабинете, кто этим занимается, вдумывался во все детали и тогда что-то выяснялось».

ь «Сдаете пакет документов, чиновника не видите. Приходит пакет документов чиновнику, он перелистывает. Говорит -- о, тут запятая неправильно. Бумага пошла назад, вы через месяц пришли, вам отказ в связи с тем, что там-то запятая. Исправляете запятую -- на другой странице то же самое… Мы опять шарахаемся из одной крайности в другую: надо отделить чиновника от предпринимателя, потому что чиновник может брать взятки. Предприниматель умрет у этого «одного окна», это невозможно! Он никогда в жизни не оформит документы, потому что не знает, как они должны выглядеть!»

VIII. Основные выводы исследования

Ш Уровень обеспеченности Москвы нежилыми помещениями следует признать неудовлетворительным: более половины (58%) предпринимателей считают, что подходящее помещение найти очень сложно. В последнее время достаточно успешно удовлетворяется спрос лишь на помещения высокого класса, расположенные в элитных бизнес-центрах. Однако в среднем и низком ценовом сегменте наблюдается явный дефицит, при том что малые предприятия интересуются в первую очередь именно недорогими помещениями. Этот дефицит недорогих площадей усугубляет и то, что многие здания в последнее время меняют собственника, сокращается число промзон, а участки отдаются под более дорогую застройку, что лишает многие расположенные там малые предприятия дешевых помещений.

Типы используемых помещений, их состояние и арендные отношения

Ш Среди всех используемых малым бизнесом помещений (описанных в исследовании) основной объем занимают помещения офисного типа (52%). На втором месте по уровню востребованности стоят складские помещения (18%); доли производственных, торговых помещений или помещений под оказание услуг составляют, соответственно, 12%, 10% и 8% от общего объема нежилых помещений. Весьма востребованным типом помещения является производство, совмещенное с офисом и складом, или склад, совмещенный с офисом.

Ш Среди всех, описанных в исследовании нежилых помещений, только 10% находятся в собственности использующих их компаний. 84% помещений арендуются, из них 70% - по договору прямой аренды и 30% - по договору субаренды. 14% занимаемых малым бизнесом помещений, арендуется из федерального банка недвижимости. Городская и коммерческая аренда распространена в одинаковой степени (34% и 37% описанных в исследовании помещений). Наиболее востребованы в Москве небольшие помещения офисного типа на 100-200 кв.м.

Ш Состояние нежилого фонда Москвы - как коммерческого, так и находящегося в городской собственности, оценивается чуть выше среднего (на 4,8 балла по 7-балльной шкале). В свое время предпринимателями было отремонтировано около 60% используемых ими помещений.

Ш Основная проблема, связанная с недвижимостью, - это высокая арендная плата (35% упоминаний от числа всех опрошенных предпринимателей). За прошедший 2005 г. коммерческие арендные ставки были повышены для 48% используемых малым бизнесом коммерческих помещений. В среднем, повышение произошло на 18%.

Ш Процесс оформления арендных отношений является достаточно налаженным процессом, и большинство малых предприятий справляются с ним самостоятельно без помощи посредников.

Ш По мнению большинства предпринимателей (83%), в Москве, в основном соблюдаются правила по оформлению арендных отношений. Однако до сих пор довольно распространены такие варианты занижения официальной арендной платы как различные дополнительные неправдоподобно высокие выплаты (11% упоминаний) за услуги, просто перечисление на «левый» счет), или указание стоимости без учета НДС. Тем не менее, выплаты наличными или другие «серые» схемы оплаты аренды медленно отходит в прошлое благодаря активности налоговых и правоохранительных органов.

Ситуация с арендой помещений, принадлежащих Департаменту имущества Москвы

Ш Арендаторы помещений, которыми распоряжается Департамент имущества, в значительной степени улучшают состояние этих помещений: если состояние подобных помещений до аренды оценивается в 2,3 балла по 7-балльной шкале (от 1 -очень плохое, до 7-очень хорошее), то после сдачи в аренду и ремонта - в 5,1 балла. Однако предприниматели крайне недовольны весьма распространенной практикой Департамента имущества по повышению ставок на отремонтированные ими помещения или даже по выселению их из этих помещений, поскольку, фактически, незаконно пользуется вложениями предпринимателей для повышения доходов города.

Ш Большинство (70%) предпринимателей осведомлены о предстоящем повышении арендных ставок на нежилые помещения, которые находятся в собственности города. Недовольство этим решением объясняется, в первую очередь, тем, что при повышении ставок на городскую недвижимость ставки на вторичном рынке также поднимутся, а часть малых предприятий, выполняющих социальные функции (как, например, бытовое обслуживание населения) вообще могут закрыться.

Ш Тендеры на аренду городской недвижимости, как относительно новое начинание, обеспечили помещениями не более 10% предпринимателей, использующих помещения, которые принадлежат городу. В целом, в предпринимательской среде наблюдается весьма скептическое отношение к тендерам в связи с тем, что более половины (58%) арендаторов городской собственности уверены в предрешенности исхода тендеров.

Ш Результаты исследования показывают, что желающих принять участие в конкурсах стало бы больше, если бы а) улучшилась система информирования о выставляемых помещениях; б стартовый комплект документов обходился бы в небольшую сумму (например, в пределах 100 долларов); в) предприниматели убедились бы, что выиграть тендер возможно и без предварительных договоренностей.

Ш Деятельность «одного окна» встречена предпринимательским сообществом весьма прохладно; функционирование «окон» оценивается как «среднее». Основные нарекания связаны с бюрократизмом и длительностью рассмотрения и оформления документов в связи с итерациями процесса и отсутствием непосредственного доступа к инспектору.

Уровень заинтересованности в специальных комплексах для малого бизнеса и бизнес-инкубаторах

Ш 50% московских малых предприятий испытывают потребность в расширении или смене помещения. В наибольшей степени в них нуждаются торговые розничные предприятия и строительные компании.

Ш Предприниматели выражают существенную заинтересованность как в аренде, так и в приобретении в собственность помещений в офисно-производственных комплексах для малого бизнеса (78%), причем интерес к аренде «перевешивает» интерес к приобретению в собственность. Данные количественного опроса показывают, что средней приемлемой ценой считается примерно $711, тогда как экспертный опрос дает иной показатель: затраты на 1 кв.м. по среднегородской арендной ставке за 2 года. На этапе строительства 41% предпринимателей в той или иной степени готовы инвестировать средства в подобные проекты с правом последующего выкупа помещений. Можно прогнозировать, что по мере популяризации такой формы получения нежилых помещений, спрос на долю в таких проектах будет достаточно большим.

Ш Идея бизнес-инкубаторов для вновь открывшихся предприятий находит значительно более слабую поддержку, чем со-инвестированных центров. Несмотря на то, что некоторые предприниматели признают ее потенциальную полезность (особенно для высокотехнологичных компаний), способность ее корректного и «прозрачного» воплощения в российских условиях вызывает у них большие сомнения.

Размещено на Allbest.ru