Размещено на http://www.Allbest.ru/

Оглавление

• Пояснительная записка к сметной документации на строительство 3 этажного 12 квартирного 2секционного кирпичного жилого дома
• Введение
• 1. Понятие рынка недвижимости
• 1.1 Основные функции рынка недвижимости
• 1.2 Первичный и вторичным рынок жилья
• 2. Анализ рынка недвижимости в г. Перми
• 2.1 Исследование рынка недвижимости
• 2.1.1 Спрос
• 2.1.2 Предложение
• 2.2 Оценка жилья в городе Перми
• 2.2.1 Спрос и предложение на рынке жилья
• 2.2.2 Методы для улучшения цены на недвижимость
• 2.3 Ценообразующие факторы на рынке жилья
• 2.4 Методика оценки жилья
• 2.4.1 Описание ситуса
• 2.4.2 Историческая справка Мотовилихинского района
• 2.4.3 Доходный метод
• 2.4.4 Определение ставки дисконта
• 2.4.5 Метод экспертных оценок
• 2.4.6 Сравнительный метод
• 2.5 Согласование стоимости объекта
• Заключение по разделу 2
• Заключение
• Список используемой литературы


Пояснительная записка к сметной документации на строительство 3 этажного 12 квартирного 2секционного кирпичного жилого дома

Сметная документация составлена в соответствии со СП 81-01-2004 «инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений», также СП 11-101-95 «порядок разработки, согласования, учреждения и состав обоснования инвестиций на строительство предприятий, зданий и сооружений».

Сметная стоимость общестроительных, электромонтажных работ и сантехнических работ определена на основании ведомости строительно-монтажных работ по ТиОС в соответствии с МДС 81-35.2004.

Сметная стоимость общестроительных и сантехнических работ и рассчитана по сборникам ТЕР 81-02-2001, относящимся к условиям строительства Пермской области. Сметная стоимость электромонтажных работ рассчитана по сборникам ТЕРМ 81-02-2001.

Сметная стоимость строительно-монтажных работ рассчитана в уровне цен 2009 года и индексирована на текущий уровень цен на 1 квартал 2013 года по элементам затрат Кфот = 8.36; Кмат = 5.12; Кэм = 4.59

При определения сметной стоимости строительства учтены следующие исходные данные:

1) Строительство осуществляется подрядным способом.

2) Размер накладных расходов принят в соответствии с МДС 81-33.2004 «Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве». Величина накладных расходов принята по видам работ. Накладные расходы составили %

3) Сметная прибыль принята с МДС 81-25.2001 «методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве» по приложению 3 Письма Госстроя России от 18.11.04 №АП-3326/06 «о применении норм в сметной прибыли». Величина сметной прибыли принята по общеотраслевому нормативу, что составляет %.

4) В объектной смете приняты следующие виды лимитированных и прочих затрат:

*Временные здания и сооружения 1.10% (в соответствии с ГСН 81-05-02-2001 « Сборник гос. сметных норм на временные здания и сооружения»).

*Непредвиденные работы и затраты 2% (МДС 81-35.2004 «методика определение стоимости строительной продукции на территории РФ»).

*Зимнее удорожание работ 1.7% (ГСН81-05-02.2001 «сборник гос. сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время»).

* Страхование строительных рисков 1% (Письмо Госстроя от 18.07.02 №НЗ-3942/7 «О средствах на покрытие затрат строительных организаций по добровольному страхованию строительных рисков»).



Введение

Действующая система ценообразования и сметного нормирования включает в себя государственные сметные нормативы и другие документы, необходимые для определения сметной стоимости специальных строительных работ, ремонтно-строительных работ, монтажных работ и пусконаладочных работ.

Сметные нормативы - это обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Вместе с правилами и положениями, содержащими в себе необходимые требования, они служат основой для определения сметной стоимости строительства.

Под сметой нормой понимают совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работ строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях и т.п.), установленная на принятый измеритель строительных, монтажных или др. работ.

Главной функцией сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, минимально необходимых и достаточных для выполнения соответствующего вида работ, как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.

Учитывая, что сметные нормативы разрабатываются на основе принципа усреднения с минимизацией расхода всех необходимых ресурсов, следует учитывать, что нормативы в сторону их уменьшения не корректируются.

Сметными нормами и расценками предусмотрено производство работ в нормальных (стандартных) условиях, не осложненных внешними факторами. При производстве работ в основных условиях: стесненности, загазованности, вблизи действующего оборудования, в районах со специфическими факторами - к сметным нормам и расценкам применяются коэффициенты, приводимые в общих положениях к соответствующим сборникам нормативов и расценок.

Виды сметных нормативов и расценок

Сметные нормативы подразделяются на следующие виды:

* Государственные (федеральные) сметные нормативы и расценки - ГСН, ГЭСН, ФЕР.

К государственным сметным нормативам относятся нормативы, входящие в состав действующих норм и правил Российской Федерации и входящие в действие Государственными органами по делам строительства. Они применяются для всех отраслей народного хозяйства и обязательны для применения при строительстве объектов с использованием средств федерального бюджета.

* Отраслевые (ведомственные) сметные нормативы и расценки - ОСН К отраслевым сметным нормативам относятся сметные нормативы, введенные для строительства, осущ. в пределах соответствующей отросли и вводимые в действие министерством (или другими уполномоченными органами федерального управления), корпорациями (РАО, ЕЭС, ОАО РЖД и др.) для осуществляемого в пределах соответствующей отрасли строительства.

* Территориальные сметные нормативы и расценки - TCH, TECH, ТЕР К территориальным сметным нормам и расценкам относятся сметные нормативы, введенные в действие для строительства администрациями субъектов РФ, осущ. на территории соответствующего субъекта РФ, и обязательные для применения при строительстве объектов осущ. за счет средств бюджета соответствующего субъекта. Эти нормативы не должны противоречить федеральным нормам.

Территориальные сметные нормы могут использоваться организациями, осущ. строительство или капитальный ремонт на территории соответствующего субъекта РФ, независимо от их ведомственной подчиненности и источников финансирования выполняемых работ.

* Фирменные и индивидуальные сметные нормативы - ФСН, ИСН К фирменным сметным нормативам или собственной нормативной базе пользователя относятся сметные нормативы, учитывающие реальные условия деятельности конкретной организации производителя работ. Как правило, эта нормативная база основывается на нормативах государственного, отраслевого или территориального уровня с учётом особенностей специализации подрядной организации.

В случае отсутствия в действующих сборниках сметных норм и расценок отдельных нормативов по предусматриваемым в проекте технологиям работ допускается разработка соответствующих индивидуальных сметных норм единичных расценок» которые утверждаются заказчиком (инвестором) в составе проекта (рабочего проекта). Индивидуальные сметные нормы и расценки разрабатываются с учетом конкретных условий производства работ со всеми усложняющими факторами.

Применение индивидуальных и фирменных сметных нормативов для определения сметной стоимости строительства, финансирование которого производится с привлечением средств федерального бюджета, рекомендуется после их согласования с соответствующими уполномочиями федеральным органом исполнительной власти в обл. строительства.

При применением индивидуальных сметных норм и расценок начисление на них повышающих коэффициентов, рекомендованных к нормам затрат труда, оплате труда рабочих, нормам времени и затратам на эксплуатацию машин (вкл. Затраты труда и оплату труда машиниста), для учета в сметах влияния условий производства работ, предусмотренных проектами, (приложение №1 МДС 81.35-2004) не производится.

Государственные, производственно-отраслевые, территориальные, фирменные и индивидуальные сметные нормативы образуют систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве.

К элементным сметным нормативам относятся государственные элементные сметные нормы (ГЭСН-2001) и индивидуальные элементные сметные нормы, а так же нормы по видам работ.



К укрупненным сметным нормативам относятся:

Сметные нормативы, выраженные в процентах, в том числе: нормативы накладных расходов; нормативы сметной прибыли; сметные нормы дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время сметные нормы затрат на строительство временных зданий и сооружений; индексы изменения стоимости строительно-монтажных и проектно-изыскательских работ, устанавливаемые к базовому уровню цен; нормативы затрат на содержание службы заказчика (тех. надзора).

Укрупненные сметные нормативы и показатели, в том числе: укрупненные показатели базисной стоимости строительства (УПБС), укрупненные показатели базисной стоимости по видам работ (УПБС ВР), сборники показателей стоимости на виды работ (сборники ПВР), укрупненные ресурсные нормативы (УРН) и укрупненные показатели ресурсов (УПР) по отдельным видам строительства, укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС); прейскуранты на потребительскую единицу строительной продукции (111It); прейскуранты на строительство зданий и сооружений; сметные нормы затрат на оборудование и инвентарь общественных и административных зданий (НИАЗ), сметные нормы затрат на инструмент и инвентарь производственных зданий (НИПЗ); показатели по объектам аналогам;

И другие нормативы.

С целью достижения повышения точности сметных расчетов при составлении сметной документации на основе укрупненных сметных нормативов возможно применение поправок, учитывающих:

- изменения технического уровня и социального прогресса за период от времени окончания строительства объекта-аналога до времени проектирования и строительства нового объекта;

- нестандартные инженерно-геологические условия, влияющие на проектные решения по основаниям и фундаментам зданий и сооружений;

- региональные колебания - цен на материально-технические ресурсы;

- различия в архитектурно-планировочных и конструктивных решениях;

- иные факторы.

Методы расчета сметной стоимости

В рыночных условиях РФ применяются четыре метода расчета сметной стоимости:

*ресурсный

*ресурсно-индексный

*базисно-индексный

*базисно-компенсационный

Ресурсный метод - это калькулирование в текущих ценах и тарифах ресурсов. При таком методе устанавливаются раздельно в натуральных измерениях (м3, тонна, штука, чел.-час и т.д.) расходы материалов и изделий, затраты времени на эксплуатацию машин, затраты труда рабочих, а цены на эти ресурсы принимаются текущие (на момент составления смет). В качестве нормативной базы используются Нормативные показатели расхода материалов (НПРМ). Этот метод позволяет в дальнейшем достаточно точно пересчитывать сметную стоимость на новые цены.

Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов цен на ресурсы. Индексами цен называют отношения текущих цен к базовым.

Базисно-индексный метод - это использование системы текущих и прогнозных индексов цен по отношению к стоимости, определенной на базисном уровне или уровне предшествующего периода. В отличие от ресурсно-индексного метода, раздельного определения расхода ресурсов в натуральных показателях обычно не делается. Приведение к текущим ценам выполняется путем перемножения базисной стоимости по каждой строке сметы на соответствующий индекс.

Базисно-компенсационный метод состоит в том, что определяется базисная стоимость с учетом ожидаемых изменений цен и тарифов, а в процессе строительства она уточняется в зависимости от фактических изменений тарифов.

Выбор метода составления сметной документации законодательством не регламентируется и осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от условий договора и общей экономической ситуации.

Наиболее перспективным считается ресурсный и ресурсно-индексный методы, однако, в настоящее время в строительстве преобладает базисно-индексный метод.

Сметная стоимость строительно-монтажных работ

Сметная стоимость строительно-монтажных работ делится на три основных части:

*прямые затраты

*накладные расходы

*сметная прибыль (плановые накопления)

Прямые затраты включают стоимость материалов, изделий, расходы на эксплуатацию машин и механизмов, зарплату рабочих. Они определяются, исходя из сметных норм и цен, объемов конструкций или видов работ, т.е. любым из названных выше методов расчета.

Накладные расходы отражают затраты, связанные с созданием общих условий строительного производства, т.е. включают расходы на организацию, управление и обслуживание стройки. Они определяются чаще всего в процентах от прямых затрат в соответствии с федеральными нормами накладных расходов, либо по индивидуальным нормам конкретной строительной организации. Возможно также их определение с помощью системы показателей накладных расходов по видам строительно-монтажных работ или укрупненным показателям на основные виды строительства.

Сметная прибыль (плановые накопления) - это сумма средств, необходимых для покрытия расходов, непосредственно не связанных с данным строительством, но нужных для дальнейшего функционирования строительной организации. Это расходы на уплату налогов, развитие производства и его инфраструктуры, на материальное стимулирование и обеспечение благоприятных условий жизни работников. Сметная прибыль обычно определяется в процентах от общих затрат или затрат на оплату труда рабочих (например, 50% от затрат на оплату труда рабочих или 12% от сметной стоимости работ). Используются для этого общеотраслевые нормативы или индивидуальные нормы конкретной организации.



1. Понятие рынка недвижимости

Рынок недвижимости всегда притягивал к себе внимание. С одной стороны, он понятен и доступен практически всем. Каждый имеет (или использует) недвижимость. В рынке недвижимости нет ничего загадочного -- просто квартира, просто дом, просто земля.

Развитие рынка недвижимости помогает активизировать факторы которые способствуют снижению инфляции росту реальных инвестиций и увеличению сбережений кроме того повышается деловая активность в стране. Население стремиться заработать больше, делает это всеми доступными способами ориентируется на все больший уровень доходов.

Рынок делится на два разных сегмента - рынок жилой и рынок нежилой недвижимости. Принципиальная разница состоит в том, что последний служит потребностям бизнеса - рациональным, структурным и предсказуемым. Рынок жилой недвижимости служит потребностям людей -эмоциональным, неструктурным и непредсказуемым.

Покупка или продажа жилой недвижимости - длительный и сложный процесс. Оптимальным считается срок от трех до шести месяцев. Добавим, что по российской традиции жилье меняют достаточно редко. Все это приводит к ограничению оборота жилой недвижимости.

На рынке недвижимость как товар выступает в трех видах:

· объект (при возможности его выделения в натуре);

· права;

· услуги.

Существует несколько определений рынка недвижимости, а одно из них - это "система рыночных механизмов, которые обеспечивают создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости". Естественно, в процессе функционирования этой системы возникают определенные взаимоотношения между ее участниками вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Факторы воздействующие на развитие рынка недвижимости:

- экономический рост или перспективы такого роста. Может сложиться ситуация, что даже при отсутствии общего экономического роста на рынке возникают благоприятные условия, но они бывают, как правило, недолговечны и возникают достаточно редко; возникают благоприятные условия, но они бывают, как правило, недолговечны и возникают достаточно редко;

- финансовые возможностями для приобретения недвижимости. Это зависит от стадии экономического развития конкретного региона (кризис, застой, промышленное развитие), а также наличием и характером рабочих мест;

- взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы могут находиться в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. Это самым непосредственным образом воздействует на нестабильность рынка недвижимости.

Не будем забывать, что рынок недвижимости также находится под значительным влиянием: факторов государственного регулирования рынка недвижимости, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации, социального положение и природных условий в регионе.

1.1 Основные функции рынка недвижимости

1) Установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений.

2) Регулирующая функция состоит в том, что рынок, функционируя автономно, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к удовлетворению общественных интересов.

3) Коммерческая - состоит в получении прибыли на вложенный капитал.

4) Функция очищения позволяет освободить рынок от неэффективных собственников, предприятий и других объектов недвижимости.

5) Посредническая выражается в том, что рынок выступает в качестве посредника и места встречи покупателей и продавцов.

6) Информационная - уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения информации позволяет продавцам и покупателям принимать правильные решения.

7) Стимулирующая - выступает в форме экономического стимула в создании, использовании и эксплуатации недвижимого имущества.

8) Функция конкуренции поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления недвижимостью.

9) Инвестиционная: рыночная недвижимость - это способ перевода накоплений граждан из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал.

10) Социальная проявляется в росте трудовой активности граждан, стремящихся стать собственниками объектов недвижимости;

11) Перераспределяющая: в результате неоднократного перераспределения на рынке, недвижимое имущество, в конечном итоге, переходит к тем инвесторам, которые могут обеспечить его высокопроизводительное использование.

Как видим, рынок недвижимости выполняет огромное количество функций. Поэтому вполне объяснимо, что он имеет сложную структуру, но в ней тоже можно выделить три основных сектора:

- развитие (создание) недвижимости;

- оборот недвижимости (формирует рыночную цену ее объектов);

- управление и эксплуатация недвижимости (отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность).

По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

- рынок купли-продажи;

- аренды;

- ипотеки.

Также можно классифицировать объекты рынка недвижимости по форме собственности:

- частные объекты недвижимости;

- государственные;

- муниципальные объекты недвижимости.

По отраслям:

- промышленные объекты;

- сельскохозяйственные объекты;

- общественные здания и сооружения.

По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

По виду объектов недвижимости:

- земельный рынок;

- здания и сооружения;

- помещения;

- предприятия как имущественные комплексы;

- кондоминиумы;

- вещные права;

- многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

Рынок жилой недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

Выделяется четыре основных категории жилой недвижимости:

- элитное жилье;

- жилье повышенной комфортности;

- типовое жилье;

- жилье низких потребительских качеств.

1. Что касается элитного жилья, то в связи с повышенным спросом и веянием времени, мы выделили его в отдельную категорию. Если коротко, то это квартиры в кирпичных домах повышенной комфортности, построенные по специальным проектам с наличием подземной парковки, централизованной охраны, и расположенные в престижных районах.

2. Если нельзя позволить себе первую категорию, то весьма хорошие характеристики и у жилья повышенной комфортности, или, как еще называют, жилья улучшенной планировки. А какова разница между комфортным и элитным жильем?

Во-первых, не в пример элитному жилью, здания повышенной комфортности могут находиться в разных районах города, а не только - в самых престижных; во-вторых, здесь более "щадящие" требование к площади комнат и особенно - к метражу кухонь, хотя гостиная должна ' быть не менее 17 кв. м; и, наконец, у жилья повышенной комфортности большее разнообразие всяких технологических параметров.

Кстати, как и в отношении загородных домов элитного жилья, есть требования и к домам повышенной комфортности, находящихся за чертой города, и главные из них - высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен. И необязательно, как для загородных домов "de luxe", чтобы они находились не дальше, чем в часе езды от города, имели непременно кирпичные стены и застройки в двух или более уровнях.

3. Типовое жилье. Конечно, кому не хочется жить в лучших районах города, но нередко остается довольствоваться жильем там, где дают. Типовое жилье не предполагает архитектурно-планировочные "излишества": все - согласно параметрам и типовым строительным нормам, в которых комнаты нередко смежные, а площадь кухни - менее 7,5 кв. м.

4. К сожалению, есть и такая категория - жилье низких потребительских качеств. Районы не престижные, окраины города, до транспортных коммуникаций нередко приходится долго добираться - это так называемые здания "старого фонда" без капитального ремонта. Жилье низких потребительских качеств может быть размещено на первых или подвальных этажах домов других типов и не иметь хотя бы одного из следующих видов коммунальных удобств: водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения.

Помимо обозначенных выше категорий, сами жилые дома подразделяются на: малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей) и высотный дом (свыше 20 этажей).

Итак, завершая обзор данной темы, обобщим: объектом жилой недвижимости, соответственно, являются: кондоминиум, секция, этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом.

1.2 Первичный и вторичный рынок жилья

По способу же совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых со вновь созданными объектами, т.е. это квартиры в новостройках и строящихся домах, а также приватизированными объектами, которые раннее не проходили госрегистрацию. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

На уровень цен первичного и вторичного рынка влияют две переменные:

- фактор условия ведения бизнеса в городе;

- фактор уровня жизни;

- политика городских властей в сфере недвижимости и нового строительства;

- уровень платежеспособного спроса населения регионов;

- себестоимость строительства;

- доступность кредитов и жилищных субсидий;

- макроэкономические факторы (цены на нефть, курс $, акции, депозиты и т.д.)

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики.

Недвижимость - важнейшая часть мирового богатства, более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.

Можно сделать следующий вывод:

Первичный рынок в России формировался за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.



2. Анализ рынка недвижимости в г. Перми

Источник информации для анализа рынка недвижимости служит перечень объектов, предполагаемых к продаже, а также проданных, с указанием их качеств, характерных размеров, места положения, цен предложения и продажи.

Известно, что разнообразие качеств, размеров, саморасположение объектов недвижимости, в частности квартир, приводит к большому различию в цене объектов. Проще говоря, 2-х комнатные квартиры в соседних домах, одни из которых - «хрущевки», а другие построенные по индивидуальному проекту, будут стоить по разному. Тоже самое мы получим в случае, если возьмем две квартиры с одинаковыми характеристиками: «Сталинки»; средний этаж, но в разных районах. Цена их тоже будет отличаться, причем довольно существенно.

Вследствие этого, для анализа определяют совокупность объектов недвижимости рынка на первом этапе обработки данных важно решить задачу их типизации, как минимум по размеру, качеству и местоположению, т.е. выделить типы жилья с определенной совокупностью признаков. Необходимо подчеркнуть, что целью типизации является разделение первоначальной совокупности объектов на несколько групп, отличающихся меньшим разбросом цен.

В жилом фонде города Перми можно условно выделить несколько типов домов:

- деревянные дома («ветхое жилье»), «малосемейки», «шлакоблочные», «хрущевки», «брежневки», «ленпроект», «серая панель», «сталинские», «улучшенной планировки», «дома современной постройки».

Каждый тип определяет ряд параметров: материал стен, этажность дома, наличие лифта, мусоропровод, высота потолков, площадь кухни, расположение комнат, год постройки особенности планировки. В ходе работы по типизации домов, некоторые типы получили право на «самостоятельную» жизнь:

сталинские», «улучшенной планировки», «дома современной построики». Другие в силу незначительной разницы в цене за м2, было решено объединить: 5- этажки, «хрущевки», «брежневки» в одну группу, «серая панель», 9- этажные, «брежневки» в другую группу.

Некоторые типы, из-за небольшого объема сделок по ним, не вошел в принятую классификацию. За бортом остались деревянные, шлакоблочные и так называемые «малосемейки».

В мониторинге рынка недвижимости города Перми принимают активное участие ведущие риэлтерские фирмы «Камская долина», «Агентство недвижимости перспектива», «Тимур», «Деловой квартал», «Надежда», «Ольга», «Аполлон», «Реэл-Прикамье», «Сатурн-Р недвижимость», «Финист-Р», «Строй проект» и др.

Сегодня работа аналитиков и информация, которую они собирают, становится все более востребованной. Такой специалист в штате стал необходимостью, а не элементом престижа.

2.1 Исследование рынка недвижимости.

С сентября 1999 года, Комитет по анализу рынка недвижимости ПЛРО начал проводить ежемесячный мониторинг недвижимости города Перми. Его цель - обеспечение достоверной и объектной информацией о проведении тех или иных операций на рынке недвижимости.

Для обеспечения исследования рассчитывается определенный набор показателей, состояние рынка, характерных:

- ценовую ситуацию; среднее за период (ежемесячный), цены предложения и сделок (продажа, покупка, аренды), объекты различных видов (жилья, офисов, коммерческой недвижимости), на первичном и вторичном рынках. Причем, по вторичному рынку жилья ведется анализ цен предложение квартир, дифференцируемых по типам и районам города.

- конъектура спроса и предложения объектов различных видов на первичном и вторичных рынках.

- активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды на вторичном и первичном рынках, по фирме и по городу в целом.

- ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции объектов (время от момента выставления на продажу до момента продажи).

В ходе исследования рынка недвижимости решаются следующие задачи:

- анализ и оценка текущего состояния основных экономических показателей.

- исследование динамики роста цен на различные виды объектов.

- совместное исследование динамики основных экономических показателей.

- исследование: экономических, политических, административных, социальных факторов влияющих на изменение.

- прогнозирование тенденций изменения экономических показателей.

Рынок жилой недвижимости Перми по данным на начало июля 2007 года явно находится в состоянии стагнации. Причина этого - установление явного баланса между покупательной способностью населения и средней ценой жилья. Цены в ряде районов за прошедший месяц выросли, однако, это скорее инерционный тренд, при этом по ряду районов отмечено снижение цен, что повлекло общее снижение средней цены в целом по городу Перми за июнь месяц. На рынке первичного жилья ситуация аналогичная. Часть застройщиков применяет стимулирующие "летние" скидки, различные акции, либо просто снижает цену. На сегодняшний день при текущем состоянии покупательной способности населения средняя цена предложения на рынке жилой недвижимости достигла своего финансового и психологического максимума. С учетом постепенно повышающегося уровня покупательной способности населения, имеющегося тренда к постепенному снижению ипотечных ставок и упрощению процедуры получения ипотечного кредита в совокупности с планируемым вводом новых жилых домов, по нашим оценкам, средняя цена на рынке жилой недвижимости вряд ли превысит ценовой интервал в 55-60 тыс. руб. за кв.м.

Основной массив жилой недвижимости Перми сильно изношен, при этом потребность в жилье у населения присутствует. В перспективе все эти факторы, так или иначе, будут инициировать стабильный спрос. Перспективой развития ситуации на фоне постоянного увеличения объёма вводимого жилья может стать сегментирование рынка жилой недвижимости. Спросом будут пользоваться как бюджетные варианты домов (малые площади, отдаленные районы), так и комплексы, рассчитанные на достаточно состоятельных людей, а также жильё среднего уровня, сочетающее приемлемые ценовые и качественные характеристики. В Перми проживает довольно большое количество состоятельных людей, при этом по-настоящему уникальных элитных жилых комплексов с замкнутой инфраструктурой в Перми практически нет. Интересным и перспективным рынком следует считать рынок жилой загородной недвижимости. По нашим прогнозам, в течение следующих 2-3 лет следует ожидать появления на рынке крупных коттеджных посёлков. Спрос на объекты загородной недвижимости есть. Качественных посёлков с профессиональным управлением, обеспечивающим комфорт на уровне городских условий, сегодня в Перми практически нет.

2.1.1 Спрос

Несмотря на то, что предложение жилья существенно превышает спрос, в настоящее время объем нового строительства едва ли не соответствует потребностям населения. Около 20% граждан проживают в коммунальных квартирах (в г. Перми - 15%), расположенных преимущественно в центре города. Приблизительная схема классификации граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий по платежеспособности:

*Платежеспособные -1%

*Нуждающиеся в 25% финансовой помощи - 10%

*Нуждающиеся в 50% финансовой помощи - 20%

*Нуждающиеся в 75% финансовой помощи - 69%

В целом неплатежеспособная категория может занимать до 30% от населения города.

Объем потенциального спроса составляет в порядке 10 тыс. семей. В то же время, уровень платежеспособного спроса на рынке жилья остается крайне низким. Низкая заработная плата ограничивает возможности продажи квартир отдельным семьям, препятствует созданию накоплений и развитию жилищно-финансовой системы. Решение этих проблем возможно лишь в условиях потенциального рынка жилья с обеспечением жизнеспособности всех его компонентов, в том числе платежеспособного спроса.

На первичном и вторичном рынках, несмотря на рост платежеспособного спроса, наблюдается превышение предложения над спросом, причем разрыв между ними будет увеличиваться на вторичном рынке.

Необходимо также отметить, что цены первичного и вторичного рынка демонстрируют неблагоприятные (в особенности по кирпичным домам) тенденции к сближению, в то время как цена спроса жилья в строящихся домах должна быть ниже цены вторичного рынка, также:

1. Покупатель получает жилье не сразу, а через определенный срок.

2. Существует риск задержки ввода дома и даже прекращения строительства в связи с недофинансированием.

2.1.2 Предложение

Предложение на первичном рынке определяется экономическими интересами застройщиков. Цена на жилье должна обеспечить покрытие его явных и неявных издержек.

Предложение на вторичном рынке определяется, главным образом, оценкой продавцом располагаемого жилья как излишнего; спрос - оценкой покупателем своего жилья.

Начиная с 2018 года жители Пермского края смогут приобретать жилье по цене 32 тыс. руб. за квадратный метр. Прикамье вошло в число семи пилотных регионов РФ, где в 2013 году начнется строительство жилья эконом-класса. Достижение программных нормативов, снижение стоимости жилья на 20% и уменьшение ставки по ипотеке до уровня «инфляция плюс 2,2%», планируется в том числе за счет увеличения ввода жилья и финансирования на рыночных условиях. Возможно ли снижение цен на 20 и более процентов?

Платежеспособный спрос VS предложение недвижимости

Евгений Заединов, аналитик АЦ «Медиана» отмечает, что рынок недвижимости Перми постепенно восстанавливается после кризиса 2008 года, рост средних цен в предложения по продаже квартир в октябре 2011 года к октябрю 2010 составил 8,83%, а в октябре 2012 года, к аналогичному периоду, уже 20,38%:

-- В будущем мы ожидаем, если не увеличение темпов прироста, то, по крайней мере, сохранение этой динамики, при сохранении основных макроэкономических показателей страны и региона. О таком сценарии развития мы с уверенностью можем говорить, изучив спрос на жильё в Перми и Пермском крае.

По данным АЦ «Медиана», спрос на жильё в Перми очень велик, на 2010 год в среднем по Пермскому краю на 1 жителя приходилось 21,5 кв. метров. По состоянию на начало 2011 года потребность населения, проживающего на территории Пермского края, в улучшении жилищных условий, оценивается в размере 9,7 млн. квадратных метров. Эти цифры подтверждаются сравнением предложения на рынке недвижимости и поглощением.

Прим.: данные взяты из Пермской мультилистинговой системы на 12.11.2012. Рынок предложения первичного многоквартирного жилья. Сегменты разбиты по цене в денежном выражении тысяч рублей/кв.м.

Цена 30-40 тыс. руб. за кв. м. и менее 30 тыс. руб. за кв. м. на рынке нового жилья в подавляющем большинстве выставляется в предложениях по объектам расположенным в домах долгостроях. Анализ структуры сделок купли/продажи на рынке жилой недвижимости г. Перми показал перевес в сторону дешёвого жилья.

Доля сегмента представленного предложениями менее 30 тыс. руб. за кв. м составляет 32,27% от общего объёма сделок. Люди готовы и могут покупать жильё в данном ценовом сегменте, но из-за отсутствия предложения на первичном рынке, большинство сделок приходится на «убитую вторичку» или комнаты в квартирах/общежитиях.

Причём 56,29% приобретений в данном сегменте проходит с привлечением ипотечного кредитования. Что ещё раз говорит о том, что желание покупать есть, и люди стараются использовать любую возможность для этого. Основной объём (70,01 % от общего количества предложения) приходится на сегмент 40-60 тыс. рублей за квадратный метр. Поэтому, если государство совместно с застройщиками сможет организовать снижение цены квадратного метра, и поддержать это ипотечными программами, рынок без труда сможет поглотить такой объём, -- констатирует аналитик.



2.2 Оценка жилья в городе Перми

2.2.1 Спрос и предложение на рынке жилья

Рынок жилья является системой взаимосвязанных рынков, которая включает рынок собственности и рынок аренды. Рынок собственности подразделяется на первичный и вторичный; рынок аренды- с предложением со стороны фирм и со стороны граждан. Данную зависимость можно изобразить схематично.

Из данной схемы можно сделать вывод, что рынок собственности вкл.: первичный, в кот. Продавцы-застройщики, а покупатели-граждане и вторичный, в котором продавцы и покупатели, как правило, граждане.

Современное состояние рынка собственности жилья может быть охарактеризовано несколькими ключевыми параметрами:

*Предложение на рынке жилья

*Платежеспособный спрос

*Факторы, влияющие на формирование цен первичного рынка

*Действующие механизмы приобретения (продажи) жилья

*Длительность инвестиционного цикла

*Юридическое обеспечение



2.2.2 Методы для улучшения цены на недвижимость

Несмотря на всевозможные программы и решения, практически во всех крупных городах Российской Федерации цена квадратного метра отнюдь не падает. Поэтому необходимы анализ и внедрение лучших методов, применение которых муниципальными властями, снизит цену на недвижимость. «Метражи» обобщили рецепты, выписанные экспертами рынка.

1. Ограничение цены квадратного метра

Теоретически возможно решением местных органов самоуправления или даже на федеральном уровне ограничить максимальную стоимость квадратного метра административными способами.

Можно подойти к этому вопросу очень серьезно: учесть тип жилья, месторасположение, возраст строения и т.д. и т.п. Аналогично можно ввести ограничения не на саму цену, а на размер рентабельности строительных компаний. Такие методы, между прочим, вполне успешно работают сегодня для некоторых продуктовых товарных групп. Но обходить такие решения население научилось еще в ту пору, когда стоимость оформления сделки с недвижимостью зависела от ее цены. В договоры просто вносилась заниженная сумма. Фактически цена оставалась та же, но большая часть средств уходила «в тень». То же произойдет и при любом административном ограничении -- реальные обороты будут просто спрятаны, со всеми вытекающими отсюда последствиями, включая криминализацию бизнеса и пр. Таким образом, подобный метод абсолютно неэффективен.

2. Развитие ипотечных и прочих кредитных схем

Известно, что развитие ипотечных схем и прочих способов приобретения жилья в рассрочку дает возможность многим людям приобрести квартиру. Регионы и города сегодня соревнуются между собой по объемам выданных жилищных кредитов. Но если отвлечься от общих вопросов доступности жилья и рассмотреть широкое внедрение ипотеки применительно к изменению цены квадратного метра, то окажется, что ипотека может значительно ее увеличить. Ведь кредитные механизмы вовлекают в оборот объектов недвижимости тех, кто без них никогда не сумел бы купить квартиру. Значит, на рынке растет спрос. Если росту спроса не соответствует рост предложения, значит, растет цена. Таким образом, развитие ипотеки без увеличения объемов строительства приводит к удорожанию жилья. В конечном итоге это бьет не только по тем, кто не может привлечь кредитные средства, но и по самим заемщикам. Ведь и сумма долга и проценты при покупке дорогой квартиры также повышаются. Таким образом, без расширения жилищного строительства данный метод приводит к росту цен.

3. Лицензирование деятельности на рынке недвижимости

Существует мнение, что ощутимый вклад в удорожание жилья вносят многочисленные посредники-риэлторы, наживающиеся на несформировавшемся рынке. Поэтому логично попытаться уменьшить количество профессиональных игроков путем введения жесткой процедуры лицензирования. Такое решение может принять и субъект Федерации, и даже муниципалитет. Расчет простой: снизив количество посредников в цепочке «продавец-покупатель», можно рассчитывать и на снижение цены товара. Однако, согласно основным законам рынка, если снизится предложение на рынке риэлтерских услуг по сравнению со спросом на них, цена этих самых услуг повысится. Кроме того, расходы на подготовку специалистов и собственно лицензирование риэлторам неоткуда покрыть, кроме как из собственной прибыли, повысив цены на свои услуги. Это, конечно же, в той или иной мере приведет к росту цен на объекты недвижимости. Что будет сильнее: эффект от устранения цепочек посредников или эффект от роста цен на услуги профессионалов - неизвестно, но ясно, что суммарный выигрыш, если он будет вообще, окажется небольшим. Таким образом, данный метод крайне малоэффективен.

4. Введение «прогрессивного» налогообложения

В последнее время правительство предлагает введение особого налога на вторую квартиру. Но ни для кого не секрет, что аналогичная схема уже давно работает в системе оплаты услуг ЖКХ: при расчетах за вторую и последующие единицы жилплощади, зарегистрированные за одним и тем же лицом, квартплата растет, так как не действуют никакие льготы. До сих пор никого это не останавливало при приобретении «лишнего» жилья. Кроме того, обойти и этот барьер очень просто - у каждого есть немало «бесквартирных» родственников. А самое главное - рост налогового бремени чаще всего приводит к росту, а не снижению цен. В самом деле, если человек приобретает вторую квартиру как объект финансовых вложений или для сдачи ее в аренду, то самый простой способ компенсировать налог на нее -- увеличить цену. Таким образом, подобный метод совершенно бесполезен.

5. Поддержка инновационных методов строительства

Пределом снижения цены на жилье в условиях свободной конкуренции в сочетании с увеличением объемов строительства является, конечно, себестоимость. Ее снижение возможно за счет внедрения разнообразных инноваций в этой сфере.

Развитие малоэтажного строительства, создание и внедрение новых материалов и способов работы - все это можно использовать для снижения себестоимости. Основная задача местных (и федеральных) властей в этом случае - обеспечить поддержку инноваторов, особенно в части создания опытных образцов и их испытаний. Строительные компании чаще всего не готовы вкладывать средства в «сырые» проекты, а сами разработчики не имеют на это денег. Участие властей в этом вопросе в форме учреждения грантов, инновационных площадок, конкурсов и т.д. способно внести заметный вклад в снижение себестоимости жилья. Таким образом, метод достаточно эффективен.

6. Стимулирование строительства жилья

Единственный способ реально снизить цены на жилье - стимулирование строительства. Только превышение роста предложения над ростом спроса однозначно приводит к снижению цен. Разумеется, этот метод работает только в условиях свободной конкуренции. Поэтому муниципалитеты ни в коем случае не должны стимулировать лишь отдельную (отдельные) строительную компанию - условия игры должны быть понятны и равны для всех. Конкретные способы стимулирования могут быть самые разные: от прямого инвестирования до налоговых послаблений, от гарантий возврата кредитных средств до финансирования подвода коммуникаций к строительным площадкам. Таким образом, данный метод высокоэффективен при обеспечении свободной конкуренции.

7. Развитие института аренды

Цены можно уменьшить, предложив инвесторам надежные источники вложения средств, помимо недвижимости. Не секрет, что больше половины квартир покупается с инвестиционными целями, т.е. для перепродажи и сдачи ее в аренду, что естественно толкает цену вверх. Любое увеличение налогов или введение других обязательств приводит к увеличению цен на аренду, тем самым привлекая еще больше людей инвестировать в этот бизнес. Поэтому нужно снижать стоимость аренды, возможно путем строительства государственных «доходных домов», что приведет к уменьшению спроса на жилье, и как следствие, к снижению цен на квартиры. Таким образом, это высокоэффективный метод.

8. Строительство муниципальных «доходных домов»

Эти дома предназначены исключительно для сдачи квартир внаем. Это может сдвинуть соотношение спроса и предложения в сторону удешевления квадратного метра. Строительство таких домов поможет снизить стоимость аренды, но если дома будут строиться по существующим расценкам застройщика, то такой способ ненамного снизит стоимость аренды. Поэтому муниципальные «доходные дома» должна строить муниципальная строительная фирма, которая будет сдавать квадратный метр по себестоимости с фиксированной рентабельностью. Таким образом, это высокоэффективный метод, при условии создания прозрачных условий на рынке.

Анализ перечисленных методов говорит о том, что существуют реальные способы, при помощи которых муниципальные власти действительно способны снизить цены на жилье в отдельно взятом городе. Внутренние миграционные потоки, нивелирующие уровень цен на жилье в России пока недостаточно развиты (за исключением, пожалуй, центростремительных направлений). Это подтверждается существенной разницей цен в разных городах. А значит, удешевление жилья или хотя бы значительное замедление роста цен на него в определенной местности вполне возможно. Ведь для стимулирования строительства на собственных территориях ни санкций российского правительства, ни специальных федеральных законов не нужно.

2.3 Ценообразующие факторы на рынке жилья

сметный ценообразующий первичный вторичный жилье

В качестве основных факторов, оказывающих влияние на стоимость жилья в Перми, рассмотрим следующие:

*Местоположение относительно исторического центра, основных транспортных магистралей.

В качестве наиболее значительного параметра в данном резерве можно отметить месторасположение жилья. Традиционный анализ стоимости жилья по административным районам города не объективен (в каждом районе можно выделить неравноценный участки строений). Целесообразно провести анализ стоимости по различным микрорайонам и отдельным улицам. Выделяют 7 секторов (районов), различных

A) по стоимости; Б) по ликвидности;

B) по эластичности спроса.

Точно определить значение влияния на стоимость жилья каждого сектора (района) не представляет возможным. Специалисты рассчитывают среднестатистические данные, но они не всегда отвечают требованиям объективности: взаимосвязь всех факторов очень высока. Для центральных районов города близость линий транспортных магистралей сильного воздействия на стоимость жилья не оказывает. Для окраинных районов ситуация иная: удаленность от транспортных узлов и стоимость находится в обратно пропорциональной зависимости.

*Тип строения.

Классификация строения в городе.

«Хрущевские» дома (пятиэтажки) построены из блоков и кирпича, отличаются малым размером кухонь (5.5-6 м), смежностью комнат, совмещенностью санузлов.

Самые первые варианты таких домов выделяются хаотичностью: вход в комнаты через кухню, санузел тесно «прикреплен» к прихожей, 2/3 комнаты занимает кладовка и т.д.

« Брежневские» дома построены из кирпича, но характеристики имеют аналогичные «хрущевским».

Панельные дома несколько прочнее и разнообразнее по планировке. Отличительные особенности в резерве характеристик жилой площади:

504 серия: площадь кухни 7.2м2, 2 лоджии, смежно-изолированные 137 серия: площадь кухни от 8.5м2 до 16м2, квадратные комнаты, улучшенная планировка лестничных площадок и пролетов.

...