В «Сталинских» домах и домах старого фонда сделать оценку приблизительно невозможно, эти квартиры имеют индивидуальные характеристики. Наиболее общие из них, учитываемые при оценке:

- метраж самой маленькой комнаты;

- метраж самой большой комнаты;

- Метраж мест общего пользования (холла, коридора, санузла

В этом случае умение проводить анализ зависимости стоимости квартиры от общего метража.

«Индивидуальное жилье» оно выполняется конкретно под будущих его хозяев. Для отделки и интерьера используются экологичные материалы. Спрос на это жилье из года в год растет.

*Этаж, на котором расположено помещение.

Для индивидуального жилья этажность имеет большое значение т.к. наиболее эффективное и качественное строительство 2-х и 3-х этажного жилья.

А в домах типичных застроек стоимость квартиры, расположенной на I 1-м этаже, снижается.

Важное значение имеет наличие технического этажа.

В домах старого фонда, особенно в центре города, квартиры на первом этаже приобретаются под офисы, и стоимость их очень колеблется, в последнее время она очень возросла, и разброс цен велик.

Отсутствие лифта также влияет на стоимость жилья. Для квартир, расположенных выше 3-ого этажа, его отсутствие снижает стоимость.

*Наличие бытовых удобств и телефона.

Отсутствие телефона снижает стоимость квартиры на величину платы за его установку. Плата за коммерческую установку различна по району, городу и зависит от загруженности телефонной линии. Бытовые удобства рассматриваются в комплексе: водопровод, отопление, мусоропровод, лифт, наличие охраны в подъезде и т.д. В каждом конкретном случае приходит общая их оценка. Влияние каждого удобства на рыночную стоимость трудноуловимо (например, паркет). Наличие балкона или лоджии увеличивает стоимость. Исключение составляет наличие балкона в домах старого фонда. В индивидуальном жилье к бытовым удобствам можно отнести наличие прачечной, спорт зала и т.д.

*Экологическая чистота и престижность района

Наиболее престижным районом считается центр города. Большое влияние на экологическую чистоту оказывает наличие автомобильных пробок, смога, расположение предприятия и его выбросов.

*Разновидность инфраструктуры

Этот фактор оказывает косвенное влияние на стоимость, значит для районов, переживающих стадию роста и развития, учитывается в каждом конкретном случае. Точная статистика здесь отсутствует.

*Состояние и отделка помещений

Этот фактор имеет важное значение при оценке помещения с отделкой под «Евростандат». Стоимость квартиры увеличивается на величину затрат по проведению ремонтно-строительных работ.

*Сезонность

В летнее время наблюдается небольшой спад в объёме сделок по купле-продаже квартир и стабилизации цен на рынке недвижимости.

2.4 Методика оценки жилья

Практика показывает, что наиболее удобным для проведения оценок жилья является определение среднесуточных цен предложения. Многие фирмы ведут базы данных по предложениям на продажу квартир, в которых накоплены значительные массивы информации: подробные описания квартир по фиксированному набору параметров и цены предложения на их продажу. Однако во многих случаях анализ цен покупки и продажи затруднен из-за отсутствия достаточных массивов достоверной информации о совершенных сделках. При определении рыночной стоимости жилья, используется предварительные отбор перспективных вариантов.

Наша основная задача состоит в определении рыночной стоимости объекта недвижимостей в том числе и дохода, который он может принести с тем, чтобы принять решение о наилучшем способе его использования.

Следует выяснить, какой способ использования объекта даст владельцам чистый максимальный доход на протяжении определенного периода времени.

Рыночные механизмы в настоящие время устанавливают цены под воздействием спроса и предложения. Для определения рыночной стоимости жилья необходимо наличие нескольких подходов.

Чтобы определить рыночную арендную ставку для оцениваемого объекта и потенциальный валовой доход, мы исходим из того факта, что искомая ставка основывается на «тройственно чистой» аренде, основным условием которой является отнесение всех эксплуатационных расходов на счет арендатора.

Применение доходного метода основывается на определении отдельных финансовых показателей. При расчете методом капитализации дохода определяем годовой доход от сдачи в аренду и ставку капитализации. Расчет рыночной стоимости жилого дома методом капитализации.

2.4.1 Описание ситуса

Объект располагается в Мотовилихинском районе города Перми, по адресу ул. Инженерная дом 6.

Неподалёку имеются 3 школы (№105, №49, №54), в 5 минутах от дома находятся мини рынок Металлист,с упермаркет Пятёрочка, в 10-15 минутах от дома находится ТРК Горный Хрусталь. Так же в непосредственной близости находятся :парикмахерская, ателье, мастерская по ремонту обуви, несколько круглосуточных аптек, банк и УДС Молот.

Имеются медицинские учреждения, множество детсадов, парк отдыха.

До ближайшей остановки 5 минут, до центра можно доехать за 15-25 минут.

2.4.2 Историческая справка Мотовилихинского района

Первое упоминание относится к начал у XVII века - основанию рабочей слободы Висим, положившей начало строительству здесь медеплавильного и пушечного заводов. Они были известны крупными достижениями в производстве крупнокалиберных орудий.

Название района пошло от протекающей здесь речки, которая, кружась и петляя, складываясь в рогатину и напоминала «мотовило» - приспособление для наматывания пряжи.

С историей Мотовилихи связаны имена выдающихся деятелей русской науки - соратника Петра I В.Н. Татищева, инженера-изобретателя Н.Г. Славянова, мастера-самоучки Дмитрия Пермякова, построившего на Урале первый паровоз.

Бурное развитие получил район в 30-е годы XX столетия. По первому генеральному плану застройки Перми, центром города должны были стать Городские Горки. Мирному строительству помешала Великая Отечественная война. Грозным оружием были мотовилихинские пушки. По выражению Маршала Советского союза Г.А. Жукова «... они сыграли решающую роль в разгроме гитлеровской Германии и победном завершении войны». Семнадцать мотовилихинцев стали Героями Советского Союза.

Мотовилиха неоднократно меняла свой статут: вначале это был район г. Перми, потом самостоятельный районный центр и поселок городского типа, преобразованный в город Молотов 3 октября 1938 года. Указом Президиума Верховного Совета СССР ЦКВКП (б) город Молотов вошел в состав Перми как Мотовилихинский район. В 1958 году району возращено его историческое название - Мотовилихинский

Сегодня Мотовилиха крупный индустриальный, информационный и культурный центр Перми. Общая площадь территории составляет 170 кв. км.

Среди особенностей района - значительная разрозненность микрорайонов наряду с большой общей площадью территории, по этому показателю район занимает 2-е место в городе. Также в районе большая площадь микрорайонов частной застройки, которая продолжает увеличиваться. Мотовилиха лидирует по строительству индивидуального жилья. И, наконец, в районе достаточно сложный рельеф местности, район «изрезан» логами, реками.

Численность постоянного населения Мотовилихинского района города Перми по итогам Всероссийской переписи населения составляет - 179961 чел, в том числе по возрастным группам: от 0 до 6 лет - 13935,от 0 до 17 лет - 32426, моложе трудоспособного возраста - 28432, трудоспособное население - 113622, старше трудоспособного - 37907 человек.

В районе:

- 346 улиц, общая площадь дорог составляет 1444,3 тыс. м2.;

- 13 микрорайонов: Архиерейка, Верхняя Курья, Висим, Вышка-1, Вышка-2, Гарцы, Городские Горки, Запруд, Костарево, Рабочий поселок, Садовый, Центральный, Язовая;

- 11 учреждений здравоохранения;

- 25 общеобразовательных учреждений, в т.ч. 2 лицея, 3 гимназии, 20 школ. 5 учреждений дополнительного образования, 31 дошкольное образовательное учреждение;

- 9 спортивных школ, 4 крупных спортивных сооружения: УДС «Молот», Стадион «Трудовые резервы», Лыжная база «Искра», Биатлонный комплекс «Пермские медведи»

- 15 учреждений культуры, в т.ч.: Пермский государственный цирк, МУК «Планетарий», МАУК «Центр досуга Мотовилихинского района», ЦДОД «Мотовилиха», ООО «Дворец культуры», ДК «Металлист», 4 библиотеки, 4 музея;

- 16 общественных организаций;

- 16 советов территориального общественного самоуправления;

- 17 крупных торговых центров;

- по состоянию на 01.01.2012 зарегистрировано 5,8 тыс. юридических лиц, 7,9 тыс. индивидуальных предпринимателей, 212 предприятие с численностью работающих более 100 чел, 3600 организаций с численностью работающих менее 100 чел.

В производственном процессе района участвуют более 160 крупных и средних предприятий (юридических лиц). Наиболее крупные предприятия, находящиеся на территории района: ОАО «Мотовилихинские заводы», ОАО «Издательско-полиграфический комплекс «Звезда»», ОАО «Пермский завод «Машиностроитель», ООО «Завод «Синергия», МУП «ПермГорЭлектроТранс», ПФ ЗАО «Фирма Уралгазсервис», ООО «Завод железобетонных изделий ОАО «Стройиндустрия»», ОАО «Уральский научно-исследовательский институт композиционных материалов» и ряд других.

2.4.3 Доходный метод

Оценка недвижимости по доходному методу основана на предложении, что стоимость недвижимости равна текущей стоимости прав на будущий доход. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации. Текущую стоимость рассчитанную путём капитализации потока доходов называют капитализированной стоимостью.

Чтобы определить рыночную арендную ставку для оцениваемого объекта и потенциальный валовой доход, мы исходим из того факта, что искомая ставка основывается на «Тройственно-чистой» аренде, основным условием которой является отнесение всех эксплуатационных расходов на счёт арендатора. Стоимость 1 кв. м. мы возьмём примерно 156 руб.

Рассчитывают рыночную стоимость квартиры методом капитализации дохода. Основные этапы оценки при указанном методе:

1) Оценка годового валового потенциала дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравниваемых объектов:

1241,76 * 156 = 286540,8*12 = 3438490руб;

2) Оценка потерь от неполной загрузки (сдачу в аренду). В нашем конкретном случае уровень загрузки цен равен 100% и потерь от сдачи в аренду нет. Потенциальный валовой доход равен действительному валовому доходу.

3) Расчёт издержек по эксплуатации объекта недвижимости на основе анализа фактических издержек по его содержанию нет.

4) Определение рыночной стоимости с учётом ставки возвратной капитализации по формуле:



Ставка капитализации определяется по методу кумулятивного построения, мы берем ставку равную 12%.

Здесь мы используем данные для оценки офисных помещений центрального района:

Итак, рыночная стоимость данной квартиры, рассчитанная методом капитализации равна 28654083 руб.

Теперь определяем рыночную стоимость методом дисконтирования денежных потоков. Метод дисконтирования денежных потоков основан на том же положении что и метод капитализации дохода: стоимость объекта является текущей стоимостью денежных потоков наличности, которые будут получены владельцем в будущем.

Посчитаем потенциальный валовый доход по годам за 5 лет. Этот доход в данном случае является чистым доходом арендодателя.

28654,083*1.07 = 30659.86 руб.

30659.86*1.07 = 32806.1 руб.

32806.1*1.07 = 35102.48 руб.

35102.48*1.07 = 37559.6 руб.

37559.6*1.07 = 40188.83 руб.

Год	1	2	3	4	5
Потенциальный валовой доход (тыс. руб.)	28654,083	30659.86	32806.1	35102.48	37559.6

2.4.4 Определение ставки дисконта

Ставка дисконта - это коэффициент, используемый для расчёта текущей стоимости денежной суммы, выплачиваемой в будущем. В случае оценки предприятия ставка дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложения капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетам риска их получения.

Риск - это степень оправданности ожидании получения будущих доходов.

Для определения ставки дисконта применяем методы рыночной информации о ценах покупки, продаже и доходах от эксплуатации аналогичных видов объектов.

Среднее значение арендной ставки 156 руб. за 1м2. Подставляем данные значения в формулу и определяем ставки дисконта:

Аренда 7 т. руб 1 кв. метр квартиры, тогда:

1. 7000/30 м² = 233 руб - аренда

2. 1500000/30 м² = 50 т.руб. - продажа

3. 1400000/30м² = 42 т.руб -продажа за 2011 год.

Цср - среднее значение цены продажи аналогичной квартиры в прошлом году на определенный месяц;

Аср - среднее значение арендной ставки прошлом году;

Ссз - средневозвышенная стоимость выставленных на продажу квартир, аналогичных данной на определенный месяц в этом году;

i - ставка дисконта.

Проведём дисконтирование годовых доходов арендатора с помощь полученного коэффициента дисконтирования. Для проведения процесса дисконтирования спрогнозируем величину потенциального валового дохода на пятый год и произведём соответствующие данному методу вычисления.

Коэффициент текущей стоимости выписываем из таблиц сложных процентов (ежегодное начисление 19%)



Чистый операционный доход	30659.86	32806.1	35102.48	37559.6	40188.83
Коэффициент текущей стоимости	0.840336	0.706165	0.593416	0.498669	0.419049
Дисконтированный чистый операционный доход	25764.584	22669.3794	20830.373	18729.8081	16841.08902

Определим реверсию (текущую стоимость единицы), это необходимо для того, чтобы при заданной ставке дисконта дать оценку текущей стоимости тех денег, который могут быть получены в конце определенного периода.

Текущая стоимость реверсии: 211520157*0,419049 = 8863731руб.

Сумма дисконтированных потоков наличности:

25764.584+22669.3794+20830.373+18729.8081+16841.08902 =

= 104835,2335руб.

Стоимость объекта недвижимости:

104835,2335+8863731 = 8968566.23руб

Итак, определив стоимость жилого дома методом дисконтирования денежных потоков, можно сделать вывод, что она составляет 8968566.23 руб.

2.4.5 Метод экспертных оценок

Для определения рыночной стоимости сравнительным подходом можно применять два способа оценки. Первый способ основан на использовании среднестатистических данных о ценах продажи 1м2 аналогичных квартир за предшествующие 2-3 месяца. Воспользуемся для этого значением средней цены 1 м2.

1241.76*43000 = 53 395 680 руб. - рыночная цена

Самооценка экспертов в баллах	4	5	5	3	4	5	3	3	5
Оценка стоимости в млн	0	62	60	50	57	56	51	54	3

Определение средней цены Ц определяется по формуле:

Ц =

Итак, средняя цена продаваемого объекта 46400 тыс. руб.

Для определения разброса в ценах посчитаем коэффициент вариации по формуле:

б =

следует что V = ,если V<40%, то совокупность однородна. Все эксперты показали, примерно одинаковую стоимость недвижимости и расхождений мнений в их оценки нет.

2.4.6 Сравнительный метод

Данный метод основан на принципе замещения

Покупатель не приобретает объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение аналогичного объекта. Сравнительный метод в основном используй там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи, в частности это сектор жилья. Стоимость объекта недвижимости равна стоимости средневзвешенной по данным аналогам. Следует собрать достаточное количество подробностей и достоверной информации о соответствующих однородных объектах.

Показатель	Оцениваемый объект	Сопоставляемый объект№1	Сопоставляемый объект№2
Адрес	Инженерная 6	Инженерная 6а	Ким 59
Площадь м2
Общая Жилая Кухни Коридор	1241.76 668.16 356.87 489.34	1209.6 1312.86 168 394	3256.34 1604.63 445.3 408.81
Тип здания	«Хрущевка»	«Хрущевка»	«Хрущевка»
Материал стен	Кирпич	Кирпич	Кирпич
Этажность	5 этажей	4 этажей	8 этажей
Количество квартир	20 квартир (по 4 квартир на этаже)	32 квартиры (по 9 квартир на этаже)	63 квартир (по 9 квартир на этаже)
Тип планировки	«Хрущевка»	«Хрущевка»	«Хрущевка»
Высота потолков	3,2	3,5	3,2
Дата сдачи объекта в эксплуатацию	2007 год	2005 г	2005 г
Капитальный ремонт	нет	нет	нет
Наличие удобств Телефон Балкон Лоджия Кабельное телевидение Лифт Домофон Электроснабжение Холодная вода Горячая вода Канализация Газ Отопление Мусоропровод	есть есть, есть есть есть есть есть центральное центральное центральное ценральная центральное центральное по договору	есть есть, есть есть есть есть есть центральное центральное центральное ценральная центральное центральное по договору	есть есть, есть есть есть есть есть центральное центральное центральное ценральная центральное центральное по договору
Технический этаж	Есть, в хорошем состоянии	Есть, в хорошем состоянии	Есть, в хорошем состоянии
Транспортная доступность	1 выезд во двор	2 выезда во двор	1 выезд во двор
Главная дорога Второстепенная дорога	ул. Инженерная Асфальтированное покрытие, в хорошем состоянии	ул. Инженерная Асфальтированное покрытие, в хорошем состоянии	ул. Ким Асфальтированное покрытие, в хорошем состоянии
Инфраструктура: Медучреждение Магазин Школа Детсад Аптека Рынок Остановка Почта России Сбербанк Парикмахерская	3 мин 2 мин 1мин 2 мин 5 мин 3 мин 5 мин 10мин 10мин 2 мин	3мин 1мин 1мин 2 мин 5 мин 4 мин 5 мин 10мин 10мин 1 мин	4 мин 1мин 1мин 2 мин 5 мин 5 мин 6 мин 10мин 10мин 1 мин
Благоустройство Зелёные насаждения Детские площадки Автостоянки освещение	Есть Есть Нет Вдоль дорог	Есть Нет Нет Вдоль дорог	Есть Есть Да Вдоль дорог
Вход	Со стороны дороги	Со стороны дороги	Со стороны двора
Отделка квартир -комнаты -кухни -санузлы -холл	Стены оклеены обоями. Потолки покрашены водоэмульсионной краской. На пол постелен линолеум. Стены оклеены обоями. Потолки покрашены водоэмульсионной краской. На пол постелен линолеум. Стены и пол - керамическая плитка. Потолок покрашен масляной краской Стены оклеены обоями. Потолки окрашены. На полу уложена плитка.	Стены оклеены обоями. Потолки покрашены водоэмульсионной краской. На пол постелен линолеум. Стены оклеены обоями. Потолки покрашены водоэмульсионной краской. На пол постелен линолеум. Стены и пол - керамическая плитка. Потолок покрашен масляной краской Стены оклеены обоями. Потолки окрашены. На полу уложена плитка.	Стены оклеены обоями. Потолки покрашены водоэмульсионной краской. На пол постелен линолеум. Стены оклеены обоями. Потолки покрашены водоэмульсионной краской. На пол постелен линолеум. Стены и пол - керамическая плитка. Потолок покрашен масляной краской Стены оклеены обоями. Потолки окрашены. На полу уложена плитка.
Отдела подъезда	Стены окрашены масляной краской. Потолки побелены.	Стены окрашены масляной краской. Потолки побелены.	Стены окрашены масляной краской. Потолки побелены.
Двери: -в квартиры -в подъезд	Деревянные металлические	Деревянные металлические	Деревянные металлические
Окна	Двухблочные стеклопакеты	Двухблочные стеклопакеты	Двухблочные стеклопакеты
Вид из окна	С одной стороны на школьную площадку и лог с другой двор	С одной стороны на двор и с другой двор	С одной стороны на дорогу с другой двор
Грунты	Суглинок	Суглинок	Суглинок
Влияние городского фактора	нет	шум	шум
Парк отдыха	1 мин	1 мин	3 мин
Экономическая инфраструктура	ЗАО Мотовилихинские заводы	ЗАО Мотовилихинские заводы	ЗАО Мотовилихинские заводы
Уборка территории	Своевременная	Своевременная	Своевременная
Уборка подъездов	Своевременная	Своевременная	Своевременная
Транспортная доступность: Пробки	Нет	Нет	Нет
Автовладельцы	40%жителей	30%жителей	50% жителей
Транспорт	Маршрутное такси ,автобусы, трамваи	Маршрутное такси ,автобусы, трамваи	Маршрутное такси ,автобусы, трамваи
Цена продажи	38965000	38542100	37999000

2.5 Согласование стоимости объекта

Это процесс, суждение и логика применяется для достижения окончательной оценки стоимости. Математическое взвешивание результатов оценки состоит в придании определенных весов, то есть процентной доли, в дальнейшем расчете средневзвешенной величины, которая будет окончательной стоимостью объекта. Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интенсивном взвешивании путем анализа преимуществ и недостатков. Точность и достоверность результата оценки в данном случае зависит от квалификации и опыта оценщика.

Была проведена оценка недвижимости различными методами, можно было увидеть преимущества и недостатки данных приемов.

Сравнительный подход обладает преимуществом опоры на реальную рыночную информацию, учитывая всю совокупность ценообразующих факторов. Стоимость, полученная в результате применения этого подхода, имеет определяющие значения и по сути дела является базовой. Доходный подход обладает преимуществом учета прогнозных оценок, опирается на ожидание будущих доходов. Но он сориентирован не на факты, а на возможные варианты будущего развития, обоснованные в большей или меньшей степени.

Применение затратного подхода оправдано при установлении цен на вновь возводимые объекты. Применение этого подхода целесообразно при измерении внутреннего состояния объекта, т. е. для оценки износа. В целом оценка, полученная с помощью затратного подхода, может носить лишь вспомогательный характер.

Итоговая стоимостная оценка как взвешенная, где 10% - на доходный метод, 90% - на сравнительный метод. Данное отношение основывается на опытных оценках экспертов. При этом мы считаем метод сравнительного анализа продаж определяющим, но вынуждены корректировать величину оценки, полученной по данному методу, на процент рисковых потерь. Таким образом, окончательная оценка стоимости объекта составит:

8968566.23 * 0,1 + 38965000 * 0,9 = 35965356.62 руб.

Выполненные нами расчеты по оценке жилого дома по адресу ул. Инженерная дом №6. Подтвердили теоретические выводы о необходимости и целесообразности проведения оценки объектов недвижимости различными методами. Это не только повышает точность расчетов, но и исключает субъективизм оценки, недоброкачественность оценщиков.

Заключение по разделу 2

В ходе выполнения данного раздела нашей курсовой работы мы, применяя все накопленные у нас фундаментальные знания по строительным дисциплинам к реальному рынку недвижимости, на примере нашего объекта провели оценку стоимости объекта недвижимости. В процессе выполнения поставленной задачи, мы провели исследование рынка недвижимости в городе Перми. Выявили основные факторы маркетинговой микро- и макросреды, которые в значительной мере определяют стоимость объекта. Мы провели анализ подобных объектов. В ходе анализа нами были установлены цены этих объектов.

Так же мы провели анализ рынка недвижимости в городе Перми, где рассмотрели типы домов:

*Деревянные дома

*«Малосемейки», шлакоблочные дома

*«Хрущевки», «брежневки», «лен. проект»

*«Серая панель», «сталинские дома»

*«Улучшенная планировка», дома современной постройки

Мы провели исследование недвижимости города Перми. Выявили показатели, характеризующие состояние рынка недвижимости: рассмотрели ценовую ситуацию и активность рынка. Выявили несколько задач, которые решаются в ходе исследования рынка недвижимости.

Так же мы провели оценку жилья города Перми. Показали схематически зависимость рынка жилья. Выявили параметры, которыми может быть охарактеризовано современное состояние рынка собственности жилья и пришли к выводу, что основными параметрами на рынке жилья являются спрос и предложение. Рассмотрели спрос и предложение в городе Перми. Рассмотрели рынок первичного и вторичного жилья, а так же рынок аренды в городе Перми.

Походу выполнения мы выявили девять ценообразующих факторов на рынке жилья, а именно: местоположение, тип строения, характеристика жилой площади, этаж на котором расположено помещение, наличие бытовых удобств и телефона, экологическая чистота и престижность района, развитость инфраструктуры, состояние и отделка помещения, сезонность. Определили рыночную стоимость нашего дома: описали район, историческая справка. Описание дома, ситус объекта.

Далее был проведен анализ спроса и предложения на рынке жилья в городе Перми. Выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.

Оценка стоимости объекта проводилась по трем основным метод

1. Доходный

2. Сравнительный

3. Затратный

В результате оценки получили следующие результаты:

по доходному методу -8968566.23 руб.

по сравнительному методу -38965000 руб.

Выполнив данный раздел, мы смогли на реальном примере понять механизм оценки недвижимости, получить огромный набор знаний в области оценочной деятельности, который непременно пригодится в нашей дальнейшей учебе и последующей работе.



Заключение

Итак, стоимость строительной продукции осуществляется по сводным (договорным) ценам, определенным различными методами на основе сметных расчетов.

В представленном комплексном курсовом проекте были произведены расчеты стоимости строительства, а так же стоимости его приобретения на вторичном рынке жилья в рыночных условиях.

Опираясь на вышеизложенное, можно сделать следующие выводы:

Применение затратного метода оправдано при установлении цен на вновь возводимые объекты. Сметная стоимость строительства трёхэтажного 18-ти квартирного 2-х секционного жилого дома составила - 13320033,1 руб. стоимость

Доходный подход сориентирован на возможные варианты будущего развития, это расчет прогнозных расценок будущих доходов, которые можно получить, эксплуатируя данный объект. Стоимость принятого объекта, рассчитанного данным методом, составила 8968566.23 руб.

Сравнительный метод опирается на реальную рыночную информацию на вторичном рынке недвижимости, и учитывает всю совокупность ценообразующих факторов. Стоимость приобретения вышеназванного объекта составила 38965000 руб.,

Сметную стоимость строительства можно определить различными методами. В представленном комплексном курсовом проекте были использованы следующие возможные методы определения стоимости строительства:

1. Определение сметной стоимости строительства базисно-индексным методом

2. Определение договорной цены строительной продукции.



Список используемой литературы:

1. Ардзинов В.Д. Ценообразование и сметное дело в строительстве - СПб.: Питер, 2004 - 176 с.: ил.

2. Либерман И.А. Цены и себестоимость строительной продукции. - М.: Финансы и статистика, 1997. - 240 с.: ил.

3. Сметное дело в строительстве: Учебное пособие для вузов / Г.М. Хайкин, А.Е. Лейбман, Л.И. Мазурин, М.Ф. Митин; Под ред. Г.М. Хайкина. -- М.: Стойиздат, 1991.-336 с.

4. Нормирование труда и сметы: Учеб. для техникумов/ К.Г. Романова, Е.П. Жарковская, М.: Стройиздат, 1989 - 304 с.: ил.

5. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве. - СПб, 2001 - 352 с.: I (Серия «ключевые вопросы»).

6. СНиП 1.01-82 «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения» М: Стройиздат, 82

7. СНиП 81-01-2004 «Инструкция о порядке определения стоимости строитель- 1 ной продукции на территории РФ»

8. Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-1.99 / Госстрой России. - М.: ГУПЦПП, 1999.-60 с.

9. Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве (МДС 81-25.2001) / Госстрой России / Москва, 2001 г. - 15 стр.

10. Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве, (МДС 81-33.2004), / Госстрой России / Москва, 2004 - 33 с.

11. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, (МДС 81-35.2004) / Госстрой России / Москва, 2004 -- 72 с.

12. Территориальные единичные расценки на строительные работы для Пермской области, ТЭР-81-02-01-2001 / Администрация Пермской области / г. Пермь, 2001 г.-135 с.

13. Территориальные единичные расценки на строительные работы для Пермской области, ТЭР-81-02-07-2001 / Администрация Пермской области / г. Пермь, 2001 г. - 79 с.

14. Территориальные единичные расценки на строительные работы для Пермской области, ТЭР-81-02-08-2001 / Администрация Пермской области/ г. Пермь, 2001 г. - 45 с.

15. Территориальные единичные расценки на строительные работы для Пермской области, ТЭР-81-02-10-2001 / Администрация Пермской области / г. Пермь, 2001 г. - 37 с.

16. Территориальные единичные расценки на строительные работы для Пермской области, ТЭР-81-02-11-2001 / Администрация Пермской области / г. Пермь, 2001 г. -- 21 с.

17. Территориальные единичные расценки на строительные работы для Пермской области, ТЭР-81-02-12-2001 / Администрация Пермской области / г. Пермь, 2001 г.-13 с.

18. Территориальные единичные расценки на строительные работы для Пермской области, ТЭР-81-02-15-2001 / Администрация Пермской области / г. Пермь, 2001 г. - 67 с.

19. Территориальные единичные расценки на строительные работы для Пермской области, ТЭР-81-02-16-2001 / Администрация Пермской области / г. Пермь, 2001 г.-31 с.

20. Территориальные единичные расценки на строительные работы для Пермской области, ТЭР-81-02-17-2001 / Администрация Пермской области / г. Пермь, 2001 г. -12 с.

21. Территориальные единичные расценки на строительные работы для Пермской области, ТЭР-81-02-18-2001 / Администрация Пермской области / г. Пермь, 2001 г. -20 с.

22. Территориальные единичные расценки на строительные работы для Пермской области, ТЭР-81-02-22-2001 / Администрация Пермской области / г. Пермь, 2001, г. - 42 с.

23. Территориальные единичные расценки на строительные работы для Пермской области, ТЭР-81-02-26-2001 / Администрация Пермской области / г. Пермь, 2001, г - 26 с.

24. Территориальные единичные расценки на строительные работы для Пермской области, ТЭР-81-02-46-2001 / Администрация Пермской области / г. Пермь, 2001 г. - 30 с.

25. Территориальные единичные расценки на ремонтно-строительные работы для Пермской области, ТЭРр-2001 / Администрация Пермской области / г. Пермь, 2001 г.-196 с.

26. Территориальные единичные расценки на монтаж оборудования для Пермской области, ТЭРм-81-03-08-2001 / Администрация Пермской области / г. Пермь, 2001 г. -116 с.

27. Государственные элементные сметные нормы на строительные работы, ГЭСН 81-02-01-2001 Земляные работы / Госстрой России / Москва, 2000 г. - 204 с.

28. Государственные элементные сметные нормы на строительные работы, ГЭСН 81-02-07-2001 Бетонные и железобетонные конструкции сборные / Госстрой России / Москва, 2000 г. - 104 с.

29. Государственные элементные сметные нормы на строительные работы, ГЭСН 81-02-08-2001 Конструкции из кирпича и блоков / Госстрой России / Москва, 2000 г. - 36 с.

30. Государственные элементные сметные нормы на строительные работы, ГЭСН 81-02-10-2001 Деревянные конструкции / Госстрой России / Москва, 2000 г. - 64 с.

31. Государственные элементные сметные нормы на строительные работы, ГЭСН 81-02-11-2001 Полы / Госстрой России / Москва, 2000 г. - 28 с.

32. Государственные элементные сметные нормы на строительные работы, ГЭСН 81-02-12-2001 Кровли / Госстрой России / Москва, 2000 г. - 20 с.

33. Государственные элементные сметные нормы на строительные работы, ГЭСН 81-02-15-2001 Отделочные работы / Госстрой России / Москва, 2000 г. - 104 с.

34. Государственные элементные сметные нормы на строительные работы, ГЭСН 81-02-16-2001 Трубопроводы внутренние / Госстрой России / Москва, 2000 г. - 36 с.

35. Государственные элементные сметные нормы на строительные работы, ГЭСН 81-02-17-2001 Водопровод и канализация - внутренние устройства / Госстрой России / Москва, 2000 г. - 12 с.

36. Государственные элементные сметные нормы на строительные работы, ГЭСН 81-02-18-2001 Отопление - внутренние устройства / Госстрой России / Москва, 2000 г.- 28 с.

37. Государственные элементные сметные нормы на строительные работы, ГЭСН 81-02-22-2001 Водопровод - наружные сети / Госстрой России / Москва, 2000 г - 93 с.

38. Государственные элементные сметные нормы на строительные работы, ГЭСН 81-02-26-2001 Теплоизоляционные работы / Госстрой России/ Москва, 2000 г. - 36 с.

39. Государственные элементные сметные нормы на строительные работы, ГЭСН 81-02-46-2001 Работы при реконструкции зданий и сооружений / Госстрой России / Москва, 2000 г. - 64 с.

40. Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы, ГЭСНр-2001 Часть I / Госстрой России/ Москва, 1999 г. - 156 с.

41. Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы, ГЭСНр-2001 Часть II / Госстрой России/ Москва, 1999 г. - 140 с.

42. Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования, ГЭСНм-2001 / Госстрой России / Москва, 1999 г. - 347 с.

43. Территориальный сборник сметных цен на перевозку грузов, ТСЦ 2001. Часть I. Железнодорожные и автомобильные перевозки. / Администрация Пермской области/ г. Пермь, 2001 г. - 94 с.

44. Территориальный сборник сметных цен на материалы, изделия и конструкции, применяемые в строительстве, ТСЦ 81-01-2001. Часть II. Строительные конструкции и изделия. / Администрация Пермской области / г. Пермь, 2001 г. - 108 с.

45. Территориальный сборник сметных цен на материалы, изделия и конструкции, применяемые в строительстве, ТСЦ 81-01-2001. Часть IV. Бетонные, железобетонные и керамические изделия. Нерудные материалы. Товарные бетоны и растворы. / Администрация Пермской области / г. Пермь, 2001 г. - 100 с.

46. Территориальный сборник сметных цен на материалы, изделия и конструкции, применяемые в строительстве, ТСЦ 81-01-2001. Часть V. Материалы, изделия и конструкции для монтажных и специальных строительных работ. / Администрация Пермской области / г. Пермь, 2001 г. - 290 с.

47. Александров В.Т. «Ценообразование в строительстве», СПб: Питер - 2001 г.,

48. Степанов И.С. «Экономика строительства». Москва. Юрайт. 2003 г.

49. Форма А.С. «Анализ и оценка недвижимости», Москва. 2002 г.

50. Рутгайзер В.А. «Оценка рыночной стоимости недвижимости». Москва. Финансы, 2001 г.

51. Полов В.В. «Основы оценки недвижимости», Москва, 2002 г.

52. Тарасевич И.И. «Методы оценки недвижимости». Москва, «Финансы и статистика», 2002 г.

53. Еженедельная газета «Пермские дома квартиры и офисы».

54. Журналы «Пермские строительные ведомости» за 2009 год.

Размещено на Allbest.ru

...