Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• 1. Постановка задачи оценки
• 2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
• 3.Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости
• 3.1 Использование затратного подхода
• 3.2 Использование сравнительного подхода
• 3.3 Использование доходного подхода
• 4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости
• 5. Расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости
• Заключение
• Литература


Введение

недвижимость стоимость кредит залог

В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.

На долю недвижимого имущества приходится более пятидесяти процентов мирового богатства, поэтому недвижимость -важнейшая из составных частей национального богатства любой страны мира.

Недвижимость - это участок земли с расположенными на нем природными ресурсами, зданиями и сооружениями и находящееся на нем иное недвижимое имущество, которые являются объектами отношений между людьми по поводу прав владения, распоряжения, использования недвижимости в соответствии с действующим законодательством РФ [1,с.5].

Недвижимость обладает рядом специфических свойств:

- долговечность: в зависимости от материала, из которого изготовлены основные конструкции (фундамент, стены, перекрытия) объектов недвижимости, в практической деятельности, как правило, их подразделяют на несколько групп с различными нормативными сроками службы, составляющими от 15 до 150 лет;

-уникальность: разнородность и непохожесть объектов недвижимости друг на друга. Каждый объект недвижимости обладает определенными, специфическими, присущими только ему одному признаками, которые отличают его от других объектов недвижимости;

Рынок недвижимости -- это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости [2,c. 33].

Специфика объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

Развитие рынка недвижимости определяется:

* экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

* финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

* взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов.

В настоящее время рынок недвижимости развивается не по всем направления одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, как на первичном, так и на вторичном его видах; сделки, связанные с недвижимостью, не предназначенной под какие бы то ни было производства или сделки с землей, где законодательная еще не совсем развита. Однако на фоне возросшей инвестиционной активности рынок недвижимости также активизировался. В настоящий же момент наблюдается стагнация, что так же обусловлено стремлением к стагнации экономики в целом.

Одной из распространенных форм привлечения средств граждан в строительстве жилья стал выпуск облигационных займов. Участником такой схемы выступает заказчик и кредитор. Ускоренное развитие рынка облигационных займов позволит решить следующие задачи:

- привлечь дополнительные инвестиции в жилищный сектор рынка недвижимости;

- повысить инвестиционную привлекательность рынка недвижимости в отдельных регионах, способствуя при этом развитию рынка ценных бумаг;

- обеспечить участникам рынка недвижимости дополнительные возможности для осуществления деятельности за счет появления новых финансовых инструментов.

К заемным средствам строительства жилья могут быть отнесены средства, полученные за счет долговых обязательств (облигаций жилищного займа, жилищные сертификаты, векселя), а так же банковских и коммерческих кредитов[1, c. 170-171] .

Инвестор, привлекая заемный капитал, предполагает приобрести недвижимость и получить доход на собственный капитал. Инвестору выгодно привлекать заемный капитал, пока доход на его средства больше, чем процент по кредиту. Основной критерий эффективности привлечения заемного капитала - такое соотношение собственного и заемного капитала, при котором увеличивается отдача на собственные средства инвестора [5,c.243].

Согласно ст.334 ГК РФ сущность залогового финансирования заключается в том, что залог как способ обеспечения обязательств, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству, (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями установленными законом [7,c.139].

Оценка недвижимости - особая форма профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Оценка объектов недвижимости - определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Оценка недвижимости проводится при учете имеющихся в собственности физических и юридических лиц объектов недвижимости и переоценке основных фондов предприятий; при учете износа объекта недвижимости; при реализации инвестиционных объектов развития объектов недвижимости; при банкротстве; при приватизации государственных и муниципальных объектов недвижимости; при заключении договоров на совершение сделок недвижимости между физическими и юридическими лицами; при страховании[3,c.206].

Оценка недвижимости необходима при: операциях купли-продажи или сдаче в аренду; акционировании предприятий; кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости; страховании объектов недвижимости; кредитовании под залог объектов недвижимости; внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий; ликвидации объектов недвижимости; исполнении прав наследования, разрешении имущественных споров[4,c.9].

Актуальность оценочной деятельности состоит в том, что рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

«Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации» соответствует международным требованиям законодательного обеспечения оценочной деятельности [6,c.10].

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519 разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведение оценки, а также экспертиза отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации. Требования Стандартов являются обязательными при определении видов стоимости объекта оценки, подходов к оценки и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованию Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратные, сравнительные и доходный подходы к оценки. [4,c.105-106].

Целью курсового проекта является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости, а также кредитования под залог недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости и обоснованию выплат по кредиту под залог недвижимости. Основной задачей курсовой работы является оценка залоговой стоимости объекта недвижимости, предполагаемого в качестве обеспечения кредита [8,c.2].

Задачи исследования: Техническое описание объекта оценки; анализ лучшего и наиболее эффективного использования; определение стоимости объекта недвижимости; оценка в рамках затратного подхода; оценка в рамках доходного подхода; оценка в рамках сравнительного подхода; согласование результатов оценки.

Предмет и объект исследования: объектом исследования является недвижимость, предметом - определение состояния конструкций и оценка стоимости рассматриваемого объекта.

Курсовой проект состоит из нескольких разделов. В разделе постановка задачи нужно выявить базовую информацию, определяющей весь процесс оценки. Во втором разделе необходимо выполнить анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Раздел определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости включает использование трех подходов для оценки объекта: затратный, сравнительный, доходный +показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости. Последний раздел - расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости.

1. Постановка задачи оценки

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. В процессе выполнения курсового проекта необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости. Этап постановки задачи включает следующую последовательность действий:

1) описание объекта оценки: место расположения средне отдаленный район, улица Северная 11;

Описание здания: Одноэтажное отдельно стоящее здание, состоит из нескольких (3-5) помещений, расположено в районе средней отдаленности, на главной улице города.

Внешняя площадь: 2794,21 м²;

Площадь по осям: 2700 м²;

Внутренняя площадь: 2606,58 м².

Описание земельного участка, на котором расположено здание: площадь 8100 м, асфальтобетонного покрытия 2430 м, несущая способность грунтов низкая.

2) оцениваемый объект находится в собственности. Собственник Петрова Татьяна Александрновна, проживающая по адресу ул. Кедровая 57, правоустанавливающий документ - договор купли-продажи;

3) дата оценки: 01 октября 2013;

4) цель оценки: определение залоговой стоимости;

5) ликвидационная стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случаи неплатежеспособности заемщика. Величина ликвидационной стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Ликвидационная стоимость составляет 60 % от рыночной стоимости объекта недвижимости, т.к. объект имеет хорошее местоположение (средне отдален от центра), обеспеченность транспортными подъездами.



2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

При выполнении данного раздела необходимо изучить сущность принципа наиболее эффективного использования (НЭИ) недвижимости, его обязательные критерии и этапы анализа.

При выполнении курсовой работы следует исходить из того, что вариант использования земли уже является наилучшим.

При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

1. законодательная разрешённость. Оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;

2. физическая осуществимость. Данный объект в соответствии с конструктивными особенностями (здание состоит из двух помещений площадью 872,02 м² и двух помещений меньших по площади равных 431,27 м²) можно использовать как производственное, общественного питания и торговое помещение;

3. экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

Доход от аренды недвижимости за месяц составляет:

-- для производственного помещения -2606,58*280=729,84 т. р.;

-- для общественного питания -2606,58*330=860,17 т. р.;

-- для торгового помещения - 2606,58*380=990,50 т. р.



Таблица 1 Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./кв.м.

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			Отд.	с/о	центр
Административное	Офис, банк	Более 2500	160	350	550
Складское	Склад, автогараж	Более 2500	260	240	160
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности и т.п.	Более 2500	300	280	180
Общественного питания	Столовая ресторан кафе	Более 2500	150	330	700
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	Более 2500	180	380	600

4. максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость. Наиболее удачным вариантом является использование объекта недвижимости под здание торговое - выставочный центр.



3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.1 Использование затратного подхода

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нём улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

С_зп = С_з + С_нс - И_н, (1)

где С_зп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.:

С_з - стоимость земельного участка, тыс. р. ;

С_нс - стоимость нового строительства здания, тыс. р. ;

И_н - накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в таблице 2.

Таблица 2 Данные о продажах земельных участков

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта ,р.	1050	3000	4000	2800	2800	1350
Размер, кв.м.	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Оцениваемые права собственности	частная	сервитут	государственная	сервитут	государственна	частная
Условия финансирования	типичные	кредит	типичные	типичные	типичные	кредит
Условия продажи	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые 1*	Типичные	Особые 2**
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Настоящее время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	центр	отд.	с/о	центр	отд.	с/о
Асфальтобетонное покрытие	до 10%	до 30%	до 50%	до 30%	до 50%	до 10%
Несущая способность грунтов	низкая	высокая	средняя	средняя	низкая	высокая

*- сделка между партнерами по бизнесу

** - приобретение соседнего участка для расширения существующего.

После того, как определены объекты - аналоги необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 кв. м.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже -- понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику -- элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа -- элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа -- элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Расчет скорректированных цен земельных участков необходимо провести по форме таблице 3.

Таблица 3 Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта ,тыс.р.		1050	3000	4000	2800	2800	1350
Размер, кв.м.	8100	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения ,тыс.р./кв.м		1,05	0,6	0,93	1	0,8	0,9
Оцениваемые права собственности	частная	частная	сервитут	госуд.	сервитут	госуд.	частная
-процент отличия		0	+12	+10	+12	+10	0
-корректировка, т.р		0,00	+0,07	+0,09	+0,12	+0,08	0,00
-скорректированная цена		1,05	0,67	1,02	1,12	0,88	0,90
Условия финансирования	типичные	типичные	кредит	типичные	типичные	типичные	кредит
-процент отличия	0	0	-15	0	0	0	-15
-корректировка, т.р		0,00	-0,101	0,00	0,00	0,00	-0,135
-скорректированная цена		1,05	0,57	1,02	1,12	0,88	0,77
Условия продажи	Типичные	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые 1*	Типичные	Особые 2**
-процент отличия		+10	+10	0	+8	0	-7
-корректировка, т.р.		+0,105	+0,057	0,00	+0,09	0,00	-0,054
-скорректированная цена		1,16	0,63	1,02	1,21	0,88	0,72
Дата продажи	Настоящее время	3 мес. назад	9 мес. назад	Настоящее время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
-процент отличия		+2	+8	0	+4	+2	+4
-корректировка, т.р.		+0,02	+0,05	+0,00	+0,05	+0,02	+0,03
-скорректированная цена		1,18	0,68	1,02	1,26	0,9	0,75
Местоположение	с/о	центр	отд.	с/о	центр	отд.	с/о
-процент отличия		0	+30	+20	0	+30	+20
-корректировка, т.р.		0,00	+0,204	+0,204	0,00	+0,27	+0,15
-скорректированная цена		1,18	0,88	1,22	1,26	1,17	0,9
Асфальтобетонное покрытие	до 30%	до 10%	до 30%	до 50%	до 30%	до 50%	до 10%
-процент отличия		+2	0	-3	0	-3	+2
-корректировка, т.р.		+0,02	0	-0,03	0	-0,027	+0,02
-скорректированная цена		1,2	0,88	1,19	1,26	1,14	0,92
Несущая способность грунтов	средняя	низкая	высокая	средняя	средняя	низкая	высокая
-процент отличия		+3	-4	0	0	+3	-4
-корректировка, т.р.		+0,04	-0,03	0	0	+0,03	-0,03
-скорректированная цена		1,24	0,85	1,19	1,26	1,17	0,89

Размер величины поправок необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

-- наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 % причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

-- кредиты предоставляются под 15 %;

-- условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

-- за З мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. на 4%, за 9мес. - на 8%

-- разница в ценах по районам:. цен. и с/о --20 % с/о и отд. -- 10%, цен. и отд.-- 30%;

-- разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия

на площади о 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % -- З %, до 10 % по сравнению с площадью до 50% --5 %;

-- разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов-- З %, сред. и выс. -4 %, низк. и выс. --7 %.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) среднего арифметического значения скорректированных цен = ()

2) модального значения. Мода -- наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены;

Ряд: 1,2; 0,9; 1,2; 1,3; 1,2; 0,9 , следовательно, мода =1,2 тыс.р. на 1 кв.м.;

3) медианного значения. Медиана -- середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя.-- при четном количестве значений;

Ранжированный числовой ряд:

0,85	0,89	1,17	1,19	1,24	1,26

4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога =1,19 тыс.р. на 1 кв.м., так как он имеет наименьшую поправку.

Стоимость земельного участка в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

Окончательная цена земельного участка:

С_з=

С_з= 1,17·8100=9477 тыс. р.

Следующий этап затратного подхода -- расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства -- метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 кв. м необходимо выполнить по форме табл.4.

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

- заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;

3,1·0,35=1,09 тыс.р. на 1 кв.м.

- накладные расходы --25 % от прямых затрат;

(3,1+1,09+0,45+0,2)·0,25=1,21 тыс.р. на 1 кв.м.

- прибыль подрядчика -- 12 % от суммы прямых и накладных затрат;

(4,84+1,21)·0,12=0,726 тыс.р. на 1 кв.м.

- оплата услуг проектно-сметных организаций - 5 % от прямых затрат;

(3,1+1,09+0,45+0,2)·0,05=0,242 тыс.р. на 1 кв.м.

- маркетинговые, рекламные, страховые расходы -- б % от цены подрядчика;

(3,1+1,09+0,45+0,2+1,21+0,726)·0,06=0,407 тыс.р. на 1 кв.м.

- затраты на покупку энергетических мощностей -- 10 % от цены подрядчика;

6,776·0,1=0,678 тыс.р. на 1 кв.м.

- налоги (НДС) -- 18 % от суммы всех предыдущих затрат;

(6,776+0,242+0,407+0,678)·0,18=1,459 тыс.р. на 1 кв.м.

-- прибыль инвестора --30 % от понесенных расходов.

9,562·0,3=2,869 тыс.р. на 1 кв.м.

Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости = Итого затраты инвестора + Прибыль инвестора =2,869+9,562=12,431 тыс.р.на 1кв.м



Таблица 4 Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс., р/кв.м.

№	Наименование	Затраты ,тыс.р.на 1кв.м
		Общепит
1	Прямые затраты
1.1.	СМР:
	-материалы	3,10
	-заработная плата	1,09
	-эксплутационные расходы	0,45
	-прочие	0,20
	Итого прямые затраты	4,84
1.2.	Накладные расходы	1,21
1.3.	Прибыль подрядчика	0,726
	Итого цена подрядчика	6,776
2.	Косвенные затраты:
	-оплата услуг проектно-сметных организаций	0,242
	-маркетинговые, рекламные, страховые расходы	0,407
	-затраты на покупку энергетических мощностей	0,678
	-налоги	1,459
	Итого затраты инвестора	9,562
3.	Прибыль инвестора	2,869
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	12,431

Стоимость нового строительства:

С_нс=12,431·2606,58=32402,4 тыс.р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин “износ” в теории оценки понимается как утрата полезности объекта а, следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула

И_н=, (2)



где И_физ - физический износ здания,%;

И_функ - функциональный износ здания,%;

И_вн - внешний износ здания,%.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций.

Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания по форме табл.5.

Таблица5 Расчет физического износа

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес,%	Количественная оценка износа	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ,%
1	Фундаменты	4	Ширина трещин до 5 мм	40	1,6
2	Стены	23	Глубина разрушения швов 2 см	30	6,9
3	Перекрытия	18	Трещины более 2 мм	31	7,2
4	Кровля	12	-	35	4,2
5	Полы	7	-	35	2,45
6	Проемы	10	-	30	3
7	Отделочные работы	8	-	25	2
8	Инженерное оборудование	16	-	35	5,6
9	Прочие работы	2	-	35	0,7
	Итого	100			33,65

Количественная оценка физического износа приводится по данным прил. 3 [9]только по фундаментам и стенам.

Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производится интерполяция процентных значений физического износа. Расчет проводится с использованием правил оценки физического износа жилых зданий [10]в которых также приведен ряд конкретных примеров. Для остальных элементов износ определяется самостоятельно исходя из уровня износа, оцененного по первым двум элементам.

Таблица 6 Фундаменты ленточные каменные

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен подвала, неравномерная осадка фундамента	Ширина трещин до 5 мм	21-40	Укрепление кладки, ремонт горизонтальной изоляции

Таблица 7 Стены кирпичные

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Отслоение и отпадение штукатурки стен, карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки, выпадение отдельных кирпичей, трещины в карнизах и перемычках, увлажнение поверхности стен	Глубина разрушения швов до 2 см на полщади до 30%. Ширина трещины более 2 мм	21-30	Ремонт штукатурки и кирпичной кладки, подмазка швов, очистка фасада, ремонт карниза и перемычек

Таблица 8 Перекрытия из сборных и монолитных сплошных плит

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Трещины, прогибы, следы протечек или промерзаний в местах примыканий к наружным стенам	Трещины более 2 мм. Прогибы до 1/150 пролета	31-40	Заделка трещин, устранение причин намокания плит

Q=б+(z-x)·(в-б)/(y-x)



Таблица 9 Расчет износа

Конструкция	Фундамент	Стены	Перекрытия
	Ленточный каменный	Кирпичные	Сборные плиты
Износ	Ширина трещин до 5 мм	Глубина разрушения швов 2 см	Трещины более 2 мм
Износ конструктивного элемента %	( (5-0)(40-0)/(5-0))+0=40	((2-0)(30-0)/(2-0))+0=30	((2-0)(40-0)/(2-0))+0=40
Итого износ %	40*4/100=1,6	30*23/100=6,9	40*18/100=1,4

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием.

Делается вывод о состоянии здания:

Состояние здания удовлетворительное, так как физический износ определен в размере 33,65 %;

Функциональный износ здания = 5 %. (Система вентиляции не удовлетворяет современным требованиям).

Функциональный износ зданий и сооружений - моральный износ.

Некоторые признаки морального износа:

Функциональный износ -- несоответствие объемно - планировочного или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ зданий и сооружений, также как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым, а также экономически нецелесообразным.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства[11].

Внешний износ равняется 10 %(так как центральная улица района, то шумно - негативно сказывается на качестве окружающей среды) . Внешний (экономический) износ, или износ внешнего воздействия, -- это обесценение объекта , обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации , накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения. Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к «малопривлекательным» природным и искусственным объектам -- очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и др., влияющим на комфортность и качество среды обитания (шумовую, запаховую инсоляцию и др.) [11].

Так, если физический и, в определенной степени, функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев в сжатые сроки неустраним.

И_н=,

И_н=

И_н=57%

С_з= 1,17·8100=9477 тыс. р.

С_нс=12,431·2606,58=32402,4 тыс.р.



С_зп=С_з+С_нс-С_нс·И_н=9477+32402,4-32402,4·0,57=23410,03 тыс.р.

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная затратным подходом, составляет 23410,03 тыс.р.

3.2 Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продажах сопоставимых объектов приведены в таблице 10.

Таблица 10 Данные о продажах коммерческой недвижимости

Аналоги	Площадь* кв.м.	Местоположение	Транспортная доступность	Состояние
А1	+15%	с/о	гл.	хор.
А2	-25%	с/о	гл.	удовл.
А3	+80%	с/о	втр.	хор.
А4	-35%	отд.	втр.	хор.
А5	+40%	отд.	гл.	удовл.
А6	+30%	отд.	гл.	хор.
А7	+100%	цен.	гл.	хор.
А8	-50%	цен.	гл.	удовл.
А9	-10%	цен.	втр.	хор.

* относительно объекта оценки.



Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки, и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме таблице 11.

Таблица 11 Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объект сравнения	Площадь, м2	Местоположение	Ссостояние	Транспортная доступность	Стоимость оборудования, тыс. руб.	Цена продажи, тыс. руб.	Цкх, тыс. р.	Поправки в долях	Скорректированная цена, тыс. р.
							Оборудование	площадь	По местоположению	По состоянию	По транспортной доступности
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Объект оценки	2606,58	с/о	удов.	гл.	0	-	-	-	-	-	-	-
А1	2997,57	с/о	хор.	гл.	380	37640	37260	32399,97	1	1,11	1	35963,97
А2	1954,94	с/о	удов.	гл.	400	22735	22335	29779,92	1	1	1	29779,92
А3	4691,84	с/о	хор.	втр.	нет	54336	54336	30186,69	1	1,11	1,06	35517,66
А4	1694,28	отд	хор.	втр.	415	17621	17206	26470,72	1,15	1,11	1,06	35817,27
А5	3649,21	отд	удов.	гл.	440	34755	34315	24510,73	1,15	1	1	28187,34
А6	3388,55	отд	хор.	гл.	450	36491	36041	27723,88	1,15	1,11	1	35389,53
А7	5213,16	цен	хор	гл.	нет	71694	71694	35847,00	0,9	1,11	1	35811,15
А8	1303,29	цен	удов.	гл.	нет	16340	16340	32680,00	0,9	1	1	29412,00
А9	2345,92	цен	хор	втр.	420	31303	30883	34314,47	0,9	1,11	1,06	36336,96

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

-- 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

--10 % между центральным и районом средней отдаленности.

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл.10, гр. 1-9). Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1)поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2)подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие,

например: одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3)при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Например: Определим поправку по состоянию объектов. Выбираем аналоги имеющие одно отличие: А1 и А2 , А5 и А6, А7 и А8 имеют различное состояние

Поправка равна отношению цены объекта парной продажи ,схожего по корректируемой характеристике с оцениваемой к цене объекта парной продажи, отличающегося корректируемой характеристикой от оцениваемого объекта.

А1/А2=32399,97/29779,92=1,09

А6/А5=27723,88/24510,73=1,13

А7/А8=35847,00/32680,00=1,1

Поправка равняется как среднеарифметическое значение =(1,09+1,13+1,1)/3=1,11

Сравнивая объект оценки с аналогами определяем поправки , если состояние объекта оценки совпадает с состоянием аналога то поправка равна 1, если нет , то 1,11.

Определение поправок по транспортной доступности:

А1/А3=32399,97/30186,69=1,07

А6/А4=27723,88/26470,72=1,05

А7/А9=35847,00/34314,47=1,05

(1,07+1,05+1,05)/3=1,06

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 10 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12).

Проведем согласование полученных цен. Для этого проанализируем описанные в п. 3.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов.

Проанализируем пять показателей:

Стоимость объекта определяется в результате анализа четырех показателей:

1) среднего арифметического значения скорректированных цен;

(35963,97+29779,92+35517,66+35817,27+28187,34+35389,53+35811,12+29412,00+36336,96)/9 = 33579,53 тыс.р.

2) модального значения. Мода -- наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения; мода = 36000 тыс.р.

З) медианного значения. Медиана -- середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя-- при четном количестве значений:

28187,34; 29412,00; 29779,92; 35389,53; 35517,66; 35811,15; 35817,27; 35963,97; 36336,96

35517,66 тыс. руб.

4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Рассчитаем скорректированную цену:

35963,97	37640	0,955472
29779,92	22735	1,309871
35517,66	54336	0,653667
35817,27	17621	2,032647
28187,34	34755	0,81103
35389,53	36491	0,969815
35811,15	71694	0,4995
29412,00	16340	1,8
36336,96	31303	1,160814

Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога (35389,53) , так как он имеет наименьшую поправку;

Стоимость объекта недвижимости в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

С_сп = (33579,53 +36000+35517,66+35389,53)/4 = 35121,68 тыс.р.

Страница:

•  1 
•  2 

курсовая работа "Оценка залоговой стоимости объекта недвижимости, предполагаемого в качестве обеспечения кредита" скачать

Подобные документы

• Обоснование заемного финансирования под обеспечение недвижимостью

  Анализ наиболее эффективного использования земельных территорий. Определение стоимости объекта различными подходами к оценке недвижимости: затратным, сравнительным и доходным. Расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [285,3 K], добавлен 15.01.2014
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007
  

• Оценка недвижимости

  Определение оценочной стоимости необорудованного нежилого помещения для залога. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Определение стоимости нежилого помещения различными подходами к оценке недвижимости.
  
  контрольная работа [45,6 K], добавлен 11.04.2008
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Оценка стоимости недвижимого имущества

  Анализ наилучшего использования объекта недвижимости. Определение стоимости делового центра различными подходами к оценке недвижимости. Оценка делового центра затратным, сравнительным и доходным подходом. Согласование стоимостных показателей оценки.
  
  курсовая работа [294,0 K], добавлен 11.12.2014
  

• Оценка стоимости склада

  Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного и доходного подходов. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.
  
  реферат [48,7 K], добавлен 26.03.2014
  

• Оценка собственности

  Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.
  
  курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
  
  курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. Виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Определение величины накопленного износа.
  
  презентация [3,4 M], добавлен 21.04.2015
  

• Расчёт стоимости объекта недвижимости

  Рассмотрение сущности, методики и преимуществ использования затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. Анализ рыночной стоимости объектов недвижимости (расчет физического износа, прибыли застройщика, затрат на строительство).
  
  курсовая работа [68,4 K], добавлен 13.04.2010
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Молл"

  Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
  
  курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014
  

• Определение стоимости объекта недвижимости (однокомнатной квартиры)

  Описание объекта недвижимости для оценки (однокомнатная квартира), параметры здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества. Методы определения стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость, накопленный износ.
  
  курсовая работа [1,6 M], добавлен 13.05.2015
  

• Рыночная оценка недвижимости

  Последовательность определения стоимости объекта оценки. Характеристика местоположения объекта оценки недвижимости. Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по микрорайонам. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
  
  курсовая работа [407,1 K], добавлен 18.01.2016
  

• Оценка недвижимости

  Основные подходы к оценке недвижимости: доходный, затратный и рыночный. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости и затратный подход к ее оценке. Понятие полной восстановительной стоимости, методы ее определения и недостатки затратного подхода.
  
  контрольная работа [75,1 K], добавлен 17.10.2010
  

• Оценка жилой недвижимости

  Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
  
  дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.12.2010
  

• Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости

  Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
  
  курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013
  

• Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере коммерческого объекта

  Выбор эффективного варианта использования участка с торговым центром "Вель" в индустриальном районе г. Череповца на основе анализа рынка коммерческой недвижимости. Оценка рыночной стоимости, расчет максимальной продуктивности объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [58,0 K], добавлен 14.12.2011
  

• Оценка недвижимости

  Сравнительный подход: понятия, принципы. Определение стоимости объекта недвижимости методом рыночных сравнений. Метод валового рентного мультипликатора. Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при помощи общего коэффициента капитализации.
  
  контрольная работа [37,0 K], добавлен 03.02.2016
  

Другие документы, подобные "Оценка залоговой стоимости объекта недвижимости, предполагаемого в качестве обеспечения кредита"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам